房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）課件全套 謝經(jīng)榮 第1-10章 緒論-房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材221世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）本章共分五節(jié)。第一節(jié)介紹土地的概念及其四元屬性。第二節(jié)講述房地產(chǎn)的概念、特性及其類型。第三節(jié)講解房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和住宅業(yè)的概念。第四節(jié)主要介紹房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位，如帶動(dòng)作用、阻礙作用等。第五節(jié)介紹房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)及其主要的研究?jī)?nèi)容。[本章內(nèi)容提要]第1章緒論土地是由陸地表面各種自然環(huán)境因素，包括地形地貌、氣候、土壤、地下水和植被等相互作用形成的歷史自然綜合體。土地具有四維特性，即地表平面的變化、垂直方向的變化（空間三維）和隨時(shí)間的演替。321世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.1土地1.1.1土地1.1.2土地資源是指現(xiàn)在或者未來能給人們帶來經(jīng)濟(jì)收益的土地。土地資源包括人們對(duì)土地未來或當(dāng)前收益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。是指土地自然性狀的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)或反映。土地資產(chǎn)說明土地具有同人類相結(jié)合的屬性；具體的所有人同土地特定權(quán)利的結(jié)合可以稱為土地財(cái)產(chǎn)。土地、土地資源和土地資產(chǎn)三個(gè)概念說明人們從不同角度對(duì)土地這一自然綜合體的描述，是人類對(duì)土地不同認(rèn)識(shí)到反映，它們也是土地在人類社會(huì)中的不同表現(xiàn)形式。在完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，三者的本質(zhì)是相同的。從實(shí)用角度出發(fā)，可以將土地、土地資源和土地資產(chǎn)三個(gè)概念混用。421世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.1土地1.1.3土地資產(chǎn)521世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.1土地1.1.4土地的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化屬性土地的屬性自然屬性土地的肥力、土地生產(chǎn)力、土地的承載力和土地的位置、面積等文化屬性土地不僅是人們的生產(chǎn)資料，可以作為農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)資料或城市建設(shè)的基礎(chǔ)，同時(shí)，土地又是人們生活的環(huán)境。社會(huì)屬性土地的社會(huì)屬性表現(xiàn)為土地的法律關(guān)系，是由土地產(chǎn)生的人與人之間的社會(huì)關(guān)系，它同土地的經(jīng)濟(jì)屬性是一個(gè)事物的兩個(gè)方面。經(jīng)濟(jì)屬性土地的經(jīng)濟(jì)屬性主要表現(xiàn)為土地的資產(chǎn)特性，即土地具有價(jià)值土地的自然屬性主要表現(xiàn)為：1.土地具有生產(chǎn)力2.土地的固定性和區(qū)域性3.土地面積的有限性621世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.1土地1.1.4.1土地的自然屬性1.1.4.2土地的經(jīng)濟(jì)屬性1.土地的資產(chǎn)特性2.土地價(jià)值存在的條件（1）土地具有使用性：（2）土地的稀缺性：（3）供需關(guān)系：（4）可轉(zhuǎn)移性：土地的經(jīng)濟(jì)屬性是土地使用或交換過程中的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，用價(jià)值的高低來表示。土地的社會(huì)屬性說明這一過程中人與人之間的社會(huì)關(guān)系，以法律關(guān)系（產(chǎn)權(quán)的屬性）來表示。721世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.1土地1.1.4.3土地的社會(huì)屬性1.1.4.4土地的文化屬性最近幾年，隨著環(huán)境破壞的加重，人們對(duì)土地文化屬性的認(rèn)識(shí)不斷提高。土地的存在價(jià)值、旅游價(jià)值和資源環(huán)境價(jià)值受到越來越多的重視。實(shí)際上，土地的文化屬性在考慮了土地可持續(xù)利用和資源價(jià)值的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)了更高層次上的人地關(guān)系。1.中國臺(tái)灣省的房地產(chǎn)概念在中國臺(tái)灣省法律上，房地產(chǎn)被稱為不動(dòng)產(chǎn)。臺(tái)灣省“民法”第六十六條規(guī)定，稱不動(dòng)產(chǎn)者，謂土地及其定著物。不動(dòng)產(chǎn)之出產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動(dòng)產(chǎn)之部分。不動(dòng)產(chǎn)是土地和其定著物的合稱。2.美國的房地產(chǎn)概念

美國法律規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)為土地和土地的所有自然實(shí)體部分以及附著在土地上的人工實(shí)體部分。所有永久性的建筑附著物以及室內(nèi)設(shè)施一般也認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)的一部分。房地產(chǎn)包括三個(gè)組成部分：土地、改良物和定著物。821世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.1海外的房地產(chǎn)概念在我國還沒有確立法定的房地產(chǎn)概念。綜合各家觀點(diǎn)，我們可以將房地產(chǎn)定義為：土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物；同時(shí)還包括以上組成部分所衍生的各種權(quán)利。921世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.2我國的房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地定著物改良物定著物建筑物公共設(shè)施圖1—1房地產(chǎn)的組成依附程度在沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)主體和本身產(chǎn)生嚴(yán)重?fù)p害的情況下，可以同不動(dòng)產(chǎn)分離的是動(dòng)產(chǎn)，而不是不動(dòng)產(chǎn)的組成部分（也有例外）。物體安裝的目的一般在租賃合同中對(duì)室內(nèi)物體的安裝、減少都有說明，如書架、熱水器等。只有定著物才能成為不動(dòng)產(chǎn)的必要組成部分，附著物不是不動(dòng)產(chǎn)的組成部分。兩者的區(qū)分需要按照以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行判斷：1021世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.2我國的房地產(chǎn)概念物體特性及其同不動(dòng)產(chǎn)主體的關(guān)系特征為建筑物的特殊用途而特別設(shè)置或?yàn)橥瓿赡骋惶厥庥猛径惭b的物體可以看成建筑物的長(zhǎng)期組成部分。1.2.3.1工業(yè)房地產(chǎn)1.2.3.2商業(yè)房地產(chǎn)1.2.3.3住宅1.2.3.4特殊房地產(chǎn)般若黑洞1121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.3房地產(chǎn)類型1221世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.4房地產(chǎn)的屬性房地產(chǎn)屬性BECDA商品屬性財(cái)產(chǎn)屬性投資品屬性政治屬性社會(huì)屬性1.2.4.1房地產(chǎn)的商品屬性同土地是自然物不同，房地產(chǎn)是人們建設(shè)、建造出的房屋同其占用土地的總稱。因此，它是一種勞動(dòng)產(chǎn)品，它具有價(jià)值，在商品社會(huì)，完全可以進(jìn)行交換，形成商品價(jià)格。1.2.4.2房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)屬性房地產(chǎn)的價(jià)值量大，它是西方國家家庭重要的財(cái)產(chǎn)。1.2.4.3房地產(chǎn)的投資品屬性由于房地產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定性及其在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期的增值潛力，它成為西方社會(huì)重要的投資品。1.2.4.4房地產(chǎn)的社會(huì)屬性和政治屬性房地產(chǎn)是人們生活的場(chǎng)所，是財(cái)富的象征。1321世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.4房地產(chǎn)的屬性1421世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.3房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)住宅業(yè)房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)15建筑業(yè)是專門從事房屋或其他建筑物建設(shè)的企業(yè)。1.3.2房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要行業(yè)，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。1.3.3住宅業(yè)房地產(chǎn)業(yè)包括各種房屋的投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理、服務(wù)。住宅的投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)構(gòu)成住宅產(chǎn)業(yè)，它是圍繞住房建設(shè)形成的由上、下游產(chǎn)業(yè)組成的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，而不是嚴(yán)格意義上的產(chǎn)業(yè)，在國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)分類中并沒有該產(chǎn)業(yè)。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.3房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)1.3.1建筑業(yè)161.4.1.1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位1.房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中地位的一般規(guī)律

聯(lián)合國的研究認(rèn)為：一國在低收入階段房地產(chǎn)投資占GDP的比例僅為2%，進(jìn)入中等發(fā)達(dá)階段這一比例可上升到8%，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快和國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)最大的時(shí)期；而到發(fā)達(dá)階段，這一比例可降至3%～5%。

2.房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的主要構(gòu)成部分，它是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ?，也是世界各國較重視的問題。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展171.4.1.2住房消費(fèi)促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展1.恩格爾系數(shù)恩格爾認(rèn)為可以把食品消費(fèi)支出占家庭總消費(fèi)支出的比重作為衡量一個(gè)家庭或國家人民生活水平的標(biāo)準(zhǔn)，這一系數(shù)被稱為恩格爾系數(shù)。恩格爾系數(shù)由兩種表示方法：恩格爾系數(shù)Ⅰ：食品支出占收入的比例恩格爾系數(shù)Ⅱ：食品支出占總支出的比例21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展181.4.1.2住房消費(fèi)促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展2.

