某社區(qū)物業(yè)管理方案完全打印版

星河世紀物業(yè)管理方案第一章管理思路 8第一節(jié)服務理念 8第二節(jié)管理定位 8第三節(jié)管理目標 8第四節(jié)管理模式與機構設置 9 9 9 1 第五節(jié)管理承諾和管理主要措施 第二章內部管理 一、組織系統(tǒng) 3 第三節(jié)管理標準 第一節(jié)前期準備階段 第二節(jié)清潔開荒 第一節(jié)客戶服務工作范圍 第二節(jié)星河世紀客戶服務體系 一、服務隊伍系統(tǒng) 第三節(jié)客戶服務方式 2 二、E站服務方式 56 第四節(jié)客戶服務流程 第五章社區(qū)文化建設 6第六章基本服務 3第二節(jié)機電設備設施管理 第三節(jié)安全管理 第四節(jié)環(huán)境管理 二、運作方式 4 第一節(jié)突發(fā)(應急)事件的類別 第二節(jié)突發(fā)(應急)事件處理預案 第三節(jié)各類突發(fā)(應急)事件處理預案 一、安全類突發(fā)(應急)事件處理預案 二、公共衛(wèi)生類突發(fā)(應急)事件處理預案 三、自然災害類突發(fā)(應急)事件處理預案 四、設施設備類突發(fā)(應急)事件處理預案 五、組織活動突發(fā)(應急)事件處理預案 六、網絡攻擊(應急)處理預案 第一節(jié)定制式服務 二、E站式零距離服務 第二節(jié)商務服務 5 第三節(jié)商場服務 第四節(jié)事務服務 第一節(jié)費用測算概述 第二節(jié)費用收支預算和管理費標準 97 6 7第一章管理思路第一節(jié)服務理念E服務拓展服務內涵定制式提升服務品質第二節(jié)管理定位第三節(jié)管理目標(一)自接管之日起，兩年內使星河世紀達到深圳市城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)(大廈)要求，三年內達到廣東省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)(大廈)要(二)自接管之日起，通過智能化管理和網絡化應用，三年內使星河世紀成(三)自接管之日起，兩年內使星河世紀成為深圳市安全文明標兵小區(qū)(大8第四節(jié)管理模式與機構設置一、3-E定制式服務模式運用網絡枝術(e服務)充實一站式服務，采用定制式服務的形式，形成星河世紀的客戶服務體系，從而滿足不同客戶群體不同服務需求的一種高效、專業(yè)、簡便的服務模式。(一)、“3”指三類物業(yè)功能、三類服務群體、三類服務需求。是指以常規(guī)"一站式"服務為基礎，利用電子技術、計算機網絡技術、通為客戶群(大客戶)提供量身定制的個性化服務。通過一個服務系統(tǒng)(服務中心和服務組)作為滿足業(yè)主服務需求的起、止點，將服務需求分類并由各區(qū)服務人員(助理、管家、代表)全程跟蹤、處理，(五)、助理、代表、管家91、助理(商務助理):滿足客戶商務需求的專業(yè)物業(yè)服務人員。2、代表(商業(yè)代表):滿足營運商、顧客需求的專業(yè)物業(yè)服務人員。3、管家(事務管家)滿足業(yè)主、住戶需求的專業(yè)物業(yè)服務人員。商務助理、商業(yè)代表、事務管家作為管理處為三類物業(yè)配置的服務專員，通過他們的服務，來實現(xiàn)3-E定制式的服務模式。(六)、管理方式管理處設一個服務中心，在三類物業(yè)中分設三個服務組，分設助理、代表、管家職位人員，各級服務人員接受上級的指令和業(yè)主當面、電話、網絡等形式提出的各項服務需求以及各種投訴，服務中心及時調度相應專業(yè)服務人員全程進行跟蹤、處理，并將處理結果及時向業(yè)主反饋。服務中心實行24時工作制，接受業(yè)主咨詢、投訴、辦理預約服務等，由各區(qū)服務人員隨時為業(yè)主(物業(yè)使用人)提供各類服務；業(yè)主如有服務需求，只要撥打24小時服務站熱線電話，分區(qū)服務人員將以最快的速度為您提供服務，讓您享受到3-E定制式服務模式的特色。(七)、管理、服務、經營原則1、管理統(tǒng)一原則：全區(qū)工作由管理處統(tǒng)一領導，各區(qū)管理工作接受服務中心的指導，重大事件及突發(fā)事件的處理由管理處經理統(tǒng)一調度。2、服務分區(qū)原則：各區(qū)服務組負責人在服務中心值班經理的領導下，負責本區(qū)域內的各項管理、服務工作的開展。3、經營獨立原則：獨立核算，自主經營。三、3-E定制式服務模式圖星星河世紀網絡系統(tǒng)隊伍系統(tǒng)客戶服務體系定制服務常規(guī)服務四、組織架構財務管理財務管理人事行政后勤品質培訓檔案E站會所服務組服商務服務組綠化隊消殺隊兼商場保潔隊辦公保潔隊停車安全隊外圍安全隊商場安全隊辦公安全隊住宅維修隊辦公商場維修隊設備運行隊五、人員設置(總人數：171人)管理處經理1人服務中心主任1人(副經理兼)設備部設備運行隊5人住宅維修隊4人安全部環(huán)境部主管1人主管1人綠化綠化消殺隊1人外圍安全隊6人外地室保潔3人財務人財務人員1人人事行政后勤1人品質培訓檔案1人E站會所服務1人商業(yè)服務組2人管家服務組2人商務服務組2人圍下事務部第五節(jié)管理承諾和管理主要措施為了將星河世紀建設成為深圳市中心區(qū)又一標志性的綜合體物業(yè)，不斷提升星河世紀的品牌價值和確保物業(yè)的保值和升值。經過詳細考察星河世紀的市場定位和客戶群體的需求，結合星河物業(yè)“星河精品，至誠服務”的質量方針及“禮貌、溫馨、快捷、周到、安全”的服務風格，對星河世紀物業(yè)管理服務進行量化，并提出管理承諾。采取的主要措施如下：序號指標名稱國家標準管理承諾標準測算依據管理主要措施1管理人員專業(yè)培訓合格率培訓合格人員/培訓總人數×100%①人員培訓自學和培訓相結合，2房屋及配套設施完好率完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積/房屋總建筑面積×100%①建立日常檢查制度，定期進行全面分項檢修，②嚴格進行日常管理，無人為損壞事件發(fā)生。3及時維修次數/應計報修次數×①建立嚴格的修繕制度，維修人員接到《派工單》10分鐘趕到現(xiàn)4維修工程質量合格率維修合格次數/維修總次數×100%①建立合理有效的工作質量監(jiān)督機制和回訪制度，考核制度和獎罰制度，②強化員工培訓工作，回訪率維修回訪次數/總維修次數×100%照明燈及疏散燈完好率完好照明燈、完好疏散燈數量/照明燈、疏散燈總數量×100%5主要機電設備設施完好率完好主要設備設施數量/主要設備設施總數量×100%①建立機電設備設施的運作制度和維修養(yǎng)護制度，②配備專業(yè)工程技術人員并持證上崗，實施24小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排6消防設備設施完好率完好消防設備設施/星河世紀消防設備設施總數×100%①建立和實施巡查制度，②建立設備設施檔案，責任到人。7重大安全責任事故為“零”。重大安全責任事故次數/星河世紀發(fā)生安全責任事故總數×100%①星河世紀管理處經理為第一安全責任人，全面落實安全檢查制度，②監(jiān)控中心24小時安排人員值班，統(tǒng)一協(xié)調安全管理工作。8公共場所及設施保潔率安排實施保潔的公共場所設施/公①明確崗位和質量要求，②建立檢查和跟蹤制度，確保重點部位9清潔保潔率以日常檢查記錄和跟蹤整改記錄為主要依據①建立質量檢查制度和獎罰措施，②明確日常檢查制度，做好日常檢查和跟蹤記錄。綠化完好率①明確綠化制度和工作計劃，②明確日常檢查制度，做好日常檢查和跟蹤記錄。道路完好率完好道路面積/規(guī)劃道路使用面積①嚴格道路養(yǎng)護制度，②加強日率完好化糞池、雨污水井/化糞池、污水井總數×100%①落實日常檢查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時疏通，②化糞池每半年清理一次，③雨污水井每年全面清理①落實日常檢查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，②每半年全面檢修一停車庫(場)完好率完好設備設施/停車庫(場)總計①嚴格依照規(guī)劃設計使用停車場，②制定停車場(庫)使用管理規(guī)定，③認真落實日常巡查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。公共娛樂設施完好率完好公共娛樂設施/星河世紀公共①制定詳細的管理養(yǎng)護計劃，②營造高素質的社區(qū)文化氛圍，③部分設施實行有償服務。