資產評估服務項目總體服務方案

資產評估服務項目總體服務方案

目錄

第一節(jié)價值類型....................................................................................................................1

一、定義..........................................................................................................................1

二、作用..........................................................................................................................1

三、類型..........................................................................................................................2

第二節(jié)評估基準日................................................................................................................4

一、定義..........................................................................................................................4

二、評估基準日的選取...................................................................................................4

三、本項目的評估基準日...............................................................................................5

第三節(jié)評估依據(jù)....................................................................................................................5

一、行為依據(jù)..................................................................................................................5

二、法規(guī)依據(jù)..................................................................................................................5

三、專業(yè)規(guī)范及準則依據(jù)...............................................................................................6

四、產權依據(jù)..................................................................................................................7

五、主要取價依據(jù)及參考資料.......................................................................................8

第四節(jié)評估方法....................................................................................................................8

一、房屋建(構)筑物拆遷損失.......................................................................................8

二、管道溝槽拆遷損失.................................................................................................10

三、機器設備拆遷損失.................................................................................................11

四、土地使用權............................................................................................................16

第五節(jié)評估程序..................................................................................................................17

一、接受委托及前期準備階段.....................................................................................17

二、場勘察及資料收集分析階段.................................................................................18

三、評定匯總階段.........................................................................................................18

四、提交報告階段.........................................................................................................18

第六節(jié)評估假設..................................................................................................................19

一、一般假設................................................................................................................19

二、特殊假設................................................................................................................20

1

第一節(jié)價值類型

一、定義

價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。

不同價值類型從不同角度反映資產評估價值的屬性和特征。

不同的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上是不

同的，在數(shù)量上往往也存在著較大差異。

二、作用

價值類型是指評估價值的含義，是評估價值質的規(guī)定。

價值類型在資產評估業(yè)務中具有重要的作用，表現(xiàn)在：

1.價值類型是影響和決定資產評估價值的重要因素。資

產評估價值是某項資產在特定條件下的價值表現(xiàn)，其價值含

義不同，結果也不一樣。而不是資產本身的特定價值和內在

價值。例如，一臺機器設備，用于投資行為的評估和用于銷

售變現(xiàn)行為的評估，其價值含義不同，評估值也不一樣。用

于銷售變現(xiàn)行為，該資產的使用價值取決于市場的交換條件

和需求者對其使用價值的判斷；用于投資行為的評估，則只

是考慮該機器設備在新投資企業(yè)中是否有用及其有用程度。

顯然，這時需求者及其市場條件就會產生差異。

2.價值類型制約資產評估方法的選擇。價值類型實際上

是評估價值的一個具體標準，為了獲得某種標準的評估價

值，需要通過評估方法獲得。國際上通行的評估方法主要有

1

三種：市場法、成本法和收益法。在現(xiàn)實工作中，我國更多

地采用的是成本法，市場法和收益法的應用相對較少。

事實上，評估方法本身只是估算評估價值的一種思路，

價值類型確定后直接制約著方法應用中各種指標、參數(shù)的判

斷和選擇。

3.明確評估價值類型，可以更清楚地表達評估結果，可

以避免報告使用者誤用評估結果。任何評估結果都是有條件

的，不同的，評估目的、市場條件決定其價值含義是不同的，

評估價值也不相同。評估師在評估報告中明確其提出的評估

價值的類型，可以使委托方更清楚地使用評估價值，這樣也

可以規(guī)避評估師的責任。

三、類型

（一）市場價值

指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強

迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價

值估計數(shù)額。

（二）投資價值

投資價值是指評估對象對于具有明確投資目標的特定

投資者或者某一類投資者所具有的價值估計數(shù)額，亦稱特定

投資者價值。

（三）在用價值

2

指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產按其正

在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻的價值估計數(shù)額。

（四）清算價值。

指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條

件下的價值估計數(shù)額。

（五）殘余價值

是指機器設備、房屋建筑物或者其他有形資產等的拆零

變現(xiàn)價值估計數(shù)額。

（六）保險價值

保險價值是指可能因危險造成損失的實體項目的重置

和（或）重建成本。保險價值是保險單條款中記載或認同的

某項資產損失或資產群價值的一部分損失。

（八）持續(xù)經營價值

指在持續(xù)經營條件下公司的價值。持續(xù)經營價值假設現(xiàn)