住宅消費(fèi)比例住宅消費(fèi)支出占總消費(fèi)支出中的比重大小與兩個(gè)因素有關(guān)：一是人均國民收入，二是居民生活水平。

有關(guān)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比例有兩種計(jì)算方法：住房消費(fèi)占總消費(fèi)的比例，它僅計(jì)算房屋費(fèi)用占到比例，可稱為住房消費(fèi)比例。居住費(fèi)用占總消費(fèi)支出的比例，可稱為居住消費(fèi)比例。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展191.4.1.2住房消費(fèi)促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展3．我國的住宅消費(fèi)

我國城市居民生活水平不斷提高，恩格爾系數(shù)從1957年的58.4%，降低到1981年的56.7%，1990年為54.3%，1995年第一次降低到50%以下，為49.92%，1997年為46.4%。說明自1995年以后，就總體而言我國城市居民生活水平已達(dá)到小康階段。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展201.4.1.3房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用主要表現(xiàn)在：1．房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)2．房地產(chǎn)業(yè)可以促進(jìn)社會(huì)就業(yè)3．房地產(chǎn)業(yè)的投資乘數(shù)效應(yīng)21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展21住宅投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值中應(yīng)占一定的比重。一方面要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)；另一方面，住宅投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值中要有一定比例，才能維持住宅建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展并能滿足人們不斷增長(zhǎng)的需求，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。過度壓制住宅建設(shè)的規(guī)模、速度會(huì)造成國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的放慢。因此，制定刺激住宅投資、消費(fèi)的政策也是經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，政府?dāng)U大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)的重要手段。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.2房地產(chǎn)業(yè)的滯后阻礙國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展22房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，特別是同建筑業(yè)、金融業(yè)的關(guān)系更為密切。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展好壞直接影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其過慢或過快的發(fā)展都將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生阻礙甚至破壞作用。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.3房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展破壞國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象包括三個(gè)方面的內(nèi)容：能反映人們之間社會(huì)關(guān)系的各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系和由社會(huì)制度決定的各種房地產(chǎn)制度；能反映人們之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律；政府為加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展或保護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的利益而采取的管理制度、調(diào)控措施等等。2321世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.5房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象和內(nèi)容1.5.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)主要是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)配置效率和房地產(chǎn)配置措施的學(xué)科。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)學(xué)科的理論基礎(chǔ)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是把房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系的橋梁。2421世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.5房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象和內(nèi)容1.5.2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科性質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)主要包括五方面的內(nèi)容：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬性房地產(chǎn)社會(huì)屬性房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)相關(guān)制度房地產(chǎn)相關(guān)政策2521世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.5房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象和內(nèi)容1.5.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的內(nèi)容26Thanks房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著28本章主要闡述古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論、馬克思的地租理論、新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論和城市地租理論。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)期流行的地租理論，是地租剩余理論，認(rèn)為地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的成本后的剩余。馬克思的地租理論主要包括資本主義地租的實(shí)質(zhì)、級(jí)差地租、絕對(duì)地租、壟斷地租、建筑地段地租和礦山地租等內(nèi)容。新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)期流行的地租理論是地租的邊際生產(chǎn)力理論。城市地租理論包括城市級(jí)差地租、城市絕對(duì)地租和城市壟斷地租。[本章內(nèi)容提要]第2章地租理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材地租是一塊土地的耕作者從他的收獲之中扣除了自己的種子、口糧及換取其他生活必需品所需要的產(chǎn)品部分后剩下的谷物，即所得到的剩余就是這塊土地一年的地租?？拷丝诔砻艿胤降耐恋兀鄬?duì)于土質(zhì)相同而距離較遠(yuǎn)的土地，由于土地產(chǎn)品運(yùn)輸費(fèi)用的節(jié)約，能產(chǎn)生較多的地租。如果用更多的勞動(dòng)改良土地，使土地豐收，地租會(huì)因收成的增加超過所使用勞動(dòng)的增加而上漲。谷物需求增加，價(jià)格即上漲，因而生產(chǎn)谷物的土地的地租也上漲。292.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.1.1威廉?配第的地租理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材地租是使用土地的代價(jià)，它是在保證租地人取得對(duì)所墊付資本的足夠補(bǔ)償，并獲得平均利潤(rùn)的前提下，按照土地實(shí)際情況支付給地主的最高價(jià)格。地租在很大程度上并非地主改良土地所投入資本的利潤(rùn)或利息。地租成為商品價(jià)格構(gòu)成部分的方式不同于工資和利潤(rùn)。地租隨土地肥沃程度不同而不同。谷田和牧場(chǎng)的地租支配其余一切耕地的地租。煤礦能否提供地租，取決于它的產(chǎn)出力和位置。302.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.1.2亞當(dāng)?斯密的地租理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材土地肥沃程度的差異，是土地支付或不支付地租，以及支付不同地租的原因。地租同農(nóng)業(yè)的絕對(duì)生產(chǎn)率毫無關(guān)系。在不同生產(chǎn)條件下生產(chǎn)出來的等量產(chǎn)品具有同一的市場(chǎng)價(jià)格，是形成地租的前提。由土地改良投資造成的土地生產(chǎn)力，會(huì)同土地的“自然”生產(chǎn)力融合在一起，從而提高地租。對(duì)一塊土地的不斷耕種，也能改良土地。312.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.1.3詹姆斯?安德森的地租理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材地租是為使用土地原有的和不可摧毀的生產(chǎn)力，而付給地主的那一部分土地產(chǎn)品。土地?cái)?shù)量的有限性和質(zhì)量的差異性，是支付地租的原因。谷物價(jià)格高不是為了支付地租，相反，支付地租倒是因?yàn)楣任飪r(jià)格高。礦山的租金和地租一樣，都是產(chǎn)品價(jià)格高昂的結(jié)果，而絕對(duì)不是它的原因。322.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.1.4李嘉圖的地租理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材該時(shí)期的地租觀點(diǎn)是，地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的成本后的剩余。工資和利潤(rùn)的高低是造成農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格高低的原因，價(jià)格高低又引起地租的高低，所以地租高低是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格高低的結(jié)果。土地面積的有限性、不可移動(dòng)性和土地質(zhì)量的差異性是產(chǎn)生地租的原因。土地肥沃程度和位置的不同產(chǎn)生地租的差異。地租是為使用土地原生產(chǎn)力而支付給地主的那一部分產(chǎn)品。332.1古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論古典經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)地租屬性的認(rèn)識(shí)，僅局限在以下幾個(gè)方面：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材地租是為使用土地原有的和不可摧毀的生產(chǎn)力，而付給地主的那一部分土地產(chǎn)品。土地?cái)?shù)量的有限性和質(zhì)量的差異性，是支付地租的原因。谷物價(jià)格高不是為了支付地租，相反，支付地租倒是因?yàn)楣任飪r(jià)格高。礦山的租金和地租一樣，都是產(chǎn)品價(jià)格高昂的結(jié)果，而絕對(duì)不是它的原因。342.2馬克思的地租理論2.2.1資本主義地租的實(shí)質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.級(jí)差地租的概念（1）分析級(jí)差地租的前提。（2）級(jí)差地租的形成。（3）級(jí)差地租的概念。級(jí)差地租是產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個(gè)別資本的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格和投入到該生產(chǎn)部門的一般資本的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格之間的差額。根據(jù)級(jí)差地租形成的條件不同，又可以分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ兩種形式。352.2馬克思的地租理論2.2.2級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.級(jí)差地租Ⅰ級(jí)差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。級(jí)差地租Ⅱ是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化形成的地租。3.級(jí)差地租Ⅱ級(jí)差地租Ⅱ是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化形成的地租。362.2馬克思的地租理論2.2.2級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材4.級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ的關(guān)系級(jí)差地租Ⅰ是級(jí)差地租Ⅱ的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)。從歷史上看，級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ反映著資本主義農(nóng)業(yè)由粗放經(jīng)營(yíng)到集約經(jīng)營(yíng)兩個(gè)不同的發(fā)展階段。從形成過程看，級(jí)差地租Ⅱ的產(chǎn)生是以同一塊土地上連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提的。372.2馬克思的地租理論2.2.2級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材5.最差耕地也有級(jí)差地租前面假定最差耕地（劣等地）上的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)格，因而劣等地上的級(jí)差地租為零。當(dāng)由于社會(huì)需求的增加，使得（在優(yōu)等地、中等地、劣等地或更劣等地上）比原劣等地上的投資生產(chǎn)率更低的資本投資具有經(jīng)濟(jì)可行性時(shí)，劣等地上就產(chǎn)生了級(jí)差地租382.2馬克思的地租理論2.2.2級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材絕對(duì)地租是土地所有者憑借對(duì)土地私有權(quán)的壟斷所取得的、土地產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格高于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)差額，這個(gè)差額轉(zhuǎn)化而形成地租。資本主義農(nóng)業(yè)絕對(duì)地租的來源：由于資本主義農(nóng)業(yè)有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本的構(gòu)成，在對(duì)勞動(dòng)的剝削程度相等時(shí)，將會(huì)比等量的社會(huì)平均資本生產(chǎn)出更多的剩余價(jià)值，從而生成出更多的利潤(rùn)。392.2馬克思的地租理論2.2.3絕對(duì)地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材402.2馬克思的地租理論2.2.3絕對(duì)地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材價(jià)值社會(huì)（一般）生產(chǎn)價(jià)格個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格絕對(duì)地租級(jí)差地租土地肥沃程度逐漸遞增單產(chǎn)價(jià)格圖2—1絕對(duì)地租概念壟斷地租是由產(chǎn)品的真正壟斷價(jià)格帶來的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而形成的地租。壟斷地租可以分為兩種：由于土地所有權(quán)壟斷，不付地租在未耕地上進(jìn)行投資受到限制，以至土地產(chǎn)品按照高于它們價(jià)值的壟斷價(jià)格出售，由此而形成超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為地租。由于某一土地的獨(dú)特的自然特性，所生產(chǎn)出的產(chǎn)品具有較好的口味或其他質(zhì)量特征，以至于能夠以超出價(jià)值基礎(chǔ)的壟斷價(jià)格出售，由這種壟斷價(jià)格產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為壟斷地租。412.2馬克思的地租理論2.2.4壟斷地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材建筑地段地租和一切非農(nóng)業(yè)用地的地租一樣，是由真正的農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)的。位置對(duì)其級(jí)差地租具有決定性的作用。礦山地租的決定方法和農(nóng)業(yè)地租是完全一樣的。422.2馬克思的地租理論2.2.5建筑地段地租和礦山地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材投入土地的資本和勞動(dòng)，是由陸續(xù)使用的等劑量構(gòu)成的。在陸續(xù)投入的過程中。陸續(xù)使用的各個(gè)等劑量所產(chǎn)生的報(bào)酬會(huì)出現(xiàn)遞增、遞減或者增減交替的過程。我們把所產(chǎn)生的報(bào)酬剛好與耕作者的生產(chǎn)費(fèi)用相等的劑量，稱為邊際劑。它所產(chǎn)生的報(bào)酬稱為邊際報(bào)酬。投入土地的總劑量數(shù)乘以邊際報(bào)酬，得到所投入資本和勞動(dòng)的一般總報(bào)酬。所投入資本和勞動(dòng)產(chǎn)生的總報(bào)酬，超過這個(gè)一般總報(bào)酬，超過的部分就是土地的剩余生產(chǎn)物，在一定條件下轉(zhuǎn)化為地租。432.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.3.1邊際生產(chǎn)力地租理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材442.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.3.1邊際生產(chǎn)力地租理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