客戶有效投訴率2%以下(年)①努力做好各項管理工作，確保服務質量達到管理承諾的要求，②發(fā)現(xiàn)問題及時處理，為客戶排憂解難，③認真做好回訪和解析處理及時率處理的有效投訴/有效投訴總計×管理服務費收繳率管理服務費實際收繳額/管理服務費應計收繳額×100%①通過集中辦理各種費用銀行托收，及時催交客戶欠款，②特殊客戶滿意率95.6%以上客戶滿意戶數+基本滿意戶數/參IS014001體系標準運行，以優(yōu)良的敬業(yè)精神不斷改進工作，贏得客戶的支持，②每半年開展一次客戶問卷調查。第二章內部管理第一節(jié)管理人員的配備星河世紀整體物業(yè)管理方案確定之后，管理團隊的配備和素質就成為決定性的因素。星河世紀擬安排高級項目經理擔任星河世紀管理處經理，前期介入期間公司將組成一個業(yè)務素質高、辦事能力強、技術力量精的前期工作小組赴星河世紀現(xiàn)場進行工作，在正式接管后，星河世紀將形成以管理處經理目標責任管理為基礎，物業(yè)經營、品質管理、工程維護、設備管理、客戶服務、清潔消殺、環(huán)境美化、商業(yè)服務、社區(qū)文化、會所服務、財務管理、定制服務、網絡服務等專業(yè)人員密切配合的管理團隊。1、寫字樓、公寓、商場共用人員配置(總計：58人)崗位設置人數職位設置備注管理處經理1人經理管理處副經理1人副經理兼服務中心主任客服部客服部主管1人主管網絡管理1人管理員事務部綜合管理2人管理員收款員1人管理員安全部安全部主管1人主管安全隊長2人隊長安全管理27人安全員環(huán)境部環(huán)境部主管1人主管保潔管理4人保潔員設備部設備部主管1人主管班長1人班長設備運行工5人維修工電梯工1人維修工消防工1人維修工強電工3人維修工弱電工1人維修工水工2人維修工泥水工1人維修工2、寫字樓、住宅共用人員配置：(總計：9人)崗位設置人數職位設置備注安全班長3人班長安全員5人安全員環(huán)境組長1人組長3、商場、寫字樓共用人員配置：(總計：2人)崗位設置人數職位設置備注空調工2人維修工4、商場專用人員配置(總計：49人)崗位設置人數職位設置備注安全部安全班長2人班長安全員19人安全員環(huán)境部環(huán)境管理員1人管理員環(huán)境組長1人組長保潔員24人保潔員商業(yè)區(qū)管理員2人管理員5、住宅專用人員配置：(總計：28人)崗位設置人數職位設置備注安全員15人安全員保潔員11人保潔員住宅區(qū)管理員2人管理員6、寫字樓專用人員配置：(總計：25人)崗位設置人數職位設置備注安全員8人安全員保潔員15人保潔員寫字樓管理員2人管理員第二節(jié)管理方式作為提供軟環(huán)境的物業(yè)服務工作，為了實現(xiàn)服務目標，符合服務標準，經過對星河世紀的整體策劃，將星河世紀物業(yè)管理方式確定為：職能管理與分區(qū)基本管理思路：針對星河世紀建筑容積率較高，集商業(yè)、住宅、公寓和寫字樓為一體的綜合性物業(yè)的特點，采取分區(qū)管理的方式，通過內部職能部門的分工，將職能管理和分區(qū)管理科學地結合起來。重點加強公共區(qū)域的安全保衛(wèi)工作、智能化設施管理，并建立快速、準確的信息反應鏈和彈性工作計劃，以動態(tài)的適應物業(yè)功能的變化及客戶的需求。一、組織系統(tǒng)(一)外部組織體系圖政商務動通安保價業(yè)委屬地服務1、為了使星河世紀管理處有效運作，根據星河世紀地理位置，公司將在深圳市星河物業(yè)管理有限公司名下，在星河世紀設立星河世紀物業(yè)管理處，實施對星河世紀的管理；2、業(yè)委會、星河物業(yè)管理公司對星河世紀管理處在行政上實行監(jiān)督與領導。3、星河世紀管理處接受深圳市政府各主管部門的屬地管理，并與各公共事業(yè)單位通力協(xié)作，做好星河世紀的各項服務工作。(二)星河世紀管理處組織機構圖事務部事務部客服部設備部環(huán)境部安全部管理處經理服務中心1、管理處實行公司領導下的管理處經理目標責任制。公司與管理處經理簽訂經營管理責任書，明確管理處的經營管理責任和目標，實行目標管理。2、管理處的編制本著精干高效的原則進行，做到責任明確，分工上注重配合協(xié)作，做到事事有人管，人人有事干。3、公司選派品德優(yōu)良、經驗豐富的公司骨干擔任管理處經理，公司給予管理處經理合理的人事、財務、決策指揮權限，以便加強管理處的管理和控制、快速處理可能發(fā)生的各類問題。二、運作系統(tǒng)(二)內部運作流程處理日常管理事務和緊急事項。值班，堅持每天一早會，一般問題處理不過夜。3、實行首問責任制。具體是指首個接待的管理員，要全面、全過程盡心盡力負責本次服務，對服務過程跟蹤到底，并對服務質量負責。三、信息反饋系統(tǒng)業(yè)委會業(yè)委會客戶意見公司本部網絡系統(tǒng)其它渠道指令、果反饋相關部門和人員注：信息反饋系統(tǒng)圖(一)管理處正、副經理每季安排專門的客戶專訪，每月隨機走訪各單位，收集客戶的要求、意見、建議或投訴。(二)管理處員工日常隨機走訪征詢意見是最重要的溝通渠道。(三)管理處每月向公司作正式書面匯報。(四)堅持每季組織一次客戶座談會，廣泛征求客戶建議和意見，收集物業(yè)管理服務的需求。(五)強化服務系統(tǒng)的及時改善和有效溝通，最大限度地滿足客戶服務需求。四、管理機制(一)、實行目標管理責任制目標管理責任制就是將管轄項目的管理目標、經營目標、競爭性目標以將目標的實現(xiàn)與各級管理人員的切身利益(工資、獎金、崗位升遷)掛鉤。這種管理體制使管理處各級骨干責、權、利明確，在管理處與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔責任，共同邁向成功。(二)、激勵機制由于員工來自全國各地，如何建立有效的激勵機制，激發(fā)全體員工的主動性、積極性和創(chuàng)造性，直接關系到本項目的管理服務水平。公司深諳員工激勵的巨大推動力，強調在嚴格、量化、規(guī)范管理的基礎上融合激勵機制，主要重點通過三個方面建立激勵機制。1、事業(yè)激勵。用公司確立的戰(zhàn)略目標——創(chuàng)一流的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展目標感召人、吸引人，為廣大員工創(chuàng)造團結協(xié)作、共創(chuàng)未來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。實行管理處各級崗位考評和聘任制，形成管理處員工重事業(yè)、比業(yè)績、靠真才實學求發(fā)展的良好風氣，在工作中奮力前行。2、量化目標激勵。實行量化管理和目標管理是公司推動科學管理的重要措施和經驗；管理處內部的量化目標管理是將管理目標分解到各部門、各班組，并全部以量化形式體現(xiàn)，各部門、各班組直至每一位員工都能明確具體的指標，最終實現(xiàn)任何工作在任何時候都有人去處理、去落實，讓員工與企業(yè)共同成長、共同參與管理，推動總體目標的實現(xiàn)，并將員工收益與量化目標實現(xiàn)緊密掛鉤。3、績效激勵。優(yōu)秀管理機制的重要內容之一是分配機制。管理處在工資、獎金分配體系中，采取月度、季度、年終量化考核，體現(xiàn)多勞多得，嚴格兌現(xiàn)量化目標管理的獎罰措施，從而使管理處內部形成一種更為積極向上和富有生氣的工作作風，始終保證管理處員工隊伍的素質和活力。(三)、監(jiān)督與自我約束機制1、監(jiān)督機制管理服務管理服務承諾業(yè)委會收費公開業(yè)主管理服務質量規(guī)定的權力、責任、義務公司本部政府相關部門星河世紀管理處日常運作注：監(jiān)督機制圖2、自我約束機制B、管理處全體員工嚴格遵守道德標準、行為規(guī)范和員工守則。C、堅持每季度公布物業(yè)管理服務情況報告和物業(yè)管理費收支狀況。D、重視每半年一次客戶意見征詢工作，對發(fā)現(xiàn)問題徹底跟蹤整改和1、新員工培訓率100%,合格率100%。2、管理人員持證上崗率100%。3、特殊工種人員持證上崗率100%。4、通過培訓，不斷提高員工的工作能力和管才。(二)培訓方式1、內部培訓：公司內部組織的入職強化培訓，組織內部師資進行的專業(yè)化培訓，相關部處組織的調(升)職培訓，以及管理處自行組織的培訓。2、外送培訓：公司或管理處選派業(yè)務骨干參加社會培訓機構的培訓，不斷提升管理人員的業(yè)務技能和管理水平，以及公司或管理處安排擬調(升)職、轉崗人員參加社會培訓機構進行相應崗位資質的培訓。3、參觀學習：公司或管理處組織員工到優(yōu)秀物業(yè)管理項目參觀學習，總4、專題研討會：公司或管理處組織員工對典型案例進行研討，總結更好的管理方式。