商圈分析與店鋪選址 素材

第五章商圈分析與店鋪選址學(xué)習(xí)目標(biāo)1．掌握商圈的定義與構(gòu)成

；

2．掌握商圈調(diào)查的方法

；3．了解店鋪選址的原則與技巧

；

4．掌握選址評(píng)估方法。引導(dǎo)案例[歐倍德與宜家家居的共生關(guān)系]德國(guó)著名家居零售企業(yè)歐倍德董事長(zhǎng)毛斯在接受央視的對(duì)話欄目采訪的時(shí)候，曾被問(wèn)到“門(mén)店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)？”或許大部分的人都會(huì)說(shuō)應(yīng)該是宜家家居吧？然而，毛斯卻認(rèn)為：“當(dāng)你把從宜家買(mǎi)來(lái)的家具搬回家之前，必須先到歐倍德買(mǎi)地板，否則的話你就沒(méi)法兒把你的家具放進(jìn)去。宜家里面的東西只與我們的產(chǎn)品有小部分的競(jìng)爭(zhēng)，宜家給大家提供了一種生活方式，這很吸引人，但這些與歐倍德沒(méi)什么沖突?！痹诿沟难壑校瑲W倍德與宜家家居是既擁有同樣的目標(biāo)客戶(hù)群，又是不同服務(wù)類(lèi)型的伙伴。消費(fèi)者要先去逛歐倍德，然后才會(huì)去宜家，不能顛倒過(guò)來(lái)。因此，毛斯認(rèn)為歐倍德與宜家家居之間不會(huì)存在競(jìng)爭(zhēng)。5．1連鎖企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張戰(zhàn)略5．1．1區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略5．1．2網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑5．1．3網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的支持系統(tǒng)5．1．4網(wǎng)點(diǎn)修枝戰(zhàn)略5．1．1

區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略

區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略，就是網(wǎng)點(diǎn)空間布局戰(zhàn)略。區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略模式主要有三種模式：滲透模式、跳躍模式和滲透跳躍結(jié)合式。1．滲透模式

滲透模式是指連鎖企業(yè)在一個(gè)區(qū)域內(nèi)集中資源開(kāi)店，將可能開(kāi)設(shè)的門(mén)店數(shù)量盡量開(kāi)完，再尋找另外的開(kāi)店區(qū)域，以便充分挖掘該區(qū)域市場(chǎng)潛力，發(fā)揮資源整合優(yōu)勢(shì)，降低管理成本和后勤服務(wù)成本，增大宣傳效果，以達(dá)到獲取規(guī)模效益目的。滲透模式的具體操作方式有兩種：◆一種是以一個(gè)城市作為目標(biāo)，集中資源在該城市迅速鋪開(kāi)網(wǎng)點(diǎn)，形成壓倒性陣勢(shì)，以吸引消費(fèi)者的注意。這種網(wǎng)點(diǎn)布局戰(zhàn)略對(duì)消費(fèi)相對(duì)分散且區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)不明顯的便利店、冷飲店尤為適用?！袅硪环N操作方式是連鎖企業(yè)在考慮網(wǎng)點(diǎn)布局時(shí)，先確定物流配送中心的地址，然后以配送中心的輻射范圍為半徑逐步擴(kuò)張。這種方式更注重配送中心的服務(wù)能力，以求充分發(fā)揮配送潛力。配送中心的輻射范圍一般以配送車(chē)輛每小時(shí)60-80公里的速度，在一個(gè)工作日（12小時(shí)/24小時(shí)）內(nèi)可以往返配送中心的距離來(lái)測(cè)算。滲透模式的優(yōu)勢(shì)：滲透模式的風(fēng)險(xiǎn)：◆采取這一擴(kuò)張模式，必須等待在一個(gè)區(qū)域開(kāi)完計(jì)劃的門(mén)店數(shù)量才進(jìn)入另一個(gè)區(qū)域，則連鎖企業(yè)要完成在全國(guó)的整體布點(diǎn)工作可能需要較長(zhǎng)時(shí)間?！粲捎谶@一擴(kuò)張模式是一個(gè)一個(gè)區(qū)域漸進(jìn)開(kāi)店，因此有可能其他一些當(dāng)前值得進(jìn)入的區(qū)域或城市在等待中喪失了最佳機(jī)會(huì)，讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶占有利地址。2跳躍模式

