房地產(chǎn)評估教學(xué)課件第1章房地產(chǎn)及房地產(chǎn)評估

房地產(chǎn)評估二零一三級資產(chǎn)評估本科班1.自我介紹喬志敏zhmin68@1262011、2012資產(chǎn)評估本科班講授“房地產(chǎn)評估”，此前多次講授：資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)金融與投資等課程。自1997、7任教中財管理科學(xué)與工程學(xué)院（原投資經(jīng)濟(jì)系），2011、1起任教財政學(xué)院。受教背景：本科北師地理；碩博人大土管、不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。2.課程參閱教材喬志敏、俞明軒：房地產(chǎn)評估，高等教育出版社2015柴強(qiáng)：房地產(chǎn)估價（7版），首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社2012中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會：房地產(chǎn)估價理論與方法，中國建筑工業(yè)出版社2011美國估價學(xué)會，房地產(chǎn)估價（12版），中國建筑工業(yè)出版社20053.教學(xué)方式獨(dú)立學(xué)習(xí)建議閱讀課程材料小組討論閱讀基礎(chǔ)上分組討論，5-6人一組（7組）講授4.成績考核平時成績50%考勤、課堂討論的參與期末成績50%5.教學(xué)內(nèi)容房地產(chǎn)及房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估理論基礎(chǔ)房地產(chǎn)市場及價格影響因素成本法收益法市場法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)批量評估特定目的的房地產(chǎn)評估第1章房地產(chǎn)及房地產(chǎn)評估案例導(dǎo)入1998年2月7日，中央電視臺“焦點(diǎn)訪談”報道說，珠海市房產(chǎn)評估所對該市“電子大廈”的評估價格，比后來由珠海市國有資產(chǎn)管理局組織的評估價格低1000萬元，以致該大廈被低價賣掉，造成國有資產(chǎn)流失，在社會上引起極大關(guān)注。1996年1月，珠海市房產(chǎn)評估所受珠海市中級人民法院的委托，對珠海電子集團(tuán)總公司所屬的電子大廈進(jìn)行評估，用作確定拍賣底價時的參考。此大廈總建筑面積3930平方米，四層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，電子公司1988年10月按照輕工業(yè)廠房用途購得，土地使用權(quán)為行政劃撥性質(zhì)。1996年3月，珠海市房產(chǎn)評估所對其進(jìn)行估價時認(rèn)為，估價對象的實(shí)際用途為：一層商業(yè)店鋪，二層出租給某公司辦公，三至四層自用辦公，合法的土地使用權(quán)性質(zhì)為行政劃撥，合法用途為輕工業(yè)廠房。評估結(jié)果為1996年3月11日（估價時點(diǎn)）價格為14587732元人民幣。1996年6月拍賣時確定底價為1460萬元，當(dāng)時僅有一位應(yīng)價者，最后以底價買得。電子公司曾于1994年5月為抵押貸款，委托廣東粵建審計事務(wù)所評估，評估人員以一層為商場、三至四層為寫字樓用途，確定評估價為2751萬元，電子公司因而認(rèn)定價格被低估，于1996年7月10日向珠海市國有資產(chǎn)管理局遞交了有關(guān)報告。珠海市國有資產(chǎn)管理局組織珠海市審計事務(wù)所、珠海市資產(chǎn)評估事務(wù)所、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)會計事務(wù)所聯(lián)合對電子大廈進(jìn)行了評估，“假設(shè)”電子大廈為商業(yè)和寫字樓用途，土地使用權(quán)為出讓性質(zhì)，評估價格為2565萬元。不同的評估主體對同一房地產(chǎn)評估標(biāo)的的評估結(jié)論怎么有那么大的差距？第一節(jié)認(rèn)識房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)概念（一）土地土地是地球的陸地（包括內(nèi)陸水域、海涂）表層范圍內(nèi)，由土壤、巖石、礦藏、水、氣候、地質(zhì)、地貌，以及人類活動對上述要素產(chǎn)生的種種結(jié)果所組成的自然-經(jīng)濟(jì)綜合體。中國土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T21010-2007）將土地分為耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地等12個一級類。（二）地產(chǎn)（三）房地產(chǎn)中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）中，將房地產(chǎn)定義為“土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益”，而中國房地產(chǎn)估價師考試指導(dǎo)用書《房地產(chǎn)估價理論與方法》中則更加強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)“是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體”。香港學(xué)者謝賢程認(rèn)為，“房地產(chǎn)，顧名思義，可包括房與地?！胺俊笔侵附ㄖ锉旧?，而“地”則是指該建筑物所占用的土地?！狈康禺a(chǎn)是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。建筑附著物（四）不動產(chǎn)不動產(chǎn)是指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等）、與土地及其改良物有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。