房地產(chǎn)稅收改革

中國(guó)稅制改革討論房地產(chǎn)稅制完善淺議大綱現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的問(wèn)題1房地產(chǎn)稅制完善的方向2房地產(chǎn)稅制完善的難點(diǎn)3房地產(chǎn)稅改焦點(diǎn)的探討4現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的問(wèn)題

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的問(wèn)題歷史演進(jìn)：解放初—1973—

2007房地產(chǎn)稅制的問(wèn)題我國(guó)房地產(chǎn)稅制的歷史演進(jìn)解放時(shí)期（4種）1973年（3種）2007年（9種）契稅城市房地產(chǎn)稅工商統(tǒng)一稅耕地占稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)（2009年內(nèi)外資并）、契稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)加、企業(yè)所得稅（2008年內(nèi)外資并）、營(yíng)業(yè)稅。契稅印花稅城市房地產(chǎn)稅工商統(tǒng)一稅契稅印花稅城市房地產(chǎn)稅工商統(tǒng)一稅契稅印花稅城市房地產(chǎn)稅工商統(tǒng)一稅現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的問(wèn)題稅收結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理,重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重計(jì)稅依據(jù)不合理,征稅范圍相對(duì)狹窄稅賦環(huán)節(jié)分布不合理,保有環(huán)節(jié)稅賦過(guò)低存在“費(fèi)擠稅”和地方政府收費(fèi)不合理現(xiàn)象稅收結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理,重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)的土地增值稅實(shí)際上與所得稅、營(yíng)業(yè)稅交叉重復(fù)土地使用稅與房產(chǎn)稅在對(duì)房屋同一目的物征收時(shí)很難科學(xué)劃分契稅、印花稅征收范圍房地產(chǎn)租賃稅收存在重復(fù)征收的情況計(jì)稅依據(jù)不合理,征稅范圍相對(duì)狹窄計(jì)稅依據(jù)：房地產(chǎn)評(píng)估制度的缺位房產(chǎn)稅和土地使用稅均只能按靜止價(jià)值計(jì)稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)贈(zèng)和遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移尚未開(kāi)征新稅種征稅覆蓋面窄,籌集財(cái)政收入的功能微弱