跳躍模式是指連鎖企業(yè)在當(dāng)前值得進(jìn)入的地區(qū)或競(jìng)爭(zhēng)程度相對(duì)較低的地區(qū)分別開(kāi)設(shè)店鋪，即看準(zhǔn)一個(gè)地方開(kāi)一家，成熟一家開(kāi)一家，可以同時(shí)不斷跳躍式在各區(qū)域開(kāi)店。連鎖企業(yè)采取這種方式擴(kuò)張主要出于兩種目的，一種是企業(yè)希望占領(lǐng)某個(gè)大區(qū)域市場(chǎng)，先不計(jì)成本，不考慮一城一池的得失，而是先考慮整體網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，對(duì)有較大發(fā)展前途的地區(qū)和位置，先入為主，抑制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入。另一種是希望避開(kāi)強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，先求生存，再求發(fā)展。跳躍模式的優(yōu)勢(shì)：可以搶先占領(lǐng)有較高價(jià)值的地點(diǎn)，取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)優(yōu)先將門(mén)店開(kāi)設(shè)在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)不足的地區(qū)，或競(jìng)爭(zhēng)程度較低的地區(qū)，可以避開(kāi)強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，迅速站穩(wěn)腳跟。跳躍模式的風(fēng)險(xiǎn)：采取跳躍模式的連鎖企業(yè)需要充分考慮自己物流配送的能力。在發(fā)展初期難以有效整合企業(yè)資源，這些可能使連鎖企業(yè)陷于戰(zhàn)線過(guò)寬帶來(lái)的陷阱。如果連鎖企業(yè)沒(méi)有相應(yīng)的管理控制系統(tǒng)，容易出現(xiàn)一盤(pán)散沙狀況，不利于樹(shù)立連鎖企業(yè)統(tǒng)一形象。跳躍模式對(duì)門(mén)店的管理人員要求較高，門(mén)店管理人員必須具備較高的能力素質(zhì)，否則會(huì)延長(zhǎng)門(mén)店經(jīng)營(yíng)的摸索期或虧損期。廣度滲透度跳躍式滲透式結(jié)合式華聯(lián)綜超上海華聯(lián)上海聯(lián)華物美超市5．1．2

網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑

連鎖企業(yè)的網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張路徑主要有四種：自建、并購(gòu)、加盟、合作。由于這四種路徑各有優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須對(duì)即將進(jìn)入的市場(chǎng)進(jìn)行深入研究，結(jié)合自身具體情況選擇最適合的路徑。當(dāng)然，企業(yè)也可以在一個(gè)時(shí)期同時(shí)運(yùn)用四種路徑加速擴(kuò)張，這需要高超的資源整合能力和運(yùn)作能力。1．自建

自建路徑是指連鎖企業(yè)借助自己籌集的資金，通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的商圈分析，對(duì)備選地址逐一分析優(yōu)選，確立店址并開(kāi)設(shè)新的連鎖門(mén)店，通過(guò)自身力量逐步拓展市場(chǎng)。

優(yōu)勢(shì)：新的連鎖門(mén)店一開(kāi)始就能按企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)行，迅速走上正軌；有利于企業(yè)的一體化管理，公司原有的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)模式能不折不扣地貫徹實(shí)施；有助于樹(shù)立良好的企業(yè)形象；由于選址時(shí)對(duì)當(dāng)?shù)厣倘M(jìn)行了周密的調(diào)查分析，前期的市場(chǎng)調(diào)查對(duì)新店開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整有很大幫助。

