《哈佛分析框架下綠地集團(tuán)財務(wù)分析案例報告》16000字

PAGE12哈佛分析框架下綠地集團(tuán)財務(wù)分析案例報告摘要隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已逐步發(fā)展成為我國社會和其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐產(chǎn)業(yè)，然而，目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨很多新的挑戰(zhàn)，比如：國家對房地產(chǎn)行業(yè)施加了許多政策上的限制，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率降低等等。本文選取房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中一個國內(nèi)極具代表性的綠地集團(tuán)作為理論研究的對象，該企業(yè)已基本形成了“以房地產(chǎn)、大基建為主業(yè)，消費、金融、健康、科創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的多元經(jīng)營格局，未來將打造了一個協(xié)同驅(qū)動發(fā)展的“生態(tài)圈”經(jīng)營商業(yè)模式。本文將研究集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展的多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，選取2015-2019年綠地集團(tuán)的財務(wù)數(shù)據(jù)，在哈佛分析框架的基礎(chǔ)上，進(jìn)行全面的研究分析，找出企業(yè)在經(jīng)營、財務(wù)中遇到的問題并提出具體的解決措施,幫助企業(yè)實現(xiàn)長期目標(biāo),同時以期為房地產(chǎn)行業(yè)其他企業(yè)提供參考。關(guān)鍵詞：哈佛框架；房地產(chǎn)行業(yè)；綠地集團(tuán)；財務(wù)分析目錄摘要 IAbstract II目錄 11緒論 21.1研究背景及意義 21.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 …..21.3研究思路及方法 42相關(guān)概念及理論基礎(chǔ) 62.1財務(wù)分析理論 62.2哈佛分析框架 62.2.1戰(zhàn)略分析 62.2.2會計分析 62.2.3財務(wù)分析 72.2.4前景分析 73綠地集團(tuán)公司概況 83.1公司簡介 83.2公司發(fā)展歷程 83.3綠地集團(tuán)財務(wù)現(xiàn)狀 94哈佛分析框架下的綠地集團(tuán)財務(wù)分析 104.1綠地集團(tuán)戰(zhàn)略分析 104.2綠地集團(tuán)會計分析 114.3綠地集團(tuán)財務(wù)分析 134.4綠地集團(tuán)前景分析 245結(jié)論及未來發(fā)展 275.1分析結(jié)論 275.2未來發(fā)展建議 29參考文獻(xiàn) 321緒論1.1研究背景及意義1.1.1研究背景現(xiàn)如今,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展并成為了國民經(jīng)濟(jì)的一種重要載體。根據(jù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2014-2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資總量規(guī)模不斷擴(kuò)大，2020年中國房地產(chǎn)項目開發(fā)和建設(shè)投資總量規(guī)模為141443億元。2007年國土資源部采取措施限制開發(fā)商用地，加快土地開發(fā)[1]。2016年政府推出“限購限價、限售限貸”的政策。2018年，因城施策、房住不炒的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的主要基調(diào)保持不變。因此,及時找到企業(yè)在管理和運營的過程中出現(xiàn)的一些問題并及時予以解決,是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵[2]。哈佛分析框架將其財務(wù)分析擴(kuò)展到與公司經(jīng)營密切相關(guān)的其他行業(yè)、宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境，并且從戰(zhàn)略層面對企業(yè)進(jìn)行評價。本文選取了房地產(chǎn)公司企業(yè)——綠地集團(tuán)作為研究對象,運用了哈佛分析框架，全方位透析其財務(wù)架構(gòu)中存在的問題并提出相關(guān)的建議，為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)其他企業(yè)的持續(xù)性健康發(fā)展提供參考。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀通過查閱相關(guān)文獻(xiàn)資料了解到目前國內(nèi)學(xué)者在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析以及哈佛分析框架方面所作的研究比較多,有些學(xué)者在研究這方面課題時也提出過一些有建設(shè)性的思路。1.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀劉思元(2020)認(rèn)為由于單純的財務(wù)數(shù)據(jù)帶有信息滯后、反映情況不全面的缺點會降低結(jié)果可信度,引入哈佛框架能夠找出深層次原因給與優(yōu)化措施的方案設(shè)計,提升企業(yè)的整體運營管理層次與綜合實力水平[1]。李靜怡(2020)認(rèn)為哈佛分析框架能夠利用定性與定量相結(jié)合，因此更多元化[2]。劉思雨（2019）認(rèn)為，企業(yè)財務(wù)分析主要的目標(biāo)就是以一個公司的財務(wù)報表和其他的數(shù)據(jù)作為評估的依據(jù),來準(zhǔn)確衡量一個企業(yè)的整體經(jīng)營管理業(yè)績和其他的財務(wù)狀況,預(yù)測未來的市場發(fā)展,為財務(wù)報表的使用者提供正確的決策依據(jù)提供重要依據(jù)[3]。張元陽(2020)認(rèn)為，哈佛分析框架從企業(yè)戰(zhàn)略的角度分析企業(yè)當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r、階段發(fā)展?fàn)顟B(tài)、發(fā)展中面臨的機(jī)會、威脅以及難題。同時,總結(jié)企業(yè)整體發(fā)展水平,為企業(yè)未來發(fā)展提出意見和建議[4]。顧太芹(2019)認(rèn)為評價保利地產(chǎn)2013—2017年年報,采用哈佛分析框架，發(fā)現(xiàn)其存在的問題會更方便,有利于企業(yè)可持續(xù)發(fā)展[5]。蘭洪華(2019)認(rèn)為與傳統(tǒng)的財務(wù)報表分析相比,哈佛分析框架系統(tǒng)地介紹了財務(wù)報表分析的完整邏輯框架,并有機(jī)結(jié)合戰(zhàn)略分析、財務(wù)分析、定性與定量分析,企業(yè)的財務(wù)分析方向要把握,企業(yè)的未來決策要支持。同時,對構(gòu)建財務(wù)數(shù)據(jù)的分析以及非財務(wù)信息的有效財務(wù)評價體系要特別注重[6]。劉凌(2020)認(rèn)為通過對各項財務(wù)指標(biāo)的綜合分析能夠揭示企業(yè)在某段時期經(jīng)營活動中的整體財務(wù)情況和經(jīng)營結(jié)果,為進(jìn)一步提高其財務(wù)管理水平和對企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的優(yōu)化決策工作提供依據(jù)[7]。李剛(2018)認(rèn)為財務(wù)分析對于提高企業(yè)經(jīng)營管理水平具有不可或缺的作用，是對企業(yè)財務(wù)會計報表中有關(guān)數(shù)據(jù)的收集整理[8]。薛一美(2021)認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化財務(wù)分析與風(fēng)險預(yù)警，通過建立相關(guān)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制、培訓(xùn)財務(wù)人員等方式提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范的能力，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以健康發(fā)展[9]。嚴(yán)志華（2019)認(rèn)為許多問題會在房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流量管理中出現(xiàn)，資金回籠要加速,回款周期要縮短；轉(zhuǎn)變營銷策略，減少存貨積壓；拓寬融資渠道，降低財務(wù)杠桿；加強(qiáng)戰(zhàn)略性現(xiàn)金流量管理等措施來進(jìn)一步提升企業(yè)競爭能力[10]。

1.2.2國外研究現(xiàn)狀Martin

Fridson和Fernando

Alvarez

(2010)提出財務(wù)分析應(yīng)該與企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境相結(jié)合來防止外部因素的不確定性[11]。美國的K.G.PalepuP.M.Healy和V.L.Bermard

(2013)