圖2—2邊際生產(chǎn)力地租的形成efghcdbaa′o資本和勞動(dòng)投入量報(bào)酬量△d如果地租被看成土地服務(wù)總價(jià)值，超過所有土地在按照邊際利用時(shí)所提供的總服務(wù)價(jià)值的差額時(shí)，地租就是級(jí)差地租。土地所提供服務(wù)的價(jià)格，由服務(wù)總量的自然稀缺性和對(duì)這些服務(wù)的需求即供求來決定，而地租最容易被看成這種稀缺價(jià)格總量和產(chǎn)品生產(chǎn)成本總量之差，因此它一般又被視為稀有地租。452.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.3.2稀有地租和級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材城市地租等于位置地租加上農(nóng)業(yè)地租。2.3.3城市地租準(zhǔn)地租是指從人類制造出來的特定生產(chǎn)工具中獲得的收入。即任何無供給彈性的生產(chǎn)要素都能得到或多或少具有地租性質(zhì)的收入。462.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.3.4準(zhǔn)地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材地租是不是決定價(jià)格的成本，取決于我們是從一個(gè)企業(yè)、一個(gè)小的行業(yè)，還是一個(gè)大的行業(yè)或整個(gè)經(jīng)濟(jì)范圍的角度來看問題。2.3.5地租與土地產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)系關(guān)于房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的討論主要有三種觀點(diǎn)：土地成本驅(qū)動(dòng)論、房屋需求引致論以及房?jī)r(jià)地價(jià)互為因果論。周京奎通過Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)有顯著影響，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度較?。▽?shí)際上不顯著）。李珍貴、馮邦彥、劉明均發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)是地價(jià)的Granger成因，反之則不成立。而高波、毛豐付通過Granger檢驗(yàn)和回歸分析，發(fā)現(xiàn)滯后兩個(gè)季度的房?jī)r(jià)和地價(jià)存在互為因果的關(guān)系，況偉大則得出長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)決定地價(jià)走勢(shì)、短期內(nèi)兩者相互影響的結(jié)論。······472.3新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論2.3.6地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材城市土地的空間位置，包括交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、集聚程度、地質(zhì)水文狀況、環(huán)境等區(qū)位因素，是影響城市級(jí)差地租的決定性因素。（1）城市級(jí)差地租Ⅰ。由土地位置引起的相對(duì)較高的利潤(rùn)，在一定條件下，會(huì)轉(zhuǎn)化為地租。（2）城市級(jí)差地租Ⅱ。連續(xù)投資直到建筑邊際，由此產(chǎn)生的建筑產(chǎn)品總價(jià)值與總建筑生產(chǎn)成本之間的差額，構(gòu)成業(yè)主的超額利潤(rùn)。這一利潤(rùn)在一定條件下轉(zhuǎn)化為地租。482.4城市地租理論2.4.1城市級(jí)差地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材城市絕對(duì)地租是在土地使用權(quán)和土地所有權(quán)分離的條件下，所有土地使用者都必須繳納的地租，即城市土地使用者所必須繳納的最低限度的地租。

