契稅法概述(課件-)

第2節(jié)契稅法1/12/20251基礎會計學習目標1、了解契稅的概念、減免優(yōu)惠和稅收征收管理2、熟悉契稅的征稅范圍、納稅人和稅率3、掌握契稅的計稅依據(jù)和應納稅額的計算1/12/20252基礎會計本章結(jié)構一、契稅概述二、契稅征稅范圍三、契稅納稅義務人四、契稅稅率五、應納稅額的計算六、契稅稅收優(yōu)惠七、契稅征收管理1/12/20253基礎會計一、契稅概述契稅概念：

以中國境內(nèi)所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移（土地使用權與房屋所有權）的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。1/12/20254基礎會計契稅特點：

1、契稅屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅。

2、由財產(chǎn)承受人繳納。

3、按次征收

4、在財產(chǎn)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)中納稅。1/12/20255基礎會計二、契稅征稅范圍為發(fā)生土地使用權和房屋所有權權屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。1、國有土地使用權出讓；2、國有土地使用權轉(zhuǎn)讓。包括出售、贈與和交換，但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)移1/12/20256基礎會計3、房屋買賣(房產(chǎn)所有權)：以下是視同買賣以房抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋；以房作投資或作股權轉(zhuǎn)讓（但投資本人經(jīng)營的企業(yè)除外）；買房拆料或翻建新房。4.房屋贈與。（法定繼承除外）1/12/20257基礎會計5、房屋交換。（等值與差額交換）6、企業(yè)改革中有關契稅政策（公司制改革、企業(yè)合并、企業(yè)分立、股權重組和企業(yè)破產(chǎn)）7、承受國有土地使用權支付的土地出讓金，不因減免出讓金而減免契稅8、房屋附屬設施有關契稅政策（是否涉及土地與房屋所有權、分期付款（按總價）？是否單獨計稅？）1/12/20258基礎會計三、契稅納稅義務人納稅人在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬的過程中，承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人。1/12/20259基礎會計四、契稅稅率稅率實行幅度比例稅率，稅率幅度為3％—5％。由省級政府在上述幅度內(nèi)確定。1/12/202510基礎會計五、應納稅額的計算（一）計稅依據(jù)依不同情況可能是成交價格、核定價格或價格差額。具體如下：P1501、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格作為計稅依據(jù)。1/12/202511基礎會計2、土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。3、土地使用權交換、房屋交換，以交換土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據(jù)。4、以劃撥方式取得土地使用權，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應補交的契稅，以補交的土地使用權出讓費用或土地收益作為計稅依據(jù)。1/12/202512基礎會計

5、房屋附屬設施征收契稅的依據(jù)。

A、采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按總價款計征契稅。

B、承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。6、個人無償贈與不動產(chǎn)行為（法定繼承人除外），應對受贈人全額征收契稅。1/12/202513基礎會計（二）計算方法：應納稅額＝計稅依據(jù)×稅率【計算題，11－2】居民甲有兩套住房，將一套出售給居民乙，成交價格為200000元；將另一套兩室住房與居民丙交換兩處一室住房，并支付給丙換房差價60000元。試計算甲、乙、丙相關行為應繳納的契稅（假定稅率為4％）。1/12/202514基礎會計【解析】（1）甲應繳納的契稅＝60000×4％＝2400（元）（2）乙應繳納的契稅＝200000×4％＝8000（元）（3）丙不繳納契稅。1/12/202515基礎會計[案例8-10]

居民李興將一套私有房屋出售給張某，成交價100萬元；李興將另一處兩居室住房與居民王某交換成兩處一居室住房，支付換房差價10萬元。計算李某、張某、王某應納的契稅(3％)。1/12/202516基礎會計(1)房屋買賣的納稅人為承受人，故張某應納的契稅為：100×3％＝3(萬元)(2)交換價格不等由多交付的一方納契稅。故李興應納契稅：10×3％＝0.3(萬元)1/12/202517基礎會計六、契稅稅收優(yōu)惠1、國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅；2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅；（個人購第一套，減半；個人購第一套且90平米以下，1%）1/12/202518基礎會計3、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅；4、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。5、納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。1/12/202519基礎會計企業(yè)改革中有關契稅政策(1)公司制改造。整體改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋，免契稅。(2)企業(yè)合并。合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋，免契稅。(3)企業(yè)分立。對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋，免契稅。(4)股權重組。單位和個人承受股權，土地、房屋權屬不變，不征收契稅。(5)企業(yè)關閉、破產(chǎn)。債權人承受土地、房屋抵債的，免契稅；非債權人承受土地、房屋，安置原企業(yè)30％以上職工，減半征契稅；全部安置，免契稅。1/12/202520基礎會計契稅其他特殊優(yōu)惠：

