運(yùn)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書參考版本

1、事業(yè)一部項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書住宅項(xiàng)目模板項(xiàng)目名稱： d編 制 人： d編制單位： d編制時(shí)間： d目 錄一、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策指導(dǎo)意見.3二、 項(xiàng)目概況及定位.5三、 設(shè)計(jì)管理.6四、 進(jìn)度計(jì)劃.7五、 營(yíng)銷管理.8六、 目標(biāo)成本及收益測(cè)算.9七、 質(zhì)量安全管理.11八、 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì).12九、 風(fēng)險(xiǎn)分析.12一、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策指導(dǎo)意見1、項(xiàng)目成功標(biāo)尺：為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，經(jīng)事業(yè)一部項(xiàng)目決策委員會(huì)審議、事業(yè)部總經(jīng)理審批，以下指標(biāo)為剛性指標(biāo)，各級(jí)開發(fā)計(jì)劃須保證以下指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，事業(yè)部總經(jīng)理審批的變更情況除外：控制指標(biāo)項(xiàng)目整體目標(biāo)值各年度預(yù)期備注1st年度2nd年度3rd年度財(cái)務(wù)指標(biāo)銷售收入不低于95%銷售利

2、潤(rùn)率不低于上報(bào)集團(tuán)指標(biāo)凈利潤(rùn)累計(jì)稅后利潤(rùn)率不低于20%項(xiàng)目資金回籠100%首年不低于80%工程指標(biāo)新增銷售面積新開工面積竣工面積結(jié)算面積管理類指標(biāo)管理費(fèi)用率銷售費(fèi)用率一級(jí)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)完成率不低于95%一次性交房成功率不低于98%目標(biāo)成本達(dá)成率不低于95%銷售指標(biāo)完成率 注：各年度預(yù)期，第一年為考核性目標(biāo)，以后各年為預(yù)估值、以年度確定的目標(biāo)值為準(zhǔn)2、 項(xiàng)目整體開發(fā)策略 此部分描述開發(fā)策略，如：進(jìn)度優(yōu)先、品質(zhì)優(yōu)先、利潤(rùn)優(yōu)先，是否事業(yè)部重點(diǎn)項(xiàng)目等戰(zhàn)略性控制指標(biāo)：此部分包含但不限于：A財(cái)務(wù)指標(biāo)銷售收入、凈利潤(rùn)、內(nèi)部收益率（IRR）；B流程指標(biāo)銷售面積、新開工面積、竣工面積、結(jié)算面積等指標(biāo)及時(shí)間節(jié)點(diǎn)；C管理

3、性指標(biāo)三費(fèi)費(fèi)率等。項(xiàng) 目 經(jīng) 營(yíng) 決 策 戰(zhàn)略目標(biāo)客戶模型項(xiàng)目系列 老街系列 新里系列 海珀、海域系列其他產(chǎn)品方案創(chuàng)新產(chǎn)品、成熟產(chǎn)品、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，同一項(xiàng)目中選擇不同產(chǎn)品方案的請(qǐng)分別說明： 單一產(chǎn)品項(xiàng)目：創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品組合產(chǎn)品項(xiàng)目：多層系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品小高層系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品中高層系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品高層系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品洋房系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品別墅系列創(chuàng)新產(chǎn)品成熟產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 加速項(xiàng)目（加速考核點(diǎn)： 年 月 日） 非加速項(xiàng)目營(yíng)銷策略銷售規(guī)模、 利潤(rùn)率、 銷售速度，綜合說明產(chǎn)品營(yíng)銷策略： 側(cè)重規(guī)模 側(cè)

4、重利潤(rùn) 規(guī)模和利潤(rùn)并重項(xiàng)目開發(fā)決策優(yōu)先級(jí)以進(jìn)度、產(chǎn)品品質(zhì)、成本三個(gè)維度排列決策優(yōu)先順序，僅作過程中決策參考：進(jìn)度優(yōu)先品質(zhì)優(yōu)先成本優(yōu)先產(chǎn)品需求清單(備注：表中排列順序即需求清單優(yōu)先次序，執(zhí)行過程中視具體情況科學(xué)決策)如：1、用料標(biāo)準(zhǔn)；2、公共設(shè)施：住戶大堂和會(huì)所設(shè)施；3、園林：水景、步道等；4、新技術(shù)運(yùn)用：百年宅、低碳環(huán)保技術(shù)應(yīng)用等；5、其他：商務(wù)中心、物業(yè)管理標(biāo)桿等。二、 項(xiàng)目概況及定位1、 項(xiàng)目位置：描述項(xiàng)目所在區(qū)域并附地理位置圖。2、 周邊環(huán)境及交通 ：描述項(xiàng)目周邊配套及交通狀況并附交通配套平面圖。3、 土地狀況 ：描述土地性質(zhì)及場(chǎng)地概況（土地性質(zhì)、四至、周邊住宅及商業(yè)、場(chǎng)地現(xiàn)狀）。4、

