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文檔簡介

廣寧商業(yè)步行街市場調研、分析報告書開發(fā)商:廣寧縣悅景實業(yè)開展2009.04報告大綱工程綜合調研的目的與設想工程根本概況廣寧縣宏觀市場分析廣寧縣城市總體規(guī)劃與開展趨勢理解南街鎮(zhèn)整體市場開展概況根底篇宏觀篇市場篇調研綜合性結論結論篇縣域整體房地產市場開展現(xiàn)狀與供求趨勢分析區(qū)域整體商業(yè)市場開展布局概況縣城主要商業(yè)區(qū)域之開展現(xiàn)狀分析縣城主要商業(yè)工程開展現(xiàn)狀分析本案之主要競爭工程了解工程綜合調研目的與范圍調研目的:主要針對商業(yè)市場,研判當?shù)厥袌龈偁帒B(tài)勢、評估本案策略定位與開 發(fā)、經營、開展之可行性分析;調研范圍:主要針對當?shù)睾暧^市場、房地產市場開展現(xiàn)狀與趨勢、商業(yè)市場細分 研究之綜合分析、研判;工程根本概況開發(fā)商介紹廣寧縣悅景實業(yè)開展,隸屬于四會市騰業(yè)實業(yè)總公司,是一家集房地產開發(fā)、室內裝修、物業(yè)管理于一體之房地產公司;目前該公司正運行、開發(fā)的工程包括: 城東廣場建設工程: 總面積約1.29萬m2,總投資約2500萬元,廣場共分為五個功能區(qū):主廣場、雕塑廣場、噴泉廣場、休閑購物廣場及停車場,工程以現(xiàn)代城市廣場及商業(yè)規(guī)劃設計理念為主導,定位打造廣寧竹鄉(xiāng)旅游文化一條街; 文化橋建設工程: 工程總投資200萬元,建成后將連通文化路與環(huán)城東路,使橋與廣場融為一體,大大縮短了城東區(qū)到城市中心區(qū)的距離,有效擴大廣寧的經濟開展圈; “御景園”工程:〔本案〕 工程秉承開發(fā)商“居住社區(qū)人性化、園林環(huán)境生態(tài)化、生活享受品質化”之開發(fā)經營理念,打造集豪華別墅、高檔住宅、商業(yè)街、星級酒店、休閑會所等功能于一體之綜合小區(qū),為廣寧注入“高品質、原生態(tài)、效勞優(yōu)”的居住生活環(huán)境;該公司之實力與成功案例:1懷集商業(yè)步行街工程;2懷集雅豪庭園工程;3懷集星豪苑工程;4懷集怡景苑工程;5廣西大湯溫泉度假村工程;6……根底篇工程概況:位置:座落于廣寧縣城東區(qū)南街河畔,位于環(huán)城東路〔原農機學校校區(qū)〕地塊;開發(fā)商:廣寧縣悅景實業(yè)開展;物業(yè)公司:恒基物業(yè)管理;整體定位:締造廣寧山水園林高尚人居新典范;功能定位:集豪華別墅、高檔住宅、商業(yè)街、星級酒店、休閑會所等于一體之綜 合性居住小區(qū);建筑風格:現(xiàn)代歐式建筑;園林風格:東南亞皇家園林;開發(fā)周期:首期開發(fā)預計2009年中竣工,2011年工程全面開發(fā)完善;相關技術指標:規(guī)劃用地:260畝;總建面積:27萬m2;綠化率:70%;總投資:4.28億元;小區(qū)規(guī)劃:47棟7層、38棟 別墅、15棟10層、 9棟17層、及商業(yè) 