風(fēng)險(xiǎn)：該方式前期投入需要大量資金，企業(yè)必須有雄厚資金支持，且對(duì)內(nèi)部資源應(yīng)用要求較高；發(fā)展相對(duì)較慢。企業(yè)需要對(duì)新區(qū)域市場(chǎng)有一個(gè)了解、認(rèn)識(shí)、把握的過(guò)程，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需要時(shí)間了解、接受新的進(jìn)入者，因而初建的門(mén)店需要一個(gè)過(guò)渡期才能站穩(wěn)市場(chǎng)。2．并購(gòu)3．加盟4．合作沃爾瑪收購(gòu)好又多

“其實(shí)，沃爾瑪最終增持的核心條件是未來(lái)3年，好又多方面對(duì)非直營(yíng)店的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行清理、門(mén)店整改等，滿足上述整改條件后，沃爾瑪才支付全款，完成最終收購(gòu)?！蹦持槿耸客嘎叮譅柆斒且砸?guī)范運(yùn)營(yíng)著稱(chēng)的公司，他們?cè)O(shè)定的這一“滿足條件”，顯然是對(duì)好又多復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系有所“保留”。然而，好又多的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)關(guān)系可能遠(yuǎn)超過(guò)沃爾瑪原先三年的整改期限。有原好又多內(nèi)部人士向記者透露，該公司創(chuàng)始人于曰江在當(dāng)初擴(kuò)張門(mén)店的過(guò)程中，運(yùn)用了許多不正當(dāng)手法，這使其違規(guī)開(kāi)店情況相當(dāng)嚴(yán)重。從現(xiàn)有披露的資料來(lái)看，沃爾瑪對(duì)好又多的整合并不順利。記者調(diào)查獲悉，在投入數(shù)千萬(wàn)元后，好又多深圳紅嶺店、廣州天利以及廣雅店已先后按照沃爾瑪標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，并重新翻新“好又多”標(biāo)識(shí)。但轉(zhuǎn)型后的好又多業(yè)績(jī)比轉(zhuǎn)型前減少近30%，“改造期限生鮮食品縮減，改造后部分商品的價(jià)格較之前提升，這使消費(fèi)者逐漸分流到附近的家樂(lè)福和百佳超市。”廣州好又多一位員工向記者透露。與此同時(shí)，好又多先后發(fā)生多次人事變動(dòng)，沃爾瑪派駐參與整合工作的管理層孟永明、張韌等人已相繼離職。7-11在大陸的經(jīng)營(yíng)權(quán)分割5．1．3

網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的支持系統(tǒng)

1．資金因素

2．人才因素

3．管理協(xié)調(diào)系統(tǒng)

4．物流配送系統(tǒng)

5．信息管理系統(tǒng)

網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的支持系統(tǒng)連鎖企業(yè)市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略資金

物流配送系統(tǒng)

人才管理協(xié)調(diào)系統(tǒng)

信息系統(tǒng)案例：國(guó)美高速擴(kuò)張資金來(lái)源根據(jù)資料顯示，國(guó)美電器新增加一家連鎖門(mén)店需要4000萬(wàn)左右的資金，按每年新開(kāi)店約300家計(jì)算，國(guó)美所需資金約為120億元。然而，據(jù)國(guó)美電器的年度報(bào)表顯示，以2004年為例，其資產(chǎn)負(fù)債表上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物只有15.65億元，這個(gè)數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于擴(kuò)張規(guī)模的需求。究竟是什么因素在背后支持著國(guó)美電器的高速擴(kuò)張呢？（一）類(lèi)金融模式提升零售渠道價(jià)值延期6個(gè)月支付上游供應(yīng)商貨款使得其賬面上長(zhǎng)期存有大量現(xiàn)金進(jìn)一步擴(kuò)張銷(xiāo)售規(guī)模國(guó)美和消費(fèi)者之間進(jìn)行現(xiàn)金交易（二）非主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利模式低價(jià)銷(xiāo)售提高銷(xiāo)售規(guī)模獲得更多其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)（返利和通道費(fèi)）繼續(xù)擴(kuò)張?zhí)嵘K端管道價(jià)值及議價(jià)能力更低采購(gòu)價(jià)格非主營(yíng)業(yè)務(wù)循環(huán)盈利模式供應(yīng)商國(guó)美新店貨款占用2340萬(wàn)其他收費(fèi)1170萬(wàn)實(shí)際每家新店所需資金約500萬(wàn)平均每家店年銷(xiāo)售額9000萬(wàn)5．1．4