城市絕對(duì)地租量至少等于與最邊緣城市土地相鄰農(nóng)地上的農(nóng)業(yè)地租。492.4城市地租理論2.4.2城市絕對(duì)地租房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材由于土地所有者對(duì)供不應(yīng)求的稀缺土地的壟斷，這種超額利潤(rùn)就轉(zhuǎn)化為壟斷地租。2.4.3壟斷地租50房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材關(guān)鍵術(shù)語地租絕對(duì)地租級(jí)差地租壟斷地租建筑地段地租51房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.分析古典經(jīng)濟(jì)學(xué)和馬克思在地租理論上的異同。2.新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于地租的理論是怎樣表述的？3.試闡述級(jí)差地租的內(nèi)容。4.試闡述絕對(duì)地租的內(nèi)容。5.運(yùn)用本章所學(xué)關(guān)于地租的知識(shí)，說明如何運(yùn)用地租理論，嘗試去解決當(dāng)前耕地保護(hù)與城市發(fā)展的矛盾？房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著53本章主要講述區(qū)位理論的產(chǎn)生與發(fā)展、區(qū)位理論概述、影響區(qū)位的因素以及區(qū)位理論同房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系。重點(diǎn)介紹農(nóng)業(yè)區(qū)位論、工業(yè)區(qū)位論、中心地說（中心地理論）、廖什的市場(chǎng)區(qū)位理論、佩蘭德的區(qū)位理論、艾薩德的區(qū)位理論等。區(qū)位理論是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要理論之一。著名的農(nóng)業(yè)區(qū)位論、工業(yè)區(qū)位論以及中心地理論等經(jīng)典區(qū)位論，雖然多產(chǎn)生于19世紀(jì)末20世紀(jì)初，而且當(dāng)時(shí)研究問題的條件和范圍也比較簡(jiǎn)單，但這些理論的基本思想至今仍具有重要的指導(dǎo)意義。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)位理論也不斷得到更新和完善，并對(duì)解決實(shí)際問題發(fā)揮了重要的作用。[本章內(nèi)容提要]第3章區(qū)位理論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材區(qū)位是指某一空間的幾何位置，是自然界的地理要素和人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。為進(jìn)一步揭示區(qū)位的性質(zhì)與特點(diǎn)，可以將區(qū)位進(jìn)一步劃分為：自然地理區(qū)位和經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位。3.1.1.1自然地理區(qū)位指某一事物與其周圍自然環(huán)境的空間關(guān)系，以及該位置上的地質(zhì)地貌等自然條件的組合特征。3.1.1.2經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位是指在人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程中形成或創(chuàng)造的人地關(guān)系。543.1區(qū)位理論的產(chǎn)生和發(fā)展3.1.1區(qū)位房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材自19世紀(jì)下半葉至20世紀(jì)40年代，是區(qū)位理論形成和得到初步發(fā)展的階段。杜能、韋伯、克里斯塔勒、廖什等都為區(qū)位理論的形成和發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。但他們的理論受到社會(huì)實(shí)踐條件的局限，研究對(duì)象是單個(gè)的或某一方面的經(jīng)濟(jì)客體?；静簧婕皠?dòng)態(tài)變化。3.1.2.1工業(yè)化和城市化與區(qū)位理論的發(fā)展3.1.2.2現(xiàn)代科技與區(qū)位理論的發(fā)展3.1.2.3高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的興起與區(qū)位理論的發(fā)展553.1區(qū)位理論的產(chǎn)生和發(fā)展3.1.2區(qū)位理論的形成及發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.2.1.1基本假設(shè)孤立國是假設(shè)的一個(gè)與世隔絕的國家。在這里，只有一個(gè)中心城市，全國各地的農(nóng)產(chǎn)品都要以這個(gè)城市作為主要的銷售市場(chǎng)；在這里土壤肥沃性相同，氣候、地形等完全一致；城鄉(xiāng)間唯一的運(yùn)輸手段是馬車；各地農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的能力和技術(shù)條件相同；平原四周是未經(jīng)開墾的荒野，使孤立國與外界隔離；農(nóng)作物的經(jīng)營(yíng)目的是謀取最大收益；運(yùn)輸費(fèi)用與農(nóng)產(chǎn)品重量和生產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比；市場(chǎng)上農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格、農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者的工資、資本的利息都固定不變。563.2主要區(qū)位理論3.2.1農(nóng)業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.2.1.2主要內(nèi)容1．計(jì)算公式在以上這些假設(shè)條件下，杜能認(rèn)為農(nóng)產(chǎn)品的利潤(rùn)(P)是由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本(E)、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格(V)和農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)(T)三個(gè)因素決定的。用公式表示如下：P=V-（E+T）2．六個(gè)同心圓第一圈為自由農(nóng)業(yè)區(qū)提供蔬菜、牛奶等，集約化程度較高第二圈為林業(yè)區(qū)提供薪炭、木材等第三圈為輪作農(nóng)業(yè)區(qū)提供牲畜、土豆及谷物等第四圈為谷草農(nóng)業(yè)區(qū)提供小麥、玉米、稻谷及畜產(chǎn)品等第五圈為三圃式農(nóng)作區(qū)耕地劃分為三塊，分別種植黑麥、大麥及休閑地第六圈為畜牧業(yè)純牧區(qū)573.2主要區(qū)位理論3.2.1農(nóng)業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材583.2主要區(qū)位理論3.2.1農(nóng)業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材圖3—1杜能圈示意圖3.2.1.3杜能理論的貢獻(xiàn)杜能對(duì)農(nóng)業(yè)區(qū)位論的研究從級(jí)差地租出發(fā)，闡明了市場(chǎng)距離對(duì)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集約程度和土地利用類型的影響，并得出結(jié)論：農(nóng)業(yè)布局應(yīng)該按由近到遠(yuǎn)配置不同的作物，其經(jīng)營(yíng)方式也應(yīng)由粗放到集約變化。593.2主要區(qū)位理論3.2.1農(nóng)業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯第一個(gè)完整地提出了工業(yè)區(qū)位的理論，并在當(dāng)時(shí)產(chǎn)生了相當(dāng)廣泛的影響，被公認(rèn)為是工業(yè)區(qū)為理論的奠基者，其代表作為《工業(yè)區(qū)位論》。3.2.2.1基本概念韋伯在理論中首先提出和分析了“區(qū)位因素”的概念，認(rèn)為區(qū)位因素可以劃分為三類：一般性區(qū)位因素和特殊性區(qū)位因素，即對(duì)每一種工業(yè)生產(chǎn)都有一定意義的因素和只對(duì)某些部門才有意義的因素。區(qū)域因素、集聚因素和分散因素：區(qū)域因素決定企業(yè)的布局，而集聚因素和分散因素影響企業(yè)的聯(lián)合性與協(xié)作性。自然技術(shù)因素和社會(huì)文化因素等。603.2主要區(qū)位理論3.2.2工業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.2.2.2主要內(nèi)容——三個(gè)法則1.運(yùn)輸區(qū)位法則2.勞動(dòng)力區(qū)位法則3.集聚(分散)法則3.2.2.3韋伯理論的貢獻(xiàn)韋伯將數(shù)學(xué)與土地經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)用于土地規(guī)劃，是運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)量方法研究土地經(jīng)濟(jì)問題的先驅(qū)，其所提出的追求成本費(fèi)用最低點(diǎn)的思想盡管有不合理之處，但仍是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)活動(dòng)追求經(jīng)濟(jì)效益的核心。他提出的三要素也是土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用的核心。但是，在韋伯的理論中忽視和掩蓋了社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的作用，對(duì)社會(huì)科學(xué)的應(yīng)用認(rèn)識(shí)不足，低估了其作用。613.2主要區(qū)位理論3.2.2工業(yè)區(qū)位論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.2.3.1基本概念1.中心地和中心地職能：中心地是向居住在它周圍的居民提供各種貨物和服務(wù)的地方，一般是指城鎮(zhèn)的所在地；其職能是指由中心地提供的貨物和服務(wù)的種類。2.人口門檻：指一個(gè)企業(yè)為維持經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必須賺取的最低收入，將這一最低收入界限比喻為企業(yè)的門檻。3.貨物的最大銷售距離623.2主要區(qū)位理論3.2.3中心地說（中心地理論）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.2.3.2主要內(nèi)容1.假設(shè)條件這里為“均值平原”，土地肥沃，資源分布、人口分布均勻，對(duì)貨物需求、消費(fèi)方式都是一致的，無邊界；有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，交通費(fèi)和距離成正比，朝各個(gè)方向移動(dòng)都可行；生產(chǎn)者和消費(fèi)者都屬于經(jīng)濟(jì)行為合理的人；消費(fèi)者離他們居住地最近的中心地購買他們所需的貨物和服務(wù)，他們?yōu)榇烁冻龅膶?shí)際價(jià)格等于貨物的銷售價(jià)格加上來往的交通費(fèi)用。633.2主要區(qū)位理論3.2.3中心地說（中心地理論）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.2.3.2主要內(nèi)容2.六邊形網(wǎng)格：克氏根據(jù)周邊最短而面積最大和不留空當(dāng)代彌合性原則，認(rèn)為最合理、最有效的市場(chǎng)區(qū)圖形是正六邊形體系。3.等級(jí)體系的形成：不同的貨物和服務(wù)的提供點(diǎn)都能夠按照一定的規(guī)則排列成順序的等級(jí)體系。按照三種不同的原則，可以建立三種中心地等級(jí)體系。三種原則是：（1）市場(chǎng)最優(yōu)原則（2）交通最優(yōu)原則（3）行政最優(yōu)原則643.2主要區(qū)位理論3.2.3中心地說（中心地理論）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材653.2主要區(qū)位理論3.2.3中心地說（中心地理論）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材圖3—2市場(chǎng)最優(yōu)原則城鎮(zhèn)分布示意圖圖3—3交通最優(yōu)原則城鎮(zhèn)分布示意圖圖3—4行政最優(yōu)原則城鎮(zhèn)分布示意圖3.2.4.1廖什的市場(chǎng)區(qū)位理論廖什在1945年所著的《區(qū)位經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中，以簡(jiǎn)單的方程組來描述一般的空間關(guān)系，同時(shí)也設(shè)法表達(dá)出所有區(qū)位相互關(guān)系的抽象化系統(tǒng)，這是廖什將空間經(jīng)濟(jì)思想帶入?yún)^(qū)位理論并在方法上創(chuàng)新的主要貢獻(xiàn)之處。663.2主要區(qū)位理論3.2.4其他學(xué)者對(duì)區(qū)位理論研究的成果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.2.4.2佩蘭德的區(qū)位理論佩蘭德是第一個(gè)論及市場(chǎng)地區(qū)范圍問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。673.2主要區(qū)位理論3.2.4其他學(xué)者對(duì)區(qū)位理論研究的成果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材A市場(chǎng)B市場(chǎng)運(yùn)輸成本工廠價(jià)格價(jià)格AA′B′B圖3—5