配套等;根底篇宏觀篇宏觀篇廣寧縣宏觀市場分析城市概況:廣寧縣位于廣東省中部偏西北,地處北江直流綏江中游,是山區(qū)縣和革命老區(qū),是全國著名“竹子之鄉(xiāng)”、“武術之鄉(xiāng)”、及全國文化先進縣;全縣總面積2459平方公里,東西毗鄰四會、清遠,西南面與高要、德慶相連,西北面與懷集接壤,北面與陽山等縣交界;全縣轄17個建制鎮(zhèn)、22個居民委員會、156個村民委員會,全縣總人口55萬人,其中農業(yè)人口43萬人;是廣東省重點林區(qū)和首批林業(yè)生態(tài)縣,林業(yè)資源豐富,森林覆蓋率達78.3%;是國家級竹海森林公園,竹林面積108萬畝;古屬嶺南百粵地、革命老區(qū),旅游資源豐富,有珠三角“后花園”的美譽,竹海大觀景區(qū)更是廣東省唯一以竹生態(tài)、竹文化為主題的旅游景區(qū);嶺南地區(qū)最大的“廣東竹博園”,集竹文化博物館、書法碑林、竹建筑群等設施;總體地形地貌為:山多、平地少、耕地少,“八山一水一分田”的山區(qū)縣;交通網絡:至2001年底,全縣通車公路里程1345公里,包括:省道221.6公里、縣道189.9公里、鄉(xiāng)道933.5公里;省道是直達珠三角、溝通大西南的重要通道之一,縣城至廣州車程僅兩小時、至肇慶車程僅一個多小時,均為二級以上水泥路面;交通網絡以縣城南街為中心,以省道連大線、石祿線、珠木線和縣道春中線、南北線等為骨架之主干公路,構成境內四通八達的公路網絡交通優(yōu)勢;廣寧縣鄰近火車站—肇慶火車站; 縣內汽車站屬二級客運站,位于 廣寧縣出入口交匯處,毗鄰縣文 化廣場,線路遍布珠三角各大中 城市及省外;廣賀高速將于近期完成,加速融入 珠三角1小時經濟圈;廣寧縣宏觀篇經濟水平:〔根據政府相關數(shù)據〕從全縣實現(xiàn)生產總值方面:近年來,年均遞增率超過10%;從國稅收入方面:從全縣固定資產投資總額方面:宏觀篇從社會消費品零售總額方面:從全縣農民人均純收入方面:

2004年2005年2006年2007年農民人均純收入4170元4345元4475元4699元同比增長率+3.4%+4.2%+3%+5%2007年全鎮(zhèn)人均GDP8245元;從全縣2008年1-8月份綜合經濟指標方面:

08年上半年生產總值工業(yè)總產值農業(yè)總產值國稅收入社會消費品零售總額固定資產投資完成實績26.3億元31.8億元14.2億元1.2億元12.4億元7.2億元同比增長率+12.5%+24.4%+3.8+20%+19.4%+45.8%根據以上相關政府經濟數(shù)據顯示,廣寧縣總體社會經濟水平快速開展,表現(xiàn)為:工業(yè)開展速度加快,成為推動全縣經濟快速增長的主動力;以開展農村經濟為重點,提高特色農業(yè)開展水平,農民人均收入提高,農村人居環(huán)境得到改善;以招商引資為主引擎,加大招商引資力度,推動經濟快速開展;充分發(fā)揮資源優(yōu)勢,大力開發(fā)旅游資源,促進第三產業(yè)開展,有效提高消費力;

宏觀篇城市開展特點:目前,廣寧實現(xiàn)了“村容整潔、鄉(xiāng)風文明”,促進了“生產開展、生活寬裕、管理民主”,推進新農村建設全面建設小康社會;近年來,廣寧縣充分發(fā)揮資源優(yōu)勢,大力開展特色農業(yè),培育壯大紙業(yè)、竹業(yè)、果業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等四大特色產業(yè),促進了農民增收,為新農村建設奠定了根底;如今的廣寧,打破小縣城概念,開通環(huán)城大道建設,擴大縣城范圍,加快聚和新城建設,實現(xiàn)縣城“南連西擴”,以聚和廣場為中心建設縣城中軸線,提高城市品位;走進廣寧,縣城新區(qū)新樓拔地而起,新工廠扎堆進駐各類工業(yè)園,竹產業(yè)、紙經濟、塑料加工等三大特色產業(yè)齊頭并進,五大產業(yè)基地格局逐漸成型;目前,廣寧擁有全國著名的“竹子之鄉(xiāng)”、“沙糖桔之鄉(xiāng)”、“武術之鄉(xiāng)”等名譽,“竹?!