康力電梯：資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

本報(bào)告依據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制康力電梯股份有限公司擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(共1冊(cè)，第1冊(cè))江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司華辰約字(2024)00278號(hào)非法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告華辰評(píng)報(bào)字(2025)第0002號(hào)康力電梯股份有限公司擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告47,601,100.00元2025年01月06日江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司肖斌(資產(chǎn)評(píng)估師)正式會(huì)員編號(hào)：32190063正式會(huì)員編號(hào)：32190244(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2025年01月06日ICP備案號(hào)京ICP備2020034749號(hào)江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司 1 2 4 4 5 5 23聲明一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)明細(xì)清單及相關(guān)資料由委托人及產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)，并經(jīng)其采用簽名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人不存在偏見(jiàn)。六、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的要求。七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第2頁(yè)華辰評(píng)報(bào)字(2025)第0002號(hào)江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受康力電梯股份有限公司的委托，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)康力電梯股份有限公司擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)在2024年12月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告一、評(píng)估目的：康力電梯股份有限公司因擬出售資產(chǎn)需要對(duì)所持有的不動(dòng)產(chǎn)三、評(píng)估范圍：康力電梯股份有限公司指定不動(dòng)產(chǎn)，包括62套不動(dòng)產(chǎn)。五、評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年12月31日。經(jīng)市場(chǎng)法評(píng)估，康力電梯股份有限公司擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)于2024年12月31日的不含稅市場(chǎng)價(jià)值為4,367.07萬(wàn)元，增值稅率9%,即含稅市場(chǎng)價(jià)值為評(píng)估結(jié)論使用的有效期限一般不超過(guò)評(píng)估基準(zhǔn)日后1年，即年12月31日起，至2025年12月30日止，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基我們特別強(qiáng)調(diào)：本報(bào)告及其結(jié)論僅用于本報(bào)告設(shè)定的評(píng)估目的，而不能用于江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第3頁(yè)以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，請(qǐng)報(bào)告使用人在征得評(píng)估報(bào)告所有人許可后，認(rèn)真閱讀評(píng)估報(bào)告全文，并請(qǐng)關(guān)注特別事項(xiàng)說(shuō)明部分的內(nèi)容?？盗﹄娞輸M出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第4頁(yè)江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值項(xiàng)目華辰評(píng)報(bào)字(2025)第0002號(hào)江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照有關(guān)法律、行政法按照必要的評(píng)估程序，對(duì)康力電梯股份有限公司擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)于2024年12月31日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：一、委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人(一)委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人概況注冊(cè)地址：江蘇省汾湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)康力大道888號(hào)法定代表人：朱琳昊成立日期：1997年10月03日經(jīng)營(yíng)范圍：制造加工銷售電梯、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道，以及相關(guān)配件；提供電梯、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道的安裝、改造、修理、維護(hù)保養(yǎng)，以及相關(guān)技術(shù)咨詢服務(wù)；制造加工銷售停車設(shè)備、電控設(shè)備、光纖設(shè)備，以及相關(guān)配件；自營(yíng)和代理各類商品及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)(國(guó)家限定企業(yè)經(jīng)營(yíng)或禁止進(jìn)出口的商品和技術(shù)除外);貨運(yùn)代理服務(wù)。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))許可項(xiàng)目：特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以審批結(jié)果為準(zhǔn))一般項(xiàng)目：電機(jī)制造；專業(yè)設(shè)計(jì)服務(wù)；工程管理服務(wù)；金屬結(jié)構(gòu)制造；金屬結(jié)構(gòu)銷售；對(duì)外承包工程；江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第5頁(yè) 軟件開(kāi)發(fā)；軟件銷售；物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備銷售；電機(jī)及其控制系統(tǒng)研發(fā)；工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務(wù)；人工智能應(yīng)用軟件開(kāi)發(fā)；信息系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)服務(wù)；特種設(shè)備出租；非居住房地產(chǎn)租賃(除依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目外，憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照依法自主開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng))(二)委托人和產(chǎn)權(quán)持有人關(guān)系(三)其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托合同，除委托人及法律行政法規(guī)規(guī)定的報(bào)告使用人外，本康力電梯因擬出售資產(chǎn)需要對(duì)所持有的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為該經(jīng)濟(jì)三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍(一)評(píng)估對(duì)象(二)評(píng)估范圍評(píng)估范圍為康力電梯指定的不動(dòng)產(chǎn)，包括62套不動(dòng)產(chǎn)。