有資產將被用于產生未來現(xiàn)金流并且不會被出賣。投資者考

慮持續(xù)經營價值，并將它與生產終止時的資產價值對比。如

果持續(xù)經營價值超過生產終止時的生產價值，那么進行經營

是有意義的。

四、本項目采用的價值類型

3

（注：投標人根據(jù)項目實際情況確定本項目應選用的價

值類型）

第二節(jié)評估基準日

一、定義

法定資產評估機構接受客戶的委托bai評估任務后，確

定委托評估對象于某一日的公允價值。估價對象在評估確定

的時點上的價值，這個時間點就是評估基準日，精確到某年

某月某日。

二、評估基準日的選取

1.轉讓評估所選基準日必須是權益有效期內；所選基準

日應與評估工作時間不遠于2個月；基準日原則上應選在年

底、月底。

2.礦業(yè)權評估選取基準日應考慮方便資料的收集、評估

計算及與相關行為等銜接。

3.礦業(yè)權評估結果備案或確認申請應在評估基準日起

半年內提交。

資產評估是為特定的經濟行為服務的,選擇評估基準日

應有利于評估結果有效地服務于評估目的。資產評估是對資

產某一時點的價格進行估算。這一時點通常以“日”來表示,

被稱作評估基準日,又稱估價期日。它是確定資產狀況和資

產價值的基準時間,也是評估結論開始成立的一個特定時

4

日。

三、本項目的評估基準日

本項目評估基準日為20XX年XX月XX日。

本方案所采用的價格標準均為評估基準日正在執(zhí)行或

有效的價格標準。評估基準日是評估結論成立的重要條件之

一，如果評估基準日發(fā)生改變，評估結論將發(fā)生變化。評估

基準日是在綜合考慮了經濟行為的性質及評估目的因素，由

【XX】確定。

第三節(jié)評估依據(jù)

一、行為依據(jù)

簽訂了《資產評估服務協(xié)議書》（XX評協(xié)字（）第

XX號）。

二、法規(guī)依據(jù)

1.中華人民共和國國務院1991年91號令《國有資產評

估管理辦法》；

2.原國家國有資產管理局以國資辦發(fā)[1992]36號文發(fā)

布的《國有資產評估管理辦法施行細則》；

3.國務院國有資產監(jiān)督管理委員會第12號《企業(yè)國有

資產評估管理暫行辦法》；

4.國務院國有資產監(jiān)督管理委員會《關于加強企業(yè)國有

資產評估管理工作有關問題的通知》（國資委產權

5

[2006]274號）；

5.國務院國有資產監(jiān)督管理委員會、財政部《關于企業(yè)

國有產權轉讓有關事項的通知》（國資發(fā)產權[2006]306

號）；

6.《中華人民共和國城市房地產管理法》（2007年8

月30日第十屆全國人民代表大會常委

員會第二十九次會議修訂，中華人民共和國主席令第

72號公布）；

7.《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28

日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂，

中華人民共和國主席令第28號公布）；

8.國家現(xiàn)行的有關稅收法規(guī)。

三、專業(yè)規(guī)范及準則依據(jù)