贝笥^更名氣日隆;打造“工業(yè)強縣、生態(tài)竹鄉(xiāng)、和諧廣寧”,完善城市功能配套,建設城市亮點,集聚人流、物流、資金流開展城市經濟,是目前廣寧縣之長遠開展目標;目前廣寧縣之六大特色開展戰(zhàn)略:大開放推動思想大解放;大工程推開工業(yè)經濟;大引進推動民營經濟;大規(guī)劃推動城市建設;大統(tǒng)籌推動社會和諧;大效勞推動環(huán)境優(yōu)化;宏觀篇城市宏觀市場分析小結:廣寧縣地處珠三角與粵西山區(qū)的交匯處,位于泛珠三角的咽喉部位,是離珠三角經濟圈最近的山區(qū)縣,具有良好的區(qū)位優(yōu)勢!區(qū)位優(yōu)勢城市交通網絡的完善,二廣高速公路即將建成,貴廣快速鐵路正在籌建,加速融入泛珠三角1小時經濟圈,路網優(yōu)勢更加突顯!交通優(yōu)勢近年來,全縣各行業(yè)經濟均保持平穩(wěn)增長趨勢,總體經濟水平增長率更超過10%以上逐年增長;持續(xù)大力開展竹產業(yè)、紙經濟、塑料加工等三大支柱產業(yè),打造五大基地;抓好商貿建設、拉動第三產業(yè)、完善城市功能配套、開展城市經濟;經濟開展森林資源覆蓋率超過80%,是廣東省重點林區(qū)和“首批林業(yè)生態(tài)縣”;竹林資源面積超過100萬畝,是中國著名的“竹子之鄉(xiāng)”;擁有中國最大的高級竹木混合漿生產基地、首個“廣東省造紙產業(yè)基地”、全省最大的特種紙生產基地、全省唯一一個國家級竹海森林公園;礦產資源豐富,種類多、儲量大,其中產于廣寧西南部的廣綠玉,是中國五大佳玉之一;水力資源豐富,全縣已建起小水電站將近140座,年發(fā)電收入超過7000萬元,已成為廣寧支柱產業(yè)之一;旅游資源豐富,包括竹海大觀、竹文化博覽館、寶錠山景區(qū)、古水河、螺殼山景區(qū)等眾多旅游亮點;資源優(yōu)勢宏觀篇城市整體規(guī)劃理解與開展趨勢分析廣寧縣城市整體規(guī)劃理解行政區(qū)規(guī)劃:全縣轄17個建制鎮(zhèn)、22個居民委員會、156個村民委員,總人口55萬人;1997-2006年,縣域總人口增長虛度緩慢,年均增長率僅為2.78‰,期間縣城人口較快,年均增長率為8.66‰;規(guī)劃縣域總人口增長預測為:2015年總人口59萬人、2020年總人口62萬人、2025年總人口67-69萬人;目前全縣各鎮(zhèn)人口分布:建制鎮(zhèn)總人口(萬人)非農業(yè)人口(萬人)農業(yè)人(萬人)南街鎮(zhèn)12.38.34排沙鎮(zhèn)3.30.33石澗鎮(zhèn)1.30.21.1譚布鎮(zhèn)3.50.23.3江屯鎮(zhèn)3.50.23.3聯(lián)合鎮(zhèn)2.30.12.2螺崗鎮(zhèn)1.30.11.2北市鎮(zhèn)2.20.22坑口鎮(zhèn)3.10.22.9赤坑鎮(zhèn)2.20.12.1賓亨鎮(zhèn)3.70.33.4五和鎮(zhèn)2.10.12橫山鎮(zhèn)4.30.24.1木格鎮(zhèn)2.50.12.4石咀鎮(zhèn)1.60.11.5古水鎮(zhèn)4.50.34.2洲仔鎮(zhèn)20.11.9宏觀篇城鎮(zhèn)體系規(guī)劃:城鎮(zhèn)規(guī)劃開展目標:建設工業(yè)強鎮(zhèn)、生態(tài)竹鄉(xiāng)、和諧廣寧;規(guī)劃要“高起點、高標準”,具有鮮明地方特色和時代特征;推進“南連西擴”之建設工程;規(guī)劃20-30萬人口的中等城市,提高城市綜合實力;加快開展特色旅游產業(yè);規(guī)劃建設以“南坤大道”為中軸線,山城結合,推進縣城“南連西擴”,構筑大城市的格局;規(guī)劃城鎮(zhèn)體系未來產業(yè)分布:山區(qū)綠色經濟帶,重點經濟區(qū)域建設“一主兩次”之城鎮(zhèn)開展軸線;沿綏江、廣賀高速形成的東西向城鎮(zhèn)