庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

本報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司日期：2024年9月29日地址：北京市豐臺(tái)區(qū)麗澤路16號(hào)院北京匯亞大廈28層郵編：100073E電話真同華合同字(2024)1321號(hào)法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中同華評(píng)報(bào)字(2024)第021677號(hào)統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目15,470,000.00元2024年09月29日北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司楊柏桐吳艦(資產(chǎn)評(píng)估師)(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：11000171正式會(huì)員編號(hào)：11180050(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2024年12月17日北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司i統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告目錄 1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要 2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 4 4 5 5 8 8 11 11 12 16 18十一、特別事項(xiàng)說明 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說明 21十三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日 21資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件 23 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司1聲明一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。四、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)說明和使用限制及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。七、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單及相關(guān)資料由委托人申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司2統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司：北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中同華”或我公司)接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估原則，采用公認(rèn)的評(píng)估方法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告摘要如下：評(píng)估目的：為統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的相關(guān)資產(chǎn)的行為提供價(jià)值參考依據(jù)。評(píng)估對(duì)象：統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)。評(píng)估范圍：統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)，包括新疆庫(kù)爾楚基地下屬的應(yīng)收家庭農(nóng)場(chǎng)款、存貨、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)、固定資產(chǎn)及土地使用權(quán)等。評(píng)估基準(zhǔn)日：2023年12月31日。價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估方法：收益法評(píng)估結(jié)論：本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告選用收益法評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論。具體結(jié)論如下：截止評(píng)估基準(zhǔn)日2023年12月31日統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置的相關(guān)資產(chǎn)賬面價(jià)值為917.10萬元，評(píng)估值為1,547.00萬元，評(píng)估增值629.90萬元，增值率由于納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)均為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、儲(chǔ)存、銷售環(huán)節(jié)的相關(guān)資產(chǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)人員非專業(yè)性稅務(wù)從業(yè)人員，故本次評(píng)估結(jié)論未考慮資產(chǎn)組在交易過程中可能產(chǎn)生的增值稅及其他稅費(fèi)因素的影響，具體以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)納稅金額為準(zhǔn)。本次評(píng)估結(jié)論不含增值稅。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中描述的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)，評(píng)估結(jié)論的使用有效期原則上為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年。如果資產(chǎn)狀況、市場(chǎng)狀況與評(píng)估基準(zhǔn)日相關(guān)狀況相比發(fā)生重大變化，委托人應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評(píng)估更新業(yè)務(wù)或重新評(píng) 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司3本次評(píng)估涉及的庫(kù)爾楚基地中的香梨園及配套的林路渠和輸電、機(jī)井設(shè)施等資產(chǎn)于歷史年度均通過外部托管的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。《資產(chǎn)委托管理協(xié)議》約定的合同期限至2023年12月31日止，合同到期后雙方無繼續(xù)簽署的預(yù)期。