5、自學：鼓勵員工利用業(yè)余時間學習與工作崗位相關的各類知識，不斷(三)培訓計劃1、新員工入職培訓計劃序號培訓內容培訓方式培訓對象培訓目標1入職培訓含《雇員手冊》、品質管理、物業(yè)管理基礎知識等內部培訓全體員工了解公司的企業(yè)文化、行政、人事制度及運作2職業(yè)道德內部培訓全體員工加強職業(yè)道德建設，提高服務水平和管理水平3崗位職責和管理制度內部培訓全體員工熟悉本職工作程序和管理運作4各工種專業(yè)培訓內部培訓全體員工熟悉掌握本專業(yè)的工作技能，適應工作要求5星河世紀管理目標及模式內部培訓全體員工了解所管物業(yè)運作，提高服務水平6接管驗收移交程序(第一年)內部培訓全體員工了解所管物業(yè)、接管程序及運作7上崗見習培訓內部培訓全體員工學習掌握基本操作方法，為正式上崗提供經驗8物業(yè)管理法規(guī)外送培訓全體員工熟悉物管法規(guī)，按法律要求工作9物業(yè)管理知識培訓外送培訓相關員工言行規(guī)范及禮貌禮儀內部培訓全體員工規(guī)范言行及禮儀2、第一年日常培訓計劃培訓內容培訓方式培訓對象培訓目標1企業(yè)形象與公眾形象內部培訓全體員工念，規(guī)范服務，體現(xiàn)良好的公眾形象2消防管理及消防演習內部培訓全體員工掌握消防要求，熟悉如何應對消防事故3突發(fā)(應急)處理預案內部培訓全體員工掌握應急方案及常識4團隊溝通技巧外送培訓全體員工提高內部和與客戶溝通的技巧5物業(yè)管理相關法規(guī)(物業(yè)管理條例、深圳市物業(yè)管理辦法等)專題研討全體員工牢記物管法規(guī)，按法律要求工作，交流運用法律更好地提高管理水平6作業(yè)安全專題研討相關部門員工形成自我保護意識，提高工作效率7禮貌禮儀內部培訓全體員工規(guī)范禮儀，提高服務質量8ISO質量體系文件(安全、保潔工作規(guī)程、維修工作流程)內部培訓全體員工標準化服務，優(yōu)質化服務9言行規(guī)范內部培訓全體員工規(guī)范言行，提高服務質量特殊崗位崗位資格外送培訓相關部門員工特殊崗位資格外送培訓相關部門員工創(chuàng)建市優(yōu)秀小區(qū)內部培訓全體員工提高創(chuàng)建意識，使工作滿足創(chuàng)建要求3、第二年日常培訓計劃序培訓內容培訓方式培訓對象培訓目標1職業(yè)道德自學全體員工加強職業(yè)道德建設，提高服務水平和管理水平2消防管理及消防演習內部培訓全體員工掌握消防要求，熟悉如何應對消防事故3突發(fā)(應急)處理預案內部培訓全體員工掌握應急方案及常識4客戶服務溝通技巧專題研討相關部門員工提高內部和與客戶溝通的技巧5執(zhí)行力培訓內部培訓管理層員工保證公司決策的堅決執(zhí)行，提高工作效率6物業(yè)管理從業(yè)人員相關知識外送培訓全體員工熟悉物業(yè)管理和房地產相關政策法規(guī)，按政策法規(guī)要求工作7作業(yè)安全專題研討全體員工形成自我保護意識，提高工作效率8企業(yè)形象與公眾形象內部培訓全體員工樹立品牌意識，強化企業(yè)理念，規(guī)范服務，體現(xiàn)良好的公眾形象9星河世紀管理目標及模式改進內部培訓全體員工提高服務水平特殊工種崗位資格外送培訓相關部門員工ISO質量體系文件改進內部培訓全體員工標準化服務，優(yōu)質化服務言行規(guī)范、禮貌禮儀內部培訓全體員工規(guī)范言行，提高服務質量優(yōu)秀物業(yè)管理項目參觀學習相關部門員工吸收先進的管理經驗，拓寬思路，提高管理水平創(chuàng)建市優(yōu)秀小區(qū)內部培訓全體員工提高創(chuàng)建意識，使工作滿足創(chuàng)建要求創(chuàng)建安全文明小區(qū)內部培訓全體員工提高創(chuàng)建意識，使工作滿足創(chuàng)建要求(四)言行規(guī)范、禮貌禮儀、公眾形象該項工作主要通過內部管理和培訓，對所有員工在以下方面進行規(guī)范：(1)語言規(guī)范(2)行為規(guī)范A.稱呼禮貌用語B.日常禮貌用語C.電話禮貌用語A.值班室服務B.維修保養(yǎng)服務C.門崗服務D.車場崗服務F.巡邏崗服務G.保潔服務(3)交際：握手、名片、接待、拜訪等。(1)安全員交接班(2)升旗星河物業(yè)公司將嚴格按照IS09001和IS014001國際標準及本公司質量體系文件要求，對星河世紀實施專業(yè)化、一體化、規(guī)范化管理。現(xiàn)將星河世紀管理(一)公眾制度：1、業(yè)主公約2、星河世紀精神文明建設公約3、星河世紀裝修管理規(guī)定4、星河世紀消防管理規(guī)定5、星河世紀安全用水、用電、用氣及供暖管理規(guī)定6、星河世紀環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定7、星河世紀交通車輛、停車場管理規(guī)定8、星河世紀安全管理規(guī)定9、星河世紀垃圾分類收集處理管理規(guī)定10、星河世紀大件物品搬出管理規(guī)定(二)管理運作制度：1、管理處員工行為規(guī)范2、管理處安全守則3、管理處工作制度4、管理處保密守則5、管理處員工考勤制度6、管理處物資管理制度7、管理處財務管理制度8、管理處財務管理公開監(jiān)管制度9、安全管理部工作制度10、消防安全管理制度11、消防值班制度12、消防器材管理制度13、消防設施監(jiān)督檢查制度14、滅火作戰(zhàn)處理規(guī)定15、重點部位臨時動火作業(yè)安全規(guī)定16、突發(fā)事件防范措施17、安全員管理制度18、安全管理巡邏制度19、大堂值班員工作制度20、安全員儀容儀表規(guī)定21、管理處服務中心工作制度22、機電設備部工作制度23、物業(yè)驗收管理制度24、公用設施管理制度25、檔案管理制度26、檔案借閱制度27、檔案歸檔制度28、檔案鑒定和銷毀制度29、客戶投訴處理和分析制度30、客戶意見調查和回訪制度31、管理處投訴處理流程32、裝修管理流程33、檔案管理流程34、樓宇室內維修養(yǎng)護流程35、公共設施維修養(yǎng)護流程36、機電設備維修養(yǎng)護流程37、安全管理運作流程38、火警、火災應急流程39、閉路監(jiān)控室應急反應流程40、綠化管理流程41、保潔管理流程(三)崗位職責1、管理處經理職責2、管理處副經理職責3、管理處服務中心主任職責4、客服部主管職責5、會計職責6、出納員職責7、綜合管理員職責8、設備部主管職責9、智能監(jiān)控室值班員職責10、智能化網絡技術員職責11、機電技術人員職責12、電梯技術人員職責13、水電維修工職責14、消防設施工程維修工職責15、安全部主管職責16、義務消防員職責17、車輛管理員職責18、安全巡邏員職責19、環(huán)境部主管職責20、綠化管理員職責21、保潔管理員職責(四)工作考核標準3、管理崗位工作要求與量化考核標準(適用于各部門主管人員)4、崗位管理工作要求與量化考核標準(適用于各部門管理人員)5、工程服務工作要求與量化考核標準(適用于工程技術部運行人員)6、安全管理工作要求與量化考核標準(適用于保安員)7、綠化工作要求與量化考核標準(適用于綠化工)8、清掃保潔工作要求與量化考核標準(適用于清潔工)(一)檔案管理目的(二)檔案管理職責(三)檔案的建立和分類(1)工程圖紙(2)設備技術資料(1)變配電系統(tǒng)(2)給排水系統(tǒng)(3)空調系統(tǒng)(4)電梯系統(tǒng)(5)智能化系統(tǒng)料(2)設備說明書(3)鋼筋水泥等主要材料質量保證書(4)水電、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書(5)地質勘測報告(6)開、竣工報告(7)圖紙會審記錄(8)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)(9)隱蔽工程驗收簽證(10)沉降觀察記錄(11)竣工驗收證明書(12)砂漿、混凝土試塊試壓報告(13)管道的試壓報告(14)其他接管驗收資料(1)工程類合同(2)經營服務類合同等(3)綜合管理(4)公司文件(5)管理處文件(6)外來文件(7)工程聯(lián)系文件(8)專項報告(9)會議紀要等(1)業(yè)主辦理入伙手續(xù)的資料(2)業(yè)主的裝修資料(3)租戶資料(4)與業(yè)主、租戶相關的其他資料(1)機電設備日常運行、維修、保養(yǎng)等(2)安全(3)清潔綠化(4)人事行政后勤(5)培訓(6)社區(qū)文化(7)中控(8)客戶服務(9)裝修管理(10)品質管理(1)收費通知單(2)月收費統(tǒng)計表(3)季公布報表9、迎檢資料(1)安全文明小區(qū)(2)優(yōu)秀小區(qū)(大廈)管理處管理處料紙議檔案管理運作流程圖：門的文件物業(yè)公司提供的資料、文件、建立資料管理處檔案管理超過保管期限復制分發(fā)借閱調閱張貼文件銷毀(五)檔案資料收、發(fā)管理1、管理處重要資料(如發(fā)展商移交的資料、文件)接收必須經過管理處經管理員立卷歸檔；3、借閱調閱、復制分發(fā)、儲存保管由檔案管理員跟據公司文件管理程序辦(六)資料管理的儲存方式1、紙張、錄音、錄像、膠卷；2、電腦。