兩廠商市場(chǎng)分布理論3.2.4.3艾薩德的區(qū)位理論艾薩德認(rèn)為一般區(qū)位理論能以經(jīng)濟(jì)理論的方法來擴(kuò)展，用以研究者依據(jù)提到原則分析企業(yè)家做區(qū)位決策時(shí)各種不同的生產(chǎn)要素的任何組合。沃爾特提出利用和借鑒經(jīng)濟(jì)學(xué)中兩種生產(chǎn)要素的各種可能組合所形成的等產(chǎn)量曲線與各種等成本曲線相切，可決定生產(chǎn)的特定生產(chǎn)量和生產(chǎn)要素的最低成本組合的分析方法，可利用等產(chǎn)量線分析確定工廠的區(qū)位。683.2主要區(qū)位理論3.2.4其他學(xué)者對(duì)區(qū)位理論研究的成果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.2.4.3艾薩德的區(qū)位理論693.2主要區(qū)位理論3.2.4其他學(xué)者對(duì)區(qū)位理論研究的成果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材勞動(dòng)力（L）NELxC3C2C1K1K2K3M3M2M1O原料（M）圖3—6利用等產(chǎn)量曲線確定廠商區(qū)位3.2.4.4阿隆索的區(qū)位理論阿隆索于1964年提出競(jìng)租函數(shù)概念。他認(rèn)為，各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的區(qū)位是由其所能夠支付的地租而決定的。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，通過土地供求機(jī)制、土地價(jià)格機(jī)制的作用和調(diào)整，各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)使用土地，并經(jīng)過競(jìng)爭(zhēng)決定各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的最佳區(qū)位選擇。703.2主要區(qū)位理論3.2.4其他學(xué)者對(duì)區(qū)位理論研究的成果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.1.1一般因素1.人口2.行政區(qū)劃3.地理位置與自然條件4.社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況5.土地與住房制度6.城市規(guī)劃7.土地利用計(jì)劃8.政策713.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.1影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.1.2區(qū)域因素區(qū)域因素是影響城鎮(zhèn)內(nèi)部不同地區(qū)土地區(qū)位條件的因素，主要包括繁華程度、交通狀況、城鎮(zhèn)設(shè)施的完備程度、環(huán)境條件和土地使用限制等因素。區(qū)域因素決定土地的中觀區(qū)位特征。1.繁華程度2.交通狀況3.城鎮(zhèn)設(shè)施的完備程度4.環(huán)境條件5.土地使用限制723.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.1影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