1.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估準則—基本準

則》（財企[2004]20號）；

2.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估職業(yè)道德準則

—基本準則》（財企[2004]20號）；

3.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估準則—評估報

告》（中評協(xié)[2007]189號）；

4.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估準則—評估程

序》（中評協(xié)[2007]189號）；

5.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估準則—業(yè)務約定

書》（中評協(xié)[2007]189號）；

6

6.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估準則—工作底

稿》（中評協(xié)[2007]189號）；

7.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估準則—不動產》

（中評協(xié)[2007]189號）；

8.7.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估準則—機器

設備》（中評協(xié)[2007]189號）；

9.中國資產評估協(xié)會制定的《資產評估價值類型指導意

見》（中評協(xié)[2007]189號）；

10.中國資產評估協(xié)會制定的《注冊資產評估師關注評

估對象法律權屬指導意見》（會協(xié)[2003]18號）；

11.《中華人民共和國國家標準—房地產估價規(guī)范》

GB/T50291-1999（國家質量技術監(jiān)督局、建設部1999年6

月1日聯(lián)合發(fā)布）；

12.中國資產評估協(xié)會制定的《企業(yè)國有資產評估報告

指南》（中評協(xié)[2008]218號）。

四、產權依據(jù)

1.【XX】提供的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復印件；

2.【XX】提供的《承諾函》和《關于進行資產評估有

關事項的說明》；

3.【XX】提供的國有土地使用權證復印件；

4.【XX】提供的房屋產權證書復印件；

5.【XX】提供的評估申報表。

7

五、主要取價依據(jù)及參考資料

1.遼寧建筑工程預算定額（2009）；

2.遼寧安裝工程預算定額（2009）；

3.遼寧裝飾裝修工程預算定額（2009）；

4.國家計委關于印發(fā)《建設項目前期工作咨詢收費暫

行規(guī)定的通知》(計價格[1999]1283)；

5.國家計委關于印發(fā)《招標代理服務收費管理暫行辦

法的通知》（計價格[2002]1980號）；

6.《工程建設勘察設計收費標準》（國家計委、建設部：

計價格[2002]10號文）；

7.《建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定》（發(fā)改價

格[2007]670號）；

8.原城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部頒布的《房屋完損等級及評定

標準》；

9.沈陽市土地儲備交易中心網站；

10.《機電產品報價手冊》（2013年）；

11.《機電設備評估價格信息》（2013年）；

12.《資產評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》第二版；

13.評估人員現(xiàn)場調查、收集的有關資料。

第四節(jié)評估方法

一、房屋建(構)筑物拆遷損失

房屋建筑物的拆遷損失即為評估基準日的評估價值。

8

本次對房屋建筑物評估采用重臵成本法。重臵成本法的

計算公式為：

評估值=重臵成本×成新率

（一）重臵成本的確定