根據(jù)資產(chǎn)的最佳使用原則及資產(chǎn)的實(shí)際性質(zhì)，本次評(píng)估假設(shè)原托管協(xié)議到期后，上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)持有人自主種植、采摘、儲(chǔ)存、銷售的經(jīng)營(yíng)模式，考慮產(chǎn)權(quán)持有人在可預(yù)見的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，對(duì)納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)組采用其他經(jīng)營(yíng)模式的情況對(duì)本次評(píng)估結(jié)論的影響。 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司4統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司：北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2023年12月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：一、委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況本次評(píng)估的委托人及產(chǎn)權(quán)持有人為統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司，資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人包括國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使(一)委托人及產(chǎn)權(quán)持有人概況曾用名：新疆庫(kù)爾勒香梨股份有限公司統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91650000718901406B企業(yè)類型：其他股份有限公司(上市)注冊(cè)地址：新疆巴州庫(kù)爾勒市圣果路圣果名苑法定代表人：周恩鴻經(jīng)營(yíng)范圍：一般項(xiàng)目：潤(rùn)滑油銷售；石油制品制造(不含危險(xiǎn)化學(xué)品);專用化學(xué)產(chǎn)品銷售(不含危險(xiǎn)化學(xué)品);技術(shù)服務(wù)、技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)推廣；碳減排、碳轉(zhuǎn)化、碳捕捉、碳封存技術(shù)研發(fā)；新材料技術(shù)研發(fā)；會(huì)議及展覽服務(wù)；信息咨詢服務(wù)(不含許可類信息咨詢服務(wù));以自有資金從事投資活動(dòng)；供應(yīng)鏈管理服務(wù)；互聯(lián)網(wǎng)銷售(除銷售需要許可的商品);工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務(wù)；數(shù)據(jù)處理 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司5和存儲(chǔ)支持服務(wù)；人工智能行業(yè)應(yīng)用系統(tǒng)集成服務(wù)；信息系統(tǒng)集成服務(wù)；新材料技術(shù)推廣服務(wù)；環(huán)保咨詢服務(wù)；銷售代理；采購(gòu)代理服務(wù)；廣告發(fā)布；企業(yè)管理咨詢；食用農(nóng)產(chǎn)品零售；食用農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)；水果種植；堅(jiān)果種植；棉花收購(gòu)；棉、麻銷售；土地使用權(quán)租賃；土地整治服務(wù)；普通貨物倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)(不含危險(xiǎn)化學(xué)品等需許可審批的項(xiàng)目);非居住房地產(chǎn)租賃；租賃服務(wù)(不含許可類租賃服務(wù))。(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))(二)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人包括委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人，除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。二、評(píng)估目的根據(jù)《新疆庫(kù)爾勒香梨股份有限公司總經(jīng)理辦公會(huì)2022年第九次會(huì)議紀(jì)要》(2022年12月23日),統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)，需對(duì)涉及資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供參考。注釋：新疆庫(kù)爾勒香梨股份有限公司已于2023年2月28日更名為統(tǒng)三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象是統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)。評(píng)估范圍是統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司位于新疆巴音郭楞蒙古自治州庫(kù)爾勒市庫(kù)爾楚農(nóng)業(yè)種植基地及冷庫(kù)廠區(qū)，主要資產(chǎn)為應(yīng)收家庭農(nóng)場(chǎng)款、存貨、固定資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)及土地使用權(quán)：一12存貨二1固定資產(chǎn)2生產(chǎn)性生物資產(chǎn)3無形資產(chǎn) 北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司6評(píng)估基準(zhǔn)日及前3年經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)如下：金額單位：人民幣元項(xiàng)目 稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用 減：營(yíng)業(yè)外支出 減：所得稅費(fèi)用 評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)歷史年度均以委托管理的方式經(jīng)營(yíng)。根據(jù)2023年末產(chǎn)權(quán)持有人與受托人簽署的補(bǔ)充協(xié)議顯示，在2022-2023年，因受疫情封控、冰雹、病蟲害等因年的承包費(fèi)，合計(jì)金額200萬元。(一)本次納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)與委托評(píng)估時(shí)申報(bào)的資產(chǎn)范圍一致，委托人和產(chǎn)權(quán)持有人已承諾委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一(二)評(píng)估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)情況企業(yè)申報(bào)的納入評(píng)估范圍的主要資產(chǎn)包括：應(yīng)收家庭農(nóng)場(chǎng)款、存貨、房屋建(構(gòu))筑物、機(jī)器設(shè)備、生物資產(chǎn)和無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)，實(shí)物資產(chǎn)主要分布在庫(kù)爾勒市庫(kù)爾楚基地和冷庫(kù)內(nèi)。