網(wǎng)點(diǎn)修枝戰(zhàn)略

SB（ScrapandBulid）戰(zhàn)略，即裁剪與重建，是關(guān)于撤除某一家、某一地區(qū)的門(mén)店或者對(duì)某個(gè)舊門(mén)店進(jìn)行重新裝修改造以使其更符合公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向的戰(zhàn)略。SB戰(zhàn)略被稱(chēng)為連鎖企業(yè)的修枝戰(zhàn)略，其目的在于去除冗店，重新調(diào)整連鎖企業(yè)擴(kuò)張中地區(qū)內(nèi)部和地區(qū)之間的連鎖門(mén)店分布狀況，調(diào)整門(mén)店形象及經(jīng)營(yíng)策略，建立更為有效和緊湊的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，以提高競(jìng)爭(zhēng)力，獲得長(zhǎng)期的發(fā)展。

店鋪危機(jī)經(jīng)營(yíng)危機(jī)市場(chǎng)危機(jī)合作危機(jī)管理危機(jī)連鎖企業(yè)實(shí)施SB戰(zhàn)略一般出于以下幾種情況：資料：5.2商圈分析

商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍。無(wú)論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷(xiāo)售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來(lái)店購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。

商圈構(gòu)成：主要商圈：約包括55%～70%的顧客次要商圈：約包括15%～25%的顧客邊際商圈：約包括5%的顧客一、商圈構(gòu)成及影響因素商圈形態(tài)

—商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)及消費(fèi)金額比較高等?！≌瑓^(qū)。該區(qū)戶(hù)數(shù)多，至少須有1000戶(hù)以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購(gòu)買(mǎi)率高等?！慕虆^(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買(mǎi)率高等。—辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等?！旌蠀^(qū)。住商混合、住教混合。混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。影響商圈形成的因素：§商店規(guī)?！旖?jīng)營(yíng)商品的種類(lèi)§商店經(jīng)營(yíng)水平及信譽(yù)§促銷(xiāo)策略§家庭與人口因素§競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置§交通狀況●雷利法則——零售引力法則內(nèi)容：在兩個(gè)城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個(gè)中介點(diǎn)，顧客在此中介點(diǎn)可能前往任何一個(gè)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)，即在這一中介點(diǎn)上，兩城鎮(zhèn)商店對(duì)此地居民的吸引力完全相同，這一地點(diǎn)到兩商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。公式：ｄＤAB＝───────１＋√ＰB/ＰA

式中，ＤAB:Ａ城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到Ｂ城鎮(zhèn)的里程衡量）；

ＰA:Ａ城鎮(zhèn)人口；

ＰB:Ｂ城鎮(zhèn)人口；

ｄ

:城鎮(zhèn)Ａ和Ｂ的里程距離。二、商圈劃定方法

假設(shè)：Ａ城鎮(zhèn)人口9萬(wàn)人，Ｂ城鎮(zhèn)人口1萬(wàn)人，Ａ距Ｂ20公里。

20

ＤAB

＝──────＝15(公里)1＋√1/920

ＤBA

＝──────＝5(公里)1＋√9/1

15(公里)5(公里)

Ａ*

**Ｂ中介點(diǎn)A地區(qū)大概的商圈●赫夫法則內(nèi)容：赫夫法則是從不同商業(yè)區(qū)的商店經(jīng)營(yíng)面積、顧客從住所到該商業(yè)區(qū)或商店所花的時(shí)間及不同類(lèi)型顧客對(duì)路途時(shí)間不同的重視程度這三個(gè)方面出發(fā)，來(lái)對(duì)一個(gè)商業(yè)區(qū)或商店的商圈進(jìn)行分析。公式：

式中，Pij：i地區(qū)的消費(fèi)者在j商業(yè)區(qū)或商店購(gòu)物的概率；

Sj：j商店的規(guī)模（營(yíng)業(yè)面積）或j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類(lèi)商品總營(yíng)業(yè)面積；