委估不動(dòng)產(chǎn)建筑面積合計(jì)為6,269.44m2,由住宅、車位、商鋪、公寓、辦公房組成。截至2024年12月31日，賬面原值合計(jì)為64,502,759.82元，賬面凈值合計(jì)為61,873,500.27元，資產(chǎn)名稱積房產(chǎn)性質(zhì)房產(chǎn)證號(hào)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)1期-16幢-1單元-302渝(2024)璧山區(qū)不動(dòng)產(chǎn)第000064397號(hào)限公司2期-地下車庫(kù)(非人防二期)-負(fù)1-573渝(2024)璧山區(qū)不動(dòng)產(chǎn)第000127384號(hào)限公司3期-地下車庫(kù)(非人防渝(2024)璧山區(qū)不動(dòng)產(chǎn)第000127411號(hào)限公司 4奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)131幢2301辦公蘇(2024)蘇州市吳江區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第9017050號(hào)限公司5奧林清華住宅小區(qū)公寓蘇(2024)蘇州市吳江區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第9016949號(hào)商服用地/辦公限公司6奧林清華住宅小區(qū)商鋪蘇(2024)蘇州市吳江區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第9017044號(hào)限公司7奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)127幢242商鋪蘇(2024)蘇州市吳江區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第9017031號(hào)限公司8奧林清華住宅小區(qū)商鋪蘇(2024)蘇州市吳江區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第9016943號(hào)限公司9奧林清華住宅小區(qū)商鋪蘇(2024)蘇州市吳江區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第9017040號(hào)限公司奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)125幢133商鋪蘇(2024)蘇州市吳江區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第9016945號(hào)限公司奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)125幢132商鋪蘇(2024)蘇州市吳江區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第9016947號(hào)限公司悅頌云庭10#-2302室第2037741號(hào)限公司悅頌云庭10#-2303室第2037744號(hào)限公司第2037764號(hào)限公司第2037746號(hào)限公司第2037745號(hào)限公司第2037759號(hào)限公司第2037752號(hào)限公司第2037748號(hào)限公司第2037716號(hào)限公司第2037729號(hào)限公司第2037733號(hào)限公司第2037726號(hào)限公司第2037768號(hào)限公司第2037754號(hào)限公司第2037737號(hào)限公司第2037757號(hào)限公司浙(2024)慈溪(前灣)不動(dòng)產(chǎn)限公司浙(2024)慈溪(前灣)不動(dòng)產(chǎn)江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司 康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告限公司怡灣花苑21幢2403室限公司黎里鎮(zhèn)越秀路18號(hào)產(chǎn)權(quán)第9026934號(hào)限公司浮橋鎮(zhèn)伴?；▓@15-1幢3104室1037298號(hào)限公司拾光花園03幢202室0130917號(hào)限公司0130903號(hào)限公司拾光花園15幢201室0130926號(hào)限公司室0130810號(hào)限公司拾光花園18幢101室0130929號(hào)限公司拾光花園18幢102室0130907號(hào)限公司拾光花園18幢103室0130920號(hào)限公司拾光花園18幢2002室0130922號(hào)限公司拾光花園21幢2002室0130933號(hào)限公司室0130940號(hào)限公司云宸雅苑4-1030147604號(hào)限公司南昌遠(yuǎn)洋天著金麓花園20#-2-3010232318號(hào)限公司園洋房2單元102號(hào)000977405號(hào)限公司博學(xué)限公司博學(xué)院14-16030082624號(hào)限公司博學(xué)院14-11030083153號(hào)限公司0083033號(hào)限公司博學(xué)院15-21020083598號(hào)限公司博學(xué)院15-21030083034號(hào)限公司博學(xué)院12-23020083008號(hào)限公司博學(xué)院12-23030083597號(hào)限公司博學(xué)院14-1203江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第8頁(yè)0083027號(hào)限公司博學(xué)限公司博學(xué)限公司博學(xué)限公司博學(xué)限公司博學(xué)院14-16020083014號(hào)限公司博學(xué)限公司博學(xué)院18-21010083003號(hào)限公司0314657號(hào)限公司2.委估不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物狀況委估不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物狀況如下表所示：資產(chǎn)名稱房產(chǎn)面積房產(chǎn)性質(zhì)房屋結(jié)構(gòu)總層數(shù)戶型(僅住138四室兩廳2重慶美的萬(wàn)麓府-一期-地下車庫(kù)(非人防二期)-負(fù)1-5733重慶美的萬(wàn)麓府-一期-地下4奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)131幢2301辦公簡(jiǎn)裝5奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)122幢216公寓26奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)125幢134商鋪1簡(jiǎn)裝7奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)127幢242商鋪28奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)125幢227商鋪29奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)125幢228商鋪2奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