第2講房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法21房地產(chǎn)投資市場供給分析0

第2講

房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法2.1房地產(chǎn)投資市場供給分析1．供給總量分析的要點及方法

已經(jīng)上市的供給量：現(xiàn)實供給量，包括已竣工量和銷售量。

準(zhǔn)備上市的供給量：潛在供給量

實際計算時：獲得銷售許可證的房屋面積作為現(xiàn)有市場商品房的存量；未出讓土地使用權(quán)的土地供給量作為新增商品房屋面積總量。

[案例3-1]根據(jù)國家統(tǒng)計局2000年上半年的統(tǒng)計，北京市商品住宅施工面積總量為2486.53萬m2。表3-2為北京市歷年竣工和銷售面積統(tǒng)計數(shù)字。在統(tǒng)計已竣工面積時參考?xì)v年平均銷售周期（北京市優(yōu)秀項目的銷售周期為0.499年），忽略1994年以前的竣工面積，同時考慮到二手房市場還未成熟。假定目前購房者的購買力不會向二手房市場轉(zhuǎn)移，這樣歷年在售面積之和為1914.95萬m2。這樣，現(xiàn)有市場商品住宅存量為（2486.53

1914.95）萬m2

4401.48萬m2，在2000～2010年10年內(nèi)消化這些住宅，每年市場平均需要吸納約440萬m2。綜合以上分析，每年市場潛在供給量應(yīng)為新增商品住宅面積總量與現(xiàn)有市場商品住宅存量之和，即為（548

440）萬m2

998萬m2。第2講

房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法年份當(dāng)年商品房竣工面積當(dāng)年商品房銷售面積歷年剩余在售面積1994年383.53149.03234.501995年503.56186.28317.281996年441.86188.13253.731997年483.31241.91241.401998年588.71376.84211.871999年908.26484.71423.552000年上半年453.03220.41232.62合計3762.261847.491914.95表3-2北京市歷年竣工和銷售面積（單位：萬m2）第2講

房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法

2．供給產(chǎn)品分析的要點與方法

區(qū)域內(nèi)供給量的結(jié)構(gòu)分析:區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品按照戶

型、面積、價位等

進行分析。不同區(qū)域市場供給量結(jié)構(gòu)的比較分析：不同區(qū)

域的對比。第2講

房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法

2．供給產(chǎn)品分析的要點與方法[案例3-2]某區(qū)域商品住宅供給結(jié)構(gòu)分析在該分析中選擇了某區(qū)域內(nèi)具有典型意義的12個項目，其具體情況見表3-3。項目名稱項目均價/（元/m2）項目建筑面積/萬m2項目A650040.7項目B480016項目C450017項目D530814項目E560080項目F650050項目G600018.68表3-3某區(qū)域供給結(jié)構(gòu)分析選擇項目列表第2講

房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法項目H640086.37項目I710083項目J428086項目K4300100項目L590029.51（續(xù)）通過對表3-3的分析可以看出，該區(qū)域住宅的均價是5590元/m2。該區(qū)域住宅價格主要集中在5000元/m2以下以及（6000～7000）元/m2兩個區(qū)間段，這兩部分價位住宅面積的供給達(dá)到了區(qū)域面積供給總量的66%以上。具體情況見表3-4。第2講

房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法價格水平/（元/m2）5000以下5000～60006000～70007000以上面積/（萬m2）219123.51195.7583比例（%）35.2519.8831.5113.36表3-4區(qū)域項目價格水平分析該地區(qū)目前供給的住宅面積主要集中在90～120m2之間，超過90m2以上住宅的供給總量占到了80%以上。由此可以看出，該地區(qū)戶型面積普遍較大，小面積戶型供應(yīng)相對不足。具體如圖3-1所示。第2講

房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法該區(qū)域商品住宅兩居、三居所占比例高達(dá)80%以上，區(qū)域內(nèi)兩居、三居面積都比較大，各種附屬設(shè)施配套齊全，戶型設(shè)計也較為靈活。具體如圖3-2所示。圖3-1區(qū)域商品住宅面積分類統(tǒng)計圖圖3-2區(qū)域住宅戶型狀況分類統(tǒng)計圖第2講

房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法

3．房地產(chǎn)供給主體營銷或經(jīng)營狀況分析要點與方法

租售價格、樹立、速度、比例，空置率及變化的分析4．房地產(chǎn)投資市場競爭分析的要點與方法

競爭對手目標(biāo)分析、優(yōu)劣勢分析5．房地產(chǎn)投資市場供給預(yù)測分析的要點與方法

定性、定量預(yù)測法科學(xué)預(yù)測第2講

房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法2.2房地產(chǎn)投資市場需求分析1．房地產(chǎn)市場需求總量分析的要點與方法（1）運用人口資料分析法。

第2講

房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法2.2房地產(chǎn)投資市場需求分析1．房地產(chǎn)市場需求總量分析的要點與方法（2）運用家庭資料分析法。家庭規(guī)模、結(jié)構(gòu)，家庭成員的性別、代際關(guān)系、年齡、婚姻狀況推動戶型、種類及發(fā)展趨勢。

（3）運用收入資料分析法。

通過收入預(yù)測住宅需求潛力。第2講

房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法2.2房地產(chǎn)投資市場需求分析2．房地產(chǎn)市場需求客戶特征分析的要點與方法

需求客戶特征分析包括文化、個體、社會、心理、購買傾向特征分析，就是回答5個W和一個H，即分析誰是使用者和購買者（Who），購買與使用何種類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品（What），購買使用的動機是什么（Why），何時（When）、何地（Where）以及如何購買（How），具體見表3-5。第2講