主要資產(chǎn)的類型及特點(diǎn)如下：應(yīng)收家庭農(nóng)場(chǎng)款為歷史年度應(yīng)收農(nóng)場(chǎng)租賃費(fèi)，均發(fā)生在2002-2006年左右，該歷史 北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司7年度發(fā)生的款項(xiàng)已無收回的可能，故產(chǎn)權(quán)持有人已全額計(jì)提減值，賬面價(jià)值為零元。均已閑置多年，無使用價(jià)值。3.房屋建(構(gòu))筑物截至評(píng)估基準(zhǔn)日，房屋建筑物產(chǎn)權(quán)情況如下序號(hào)發(fā)證時(shí)間面積/m216#冷庫(kù)司南側(cè)2司南側(cè)房屋建筑物包括機(jī)房和冷庫(kù)，房屋的結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，構(gòu)建于2000年。其中：機(jī)房地基無沉降，部分墻體存在輕微開裂現(xiàn)象，門窗破損明顯，墻面存在脫落現(xiàn)象。配套設(shè)施基本使用正常。冷庫(kù)地基無沉降，部分墻體存在輕微開裂現(xiàn)象，至評(píng)估基準(zhǔn)日處于閑置狀態(tài)。構(gòu)筑物共14項(xiàng)，包括水渠、道路、機(jī)井等農(nóng)業(yè)配套基礎(chǔ)，基本構(gòu)建于1999--2009年。申報(bào)的構(gòu)筑物使用正常，基本可滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要。本次委估機(jī)器設(shè)備共計(jì)2項(xiàng)，為貨架、制冷機(jī)等，購(gòu)置于1997年至2002年間。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，貨架可正常使用，制冷機(jī)因長(zhǎng)期閑置，需檢修后使用。本次委估生產(chǎn)性生物資產(chǎn)為香梨園，面積2,478.00畝，據(jù)委托方介紹，大部分果樹種植于2000年左右，截至評(píng)估基準(zhǔn)日處于盛果期。納入本次無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評(píng)估范圍的為統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司所屬的土地使用權(quán)，未進(jìn)行抵押。詳細(xì)情況見下表：面積(畝)1出讓冷庫(kù)2出讓 8序號(hào)面積(畝)3出讓上述庫(kù)爾楚生產(chǎn)基地的香梨園及配套的林路渠和輸電、機(jī)井設(shè)施等資產(chǎn)歷史年度均以外部托管的方式經(jīng)營(yíng)，根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人與庫(kù)爾勒庫(kù)爾楚農(nóng)業(yè)投資有限公司(原庫(kù)爾楚園藝場(chǎng)),合同期限至2023年12月31日止，產(chǎn)權(quán)持有人托管收益為100萬元/年。根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有人介紹，截至本次評(píng)估基準(zhǔn)日，雙方將均無續(xù)簽托管協(xié)議的計(jì)劃。(四)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額本次評(píng)估不存在引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告的情況。考慮本次所執(zhí)行的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用等并無特別限制和要求，評(píng)估結(jié)果應(yīng)反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，根據(jù)評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素，確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估采用持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下的市場(chǎng)價(jià)值作為選定的價(jià)值類型，具體定義如下：市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。持續(xù)經(jīng)營(yíng)在本報(bào)告中是指委托人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)按其現(xiàn)狀持續(xù)下去，并在可預(yù)見的未來不會(huì)發(fā)生重大改變。五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是2023年12月31日；評(píng)估基準(zhǔn)日由委托人確定。確定評(píng)估基準(zhǔn)日主要考慮經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)、會(huì)計(jì)期末(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)1.《新疆庫(kù)爾勒香梨股份有限公司總經(jīng)理辦公會(huì)2022年第九次會(huì)議紀(jì)要》2022年(二)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(2016年7月2日中華人民共和國(guó)第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過); 92.《中華人民共和國(guó)公司法》(2023年12月29日第十四屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議第二次修訂);3.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次4.《資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(財(cái)政部令第86號(hào)，2019年1月2日財(cái)政部令第97號(hào)修改);5.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》(2018年12月29日第十三屆全國(guó)人民代表大6.《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(2019年4月23日國(guó)務(wù)院令第7147.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(2017年8.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(2011年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第65號(hào));9.《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅10.