房地產經濟學（第三版）課件 第7章 房地產產權

房地產經濟學（第三版）世紀房地產系列教材謝經榮呂萍喬志敏○編著2本章共分四節(jié)。第一節(jié)從理論上探討產權的概念及其演變，重點講述了交易成本、絕對所有權、地產權和權利束的概念。第二節(jié)主要講述土地產權，重點介紹土地所有權、土地使用權和他項權利以及我國土地所有權形式及其變化。第三節(jié)介紹房屋產權，主要論述房屋所有權和產權屬性，特別是房改過程中形成的各種房屋產權。第四節(jié)介紹國外的房地產產權。[本章內容提要]第7章房地產產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.1.1.1民法中的產權定義我國《民法通則》中將財產權分為三類：財產所有權和財產所有權有關的財產權、債權、知識產權。7.1.1.2普通法中的產權定義《布萊克法律辭典》將財產權解釋為：“關于一切類型具體財產(含動產、不動產、有形財產、無形財產)權利的通用術語?！薄杜＝蚍纱筠o典》指出：“最好不要把財產權視作單一的權利，而應當把它視作若干獨立權利的集合體，其中的一些甚至其中的很多獨立權利可以在不喪失所有權的情況下予以讓與?！?7.1產權理論7.1.1產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.1.1.3產權經濟學中的產權定義產權是一種通過社會強制而實現的對某種經濟物品的多種用途進行選擇的權利。產權是指所有權、使用權、管理權、分享殘余收益或承擔負債的權利、對資本的權利、安全的權利、轉讓權以及尚未列舉的一些權利。產權由對財產進行利用、收益、轉讓的權利或權力組成。產權是描述人們或廠商可以對他們的財產做什么的法律規(guī)則。產權不是指人與物之間的關系，而是指由于物的存在及關于他們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系準則。產權意味著所有者能按照自己意愿使用或者轉讓財物的權利，只要所有其他人的私有財產的物質性能或用途不受影響，并為別人抵制或轉移這種影響留下充分的余地。47.1產權理論7.1.1產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.1.2.1完全(整)產權概念市場經濟下的商品及服務交易，實質上是產權交易。產權交易是提高資源配置效率的一種方式，只有完全產權才能夠進行自由交易。7.1.2.2交易費用(成本)概念交易費用是指在產權交易過程中，尋求買方或賣方、買賣雙方談判、簽訂合同、履行合同等方面的費用。成交的價格不屬于交易費用的內容。57.1產權理論7.1.2產權與經濟效率房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.1.2.3科斯定理

美國法學教授羅納德·科斯在論文《聯邦通訊委員會（1959）中提出“權利界定是市場交易的前提，促進產出最大化的結果與法律判決無關”。后來他又在《社會成本問題》（1960）一文中復述了這一觀點，并說明這一結果取決于零交易費用的假設。斯蒂格勒將科斯定理表述為：在完全競爭條件下，私人成本與社會成本將相等。也就是說，如果交易費用為零，私人成本就等于社會成本。67.1產權理論7.1.2產權與經濟效率房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.1.3.1羅馬法的絕對所有權在簡單的商品經濟條件下，形成了羅馬法的“個人本位”的立法思想和絕對所有權原則。一方面，它強調所有權，承認個人所有權的絕對性、排他性和永續(xù)性；另一方面，它強調對物的“所有”，而不是對物的“利用”。

所有權在立法中處于絕對的、中心的地位，主要表現在：1.所有權中心主義2.一物一權原則3.絕對所有權原則4.所有權的彈性力和歸一力77.1產權理論7.1.3產權的演變房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.1.3.2英美法的地產權地產權是英美法中土地制度的基礎。地產制度有兩個相互聯系的概念：保有權和地產權。保有權可以分為自由保有權和非自由保有權地產權最初是用來說明土地保有的持續(xù)期間。根據持續(xù)期間的不同可以分為不同的地產權狀態(tài)。隨著地產權制度的發(fā)展，estate一詞獲得了財產權的意義，它體現了一個人在特定地產中所享有的權利的屬性，即描述一個人在不動產中的所有權87.1產權理論7.1.3產權的演變房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.1.3.3日耳曼法的所有權《日耳曼法》中對于所有權的界定有其鮮明的特征：各種利用權為獨立的物權所有權的雙重性團體所有時權利的分離所有權的可分割性97.1產權理論7.1.3產權的演變房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材《日耳曼法》中所有權的相對性和分割性是后來產生權利束的條件。根據權利束理論，絕對所有權可以分割成相對獨立的、清晰的一束權利。絕對所有權同每項分離的權利的關系，就像一束花整體同其所包含的每枝花的關系。107.1產權理論7.1.4權利束房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材隨著社會的進步，土地絕對所有權的概念不斷發(fā)展、演進：權利分離，絕對性弱化，土地產權概念產生。主要趨向表現在這樣幾個方面：7.1.5.1由絕對所有權轉為相對所有權7.1.5.2從“以所有為中心”向“以利用為中心”轉變7.1.5.3從“個人中心”向“社會本位”轉變7.1.5.4所有權向權利束的發(fā)展7.1.5.5所有權由對物的所有向對價值的權利轉變117.1產權理論7.1.5所有權概念的發(fā)展房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.1.1所有權的屬性所有權的完整性。