房地產(chǎn)稅收改革

中國稅制改革討論房地產(chǎn)稅制完善淺議大綱現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的問題1房地產(chǎn)稅制完善的方向2房地產(chǎn)稅制完善的難點3房地產(chǎn)稅改焦點的探討4現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的問題

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的問題歷史演進(jìn)：解放初—1973—

2007房地產(chǎn)稅制的問題我國房地產(chǎn)稅制的歷史演進(jìn)解放時期（4種）1973年（3種）2007年（9種）契稅城市房地產(chǎn)稅工商統(tǒng)一稅耕地占稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)（2009年內(nèi)外資并）、契稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費加、企業(yè)所得稅（2008年內(nèi)外資并）、營業(yè)稅。契稅印花稅城市房地產(chǎn)稅工商統(tǒng)一稅契稅印花稅城市房地產(chǎn)稅工商統(tǒng)一稅契稅印花稅城市房地產(chǎn)稅工商統(tǒng)一稅現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的問題稅收結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理,重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重計稅依據(jù)不合理,征稅范圍相對狹窄稅賦環(huán)節(jié)分布不合理,保有環(huán)節(jié)稅賦過低存在“費擠稅”和地方政府收費不合理現(xiàn)象稅收結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理,重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)擔(dān)的土地增值稅實際上與所得稅、營業(yè)稅交叉重復(fù)土地使用稅與房產(chǎn)稅在對房屋同一目的物征收時很難科學(xué)劃分契稅、印花稅征收范圍房地產(chǎn)租賃稅收存在重復(fù)征收的情況計稅依據(jù)不合理,征稅范圍相對狹窄計稅依據(jù)：房地產(chǎn)評估制度的缺位房產(chǎn)稅和土地使用稅均只能按靜止價值計稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)贈和遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移尚未開征新稅種征稅覆蓋面窄,籌集財政收入的功能微弱

稅賦環(huán)節(jié)分布不合理,保有環(huán)節(jié)稅賦過低我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收主要集中在房地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié),而在房地產(chǎn)占用(保有)期間設(shè)計的稅種較少,且免稅范圍較廣存在“費擠稅”和地方政府收費不合理現(xiàn)象1998年來自房地產(chǎn)的稅收總額約為450億元,而來自房地產(chǎn)的各項收費約在1200~1500億元之間房地產(chǎn)業(yè)的收費現(xiàn)在占到了稅費總額的75%~80%。在土地成本中,收費項目占30%,土地出讓金占50%,稅占20%房地產(chǎn)稅制完善的方向完善房地產(chǎn)取得、保有、流轉(zhuǎn)和收益稅體系房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度房地產(chǎn)價格評估制度原則效率優(yōu)先、兼顧公平、合理稅負(fù)、量力而征正稅、明租、少費原則寬稅基、少稅目、低稅率稅制清晰統(tǒng)一規(guī)范稅制,科學(xué)設(shè)計房地產(chǎn)稅種結(jié)構(gòu).健全稅收立法房地產(chǎn)稅制完善的方向建立房地產(chǎn)取得稅收制度開征（合并）房地產(chǎn)稅,完善房地產(chǎn)保有稅收制度規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦,提高持有環(huán)節(jié)的稅賦控制房地產(chǎn)投機(jī)行為,強(qiáng)化房地產(chǎn)收益稅收增加需求領(lǐng)域的稅收房地產(chǎn)稅制完善的難點難點與爭議土地出讓金與房地產(chǎn)稅稅收征管合理稅制體系的建立物業(yè)稅的開征與合并房地產(chǎn)稅制完善的難點合理稅制體系的建立稅收征管物業(yè)稅的開征與合并土地出讓金與房地產(chǎn)稅對土地、房屋之間關(guān)系不同處理房地產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)如何確定房地產(chǎn)稅改焦點的探討物業(yè)稅的開征與合并土地出讓金與房地產(chǎn)稅物業(yè)稅的開征與合并目前涉及房地產(chǎn)出售的稅費包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅及交易手續(xù)費；涉及房地產(chǎn)購置的包括契稅、印花稅及交易手續(xù)費；涉及保有階段的稅費主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅。物業(yè)稅的開征與合并房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)中地租也是重要的稅賦之一。政府所收取的地租分為貨幣地租與實物地租兩類。貨幣地租包括：土地出讓金、大市政配套費、防洪費等各種名目不同的建設(shè)收費；實物地租包括：按政府文件規(guī)定由開發(fā)企業(yè)強(qiáng)制性要求配套建設(shè)并無償或低于成本價格上交給政府或政府下屬行政管理部門的實物。物業(yè)稅的開征與合并針對如此紛繁復(fù)雜的稅費、地租，房地產(chǎn)稅是即將要開征的一個新稅種還是對原有稅種的調(diào)整？若是新開征一個新稅種，是否會增加本已雜亂的房地產(chǎn)稅種的復(fù)雜性，造成新的混亂；若是對原有的房地產(chǎn)稅制進(jìn)行調(diào)整，是否能達(dá)到優(yōu)化整合，從而使房地產(chǎn)稅制的制度安排更加科學(xué)合理的目的。物業(yè)稅的開征與合并新開征，建立統(tǒng)一完善的財產(chǎn)稅。物業(yè)稅的開征與合并我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,廣大農(nóng)村被排除在征稅范圍之外;同時,房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅都把國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位的自用房地產(chǎn)及個人所有非經(jīng)營用的房地產(chǎn)等列為免稅對象,造成征稅范圍過分狹窄的局面。物業(yè)稅的開征與合并第一，將事業(yè)單位用房納入征稅范圍。事業(yè)單位改制、產(chǎn)權(quán)人義務(wù)。第二，將居民自用住房納入征稅范圍。國際通行、調(diào)解收入、稅收公平。土地出讓金與房地產(chǎn)稅與我國香港地區(qū)的土地制度相類似，大陸的土地制度也是實行所有權(quán)與使用權(quán)相分離，土地使用者有償使用土地的制度。國有土地使用權(quán)出讓金是國家作為所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)取得的費用，體現(xiàn)自愿、公平、等價有償?shù)脑瓌t。這與稅收的性質(zhì)是截然不同的。土地出讓金：土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、利息、利潤和土地所有權(quán)收益

。土地出讓金,是指縣級以上人民政府代表國家以所有者的身份,將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者,土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國家繳納的金額。土地出讓金與房地產(chǎn)稅物業(yè)稅是否取代土地出讓金？房地產(chǎn)價格過高的重要原因土地與房產(chǎn)已經(jīng)緊緊地“捆綁”在一起，從有利于稅收的計征、監(jiān)管和減少偷漏稅的角度出發(fā)。土地出讓金與房地產(chǎn)稅短期行為、透支“諾斯悖論”級差地租Ⅱ的損失、增值收益的損失土地出讓金與房地產(chǎn)稅范疇不同行業(yè)門檻財政收入尋租稅與租土地出讓金物業(yè)稅范疇不同范疇不同范疇不同土地出讓金與房地產(chǎn)稅經(jīng)濟(jì)范疇不同稅與租負(fù)面效應(yīng)降低行業(yè)門檻政府短期的財政收入減少尋租土地出讓金與房地產(chǎn)稅當(dāng)前國家把土地作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的重要手段之一，如果取消土地有償使用制度，而用物業(yè)稅取而代之，不僅缺乏法理基礎(chǔ)，而且使土地的宏觀調(diào)控作用難以發(fā)揮，可能會造成房地產(chǎn)業(yè)一定程度上的混亂，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。為了避免地方政府的短期行為，可考慮將土地出讓金從一次性收取改為分年收取，使其作為地