房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法Who人口數(shù)量居住形態(tài)性別比例社會階層教育程度誰是使用者職業(yè)誰是決策者收入水平Where購買者區(qū)域分布地點區(qū)位Why購買動機購買理由What產(chǎn)品規(guī)劃購買用途外觀造型公共設(shè)施面積價格環(huán)境付款方式When購買時機購買季節(jié)購買時間How客戶反應(yīng)銷售順序購買額度表3

5

某項目消費者研究調(diào)查分析表第2講

房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法3、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系分析

供求比=需求量/供給量

大于100%時，存在供給缺口，有需求潛力、有投資機會；小于100%時，存在需求缺口，已飽和無需求潛力、投資機會。第2講

房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法4、房地產(chǎn)投資市場預(yù)測分析A．房地產(chǎn)投資市場預(yù)測分析的主要內(nèi)容（1）房地產(chǎn)投資市場未來供給分析。（2）房地產(chǎn)投資市場需求預(yù)測分析。（3）房地產(chǎn)投資市場總體趨勢預(yù)測分析。B．房地產(chǎn)投資市場預(yù)測分析的技術(shù)方法（1）時間序列分析法簡單平均法加權(quán)平均法算術(shù)移動平均法加權(quán)移動平均法指數(shù)平滑法第2講

房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法4、房地產(chǎn)投資市場預(yù)測分析A．房地產(chǎn)投資市場預(yù)測分析的主要內(nèi)容（1）房地產(chǎn)投資市場未來供給分析。（2）房地產(chǎn)投資市場需求預(yù)測分析。（3）房地產(chǎn)投資市場總體趨勢預(yù)測分析。B．房地產(chǎn)投資市場預(yù)測分析的技術(shù)方法（1）時間序列分析法（2）回歸分析法算術(shù)移動平均法確定各期的期距；求相鄰期距各期的簡單平均數(shù)；將各期平均值進行比較，求出變動趨勢值；求預(yù)測值。其計算公式為：預(yù)測值=最后一期簡單平均數(shù)+預(yù)測期與最后一期簡單平均數(shù)的期距×最后一期變動趨勢數(shù)算術(shù)移動平均法加權(quán)移動平均法:以加權(quán)形式求得移動平均值。加權(quán)移動平均法

指數(shù)平滑法利用前后兩期實際與預(yù)測數(shù)據(jù)，并考慮其比重進行預(yù)測；t+1期預(yù)測值Yt+1

＝平滑指數(shù)×t前期實際值Xt

＋

（1－平滑指數(shù)）×t前期預(yù)測值Yt平滑指數(shù)根據(jù)預(yù)測值與實際值的差異大小而定，差異大通常為0.7～0.8。當(dāng)n≧20個，第1期Y1=X1當(dāng)n﹤20個，第1期Y1=X的平均值例：某公司1－8月的實際銷售額如下表所示：

設(shè)α=0.7，Y1=各期實際銷售額的算術(shù)平均值=18.63月份實際銷售額（萬元）一次指數(shù)平滑值Yt+1=

αXt+(1–α)Yt1234567810.0012.0013.0016.0019.0023.0026.0030.0018.6312.5912.1812.7515.0317.8121.4424.6328.39期預(yù)測值Y2

＝0.7×10+（1－0.7）×18.63=12.59第2講

房地產(chǎn)投資市場分析的要點與方法4、房地產(chǎn)投資市場預(yù)測分析B．房地產(chǎn)投資市場預(yù)測分析的技術(shù)方法

（2）回歸分析法B．房地產(chǎn)投資市場預(yù)測分析的技術(shù)方法（2）回歸分析法回歸分析分為一元回歸模型和多元回歸模型。過程：（1）建立一元線性回歸模型（2）根據(jù)最小二乘法原理，由已知樣本數(shù)據(jù)求出回歸系數(shù)a、b，確定回歸方程4、房地產(chǎn)投資市場預(yù)測分析（3）根據(jù)已經(jīng)確定的回歸方程，把a、b作為已知數(shù)，進行預(yù)測。（4）計算相關(guān)系數(shù)r，進行相關(guān)檢驗。相關(guān)系數(shù)r的性質(zhì)如下

(1)當(dāng)｜r｜＝1時，完全線性相關(guān)

(2)當(dāng)r＝0時，完全沒有線性相關(guān)

當(dāng)0＜r≤0.3時，沒有線性相關(guān)當(dāng)0.3＜

r≤0.5時，低度線性相關(guān)當(dāng)0.5＜

r≤0.8時，顯著線性相關(guān)當(dāng)0.8＜

r＜1時，全線性相關(guān)

(3)

當(dāng)0＜｜r｜＜1時，表示x與y存在著一定程度的線性相關(guān)。｜r｜愈接近于1，相關(guān)程度愈高,反之愈低.

(4)當(dāng)r＞0時，表示x與y為正相關(guān)。

(5)當(dāng)r＜0時，表示x與y為負(fù)相關(guān)。例：某房地產(chǎn)公司2015-2019年實際銷售額資料如下表所示，試預(yù)測2027年的銷售額。年度期數(shù)

x實際銷售額y

xyx2一元線性回歸值yt2015-2250-50044182016-1300-300142920170450004402018+150050014512019+270014004462N=5∑x=0∑y=2200∑xy=1100∑x2=10∑yt=2200

解：當(dāng)年度的期數(shù)為奇數(shù)時，為簡化計算過程，通常使