第2講房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法21房地產(chǎn)投資市場(chǎng)供給分析0

第2講

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法2.1房地產(chǎn)投資市場(chǎng)供給分析1．供給總量分析的要點(diǎn)及方法

已經(jīng)上市的供給量：現(xiàn)實(shí)供給量，包括已竣工量和銷售量。

準(zhǔn)備上市的供給量：潛在供給量

實(shí)際計(jì)算時(shí)：獲得銷售許可證的房屋面積作為現(xiàn)有市場(chǎng)商品房的存量；未出讓土地使用權(quán)的土地供給量作為新增商品房屋面積總量。

[案例3-1]根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2000年上半年的統(tǒng)計(jì)，北京市商品住宅施工面積總量為2486.53萬(wàn)m2。表3-2為北京市歷年竣工和銷售面積統(tǒng)計(jì)數(shù)字。在統(tǒng)計(jì)已竣工面積時(shí)參考?xì)v年平均銷售周期（北京市優(yōu)秀項(xiàng)目的銷售周期為0.499年），忽略1994年以前的竣工面積，同時(shí)考慮到二手房市場(chǎng)還未成熟。假定目前購(gòu)房者的購(gòu)買力不會(huì)向二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，這樣歷年在售面積之和為1914.95萬(wàn)m2。這樣，現(xiàn)有市場(chǎng)商品住宅存量為（2486.53

1914.95）萬(wàn)m2

4401.48萬(wàn)m2，在2000～2010年10年內(nèi)消化這些住宅，每年市場(chǎng)平均需要吸納約440萬(wàn)m2。綜合以上分析，每年市場(chǎng)潛在供給量應(yīng)為新增商品住宅面積總量與現(xiàn)有市場(chǎng)商品住宅存量之和，即為（548

440）萬(wàn)m2

998萬(wàn)m2。第2講

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法年份當(dāng)年商品房竣工面積當(dāng)年商品房銷售面積歷年剩余在售面積1994年383.53149.03234.501995年503.56186.28317.281996年441.86188.13253.731997年483.31241.91241.401998年588.71376.84211.871999年908.26484.71423.552000年上半年453.03220.41232.62合計(jì)3762.261847.491914.95表3-2北京市歷年竣工和銷售面積（單位：萬(wàn)m2）第2講

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法

2．供給產(chǎn)品分析的要點(diǎn)與方法

區(qū)域內(nèi)供給量的結(jié)構(gòu)分析:區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品按照戶

型、面積、價(jià)位等

進(jìn)行分析。不同區(qū)域市場(chǎng)供給量結(jié)構(gòu)的比較分析：不同區(qū)

域的對(duì)比。第2講

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法

2．供給產(chǎn)品分析的要點(diǎn)與方法[案例3-2]某區(qū)域商品住宅供給結(jié)構(gòu)分析在該分析中選擇了某區(qū)域內(nèi)具有典型意義的12個(gè)項(xiàng)目，其具體情況見表3-3。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目均價(jià)/（元/m2）項(xiàng)目建筑面積/萬(wàn)m2項(xiàng)目A650040.7項(xiàng)目B480016項(xiàng)目C450017項(xiàng)目D530814項(xiàng)目E560080項(xiàng)目F650050項(xiàng)目G600018.68表3-3某區(qū)域供給結(jié)構(gòu)分析選擇項(xiàng)目列表第2講

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法項(xiàng)目H640086.37項(xiàng)目I710083項(xiàng)目J428086項(xiàng)目K4300100項(xiàng)目L590029.51（續(xù)）通過(guò)對(duì)表3-3的分析可以看出，該區(qū)域住宅的均價(jià)是5590元/m2。該區(qū)域住宅價(jià)格主要集中在5000元/m2以下以及（6000～7000）元/m2兩個(gè)區(qū)間段，這兩部分價(jià)位住宅面積的供給達(dá)到了區(qū)域面積供給總量的66%以上。具體情況見表3-4。第2講