開展主軸,未來廣寧產業(yè)開展主導區(qū);東線沿五和、石澗、排沙、江屯形成的南北向產業(yè)開展軸;西線沿木格、古水、坑口、北市形成的南北向生態(tài)開展軸;T型的開發(fā)軸線,以綏江軸線與產業(yè)開展軸線為主要開發(fā)軸線;宏觀篇宏觀篇城鎮(zhèn)等級與職能規(guī)劃:城鎮(zhèn)規(guī)劃層次規(guī)劃類型鎮(zhèn)區(qū)名稱職能類型第一層次中心城區(qū)南街鎮(zhèn)與橫山鎮(zhèn)全縣的政治、經濟、科技、文化中心,富于地方特色的“竹鄉(xiāng)之城”與“山水之城;第二層次次中心城鎮(zhèn)石澗鎮(zhèn)與賓亨鎮(zhèn)縣域次中心城鎮(zhèn),是廣寧縣的”南大門“,南部片區(qū)經濟、商貿中心,已發(fā)展油墨、紙張、塑料制品等外向型工業(yè)為主的工業(yè)型城鎮(zhèn);第三層次中心鎮(zhèn)江屯鎮(zhèn)與聯(lián)合鎮(zhèn)廣寧縣北部的片區(qū)中心、經濟中心、綜合商品貿易集散中心及交通樞紐,以發(fā)展外貿型加工工業(yè)為主,是一個工、農、商綜合發(fā)展的商貿型城鎮(zhèn);古水鎮(zhèn)廣寧縣西部片區(qū)的經濟、商貿、交通、旅游中心,以資源型加工業(yè)為主導的綜合性城鎮(zhèn),與洲仔鎮(zhèn)綜合考慮為一個經濟區(qū)域;第四層次一般鎮(zhèn)北市鎮(zhèn)廣寧縣北部片區(qū)的旅游中心,以發(fā)展旅游、商貿等第三產業(yè)為主的山水生態(tài)城鎮(zhèn);五和鎮(zhèn)以塑料再生工業(yè)、資源加工為主的工業(yè)型城鎮(zhèn),是廣寧縣塑料再生工業(yè)基地;排沙鎮(zhèn)與譚布鎮(zhèn)資源型加工、工農貿易型小城鎮(zhèn);坑口鎮(zhèn)與赤坑鎮(zhèn)生態(tài)型城鎮(zhèn),形成以農、貿、旅游為主的綜合型小城鎮(zhèn);木格鎮(zhèn)形成超越鎮(zhèn)域影響力的中等的一般城鎮(zhèn),為資源型加工、工農貿易型小城鎮(zhèn);洲仔鎮(zhèn)與螺崗鎮(zhèn)農貿型小城鎮(zhèn);宏觀篇縣域交通體系規(guī)劃:規(guī)劃開展揭茂高速與廣賀高速公路走線;規(guī)劃開展貴廣快速鐵路;縣域交通組織,環(huán)城路、省道、縣道,縱橫貫穿各城鎮(zhèn)區(qū)域;“+”字型高速公路南北、東西軸線規(guī)劃,國道和省道為骨架,縣域農村公路網絡將通達各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和所有行政村;未來廣寧縣公路開展的趨勢和特點是:打通斷頭路,盡快形成縣級干線交通骨架網,提高干線公路等級,便捷連接高速公路,便捷縣域及鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間的交流,帶動整體經濟開展;加大通達密度,通村公路建設以四級公路標準為主;宏觀篇廣寧縣整體開展趨勢分析開展機遇與挑戰(zhàn):優(yōu)勢:區(qū)位、交通、生態(tài)、資源等四大優(yōu)勢,為加快城鎮(zhèn)化發(fā)展、推進城市經濟、融入珠三角1小時經濟圈奠定穩(wěn)固基礎;三大產業(yè)、五大基地,注重產業(yè)發(fā)展規(guī)劃,促進城鎮(zhèn)經濟快速發(fā)展;劣勢:地勢山多地少,土地資源不足、用地初期開發(fā)建設成本高、環(huán)境敏感度較高;目前城鎮(zhèn)化水平不高,小城鎮(zhèn)規(guī)劃過小,不利于工業(yè)的聚集、服務業(yè)的成長、農村勞動力的轉移及“三農”問題的解決;機遇:預期交通條件的改善;迎接廣東省重點發(fā)展“雙轉移”戰(zhàn)略發(fā)展機遇;挑戰(zhàn):面臨區(qū)域的競爭;面臨產業(yè)發(fā)展與引入新興產業(yè)所產生的市場競爭;未來城鎮(zhèn)開展定位與性質: 