提出哈佛分析從企業(yè)戰(zhàn)略角度考慮出發(fā),注重未來的發(fā)展,財務(wù)分析的框架由四個主要的部分共同組成,分析了一個企業(yè)的經(jīng)營管理業(yè)績與其財務(wù)情況,判斷當(dāng)前的經(jīng)營管理業(yè)績與發(fā)展是否能夠可持續(xù),并且為其指明了發(fā)展的方向[12]。ReginaAndekina和RakhilaRakhmetova(2013)認(rèn)為,一種動態(tài)的、規(guī)范化模式是財務(wù)數(shù)據(jù)分析工作。通過對動態(tài)、規(guī)范化的模型進(jìn)行了打造,并提出了一種可以預(yù)測企業(yè)未來發(fā)展的具體手段。同時,市場經(jīng)濟(jì)的決策與戰(zhàn)略之間的相互作用要格外重視[13]。GoranKaranovic,SinisaBogdan,SuzanaBaresa(2010)等人認(rèn)為在一個分析者進(jìn)行財務(wù)數(shù)據(jù)的分析時,如果沒有對市場環(huán)境進(jìn)行分析,可能會造成公司分析不準(zhǔn)確。公司所在的行業(yè)的變化對企業(yè)自身發(fā)展有著較大的影響,因此應(yīng)該加入市場分析,使得公司的財務(wù)分析更為準(zhǔn)確[14]。Erich.A.Helfert(2010)認(rèn)為財務(wù)報表分析方法需要與財務(wù)業(yè)績、資本流動分析相結(jié)合，建立財務(wù)經(jīng)營狀況和企業(yè)增長能力的動態(tài)模型[15]。1.3研究思路及方法1.3.1研究思路及研究內(nèi)容本篇研究論文將以綠地集團(tuán)為主要代表案例,運用哈佛分析法,從其財務(wù)戰(zhàn)略、會計、財務(wù)和未來發(fā)展前景四個不同維度,對綠地集團(tuán)2015-2019年的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行一次深入分析研究和綜合分析。最后總結(jié)問題并提出建議。本文包括六部分：第一章，緒論。描述了綠地集團(tuán)的研究的背景及意義、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀和研究思路及方法。第二章，介紹了財務(wù)分析的基礎(chǔ)和理論,并提出了哈佛財務(wù)分析框架的概念。第三章，主要是對本文的分析對象——綠地集團(tuán)進(jìn)行簡單介紹。第四章，對綠地集團(tuán)公司進(jìn)行了財務(wù)分析時運用哈佛分析的框架第五章，根據(jù)對前文進(jìn)行了系統(tǒng)的研究和分析后得出了結(jié)論，并提出了一些相關(guān)的建議。1.3.2研究方法(1)文獻(xiàn)研究法：對國內(nèi)外一些關(guān)于哈佛財務(wù)分析框架的財務(wù)管理相關(guān)文獻(xiàn)資料進(jìn)行了系統(tǒng)性的閱讀和總結(jié)整理,為了更加細(xì)致、全面地認(rèn)真學(xué)習(xí)和總結(jié)哈佛財務(wù)管理相關(guān)文章的研究思路和方法,深入而系統(tǒng)地探究了哈佛財務(wù)管理相關(guān)的知識,為本文的研究進(jìn)程展開和分析打下了堅實的理論依據(jù)。

(2)比較分析法：通過比較分析法，發(fā)現(xiàn)了綠地集團(tuán)與同一個行業(yè)其他公司的不同之處，其在管理中存在的一些問題并向經(jīng)營者提出了建議。

(3)案例分析法：本文從企業(yè)的實際經(jīng)營狀態(tài)角度出發(fā)，結(jié)合其自身所處的內(nèi)外部環(huán)境條件、會計政策及其相關(guān)的財務(wù)數(shù)據(jù)等資料，進(jìn)行了深入的分析和總結(jié)，并在綠地集團(tuán)的戰(zhàn)略、會計、財務(wù)、前景四個維度中，提出了綠地集團(tuán)未來發(fā)展趨勢和有效針對性的建議和參考。1.3.3研究框架圖1研究技術(shù)路線圖2相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)本章將詳細(xì)闡述財務(wù)理論和哈佛分析框架，為綠地集團(tuán)未來的研究和分析打下堅實的基礎(chǔ)。2.1財務(wù)分析理論2.1.1財務(wù)分析概念企業(yè)財務(wù)分析主要是以企業(yè)會計核算及其他報表數(shù)據(jù)及其他有關(guān)資料為基礎(chǔ),對企業(yè)過去現(xiàn)在的生產(chǎn)經(jīng)營活動情況進(jìn)行了分析和判斷的一種經(jīng)濟(jì)學(xué)活動,為企業(yè)財務(wù)報表的使用者在實際做出了相關(guān)的決策而提供可靠依據(jù)。2.1.2財務(wù)分析方法

常用的財務(wù)分析方法如下:

（1）比率分析法。通過計算兩個相互影響或者密切關(guān)聯(lián)的因素之間的比例,通過其中的關(guān)系來確定和評價一個單位的經(jīng)營情況和其財務(wù)狀態(tài)的一種科學(xué)分析方法[14]。（2）趨勢分析法。是將兩期或者連續(xù)數(shù)期的相同財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行綜合性地比較分析，研究其財務(wù)情況、管理成果的變動趨勢。

（3）比較分析法。是對各個不同的企業(yè)之間具有關(guān)聯(lián)性的數(shù)據(jù)信息資料，展開一種橫向或縱向之間的數(shù)量對比分析，進(jìn)而綜合計算獲取得出各情況結(jié)果的會計分析方法。2.2哈佛分析框架哈佛分析框架(Harvard