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法價(jià)格水平/（元/m2）5000以下5000～60006000～70007000以上面積/（萬(wàn)m2）219123.51195.7583比例（%）35.2519.8831.5113.36表3-4區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平分析該地區(qū)目前供給的住宅面積主要集中在90～120m2之間，超過(guò)90m2以上住宅的供給總量占到了80%以上。由此可以看出，該地區(qū)戶型面積普遍較大，小面積戶型供應(yīng)相對(duì)不足。具體如圖3-1所示。第2講

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法該區(qū)域商品住宅兩居、三居所占比例高達(dá)80%以上，區(qū)域內(nèi)兩居、三居面積都比較大，各種附屬設(shè)施配套齊全，戶型設(shè)計(jì)也較為靈活。具體如圖3-2所示。圖3-1區(qū)域商品住宅面積分類統(tǒng)計(jì)圖圖3-2區(qū)域住宅戶型狀況分類統(tǒng)計(jì)圖第2講

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法

3．房地產(chǎn)供給主體營(yíng)銷或經(jīng)營(yíng)狀況分析要點(diǎn)與方法

租售價(jià)格、樹立、速度、比例，空置率及變化的分析4．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析的要點(diǎn)與方法

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手目標(biāo)分析、優(yōu)劣勢(shì)分析5．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)分析的要點(diǎn)與方法

定性、定量預(yù)測(cè)法科學(xué)預(yù)測(cè)第2講

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法2.2房地產(chǎn)投資市場(chǎng)需求分析1．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量分析的要點(diǎn)與方法（1）運(yùn)用人口資料分析法。

第2講

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法2.2房地產(chǎn)投資市場(chǎng)需求分析1．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量分析的要點(diǎn)與方法（2）運(yùn)用家庭資料分析法。家庭規(guī)模、結(jié)構(gòu)，家庭成員的性別、代際關(guān)系、年齡、婚姻狀況推動(dòng)戶型、種類及發(fā)展趨勢(shì)。

（3）運(yùn)用收入資料分析法。

通過(guò)收入預(yù)測(cè)住宅需求潛力。第2講

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法2.2房地產(chǎn)投資市場(chǎng)需求分析2．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求客戶特征分析的要點(diǎn)與方法

需求客戶特征分析包括文化、個(gè)體、社會(huì)、心理、購(gòu)買傾向特征分析，就是回答5個(gè)W和一個(gè)H，即分析誰(shuí)是使用者和購(gòu)買者（Who），購(gòu)買與使用何種類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品（What），購(gòu)買使用的動(dòng)機(jī)是什么（Why），何時(shí)（When）、何地（Where）以及如何購(gòu)買（How），具體見表3-5。第2講

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法Who人口數(shù)量居住形態(tài)性別比例社會(huì)階層教育程度誰(shuí)是使用者職業(yè)誰(shuí)是決策者收入水平Where購(gòu)買者區(qū)域分布地點(diǎn)區(qū)位Why購(gòu)買動(dòng)機(jī)購(gòu)買理由What產(chǎn)品規(guī)劃購(gòu)買用途外觀造型公共設(shè)施面積價(jià)格環(huán)境付款方式When購(gòu)買時(shí)機(jī)購(gòu)買季節(jié)購(gòu)買時(shí)間How客戶反應(yīng)銷售順序購(gòu)買額度表3

5

某項(xiàng)目消費(fèi)者研究調(diào)查分析表第2講

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法3、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析

供求比=需求量/供給量

大于100%時(shí)，存在供給缺口，有需求潛力、有投資機(jī)會(huì)；小于100%時(shí)，存在需求缺口，已飽和無(wú)需求潛力、投資機(jī)會(huì)。第2講

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法4、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析A．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析的主要內(nèi)容（1）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)未來(lái)供給分析。（2）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析。（3）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)總體趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析。B．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析的技術(shù)方法（1）時(shí)間序列分析法簡(jiǎn)單平均法加權(quán)平均法算術(shù)移動(dòng)平均法加權(quán)移動(dòng)平均法指數(shù)平滑法第2講