Tij：i地區(qū)的消費(fèi)者到j(luò)商店的時(shí)間距離或空間距離；

λ：通過(guò)實(shí)際調(diào)研或運(yùn)用計(jì)算機(jī)程序計(jì)算的消費(fèi)者對(duì)時(shí)間距離或空間距離敏感性的參數(shù)；

Sj/Tλij

：j商店或j商業(yè)區(qū)對(duì)i地區(qū)消費(fèi)者的吸引力；

∑：同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。例：一個(gè)消費(fèi)者有機(jī)會(huì)在同一區(qū)域內(nèi)3個(gè)超市中任何一個(gè)超市購(gòu)物，已知這3個(gè)超市的規(guī)模和3個(gè)超市與該消費(fèi)者居住點(diǎn)的時(shí)間距離如下表所示。商店時(shí)間距離（分鐘）規(guī)模（平方米）A4050000B6070000C3040000表5-1三個(gè)超市的規(guī)模和與該消費(fèi)者居住點(diǎn)的時(shí)間距離如果λ=1,每個(gè)超市對(duì)這個(gè)消費(fèi)者的吸引力是:A:50000/40=1250B:70000/60=1166.67C:40000/30=1333.33該消費(fèi)者到每個(gè)超市購(gòu)物的概率分別是:A:1250/（1250+1166.67+1333.33）=0.333B：1166.67/（1250+1166.67+1333.33）=0.311C：1333.33/（1250+1166.67+1333.33）=0.356在計(jì)算出Pij值后，還可以按如下公式計(jì)算出i地區(qū)的消費(fèi)者到j(luò)商店人數(shù)的期望值及在j商店購(gòu)物（銷(xiāo)售額）的期望值。Eij=Pij×CiE(Aij)=Eij×Bi

Ci——i地區(qū)人口數(shù)Bi——i地區(qū)消費(fèi)者在j商店的人均購(gòu)物金額

●實(shí)驗(yàn)法§實(shí)地調(diào)查§電話詢(xún)問(wèn)§郵寄問(wèn)卷§提供服務(wù)三、商圈分析的要點(diǎn)§人口統(tǒng)計(jì)分析§經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買(mǎi)力分析§競(jìng)爭(zhēng)狀況分析§基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析資料：根據(jù)人口數(shù)量的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置和業(yè)態(tài)業(yè)種選擇經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購(gòu)買(mǎi)力分析購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)=A·50%+B·30%+C·20%其中，A：商圈內(nèi)可支配收入總和；

B：商圈內(nèi)零售總額；

C：具有購(gòu)買(mǎi)力的人口數(shù)量。商圈飽和指數(shù)：

C·RE

IRS=─────────

RF

式中，IRS：某地區(qū)某類(lèi)商品商業(yè)圈飽和指數(shù)；

C

：某地區(qū)購(gòu)買(mǎi)某類(lèi)商品的潛在顧客人數(shù)；

RE

：某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買(mǎi)額；

RF

：某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品商店?duì)I業(yè)總面積。計(jì)算：一家經(jīng)營(yíng)食品和日用品的小型超市需測(cè)定所在地區(qū)商業(yè)圈飽和度，假設(shè)該地區(qū)購(gòu)買(mǎi)食品及日用品的潛在顧客是4萬(wàn)人，每人每周平均購(gòu)買(mǎi)額是50元，該地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)食品及日用品的營(yíng)業(yè)面積為50000平方米，則商圈飽和指數(shù)是多少？回首頁(yè)假設(shè)在商圈內(nèi)有10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷(xiāo)售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為：irs＝100000×25／144000＝￥17．36

40000×50

irs

=───────＝40

500005.3店鋪選址

一、選址的重要性

（一）關(guān)系著連鎖商店的發(fā)展前途

（二）確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和制定經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)