二、房地產(chǎn)的特點(diǎn)不可移動性（位置固定性）、耐耗、差異、高價值、供給有限、投資消費(fèi)雙重性、實(shí)體構(gòu)成二元性、受外部環(huán)境的強(qiáng)烈影響三、房地產(chǎn)分類按照用途分類按照開發(fā)程度分類美國估價學(xué)會（AppraisalInstitute）對房地產(chǎn)分類（1）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)（Agricultural）（2）集會/會議房地產(chǎn)（Assembly/MeetingPlace）（3）健康保健房地產(chǎn)（HealthCare）（4）工業(yè)房地產(chǎn)（Industrial）（5）土地（Land）（6）旅館酒店房地產(chǎn)（Lodging&Hospitality）（7）多戶住宅房地產(chǎn)（Multi-Family）（8）辦公房地產(chǎn)（Office）（9）零售商業(yè)房地產(chǎn)（Retail-Commercial）（10）老年住宅房地產(chǎn)（SeniorHousing）（11）購物中心房地產(chǎn)（ShoppingCenter）（12）特殊用途房地產(chǎn)（SpecialPurpose）（13）體育休閑娛樂房地產(chǎn)（Sports&Entertainment）。四、房地產(chǎn)描述五、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)主體擁有的與財產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利的集合，它是一定社會的人與人之間財產(chǎn)關(guān)系的法律表現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)可以分為三類：所有權(quán)，包括有形財產(chǎn)的所有權(quán)和無形財產(chǎn)的所有權(quán)；所有權(quán)的暫時分割，如普通法中的地產(chǎn)權(quán)、民法（大陸法）中的用益權(quán)；為他人謀利益的所有權(quán)----信托。我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型土地所有權(quán)、土地使用權(quán)（建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)）、地役權(quán)、相鄰關(guān)系、房地產(chǎn)抵押權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)租賃權(quán)、典權(quán)、房地產(chǎn)共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)第二節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)評估的概念估價vs評估《現(xiàn)代漢語詞典》對“評估”的釋義為：（1）評議估計，（2）評價。而對“評價”又進(jìn)一步釋義為：（1）評定價值高低，（2）評定的價值。《現(xiàn)代漢語詞典》對“估價”的釋義為：（1）估計商品的價格，（2）對人或事物給以評價。而對“估計”又進(jìn)一步釋義為：根據(jù)某些情況，對事物的性質(zhì)、數(shù)量、變化等做大概的推斷。中國資產(chǎn)評估協(xié)會頒布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則----不動產(chǎn)》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則----基本準(zhǔn)則》《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50899-2013)美國估價學(xué)會出版的“theappraisalofrealestate”房地產(chǎn)評估（realestateappraisalorvaluation）是符合國家有關(guān)規(guī)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員受他人委托，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和評估準(zhǔn)則或規(guī)范，為了特定的目的,選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，遵循評估原則，按照評估程序，在對特定房地產(chǎn)的性質(zhì)、效用、質(zhì)量、市場等等多方面進(jìn)行綜合調(diào)查的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的評估方法，分析、推算其在合理假設(shè)前提下的評估基準(zhǔn)日價值，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。二、房地產(chǎn)評估要素評估委托人(client)、專業(yè)評估機(jī)構(gòu)、評估師（appraiserorvaluers）、評估對象(subjectproperty)、評估目的（intendeduse）、評估價值類型(typeanddefinitionofvalue)、評估原則(appraisalprinciple)、評估程序(appraisalprocess)、評估方法(appraisalapproachormethod)、評估假設(shè)(appraisalassumption)、評估基準(zhǔn)日(dateofvalue)、評估結(jié)果(assignmentresults)三、房地產(chǎn)評估特點(diǎn)房地產(chǎn)市場價值評估是對正?？陀^價格的估計房地產(chǎn)評估必須由專業(yè)評估人員進(jìn)行房地產(chǎn)評估是針對特定目的進(jìn)行的房地產(chǎn)評估結(jié)果帶有咨詢性房地產(chǎn)評估是評估師經(jīng)驗的結(jié)晶第三節(jié)房地產(chǎn)評估原則一、合法原則合法原則要求評估價值是在依法判定的評估對象特定權(quán)益狀況下的價值，即必須以評估對象的合法使用、合法交易或合法處分為評估前提。合法原則的具體要求：（1）在評估時必須確認(rèn)評估對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。（2）要求評估時所涉及的評估對象的（假定或當(dāng)前）利用方式（包括用途、容積率等）必須是合法的。（3）如果涉及評估對象的交易或處分方式，則也必須是合法的。二、最高最佳利用原則

要求評估價值是在評估對象最高最佳利用下的價值，即按照評估對象的最佳使用方式，評估房地產(chǎn)價值。最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下，能夠使評估對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。三、替代原則四、評估時點(diǎn)原則評估時點(diǎn)的選擇，通常是事先由評估師和客戶商議確定，這一時間點(diǎn)可能是與評估工作期間或與之相近的當(dāng)前時間，也可能是與評估工作期間相距較遠(yuǎn)的過去或未來的某一時間。不過這一原則并不否定評估結(jié)論在評估時點(diǎn)之外應(yīng)用的可能性。表1-1