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法4、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析A．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析的主要內(nèi)容（1）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)未來(lái)供給分析。（2）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析。（3）房地產(chǎn)投資市場(chǎng)總體趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析。B．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析的技術(shù)方法（1）時(shí)間序列分析法（2）回歸分析法算術(shù)移動(dòng)平均法確定各期的期距；求相鄰期距各期的簡(jiǎn)單平均數(shù)；將各期平均值進(jìn)行比較，求出變動(dòng)趨勢(shì)值；求預(yù)測(cè)值。其計(jì)算公式為：預(yù)測(cè)值=最后一期簡(jiǎn)單平均數(shù)+預(yù)測(cè)期與最后一期簡(jiǎn)單平均數(shù)的期距×最后一期變動(dòng)趨勢(shì)數(shù)算術(shù)移動(dòng)平均法加權(quán)移動(dòng)平均法:以加權(quán)形式求得移動(dòng)平均值。加權(quán)移動(dòng)平均法

指數(shù)平滑法利用前后兩期實(shí)際與預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，并考慮其比重進(jìn)行預(yù)測(cè)；t+1期預(yù)測(cè)值Yt+1

＝平滑指數(shù)×t前期實(shí)際值Xt

＋

（1－平滑指數(shù)）×t前期預(yù)測(cè)值Yt平滑指數(shù)根據(jù)預(yù)測(cè)值與實(shí)際值的差異大小而定，差異大通常為0.7～0.8。當(dāng)n≧20個(gè)，第1期Y1=X1當(dāng)n﹤20個(gè)，第1期Y1=X的平均值例：某公司1－8月的實(shí)際銷售額如下表所示：

設(shè)α=0.7，Y1=各期實(shí)際銷售額的算術(shù)平均值=18.63月份實(shí)際銷售額（萬(wàn)元）一次指數(shù)平滑值Yt+1=

αXt+(1–α)Yt1234567810.0012.0013.0016.0019.0023.0026.0030.0018.6312.5912.1812.7515.0317.8121.4424.6328.39期預(yù)測(cè)值Y2

＝0.7×10+（1－0.7）×18.63=12.59第2講

房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法4、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析B．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析的技術(shù)方法

（2）回歸分析法B．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析的技術(shù)方法（2）回歸分析法回歸分析分為一元回歸模型和多元回歸模型。過(guò)程：（1）建立一元線性回歸模型（2）根據(jù)最小二乘法原理，由已知樣本數(shù)據(jù)求出回歸系數(shù)a、b，確定回歸方程4、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析（3）根據(jù)已經(jīng)確定的回歸方程，把a(bǔ)、b作為已知數(shù)，進(jìn)行預(yù)測(cè)。（4）計(jì)算相關(guān)系數(shù)r，進(jìn)行相關(guān)檢驗(yàn)。相關(guān)系數(shù)r的性質(zhì)如下

(1)當(dāng)｜r｜＝1時(shí)，完全線性相關(guān)

(2)當(dāng)r＝0時(shí)，完全沒有線性相關(guān)

當(dāng)0＜r≤0.3時(shí)，沒有線性相關(guān)當(dāng)0.3＜

r≤0.5時(shí)，低度線性相關(guān)當(dāng)0.5＜

r≤0.8時(shí)，顯著線性相關(guān)當(dāng)0.8＜

r＜1時(shí)，全線性相關(guān)

(3)

當(dāng)0＜｜r｜＜1時(shí)，表示x與y存在著一定程度的線性相關(guān)。｜r｜愈接近于1，相關(guān)程度愈高,反之愈低.

(4)當(dāng)r＞0時(shí)，表示x與y為正相關(guān)。

(5)當(dāng)r＜0時(shí)，表示x與y為負(fù)相關(guān)。例：某房地產(chǎn)公司2015-2019年實(shí)際銷售額資料如下表所示，試預(yù)測(cè)2027年的銷售額。年度期數(shù)

x實(shí)際銷售額y

xyx2一元線性回歸值yt2015-2250-50044182016-1300-300142920170450004402018+150050014512019+270014004462N=5∑x=0∑y=2200∑xy=1100∑x2=10∑yt=2200

解：當(dāng)年度的期數(shù)為奇數(shù)時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算過(guò)程，通常使