3.3.1.3個(gè)別因素

個(gè)別因素主要是指與宗地直接有關(guān)的自然條件，市政設(shè)施，宗地形狀，長(zhǎng)度、寬度，臨街條件以及使用限制等。個(gè)別因素決定土地的微觀區(qū)位，即決定地塊的區(qū)位條件狀況。1.自然條件2.市政設(shè)施3.宗地形狀4.宗地長(zhǎng)度、寬度5.臨街條件6.使用限制733.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.1影響房地產(chǎn)區(qū)位的主要因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.2.1區(qū)位理論與房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)、自然等其他事物和要素相互之間的內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。不同區(qū)位之所以影響房地產(chǎn)價(jià)格，可以歸納為兩個(gè)方面的原因：一個(gè)原因是由于區(qū)位是影響企業(yè)生產(chǎn)成本的重要因素，如區(qū)位不同，就會(huì)導(dǎo)致交通成本和土地開發(fā)成本的差異，從而影響企業(yè)的生產(chǎn)成本；另一個(gè)原因是區(qū)位也影響到土地使用者的方便程度，如基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的完備狀況均會(huì)影響土地的利用效用。743.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.2.2區(qū)位理論與企業(yè)的選址企業(yè)的選址過程，是企業(yè)依據(jù)所應(yīng)該考慮的因素的變化情況，進(jìn)行逐項(xiàng)分析，并利用一定的規(guī)范方法，確定用地結(jié)果的過程。1.企業(yè)選址應(yīng)當(dāng)考慮的主要因素753.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材土地條件1交通條件2設(shè)施狀況3協(xié)作條件4投資成本5環(huán)境保護(hù)63.3.2.2區(qū)位理論與企業(yè)的選址2.廠址選擇的方法763.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1重心法：把運(yùn)輸因素作為依據(jù)，利用“求重心”的原理，選擇其中運(yùn)輸量最小、費(fèi)用最低的方案為最佳方案的一種方法。2方案比較法：在已經(jīng)確定的建廠地區(qū)內(nèi)對(duì)不同廠址方案的投資費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用進(jìn)行比較來確定廠址的一種方法。3分級(jí)評(píng)分法：指對(duì)不同的廠址方案中的所有因素進(jìn)行評(píng)分，并根據(jù)分值的高低來確定最優(yōu)廠址的一種方法。3.3.2.3區(qū)位理論與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的區(qū)位選擇(1)緊密依托經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市。(2)靠近教育和研究機(jī)構(gòu)。(3)便捷、高效的信息獲取條件。(4)優(yōu)美的環(huán)境條件。773.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.2.4區(qū)位理論與房地產(chǎn)開發(fā)1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位選擇應(yīng)考慮的要素：依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求選擇區(qū)位綜合分析房地產(chǎn)項(xiàng)目成本和售價(jià)確定項(xiàng)目的區(qū)位2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施應(yīng)符合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的要求。城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制主要體現(xiàn)在區(qū)位的限制上和用地使用條件的限制上。城市規(guī)劃通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格的規(guī)劃和管理，對(duì)項(xiàng)目選址進(jìn)行控制，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施也進(jìn)行約束。783.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.2.5案例1——服裝店區(qū)位選擇分析1.都市中心整體的商店街區(qū)2.車站附近或交通要道周邊地區(qū)3.人口密度地區(qū)4.客流量大的地區(qū)793.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材3.3.2.6案例2——KFC的選址策略1.商圈的劃分與選擇（1）劃分商圈。（2）選擇商圈。2.聚客點(diǎn)的測(cè)算與選擇（1）要確定該商圈內(nèi)最主要的聚客點(diǎn)。（2）選址時(shí)一定要考慮人流的主要運(yùn)動(dòng)路線會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手阻截。（3）聚客點(diǎn)選擇影響商圈選擇。803.3研究區(qū)位（理論）的實(shí)際意義3.3.2區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材81房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材關(guān)鍵術(shù)語區(qū)位經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位區(qū)位理論82房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.簡(jiǎn)述區(qū)位的概念和類型。2.農(nóng)業(yè)區(qū)位論、工業(yè)區(qū)位論和中心地說的概念、代表人物與主要內(nèi)容分別是什么?3.影響房地產(chǎn)區(qū)位的因素有哪些？4.如何理解區(qū)位理論與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的關(guān)系？房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著84房地產(chǎn)價(jià)格是由土地價(jià)格和建筑物價(jià)格構(gòu)成的。本章共分四節(jié)。第一節(jié)介紹土地價(jià)格，特別是介紹土地價(jià)格的構(gòu)成、不同類型地價(jià)及其相互之間的關(guān)系、地價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。第二節(jié)介紹建筑物成本和價(jià)格。第三節(jié)介紹房地產(chǎn)價(jià)格，特別是房地產(chǎn)價(jià)格和租金之間的關(guān)系、房地產(chǎn)價(jià)格類型。第四節(jié)介紹影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。[本章內(nèi)容提要]第4章房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材從賣方來講，土地價(jià)格是所出租或者出售土地的地租資本化的收入；從買方來講，土地價(jià)格是資本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期間（一定年限土地使用權(quán)交易時(shí)）或無限年期間（土地所有權(quán)交易時(shí)）地租的折現(xiàn)值。如以V為土地價(jià)格，ai為第i年的地租，r為折現(xiàn)率（假定折現(xiàn)率不變），則土地價(jià)格用公式表示為：

V=∑ai/(1+r)i854.1土地價(jià)格4.1.1土地價(jià)格的內(nèi)涵房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材土地和其他商品一樣，其價(jià)格是由供求相互作用形成的。如下圖所示。864.1土地價(jià)格4.1.2土地價(jià)格的形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材土地?cái)?shù)量mOpp′dd′s價(jià)格圖4—1土地供給條件下地價(jià)的決定4.1土地價(jià)格4.1.2土地價(jià)格的形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材土地?cái)?shù)量mOp1p2p3ps1sssmd1d價(jià)格圖4—2土地供給隨時(shí)間變化條件下地價(jià)的決定1.理論上的土地價(jià)格

從理論上講，土地價(jià)格由土地物質(zhì)價(jià)格和土地資本價(jià)格構(gòu)成。土地物質(zhì)價(jià)格的理論構(gòu)成公式是：

Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s

上式中，Jdw為土地物質(zhì)價(jià)格；Jdj為絕對(duì)地價(jià)；r為相鄰級(jí)別土地級(jí)差地價(jià)的差別幅度；n為土地的級(jí)別（最差土地為0）；u為土地不同用途的價(jià)格差別系數(shù)；d/s為土地供求平衡度系數(shù).Jdw(1+r)n為不考慮土地用途和供求狀況時(shí)的基礎(chǔ)級(jí)差地價(jià)。884.1土地價(jià)格4.1.3土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.理論上的土地價(jià)格土地本身的土地資本價(jià)格理論構(gòu)成公式為：

Jdz=Jj×(1-Kx)×(1-Km)+Jx-Jf

上式中，Jdz為土地本身的土地資本價(jià)格；Jj為過去歷次投資所形成的土地資本價(jià)格的累計(jì)（全新重置成本）；Kx為土地資本的無形（功能性、經(jīng)濟(jì)性）損耗系數(shù)；Km為有形損耗系數(shù)；Jx為最近一次或數(shù)次形成的尚未發(fā)生損耗的土地資本價(jià)格；Jf為當(dāng)前已經(jīng)報(bào)廢的土地資本（假定殘值為0）的拆除費(fèi)用。894.1土地價(jià)格4.1.3土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.土地價(jià)格與土地交易額土地價(jià)格是土地原始價(jià)值、公共投資與環(huán)境改良價(jià)值、私人投資改良價(jià)值、未來價(jià)值四項(xiàng)因素在地理空間的結(jié)合，而表現(xiàn)出來的土地貨幣交易額。3.土地價(jià)格構(gòu)成