(七)資料的保管1、防潮、防火、防光、防塵、防霉、防蟲、防盜；2、重要資料加密管理；3、檔案資料的收進、移出、借用、銷毀必須有記錄。(八)檔案的銷毀檔案管理員根據檔案管理控制程序的檔案保管期限，每年初將保管期滿的檔案選出，經部門經理和總經辦主任審核，報公司領導批準后銷毀。星河物業(yè)管理公司目前正在實施和推行的IS09001:2000質量管理體系和ISO14001:1996環(huán)境管理體系，是符合星河物業(yè)公司實際情況的一套比較成熟的管理體系，經過了物業(yè)公司的多次修訂和完善，公司物業(yè)部組織了多次外部客戶滿意度問卷調查，結果反映了該套管理體系也是得到了絕大多數客戶群體的認可和支持的。因此，物業(yè)公司將在星河世紀全面導入和推行公司IS09001:2000質量管理體系和IS014001:1996環(huán)境管理體系，以高水平的管理服務標準來滿足不同客戶群體的服務需求。第三節(jié)管理標準一、對外服務標準主要內容(一)基本標準：1、簽約、驗收、接管標準；2、機構、制度標準；3、財務收支公開標準；4、客戶滿意標準。(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護標準：1、房屋本體維修、養(yǎng)護標準；2、給排水系統(tǒng)及配套設施運行、維修、養(yǎng)護標準；3、供配電系統(tǒng)運行、維修、養(yǎng)護標準；4、弱電系統(tǒng)運行、維修、養(yǎng)護標準；5、道路、交通、停車場及配套設施維修、養(yǎng)護標準。(三)保潔衛(wèi)生標準：1、共用樓道保潔服務標準；2、共用衛(wèi)生間保潔服務標準；3、道路、停車場及車棚保潔服務標準；4、標識、宣傳牌、雕塑等設施保潔服務標準；5、綠地保潔服務標準；6、垃圾桶、果皮箱保潔服務標準；7、垃圾房保潔服務標準；8、四害消殺服務標準。(四)園林綠化養(yǎng)護與管理服務標準：1、植物養(yǎng)護、管理標準；2、花草養(yǎng)護、管理標準；3、施肥、補苗、修剪標準；4、除草、排澇、病蟲防治標準；(五)秩序維護標準：1、門衛(wèi)服務標準；2、巡邏服務標準；3、緊急事故處理管理標準；4、消防管理服務標準；5、停車場管理標準。二、內部管理標準主要內容1、結合物業(yè)管理特點，整合、優(yōu)化公司現(xiàn)有的IS09001、ISO14001管理體系文件，全面優(yōu)化各業(yè)務流程和各部門的工作接口，改善工作方法，提升工作效率，提高物業(yè)管理服務水平；2、細化、分解公司管理目標到各部門、崗位，全面推行目標管理；3、建立兩個評價系統(tǒng)，即顧客滿意度評價系統(tǒng)和成本控制評價系統(tǒng)；4、建立、實施員工績效考核標準；5、建立、實施管理體系文件運行情況考核標準；6、建立、實施日常物業(yè)事務管理工作考核標準；7、建立、實施員工培訓考試、考核標準；8、檔案管理服務標準；9、言行規(guī)范、文明用語標準。1質量管理手冊2環(huán)境管理手冊3安全管理手冊4員工手冊5文件、資料管理控制程序6檔案、記錄管理控制程序7內外部溝通管理控制程序8內部審核控制程序9管理評審控制程序環(huán)境因素識別和重要環(huán)境因素控制程序物業(yè)管理服務要求評審控制程序應急準備與響應控制程序供方、采購、物資管理控制程序顧客財產管理控制程序標識和可追溯性控制程序管理服務質量監(jiān)視和測量控制程序不合格控制程序統(tǒng)計技術應用控制程序糾正措施和預防措施控制程序人力資源管理工作手冊定崗定編管理規(guī)定招聘與錄用管理規(guī)定試用轉正管理規(guī)定考勤管理規(guī)定人員培訓管理規(guī)定績效考核管理規(guī)定任免與調配管理規(guī)定離職管理規(guī)定安全主管/隊長工作手冊安全部組織架構及崗位職責安全員服務質量標準安全員扣分標準安全員加分標準安全員職業(yè)道德規(guī)定安全工作紀律治安管理規(guī)定安全員宿舍內務管理規(guī)定查崗制度安全員備勤制度對講機的使用、管理規(guī)定警械警具的使用、管理規(guī)定安全員交接班操作規(guī)程車場崗操作規(guī)程崗亭崗操作規(guī)程巡邏崗操作規(guī)程安全員應急方案緊急集合方案安全員處理問題的原則和方法執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的處理方法執(zhí)勤中拾到遺失物品的處理方法打架斗毆的處理方法抓獲盜竊、搶劫人員的處理方法發(fā)生突發(fā)性水浸的處理方法消防工作手冊消防組織架構及崗位職責消防管理規(guī)程消防滅火應急規(guī)程消防滅火應急方案滅火工作流程滅火應急訓練方案消火栓保養(yǎng)規(guī)程滅火器保養(yǎng)規(guī)程疏散出口指示燈保養(yǎng)規(guī)程停水、停電、停氣及自然災害應急方案防火安全"三級"檢查制度裝修管理規(guī)程公共設施設備運行維修工作手冊公共設施設備管理規(guī)程設施設備編號管理規(guī)定設備安全操作管理規(guī)定設備房及設備使用管理規(guī)定弱電系統(tǒng)設備管理規(guī)定給排水設備設施管規(guī)定設備設施搶修管理規(guī)定房屋本體及公共設施維護管理規(guī)程保潔綠化消殺工作手冊保潔現(xiàn)場管理規(guī)定保潔作業(yè)方案及作業(yè)流程日常保潔服務質量標準園林綠化作業(yè)方案及作業(yè)流程園林綠化養(yǎng)護方案園林綠化服務質量標準消毒消殺管理規(guī)定消毒消殺服務質量標準車輛管理工作手冊裝修管理工作手冊接管驗收工作手冊便民服務工作手冊特色服務工作手冊顧客投訴處理規(guī)程資產管理規(guī)程倉庫管理工作手冊財務管理工作手冊第三章工作計劃第一節(jié)前期準備階段序號工作計劃計劃要點實施時間備注1擬定物業(yè)管理方案針對星河世紀特點制定1個月2擬定財務測算針對星河世紀特點制定10天3簽訂星河世紀物業(yè)服務合同與業(yè)主單位商定待定4籌備組建星河世紀物業(yè)管理處確定辦公場所待定1個月組建管理處員工隊伍1個月人員調配、招聘和培訓2個月物資裝備1個月5前期籌備及前期物業(yè)管理服務提供施工期、設備安裝調試期物業(yè)管理事項自正式介入接管止3個月參與設備運行調試，熟悉各類設備并提供意見2個月制定接管計劃5天提供售樓處和樣板房物業(yè)服務根據實際情況而定收集各類工程資料1個月擬定交接方案5天6導入星河物業(yè)管理模式導入公司物業(yè)管理理念自籌備管理處成立之日起長期導入公司各項管理制度長期7物業(yè)驗收接管驗收、接管驗收待定1個月移交資料驗收交接之日起根據工作進度而定問題備忘序號工作計劃計劃要點實施時間備注1接管驗收實施建筑本體和設備資料的驗收、接管、建檔具體時間根據移交進度安排、調整2個月設備設施交接、驗收和試運行問題備忘檔案的建立、分類、管理清潔開荒2入伙及裝修管理完善入伙計劃具體時間待定10天模擬實操備齊入伙資料入伙儀式及辦理入伙手續(xù)待定根據入伙、裝修情況而定裝修申請及審批待定3首次征求業(yè)主單位意見客戶問卷調查入伙后30日內1個月上門調查和回訪分析調查結果，改進方案4建立完善標識系統(tǒng)制作各類設備設施標識入伙后30天內1個月制作各類公共標識制作物業(yè)管理辦公和活動場所標識入伙前5日內1個月三、正常期運作計劃表序號工作計劃計劃要點實施時間備注1員工常規(guī)服務培訓重點強調業(yè)務技能培訓長期2配套服務項目啟動特色服務和會所服務等有償服務、便民服務待定根據配套設施完工進度而定3物業(yè)管理服務報告向業(yè)主單位詳細匯報工作完成情況每季度4財務收支報告向業(yè)主單位匯報物業(yè)管理費使用完成情況每季度5完善管理服務體系導入IS09001體系標準并定期開展內部評審長期完善管理處各項服務內容長期6創(chuàng)建工作創(chuàng)建優(yōu)秀示范小區(qū)(大廈)基礎工作入伙之日起兩年內安全文明小區(qū)(大廈)創(chuàng)建工作入伙之日起兩年內7會所服務提供滿足客戶需求的各項服務長期8定制服務滿足客戶各種不同需求長期第二節(jié)清潔開荒為使星河世紀在入投入使用時，符合入住清潔標準，管理處將對星河世紀進行清潔開荒，具體安排如下：序時間分配工作安排執(zhí)行時間責任部門1前期準備十天物資準備六天事務部2隊伍組建、培訓十天事務部與環(huán)境部3清潔專業(yè)公司選聘六天事務部環(huán)境部4現(xiàn)場作業(yè)二十天辦公樓內部清潔十天辦公區(qū)清潔隊5商場內部清潔十天商業(yè)區(qū)清潔隊6住宅區(qū)內部清潔十天住宅區(qū)清潔隊7外墻清潔十天專業(yè)公司8設備房清潔六天設備部、商業(yè)區(qū)清潔隊9停車場清潔二天商業(yè)區(qū)清潔隊道路清潔二天住宅區(qū)清潔隊電梯清潔八天設備部辦公區(qū)清潔隊消殺三天所有場所三天商業(yè)區(qū)清潔隊(見第九章)第四章客戶服務務，打造具有星河特色的客戶服務系統(tǒng)，從而使3-E定制式服務模式完美體第一節(jié)客戶服務工作范圍3、協(xié)助商業(yè)運作公司作好商場的技術支持及服務工作；5、為地產公司的產品(星河世紀)提供強有力的售后服務保障。