（三）體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的重要保障

二、連鎖企業(yè)選址一三模型

市場(chǎng)潛量競(jìng)爭(zhēng)激烈程度供應(yīng)鏈發(fā)達(dá)程度政策和開(kāi)放程度

可支持超市盈虧平衡的總營(yíng)業(yè)面積超市實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵性因素之一。選擇市場(chǎng)潛量大的城市，重點(diǎn)進(jìn)入。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的數(shù)量，現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力（外資和內(nèi)資擴(kuò)區(qū)域擴(kuò)張零售商），行業(yè)飽和度。全國(guó)性品牌制造商數(shù)量（食品、服裝、日用品）；超市商品的來(lái)源和渠道長(zhǎng)度政府的零售業(yè)開(kāi)放程度，城市基本投資環(huán)境評(píng)價(jià)，法律的規(guī)范程度。超市實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵性因素之一，選擇競(jìng)爭(zhēng)程度相對(duì)較低的城市發(fā)展結(jié)合所經(jīng)營(yíng)的商品品類(lèi)考察供應(yīng)鏈的發(fā)達(dá)程度，供應(yīng)鏈發(fā)達(dá)程度對(duì)于配送和價(jià)格領(lǐng)先有重要意義。作為區(qū)域市場(chǎng)的新進(jìn)入者，政策和開(kāi)放度是必須要考慮的因素確定自建或并購(gòu)等的參考依據(jù)指標(biāo)重要性評(píng)估權(quán)重40%

30%

20%

10%城市吸引力排序評(píng)價(jià)指標(biāo)

2、地址評(píng)估

1）選商圈

分析該城市各區(qū)域的商圈個(gè)數(shù)、商圈名稱(chēng)和類(lèi)型，確定城市核心商圈、次級(jí)商圈與輔助商圈。對(duì)商圈的成熟度、發(fā)展規(guī)劃、潛力、輻射范圍、有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等情況進(jìn)行分析，以便選擇符合定位，適合進(jìn)入的商圈。

2）選街道

分析對(duì)所選商圈的街道個(gè)數(shù)、名稱(chēng)和類(lèi)型，對(duì)街道條件、人流車(chē)流、競(jìng)爭(zhēng)情況等進(jìn)行分析。

街道條件：街道長(zhǎng)度、街道寬度、店鋪數(shù)量、人流出入口、街道成熟度

人流車(chē)流：人流量、車(chē)流量（早、中、晚）

競(jìng)爭(zhēng)情況：典型競(jìng)爭(zhēng)門(mén)店數(shù)

吸引情況：有無(wú)與所屬行業(yè)顧客群產(chǎn)生吸引力的設(shè)施或條件

3）選商鋪

選商鋪主要分析兩方面內(nèi)容：外部評(píng)估和內(nèi)部評(píng)估。

外部評(píng)估：人流量、車(chē)流量、門(mén)店可視范圍、門(mén)前空地、門(mén)前道路寬度、鄰鋪類(lèi)型等

內(nèi)部評(píng)估：面積、建筑結(jié)構(gòu)、招牌長(zhǎng)度、門(mén)面長(zhǎng)度、配套水電條件、租金等三、Nelson提出的選址的原則

1．充足的商圈購(gòu)買(mǎi)潛力假設(shè)在某一地點(diǎn)設(shè)立商店，首先確定其商圈，接著計(jì)算商圈內(nèi)人口數(shù)，調(diào)查周?chē)M(fèi)人群收支型態(tài)，有多少金額用于某一商品上，而此商店能獲多少。

2．商店地點(diǎn)的近便性（Accessibility）選擇一特定地點(diǎn)最主要原因在獲得近便性，讓消費(fèi)者容易到達(dá)。衡量近便性需把握三種不同性質(zhì)的顧客來(lái)源，即商店本身創(chuàng)造的顧客、鄰店所創(chuàng)造的顧客、及順道經(jīng)過(guò)的顧客。

3．成長(zhǎng)的潛力商店選在商圈內(nèi)人口和所得增加的地區(qū)。

4．商業(yè)攔截（BusinessInterception）店址選在消費(fèi)者住所和其日常購(gòu)物市場(chǎng)之間，以引誘消費(fèi)者舍遠(yuǎn)就近，或考慮商圈內(nèi)顧客到達(dá)店址的途中，是否有競(jìng)爭(zhēng)性的商店會(huì)將顧客攔截造成顧客流失。