Analytical

Framework)最早研究是起源于美國，從對企業(yè)內(nèi)部管理和經(jīng)營戰(zhàn)略的理論角度，深入地研究和分析了企業(yè)內(nèi)部整體管理和財務(wù)運行情況、外部環(huán)境中內(nèi)在可能存在的機(jī)遇和重大威脅、內(nèi)部管理環(huán)境外在條件的優(yōu)劣勢和缺陷，在對其進(jìn)行評估和預(yù)測時進(jìn)行更加科學(xué)化的預(yù)測方法上，給予了企業(yè)未來管理經(jīng)營發(fā)展指明了正確的方向。2.2.1戰(zhàn)略分析企業(yè)的戰(zhàn)略性就是從一個整體上決定了一個企業(yè)未來發(fā)展的前景、方向及其目標(biāo)的真正實現(xiàn)，是對傳統(tǒng)企業(yè)財務(wù)分析的一種補(bǔ)充，戰(zhàn)略性的分析是哈佛分析理論框架的獨特之處。2.2.2會計分析企業(yè)財務(wù)報表分析結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠度主要是因為已經(jīng)公開披露的各種長期財務(wù)年報數(shù)據(jù)資料的信息的真實性和其可靠度。因此,企業(yè)財務(wù)報表進(jìn)行分析重要的一個組成部分是會計分析工作。2.2.3財務(wù)分析當(dāng)我們在分析一個財務(wù)數(shù)據(jù)的不同和異常之間發(fā)生變動時,可以直接將其作為一個會計分析的理論依據(jù)，而且需要對其中一些特定的理論依據(jù)和信息加以綜合分析。2.2.4前景分析根據(jù)公司戰(zhàn)略定位、行業(yè)環(huán)境以及企業(yè)財務(wù)能力的結(jié)果來進(jìn)行前景分析。在分析一個企業(yè)的發(fā)展前景時，就應(yīng)注意確保公司能夠有效充分利用其自身的技術(shù)資源優(yōu)勢和核心競爭力。3綠地集團(tuán)公司概況3.1公司簡介綠地集團(tuán)全稱“綠地控股集團(tuán)有限公司”，是中國第一家長期專注于中國乃至世界各地范圍內(nèi)生產(chǎn)和運作的綜合型中國企業(yè)集團(tuán),成立于1992年7月18日,總部設(shè)立于中國上海,成立29年至今,綠地已在全球范圍內(nèi)形成了"以房地產(chǎn)、基建為主業(yè),消費、金融、健康、科創(chuàng)等各類新興產(chǎn)業(yè)"的多元產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營發(fā)展格局,實施了一個面向資本化、公眾性、國際化的協(xié)同發(fā)展和經(jīng)營戰(zhàn)略,旗下的多元化企業(yè)及其項目已經(jīng)覆蓋了全球六個五大洲三十多個發(fā)達(dá)國家和地區(qū)。綠地正在不斷努力促進(jìn)企業(yè)的自主創(chuàng)新和優(yōu)化轉(zhuǎn)型,致力于打造成為一家以主業(yè)發(fā)展突出、多樣化發(fā)展、全球性運作、產(chǎn)融相結(jié)合,并在房地產(chǎn)、金融、基建等多個行業(yè)領(lǐng)域形成了具有競爭優(yōu)勢的中小微跨國企業(yè)。3.2公司發(fā)展歷程1997-2001年，這個這段短的時間正好也就是我們處于當(dāng)年上海綠地集團(tuán)已經(jīng)取得較大的業(yè)績迅猛發(fā)展以及它已經(jīng)逐漸發(fā)展壯大已經(jīng)成為整個中國上海市地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的一個龍頭企業(yè)之間。房地產(chǎn)的市場銷售營業(yè)規(guī)模和市場銷量,一直長期保持著走在上海市的行業(yè)前列。2001年至今，2001年以來，綠地實業(yè)集團(tuán)公司已經(jīng)開始大膽地中國走向世界,大力支持推動貫徹我國的“綠地+智慧城市”發(fā)展戰(zhàn)略，入轉(zhuǎn)化到可持續(xù)快速健康持續(xù)發(fā)展的新歷史階段。綠地集團(tuán)正在逐步發(fā)展壯大項目到已經(jīng)成為國內(nèi)一家國際領(lǐng)先型房地產(chǎn)開發(fā)公司。通過實現(xiàn)國有房地產(chǎn)業(yè)資本市場經(jīng)營與其他國有資本和其他市場經(jīng)營的有機(jī)平衡并舉和深度融合協(xié)調(diào)發(fā)展，形成“房地產(chǎn)主業(yè)突出,能源、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展”的一個相對整體化的產(chǎn)業(yè)布局。另外，綠地集團(tuán)也已經(jīng)制定了中期的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策劃，力求能夠迅速躋身一個世界500強(qiáng)企業(yè)之列。在企業(yè)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得快速健康成長的現(xiàn)實同時，綠地集團(tuán)將還是會繼續(xù)秉承"營造美好生活"的民營企業(yè)精神和中國民營企業(yè)的宗旨和“和諧綠地、共建共享”的民營企業(yè)社會主義責(zé)任觀，認(rèn)真貫徹履行企業(yè)社會主體責(zé)任。3.3綠地集團(tuán)財務(wù)現(xiàn)狀項目20152016201720182019總資產(chǎn)600436.07733137.96848532.811036545.461145706.53負(fù)債528603.13655661.83755080.98927619.601014314.23所有者權(quán)益71832.9477476.1293451.83108925.85131392.30營業(yè)收入207256.59247160.22290174.15348426.46427822.71營業(yè)成本176673.06209806.60248551.09294933.52361662.15利潤總額10575.2814440.3519261.4124269.3830592.65資產(chǎn)負(fù)債率88.04%89.43%88.99%89.49%88.53%總資產(chǎn)報酬率2.342.432.782.873.21數(shù)據(jù)來源：綠地集團(tuán)2015-2019年年報數(shù)據(jù)由上表綠地集團(tuán)2015-2019年的財務(wù)相關(guān)資料中可以清楚地看出，企業(yè)近五年的總資產(chǎn)一直保持穩(wěn)定的增長，從6004上升到11457億，2019年的總資產(chǎn)比2015年增長了近一倍多。與此同時，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債也正在大幅度增加,從2015年的5286上升到2019年的10143億。由于該類型企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率每年快速增加,超過了資產(chǎn)的總額和增長速度，導(dǎo)致其資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下，甚至在2018年超過了89%接近90%，2020年top500房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率平均值大約為78.77%,綠地的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)遠(yuǎn)超了同行業(yè)的平均值。這種情況可以說明是綠地集團(tuán)公司為了進(jìn)一步拓展其經(jīng)營規(guī)模和融資范圍而采用了大量的債務(wù)和融資手段，這種情況將會大大降低企業(yè)盈利和償債的能力，說明了企業(yè)已經(jīng)存在著一定程度的財務(wù)和風(fēng)險。在經(jīng)營成果方面,綠地集團(tuán)在2015年就已達(dá)到了2073億的營業(yè)收入，2019年這一數(shù)據(jù)增長到4278億，2019年的營業(yè)收入比2015年增長了近一倍多。值得注意的一點是，營業(yè)成本高對公司的利潤有很大的影響，從2015年的1767增加到2019年的3617億，所以，導(dǎo)致總資產(chǎn)報酬率也并不高。通過近五年來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們就可以清楚地發(fā)現(xiàn),綠地集團(tuán)公司的總資產(chǎn)報酬率一直都比較低,2019年房地產(chǎn)行業(yè)總資產(chǎn)報酬率平均為5.57%，在房地產(chǎn)領(lǐng)域和行業(yè)內(nèi)都處于屬于較低水平。4哈佛分析框架下的綠地集團(tuán)財務(wù)分析通過對綠地集團(tuán)基本情況的調(diào)查分析,對其主營業(yè)務(wù)也有了一定的認(rèn)識和了解,下面開始在哈佛分析的框架下進(jìn)行財務(wù)分析。4.1戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略分析是整個哈佛分析框架的一個開始，戰(zhàn)略分析作為本章節(jié)的基礎(chǔ)和鋪墊，有利于推動以下三個步驟的分析提升至一個戰(zhàn)略的層次。4.1.1房地產(chǎn)行業(yè)分析房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品行業(yè)在當(dāng)時的世界和我國已經(jīng)是具有很強(qiáng)的互聯(lián)系和相互關(guān)聯(lián)性,房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品行業(yè)直接地影響和帶動了當(dāng)?shù)氐膰型恋睾徒ú氖袌龅姆睒s與發(fā)展,鋼筋水泥等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也隨之進(jìn)一步地發(fā)展崛起與升溫,室內(nèi)裝飾和設(shè)計相關(guān)產(chǎn)品行業(yè)也進(jìn)一步地感受到人們的廣泛關(guān)注。在近兩年，中美之間又一次發(fā)生貿(mào)易摩擦，再加上中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然面臨著快速轉(zhuǎn)型的窘迫局勢，下降和放緩的是中國經(jīng)濟(jì)的增速，價格居高不下的是商品房。目前，房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性支撐產(chǎn)業(yè)，對中國經(jīng)濟(jì)增長與社會主義現(xiàn)代化進(jìn)程有很大影響，以及人民的生活都有著至關(guān)重要的影響，也是我國社會和經(jīng)濟(jì)是否健康快速發(fā)展的重要關(guān)鍵性因素。4.1.2綠地集團(tuán)戰(zhàn)略分析1.綠地集團(tuán)SWOT分析在房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境中，綠地集團(tuán)有著自己的優(yōu)劣勢，機(jī)遇與風(fēng)險。（一）優(yōu)勢分析1、良好的政府資源。綠地集團(tuán)起先是一家由上海國資委投資控制的國企，2015年企業(yè)進(jìn)行了“混合所有制改革"并且整體上市，相當(dāng)于擁有很好的政府資源，這不僅對于拿地有優(yōu)勢，對于后續(xù)經(jīng)營也是有優(yōu)勢的