城鎮(zhèn)未來開展定位:肇慶市林漿紙一體化產業(yè)制造業(yè)基地;肇慶市重要的交通節(jié)點城市;現(xiàn)代化生態(tài)旅游城市,肇慶市重要的旅游節(jié)點城市,華南地區(qū)極具特色的生態(tài)休閑度假勝地;環(huán)境優(yōu)美的宜居城市、竹鄉(xiāng)城市與山水城市,市民安居樂業(yè)的家園和旅行者的樂園; 廣寧縣城鎮(zhèn)未來開展性質:打造全縣政治、經濟、文化中心,以開展造紙、建材及竹木加工業(yè)為主,并適當開展旅游業(yè)、及物流業(yè),建設富于地方特色的“宜居之城”、“竹鄉(xiāng)之城”、及“山水之城”;宏觀篇根據相關政府材料顯示,廣寧縣之未來開展重點趨勢為:著力推進工業(yè)強縣戰(zhàn)略,不斷壯大工業(yè)經濟,加快形成以制漿造紙、竹木加工、塑料加工三大產業(yè)為支柱的工業(yè)產業(yè)集群;大力開展現(xiàn)代農業(yè),扎實推進社會主義新農村建設,加快開展鎮(zhèn)級經濟;努力提高招商引資水平,加快開展民營經濟;積極抓好財稅金融工作,促進經濟穩(wěn)健開展;不斷改善根底設施,加速開展城市經濟;深入開展精神文明建設,全面開展社會事業(yè),有效推動社會經濟協(xié)調開展;加強生態(tài)環(huán)保工作,促進社會可持續(xù)開展;維護社會大局穩(wěn)定,構建和諧廣寧;提高行政效能,建設實干、高效、廉潔政府;宏觀篇南街鎮(zhèn)宏觀市場概況南街鎮(zhèn)概況:南街鎮(zhèn)位于北江水系綏江中游,是廣寧縣人民政府所在地,地處全縣政治、經濟、文化中心;全鎮(zhèn)總面積189.3平方公里,其中耕地2.9萬畝,山地28萬畝,下轄18個村委會、5個社區(qū)居委會,總人口12.3萬人,其中農業(yè)人口4萬人;全鎮(zhèn)交通、通信、電力、水利等根底設施完善,省道四聯(lián)線和縣道通往各鎮(zhèn)公路貫穿全鎮(zhèn),鎮(zhèn)內道路網絡四通八達;目前城鎮(zhèn)金融、商貿、娛樂、餐飲等城市配套設施齊全,城鎮(zhèn)功能日臻完善;城鎮(zhèn)市場經濟開展水平:目前南街鎮(zhèn)經濟持續(xù)快速健康開展,一、二、三產業(yè)持續(xù)蓬勃開展,社會各項事業(yè)全面進步;全鎮(zhèn)現(xiàn)有民營企業(yè)120多家,以造紙、皮具、五金、塑料、竹制品工藝等主要行業(yè),正向產業(yè)化方向開展;“三高”農業(yè)開展迅猛,全鎮(zhèn)沙糖桔種植面積4.2萬畝,現(xiàn)全鎮(zhèn)有50畝以上規(guī)劃的沙糖桔農業(yè)基地280多個,其它西瓜、石榴、南華李等優(yōu)質水果5000多畝,年養(yǎng)殖生豬10多萬頭、山地雞120多萬只,生豬、山地雞大型養(yǎng)殖基地60多個,以形成沙糖桔種植為主的“果業(yè)”和生豬、山地雞“養(yǎng)殖業(yè)”之規(guī)模,成為全鎮(zhèn)農業(yè)的主導產業(yè);以竹海大觀、寶錠山景區(qū)為主的竹生態(tài)旅游輻射帶動第三產業(yè)的開展,目前全鎮(zhèn)旅游、商貿、飲食效勞等行業(yè)繁榮興旺;〔據相關政府資料〕2004年,全鎮(zhèn)實現(xiàn)工業(yè)總產值2.94億元、農業(yè)總產值0.97億元、農村人均純收入4204元、國稅收入955萬元;隨著全鎮(zhèn)經濟的持續(xù)快速開展,預