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2019年第39號(hào));11.《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》(2008年10月28日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過);12.《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院令第91號(hào)，2020年11年3月2日修訂);15.《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》(國(guó)資委、財(cái)政部第32號(hào)令，2016年6月24日);16.《金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理暫行辦法》(財(cái)政部令第47號(hào)，2007年);[2009]178號(hào));18.《財(cái)政部關(guān)于金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理有關(guān)問題的通知》的通知(財(cái)金 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司1021.《中華人民共和國(guó)證券法》(2019年12月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)22.《監(jiān)管規(guī)則適用指引——評(píng)估類第1號(hào)》(2021年1月22日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布);23.其他與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律、法規(guī)等。(三)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資〔2017〕43號(hào));2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)〔2017〕30號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)〔2018〕36號(hào));4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2018)35號(hào)〕;5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)〔2017〕33號(hào));6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)〔2018)37號(hào)〕;7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》(中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)〔2017〕46號(hào));9.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017)47號(hào)〕;10.《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)〔2017〕48號(hào));11.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕37號(hào));12.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017)38號(hào)〕;13.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備》(中評(píng)協(xié)〔2017〕39號(hào));14.《金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)〔2017〕43號(hào));15.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則術(shù)語(yǔ)2020》(中評(píng)協(xié)〔2020〕31號(hào))。(四)權(quán)屬依據(jù)2.房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證；3.委托人提供的其他權(quán)屬證明文件。(五)取價(jià)依據(jù)1.全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR);2.市場(chǎng)詢價(jià)資料； 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司113.國(guó)家宏觀、行業(yè)統(tǒng)計(jì)分析資料；4.可比上市公司的相關(guān)資料；5.同花順iFinD金融數(shù)據(jù)終端；6.評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄及收集的其他相關(guān)估價(jià)信息資料。(六)其他依據(jù)1.資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表；3.委托人相關(guān)人員訪談?dòng)涗洠?.委托人提供的其他有關(guān)資料。七、評(píng)估方法(一)評(píng)估方法的選擇依據(jù)資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則，確定資產(chǎn)的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。(1)評(píng)估對(duì)象的可比參照物具有公開的市場(chǎng)，以及活躍的交易；(2)有關(guān)交易的必要信息可以獲得。(1)評(píng)估對(duì)象的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計(jì)量；(2)預(yù)期收益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；(3)收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。(1)評(píng)估對(duì)象能正常使用或者在用；(2)評(píng)估對(duì)象能夠通過重置途徑獲得；(3)評(píng)估對(duì)象的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。本次評(píng)估選用的評(píng)估方法為：收益法。評(píng)估方法選擇理由如下：選取收益法評(píng)估的理由：納入本次評(píng)估范圍的主要資產(chǎn)為香梨園、對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)及配套設(shè)施、設(shè)備，以上資產(chǎn)共同服務(wù)于香梨果園的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。庫(kù)爾勒當(dāng)?shù)叵憷娣N植時(shí)間久，果樹日常維護(hù)、采摘、分類、冷庫(kù)運(yùn)輸、銷售等模式成熟，主要資產(chǎn)的收益期和收益額可以合理預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以量化，故本次評(píng)估選用了收益法。