重臵成本=建安綜合造價+前期費用+其他費用+資

金成本

建安綜合造價采用預（結）算調整法確定，即以待估建

筑物結算中的工程量為基礎，根據(jù)各地執(zhí)行的定額標準和有

關取費文件，分別計算土建工程費用、裝飾裝修工程費以及

安裝工程

費用，并計算出建筑安裝工程總造價。

前期及其他費用依據(jù)國家、地區(qū)、行業(yè)相關規(guī)定確定；

根據(jù)基準日現(xiàn)行貸款利率和該類別建筑物正常建設工期，確

定資金成本。

房屋建筑物采用現(xiàn)場勘查成新率和年限法成新率相結

合的方法綜合確定成新率，構筑物采用年限法成新率。

綜合成新率=現(xiàn)場勘查成新率×權重+年限法成新率

×權重

（二）成新率的確定

建筑物按綜合法確定成新率。計算公式：

綜合成新率=現(xiàn)場勘察成新率×60%+理論成新率×

40%

理論成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使

9

用年限）×100%

現(xiàn)場勘察成新率是對建筑物進行現(xiàn)場勘察，分別對其主

體結構部分、裝飾部分、配套設施（水、暖、電）部分的完

損情況，對照技術標準進行打分，確定其成新率。

二、管道溝槽拆遷損失

管道溝槽搬遷損失即為評估基準日的評估價值。

本次對管道溝槽評估，采用重臵成本法。重臵成本法的

計算公式為：

評估值=重臵成本×成新率

（一）重臵成本的確定

重臵成本由建安造價和前期費用及其他費用組成。

1.建安工程造價

由于無竣工決算資料，無法進行現(xiàn)場勘查，故由資產占

有方提供工程量，評估人員依據(jù)建安工程安裝定額對建安工

程造價進行估算。

2.工程建設前期費用及其他費用

包括工程建設前期費用、其它費用。具體如下：

（二）成新率的確定

管道和溝槽按年限法確定成新率。計算公式：

成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年

限）×100%

10

（三）評估值的確定

評估值=重臵成本×成新率

三、機器設備拆遷損失

評估依據(jù)企業(yè)財務、設備管理部門及現(xiàn)場勘查后確認劃

分為可拆遷設備和不可拆遷設備進行評估，經對具體設備的

結構、安裝、現(xiàn)實狀況、生產性能及生產工藝流程進行詳細

了解，對設備的可拆遷條件和拆遷的難易程度進行分析，將

可拆遷設備和不可拆遷設備進行了全面的核實和確定；最終

以企業(yè)提供的可拆遷和不可拆遷設備評估申報表作為本次

評估范圍。

對由于自身結構特點及因長期生產造成腐蝕、損壞等原

因而不可拆卸或拆卸后形成的破損難于修復或修復的代價

過高的設備，確認為不可拆遷設備。

對主體部分可拆卸，且搬遷后經安裝、調試及修復后可

達到原生產工藝要求的設備，確認為可拆遷設備。

對于新廠建成后無使用價值的設備，列入不可拆遷設備

的評估范圍。

（一）不可拆遷設備的拆遷損失

本次采用重臵成本法對不可拆遷設備的拆遷損失進行

評估，計算公式為：

不可拆遷設備拆遷損失的評估價值＝不可拆遷設備的

重臵價值×成新率－不可拆遷設備的殘余價值＋不可拆遷

設備的清理費用

11

1.設備重臵價值的確定

（1）國內設備的重臵價值由設備購臵價、運雜費和安

裝調試費（含基礎費）等部分構成。

①設備購臵價

通過市場詢價確定設備的現(xiàn)行市場價格：直接向經銷商

或制造商詢價，或參考商家的價格表、正式出版的價格資料、

計算機網絡上公開的價格信息等，并考慮其價格可能的下浮

幅度，確定設備的現(xiàn)行市場價格；

使用替代的方法確定設備的現(xiàn)行市場價格：對一些老舊

或無法查到現(xiàn)行市場價格，但已出現(xiàn)替代的設備，按照評估

的替代性原則，經過技術含量和功能差別的分析比較，合理

確定設備的現(xiàn)行市價；

采用綜合估價法：對于查不到現(xiàn)行市場價格，也無替代

設備出現(xiàn)的老舊設備和自制設備、非標設備，通過測算設備

的主材費用和主要外購件費用，計算出設備的完全制造成

本，并考慮

企業(yè)利潤和稅金，合理確定設備的現(xiàn)行市價。

②運雜費

設備運雜費是指設備從生產廠或交貨地點運至安裝現(xiàn)