5、市場(chǎng)分析及定位A 所在區(qū)域市場(chǎng)供需、成交價(jià)格及數(shù)量分析；B 區(qū)域內(nèi)主要供應(yīng)項(xiàng)目；C 項(xiàng)目 SWOT 分析；D 項(xiàng)目定位。項(xiàng)目基本信息地理位置土地獲取時(shí)間土地獲取方式總地價(jià)(億元)樓面地價(jià)(元/平米)開發(fā)物業(yè)可售面積持有投資物業(yè)面積權(quán)益比例序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)一期二期三期1占地面積（畝）1.1總占地面積1.2建設(shè)用地面積1.3代證面積2建筑面積（m2）3可銷售面積（m2）4容積率（萬m2/hm2）5建筑密度6綠化率7總戶數(shù)（戶）8總?cè)丝冢ㄈ耍┤?設(shè)計(jì)管理1、 設(shè)計(jì)指標(biāo) 規(guī)劃指標(biāo)單位數(shù)量備注總用地面積M2其中：建設(shè)用地面積 代征地面積總建筑面積M2地上建筑面積M2其中住宅M2共建及商業(yè)M2其中商業(yè)及

6、小區(qū)配套幼兒園地下建筑面積M2容積率建筑密度%綠化率%停車位個(gè)（單車位建筑面積）其中地上個(gè)地下個(gè)說明性文字：2、 設(shè)計(jì)進(jìn)展情況。序號(hào)內(nèi)容計(jì)劃完成時(shí)間現(xiàn)設(shè)計(jì)進(jìn)度現(xiàn)施工進(jìn)度進(jìn)度計(jì)劃變更備注1產(chǎn)品定位及方案設(shè)計(jì)2初步設(shè)計(jì)3室內(nèi)精裝修設(shè)計(jì)4景觀設(shè)計(jì)5樁基、圍護(hù)施工圖設(shè)計(jì)6其他施工圖設(shè)計(jì)7專項(xiàng)設(shè)計(jì)8市政設(shè)計(jì) 9產(chǎn)品后評(píng)估四、 進(jìn)度計(jì)劃1、 項(xiàng)目分期計(jì)劃A 分期依據(jù)；B 分期指標(biāo)：序號(hào)內(nèi)容第一期第二期第三期備注1工程名稱2物業(yè)類型結(jié)構(gòu)類型3層數(shù)（地下/地上）4建筑面積（m2）合計(jì)地上地下5計(jì)劃開工日期6計(jì)劃開盤日期7計(jì)劃竣工日期2、 項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 一級(jí)節(jié)點(diǎn)第一期第二期第三期備注1產(chǎn)品定位成果確定2簽訂

7、土地出讓合同/轉(zhuǎn)讓協(xié)議3建筑規(guī)劃/單體方案內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^4目標(biāo)成本及收益測(cè)算方案確定5項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書確定發(fā)布6項(xiàng)目開工（工程樁基）7總包單位確定8施工圖會(huì)審交底9取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證10結(jié)構(gòu)施工至±011取得施工許可證12示范區(qū)開放13施工達(dá)到預(yù)售條件14主體結(jié)構(gòu)封頂15項(xiàng)目開盤16項(xiàng)目銷售完成80%17外墻落架18取得竣工備案證明19項(xiàng)目交付五、 營(yíng)銷管理1、銷售目標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱20142015合計(jì)Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41銷售均價(jià)（萬元/ M2）2銷售面積（平米）3銷售額（萬元）4銷售回款（萬元）2、銷售費(fèi)用： 項(xiàng)目總銷售費(fèi)為XX萬元（含銷售傭金、樣板間、售樓處裝修、售樓

8、處家具、裝飾、日常維護(hù)及客戶關(guān)系維護(hù)費(fèi)及營(yíng)銷推廣費(fèi)用等）。費(fèi)用類別一期二期三期.合計(jì)銷售費(fèi)用 銷售額 費(fèi)用比率3、銷售策略包含但不限于：總體策略、價(jià)格策略、資源投放策略、賣場(chǎng)形象策略、產(chǎn)品形象策略、社區(qū)配套策略。4、示范區(qū)規(guī)模與造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)售樓處規(guī)模應(yīng)與該樓盤開發(fā)總量形成正比關(guān)系，但實(shí)際使用面積也應(yīng)有所規(guī)定。應(yīng)有總價(jià)控制意識(shí)，在整體材料選配上應(yīng)控制總價(jià)，高中低檔材料在不同的區(qū)域搭配使用，做到既能體現(xiàn)售樓處的尊貴豪華也能盡可能地減少成本投入。項(xiàng)目規(guī)劃可售總量面積售樓處室內(nèi)凈面積M2售樓處造價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)老街系列新里系列海珀、海域系列硬裝軟裝硬裝軟裝硬裝軟裝A5 萬10 萬M2小規(guī)模項(xiàng)目300600B11