)125幢133商鋪1簡(jiǎn)裝奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)125幢132商鋪1簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝1簡(jiǎn)裝康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第9頁(yè)1簡(jiǎn)裝2簡(jiǎn)裝2簡(jiǎn)裝1簡(jiǎn)裝一衛(wèi)1簡(jiǎn)裝一衛(wèi)11111211一衛(wèi)合生國(guó)際名都海汀灣花苑8幢101室1幢104室1412(地下1層)室35(地下一層)2112(地下1層)21111江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第10頁(yè)江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司1118(地下南昌遠(yuǎn)洋天著金麓花園5龍城首府1期8#花園洋房218博學(xué)院18-2101園-17號(hào)樓-1單元-205210(地下三層)四室兩廳委估的部分非住宅房產(chǎn)存在租賃情況，其余房產(chǎn)均為空置狀態(tài)。租賃信息如江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司 康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告資產(chǎn)名稱租賃面積(m2)租賃期限1奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)125幢1342024年6月1日-2029包芳芳2奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)125幢1334、委估不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利狀況評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)明細(xì)清單由委托人和產(chǎn)權(quán)持有人提供，委托人及產(chǎn)權(quán)持有人資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型取決于評(píng)估特定的目的、市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用狀評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素，評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值。本次評(píng)估對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)本報(bào)告書所稱市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何評(píng)估基準(zhǔn)日是2024年12月31日。本次評(píng)估工作中所遵循的法律法規(guī)依據(jù)、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)和評(píng)(一)法律法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》(中華人民共和國(guó)主席令第46號(hào));2.《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年5月28日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過(guò));江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第12頁(yè)3.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日，十三屆全國(guó)4.《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(2017年11月19日修訂);第50號(hào)公布);6.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2019年8月26日，十三屆全國(guó)人大常7.《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部稅務(wù)總局海關(guān)總告2019年第39號(hào));(二)評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資〔2017)43號(hào)〕;2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)〔2017〕30號(hào));3.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)〔2018)36號(hào)〕;4.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)〔2018)35號(hào)〕;5.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估委托合同》(中評(píng)協(xié)〔2017)33號(hào)〕;6.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)〔2018)37號(hào)〕;7.《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)〔2017〕38號(hào));8.《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)〔2019.《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)(三)資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)3.《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》。(四)評(píng)估取價(jià)依據(jù)江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第13頁(yè)(1)《資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表》;(2)抵房協(xié)議。2.國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的資料(1)國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料及價(jià)格信息資料。3.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員收集的資料(1)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄資料；(2)評(píng)估人員收集的其他相關(guān)估價(jià)信息資料。