2、多元化發(fā)展，分散風(fēng)險，其多元化產(chǎn)業(yè)在整個企業(yè)的占比接近50%。

(二)劣勢分析

1、缺少國際視野人才。在綠地集團(tuán)海外的發(fā)展中，外派的人員無法適應(yīng)國外的法律與文化，專業(yè)能力不太高，不能適應(yīng)海外發(fā)展的需求。2、多元化領(lǐng)域毛利率低下。多元化經(jīng)營使綠地集團(tuán)的毛利率一直在14%-15%區(qū)間，低于房地產(chǎn)行業(yè)的20%-25%的平均毛利率。3、資產(chǎn)負(fù)債率過高、資金緊張。從2016年到2020年，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為89.43%、88.99%、89.49%、88.53%及88.62%。一般房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率都在70%以上，但國企超過80%就代表可能存在一定程度的財務(wù)風(fēng)險。(三)機(jī)會分析1、人口居住向城鎮(zhèn)化發(fā)展。當(dāng)前，我國的城鎮(zhèn)化比例接近50%，發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率為70%-80%，我國已出臺《全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》綱領(lǐng)性文件，用以促進(jìn)我國的城鎮(zhèn)化，這種大規(guī)模的城鎮(zhèn)化趨勢將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造可持續(xù)的商機(jī)。

2、基建項目出現(xiàn)歷史性機(jī)遇。在2020年，中國政府報告首次明確提出將進(jìn)一步堅持繼續(xù)執(zhí)行積極的平穩(wěn)宏觀貨幣財政政策與穩(wěn)健的宏觀貨幣政策。把促進(jìn)基礎(chǔ)配套設(shè)施服務(wù)領(lǐng)域發(fā)展當(dāng)作“短板”，加大“補(bǔ)短板”的工作力度這也是必然趨勢。國家財政投融資進(jìn)行基本建設(shè)，綠地集團(tuán)的“大基建產(chǎn)業(yè)正好遇到了這個歷史性的機(jī)遇。

(四)威脅分析

1、宏觀環(huán)境不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。近年來，由于我國GDP的增長速度明顯放緩和經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，消費增速減慢。國家對房地產(chǎn)行業(yè)施加了許多政策上的限制，比如開發(fā)貸規(guī)模的控制、地產(chǎn)信托規(guī)模的控制等，同時對消費者的購房條件也施加了限購、限貸等多重限制。