土地價(jià)格由純農(nóng)地價(jià)格、土地用途轉(zhuǎn)換成本、土地價(jià)格的預(yù)期增值（也可能是減值，即可能為負(fù)數(shù)）、不確定性的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)、可達(dá)性（區(qū)位）價(jià)值構(gòu)成。904.1土地價(jià)格4.1.3土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材914.1土地價(jià)格4.1.3土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材農(nóng)地地租不確定性風(fēng)險(xiǎn)年補(bǔ)償費(fèi)土地資本租金區(qū)位地租距CBD的距離地租CBDd′圖4—3城市土地租金924.1土地價(jià)格4.1.3土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材純農(nóng)地價(jià)格不確定性風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償費(fèi)轉(zhuǎn)換成本區(qū)位價(jià)格距CBD的距離地價(jià)CBDd′圖4—4城市土地及農(nóng)地價(jià)格比較預(yù)期增值農(nóng)地開發(fā)權(quán)價(jià)格純農(nóng)地價(jià)格按照不同的作用和標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分出多種土地價(jià)格：1.市場(chǎng)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)值2．土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格3．基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)4．課稅價(jià)格、征收價(jià)格、抵押價(jià)格5．總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)6．評(píng)估價(jià)格934.1土地價(jià)格4.1.4土地價(jià)格的種類房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材944.1土地價(jià)格4.1.5不同類型地價(jià)之間的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材13579ab1b2c土地價(jià)格投資者圖4—6土地價(jià)值在市場(chǎng)中的實(shí)現(xiàn)過程1.土地價(jià)格變動(dòng)的機(jī)理土地價(jià)格是地租的資本化，因而地租量和利息率是決定地價(jià)變動(dòng)的最直觀因素；從土地價(jià)格由資本價(jià)格和物質(zhì)價(jià)格構(gòu)成來看，還可以因?yàn)檫@兩個(gè)構(gòu)成部分的變動(dòng)而變動(dòng)。954.1土地價(jià)格4.1.6土地價(jià)格的變動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材2.土地價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)及其形態(tài)從各個(gè)國家和地區(qū)的地價(jià)變動(dòng)歷史來看，地價(jià)是呈波浪式增長(zhǎng)的，這主要是由于以下幾方面的原因：地價(jià)受經(jīng)濟(jì)周期的影響而波動(dòng)，且波動(dòng)幅度超過經(jīng)濟(jì)周期；土地市場(chǎng)的供求變化，往往出現(xiàn)循環(huán)變動(dòng)；影響土地價(jià)格的有多種因素，這些因素的變化是參差錯(cuò)落、互有消長(zhǎng)的，且在時(shí)空上表現(xiàn)各異，地價(jià)的變化必然是隨時(shí)間起伏跌宕、空間上千差萬別。964.1土地價(jià)格4.1.6土地價(jià)格的變動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材974.1土地價(jià)格4.1.6土地價(jià)格的變動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材農(nóng)地土地價(jià)值農(nóng)地價(jià)值市地發(fā)展時(shí)序或容許的土地資本積累量圖4—8城市土地價(jià)值的變動(dòng)過程Oabfcded′c′1.地價(jià)與經(jīng)濟(jì)周期2.地價(jià)上漲可能對(duì)國民經(jīng)濟(jì)造成的不良影響住宅問題難以解決；公共事業(yè)難以開展；地價(jià)上漲引發(fā)土地投機(jī)，投機(jī)者將土地閑置不用，可能會(huì)造成城市邊緣地帶的無序開發(fā)，既影響城市健康發(fā)展，又造成公共設(shè)施的浪費(fèi)；土地投機(jī)盛行，造成不勞而獲及社會(huì)財(cái)富分配的不公平，土地投機(jī)又引發(fā)地價(jià)上漲，形成惡性循環(huán)3.地價(jià)投機(jī)和泡沫經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的不良影響984.1土地價(jià)格4.1.7土地價(jià)格與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材建筑物為新建成的狀態(tài)時(shí)，其價(jià)格主要由以下幾部分組成：建筑工程費(fèi)用設(shè)備及安裝工程費(fèi)用其他費(fèi)用如建筑物是一個(gè)已經(jīng)使用若干年的建筑物，那么該建筑物的價(jià)格，就是用該建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格減去價(jià)值損耗（價(jià)值損耗一般以折舊表示）。994.2建筑物價(jià)格4.2.1建筑物價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材建筑物價(jià)格的變動(dòng)，一般是以單位建筑面積個(gè)別價(jià)格的平均水平來衡量的。建筑物價(jià)格的變動(dòng)，是由于影響建筑物價(jià)格的多種因素的變化造成的，這些因素有構(gòu)造、裝修、設(shè)備、規(guī)模、用途、地區(qū)、物價(jià)水平等等。1004.2建筑物價(jià)格4.2.2建筑物價(jià)格的變動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材4.2.3.1折舊和折舊類型（1）由于長(zhǎng)期使用而產(chǎn)生的建筑物實(shí)體的老化和損壞，可以稱為建筑物實(shí)體損壞（physicaldeterioration）。（2）由于市場(chǎng)變化、生活習(xí)慣的改變，原建材、原房屋布局和結(jié)構(gòu)等不適應(yīng)人們的新需求而產(chǎn)生的功能性貶值（functionalobsolescence）。（3）由于不動(dòng)產(chǎn)所處周圍環(huán)境的改變而導(dǎo)致的效用降低、市場(chǎng)行情走低等而產(chǎn)生的外部性貶值（externalobsolescence）。1014.2建筑物價(jià)格

4.2.3建筑物折舊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材4.2.3.2折舊估算方法在計(jì)算折舊時(shí)，按其變化形態(tài)，又可以將折舊分成直線折舊和指數(shù)折舊、均速折舊和加速折舊等。求算折舊額主要采用三種方法：市場(chǎng)提取法、年齡—壽命法和分解法。1024.2建筑物價(jià)格

4.2.3建筑物折舊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1034.3房地產(chǎn)價(jià)格4.3.1房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材征地安置費(fèi)耕地占用稅小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)單位管理費(fèi)開發(fā)投資資本利息開發(fā)投資利潤(rùn)土地使用權(quán)價(jià)格拆遷安置費(fèi)小區(qū)內(nèi)土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)單位管理費(fèi)開發(fā)投資資本利息開發(fā)投資利潤(rùn)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建筑材料、設(shè)備費(fèi)建筑施工費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)建設(shè)單位向政府部門繳納的有關(guān)稅費(fèi)建設(shè)單位建筑資本投資利息、利潤(rùn)建筑物出售前的保管、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用推銷費(fèi)建筑物銷售有關(guān)稅費(fèi)銷售經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價(jià)舊城區(qū)改造地價(jià)建筑物生產(chǎn)成本建筑物銷售成本土地價(jià)格建筑物價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)租金之間的關(guān)系可以表示為：

RN=LR+Rt=[1/N+I(N-t+1)/N]V0+LR其中：為房地產(chǎn)純租金；LR為地租；Rt第年的租金；I為市場(chǎng)利率（投資回報(bào)率）；N為經(jīng)濟(jì)使用壽命；V0為建筑物的全新重置價(jià)格；t為建筑物正在使用的年序數(shù)。1044.3房地產(chǎn)價(jià)格4.3.2房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)租金之間的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材商品房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與成本價(jià)廉租金、準(zhǔn)成本（福利）租金、成本（標(biāo)準(zhǔn)）租金、市場(chǎng)（理論）租金1054.3房地產(chǎn)價(jià)格4.3.3房地產(chǎn)價(jià)格的種類房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材從影響因素的性質(zhì)看，一般可分為社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政治因素。4.4.1.1社會(huì)因素1064.4影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素4.4.1影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材社會(huì)因素人口狀況城市化房地產(chǎn)投機(jī)社會(huì)穩(wěn)定狀況4.4.1.2經(jīng)濟(jì)因素標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與成本價(jià)1.國民經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展趨勢(shì)2.財(cái)政收支及金融環(huán)境3.稅負(fù)4.4.1.3政治因素1.土地制度及政策2.房地產(chǎn)價(jià)格政策3.土地出讓方式、出讓期限4.行政級(jí)別及隸屬變更4.4.1.4其他因素1.心理因素2.國際因素3.特殊因素1074.4影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素4.4.1影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材4.4.2.1城市不同功能分區(qū)因素在一個(gè)城市內(nèi)部，不同地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平高低有明顯差異。一般來講，距離城市商業(yè)中心地越近的房地產(chǎn)價(jià)格越高，商業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格高于工業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格，工業(yè)區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格高于住宅區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。4.4.2.2城市不同功能區(qū)的環(huán)境因素1.商業(yè)區(qū)2.住宅區(qū)3.工業(yè)區(qū)1084.4影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素4.4.2影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