七、評(píng)估方法對(duì)于委估住宅、車位、儲(chǔ)藏室、公寓、商鋪等性質(zhì)的房地產(chǎn)，由于成本法不能很好地體現(xiàn)其價(jià)值，一般不采用成本法評(píng)估；目前市場(chǎng)中該類房產(chǎn)的租售比明顯異常，出租收益及相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)難以合理估計(jì)，無(wú)法采用收益法合理估計(jì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值；委估房地產(chǎn)所在的區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易，能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法是通過(guò)對(duì)與評(píng)估對(duì)象類似不動(dòng)產(chǎn)的交易價(jià)格調(diào)整，得出V:可比交易實(shí)例價(jià)格A:交易情況修正系數(shù)B:交易日期修正系數(shù)C:區(qū)位因素修正系數(shù)D:實(shí)物狀況修正系數(shù)E:權(quán)益狀況因素修正系數(shù)第14頁(yè)康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第14頁(yè)江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司(1)可比案例交易價(jià)格通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)收集交易案例信息，包括案例基本情況、交易相對(duì)方、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、交易稅費(fèi)等，特別關(guān)注是否帶租約及其處理方式；在此基礎(chǔ)上，選擇與委估房地產(chǎn)類似、交易類型與評(píng)估目的吻合、成交日期與基準(zhǔn)日相近、成交價(jià)格正常的交易案例作為可比案例；將可比案例的交易(2)交易情況修正交易情況修正是將交易中由于具體交易情況所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正常價(jià)格，如特殊利害關(guān)系主體間的交易、特殊的交易動(dòng)機(jī)、特殊的交易(3)交易日期修正交易日期修正主要考慮可比案例交易日期與評(píng)估基準(zhǔn)日存在時(shí)間差，在這一期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致同一標(biāo)的在不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)格存在差異，需要根據(jù)不同案例價(jià)格波動(dòng)情況，將可比案例成交時(shí)點(diǎn)價(jià)格調(diào)整為基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。本次評(píng)估所選可比案例交易時(shí)點(diǎn)距離評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)在半年以內(nèi)，基于評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)半年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，本次評(píng)估，對(duì)可比案例價(jià)格無(wú)需進(jìn)行交易日期修(4)區(qū)位因素修正區(qū)位因素修正是將可比交易案例區(qū)位條件下的價(jià)格調(diào)整為評(píng)估對(duì)象區(qū)位條件下的價(jià)格。主要考慮基礎(chǔ)設(shè)施保證率、公共配套設(shè)施完備程度、區(qū)域繁華程度、(5)實(shí)物狀況修正實(shí)物狀況修正是將可比交易案例相對(duì)于評(píng)估對(duì)象因自身實(shí)物狀況條件差異對(duì)交易價(jià)格的影響予以修正剔除。主要考慮新舊程度、平面布局、面積大小、使用(6)權(quán)益狀況修正權(quán)益狀況修正因素是將可比實(shí)例在其權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為委估物個(gè)體狀 況下的價(jià)格。主要考慮城市規(guī)劃限制、共有情況、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、租賃及根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一般原則，按照與委托人的資產(chǎn)評(píng)估委托合同所約定的事項(xiàng)，基于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)要求，結(jié)合委評(píng)1.接受委托及準(zhǔn)備階段(1)江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司于2024年12月接受委托人的委托，從事本資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目。在接受委托過(guò)程中，江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司與委托人就本次評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、委托評(píng)估資產(chǎn)的特點(diǎn)等(2)根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn)的特點(diǎn)，有針對(duì)性地布置評(píng)估相關(guān)資料準(zhǔn)備。(3)評(píng)估方案的設(shè)計(jì)依據(jù)了解的不動(dòng)產(chǎn)分布及構(gòu)成情況特點(diǎn)，制定評(píng)估實(shí)施計(jì)劃，確定評(píng)估人員，組成資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)工作小組。(1)評(píng)估對(duì)象真實(shí)性和合法性的查證(2)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與資料收集資產(chǎn)評(píng)估人員依據(jù)委托人提交的評(píng)估資料，通過(guò)觀察、詢問(wèn)、書面審查、實(shí)地調(diào)查、查詢、復(fù)核等方式進(jìn)行核查驗(yàn)證。通過(guò)對(duì)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集的評(píng)(3)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際狀態(tài)的調(diào)查評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際使用情況進(jìn)行調(diào)查，并關(guān)注委估房地產(chǎn)區(qū)位狀況、實(shí)3.選擇評(píng)估方法、收集市場(chǎng)信息和估算過(guò)程江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第16頁(yè)評(píng)估人員依據(jù)針對(duì)本項(xiàng)目特點(diǎn)制定的工作計(jì)劃，結(jié)合實(shí)際情況，確定作價(jià)原則及估值模型，明確評(píng)估參數(shù)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，收集相關(guān)市場(chǎng)信息資料，進(jìn)行評(píng)定估4.評(píng)估匯總階段(1)評(píng)估結(jié)果的確定依據(jù)江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)清查的情況，以及所進(jìn)行(2)評(píng)估結(jié)果的分析和評(píng)估報(bào)告的撰寫按照江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司規(guī)范化要求，編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。評(píng)估結(jié)果及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告按江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司規(guī)定程序進(jìn)行復(fù)核，經(jīng)(3)工作底稿的整理歸檔(一)一般假設(shè)1.交易假設(shè)：假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估2.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)：公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件以及資樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定。