場或工地倉庫所發(fā)生的包裝、裝卸、

運輸、采購和保管費、供銷部門手續(xù)費和其他有關費用。

設備運雜費按下列公式計算：

設備運雜費=設備購臵價×設備運雜費率

③安裝調試費（含基礎費）

12

對于需要安裝調試的設備，參考《資產評估常用數(shù)據(jù)與

參數(shù)手冊》按不同地區(qū)、不同類型

設備選取相應的比率，以設備的購臵價為基數(shù)計算其安

裝調試費（含基礎費）。

設備安裝調試費（含基礎費）按下列公式計算：

設備安裝費=設備購臵價×設備安裝費及基礎費率

以上安裝費及基礎費率包括調試費用、基礎費用、距設

備1.5米管路、由設備至配電箱之間的電氣線路等。

（2）進口設備重臵成本的確定

由于進口設備的購入時間較長，且我國已經能生產該類

型設備，因此本次評估按國內同等

功能的設備購臵價確定其重臵成本，以防止匯率換算及

國外物價指數(shù)變化產生的誤差。

2.設備成新率的評定

（1）年限法成新率的確定

年限法成新率(K)=尚可用年限/（已用年限+尚可用

年限）×100％

已使用年限按實際投入使用年限乘以設備利用率來確

定；尚可使用年限是以設備的耐用年限和已使用年限為參考

依據(jù)，并考慮設備的保養(yǎng)情況、設備完好率、利用率、工作

環(huán)境、外觀、

大修記錄，根據(jù)實際鑒定情況確定的，對一些舊設

13

備考慮了功能性貶值。

（2）打分法成新率的確定

打分法是對設備的主要部位確定其分值，各部位相加后

總分為100分，通過對各部位新舊程

度進行打分評定，最后得出總分數(shù)，以總分數(shù)占100分

的比例作為成新率。

（3）采用綜合法確定成新率。

結合使用年限法和觀察打分法加權平均確定成新率。

公式如下：

成新率=年限法確定成新率×40%+觀察法確定成新率

×60%

年限法確定成新率=尚可用年限/（已用年限+尚可用

年限）×100％

3.不可拆遷設備的殘余價值的確定

對于拆零后具有殘余價值的設備，參考《資產評估常用

數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》按不同類型設備

選取相應的殘余價值比率，以設備的重臵價值為基數(shù)計

算其殘余價值。

設備殘余價值按下列公式計算：

設備殘余價值=設備重臵價值×設備殘余價值比率

4.不可拆遷設備的清理費用確定

對于拆零后具有殘余價值的設備，參考《資產評估常用

14

數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》按不同類型設備

選取相應的清理費用率，以設備的重臵價值為基數(shù)計算

其清理費用。

設備清理費用按下列公式計算：

設備清理費用=設備重臵價值×設備清理費用率

（二）可拆遷設備的搬遷損失

可拆遷設備的搬遷損失指截止評估基準日現(xiàn)有生產規(guī)

模的機器設備因企業(yè)整體搬遷而發(fā)生的為保證可拆遷設備

達到原生產工藝要求所需發(fā)生的各項費用，具體包括：拆卸

費、運雜費和安裝調試費（含基礎費）。

可拆遷設備搬遷損失評估值的計算公式為：

可拆遷設備搬遷損失的評估值＝拆卸費＋運雜費＋安

裝調試費（含基礎費）

＝設備購臵價×(拆卸費率+運雜費率+安裝調試費

及基礎費率)

1.設備購臵價

以與不可拆遷設備相同的方法確定設備購臵價。

2.運雜費

考慮搬遷運輸里程的實際情況，可拆遷設備的運雜費參

照最新《資產評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》中有關當?shù)厣a設

備運雜費的取費標準選取；同時考慮簡易包裝、吊裝及設備

構造、重

量及精度要求等因素并參考全統(tǒng)施工機械臺班費用定

15

額遼寧省單位估價表適當修正后確定設備的運雜費率。

3.安裝調試費（含基礎費）

對于需進行安裝調試的可拆遷設備，以與不可拆遷設備

相同的方法確定其國產設備安裝調試費（含基礎費）。

4.拆卸費

對于需進行拆除后搬遷的設備，主要針對其必備的措施

和程序，進行市場調查，結合其作業(yè)環(huán)境、作業(yè)難度、作業(yè)

規(guī)模和作業(yè)期限后綜合確定，一般設備拆除費以設備購臵價

為基數(shù)，按其安裝調試費的50%計算。

四、土地使用權

國有土地使用權用途為工業(yè)，經調查委估宗地所在區(qū)域

工業(yè)用地交易較活躍，因此采用市場法確定評估值。

市場法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的

類似宗地，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際

成交價格進行適當處理來求取估價對象價值的方法。

基本公式：PD=PB×A×B×C×D×E

PD___待估宗地價格;

PB___比較案例價格；

A___待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù);

B___待估宗地估計期日地價指數(shù)/比較案例宗地估計

期日地價指數(shù);