第二節(jié)星河世紀客戶服務體系一、服務隊伍系統(tǒng)區(qū)內的所有服務人員，隨時聽從服務中心的調度，常規(guī)服務部門直屬客戶服務中心，170多名服務人員均接受專業(yè)培訓，能夠隨時提供專業(yè)、標準、規(guī)范的服務服務?？蛻舴阵w系客戶服務體系網絡系統(tǒng)信息欄客服部服務中心客戶終端觸摸屏說明：星河世紀客戶服務體系中，以客戶服務中心和客服部為面，以網絡系統(tǒng)(E站技術)和一站式服務方式兩條主線為支撐，以各區(qū)服務人員為點，從而構成完整的星河世紀客戶服務體系。在星河世紀服務體系中，客戶服務中心是常規(guī)服務和定制服務的管理、指揮、協(xié)調部門，并負責制訂客戶服務的計劃制定、指導、督查和終結評估；安全部、設備部、環(huán)境部是常規(guī)服務開展的職責部門；客服部和分區(qū)服務組(含服務人員：助理、代表、管家)是客戶服務工作和定制服務的受理、跟蹤、回訪的執(zhí)行者。星河世紀將建立服務網絡系統(tǒng)，該系統(tǒng)采用先進硬件網絡支持平臺，結合行業(yè)自身管理特點，自行設計開發(fā)了一套在業(yè)內屬于領先水平的客戶服務網絡系統(tǒng)，集服務過程管理、客戶管理、費用管理、各類信息查詢檢索于一體的功能強大的網絡系統(tǒng)，可以保證各種服務數據快速、完整地傳送到每一個客戶終端，可以使各區(qū)服務機構直至終端用戶保持順暢溝通，保證3-E服務體系的同時，還建立基于互聯(lián)網絡的功能與用戶在線互動進行交流的服務網站，如雙向溝通、交流專區(qū)、在線答疑等多種呼叫、互動方式相互配合，互為補充，滿足了不同客戶多樣化、個性化的溝通偏好，構筑了一條快速、便捷的通道，實現(xiàn)“一點申請，立即響應、全程服務、跟蹤監(jiān)控”的全方位服務，讓星河世紀的客戶體驗到3-E定制式服務的無所不在、無時無刻、無微不至。用人E站信息發(fā)布、收心各區(qū)欄注：服務網絡系統(tǒng)示意圖第三節(jié)客戶服務方式星河世紀客戶服務的方式，以星河世紀網站信息傳遞貫徹全程，以E站服務與傳統(tǒng)方式結合，以定制服務為特色的全新E站服務方式。星河世紀客戶服務信息的傳遞將以網站傳遞為主，觸摸屏及電子信息欄為輔，同時傳統(tǒng)的電話、來訪、來函作為輔助方式同時采用，客戶的各種服務需求及對服務項目的了解，都可通過上述途徑解決，使星河世紀客戶服務的信息傳遞真正實現(xiàn)無阻隔、隨E行，符合現(xiàn)代服務對響應速度的要求。網站堅持自由和開放的原則，即自由的信息發(fā)布和交流、開放的網絡互動環(huán)境，同時所有信息及時向客戶準確無誤地傳遞。傳統(tǒng)方式傳統(tǒng)方式來函E站方式客戶由于星河世紀采用全新的現(xiàn)代技術作為服務手段，所以就使服務的方式發(fā)認，而只要通過鼠標輕輕一點即可完成所有程序，真正達到溝通無限，隨心所用戶終端收費管理收費管理客戶投訴處理保潔作業(yè)安排停車位狀態(tài)公共設施服務定制服務指南CBD信息商務中心物業(yè)管理系統(tǒng)用戶管理E站主要板塊星河世紀物業(yè)管理在服務內容上采用定制式服務的方式來滿足不同群體的需要，由于星河世紀有三種不同的物業(yè)類型，業(yè)主群體不同，對服務的需求也會不一樣，通過定制式服務實現(xiàn)個性化的服務，從而保證各方的需求都能達到EE站信息庫商務定制服務項目商場定制服務項目客服部定制服務制定第四節(jié)客戶服務流程客戶服務總工作流程圖：流程圖責任部處相關文件記錄表格服務需求受理客服部或服務組服務操作規(guī)程服務登記表服務項目判斷服務方式確定服務前否客服部或服務組服務項目價格表派工單服務人員按要求提供服務相關服務人員服務跟蹤服務中分區(qū)服務組人員服務操作規(guī)程客戶服務質量評定分析否原因調整客服部、服務組簽字確認服務人員客服部或服務組收費確認財務組服務收費操作信息反饋規(guī)程客服部服務后資料存檔客服部和服務組檔案、記錄管理控制程序服務及回訪記錄表第五節(jié)各類服務工作流程服務流程責任部門、人相關文件服務受理并記錄維修服務人員現(xiàn)場察，問題記錄保修單位確認問題點保養(yǎng)單位維修司維修客戶維修質量確認與保修單位費用結算服務質量信息收集資料統(tǒng)計歸檔由物業(yè)公司維修項目進行財務結算客服部、服務組、服務人員設備部相關人員服務組保養(yǎng)單位、設備部維修人員保養(yǎng)單位、設備部維修人員客服部、服務組財務人員與保養(yǎng)單位結算按三方維修協(xié)議程序執(zhí)行2、保修期外維修服務服務流程責任部門、人相關文件服務受理并記錄客服部、服務組、服務人員服務組、服務人員服務人員服務人員服務人員、主管財務組客服部、服務組客服部、服務組向客戶解釋原確認維修項目、否服務進按要求完成問題點發(fā)生變化向客戶說明情員服務質量確認費用收取服務質量信息收集資料歸檔二、投訴處理流程圖流程圖責任部處來電、來訪、來函受理投訴性質、責任判斷無效投訴有效投訴服務中心客服部服務中心客服部服務中心客服部責任部門服務中心客服部責任部門服務中心客服部客戶部事務部反饋責任單位制訂糾正措施做好解釋工作取得客戶諒解糾正措施實施跟蹤回訪資料分類、整理數據統(tǒng)計、分析，資料歸檔向向客戶解釋服務調配客戶服務質量確認服務質量資料歸檔責任部門客服部、分區(qū)服務組服務中心專業(yè)公司、分區(qū)服務組人員財務組客服部、服務組客服部、服務組第六節(jié)客戶服務標準1、服務時間標準：24小時全天候服務受理；2、服務到場標準：一般服務15分鐘內到場，緊急服務10分鐘內到場，雙方約定服務時在時限內到場；3、咨詢服務標準：接受各種查詢、咨詢、投訴、建議；4、受理形式標準：電話、傳真、信函、口頭等方式均可受理；5、服務職責標準：實行首問負責制，客戶服務中心值班經理或客服部、服務組人員在受理客戶服務請求時記錄部門、工號，負責到底；6、服務資料標準：所有服務項目均記錄在檔，隨時可查；7、服務回訪標準：當月服務總量的100%將通過服務人員上門、電話、第五章社區(qū)文化建設隨著社會的進步，人們物質文化生活水平的日趨提高，其生活質量和品位的要求越來越受到重視，人們對商業(yè)、住宅公寓和辦公的環(huán)境要求也越來越高。現(xiàn)代市民更多地期望能感受到一種理想的生活和工作環(huán)境，包括一個和諧的社區(qū)文化氛圍。營造出一種理想的社區(qū)文化環(huán)境，有利于促進社區(qū)文化生活層次的提高，從而推動整個社會精神文明建設不斷地發(fā)展，為建設和諧深圳、效益深圳做出應有的貢獻。第一節(jié)社區(qū)文化建設的基本思路1、關于硬件方面我們可以把星河世紀的硬件理解為：優(yōu)雅的自然景觀、優(yōu)良的空氣指數、優(yōu)美的園林綠化、優(yōu)秀的人文環(huán)境、和諧的社區(qū)氛圍。通過在小區(qū)內建設一套完善的視覺系統(tǒng)，安全可靠的公共設施，方便快捷的交通網絡，內容豐富的商業(yè)場所，富有特色的小區(qū)會所。人們長期在這里居住、生活和工作，聆聽著從空中傳來的悠揚的背景音樂，不會受到噪音、污水、油煙、汽車尾氣、垃圾等污染物質的影響，那將會是一種多么美好的生活景象，人們將在不知不覺中提高自身的素質和文化修養(yǎng)，從而也提高了整個社區(qū)的文化氛圍。2、關于軟件方面軟件建設是社區(qū)文化活動的重要內容，它包括一系列活動計劃、實施效果、相關制度建設、管理處人員的客戶意識、組織各項活動的協(xié)調能力、居民(客戶、商家)的積極參與和配合的熱心程度等。第二節(jié)社區(qū)文化制度建設1、星河世紀社區(qū)文化建設綱要2、星河世紀社區(qū)精神文明建設公約3、星河世紀社文化娛樂場所管理規(guī)定4、星河世紀社區(qū)文化各崗位職責第三節(jié)社區(qū)文化人員配備星河世紀社區(qū)文化工作人員包括管理處專職人員、會所服務人員(兼職)、星河世紀社區(qū)文化、人員——覽表：類別數量基本素質要求專職1熟悉和掌握國家相關法律法規(guī)、方針政策，熟悉社區(qū)人文環(huán)境，性格開朗、熱情，組織策劃能力強，年齡在30歲以下。