未選取成本法評(píng)估的理由：納入本次評(píng)估范圍的主要資產(chǎn)為香梨園、對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)及配套設(shè)施、設(shè)備，以上資產(chǎn)共同服務(wù)于香梨農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。庫(kù)爾勒香梨為當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)，受農(nóng)作物種植的特殊模式和地域限制，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)主要以果園承包形式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，承包經(jīng)營(yíng)范圍多為果木、劃撥用地使用權(quán)、地上附屬物等，無法獲取當(dāng)?shù)赝愋拖憷婀举Y產(chǎn)(生產(chǎn)性生物資產(chǎn))單獨(dú)的市場(chǎng)價(jià)值，故本次不適用于成本法評(píng)估。未選取市場(chǎng)法評(píng)估的理由：納入本次評(píng)估范圍的主要資產(chǎn)為香梨園、對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)及配套設(shè)施、設(shè)備。庫(kù)爾勒香梨為當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)，受農(nóng)作物種植的特殊模式和地域限制，當(dāng)?shù)叵憷娣N植規(guī)模常年保持穩(wěn)定，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)無相同或類似資產(chǎn)組的交易案例，故不適用市場(chǎng)法評(píng)估。(二)評(píng)估方法簡(jiǎn)介I.收益法對(duì)于資產(chǎn)或資產(chǎn)組的收益法常用的具體方法為全投資自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法。全投資自由現(xiàn)金流折現(xiàn)法中的現(xiàn)金流口徑為歸屬于整體資產(chǎn)或資產(chǎn)組現(xiàn)金流，對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率為加權(quán)平均資本成本，評(píng)估值內(nèi)涵為整體資產(chǎn)或資產(chǎn)組的價(jià)值。本次評(píng)估采用稅前自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型?；竟綖椋篟i:評(píng)估基準(zhǔn)日后第i年預(yù)期的稅前自由現(xiàn)金流量；r:折現(xiàn)率；n:預(yù)測(cè)期各參數(shù)確定如下：1.第i年的自由現(xiàn)金流Ri的確定Ri=EBITDAi-營(yíng)運(yùn)資金增加i2.預(yù)測(cè)期的確定評(píng)估對(duì)象的收益年限主要取決于香梨園的經(jīng)濟(jì)壽命，香梨園中大部分香梨樹種植于2000年，根據(jù)查閱相關(guān)文獻(xiàn)以及產(chǎn)權(quán)持有人介紹，香梨樹種植12年后進(jìn)入盛果期，盛果期維持22-25年左右，隨后產(chǎn)量會(huì)逐漸下降進(jìn)入衰退期，衰退期可維持較低的產(chǎn)量，約15年左右。綜合以上因素，產(chǎn)權(quán)持有人判斷香梨園最優(yōu)經(jīng)濟(jì)壽命為種植后50年，即2049年為最后一年產(chǎn)梨年，考慮冷藏延期銷售的影響，資產(chǎn)組收益預(yù)測(cè)至2050年12月31日。3.折現(xiàn)率r采用(所得)稅前加權(quán)平均資本成本(WACCBT)確定，公式如下：Re:權(quán)益資本成本；Rd:債權(quán)期望報(bào)酬率；T:所得稅率。權(quán)益資本成本Re采用資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)計(jì)算，公式如下：Re為權(quán)益資本成本；Rf為無風(fēng)險(xiǎn)利率；ERP為股權(quán)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)；Rs為特定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率折現(xiàn)率中主要參數(shù)確定情況如下：(1)無風(fēng)險(xiǎn)利率(Rf)我們通過同花順iFinD在滬、深兩市選擇從評(píng)估基準(zhǔn)日至國(guó)債到期日剩余期限超過10年期的公開交易國(guó)債，并篩選(例如：去掉交易異常和向商業(yè)銀行發(fā)行的國(guó)債)獲得其按照復(fù)利規(guī)則計(jì)算的到期收益率(YTM),取篩選出的所有國(guó)債到期收益率的平均值作為本次評(píng)估的無風(fēng)險(xiǎn)利率。 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司14(2)股權(quán)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)(ERP)股權(quán)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)是投資者對(duì)與整體市場(chǎng)平均風(fēng)險(xiǎn)相同的股權(quán)投資所要求的預(yù)期超額收益即投資者投資股票市場(chǎng)所期望的超過無風(fēng)險(xiǎn)利率的溢價(jià)。我們選擇利用中國(guó)證券市場(chǎng)指數(shù)的歷史風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)數(shù)據(jù)計(jì)算股權(quán)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，目前國(guó)內(nèi)滬、深兩市有許多指數(shù)，能夠較好反映上海和深圳證券市場(chǎng)股票風(fēng)險(xiǎn)狀況參考樣本為滬深300指數(shù)，因此，我們確定以滬深300指數(shù)所對(duì)應(yīng)的300只成份股作為計(jì)算股權(quán)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的具體樣本，考慮到證券市場(chǎng)股票波動(dòng)的特性，我們選擇10年的間隔期作為股權(quán)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的計(jì)算年期，也就是說每只成份股的投資回報(bào)率都是需要計(jì)算其十年的平均值投資回報(bào)率作為其未來可能的期望投資回報(bào)率。我們借助iFinD的數(shù)據(jù)系統(tǒng)提供所選擇的各成份股每年年末收盤價(jià)是iFinD數(shù)據(jù)中的年末定點(diǎn)“后復(fù)權(quán)”價(jià)，內(nèi)的幾何平均收益率和各年的無風(fēng)險(xiǎn)利率確定各年的股權(quán)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。