(1)承受房屋附屬設施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室)所有權或土地使用權，征契稅。不涉及土地使用權和房屋所有權轉(zhuǎn)移變動，不征契稅.(2)繼承土地、房屋。法定繼承人繼承免契稅；非法定繼承人承受征契稅。(3)拆遷居民因拆遷重新購房，購房價相當于拆遷補償款部分，免契稅；超過拆遷補償款部分，征契稅。1/12/202521基礎會計七、契稅征收管理（一）契稅納稅環(huán)節(jié)簽訂權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。（二）契稅納稅地點土地、房屋所在地的稅務征收機關。（三）契稅納稅期限自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi)。1/12/202522基礎會計契稅法有問必答1、發(fā)生下列業(yè)務的單位和個人，無需繳納契稅的是（）。

A、處置舊樓房的工業(yè)企業(yè)

B、接受土地使用權投資的某商業(yè)企業(yè)

C、房產(chǎn)交換中的支付補價方

D、購買商品房的外籍人員1/12/202523基礎會計【正確答案】：A【答案解析】：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。特別注意契稅納稅人是買方而不是賣方，這與其他稅種不同。此題中，銷售不動產(chǎn)、以房屋權屬作價投資均屬契稅征稅范圍，但納稅人為土地房屋權屬的承受人，所以選項A不繳納契稅，選項B應當繳納契稅，選項CD均是房屋權屬的承受人，所以應該繳納契稅。1/12/202524基礎會計2、某公司2009年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務，并已辦理了相關手續(xù)。第一筆業(yè)務換出的房產(chǎn)價值500萬元，換進的房產(chǎn)價值800萬元；第二筆業(yè)務換出的房產(chǎn)價值600萬元，換進的房產(chǎn)價值300萬元。已知當?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3%，該公司應繳納契稅（）萬元。A.0

B.9

C.18

D.331/12/202525基礎會計【正確答案】：B【答案解析】：該公司換進的房產(chǎn)應繳納契稅＝（800－500）×3%＝9（萬元）。1/12/202526基礎會計3、關于契稅，下面說法不正確的是（）。

A.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅

B.承受國有土地使用權，減免土地出讓金相應減免契稅

C.買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅

D.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅1/12/202527基礎會計【正確答案】：B【答案解析】：對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。1/12/202528基礎會計4、根據(jù)契稅法的有關規(guī)定，以下各項中屬于契稅的征稅對象的有（）。

A.某金銀首飾店用金銀首飾一批與某公司換取房屋門面房一套

B.一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從國家手中取得城區(qū)一塊土地的使用權準備開發(fā)商品房

C.鄧氏集團接受容氏集團的房產(chǎn)作為投資入股

D.甲公司購買豪華小轎車一輛1/12/202529基礎會計【正確答案】：ABC【答案解析】：契稅的征稅對象包含國有土地使用權的出讓；房屋買賣中包含了以房產(chǎn)抵債或者實物交換房屋，以房產(chǎn)作投資或作股權轉(zhuǎn)讓。小汽車不屬于契稅的征稅范圍。只有選項A.B.C符合契稅的有關規(guī)定。1/12/202530基礎會計5、下列行為中應繳納契稅的納稅人有（）。

A、以預付集資建房款方式取得房屋權屬的張某

B、出讓土地使用權的國土資源管理局

C、以土地作價入股的投資方

D.購入國有土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的單位1/12/202531基礎會計【正確答案】：AD【答案解析】：契稅應由承受方繳納。1/12/202532基礎會計6、下列關于契稅的陳述正確的有（）。

A.出讓國有土地使用權，以承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益為契稅的計稅價格

B.契稅的適用稅率，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3％-5％的幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照本地區(qū)的實際情況決定

C.對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對支付的購房成交價格全部免征契稅

D、土地使用權交換、房屋交換，契稅的計稅依據(jù)為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額1/12/202533基礎會計【正確答案】：ABD【答案解析】：對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。1/12/202534基礎會計好7、某醫(yī)院將其原先以行政劃撥方式取得的房屋以500萬元的價格轉(zhuǎn)讓給某企業(yè)，醫(yī)院按規(guī)定補交了350萬元的土地使用權出讓費。當?shù)仄醵惗惵?%，則下列各項符合契稅規(guī)定的有（）。

A.醫(yī)院繳納契稅14萬元

B.企業(yè)應繳納契稅14萬元

C.此項業(yè)務中，醫(yī)院和企業(yè)均應繳納契稅

D.企業(yè)應繳納契稅20萬元1/12/202535基礎會計【正確答案】：ACD【答案解析】：以劃撥方式取得土地使用權，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅。計稅依據(jù)為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。醫(yī)院應就其當初取得土地使用權時的行為補繳契稅。所以，醫(yī)院應繳納的契稅是350×4%＝14（萬元），企業(yè)應當繳納的契稅是500×4%＝20（萬元）。1/12/202536基礎會計8、關于契稅的計稅依據(jù)，下列說法不正確的有（）。

A、以協(xié)議方式出讓土地使用權的，以成交價格作為計稅依據(jù)

B、土地使用權