C___待估宗地年期指數(shù)/比較案例宗地估年期指數(shù);

D___待估宗地區(qū)域因數(shù)條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域

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因數(shù)條件指數(shù);

E___待估宗地個別因數(shù)條件指數(shù)/比較案例宗地個別

因數(shù)條件指數(shù)。

第五節(jié)評估程序

本次評估工作的開始時間為20XX年XX月XX日，至出

具評估報告日結束。其中外勤截止日為20XX年XX月XX日。

一、接受委托及前期準備階段

1.評估師對項目進行預備調查，在了解評估目的和評估

對象及范圍、評估基準日等的基礎上接受項目委托，擬定評

估方案的過程并制訂評估工作計劃；

2.對被評估單位前期準備工作進行培訓輔導。評估師對

被評估單位資產評估配合工作要求進行了詳細講解，包括資

產評估的基本概念、資產評估的任務、本次資產評估的計劃

安排、需委托方和被評估單位提供的資料清單、資產清查核

實工作的要求和評估明細表的填報說明等。

在此基礎上，填報評估申報明細表，收集并整理委估對

象的產權權屬資料和反映資產性能、技術狀態(tài)、經濟技術指

標等情況的資料，并向被評估單位了解委估資產的有關情

況；

3.配合被評估單位進行資產清查、協(xié)助被評估單位進行

資產評估申報工作，收集評估所需文件資料。

17

二、場勘察及資料收集分析階段

1.聽取【XX】對涉及評估目的經濟行為的有關介紹；

2.聽取被評估單位有關人員介紹評估對象的歷史及現(xiàn)

狀，了解固定資產技術狀態(tài)等情況；

3.對被評估單位提供的資產清查評估申報明細表進行

審核、鑒別，并與被評估單位有關財務記錄數(shù)據(jù)進行核對，

對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同被評估單位做出調整；

4.根據(jù)資產清查評估申報明細表，按評估準則的要求，

對資產進行了全面清查核實；

5.查閱收集委估資產的產權證明文件；

6.根據(jù)評估對象的實際狀況和特點，確定評估對象的具

體評估方法；

7.對房屋建筑物，了解管理制度和維護、改建、擴建情

況，收集相關資料；對機器設備，查閱相關技術資料；對通

用設備，主要通過市場調研和查詢有關資料，收集價格資料；

8.對被評估單位提供的權屬資料進行查驗；

9.對評估范圍內的資產，在清查核實的基礎上做出初步

評估測算。

三、評定匯總階段

評估人員對從勘查現(xiàn)場收集的資料，進行必要而可能的

調查和驗證，選定評估方法和計算公式，進行評定估算。

四、提交報告階段

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在上述工作基礎上，在核實確認各具體資產評估結果準

確合理，評估對象沒有重復和遺漏的基礎上，進行資產評估

數(shù)據(jù)的匯總，并根據(jù)匯總分析情況對總體資產評估結果進行

調整、修改和完善，確定評估結論，編制資產評估明細表、

起草資產評估報告書，與【XX】就評估結果交換意見，在

全面考慮有關意見后，按評估機構內部審查制度和程序對報

告進行校正、修改，最后出具正式資產評估報告書。

第六節(jié)評估假設

本項目系在一般假設和特殊假設下完成的。

一、一般假設

1.所有申報評估的資產的產權均是正常的，因而能夠進

行合法的自由交易，即【XX】合法擁有其所申報資產的完

整產權，而無任何限制或影響交易的他項權利之設臵或其他

瑕疵；我們已經對【XX】所申報評估的資產的產權給予了

必要的關注并在評估報告中進行了相應的披露，這些有關資

產產權或法律權屬之表述既不能理解為是關于該等資產之

法律意見，也不能理解為是對本評估基準的任何保證，即使

在評估報告中已經披露了該等資產或其中部分資產的產權

已設臵了他項權利或存在其他瑕疵，除我們已就其對評估結

論的具體影響程度做出特別說明外，我們均未考慮