為了適應社會的發(fā)展，土地所有權的完整性、絕對性越來越形式化。所有權的顯要性。它是其他物權存在的條件，并受其制約。所有權的完整性、顯要性構成了所有權的絕對性，所有權又被稱為絕對權，但所有權的這種絕對權地位越來越受到挑戰(zhàn)。127.2土地產權7.2.1土地所有權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.1.2所有權的權能占有權能：占有指對物的實際控制。使用權能：使用是指對物的有效利用，它是權利人依照自己的意志對物加以利用或不利用的行為權利。收益權能：指權利人可以由物之使用或物之自然產出而獲得經濟利益的權利。處分權能：指權利人對物的權利變化有權作出決定。137.2土地產權7.2.1土地所有權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.1.3土地所有權的類型不同社會制度條件下，土地所有權類型是不同的。按土地所有權的發(fā)展歷史和不同國家土地所有權狀況，可以把土地所有權分成六種類型：1.部落和氏族所有2.家族所有3.個人所有4.集體或合作社所有5.法人所有6.國家所有147.2土地產權7.2.1土地所有權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.1.4我國國家土地所有權1.國家所有土地的來源接收舊政權的國有土地沒收舊官僚等的土地農村土地改革中劃歸國家所有的土地經濟發(fā)展不同時期征收的土地2.國家土地所有權的性質該權利關系屬于民事法律關系范疇，受民法的調整在財產關系方面，國家同其他民事主體處于平等地位157.2土地產權7.2.1土地所有權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.1.4我國國家土地所有權3.國家土地所有權的主體（1）國家土地所有權主體的形式：按國家或公有土地的所有權主體的不同，可以將世界各國的土地所有權主體劃分成一元制和多元制。（2）我國的國家土地所有權：我國的土地所有權制度既不是完整的一元單一制，也不是一元多級制，更不是多元制。實際上，我國的國家土地所有權是一個權利多元化的體制，不同的權利被不同的政府或利益群體擁有。167.2土地產權7.2.1土地所有權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.1.5我國集體土地所有權我國的農村土地所有制問題在過去的50年經歷了多次變革，形成了目前的農村集體土地所有權。1.集體土地所有權的歷史2.農村集體土地所有權人村農民集體所有村民小組所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村經濟組織所有3.集體土地和集體土地所有權177.2土地產權7.2.1土地所有權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.2.1土地使用權的特征和性質1.土地使用權的特征土地使用權是一種物權土地使用權是土地所有權派生出來的一種權利土地使用權可以在法律規(guī)定和合同約定下轉讓2.土地使用權的屬性土地使用權的派生性土地使用權的從屬性土地使用權的直接性土地使用權的期限性及可轉讓性187.2土地產權7.2.2土地使用權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.2.2國有土地使用權1.國有土地使用權的發(fā)展2.國有土地使用權的類型按國有土地使用權取得方式的不同，可以分為：劃撥土地使用權出讓土地使用權197.2土地產權7.2.2土地使用權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.2.3集體土地使用權1.集體土地使用權的屬性用益物權限制物權2.集體土地使用權的類型農地使用權建設用地使用權207.2土地產權7.2.2土地使用權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.3.1他項權利的特點它是在他人土地上享有的權利它的主體是土地所有權人和使用權人以外的人它不受一物一權主義的限制它對所有權和使用權既依賴又限制他項權利可以登記217.2土地產權7.2.3他項權利房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.3.2地役權地役權是為了滿足利用自己土地的需要，而對他人土地加以支配的權利。1.地役權的主體、客體和內容在以上關系中，客體包括供役地和需役地：他人土地為供役地，利用或限制他人的土地為需役地。主體包括供役地、需役地所有權人或使用權人。就地役權的內容而言，可以分成：通行權、用水權、建筑物地役權、2.地役權的基本規(guī)則：建立我國的地役制度，應本著既保護需役地人的利用利益，又維護供役地人的合法權益這一原則，建立和諧、公平的土地利用秩序。227.2土地產權7.2.3他項權利房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.2.3.3土地抵押權土地抵押權是指在抵押關系中，抵押權人對作為抵押物的土地所有權或土地使用權及附屬物所享有的以處分權和優(yōu)先受償為中心的一系列權利。土地抵押權是擔保物權，是土地權利的一種。1.土地抵押權的性質從物權法的角度看，土地抵押權是一種擔保物權；從土地法的意義上說，它是一種土地他項權利。2.土地抵押權的設定土地抵押只能依法設定。土地抵押權的設定屬于要式行為，它需要訂立書面抵押合同和抵押登記，抵押登記是其法律關系成立的要件。237.2土地產權7.2.3他項權利房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.3.1.1房屋所有權性質房屋所有權是以房屋為客體的所有權，是房屋所有權人在法律規(guī)定的范圍內，對房屋行使的占有、使用、收益和處分并排除他人干涉的權利。房屋所有權具有以下屬性：所有權是一種最充分的物權所有權是一種絕對權所有權具有排他性房屋所有權是建筑物所有權和土地產權的結合247.3房屋產權7.3.1房屋所有權屬性房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.3.1.2房屋所有權取得和喪失