兼職5義務熱心公益活動，語言表達能力強，社會經驗豐富，愛好廣泛，年齡不限。第四節(jié)社區(qū)文化活動場所星河世紀管理處將專設一間辦公室作為社區(qū)文化活動的日常辦公地點，專職、兼職和義務人員將在此進行有關活動的策劃、組織和宣傳的工作。同時管理處將充分利用星河世紀豐富的自然空間、會所、廣場等開展一系列的社區(qū)活動。第五節(jié)社區(qū)文化活動計劃一覽表序號活動名稱主要活動內容介紹時間備注1文化活動周5、棋牌比賽兩年一次逢雙2歡樂嘉年華1、廣場音樂會2、兒童開心樂園3、精品汽車展4、優(yōu)秀電影展映5、文藝表演兩年一次逢單3文化網上行網頁制作交流比賽不定期4我愛我家才藝大比拼不定期5健身、舞蹈訓練班長期6游泳訓練班暑期7元宵燈謎活動元宵節(jié)8中秋賞月中秋節(jié)9商場樂繽紛和商家聯(lián)手，為消費者服務不定期尊師重教活動登門拜訪教師節(jié)名家講座待定不定期面向寫字樓上班群體重陽敬老活動登山或郊游重陽節(jié)面向老年群體兒童夏令營通過組織各種活動增強青少年積極健康向上精神，同時也開闊了視野、增長了知識。暑期面向青少年社區(qū)機電設備開放日活動組織小區(qū)業(yè)主、客戶到設備房參觀，增進相互了解。每年一次法制宣傳活動和社區(qū)街道辦、居委會合不定期第六章基本服務第一節(jié)房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護1、對房屋本體及公用設施進行養(yǎng)護及修繕，滿足使用功能，延長使用年限保證其使用安全及完好狀態(tài)。2、制訂落實房屋本體及公用設施的中修、大修及更新改造計劃；計劃完成率要求100%。3、及時完成各項零星維修任務，零修合格率100%。4、確保室外場地、道路的完好和正常使用。5、制訂房屋本體及公用設施管理制度、定期巡檢制度、二級保養(yǎng)制度。二、房屋本體及公用設施維修養(yǎng)護序號檢查、保養(yǎng)周期次數內容1地基基礎房屋無傾斜、地基無明顯沉、每年一次進行全面觀測，發(fā)現(xiàn)問題報告產權和上級主管單位。2無傾斜、變形、弓凸、剝落、開裂和非收縮性裂縫，無筋露每年一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題隨3墻面(玻璃大理石、條磚、瓷面磚、)飾面板(磚)安裝(砌貼)牢固，表面平整、潔凈，色澤協(xié)每年一次全面檢查每年一次清洗大理石條磚、瓷面3年一次樓梯墻面全面修補、粉4頂棚抹灰層牢固，無面層剝落和明每年一次全面檢查3年一次全面修補刷漆5扶手無混凝土碳化產生裂縫、剝每年一次全面檢查2年一次6屋面隔防水層每年一次每年雨季前全面修補隔熱層板，重新勾縫.檢修屋面防水層，檢查玻璃接縫密封膠的完好情況及伸縮縫嵌填油膏是否完整，發(fā)現(xiàn)破損及時修7房屋標識每年一次噴涂字按原樣重噴涂字，標識牌如損壞或陳8地面磚無裂縫、起殼、空鼓、下陷，表面平整，無破損，樓板、地磚上無水泥渣。每季度一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修復。對大理石進行拋光、晶面、打蠟處理。每年一次檢查樓地面結構功能的完好性9通風口無裂縫、破損、堵塞、銹蝕等情況。每季一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。吊頂無擦、劃、刮、踏壞。每周一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修補。防水、防腐、防裂、防脹、防霉。每月一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修補。地下室地下室天花、墻面、地板飾面無起殼、脫落和滲水現(xiàn)象。每月一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修復。三、公用設施保養(yǎng)標準序號檢查、保養(yǎng)周期次數內容1扶手無混凝土碳化產生裂縫、剝每年一次全面檢查2年一次修補、刷油漆2公共門窗門：防火門窗：鋁合金窗、百葉窗每月一次門轉軸或磨擦加潤滑全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及每半年一次全面檢查和保養(yǎng)，更換2年一次3水池完好、無滲、滴水現(xiàn)象，內外爬梯無銹蝕現(xiàn)象，各檢查口有蓋且密封上鎖，溢水口有個銹鋼紗網或塑料紗網密封。每月一次全面檢查每半年一次4天面扶欄、避公共防盜網半年一次全面檢查1年一次油漆5消防設消防管、消防閥每季一次消防栓按“消防栓保養(yǎng)規(guī)定"執(zhí)行，其它全面檢查。1年一次6公用電器、照明燈具樓梯燈完好，燈開關正常，電話箱、電表箱、有線電視箱分接器蓋板完好，無不安全現(xiàn)象每周一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時更換，屬市政設施通7對講門對講功能正常，標識顯示清楚，聲音正常，門鎖、拉手完每周一次全面檢查每月一次全面保養(yǎng)8信報箱完好率100%。每月一次全面檢查每年一次油漆(如需要)9散水坡、雨連廊與建筑物外墻連接完好，無脫離開縫現(xiàn)象，無排水不暢現(xiàn)每季一次全面檢查，保持上下水管暢通，避免積水滲樓板，發(fā)現(xiàn)問題及時修復。上、下雨污水管暢，管道接口完好，無裂縫、每季一次雨季前全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修補室外建筑小品、標識牌每周一次有無損壞或安全隱患，標識牌有無遺失或需更新。1、房屋本體及公用設施保養(yǎng)、大中修改造(1)工程主管每年初組織編制《房屋本體及公用設施保養(yǎng)計劃表》,由物業(yè)部審核——副總經理批準——按保養(yǎng)標準規(guī)定的內容在計劃的時間內組織實施——保養(yǎng)人將保養(yǎng)結果記錄在《房屋本體及公用設施保養(yǎng)記錄表》內——班(2)工程主管組織編制——對外委托給有資質的施工單位施工——施工單位出具施工方案——工程部認可并監(jiān)管——物業(yè)部組織驗收——合格后將結果記錄在《房屋本體及公用設施大中修改造記錄表》內。(3)維修班長和泥水工每月對房屋本體進行一次全面檢查，將巡檢發(fā)現(xiàn)的問題填寫在《房屋本體月巡視檢查記錄表》上，由工程主管簽發(fā)派工單——相關責任人處理——維修人將維修結果記錄在《房屋本體維修登記表》上——維修班長驗收——工程主管審核。2、房屋本體及公用設施維修責任區(qū)域工程人員或安全員巡檢時發(fā)現(xiàn)房屋共設備設施巡檢問題統(tǒng)計表》,報工程部——維修班長簽發(fā)派工單——派維修工到現(xiàn)場維修(如為重大隱患則立即由工程主管報告開發(fā)商)——維修工將維修情況和結果記錄在《公共設施設備維修登記表》或《房屋本體維修登記表》上——維修班長驗收——工程主管審核。第二節(jié)機電設備設施管理1、日常管理對維修速度、維修質量、服務意識等要高標準、嚴要求；2、操作人員上崗前，進行有關設備的結構、性能、操作、維護及安全技術等方面的學習和培訓，持證上崗；操作人員對設備能做到“三好”、“四會”。3、建立完善的機電設備檔案管理，對所有設備按系統(tǒng)或單機懸掛設備卡，標示所有設備的運行參數、編號及運行狀態(tài)。4、制訂嚴格的機電設備運行交接班制度、安全管理制度、設備房及設備使用管理制度、各系統(tǒng)設備管理制度、巡回檢查制度、設備缺陷管理制度、設備定期輪換制度、設備搶修制度、工作票和操作票制度、制訂機電設備操作規(guī)程，并嚴格按規(guī)程進行操作。5、建立24小時運行值班制度，每兩小時巡查一次系統(tǒng)運行狀況，準確記錄相關數據。6、設備維護保養(yǎng)采用二級保養(yǎng)制度，即日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)(一級保養(yǎng)),大、中修改造委托有資質的專業(yè)公司施工。電梯系統(tǒng)承包給專業(yè)維保公司維保。2、給排水設備3、空調及通風設備4、電梯設備5、弱電智能化設備(包括閉路監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講門禁系統(tǒng)，防盜報警系統(tǒng)，停車場收費系統(tǒng)，電視、電話系統(tǒng)、煤氣報警系統(tǒng))6、消防設備三、組織架構圖主管1人班長1人修班11人修班11人注：人員配置分工說明(一)、運行班(空調2人，強電2人，水工1人)運行班實行“三班制”,24小時值班。