計2010年,全鎮(zhèn)生產總值到達15.6億元、年均增長率14%,其中工業(yè)總產值年均增長22%、農業(yè)總產值年均增長7%,固定資產投資年均增長18%,農民人均純收入年均增長4.8%,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8%;市場篇市場篇縣域整體房地產市場開展現(xiàn)狀與供求趨勢分析縣域整體房地產市場概況:〔根據06年《廣寧縣城區(qū)住房建設規(guī)劃》材料〕至2005年底,城區(qū)住房總建筑面積總量為220萬m2,其中,直管公房面積0.36萬m2,通過房地產商開發(fā)建造的商品住房46萬m2,城區(qū)戶籍人口11萬人,按戶籍人口計人均住房建筑面積為20m2/人;根據規(guī)劃顯示:2006年—2010年,規(guī)劃期內之城區(qū)建設各類住房目標:城區(qū)方案建設各類住房總建筑面積50.96萬m2,其中(以下為萬平方米)城區(qū)方案建設各類住房總套數(shù)約5353套,其中:其中,方案住房建設按區(qū)域分布:縣域舊城區(qū)計劃住房建設縣域新城區(qū)計劃住房建設套數(shù)(套)面積(萬m2)套數(shù)(套)面積(萬m2)商品住房203119.82286227.93保障住房3002.091601.12規(guī)劃期內,政府重點開展普通商品住房,并自2006年11月1日起政策規(guī)定:凡新批、新開工的商品住房建設,戶型建筑面積90m2以下〔含經濟適用住房〕,須到達開發(fā)總建面積的70%以上;經濟適用住房嚴格控制中、小戶型,中型戶型面積控制在80m2左右、小型戶型面積控制在60m2左右;規(guī)劃期內〔2006年—2010年〕之城區(qū)住房建設年度方案為:市場篇縣域房地產市場開展規(guī)劃重點: 〔根據06年《廣寧縣國民經濟和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要》材料〕規(guī)劃中心城區(qū)在適當開展經濟適用住房的同時,合理開展中高檔商品房,培育中心城區(qū)中高檔房地產市場,增加酒店產權式商品房的建設,適應旅游產業(yè)和物流產業(yè)開展的需要;規(guī)劃期內,城區(qū)住房用地方案供給總量為29.23萬m2,其中商品住房用地26.19萬m2、保障住房用地3.04萬m2;年度商品住房用地政策性保障住房用地合計經濟適用房用地廉租住房用地20065.480.520.50.0220075.030.630.560.0720085.310.650.580.0720095.210.60.530.0720105.160.640.570.07合計26.193.042.740.3規(guī)劃期內,住房用地供給年度方案:〔單位:萬m2)年度用地總量新增用地中小套型中低價位存量用地20065.483.180.522.320075.033.082.331.9520085.313.201.982.1120095.213.632.521.5820105.163.12.422.06合計26.1916.199.7610其中商品住房用地供給年度方案:〔單位:萬m2)市場篇根據《廣寧縣城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》,各類居住建筑的容積率規(guī)定為:低層住宅,新區(qū)容積率不大于0.7,舊城區(qū)容積率不大于0.9;多層、中高層住宅,新區(qū)容積率不大于1.7,舊城區(qū)容積率不大于2.0;高層住宅,新區(qū)容積率不大于3.5,舊城區(qū)容積率不大于4.0;縣域房地產市場開展現(xiàn)狀:近年來,廣寧縣圍繞“生