稅賦環(huán)節(jié)分布不合理,保有環(huán)節(jié)稅賦過(guò)低我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收主要集中在房地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié),而在房地產(chǎn)占用(保有)期間設(shè)計(jì)的稅種較少,且免稅范圍較廣存在“費(fèi)擠稅”和地方政府收費(fèi)不合理現(xiàn)象1998年來(lái)自房地產(chǎn)的稅收總額約為450億元,而來(lái)自房地產(chǎn)的各項(xiàng)收費(fèi)約在1200~1500億元之間房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)現(xiàn)在占到了稅費(fèi)總額的75%~80%。在土地成本中,收費(fèi)項(xiàng)目占30%,土地出讓金占50%,稅占20%房地產(chǎn)稅制完善的方向完善房地產(chǎn)取得、保有、流轉(zhuǎn)和收益稅體系房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度原則效率優(yōu)先、兼顧公平、合理稅負(fù)、量力而征正稅、明租、少費(fèi)原則寬稅基、少稅目、低稅率稅制清晰統(tǒng)一規(guī)范稅制,科學(xué)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅種結(jié)構(gòu).健全稅收立法房地產(chǎn)稅制完善的方向建立房地產(chǎn)取得稅收制度開(kāi)征（合并）房地產(chǎn)稅,完善房地產(chǎn)保有稅收制度規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦,提高持有環(huán)節(jié)的稅賦控制房地產(chǎn)投機(jī)行為,強(qiáng)化房地產(chǎn)收益稅收增加需求領(lǐng)域的稅收房地產(chǎn)稅制完善的難點(diǎn)難點(diǎn)與爭(zhēng)議土地出讓金與房地產(chǎn)稅稅收征管合理稅制體系的建立物業(yè)稅的開(kāi)征與合并房地產(chǎn)稅制完善的難點(diǎn)合理稅制體系的建立稅收征管物業(yè)稅的開(kāi)征與合并土地出讓金與房地產(chǎn)稅對(duì)土地、房屋之間關(guān)系不同處理房地產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)如何確定房地產(chǎn)稅改焦點(diǎn)的探討物業(yè)稅的開(kāi)征與合并土地出讓金與房地產(chǎn)稅物業(yè)稅的開(kāi)征與合并目前涉及房地產(chǎn)出售的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅及交易手續(xù)費(fèi)；涉及房地產(chǎn)購(gòu)置的包括契稅、印花稅及交易手續(xù)費(fèi)；涉及保有階段的稅費(fèi)主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅。物業(yè)稅的開(kāi)征與合并房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)中地租也是重要的稅賦之一。政府所收取的地租分為貨幣地租與實(shí)物地租兩類。貨幣地租包括：土地出讓金、大市政配套費(fèi)、防洪費(fèi)等各種名目不同的建設(shè)收費(fèi)；實(shí)物地租包括：按政府文件規(guī)定由開(kāi)發(fā)企業(yè)強(qiáng)制性要求配套建設(shè)并無(wú)償或低于成本價(jià)格上交給政府或政府下屬行政管理部門(mén)的實(shí)物。物業(yè)稅的開(kāi)征與合并針對(duì)如此紛繁復(fù)雜的稅費(fèi)、地租，房地產(chǎn)稅是即將要開(kāi)征的一個(gè)新稅種還是對(duì)原有稅種的調(diào)整？若是新開(kāi)征一個(gè)新稅種，是否會(huì)增加本已雜亂的房地產(chǎn)稅種的復(fù)雜性，造成新的混亂；若是對(duì)原有的房地產(chǎn)稅制進(jìn)行調(diào)整，是否能達(dá)到優(yōu)化整合，從而使房地產(chǎn)稅制的制度安排更加科學(xué)合理的目的。物業(yè)稅的開(kāi)征與合并新開(kāi)征，建立統(tǒng)一完善的財(cái)產(chǎn)稅。物業(yè)稅的開(kāi)征與合并我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收,廣大農(nóng)村被排除在征稅范圍之外;同時(shí),房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅都把國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位的自用房地產(chǎn)及個(gè)人所有非經(jīng)營(yíng)用的房地產(chǎn)等列為免稅對(duì)象,造成征稅范圍過(guò)分狹窄的局面。物業(yè)稅的開(kāi)征與合并第一，將事業(yè)單位用房納入征稅范圍。事業(yè)單位改制、產(chǎn)權(quán)人義務(wù)。第二，將居民自用住房納入征稅范圍。國(guó)際通行、調(diào)解收入、稅收公平。土地出讓金與房地產(chǎn)稅與我國(guó)香港地區(qū)的土地制度相類似，大陸的土地制度也是實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)相分離，土地使用者有償使用土地的制度。國(guó)有土地使用權(quán)出讓金是國(guó)家作為所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)取得的費(fèi)用，體現(xiàn)自愿、公平、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。這與稅收的性質(zhì)是截然不同的。土地出讓金：土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)和土地所有權(quán)收益

。土地出讓金,是指縣級(jí)以上人民政府代表國(guó)家以所有者的身份,將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者,土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家繳納的金額。土地出讓金與房地產(chǎn)稅物業(yè)稅是否取代土地出讓金？房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的重要原因土地與房產(chǎn)已經(jīng)緊緊地“捆綁”在一起，從有利于稅收的計(jì)征、監(jiān)管和減少偷漏稅的角度出發(fā)。土地出讓金與房地產(chǎn)稅短期行為、透支“諾斯悖論”級(jí)差地租Ⅱ的損失、增值收益的損失土地出讓金與房地產(chǎn)稅范疇不同行業(yè)門(mén)檻財(cái)政收入尋租稅與租土地出讓金物業(yè)稅范疇不同范疇不同范疇不同土地出讓金與房地產(chǎn)稅經(jīng)濟(jì)范疇不同稅與租負(fù)面效應(yīng)降低行業(yè)門(mén)檻政府短期的財(cái)政收入減少尋租土地出讓金與房地產(chǎn)稅當(dāng)前國(guó)家把土地作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的重要手段之一，如果取消土地有償使用制度，而用物業(yè)稅取而代之，不僅缺乏法理基礎(chǔ)，而且使土地的宏觀調(diào)控作用難以發(fā)揮，可能會(huì)造成房地產(chǎn)業(yè)一定程度上的混亂，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。為了避免地方政府的短期行為，可考慮將土地出讓金從一次性收取改為分年收取，使其作為地