公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是指一個(gè)有自愿的買方和賣方的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易都是在自愿3.持續(xù)使用假設(shè)：持續(xù)使用假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。首先被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒(méi)有考慮資(二)特殊假設(shè)交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無(wú)重大變化；無(wú)其他不可預(yù)測(cè)和不可江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第17頁(yè)抗力因素造成的重大不利影響。2.有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率，政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化。3.假設(shè)房地產(chǎn)未來(lái)的用途與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的實(shí)際用途基本相同或不發(fā)生重大變化。本評(píng)估報(bào)告評(píng)估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時(shí)，簽字資產(chǎn)評(píng)估師及本評(píng)估機(jī)構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)論的責(zé)任。經(jīng)市場(chǎng)法評(píng)估，康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)于2024年12月31日的不含稅市場(chǎng)價(jià)值為4,367.07萬(wàn)元，增值稅率9%,即含稅市場(chǎng)價(jià)值為4,760.11萬(wàn)元。具體如下表所示：積(m2)(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)1渝(2024)璧山區(qū)不動(dòng)產(chǎn)第重慶美的萬(wàn)麓府-一期2渝(2024)璧山區(qū)000127384號(hào)地下車庫(kù)(非人防二期)3渝(2024)璧山區(qū)000127411號(hào)地下車庫(kù)(非人防二期)4蘇(2024)蘇州市第9017050號(hào)奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)131幢2301辦公5蘇(2024)蘇州市第9016949號(hào)奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)122幢216公寓6蘇(2024)蘇州市第9017044號(hào)奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)125幢134商鋪7蘇(2024)蘇州市第9017031號(hào)奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)127幢242商鋪8蘇(2024)蘇州市第9016943號(hào)奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)125幢227商鋪9蘇(2024)蘇州市第9017040號(hào)奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)125幢228商鋪蘇(2024)蘇州市第9016945號(hào)奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)125幢133商鋪蘇(2024)蘇州市奧林清華住宅小區(qū)三區(qū)125幢132商鋪江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第18頁(yè)第9016947號(hào)市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第浙(2024)慈溪(前0030875號(hào)浙(2024)慈溪(前浙(2024)慈溪(前江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司 蘇(2024)蘇州市吳江區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第9026934號(hào)映江南雅園7幢403市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第1037298號(hào)浮橋鎮(zhèn)伴海花園15-1幢3104室蘇(2024)溧陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第拾光花園03幢202室蘇(2024)溧陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第101室蘇(2024)溧陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第拾光花園15幢201室蘇(2024)溧陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第拾光花園20幢104室蘇(2024)溧陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第拾光花園18幢101室蘇(2024)溧陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第拾光花園18幢102室蘇(2024)溧陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第拾光花園18幢103室蘇(2024)溧陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第拾光花園18幢2002室蘇(2024)溧陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第拾光花園21幢2002室蘇(2024)溧陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第拾光花園25幢104室蘇(2024)常州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第南昌遠(yuǎn)洋天著金麓花園渝(2024)銅梁區(qū)000977405號(hào)房2單元102號(hào)(重慶)皖(2024)宿州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第皖(2024)宿州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第皖(2024)宿州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第皖(2024)宿州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司 