白班：空調1人，強電或水工1人；中班：空調1人，強電或水工1人；晚班：強電或水工1人。(二)、設備維修班(空調2人，強電3人，水工2人，消防1人，電梯工1人，泥水工1人，弱電工1人)住宅維修：白天2人，其中強電1人，水工1人；辦公樓維修：白天2人，其中空調1人，強電1人；商場維修：白天2人，其中空調1人，弱電1人。維修人員由班長根據客戶中心指令派單維修，人員根據實際維修情況由班長調配，電梯工負責電梯日常巡視及小故障排除，配合電梯維保公司做好維保電梯工、消防工、泥水工及余下2名維修人員負責地下室等部分的公共設(三)、住宅24小時值班，商場、辦公樓實行“兩班制”,中班由主管或班長安排2人值班至晚上22:00,每人每星期義務值班1個中班(班長包括在內)。22:00以后住宅維修由現(xiàn)場留守人員輪值，現(xiàn)場需安排6人住宿。(一)供配電、柴油發(fā)電機設備管理要求1、保證供配電設備24小時正常運行，保證供電電能質量；4、計劃停電時提前24小時通知用戶，突然停電時及時告知用戶。(二)供配電、柴油發(fā)電機設備維護、管理工作流程1、用電管理業(yè)主/住戶遷入或遷出——填寫《供/停電申請表》——工程主管簽署意2、停電管理(1)市供電管理部門提前通知的停電和設備設施維修停電——工程主管填寫《停/送水電工作票》于停電前24小時通知管理處辦公室——辦公室在公告(2)不可預知的突然性停電，按《緊急事故處理程序》處理。3、供配電、柴油發(fā)電機設備保養(yǎng)、大中修改造(1)工程主管每年初組織編制《供配電、柴油發(fā)電機設備保養(yǎng)計劃表》,由物業(yè)部審核——副總經理批準——按保養(yǎng)標準規(guī)定的內容在計劃的時間內組織實施——保養(yǎng)人將保養(yǎng)結果記錄在《設備設施保養(yǎng)記錄表》內——班長驗收——工程主管審核。(2)工程主管組織編制《供配電、柴油發(fā)電機設備大中修改造計劃表》,由物業(yè)部審核——副總經理批準——對外委托給有資質的施工單位施工——施工單位出具施工方案——工程部認可并監(jiān)管—物業(yè)部組織驗收——合格后將結4、供配電、柴油發(fā)電機設備維修(1)高壓電氣設備故障：由值班電工報告工程主管并填寫《設備設施故障登記表》——工程主管通知供電局前來維修并做好安全措施——懸掛警示牌——將維修結果記錄在《設備設施維修登記表》內——工程主管審核、驗收。(2)低壓電氣設備故障：由值班電工迅速切斷故障設備的電源，小故障及時修復，嚴重故障采取措施確保安全并通知運行班長派維修組人員前來協(xié)助處理——運行班長簽發(fā)《派工單》和《檢修工作票》——做好安全措施，懸掛警示牌——處理完畢后將故障原因和處理結果記錄在《變配電設備運行記錄表》和《設備異常情況記錄表》上。(3)責任區(qū)域工程人員或安全員巡檢時發(fā)現(xiàn)電氣故障：填寫《公共設備設施巡檢問題統(tǒng)計表》報工程部——維修班長簽發(fā)派工單派維修工到現(xiàn)場維修——做好安全措施，懸掛警示牌——維修工將維修情況和結果記錄在《公共設施設備維修登記表》上——維修班長驗收——工程主管審核。(4)業(yè)主/住戶維修：填寫《委托維修單》報客戶服務中心——客戶服務中心簽發(fā)派工單——維修班長簽收——派維修電工維修——用戶在《委托維修單》上簽字驗收——維修班長將《委托維修單》報公司財務統(tǒng)計收費。(三)、供配電、柴油發(fā)電機設備維護保養(yǎng)內容及標準和周期時間次數維修養(yǎng)護內容工作標準柴油發(fā)電機組每周一2、檢查其潤滑油位、冷卻水位、燃油量、蓄電池電壓和比重、傳動皮帶，送排風裝置、排煙系統(tǒng)、空氣增4、清潔電氣接頭和蓄電池，并根據情況補充蓄電池電5、帶負載運行10-15分鐘，觀察其油壓、油量、水溫、1、操作元件完好靈活，顯示儀器靈敏可靠。2、蓄電池完好，工作正常，潤滑冷卻系統(tǒng)完好，無滲漏。3、機組元件每年一定期維保(年保):重復日常維保內容。1、打開發(fā)電機端蓋，檢測對地絕緣電阻，并除塵。2、緊固斷路器固定螺絲，緊固發(fā)電機電源輸出端與電纜接線螺絲，擰緊控制箱內接頭，對送排風裝置進行清潔、緊固、潤滑、檢查各類傳感器信號是否正對煙塵凈化裝置清潔、換水?？煽窟\行，無異響、無劇烈震動、無超溫現(xiàn)象、油耗正常。4、安全防護措施有效，標示明確。5、柴油發(fā)電機組可隨時啟動，在市電斷電的情況下，保證柴油發(fā)電機組在1分種內每巧0小時二1、更換機油、燃油、水濾清器。2、空氣濾清器拆下吹洗干凈，曬干后再裝上。3、更換同型號機油，更換水箱水后加水防銹4、清洗高速氣門及噴油嘴，調整皮帶張緊輪、水泵后大中修1、清洗并校準油嘴、燃油泵及真空控制器，檢查或更換風扇、水泵、皮帶張緊輪軸承、水泵后部張緊輪。2、檢查、修理增壓器、減振器。3、檢查機油泵、燃油泵、冷卻水泵，清洗水高壓環(huán)網柜每天一日常維保：1、檢查外觀是否完好、運行有無噪聲和異常聲響。3、檢查開關位置本體指示是否正確。好，操作機構靈活、互鎖機構正常。3、二次回路線排列整齊，線號清晰。4、相位標志明顯正確、防護每年一定期維保(年保):1、檢查操作機構是否靈活、互鎖機構是否正常。2、瓷件良好、清潔、無裂紋、破損及放電現(xiàn)象。3、檢測接地電阻(應符合規(guī)定要求)。4、緊固螺絲、清潔柜內積垢。云相變壓器云相變壓器每天一日常維保：1、檢查外觀是否完好，有無異常響聲。2、檢查溫控器指示是否正常，超溫時風機能否正常起動，風機運行是否正常。1、變壓器能達到輸出功率，無異常聲響和震動外漆剝落現(xiàn)象。音正常，備用絕緣良好，對地電阻符合要求，安全防護措施完好，每年一定期維保(年保):1、測量絕緣電阻在規(guī)定的范圍內2、緊固螺絲并有防松措施。3、清理灰塵。大中修中修大修6年1、做耐壓試驗。4、測量分接頭直流電阻，三相差別在規(guī)定的范圍內。配電柜(箱控制柜(箱)每天一日常維保：2、檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三相負荷是否平衡，有無異常聲響。3、檢查開關是否在正確位置，標示是否清楚，檢查無功補償設施工作是否正常，功率因數是否達到要求。檢查電容器、熔斷器是否過熱，熔斷。無異常聲響、震動、過熱，清潔無積垢，列整齊，線號清晰，主體接地良好。5、保護裝置齊每月一定期維保(月保):1、檢查配電開關觸頭接觸是否良好，緊固配電裝置及二次接線柱螺絲。2、調整接觸點間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭。力年一定期維保(年保):2、檢測接地電阻。值符合要求。警示排齊全，潔。7、配電房無安全隱患，安全防護供電線路每周一日常維保：3、檢查線路外皮有無損傷，有無過熱現(xiàn)象。線路敷設環(huán)境衛(wèi)生，無積水雜物，接線裝置完好無過熱現(xiàn)象，標識清晰，無脫落，絕緣電阻符合要求，金屬支架安裝牢固，橋架油漆完好。每年一定期維保(年保):3、緊固接線柱螺絲，緊固金屬支架及橋架螺絲，電纜套管涂防銹漆或瀝青。照明系統(tǒng)每天一日常維保：1、檢查燈具安裝牢固，無不安全情況。2、更換不亮燈具。開燈、關燈。動按設定的時間開、關。每月一定期維保(月保):2、檢查時間控制器控制時間合理，燈光照度符合要求3、清潔燈具。每年一定期維保(年保):2、委托專業(yè)公司對樓頂泛光照明、霓虹燈進行檢查、防雷系統(tǒng)每月一定期維保(年保):1、避雷網帶連接良好，形成良好的電氣通路。2、安裝牢固，無銹蝕、脫漆現(xiàn)象。3、接地電阻符合要求。每兩年一委托市供電局對防雷接地系統(tǒng)進行檢測，符合國家標準。五、給排水設備管理要求、工作流程、維護保養(yǎng)標準1、建立給排水管理制度并落實，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和水計劃；2、確保設備和管道系統(tǒng)狀況良好，如遇爆管、設備故障等，維修人員及時到場搶修；質化驗單、操作人員健康合格證齊全，無二次污染發(fā)生，確保二次供水符合飲用水標準。(二)給排水設備維護、管理工作流程1、給排水設備保養(yǎng)、大中修改造(1)工程主管每年初組織編制《給排水設備保養(yǎng)計劃表》,由物業(yè)部審核——副總經理批準——按保養(yǎng)標準規(guī)定的內容在計劃的時間內組織實施——保養(yǎng)人將保養(yǎng)結果記錄在《設備設施保養(yǎng)記錄表》內——班長驗收——工程主管(2)工程主管組織編制《給排水設備大中修改造計劃表》,由物業(yè)部審核——副總經理批準——對外委托給有資質的施工單位施工——施工單位出具施工方案——工程部認可并監(jiān)管——物業(yè)部組織驗收——合格后將結果記錄在《設備設施大中修改造計劃表》。