房地產(chǎn)測量規(guī)范講座

2025/1/171房地產(chǎn)測量規(guī)范講座房地產(chǎn)面積測算授課提綱一、房地產(chǎn)測繪概述二、房產(chǎn)面積測算三、用地面積測算四、面積測算的方法與精度要求五、房地產(chǎn)面積計算舉例一、房地產(chǎn)測繪概述1.房地產(chǎn)測繪的目的2.房地產(chǎn)測繪的內容3.房地產(chǎn)測繪的作用4.房地產(chǎn)測繪的三種圖件5.房地產(chǎn)測繪的特殊性6.房地產(chǎn)面積測算的重要性二、房產(chǎn)面積測算1.房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定（1）房產(chǎn)面積測算的內容

1）房屋的建筑面積

2）房屋的使用面積

3）房屋的產(chǎn)權面積

4）房屋的共有建筑面積

（2）面積測算的要求

1）各類面積測算的邊長必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差內，取中數(shù)作最后結果。

2）量距應使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。

3）邊長以米為單位，取至0.01米；面積以平方米為單位，最后結果湊整至0.01平方米。

4）樓層高度：指下層地面或樓面至上層樓面之間的垂直距離。

2.房屋建筑面積測算的有關規(guī)定（1）計算全部建筑面積的范圍

1)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2)房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分計算建筑面積。3)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。夾層大廳1大廳2回廊

4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。觀光梯

5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計算。6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。挑樓全封閉的陽臺

7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。9）房屋間永久性封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。地下室半地下室地下室、半地下室相應出入口11）有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。門廊、門斗有柱門廊玻璃幕墻12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。車棚、

貨棚等

13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。15）有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。（2）計算一半建筑面積的范圍

無圍護結構的無柱走廊獨立柱、

單排柱

2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋的水平投影面積的一半計算。3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺1未封閉的陽臺2未封閉挑廊室外樓梯

4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。架空通廊

5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。1）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。（3）不計算建筑面積的范圍2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

3）房屋之間無上蓋的架空通廊。無柱雨篷天面上的花園

4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。騎樓6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。過街樓路面作為頂蓋建造的房屋

7）利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。活動房屋等

8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

9）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。10）與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

三、用地面積測算1.有關名稱及術語的含義（1）用地面積：指產(chǎn)權主使用土地的范圍，包括房屋占地面積、庭園等其他用途的土地面積。（2）共用地面積：指兩個以上產(chǎn)權主共同占有使用的不能分割的土地面積。2.用地面積測算的范圍用地面積以丘為單位進行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積，各項地類面積的測算。3.下列土地不計入丘用地面積

1）無明確使用權屬的冷巷、巷道或間距地。間距地不計入丘內用地面積范圍

2）市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。

3）公共使用的河涌、水溝、排污溝。

4）已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載的范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設的用地。

5）其他按規(guī)定不計入用地的面積。四、面積測算的方法與精度要求1.坐標解析法（1）根據(jù)坐標成果表上的數(shù)據(jù)，按下式計算面積。

式中：S—面積，㎡；

Xi—界址點的縱坐標，m；

Yi—界址點的橫坐標，m；

n—界址點個數(shù)；

i—界址點序號，按順時針方向順編。(2)面積中誤差按下式計算。

—面積中誤差，㎡；

—相應等級界址點規(guī)定的點位中差m；

—多邊形中對角線長度，m。

式中：界址點坐標計算面積舉例2.實地量距法

（1）規(guī)則圖形：根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形：將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。（2）國標《房產(chǎn)測量規(guī)范》對房產(chǎn)面積的精度限差要求分為三級：一級：±(0.02)

二級：±(0.04)

三級：±(0.08)

注：s為房產(chǎn)面積，㎡。

以上面積精度等級的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況決定。

3.圖解法

圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應獨立進行兩次。兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定：

△S=±0.0003M

式中：△S-兩次量算面積較差,㎡；

S-所量算的面積，㎡；

M-圖的比例尺分母。使用圖解法量算面積時，圖形面積不應小于5c㎡。圖上量距應量至0.2㎜。

五、房地產(chǎn)面積計算舉例

1.有一棟三層半鋼筋混凝土結構的房屋，各邊尺寸丈量結果已注記在圖中，試計算該棟房屋的用地面積，建基面積及總建筑面積。

2.有一雙隅二層房屋，第二層有一插層，試按照圖中所示尺寸，計算插層的有效建筑面積，并計算該房屋的用地面積，建筑基地面積及總建筑面積。計算：X1=5.12x(3.76-2.20)/(3.76-1.84)=4.16