具體計(jì)算方法是將每年滬深300指數(shù)成份股收益幾何平均值計(jì)算出來后，需要將300個(gè)股票收益率計(jì)算平均值作為本年幾何平均值的計(jì)算ERP結(jié)論，這個(gè)平均值我們采用加權(quán)平均的方式，權(quán)重則選擇每個(gè)成份股在滬深300指數(shù)計(jì)算中的權(quán)重。通過估算我們可以分別計(jì)算出計(jì)算年期內(nèi)10年每年的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)超額收益率ERPi,剔除最大值、最小值，并取平均值后可以得到最終的股權(quán)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。(3)可比公司選取根據(jù)委托人的主營(yíng)業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)成果等情況，在本次評(píng)估中，我們初步采用以下基本標(biāo)準(zhǔn)作為篩選對(duì)比公司的選擇標(biāo)準(zhǔn)：●對(duì)比公司只發(fā)行人民幣A股；●對(duì)比公司所從事的行業(yè)或其主營(yíng)業(yè)務(wù)與委托人相同或相似，或者受相同經(jīng)濟(jì)因素的影響，并且主營(yíng)該行業(yè)歷史不少于2年。根據(jù)上述四項(xiàng)原則，我們利用同花順iFinD金融數(shù)據(jù)終端進(jìn)行篩選，綜合考慮可比公司與委托人在業(yè)務(wù)類型、企業(yè)規(guī)模、盈利能力、成長(zhǎng)性、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、企業(yè)發(fā)展階段等多方面因素，最終選取確定可比上市公司。(4)資本結(jié)構(gòu)收益法評(píng)估時(shí)采用的資本結(jié)構(gòu)主要包括：●可比公司資本結(jié)構(gòu)平均值作為目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)； 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司15●資產(chǎn)組真實(shí)資本結(jié)構(gòu)；●變動(dòng)資本結(jié)構(gòu)。我們通過分析委托人與可比公司在融資能力、融資成本等方面的差異，并結(jié)合委在確定資本結(jié)構(gòu)時(shí)是采用市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算債權(quán)和股權(quán)的權(quán)重比例。(5)貝塔系數(shù)①我們通過上述可比公司確定標(biāo)準(zhǔn)選取確定的上市公司，選取iFinD公布的β計(jì)算器計(jì)算對(duì)比公司的β值，上述β值是含有對(duì)比公司自身資本結(jié)構(gòu)的β值。②根據(jù)以下公式，我們可以分別計(jì)算對(duì)比公司的Unleveredβ:Unleveredβ=Leveredβ/[1+(1-T將對(duì)比公司的Unleveredβ計(jì)算出來后，取其平均值作為委托人的Unleveredβ。③再將已經(jīng)確定的委托人資本結(jié)構(gòu)比率代入到如下公式中，計(jì)算委托人Leveredβ:Leveredβ=Unleveredβ×[1+④我們估算β系數(shù)的目的是估算折現(xiàn)率，該折現(xiàn)率是用來折現(xiàn)未來的預(yù)期收益，因此折現(xiàn)率應(yīng)該是未來預(yù)期的折現(xiàn)率，因此要求估算的β系數(shù)也應(yīng)該是未來的預(yù)期β我們采用的β系數(shù)估算方法是采用歷史數(shù)據(jù)，因此我們實(shí)際估算的β系數(shù)應(yīng)該是歷史的β系數(shù)而不是未來預(yù)期的β系數(shù)。為了估算未來預(yù)期的β系數(shù)，我們對(duì)采用歷史數(shù)據(jù)估算的β系數(shù)進(jìn)行Blume調(diào)整。Blume提出的調(diào)整思路及方法如下：其中：βa為調(diào)整后的β值，β為歷史β值。(6)特定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率資本定價(jià)模型不能直接估算單個(gè)公司的投資回報(bào)率，一般認(rèn)為單個(gè)公司的投資風(fēng)險(xiǎn)要高于一個(gè)投資組合的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，在考慮一個(gè)單個(gè)公司或股票的投資收益時(shí)應(yīng)該考慮該公司的針對(duì)投資組合所具有的全部特有風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的超額回報(bào)率。特定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率主要是針對(duì)公司具有的一些非系統(tǒng)的特有因素所產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn) 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司16溢價(jià)或折價(jià)，我們通過對(duì)資產(chǎn)組的采摘損失風(fēng)險(xiǎn)、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)等因素進(jìn)行分析，結(jié)合評(píng)估人員以往執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷綜合分析確定特定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。(7)債權(quán)期望報(bào)酬率債權(quán)期望報(bào)酬率實(shí)際上是委托人的債權(quán)投資者期望的投資回報(bào)率。不同的企業(yè)，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不同、資本結(jié)構(gòu)的不同等，企業(yè)的償債能力會(huì)有所不同，債權(quán)投資人所期望的投資回報(bào)率也應(yīng)不盡相同，因此企業(yè)的債權(quán)投資回報(bào)率與企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，即資本結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。我們?cè)诳紤]委托人的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、資本結(jié)構(gòu)、信用風(fēng)險(xiǎn)、抵質(zhì)押以及擔(dān)保等因素，參考全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為基礎(chǔ)調(diào)整確定債權(quán)4.非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)負(fù)債ZCi的價(jià)值非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)負(fù)債在此是指在企業(yè)自由現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)不涉及的相關(guān)資產(chǎn)與負(fù)債。