5．總合吸引力（CumulativeAttraction）同類(lèi)商店聚集一起比分散各處能吸引更多的顧客。不同類(lèi)商店聚集一起，可收到交換顧客的功能。

6．兼容性（Compatibility）商店店址需能解決顧客交通不便的困難，又能有效交換彼此的顧客。

7．競(jìng)爭(zhēng)危險(xiǎn)性最小考慮競(jìng)爭(zhēng)型態(tài)及競(jìng)爭(zhēng)者。

8．店址經(jīng)濟(jì)學(xué)（SiteEconomics）分析店址所需成本與收益及地點(diǎn)的效率等因素。地點(diǎn)類(lèi)型主要分為三類(lèi)，一類(lèi)是孤立店類(lèi)型，第二類(lèi)是經(jīng)規(guī)劃的購(gòu)物中心，第三類(lèi)是自然形成的商業(yè)中心，上述三種位置類(lèi)型具有不同的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，連鎖企業(yè)管理者要確定適合自己門(mén)店的位置類(lèi)型，關(guān)鍵是要分析自己的業(yè)務(wù)類(lèi)型與哪種地點(diǎn)類(lèi)型相匹配。四、商店位置類(lèi)型的設(shè)計(jì)（一）孤立店優(yōu)勢(shì)：無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；租金較低；具有靈活性；開(kāi)店費(fèi)用低；能見(jiàn)度高；有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購(gòu)物或便利購(gòu)物。劣勢(shì)：如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，商圈較小；廣告費(fèi)可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購(gòu)物。（二）經(jīng)規(guī)劃的購(gòu)物中心優(yōu)勢(shì)：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施、寬敞的停車(chē)場(chǎng)、各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購(gòu)物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購(gòu)物及休閑。劣勢(shì)：這些地方通常租金較貴，營(yíng)業(yè)管理易受限制，競(jìng)爭(zhēng)也較激烈。（三）自然形成的商業(yè)中心地點(diǎn)類(lèi)型自然形成的商業(yè)中心中心商業(yè)區(qū)（centralbusinessdistrict，CBD）是一座城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密集的購(gòu)物區(qū)，吸引著來(lái)自整個(gè)市區(qū)的消費(fèi)者，包括所有階層的人。次級(jí)商業(yè)區(qū)（secondarybusinessdistrict，SBD）是分散在一座城市的多個(gè)繁華程度較低的購(gòu)物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口。鄰里商業(yè)區(qū)（neighborhoodbusinessdistrict，NBD）是為了滿足住宅區(qū)居民購(gòu)物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個(gè)小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。專(zhuān)業(yè)一條街（string）是由若干經(jīng)營(yíng)類(lèi)似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。

獨(dú)特型特連鎖企業(yè)通常擁有與產(chǎn)品和提供服務(wù)相聯(lián)系的高質(zhì)量形象。顧客從較遠(yuǎn)的社區(qū)被吸引而至，原因是產(chǎn)品和服務(wù)具有獨(dú)特性和競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量較少。例如園藝中心、裱畫(huà)店、機(jī)車(chē)噴漆公司或高檔飯店。一個(gè)社區(qū)內(nèi)，這種產(chǎn)品或服務(wù)選擇的余地通常較小；而且，該類(lèi)型的產(chǎn)品或服務(wù)常常具有較高聲望。這種類(lèi)型的門(mén)店位置不論設(shè)在哪里，都能吸引顧客。◆

獨(dú)特型連鎖企業(yè)◆競(jìng)爭(zhēng)型連鎖企業(yè)

競(jìng)爭(zhēng)性連鎖企業(yè)提供與商圈內(nèi)其他企業(yè)相同或相似的產(chǎn)品或服務(wù)，這樣，便利程度便成為決定企業(yè)選址的主要因素。便利食品店、冰淇淋店、快餐店、多納圈餅店和藥店，這些不同的商店均屬于競(jìng)爭(zhēng)型連鎖企業(yè)。他們常常位于商圈內(nèi)，集中于自然形成的商業(yè)中心、購(gòu)物中心、一般商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)、工廠附近等交通繁忙和消費(fèi)者集中的地區(qū)。這類(lèi)企業(yè)通常是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和便利導(dǎo)向型的，應(yīng)該盡量避免靠近直接競(jìng)爭(zhēng)者?！舯容^型連鎖企業(yè)