2、房地產(chǎn)行業(yè)利潤率降低。自2017年國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行政策調(diào)控后，土地拍賣政策變得非常嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地的成本與難度增加。各種政策限制將使房地產(chǎn)行業(yè)成本增大、競爭加劇且競爭難度加大，將使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率將逐漸減低。4.2會計分析4.2.1綠地集團(tuán)存貨會計政策與會計估計分析綠地集團(tuán)公司所采用的存貨計價模式是實際成本法,選擇時的存貨核算制度為永續(xù)盤存。存貨會計政策和存貨會計風(fēng)險估算的科學(xué)合理性，將會直接影響整個房地產(chǎn)企業(yè)的正常財務(wù)狀態(tài)和其經(jīng)營成效。近五年，綠地集團(tuán)存貨計價方式和存貨核算體系均沒有發(fā)生什么改變，這也為綠地集團(tuán)的會計信息質(zhì)量提供了可靠堅實的保障。為正確判斷其會計政策與會計估計是否合理提供依據(jù)，本文將會對綠地集團(tuán)的存貨進(jìn)行研究分析。綠地集團(tuán)與存貨相關(guān)的數(shù)據(jù)與指標(biāo)如下表所示：表4-2綠地集團(tuán)2015-2019年存貨與存貨跌價準(zhǔn)備項目20152016201720182019營業(yè)收入（萬元）20,725,6592471602229,017,41534,842,64642,782,271總資產(chǎn)（萬元）60,043,6077331379684853281103,654,546114,570,653存貨（萬元）39,706,112484532885146827159,549,67766,991,224存貨比率（%）66.1366.0960.6657.4558.47存貨跌價準(zhǔn)備（萬元）169,898147338197,900224,200233,100計提比率（%）0.430.300.380.370.34數(shù)據(jù)來源：綠地集團(tuán)2015-2019年年報數(shù)據(jù)從表4-2中可以看出，綠地集團(tuán)在2015-2019年的存貨比率呈逐年下降趨勢由2015年的66.13%下降到了2019年的58.47%，存貨跌價準(zhǔn)備由169898萬元上升到233100萬元，存貨計提比率總體上也呈降低趨勢。表4-32019年四家房地產(chǎn)企業(yè)的存貨對比表項目綠地集團(tuán)保利地產(chǎn)萬科金地集團(tuán)存貨（萬元）66,991,22458,400,14489,701,90413,978,267總資產(chǎn)（萬元）114,570,653103,320,872172,992,94533,481,597流動資產(chǎn)（萬元）101,321,30193,692,197143,898,93527,082,322存貨/總資產(chǎn)（%）58.4756.5251.8541.75存貨資產(chǎn)比率（%）66.1262.3362.3451.61存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.570.290.280.30數(shù)據(jù)來源：綠地集團(tuán)2015-2019年年報數(shù)據(jù)將綠地集團(tuán)的存貨政策與保利地產(chǎn)、萬科以及金地集團(tuán)展開對比可知，四家房地產(chǎn)企業(yè)的存貨政策基本相同，都采用實際成本法的的存貨計價方式。根據(jù)上表2019年財務(wù)數(shù)據(jù)能夠發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)、萬科、金地的存貨占總資產(chǎn)的比例分別為56.52%、51.85、47.75%，綠地集團(tuán)的存貨占總資產(chǎn)的比重約為58.47%，相對較高，然而其總資產(chǎn)規(guī)模為114,570,653萬元僅次于萬科，遠(yuǎn)高于其他競爭對手的總資產(chǎn)規(guī)模。4.2.2應(yīng)收賬款的會計政策與會計估計分析綠地集團(tuán)所采用的是根據(jù)賬齡分段計算的賬齡分析法，這種方法較為合理，其計算結(jié)果較為精準(zhǔn)可靠，值得參考借鑒。表4-4綠地集團(tuán)壞賬準(zhǔn)備及相關(guān)指標(biāo)項目20152016201720182019壞賬準(zhǔn)備（萬元）76334148293218671267169643567應(yīng)收賬款（萬元)13326512555075392589861410478992853計提比例（%）5.735.805.574.357.16營業(yè)收入（萬元）2072565924716022290174153484264642782271壞賬準(zhǔn)備占比（%）0.370.600.750.771.50數(shù)據(jù)來源：綠地集團(tuán)2015-2019年年報數(shù)據(jù)從表4-4可以看出，應(yīng)收賬款整體呈現(xiàn)逐年攀升的趨勢，從2015年的1332651萬元上升到2019年的8992853萬元。應(yīng)收賬款計提比例也在逐年上升，從2015年的5.73上升到2019年的7.16，2015-2018年的計提比例維持在5%左右，然而到2019年壞賬準(zhǔn)備達(dá)到7%左右。近年來，綠地集團(tuán)對壞賬準(zhǔn)備的管控措施有所欠缺。從上表也能夠看出，集團(tuán)壞賬準(zhǔn)備占比呈逐年上升的趨勢，從2015年的0.37%一躍攀升到2019年的1.5%。4.3綠地集團(tuán)財務(wù)分析財務(wù)數(shù)據(jù)分析被廣泛認(rèn)為已經(jīng)是哈佛分析框架中最重要的一個核心。本章主要內(nèi)容是通過對綠地集團(tuán)的資產(chǎn)償債能力模型分析、盈利能力模型分析、營運能力模型分析、發(fā)展能力模型分析、現(xiàn)金流量展開財務(wù)分析。在橫向分析方面選取了同行業(yè)競爭企業(yè)萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)，縱向分析則選取綠地集團(tuán)2015-2019年的財務(wù)報表數(shù)據(jù)，對綠地集團(tuán)進(jìn)行全面系統(tǒng)的財務(wù)分析。4.3.1償債能力分析對于償債能力的分析就是針對一個公司使用自身資產(chǎn)進(jìn)行償還其他長期負(fù)債和短期負(fù)債情況進(jìn)行分析。一個企業(yè)到底具備了自己是否有無支付現(xiàn)金的能力以及自己償還債務(wù)的意識。是其能否在市場中獲得穩(wěn)定的成功和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。企業(yè)的短期償債能力一般都是通過流動比率、速動比率等方式來對其進(jìn)行反映,然而長期償債的能力則需要通過資產(chǎn)負(fù)債率等方式來進(jìn)行衡量。以下是綠地集團(tuán)2015-2019年償債能力分析的指標(biāo):表4-5綠地集團(tuán)2015-2019年償債能力相關(guān)財務(wù)指標(biāo)財務(wù)指標(biāo)20152016201720182019流動比率（%）1.541.451.321.241.22速動比率（%）0.410.400.430.440.41資產(chǎn)負(fù)債率(%)88.0489.4388.9989.4988.53數(shù)據(jù)來源：綠地集團(tuán)2015-2019年年報數(shù)據(jù)流動比率表4-6綠地集團(tuán)、萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)2015-2019年的流動比率流動比率20152016201720182019綠地集團(tuán)1.541.451.321.241.22萬科地產(chǎn)1.3051.13保利地產(chǎn)1.731.731.781.721.56金地集團(tuán)1.801.821.631.621.44數(shù)據(jù)來源：綠地集團(tuán)2015-2019年年報數(shù)據(jù)圖4-1綠地集團(tuán)、萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)流動比率的變化對比圖從表4-6和圖4-1可以清楚地看出，綠地集團(tuán)在資產(chǎn)中流動性的比率是呈逐年減少的趨勢，從2015年的1.54%下降到2019年的1.22%，降低了0.32個百分比，萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)分別降低了0.17、0.17、0.36個百分比?？傊?，企業(yè)的流動比率處于其他相較企業(yè)的中下水平。（2）速動比率表4-7綠地集團(tuán)、萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)2015-2019速動比率速動比率20152016201720182019綠地集團(tuán)0.410.400.530.440.41萬科地產(chǎn)0.330.310.500.490.43保利地產(chǎn)0.530.530.570.660.59金地集團(tuán)0.610.770.820.820.70數(shù)據(jù)來源：綠地集團(tuán)2015-2019年年報數(shù)據(jù)圖4-2綠地集團(tuán)、萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)速動比率的變化對比圖由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地建設(shè)項目的運營周期相對較長，且許多好的樓盤不太有可能在很短的時間內(nèi)賣出，所以，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的占總資產(chǎn)的比例是相當(dāng)高的，并且這些地產(chǎn)企業(yè)的存貨不同于其他的企業(yè)資產(chǎn)。因此，消除了存貨對企業(yè)流動資產(chǎn)的直接影響，能夠更清楚地深刻認(rèn)識和準(zhǔn)確看清一個大型企業(yè)的短期資產(chǎn)償債負(fù)擔(dān)能力。從表4-7和圖4-2可以清楚地看出，綠地集團(tuán)的速動比率比較低，且低于相較企業(yè)的平均值，速動比率在近五年平均為0.44，2015年和2019年都為0.41，在2017年有微小提升，增長到0.53%。