本次評(píng)估包括：存貨及應(yīng)收家庭農(nóng)場(chǎng)款，由于該存貨已無閑置多年無使用價(jià)值，且應(yīng)收家庭農(nóng)場(chǎng)款已無回收可能，故非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)均評(píng)估為零。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段與委托人洽談，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，訂立資產(chǎn)評(píng)估委托合同；確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組成評(píng)估項(xiàng)目組，編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；輔導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，準(zhǔn)備評(píng)估所需資料。(二)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集評(píng)估資料階段根據(jù)此次評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況，按照評(píng)估程序準(zhǔn)則和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評(píng)估人員通過詢問、訪談、核對(duì)、監(jiān)盤、勘查等方式對(duì)評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的清查核實(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)持有人的經(jīng)營(yíng)管理狀況等進(jìn)行了必要的盡職調(diào)查，從各種可能的途徑獲取評(píng)估資料，核實(shí)評(píng)估范圍，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬。(三)評(píng)定估算和編制初步評(píng)估報(bào)告階段項(xiàng)目組評(píng)估專業(yè)人員對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)和底稿；根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測(cè)算結(jié)果和評(píng)估說明。 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司17審核確認(rèn)項(xiàng)目組成員提交的各專業(yè)及各類資產(chǎn)的初步測(cè)算結(jié)果和評(píng)估說明準(zhǔn)確無誤，評(píng)估工作沒有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估匯總分析，編制初步(四)評(píng)估報(bào)告內(nèi)審和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告階段本公司按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核，形成評(píng)估結(jié)論；與委托人或者委托人許可的相關(guān)當(dāng)事方就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通；按資產(chǎn)評(píng)估委托合同的要求向委托人提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。(一)一般假設(shè)1.交易假設(shè)：假設(shè)所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過程中，資產(chǎn)評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。2.公開市場(chǎng)假設(shè)：假設(shè)在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等做出理智的判斷。3.企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)：假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有人完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)，在可預(yù)見的將來持續(xù)不斷地經(jīng)營(yíng)下去。(二)特殊假設(shè)1.本次評(píng)估以本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所列明的特定評(píng)估目的為基本假設(shè)前提；2.國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無重大變化，利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)發(fā)生不可預(yù)見的重大變化；3.本次評(píng)估涉及的庫(kù)爾楚基地中的香梨園及配套的林路渠和輸電、機(jī)井設(shè)施等資產(chǎn)于歷史年度均通過外部托管的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)?！顿Y產(chǎn)委托管理協(xié)議》約定的合同期限至2023年12月31日止，合同到期后雙方無繼續(xù)簽署的預(yù)期。根據(jù)資產(chǎn)的最佳使用原則及資產(chǎn)的實(shí)際性質(zhì)，本次評(píng)估假設(shè)原托管協(xié)議到期后，對(duì)上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)為自主種植、采摘、儲(chǔ)存、銷售的經(jīng)營(yíng)模式，并在經(jīng)營(yíng)管理模式，經(jīng)營(yíng)范圍、方式等與收益預(yù)測(cè)方4.假設(shè)公司在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，無其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對(duì)企業(yè)造成重大不利影響；5.產(chǎn)權(quán)持有人和委托人提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整； 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司186.評(píng)估人員所依據(jù)的對(duì)比公司的財(cái)務(wù)報(bào)告、交易數(shù)據(jù)等均真實(shí)可靠；7.評(píng)估范圍僅以委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)，未考慮委托人及產(chǎn)權(quán)持有人提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負(fù)債；8.本次評(píng)估假設(shè)資產(chǎn)組于年度內(nèi)均勻獲得凈現(xiàn)金流。(三)評(píng)估限制條件1.本評(píng)估結(jié)論是依據(jù)本次評(píng)估目的，以公開市場(chǎng)為假設(shè)前提而估算的評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影2.