2、給排水設備維修(1)水泵房內設備故障：由值班水工迅速判斷故障原因——停止相應水泵——關閉相關閥門——投入備用水泵——查看故障程度，小故障及時修復，嚴重故障采取措施確保安全——通知運行班長派維修組人員前來協(xié)助處理——運行班長簽發(fā)《派工單》和《檢修工作票》——懸掛警示牌——處理完畢后將故(2)責任區(qū)域工程人員或安全員巡檢時發(fā)現(xiàn)管網、閥門故障：要填寫《公共設備設施巡檢問題統(tǒng)計表》報工程部——維修班長簽發(fā)派工單派維修工到現(xiàn)(3)業(yè)主/住戶維修：要填寫《委托維修單》報客戶服務中心——客戶服務中心簽發(fā)派工單——維修班長簽收——派維修電工維修——用戶在《委托維修單》上簽字驗收——維修班長將《委托維修單》報公司財務統(tǒng)計收費。(4)水池、水箱清洗、消毒：委托有資質的專業(yè)公司施工——工程部監(jiān)管——施工單位填寫《水池清洗消毒記錄表》——監(jiān)管工程人員簽字驗收——施工單位提取水樣交水質檢測中心進行水質化驗——水質檢測中心檢驗合格并出具《水質化驗報告》——辦公室將化驗結果張貼在公告欄公示。3、停水管理(1)市供水管理部門提前通知的停水和設備設施維修停水：工程主管填寫《停/送水電工作票》于停水前24小時通知管理處辦公室——各蓄水池蓄滿水(2)不可預知的突然性停水，按《緊急事故處理程序》處理。(三)給排水設備保養(yǎng)標準時間次數維修養(yǎng)護內容工作標準生活給水淋泵、栓泵、泵等各種水泵每天一日常維保：1、機房衛(wèi)生清潔，對機體擦拭去灰、保持干凈無塵。2、每2小時觀察其水位、水壓、電壓、電流指示是否正常，電機及水泵有無異常聲音，電機，控制柜有無異味。3、檢查壓盤根處滴水是否符合規(guī)范，如不符合則應加盤根或擰緊盤根螺栓。4、檢查液位控置器、控制系統(tǒng)工作是否正常。6、檢查有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。機房環(huán)境、設備設施干凈無灰塵，水位水壓、音，技術性能達到設計要求，軸承、軸封冷卻潤滑良好，設備基座光潔平整，系統(tǒng)工作正常。每月定期維保(月保):1、重復上述檢查。3、消防泵、噴淋泵應先盤車，后點動短時啟動消防泵，打開消防管網末端泄水裝置做放水試驗。3、緊固水泵基座地腳螺栓，補刷防銹漆。4、泵體加注潤滑油。每年一定期維保(年保):3、泵體、水泵葉輪及管道除銹、刷漆。4、清洗Y型過濾器。4、檢查電機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如有5、更換磨損的水泵軸襯套。6、緊固各連接螺絲。水箱、水池每周一日常維保：1、檢查外觀是否完好，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，箱口排水管口、溢水管口、透氣管口防蟲2、檢查進水浮球閥，模擬高地水位動作情并作手動進水試驗。3、觀察水質情況，檢測水的PH值。4、水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。水箱(池)無跑、防蟲網完好，水箱(池)蓋板完好且上鎖，每兩月定期投消毒漂白粉、每年對水池(箱)不少于二次進行清洗消毒處理且水樣檢每兩月一定期維保(月保):2、委托專業(yè)公司按規(guī)定比例按時投放消毒藥每半年一定期維保(半年保):1、委托專業(yè)公司清洗水池，按比例投放漂白粉進行消毒。3、各類金屬構件及管道作防銹處理。給水井每周一日常維保：1、檢查井蓋是否蓋嚴、完好。2、檢查水井是否有堵塞、開裂現(xiàn)象。井蓋完好，井底無污物，排水管道暢通，井蓋標一定期維保(半年保):1、重復上述檢查。2、清理污泥，疏通下水管道，排水地漏，委托專業(yè)公司清洗化糞池。3、各類井蓋及金屬構件刷漆。管網一日常維保：1、檢查外觀是否完好，應無滴、漏現(xiàn)象?，F(xiàn)象，供水壓力正常，閥門、閘閥開啟、關閉靈活、無跑冒、滴、漏現(xiàn)象，管道暢通，止回閥、浮一定期維保(季保):1、重復上述內容。2、清理管道內的雜物，疏通排污管道。每年一定期維保(年保):2、檢查、緊固全部管道支架，管道及支架除銹刷漆。4、各類閥門絲桿上黃油作防銹處理。器正常，管道支架無誘蝕，標示準確齊全。水泵大中修中修三大修六年2、對葉輪進行補焊或更換。3、修正轉子支承軸頸，調整定轉子間隙。4、檢修傳動軸、軸套。(一)消防設備管理的要求4、消防設備完好率100%。(二)消防設備維護、管理工作流程(1)工程主管每年初組織編制《消防設備保養(yǎng)計劃表》,由物業(yè)部審核——副總經理批準——按保養(yǎng)標準規(guī)定的內容在計劃的時間內組織實施——保養(yǎng)人將保養(yǎng)結果記錄在《設備設施保養(yǎng)記錄表》內——班長驗收——工程主管審(2)工程主管編制《給排水設備大中修改造計劃表》,由物業(yè)部審核——副總經理批準——對外委托給有資質的施工單位施工——施工單位出具施工方案——工程部認可并監(jiān)管——物業(yè)部組織驗收——合格后將結果記錄在《設備2、消防設備維修(1)消防中心內消防設備故障：消防工迅速判斷故障原因——查看故障程度，小故障及時修復，嚴重故障采取措施確保安全——通知運行班長派維修組人員前來協(xié)助處理——運行班長簽發(fā)《派工單》和《檢修工作票》——做好安(2)責任區(qū)域工程人員或安全員巡檢時發(fā)現(xiàn)消防設施故障：填寫《公共設備設施巡檢問題統(tǒng)計表》報工程部——維修班長簽發(fā)派工單派消防工到現(xiàn)場維修——做好安全措施，懸掛警示牌——消防工將維修情況和結果記錄在《公共(3)發(fā)生火警信號：巡邏安全員迅速到達信號地點——如屬誤報，告之消防中心復位——如屬真火警——報告工程部主管及其他各部門——工程部確保(三)消防設備保養(yǎng)標準次數維修養(yǎng)護內容工作標準等探每天一日常維保：手動報警栓按鈕每月一定期維保(月保):1、重復上述檢查。2、按10%比例測試各回路和各個單件、手動報警按鈕，能否正確報警(每次測試記錄回路號，一年內必須覆蓋所有回路和單元)。3、表面清潔。4、更換損壞的探測器和報警裝置。探測器、報警裝置外觀完好，性能穩(wěn)定，報警正常，處于良好的工作狀態(tài)。每年一定期維保(年保):2、整理線路，檢測各種接口，處理接觸不良的接口。進行探測器模擬試驗，有故障或性能不穩(wěn)3、利用消防主機的巡檢功能，檢測各探測器的狀態(tài)。4、對所有探測器分批清洗、烘干、檢測。3、更換損壞的探測器和報警裝置。消防控制聯(lián)動柜每天一日常維保：1、對主機、聯(lián)動柜表面清潔。主機、聯(lián)動柜清潔衛(wèi)消防控制聯(lián)動柜每月一定期維保(月保):2、柜內清潔、吸塵。3、對消防聯(lián)動柜按鈕進行檢查測試，手動啟動消防設備，若有故障及時維修處理。4、緊固各接線端子。接線無松動、脫落，工作溫度正常，無過熱現(xiàn)象，能準確顯示、打印報警、聯(lián)動、故障信息。每半年一定期維保(半年保):2、消防演習時能正?？刂葡涝O備的運作，并能準確檢測有關信息。3、檢測能否正常打印系統(tǒng)故障、警告及火災報4、對存在的故障予以處理。6、測試系統(tǒng)接口模塊、各種按鈕的性能，檢查信號燈。消防廣播和背景音樂系統(tǒng)每半年一定期維保(半年保):1、清潔設備。2、檢查外觀是否完好，檢查線路及設備是否正常，檢測線路及音響要求達到的標準。外觀完好、清潔，放音火警時能正常聯(lián)動。消火栓箱每季一定期維保(季保):1、清潔衛(wèi)生。2、檢查外觀是否完好，配件是否齊全，檢查水帶是否發(fā)霉、破損，水帶、水槍、消防栓接口是否正常，消火栓按鈕是否能正常使用。3、緊固箱體螺絲，補刷油漆。變，破損，按鈕能正常聯(lián)動消火栓泵。每半年一定期維保(半年保):1、消防演習(水槍水柱射程大于30米，能實現(xiàn)2、對消防水帶作防霉變處理。栓等管網，防火卷簾門，疏散指示燈每周一日常維保：1、檢查噴淋頭是否滴漏，破裂，噴淋管網、消火栓管網壓力是否正常。2、防火卷簾門完好，疏散指示燈常亮、顯眼。3、檢查各閥門狀態(tài)是否正常，標示是否正管網壓力正常，水流指示器、壓力開關、水力警鈴、濕式報警閥動作報警正常，油漆完好，標示正確，噴淋頭無滴漏現(xiàn)象。每月一定期維保(月保):2、試驗放水，檢查水流指示器、壓力開關、水力警鈴、濕式報警閥動作情況。3、手動啟動防火門，檢查動作情況，抽檢疏散指示燈充放電情況。每年一定期維保(年保):2、管道清銹刷漆，并標注水流方向及水系統(tǒng)色環(huán)。3、閥門絲桿加注黃油并加裝防護套，緊固管道支架。防排煙系統(tǒng)每月定期維保(月保):1、清潔衛(wèi)生。2