9、 萬30 萬M2中型規(guī)模項(xiàng)目6001000C31 萬60 萬M2中大型規(guī)模項(xiàng)目10001200D60 萬100 萬M2大規(guī)模項(xiàng)目12001500E100 萬M2以上超大規(guī)模項(xiàng)目不超過 2000其他文字說明：1) 會(huì)所部分作為銷售道具在售樓處內(nèi)出現(xiàn)必須是展示性的、局部性的應(yīng)只做會(huì)所中規(guī)模小且效果好的部分，比如紅酒廊、雪茄吧等，并能作為休息區(qū)或者洽談區(qū)提供售樓處使用； 2) 除了少量高檔或有特殊要求的項(xiàng)目外，原則上不宜建造類似于游泳池等面積較大、投入較大、且影響工期的大型會(huì)所設(shè)施；3) 售樓處原則上是臨時(shí)性的建筑，所以在室內(nèi)高檔材料選擇上必須遵守首先考慮使用能替代的中低檔材料的原則，必須要選用高檔

10、建材的應(yīng)遵循少量、局部、效果提升明顯的使用原則。六、 目標(biāo)成本及收益測(cè)算1、成本管理措施A 設(shè)計(jì)階段；B 土方與基礎(chǔ)工程；C 主體工程；D 裝修工程；E 給排水、燃?xì)?；F 材料、設(shè)備、工程招標(biāo)。2、目標(biāo)成本測(cè)算： 序號(hào)成本（費(fèi)用）名稱造價(jià)（萬元）單方造價(jià)（元/平米）按建筑面積按可售面積1開發(fā)成本1.1土地獲得價(jià)款1.2前期工程費(fèi)1.3建筑安裝工程費(fèi)1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.5公共配套設(shè)施費(fèi)1.6不可預(yù)見費(fèi)1.7物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)1.8開發(fā)間接費(fèi)1.9資本化借款費(fèi)用2銷售費(fèi)用3管理費(fèi)用4財(cái)務(wù)費(fèi)用5稅金3、項(xiàng)目資金計(jì)劃現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流量地價(jià)款支出建造款支出營(yíng)業(yè)稅及附加銷售費(fèi)用其他合計(jì)年Q1Q2Q3Q

11、4年Q1Q2Q3Q4年Q1Q2Q3Q44、項(xiàng)目收益測(cè)算（需與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一致）：序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)一期二期三期備注1銷售收入（萬元）1.1住宅1.2商業(yè)1.4車庫(kù)2銷售成本（萬元）3管理費(fèi)用（萬元）4銷售費(fèi)用（萬元）5兩稅一費(fèi)（萬元）6所得稅（萬元）7凈利潤(rùn)（萬元）8毛利率（%）9凈利率（%）說明：“管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、所得稅、凈利潤(rùn)、凈利率”在分期中無須填報(bào)。兩稅一費(fèi)指土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和財(cái)務(wù)費(fèi)用七、 質(zhì)量管理1、 產(chǎn)品質(zhì)量要求項(xiàng)目1期2期3期工程質(zhì)量裂縫土建滲漏給排水土建裝修工程部品質(zhì)量電器工程其他（煤氣、公共部分等）2、 質(zhì)量管理措施A事前控制：1） 圖紙會(huì)審；2）方案審查；3）節(jié)點(diǎn)

12、做法；B事中控制：1）管理體系建設(shè)；2）規(guī)章制度落地率；3）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及預(yù)控； C事后控制：1）產(chǎn)品移交及服務(wù)；2）項(xiàng)目后評(píng)估；3、項(xiàng)目工程安全及文明施工管理A、包含但不限于：項(xiàng)目一般以上質(zhì)量事故為零，直接安全責(zé)任事故為零。B、發(fā)生下列情況之一視為項(xiàng)目重大責(zé)任事故： 1）發(fā)生安全工亡事故；2）被媒體曝光，造成惡劣社會(huì)影響；3）發(fā)生較大質(zhì)量事故造成重大投訴或發(fā)生其他群訴群訪等負(fù)面影響事件。3、工程創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)國(guó)家級(jí)省部級(jí)地市（區(qū)）級(jí)區(qū)（縣級(jí)）優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)工程安全文明工地觀摩示范工地其他專項(xiàng)獎(jiǎng)（如綠色節(jié)能專項(xiàng)）說明：1) 新項(xiàng)目開工前，制定項(xiàng)目工程創(chuàng)優(yōu)具體目標(biāo)，明確項(xiàng)目公司（部）工程創(chuàng)優(yōu)責(zé)任，并納入項(xiàng)目