化裝品店、家具裝修公司、鞋店、體育用品店、五金店、花店、電子產(chǎn)品店、計(jì)算機(jī)店、機(jī)車(chē)修理店、機(jī)車(chē)用油中心、印刷中心、旅行、娛樂(lè)和休閑等公司是比較型的連鎖企業(yè)。對(duì)于這些公司來(lái)說(shuō)，店址應(yīng)接近競(jìng)爭(zhēng)者，以便于潛在顧客對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行比較。比較型連鎖企業(yè)常常沿商業(yè)區(qū)分布，位于購(gòu)物中心或臨街道的路口。因此，這種類(lèi)型的商店選址有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：靠近競(jìng)爭(zhēng)者，以便顧客進(jìn)行比較；向顧客提供有效幫助，解釋自己產(chǎn)品或服務(wù)的優(yōu)點(diǎn)和價(jià)值。連鎖企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)五、店鋪選址要素（一）選址所在街道評(píng)估（二）選址點(diǎn)的評(píng)估（三）店鋪預(yù)定點(diǎn)的選定（四）挖掘金店面（五）房東探查（六）租屋談判（七）租貸合同要素六、確定備選店址（一）市場(chǎng)需求與供應(yīng)密度分析方法（二）對(duì)手跟進(jìn)（三）現(xiàn)場(chǎng)考察例：某個(gè)連鎖百貨公司正在對(duì)某個(gè)地區(qū)開(kāi)設(shè)商店的可能性進(jìn)行評(píng)估。這家百貨公司確定的營(yíng)銷(xiāo)潛在需求的最主要因素有三個(gè)：（1）中等的家庭收入超過(guò)40000元；（2）每平方公里的住戶(hù)數(shù)超過(guò)2000戶(hù)；（3）最近三年人口平均增長(zhǎng)率2%以上。需求密度：一定的戶(hù)口區(qū)或一部分地區(qū)對(duì)零售商業(yè)提供的商品和商業(yè)服務(wù)的潛在需要。供應(yīng)密度：

商圈內(nèi)已有零售商店情況和可供選擇的店址下圖中有3個(gè)區(qū)（6、10、17）符合所有三個(gè)條件；只有四個(gè)區(qū)（1、5、11、16）符合三個(gè)條件中的兩個(gè)；５個(gè)區(qū)（8、9、14、15、18）只符合其中的一個(gè)條件；11個(gè)區(qū)（2、3、4、7、12、13、19、20、21、22、23）一個(gè)條件也不符合。七、評(píng)估備選店址（一）多因素分析法（二）效益評(píng)估法多因素分析法第一步：圖上作業(yè)，找出商店設(shè)置的可行店址。第二步：確定各影響因素的權(quán)重，對(duì)各備選店評(píng)分，并計(jì)算總分。第三步：進(jìn)一步相關(guān)分析，包括地址條件與新開(kāi)店相符程度；銷(xiāo)售前景分析；競(jìng)爭(zhēng)地位分析；與周?chē)渌?lèi)型商店的相容能力分析。（二）效益評(píng)估法新店?duì)I業(yè)潛力假設(shè)新開(kāi)超級(jí)市場(chǎng)的商圈有三個(gè)層次，第一層次主要商圈內(nèi)的居民戶(hù)數(shù)為2000戶(hù)，第二層次即次要商圈內(nèi)的居民戶(hù)數(shù)為4000戶(hù)，第三層次邊際商圈內(nèi)的居民戶(hù)數(shù)為6000戶(hù)。若平均每戶(hù)居民每月去商店購(gòu)買(mǎi)食品和日用品為500元，則：主要商圈居民支出總額：500×2000＝100（萬(wàn)元）次要商圈居民支出總額:500