房屋所有權是一種物權，它的取得和喪失需要一定的形式，要遵守一定的法律、法規(guī)，這同一般商品的取得、消費是不同的。1.房屋所有權的取得按其取得的途徑不同，可以分成原始取得和繼受取得兩種。2.房屋所有權的喪失通過自然的、法律的和行為的事件，房屋所有權又是可以被取消的。房屋所有權客體的消失；所有權主體的消失；所有權的轉讓。257.3房屋產權7.3.1房屋所有權屬性房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.3.2.1房屋所有權分類267.3房屋產權7.3.2房屋所有權和產權類型房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材房屋所有權25341全民所有房屋所有權集體所有房屋所有權合資和股份制房屋所有權外產所有權私有房屋所有權7.3.2.2房屋產權類型277.3房屋產權7.3.2房屋所有權和產權類型房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材房屋產權1.標準價產權2.成本價產權3.微利房產權4.市場價房屋產權7.3.3.1建筑物區(qū)分所有權的概念1．發(fā)展歷史通常認為，建筑物區(qū)分所有權觀念的萌芽形成于奴隸社會。1804年，《法國民法典》第644條的規(guī)定，開創(chuàng)了近代民法建立建筑物區(qū)分所有權制度的先河。此后，很多國家的民法典先后規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權法律制度。287.3房屋產權7.3.3建筑物區(qū)分所有權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.3.3.1建筑物區(qū)分所有權的概念2．概念界定對建筑物區(qū)分所有權概念的界定理論界有不同的看法···“二元論說”認為：該權是指區(qū)分所有人對建筑物的占有部分和共有部分所享有的專有權和共有權的結合。“三元論說”認為：該權是指區(qū)分所有人對建筑物的專有部分和共有部分所享有的專有權和共有權，以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。7.3.3.2我國的建筑物區(qū)分所有權：采用“三元論說”297.3房屋產權7.3.3建筑物區(qū)分所有權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.4.1.1土地權益1.現實(即時)的土地權益現實（即時）的土地權益包括土地的占有權、使用權、享受權。對土地的排他性占有是即時土地權益的最主要特征。2.未來的土地利益回收權。時效占有。信托。307.4國外房地產產權7.4.1美國的房地產產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.4.1.2公寓所有制和合作制住房在美國，傳統的不動產所有制是以土地或獨立的住宅為基礎的。而公寓所有制和合作制是公寓樓為基礎，所有權分為兩部分。一部分是擁有自己的一個單元或公寓的一部分股份。另一部分是共同占有公寓的公共領域，如墻、樓梯、走廊等。317.4國外房地產產權7.4.1美國的房地產產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.4.1.3美國對房地產的管理1.警察權警察權不是指公安權力，而是指州政府為保護公眾的健康、安全、福利、倫理，在理性原則指導下，對私有財產加以限制乃至剝奪的權力。2.土地征收(taking)它是指政府依法有償從私人手中取得財產占有權。3.規(guī)劃(zoning)規(guī)劃關心的是土地的使用，目的是將不宜與其他部分協調使用的土地分離出來，以在統一的計劃中保護財產的價值，如果規(guī)劃過于嚴格或者不合理，使財產所有人受到損害，那么財產所有人就可以聲明此種規(guī)劃具有征收的性質，要求賠償。327.4國外房地產產權7.4.1美國的房地產產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.4.2.1不動產權益1.地上權地上權是指因土地所有權人設定而獲得的,享有在土地的地上或者地下構造建筑物的可轉讓、可繼承的權利。2.地役權地役權是指為土地或人的利益而在他人之物上設定的用益權，亦即對于他人之物或權利直接地加以利用的權利，即是役權。3.先買權先買權是指土地所有人保有的優(yōu)先購買其土地所有權的不動產物權。4.永久居住權、永久利用權，為德國《住宅所有權法》上的用益物權337.4國外房地產產權7.4.2德國的房地產產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.4.2.2建筑物區(qū)分所有權建筑物(公寓)各套住房或各個單元的所有權人是整個建筑物的共同所有人,他們對共同使用的部分(門廳、走廊、消防通道等)享有共有權,而每個人都對自己的居住部分享有單獨的所有權。所有權人舉行會議,選舉負責看管公用設施的管理人。347.4國外房地產產權7.4.2德國的房地產產權房地產經濟學（第三版）21世紀房地產系列教材7.4.2.3德國對房