評(píng)估報(bào)告中所采用的評(píng)估基準(zhǔn)日已在報(bào)告前文明確，我們對(duì)價(jià)值的估算是根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)所在地貨幣購(gòu)買力做出的。本報(bào)告評(píng)估結(jié)論在以上假設(shè)和限制條件下得出，當(dāng)出現(xiàn)與上述評(píng)估假設(shè)和限制條件不一致的事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，本評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。截止評(píng)估基準(zhǔn)日2023年12月31日統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置的相關(guān)資產(chǎn)賬面價(jià)值為917.10萬元，評(píng)估值為1,547.00萬元，評(píng)估增值629.90萬元，增值率由于納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)均為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、儲(chǔ)存、銷售環(huán)節(jié)的相關(guān)資產(chǎn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)人員非專業(yè)性稅務(wù)從業(yè)人員，故本次評(píng)估結(jié)論未考慮資產(chǎn)組在交易過程中可能產(chǎn)生的增值稅及其他稅費(fèi)因素的影響，具體以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)納稅金額為準(zhǔn)。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論使用有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年。十一、特別事項(xiàng)說明以下為在評(píng)估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論但非評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)，提請(qǐng)報(bào)告使用人予以關(guān)注：(一)權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形無。(二)委托人未提供的其他關(guān)鍵資料情況無。(三)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素 統(tǒng)一低碳科技(新疆)股份有限公司擬處置其持有的庫(kù)爾楚基地相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告北京中同華資產(chǎn)評(píng)估有限公司(四)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況(五)重大期后事項(xiàng)(六)評(píng)估程序受限的有關(guān)情況、機(jī)構(gòu)采取彌補(bǔ)措施及對(duì)評(píng)估結(jié)論影響的情況(七)擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債(或有資產(chǎn))等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)象的關(guān)系(九)其他需要說明的事項(xiàng)1.本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論是反映委托評(píng)估對(duì)象在持續(xù)經(jīng)營(yíng)、外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)生變化等假設(shè)前提下，于評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的本報(bào)告所列明的評(píng)估目的下的價(jià)值。2.本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論未考慮委估資產(chǎn)可能存在的產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過程中的相關(guān)費(fèi)用和稅項(xiàng)；未考慮評(píng)估值增減可能產(chǎn)生的納稅義務(wù)變化；評(píng)估結(jié)論未考慮資產(chǎn)組交易環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的增值稅及其他稅費(fèi)對(duì)本次評(píng)估結(jié)論的影響。3.本評(píng)估報(bào)告是在委托人及產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)當(dāng)事方提供與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)資料基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托人及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的責(zé)任是對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)該資料及其來源進(jìn)行必要的核查驗(yàn)證和披露，不代表對(duì)上述資料的真實(shí)性、合法性、完整性提供任何保證，對(duì)該資料及其來源確認(rèn)或者發(fā)表意見超出資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)范圍。4.本次評(píng)估涉及的庫(kù)爾楚基地中的香梨園及配套的林路渠和輸電、機(jī)井設(shè)施等資產(chǎn)于歷史年度均通過外部托管的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)?！顿Y產(chǎn)委托管理協(xié)議》約定的合同期限至2023年12月31日止，合同到期后雙方無繼續(xù)簽署的預(yù)期。根據(jù)資產(chǎn)的最佳使用原則及資產(chǎn)的實(shí)際性質(zhì)，本次評(píng)估假設(shè)原托管協(xié)議到期后，上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)持有人自主種植、采摘、儲(chǔ)存、銷售的經(jīng)營(yíng)模式，考慮產(chǎn)權(quán)持有人在可預(yù)見的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，對(duì)納入本次評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)組采用其他經(jīng)營(yíng)模式的情況對(duì)本次評(píng)估結(jié)論的影響。5.評(píng)估過程中，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)所評(píng)估房屋建構(gòu)筑物的外貌進(jìn)行了觀察，在盡