康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告皖(2024)宿州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第博學(xué)院15-2102皖(2024)宿州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第博學(xué)院15-2103皖(2024)宿州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第博學(xué)院12-2302皖(2024)宿州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第博學(xué)院12-2303皖(2024)宿州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第博學(xué)院14-1203皖(2024)宿州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第博學(xué)院14-1303皖(2024)宿州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第博學(xué)院20-1403皖(2024)宿州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第博學(xué)院20-1402皖(2024)宿州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第博學(xué)院14-1302皖(2024)宿州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第博學(xué)院14-1602皖(2024)宿州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第博學(xué)院14-1402皖(2024)宿州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第博學(xué)院18-2101豫(2024)鄭州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第元-205本評(píng)估報(bào)告結(jié)論使用的有效期限一般不超過(guò)評(píng)估基準(zhǔn)日2024年12月31日起，至2025年12月30日止，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)以下事項(xiàng)并非本公司評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定和估算，但該等事項(xiàng)(一)本報(bào)告所稱“評(píng)估價(jià)值”系指我們對(duì)所評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日之狀況江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第21頁(yè) 和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報(bào)告書所列明的目的而提出的公允估值意見(jiàn)，不對(duì)(二)委估的部分房產(chǎn)存在租賃情況，本次評(píng)估未考慮該租賃情況對(duì)評(píng)估結(jié)(三)本次評(píng)估結(jié)論反映的是不動(dòng)產(chǎn)按目前權(quán)證單元分割交易條件下的總和價(jià)值，未考慮特殊交易方式(如整體打包、部分打包等)對(duì)委估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影(四)本次評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)的原則確定的，未考慮該等資產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記或權(quán)屬變更過(guò)程中應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用和稅項(xiàng)，也未對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值額作任何納稅調(diào)整準(zhǔn)備。評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)我們特別強(qiáng)調(diào)：本評(píng)估意見(jiàn)僅作為康力電梯因擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)(一)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途；(二)委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估師(三)除委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資(四)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評(píng)估和使用結(jié)論。評(píng)估結(jié)論不等同(五)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的全部或者部分內(nèi)容被摘抄、引用或者被披露于公開(kāi)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日為2025年01月06日。第22頁(yè)康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司(本頁(yè)無(wú)正文)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司資產(chǎn)評(píng)估師：交，資產(chǎn)評(píng)估師：范以資產(chǎn)評(píng)估師：二O二五年一月六日二O康力電梯擬出售資產(chǎn)涉及的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告第23頁(yè)江蘇天健華辰資產(chǎn)評(píng)估有限公司一、委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本(復(fù)印件)二、委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人承諾函四、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)備案文件或者資格證明文件(復(fù)印件)六、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本(復(fù)印件)七、簽名資產(chǎn)評(píng)估師資格證明文件(復(fù)印件)八、評(píng)估對(duì)象涉及的主要權(quán)屬證明資料(復(fù)印件)九、評(píng)估明細(xì)表編號(hào)320500666202405210013統(tǒng)一社會(huì)信用代碼家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”了解更多登記、備案、許可，監(jiān)管信息。(副本)類型股份有限公司(上市、自然人投資或控股)法定代表人朱琳昊79878.1187萬(wàn)元整1997年10月03日江蘇省汾湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)康力大道888號(hào)注冊(cè)資本79878.1187萬(wàn)元整1997年10月03日江蘇省汾湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)康力大道888號(hào)2024年95月3h日國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)網(wǎng)址：國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)網(wǎng)址：http://www.gsxt.go國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局監(jiān)制國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局監(jiān)制因康力電梯股份有限公司擬出售資產(chǎn)需要，委托你公司對(duì)我公司所持有的62套不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。為確保資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)客觀、公正、合理地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，我們承諾如下，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任：1、資產(chǎn)評(píng)估涉及的經(jīng)濟(jì)行為符合國(guó)家有關(guān)法