（3）資產(chǎn)負(fù)債率表4-8綠地集團(tuán)、萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)2015-2019資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率20152016201720182019綠地集團(tuán)（%）88.0489.4388.9989.4988.53萬科地產(chǎn)（%）77.7080.5483.9884.5984.36保利地產(chǎn)（%）75.9574.7677.2877.9777.79金地集團(tuán)（%）65.8365.4372.1376.1275.40圖4-3綠地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率2015-2019年變動圖圖4-4四家房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率變化對比圖由圖4-3可知，在2015-2019年綠地集團(tuán)始終保持著較高的資產(chǎn)負(fù)債率，從2015年的88.04%上升到88.53%，近五年的平均值為88.89%，甚至在2016和2018年接近90%，這說明長期償債能力在近些年并沒有得到顯著的改善，整體水平均高于同比企業(yè)，表明其長期償債能力相對較弱。4.3.2盈利能力分析所謂盈利能力是指泛指一個企業(yè)在市場上獲得一定收益的能力,企業(yè)實現(xiàn)盈利的能力就越強(qiáng),則它帶給大部分股東的投資和收益回報率會變得越高,企業(yè)最為核心的價值也會變得越大。反映某一企業(yè)實現(xiàn)盈利的能力的指標(biāo)主要包括：營利利潤率、資產(chǎn)報酬率、銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率。下表為綠地集團(tuán)2015-2019年盈利能力評價的重點指標(biāo)：表4-9綠地集團(tuán)2015-2019年盈利能力相關(guān)指標(biāo)項目20152016201720182019營業(yè)利潤率（%）4.916.206.807.087.40總資產(chǎn)報酬率（%）2.342.432.782.873.21銷售凈利率（%）3.563.804.684.604.90凈資產(chǎn)收益率（%）12.9712.8114.4516.2318.69數(shù)據(jù)來源：綠地集團(tuán)2015-2019年年報數(shù)據(jù)營業(yè)利潤率圖4-5四家房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤率變化對比圖從圖4-5中我們可以明顯看出，企業(yè)的整體營業(yè)利潤率在2015-2019年穩(wěn)步提高，從2015年的4.91%大幅提高到2019年的7.4%，但相比萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)而言,綠地的整體營業(yè)利潤率還是相對較低?？傎Y產(chǎn)報酬率圖4-6四家房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)報酬率變化對比圖從圖4-6可以看出，綠地集團(tuán)的總資產(chǎn)報酬率從2015的2.34%上升到2019年的3.21%，整體水平雖然仍低于相較企業(yè)的平均水平，但也在不斷提升與完善，整體的趨勢還算較好。銷售凈利率圖4-7四家房地產(chǎn)企業(yè)銷售凈利率變化對比圖從圖4-7可以看出，綠地集團(tuán)的銷售凈利率從2015年的3.56%上升到2019年的4.9%，增加了1.34個百分比，整體水平低于相較企業(yè)的平均值。（4）凈資產(chǎn)收益率圖4-8四家房地產(chǎn)企業(yè)加權(quán)凈資產(chǎn)收益率變化對比圖從圖4-8可以看出，綠地集團(tuán)的加權(quán)凈資產(chǎn)收益率從2015年的14.12%增加到2019年的19.89%，上升了5.77個百分比，雖然在2016年下降到12.81%，但是問題不大，總體上呈現(xiàn)逐年上升趨勢。4.3.3營運能力分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都是企業(yè)的營運能力分析最重要的分析指標(biāo)。下面是綠地集團(tuán)2015-2019年營運能力的分析指標(biāo):表4-9綠地集團(tuán)2015-2019年營運能力相關(guān)指標(biāo)財務(wù)指標(biāo)20152016201720182019存貨周轉(zhuǎn)率0.480480.500.530.57應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率12.9712.718.956.925.65總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.370.370.370.370.39數(shù)據(jù)來源：綠地集團(tuán)2015-2019年年報數(shù)據(jù)存貨周轉(zhuǎn)率圖4-9四家房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率變化對比圖從圖4-9可以明顯看出，綠地集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率從2015年的0.48上升到2019年的0.57，高于其他相較企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率，其存貨周轉(zhuǎn)率在房地產(chǎn)行業(yè)中排于較前位置。存貨資金周轉(zhuǎn)率越高，說明一個企業(yè)的大量存貨資金可以同時進(jìn)行資金變現(xiàn)的使用能力就越強(qiáng)，存貨和變現(xiàn)使用在企業(yè)存貨上的大量資金周轉(zhuǎn)也就越快。結(jié)合目前公司經(jīng)營規(guī)模情況來看，其具有較強(qiáng)存貨變現(xiàn)能力，銷售形勢樂觀。綠地集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)是其核心主導(dǎo)的業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)業(yè)這個行業(yè)的具有一定特殊性，企業(yè)的存貨占比相對較高。（2)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率圖4-10四家房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率變化對比圖從圖4-10可以看出，綠地集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從2015年的12.97下降到2019年的5.65，低于相較企業(yè)，處于房地產(chǎn)行業(yè)中下游水平。由上圖發(fā)現(xiàn)，綠地集團(tuán)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較低，說明其收回較慢。（3）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率圖4-11四家房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化對比圖從圖4-11可以看出，綠地集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2015年的0.37提升到2019年的0.39，位于行業(yè)領(lǐng)先水平。綠地集團(tuán)自2015年借殼上市以來，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降得到抑制，一直維持在0.37左右。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，說明資產(chǎn)變現(xiàn)能力越好，投資效益越好。4.3.4發(fā)展能力分析發(fā)展能力分析是通過2015-2019年的財務(wù)數(shù)據(jù)來分析衡量企業(yè)當(dāng)前和未來的可持續(xù)發(fā)展能力。對公司發(fā)展能力的分析主要包含總資產(chǎn)增長率、主營業(yè)務(wù)收入增長率以及凈利潤增長率等。下表是綠地集團(tuán)2015-2019年成長能力指標(biāo)：表4-9綠地集團(tuán)2015-2019年成長能力相關(guān)指標(biāo)單位：百萬元財務(wù)指標(biāo)20152016201720182019總資產(chǎn)600436.07733137.95848532.811036545.451145706.52總資產(chǎn)增長率17.97%22.10%15.74%22.16%10.53%營業(yè)收入207256.59247160.21290174.15348426.45427822.70營業(yè)收入增長率-20.80%19.25%17.40%20.07%22.79%凈利潤7384.779397.3613572.1216023.3020950.10凈利潤增長率36.74%27.25%44.42%18.06%30.75%數(shù)據(jù)來源：綠地集團(tuán)2015-2019年年報數(shù)據(jù)總資產(chǎn)增長率圖4-12四家房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)增長率變化對比圖從圖4-12可以看出，綠地集團(tuán)的總資產(chǎn)從2015年的6004億上升到2019年的11457億，增加了5453億，總資產(chǎn)增長率處于相較企業(yè)的中等水平。（2）營業(yè)收入增長率圖4-13四家房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入增長率變化對比圖從圖4-13可以明顯看出，綠地集團(tuán)的全年營業(yè)收入增長率在2015-2019年呈逐年增長趨勢，營業(yè)收入增長率在2015年出現(xiàn)負(fù)增長，從2015年的-20.80%上升到2019年的22.79%，在2015-2016年指標(biāo)劇烈上升，之后又穩(wěn)定增長，維持在19.88%左右。