X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94)=5.37插層有效建筑面積：（4.16+5.37）X6.86=65.3758用地面積、建筑基地面積：C2：11.38X6.86=78.0668總建筑面積：78.0668X2+65.3758=221.5094單位：長度m，面積m2。

房屋共有建筑面積的分攤計算

同一房屋、用地有兩個以上權屬單元，共同占有或使用共有的建筑面積、用地面積就會出現(xiàn)共有面積的分攤計算。一、共有面積的分攤原則

1.產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

2.無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，按相關面積比例進行計算分攤。某套(單元)的分攤面積等于面積分攤系數(shù)乘以某套(單元)建筑面積；面積分攤系數(shù)等于應分攤面積總和除以參加分攤的各套(單元)建筑面積總和。共有面積按相關面積比例分攤的計算公式：δSi=K.SiK

=ΣΔSiΣsi式中：K-為面積的分攤系數(shù)Si-為各單元參加分攤的建筑面積，m2；δSi-為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2；ΔSi-為應分攤的共有建筑面積，m2；ΣΔSi-為應分攤的共有面積總和，m2；ΣSi-為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。

二、共有建筑面積的分攤內容

共有建筑面積是樓房不可缺少的輔助建筑面積，為各權屬單元提供服務，由各權屬單元按建筑面積比例分攤。但有些面積由權屬單元分攤不合理，因而亦存在不應分攤的共有建筑面積。

1.應分攤的共有建筑面積

(1)應分攤的共有建筑面積包括：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共門廳、公共大廳、變電房、水泵房、水箱間、值班警衛(wèi)房、專用設備房、為整幢大樓服務的公共用房等。(2)套（單元）與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積的一半應列入共有建筑面積進行分攤。

2.不應分攤的共有建筑面積

不應分攤的共有建筑面積包括：

(1)作為人防工程的地下室、避難室（層）；

(2)用作公共休憩、綠化等場所的架空層；

(3)大樓內的機動、非機動車庫；

(4)為建筑造型而建，但無實用功能的建筑面積；

(5)不應分攤的共有建筑面積，若使用到其他功能的共有建筑面積時，需按其建筑面積比例參與分攤。

三、共有建筑面積的分攤方法

1.應分攤的共有建筑面積一般可分為三大類

(1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓服務的共有建筑面積（如變電房、水泵房等）。

(2)功能共有建筑面積：指為某一部分或某幾層同一功能服務的共有建筑面積（如為某一功能服務的專用樓梯間，專用設備房等）。

(3)本層共有建筑面積：指為本層功能服務的共有建筑面積（如樓梯間、公共走廊等）。

2.住宅樓共有建筑面積的分攤

住宅樓以幢為單元，按前述公式，根據(jù)本幢樓房的各項共有建筑面積和除以各套內建筑面積和，求得分攤系數(shù)，然后計算房屋各套分攤所得的共有建筑面積。

分攤系數(shù)

=本幢應分攤共有建筑面積和本幢各套內建筑面積和某套分攤所得共有建筑面積=分攤系數(shù)乘某套內建筑面積。

3.商住樓共有建筑面積分攤

商住樓共有建筑面積的分攤。先根據(jù)住宅和商業(yè)各自的建筑面積（包括本功能的共有建筑面積）分攤全幢的共有建筑面積，得住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積，然后將住宅和商業(yè)部分所得的分攤面積再各自進行分攤。

住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依前述公式，按各套的建筑面積比例，分攤計算各套房屋的分攤面積。

商業(yè)部分：將分攤得到幢的共有建筑面積，加上商業(yè)部分本身功能的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內的各套內建筑面積按比例分攤至各套，得出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。上述用公式表示如下：

(1)幢共有建筑面積分攤幢分攤系數(shù)K幢

=

幢應分攤共有建筑面積和ΣΔi（幢）住宅、商業(yè)參加分攤的建筑面積和ΣSi（住）+ΣSi（商）住宅部分得分攤面積δs住=K幢╳Σsi（?。┥虡I(yè)部分得分攤面積δs商=K幢╳Σsi（商）

(2)住宅部分共有建筑面積分攤

分攤系數(shù)K住=住宅本身功能共有建筑面積和ΣΔi（?。?δs住住宅參予分攤各套總的建筑面積和ΣSi（?。┳≌?單元)得分攤面積δsi（套）=K住╳Si（套）(3)商業(yè)部分共