13、年度考核。 2) 凡有創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)的項(xiàng)目或標(biāo)段，在進(jìn)行總包、分包和監(jiān)理招標(biāo)時(shí)，明確工程創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)，并在合同條款中具體明確約定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施。 3) 創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)確定后，事業(yè)部工程部門應(yīng)會(huì)同監(jiān)理、總包、主要分包等相關(guān)單位編制創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)實(shí)施方案，明確資源配置、實(shí)施計(jì)劃、具體措施等創(chuàng)優(yōu)相關(guān)工作。 4) 事業(yè)部工程管理部門應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)管理，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的人員配置、內(nèi)業(yè)資料、材料設(shè)備、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體、階段驗(yàn)收等各方面的基礎(chǔ)管理，并積極加強(qiáng)與相關(guān)主管單位的溝通，組織開展業(yè)內(nèi)觀摩和交流，確保創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 八、 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)1、 項(xiàng)目組織架構(gòu)；2、 項(xiàng)目人員配備及分工；部門第1-2年（個(gè)）第3年（個(gè)）項(xiàng)目管理人員區(qū)域前期部技發(fā)

14、人員工程人員合約人員營(yíng)銷人員（包括置業(yè)顧問）客服人員合計(jì)九、 風(fēng)險(xiǎn)分析從市場(chǎng)、政策及資金等角度分析潛在風(fēng)險(xiǎn)序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容可能后果風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)應(yīng)對(duì)措施過往案例12345678可能后果包括但不限于：進(jìn)度、成本、質(zhì)量、公共關(guān)系等風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)：高（很有可能）/中（難以預(yù)計(jì)）/低（微弱可能，僅預(yù)防）附：1、一級(jí)節(jié)點(diǎn)指標(biāo)釋義 序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)類別節(jié)點(diǎn)釋義1產(chǎn)品定位成果確定營(yíng)銷以產(chǎn)品定位報(bào)告及必要的附屬成果通過內(nèi)部評(píng)審/審批，可交底后續(xù)工作為完成條件2簽訂土地出讓合同/轉(zhuǎn)讓協(xié)議投開以正式簽訂土地出讓合同/轉(zhuǎn)讓協(xié)議為完成條件3建筑規(guī)劃/單體方案內(nèi)部評(píng)審?fù)ㄟ^技發(fā)以規(guī)劃/單體方案綜合性成果(含設(shè)計(jì)方案、成本估算、經(jīng)濟(jì)指

15、標(biāo)等)通過內(nèi)部評(píng)審/審批為完成條件4目標(biāo)成本及收益測(cè)算方案確定合約以召開目標(biāo)成本及收益測(cè)算會(huì)，且經(jīng)審核/審批形成可用于交底后續(xù)工作的相關(guān)成果為完成條件5項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書確定并發(fā)布運(yùn)營(yíng)以項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書通過事業(yè)部最終批準(zhǔn)，可以發(fā)布并向開發(fā)團(tuán)隊(duì)交底為完成條件6項(xiàng)目開工（樁基）工程以正式下達(dá)開工令、工程樁或車庫(kù)土方開挖為準(zhǔn)7總包單位確定合約以“合同完成審批、且正式簽訂合同”為完成條件8施工圖會(huì)審交底工程以召開施工圖交底會(huì)，完成會(huì)審交底，形成明確會(huì)議紀(jì)要并可進(jìn)入后續(xù)工作為完成條件9取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證前期以取得證件并提交公司存檔或交底下游部門為完成條件10結(jié)構(gòu)施工至±0工程以經(jīng)形象進(jìn)度檢查確認(rèn)達(dá)到±0，并形成確認(rèn)記錄為完成條件11取得施工許可證前期以取得證件并提交公司存檔或交底下游部門為完成條件12示范區(qū)開放營(yíng)銷以示范區(qū)正式開放為完成條件13施工達(dá)預(yù)售條件工程以經(jīng)形象進(jìn)度檢查確認(rèn)達(dá)到預(yù)售條件，并形成確認(rèn)記錄為完成條件14主體結(jié)構(gòu)封頂工程以經(jīng)形象進(jìn)度檢查確認(rèn)達(dá)到封頂，并形成確認(rèn)記錄為完成條件15項(xiàng)目開盤營(yíng)銷以當(dāng)期正式開盤，形成確認(rèn)記錄為完成條件16項(xiàng)目銷售完成80%營(yíng)銷以達(dá)到項(xiàng)目整體銷售目標(biāo)的相關(guān)比例為完成條件17外墻落架工程以