(3)凈利潤增長率 圖4-14四家房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤增長率變化對比圖從圖4-14可以看出，綠地集團(tuán)的凈利潤增長率維持在31%左右，從2015年的36.74%下降到2019年的30.75%，2018年出現(xiàn)小幅度下降，但總體上處于行業(yè)中等水平。4.3.5現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量表主要作用就是一份準(zhǔn)確地反映某個會計階段時期內(nèi)所有資金與現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的資金流入與其他資金的流出情況狀態(tài)的統(tǒng)計報表，便于該類型企業(yè)的使用者及時、準(zhǔn)確地掌握、評估該類型企業(yè)對于所有資金的獲取與現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物，據(jù)以準(zhǔn)確地進(jìn)行數(shù)據(jù)分析與預(yù)測該類型企業(yè)未來的現(xiàn)金流量。下表為綠地集團(tuán)2015-2019年現(xiàn)金流量的相關(guān)數(shù)據(jù)：表4-10綠地集團(tuán)2015-2019年現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)單位：百萬元項目20152016201720182019經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-24239.23-4357.3158862.5542172.4219261.45投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-16701.77-1388.26-14433.36-10774.55-15519.44籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量額49602.9723306.36-36618.95-26900.975033.89數(shù)據(jù)來源：綠地集團(tuán)2015-2019年年報數(shù)據(jù)（1）經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額圖4-15綠地集團(tuán)2015-2019年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額變化圖從圖4-15可以清楚地看出,綠地集團(tuán)在2015年、2016年經(jīng)營業(yè)務(wù)活動中所產(chǎn)生的實際現(xiàn)金流量凈額已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)數(shù)，從2015年的-242億上升到193億元，在2016年之后急劇上升，在2017年達(dá)到頂峰，高達(dá)588億元。（2）投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額圖4-16綠地集團(tuán)2015-2019年投資活動現(xiàn)金流量變化圖從圖4-16可以看出，綠地集團(tuán)在2015年上市后，對聯(lián)營、合營企業(yè)的投資大幅增加。特別是企業(yè)在基建和能源板上投入了大量的資本。所以，由于投資行為所產(chǎn)生的實際現(xiàn)金流量凈額在一定程度上會有很大的波動。（3）籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額圖4-17綠地集團(tuán)2015-2019年籌資活動現(xiàn)金流量變化圖從圖4-17可以看出，自2015年，綠地集團(tuán)的籌資活動現(xiàn)金凈流量開始逐漸降低，由2015年的49602.97萬元下降到-26900.97萬元。4.4綠地集團(tuán)前景分析前文主要都是針對當(dāng)前綠地集團(tuán)的企業(yè)發(fā)展前景戰(zhàn)略、會計以及其企業(yè)財務(wù)經(jīng)營情況等問題進(jìn)行了深入分析，這些都主要是對于綠地企業(yè)過去的長期經(jīng)營管理成果和其長期經(jīng)營管理業(yè)績情況進(jìn)行了深入分析和綜合評價，為深入充分理解當(dāng)前該領(lǐng)域企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)掘該領(lǐng)域企業(yè)的競爭優(yōu)勢，制訂未來企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案奠定理論基礎(chǔ)，下面將針對當(dāng)前綠地集團(tuán)的發(fā)展前景從其發(fā)展戰(zhàn)略會計預(yù)測和企業(yè)財務(wù)上的會計預(yù)測兩個不同角度對其進(jìn)行一些深入分析。4.4.1戰(zhàn)略預(yù)測在未來，預(yù)計綠地集團(tuán)的戰(zhàn)略實施預(yù)計會圍繞以下幾個方面：堅定不移把房地產(chǎn)作為發(fā)展的主業(yè)，提升其核心的競爭能力。2020年中國300城鎮(zhèn)土地出讓市場的成交區(qū)域規(guī)劃建筑總面積達(dá)到28.7億平方米，較2019年同期上漲7%。綠地將以落實黨中央新型現(xiàn)代城鎮(zhèn)化的最新理念作為指導(dǎo),引領(lǐng)新一輪城市規(guī)劃建設(shè)的思路向高度考慮,重點任務(wù)應(yīng)該是緊緊圍繞一、二級核心城市、省會中心城市和周邊溢出區(qū),聚焦著力推動國家戰(zhàn)略性發(fā)展的重點區(qū)域,深耕全面覆蓋的國家核心城市群和中心城市,啟動新一輪的城市規(guī)劃總體布局與國家重大工程。項目工程施工項目的落地。推動多元產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,不斷創(chuàng)新契合國內(nèi)需求和時代機(jī)遇。將充分實現(xiàn)國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)需要作為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要出發(fā)點與一個落腳點,逐步基本形成了一個由國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)雙向大循環(huán)發(fā)展為重要主導(dǎo)、國內(nèi)國際市場經(jīng)濟(jì)雙向大循環(huán)相互配合促進(jìn)與共同推動的新型總體格局。這也正是綠地在新一輪高質(zhì)量發(fā)展中,從全球布局到房地產(chǎn)業(yè)、基建產(chǎn)業(yè)、跨境貿(mào)易、旅游酒店、健康等具體產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯的核心思路,為時代、大局、國家戰(zhàn)略發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和居民消費升級貢獻(xiàn)“綠地力量”。大力推進(jìn)資本運作，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。堅持以創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)增長速度快速擴(kuò)張為主導(dǎo)，通過結(jié)合混改后的并購方式來推動企業(yè)規(guī)?？焖贁U(kuò)大，全面加速構(gòu)建起“布局東西南北中”的新一輪發(fā)展戰(zhàn)略。積極扶持其子公司及其他成員公司企業(yè)向境外開放股權(quán)融資，以及新興主營業(yè)務(wù)板塊向國內(nèi)外資本市場和機(jī)構(gòu)上市的融資。4.4.2財務(wù)預(yù)測盈利能力方面預(yù)測。根據(jù)綠地集團(tuán)2015至2019年盈利能力相關(guān)財務(wù)指標(biāo)來看，未來相關(guān)指標(biāo)都會有所上升，但幅度不大。主要原因在于綠地集團(tuán)的規(guī)模雖然在擴(kuò)大，營業(yè)收入在逐年增加，但其營業(yè)成本也居高不下。成長能力方面預(yù)測。綠地集團(tuán)已在當(dāng)今我國乃至當(dāng)今世界各國和地區(qū)的大部分大中城市和乃至全球廣大范圍內(nèi)率先成功建立和快速發(fā)展，并初步形成了“以房地產(chǎn)、大基建為主業(yè)、消費、金融、健康、科創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的多元經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)協(xié)同管理和資本運營協(xié)同發(fā)展新產(chǎn)業(yè)格局，實施多種產(chǎn)業(yè)資本多元化、公眾性、國際化協(xié)同發(fā)展的多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展和資本運營管理策略，綠地正不斷積極探索推動和不斷加速自身民營企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新和優(yōu)化轉(zhuǎn)型，致力于把一個我國企業(yè)打造發(fā)展成為一個多元經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢突出、多元市場經(jīng)濟(jì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展、全球性資本運作、行業(yè)和區(qū)域金融的有機(jī)資源整合，并在房地產(chǎn)、金融、基建等多個領(lǐng)域內(nèi)構(gòu)筑起具備全球領(lǐng)先競爭優(yōu)勢的當(dāng)代大型和跨國公司。未來的綠地將要以培養(yǎng)世界級的企業(yè)為奮斗目標(biāo)，力求在目前的當(dāng)今世界市場經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展及產(chǎn)業(yè)全球化這兩個巨大環(huán)境的背景下，力求在市場經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，真正實現(xiàn)和成就中國企業(yè)的未來無限。