4.4.3.1影響土地價(jià)格的個(gè)別因素1.位置2.面積3.地形地勢(shì)4.地質(zhì)5.水文6.形狀7.氣候8.臨街狀況9.土地利用限制狀況10.土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬狀況11.建筑物與土地的組合是否得當(dāng)1094.4影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素4.4.3影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材4.4.3.2影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素1.建筑構(gòu)造2.房屋裝修3.房屋設(shè)備及附屬設(shè)施4.地段、層次、朝向5.房屋的損耗和完好程度6.規(guī)模及高度7.用途1104.4影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素4.4.3影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材111房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材關(guān)鍵術(shù)語房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格建筑物價(jià)格112房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.試論述土地價(jià)格形成的內(nèi)涵和土地價(jià)格構(gòu)成的本質(zhì)。2.在我國，土地價(jià)格的種類包括哪些內(nèi)容？3.房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)租金之間具有何種關(guān)系？4.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素有哪些？5.試結(jié)合當(dāng)前我國土地市場(chǎng)價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格上漲的實(shí)際，論述土地價(jià)格和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系。從宏觀的角度，談?wù)務(wù)畱?yīng)該采取何種措施防止全國性房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲現(xiàn)象的產(chǎn)生。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著114本章共分三節(jié)。第一節(jié)主要講述房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型和特點(diǎn)。第二節(jié)主要介紹房地產(chǎn)供需、運(yùn)行機(jī)制和影響因素。第三節(jié)主要介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容和方法。[本章內(nèi)容提要]第5章房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材5.1.1.1按照用途劃分可以分為住宅市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)、商業(yè)樓房市場(chǎng)、工廠廠房市場(chǎng)、倉庫市場(chǎng)、特殊用途房地產(chǎn)市場(chǎng)。5.1.1.2按照發(fā)育程度劃分可以分為房地產(chǎn)萌芽市場(chǎng)、發(fā)育市場(chǎng)、成熟市場(chǎng)。1155.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型和特點(diǎn)5.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材5.1.1.3按照覆蓋（影響）范圍劃分可以分為國際性、全國性、地方性房地產(chǎn)市場(chǎng)。5.1.1.4按照層次劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)常被劃分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)，但是這種劃分方式并不是統(tǒng)一的。1165.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型和特點(diǎn)5.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1175.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型和特點(diǎn)5.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)土地出租市場(chǎng)土地市場(chǎng)增量房屋交易市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱新房交易市場(chǎng)）存量房屋交易市場(chǎng)（簡(jiǎn)稱舊房交易市場(chǎng)）出賣市場(chǎng)出租市場(chǎng)出賣市場(chǎng)出租市場(chǎng)（包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房和住房）（包括工業(yè)廠房、商業(yè)用房和住房）房地產(chǎn)市場(chǎng)圖5—1我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類和稱謂5.1.2.1地區(qū)性房地產(chǎn)的實(shí)體由土地及地上建筑物構(gòu)成，土地的不可移動(dòng)性決定了房地產(chǎn)實(shí)體是不可移動(dòng)的。5.1.2.2供給調(diào)節(jié)滯后性由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長(zhǎng)，從獲得土地到建成出售需要短則一年長(zhǎng)則數(shù)年的時(shí)間，因而在市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，供給的增加需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。1185.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型和特點(diǎn)5.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材5.1.2.3壟斷競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)上交易的房地產(chǎn)存在區(qū)位、質(zhì)量、新舊、面積價(jià)格等方面的較大差異。房地產(chǎn)自身的特性和時(shí)間的結(jié)合使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)性。5.1.2.4投機(jī)性房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性、供給調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競(jìng)爭(zhēng)性都決定了房地產(chǎn)投資具有很強(qiáng)的投機(jī)性，房地產(chǎn)是一種很好的投機(jī)對(duì)象。1195.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型和特點(diǎn)5.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要參與者有政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)建筑承包商、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位及個(gè)人。1205.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行5.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材5.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求需求量?jī)r(jià)格d1d0d圖5—2房地產(chǎn)需求供給量?jī)r(jià)格S1S0S圖5—3房地產(chǎn)供給5.2.2.1房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。5.2.2.2房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給是指在一個(gè)特定時(shí)期內(nèi)，開發(fā)商在各種可能的價(jià)格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。5.2.2.3房地產(chǎn)供求均衡同一般商品一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給二者相互作用共同決定房地產(chǎn)價(jià)格。1215.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行5.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材5.2.2.3房地產(chǎn)供求均衡1225.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行5.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材數(shù)量?jī)r(jià)格sQ0d圖5—4房地產(chǎn)供求均衡P05.2.2.4房地產(chǎn)供求彈性房地產(chǎn)需求（價(jià)格）彈性是指房地產(chǎn)價(jià)格上升（下降）1%，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求量將會(huì)下降（上升）到百分?jǐn)?shù)，反映了需求量對(duì)于價(jià)格變化的敏感性。如下圖所示。1235.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行5.2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材數(shù)量?jī)r(jià)格S0圖5—5房地產(chǎn)供給彈性S1S25.2.3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制長(zhǎng)期供給成本曲線向右上方傾斜地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走勢(shì)的根本原因1245.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行5.2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材供求數(shù)量?jī)r(jià)格s1d2d1ba供求數(shù)量?jī)r(jià)格s1s2s3d1d2d3abcdefgLs圖5—6a短期房地產(chǎn)供求圖5—6b長(zhǎng)期房地產(chǎn)供求1255.2.3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征單元類型、質(zhì)量、規(guī)模大小、位置相近的房地產(chǎn)，以相近的價(jià)格出售。如果房地產(chǎn)供求均衡則價(jià)格穩(wěn)定。如果供過于求，則形成買方市場(chǎng)，價(jià)格下降，開發(fā)項(xiàng)目減少；反之成立。市場(chǎng)利率下降，房地產(chǎn)開發(fā)信貸成本降低，房地產(chǎn)開發(fā)量可能增加，同時(shí)消費(fèi)、信貸成本也下降，消費(fèi)者購房支付能力提高，房地產(chǎn)需求也增加；反之成立。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，需要維持適量的房地產(chǎn)“存貨”，即維持適量的空置房地產(chǎn)（或空置率）。5.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行5.2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1265.2.4.1人口5.2.4.2就業(yè)及工資水平5.2.4.3利率及抵押貸款的條件5.2.4.4稅率、土地利用控制、租金水平控制5.2.4.5建筑工人的工資、建筑材料價(jià)格5.2.4.6建筑技術(shù)的變化、建筑質(zhì)量5.2.4.7售價(jià)、租金水平、空置率5.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行5.2.4影響房地產(chǎn)供求的因素房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材127房地產(chǎn)市場(chǎng)分析就是市場(chǎng)的參與者收集市場(chǎng)中的一切有用信息，按照科學(xué)的分析方法，通過分析加工處理，透過市場(chǎng)活動(dòng)的表象，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的特征和內(nèi)在規(guī)律，找出市場(chǎng)運(yùn)行存在的問題及原因，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來的發(fā)展趨勢(shì)，以知道參與者未來的行為。5.3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析5.3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1285.3.2.1宏觀經(jīng)濟(jì)的分析5.3.2.2地區(qū)市場(chǎng)的分析5.3.2.3專業(yè)市場(chǎng)的分析5.3.2.4項(xiàng)目市場(chǎng)的分析5.3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析5.3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材129

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的技術(shù)因分析的內(nèi)容和深度不同而有所不同。5.3.3.1市場(chǎng)環(huán)境及市場(chǎng)總體情況的分析有專門的分析方法，可以借助政府部門的專業(yè)分析成果。5.3.3.2專業(yè)市場(chǎng)的分析其分析的內(nèi)容主要是供需量及其平衡關(guān)系。5.3.3.3項(xiàng)目市場(chǎng)的分析調(diào)查方法包括實(shí)地調(diào)查法、問卷訪問法、座談會(huì)等。5.3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析5.3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的技術(shù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材130房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的結(jié)果通常用分析報(bào)告的形式出現(xiàn)。市場(chǎng)分析報(bào)告根據(jù)實(shí)際需要，可以包括宏觀分析、地區(qū)分析、專業(yè)市場(chǎng)和具體項(xiàng)目的不同組合內(nèi)容。5.3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析5.3.4房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的結(jié)果房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材131房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材關(guān)鍵術(shù)語房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)分析供給需求彈性132房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材1.房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些分類?2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征是什么？3.房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)易受壟斷的市場(chǎng)嗎？4.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的一般原理。5.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡是怎樣達(dá)到的？6.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容有哪些？7.對(duì)應(yīng)不同的分析內(nèi)容，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的主要方法有哪些？8.請(qǐng)收集近期政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策和管理措施，并闡述對(duì)房地產(chǎn)供求的影響。9.請(qǐng)分析當(dāng)前本地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)或住宅市場(chǎng)的運(yùn)行特征。10.選擇若干樓盤，分析其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并寫出市場(chǎng)研究報(bào)告。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著134本章共分七節(jié)。第一節(jié)概述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的含義和類型。第二節(jié)講解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素。第三節(jié)闡述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的運(yùn)行機(jī)理。第四節(jié)分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的指標(biāo)。第五節(jié)研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系。第六