（3）運營能力方面評估分析。從對綠地集團(tuán)近五年的營運和管理能力及公司的相關(guān)指標(biāo)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，可以很清楚地看到，存貨周轉(zhuǎn)率和該集團(tuán)公司應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率都是比較差，總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率也是比較好，所以在未來綠地集團(tuán)的三項指標(biāo)預(yù)計還會有一定的提升。綠地集團(tuán)的銷售狀況良好，但由于不斷擴(kuò)張拿地導(dǎo)致存貨總量一直在增加，應(yīng)收賬款過高，預(yù)計未來綠地集團(tuán)會加強(qiáng)應(yīng)收賬款的回收以及減少壞賬。償債能力方面分析。綠地集團(tuán)近五年內(nèi)流動比率一直呈現(xiàn)下降態(tài)勢，速動比率仍然保持穩(wěn)定。預(yù)計未來企業(yè)的流動比率及速動比率將不會有太大變化。綠地集團(tuán)在去掉存貨后速動比率始終很低。此外，應(yīng)收賬款較高，大大削弱了綠地集團(tuán)的短期償債能力，預(yù)計未來企業(yè)將會考慮如何降低資產(chǎn)負(fù)債率。5結(jié)論及建議本章根據(jù)前文的研究分析對綠地集團(tuán)的現(xiàn)況做出總結(jié)并提出發(fā)展建議5.1分析結(jié)論通過SWOT分析模型，和對綠地集團(tuán)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的基礎(chǔ)研究情況充分結(jié)合,發(fā)現(xiàn)綠地集團(tuán)當(dāng)前的內(nèi)部競爭優(yōu)勢遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于內(nèi)部的劣勢,外部的機(jī)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于外部的威脅。綠地集團(tuán)應(yīng)該對外部的威脅以及內(nèi)部的劣勢予以重視,自身的競爭優(yōu)勢要被充分發(fā)揮,外部的機(jī)遇要把握住。（2）結(jié)合會計分析可以看出，隨著綠地集團(tuán)戰(zhàn)略布局的不斷改進(jìn)與深化，公司最近幾年也在加快擴(kuò)張進(jìn)程，在2015-2019年期間，對于存貨不斷增加的綠地集團(tuán)，營業(yè)收入的快速增長與其有一定的聯(lián)系。此外，綠地集團(tuán)的存貨比率在2015-2018年間呈現(xiàn)下降趨勢，在2019年又有所上升，這也表明企業(yè)的資產(chǎn)使用率有一定的提高，但在將來還需繼續(xù)。將綠地集團(tuán)的存貨政策與保利地產(chǎn)、萬科以及金地集團(tuán)展開對比可知，四家房地產(chǎn)企業(yè)的存貨政策基本相同。根據(jù)上表數(shù)據(jù)能夠發(fā)現(xiàn)，綠地集團(tuán)的存貨占總資產(chǎn)的比重和總資產(chǎn)規(guī)模僅次于萬科，而高于其他三家競爭對手。存貨資產(chǎn)比率以及存貨占總資產(chǎn)均高于其他三家競爭對手，這說明綠地集團(tuán)在中國的綜合實力較強(qiáng)，存貨占用企業(yè)資源的比重較大，這一現(xiàn)象與綠地集團(tuán)一直以來的擴(kuò)張及戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級政策相一致。與此同時，通過上表也能夠發(fā)現(xiàn)，綠地集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率為0.57（次)，是四家企業(yè)當(dāng)中最高的，這說明綠地集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)速度較快，短期償債能力較好，存貨管理水平十分完善。結(jié)合當(dāng)前的時代背景來看，綠地集團(tuán)在持續(xù)擴(kuò)張土地儲備的同時，其大力發(fā)展其多元化產(chǎn)業(yè)集群的戰(zhàn)略布局成效顯著。（3）根據(jù)財務(wù)分析可以看出：綠地集團(tuán)在償債能力方面：綠地集團(tuán)的流動比率和速動比率都不高。該上市公司目前具有流動性的現(xiàn)金和負(fù)債速動性高的資產(chǎn)負(fù)債可以用來作為一種主要的融資方式，目前它們可以被廣泛應(yīng)用于現(xiàn)金償還流動現(xiàn)金和具有流動性的負(fù)債，但是短期內(nèi)現(xiàn)金償債的流動能力相對較弱，資金不足的風(fēng)險有較大可能會出現(xiàn)。綠地集團(tuán)在2015年借殼上市之后，流動比率呈現(xiàn)下降趨勢，但整體還是維持在一個合理的范圍內(nèi)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性質(zhì)，大多數(shù)房企都具有了成本高且項目開發(fā)周期長的特點。同時,房地產(chǎn)行業(yè)也受到一些地方國家調(diào)控政策的限制影響,并且綠地集團(tuán)近年來在大型基建項目板塊進(jìn)行了大規(guī)模投資,大量拿地,導(dǎo)致房地產(chǎn)的流動性有所降低。另外,近年來,綠地集團(tuán)對中小型聯(lián)營公司和合作經(jīng)營公司的投入加大了,該企業(yè)資產(chǎn)的流動性下滑是其結(jié)果。資產(chǎn)負(fù)債率不高的主要原因之一就在于,在2014年綠地集團(tuán)完成了整體公司上市后,資金投入在購置土地以及新建房屋開始進(jìn)一步加大了,拿地規(guī)模不斷大舉擴(kuò)張，資產(chǎn)增長速度明顯慢于負(fù)債。再加上,特殊性質(zhì)的房地產(chǎn)行業(yè)本身,導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率不斷上升,財務(wù)風(fēng)險較高。盈利能力方面：綠地集團(tuán)在“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，消費、金融等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的綜合經(jīng)營格局上，開展“有限多元”經(jīng)營，打造“生態(tài)圈”協(xié)同發(fā)展的商業(yè)模式。公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)處于增收不增利的局面,這也導(dǎo)致綠地集團(tuán)營業(yè)利潤率遠(yuǎn)低于同行業(yè)其他企業(yè)。自2015年，企業(yè)借殼上市對總資產(chǎn)報酬率有著良好提升作用，企業(yè)的資產(chǎn)利用效率得到了顯著增強(qiáng)。銷售凈利率較低的原因在于，綠地集團(tuán)近年來一直主攻“大基建，大金融，大消費”三大新興戰(zhàn)略，開展“有限多元”經(jīng)營，打造“生態(tài)圈”協(xié)同發(fā)展的商業(yè)模式。公司的大基建業(yè)務(wù)長期處于增收不增利是其轉(zhuǎn)型后的尷尬局面。自2015年起，大基建業(yè)務(wù)的毛利率一直在下降，大幅度拉低了綠地集團(tuán)的整體毛利水平。綠地集團(tuán)在上市之后一直處于擴(kuò)張期，開發(fā)投資力度的加大,公司規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場不斷地?fù)屨?，?dǎo)致營業(yè)成本過高。綠地集團(tuán)在2015年凈資產(chǎn)收益率較低的原因是，2014年企業(yè)準(zhǔn)備上市前利用了社會投資機(jī)構(gòu)增資擴(kuò)股，提高了公司的權(quán)益資產(chǎn)。同年，公司旗下42家子公司出現(xiàn)虧損，綠地集團(tuán)的凈利潤總額大大被影響了。營運能力方面：存貨周轉(zhuǎn)率較高的原因在于，自2015年以來，公司改變銷售策略，提升了消費者的購房意愿。因此，企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步根據(jù)市場情況，適時轉(zhuǎn)變市場策略，提高企業(yè)的存貨變現(xiàn)能力，增強(qiáng)企業(yè)綜合實力。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較低，說明企業(yè)資產(chǎn)流動性較弱，資金回收速度緩慢，這將影響企業(yè)壞賬損失的可能性，同時增加運營成本，從而導(dǎo)致營運資金的增加。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較高的原因在于，業(yè)務(wù)整合的協(xié)同效益帶動了綠地集團(tuán)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的顯著提升,提升總資產(chǎn)的利用效率，這表明2015-2019年綠地集團(tuán)的銷售能力很強(qiáng)。發(fā)展能力方面:綠地集團(tuán)總資產(chǎn)增長率遠(yuǎn)高于行業(yè)增長水平。在借殼上市以后，持續(xù)擴(kuò)大總資產(chǎn)規(guī)模,并在后面幾年保持穩(wěn)步增長。雖然公司上市后并沒有像上市前加快擴(kuò)大規(guī)模的速度,但上市后公司管理更為科學(xué),更為謹(jǐn)慎,減慢了公司快速擴(kuò)張的腳步,屬于合理成長范圍。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2015年綠地集團(tuán)營業(yè)收入增速同比下降，主要由于房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)面積減少，主營業(yè)務(wù)收入減少。同時，2015年主營業(yè)務(wù)收入同比大幅減少，主要是綠地集團(tuán)在東北與西北地區(qū),降幅分別達(dá)到了47%和46%。此后，國家出臺調(diào)控和鼓勵房地產(chǎn)政策，綠地集團(tuán)取得了良好的業(yè)績增長。從2016年開始，企業(yè)營業(yè)務(wù)收入增長率回歸正軌，總體與行業(yè)其他企業(yè)持平。凈利潤增長率維持在31%左右，在2018年出現(xiàn)小幅度下降，原因在于綠地集團(tuán)事業(yè)部換人和轉(zhuǎn)型過于頻繁。早在2014年，企業(yè)就已經(jīng)正式開始了一次次的轉(zhuǎn)型，除了房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)外，綠地還將自身的主要業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍進(jìn)行不斷擴(kuò)大，包括主要從事大城市基建項目經(jīng)營的金融業(yè)務(wù)、大保險金融經(jīng)營產(chǎn)業(yè)、大生活消費品批發(fā)經(jīng)營和其他一些新興產(chǎn)業(yè)。雖然綠地集團(tuán)順應(yīng)了時代，走多元化發(fā)展道路，但雞蛋放得過于分散，這并不利于核心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。公告披露的數(shù)據(jù)顯示，2018年，綠地房地產(chǎn)的年營業(yè)收入1615億元，同比增長不到兩位數(shù)，僅有7.3%。2015年以開始，綠地集團(tuán)每年在物業(yè)、酒店、金融等相關(guān)行業(yè)的年營業(yè)收入不斷增加，這也是綠地集團(tuán)在上市后凈利潤比萬科、保利高的原因。綠地集團(tuán)在2015年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量出現(xiàn)負(fù)數(shù)，隨后大幅增加，到2017年高達(dá)588億元。公司接受勞務(wù)支付現(xiàn)金、購買商品減少導(dǎo)致2015-2016年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量都為負(fù)。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，項目開發(fā)和建設(shè)的周期較長，難以快速結(jié)轉(zhuǎn)銷售利潤。而2017年銷售回款的增加，資金大量回籠，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量在2017年出現(xiàn)了大幅增加。自2015年，綠地集團(tuán)的籌資活動現(xiàn)金凈流量開始逐漸降低，究其原因是綠地用于還款以及支付利息的現(xiàn)金增加。從2016年開始，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道受阻。并且，近年來，綠地集團(tuán)致力于降低杠桿，降低負(fù)債，控制其融資規(guī)模，使得歸還借款總額同比增加，新增借款同比減少，因此，2017年籌資活動中的現(xiàn)金流又降至負(fù)數(shù)。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于強(qiáng)調(diào)控、貨幣金融政策緊縮的關(guān)鍵時期。在合理地控制風(fēng)險的基礎(chǔ)和前提下，綠地集團(tuán)將積極推動“有限多元”的經(jīng)營，打造一種完全可以實現(xiàn)各方協(xié)調(diào)和諧地發(fā)展的“生態(tài)圈”商業(yè)模式，創(chuàng)造新的利潤增長點。綜上所述，綠地集團(tuán)雖然能夠抓住發(fā)展機(jī)會，辨認(rèn)自身發(fā)展方向，采取的財務(wù)管理制度是合理的，財務(wù)分析的結(jié)果和戰(zhàn)略計劃的相互契合程度也比較高，但仍然具