態(tài)竹鄉(xiāng)”建設,樹立經營城市的理念,注重研究城市規(guī)劃和開展,加快城區(qū)擴建步伐,大力開展房地產產業(yè),加快推進城市經濟開展,使房地產產業(yè)成為加快縣域經濟開展的有力支撐;廣寧縣先后建成城東花園、雅豪苑、五一花園,清華園、城東清華園、畔河灣、萬豐廣場、萬景豪苑和華鴻商城等樓盤,旅游、餐飲、物流、中介效勞、文化娛樂等第三產業(yè)快速開展;〔根據相關房管局數(shù)據〕2007年,共完成開發(fā)投資8300萬元、同比增長31%,銷售面積6.7萬m2、同比增長26%,銷售金額1.2億元、同比增長34%;市場篇市場篇區(qū)域整體商業(yè)市場開展布局概況從廣寧縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃結構上看,全鎮(zhèn)總體商業(yè)市場結構主要分為四大方面:南街鎮(zhèn):作為全縣政治、經濟、科技、文化中心,結合資源優(yōu)勢,不斷完善城鎮(zhèn)配套功能設施,重點開展全鎮(zhèn)富有地方特色的旅歐、商貿、餐飲效勞等行業(yè)市場;石澗鎮(zhèn):作為次中心城鎮(zhèn),廣寧南部片區(qū)的經濟、商貿中心,重點開展油墨、紙張、塑料制品等外向型專業(yè)市場;北市鎮(zhèn):作為廣寧北部片區(qū)的旅游中心,充分開展資源優(yōu)勢,重點開展旅游、度假、商貿等旅游產業(yè)市場;其它鎮(zhèn):均結合各鎮(zhèn)資源優(yōu)勢特點,以開展工業(yè)、農業(yè)、加工業(yè)及貿易等資源性商業(yè)市場為主;從目前縣城〔南街鎮(zhèn)〕之商業(yè)布局上看:南街鎮(zhèn)之商業(yè),主要以“十字街”為中心、四條延伸商業(yè)街為主;包括:中華西路:以個體經營商鋪為主,主要滿足周邊鄉(xiāng)村居民日常需求;中華中/東路:縣城主要商業(yè)街,集中品牌業(yè)態(tài),主要滿足居民休閑購物、旅游消費等需求;新寧南路:縣城傳統(tǒng)商業(yè)街,以成為縣城的中心商業(yè)區(qū)域,以群眾品牌為主,主要滿足居民休閑購物、旅游消費等需求;新寧北路:屬于中心商業(yè)街的后段,以中醫(yī)院為分界,前段以延續(xù)商業(yè)街形式為主,后段以綜合農貿市場、及居民生活配套商業(yè)為主;其它商業(yè)區(qū)域包括:南東一路:位于廣玉路延伸之主干規(guī)劃路,集中政府機構、銀行、旅業(yè)等,以餐飲業(yè)為主要商業(yè)形態(tài);環(huán)城西路:位于街心公園對面,以五金、建材商業(yè)為主,附帶日常生活配套商業(yè)及餐飲;南坤一路:以滿足周邊居民及旅業(yè)游客之日常需求商業(yè)為主;市場篇從縣城目前之商業(yè)業(yè)態(tài)與商家組合上看:目前縣城主要的商業(yè)業(yè)態(tài),主要由以下幾種組成:以一般服裝、皮具、鞋類、及普通日用商品為主要零售業(yè)態(tài);目前縣城內的零售業(yè)品牌,主要以國內二、三線品牌為主,品牌形象、檔次均較為一般;市場篇以檔次、形象、規(guī)模均較為一般的電影院、康體城等為主之娛樂業(yè)態(tài);縣城內缺少具特色、具檔次、具異國風情之餐飲業(yè)態(tài);縣城內的電子/數(shù)碼/IT產品業(yè)態(tài),多較為零散,不夠集中、不夠專業(yè)形象,較難吸引一些國際頂尖品牌產品的長期進駐;市場篇目前縣城內的主要商業(yè)場所之業(yè)態(tài)與商家組合多較為散亂,多存在檔次不高、形象一般、消費環(huán)境較差、市場輻射力不強等問題;1從目前縣城內經營中的主要商業(yè)場所看,普遍形象不高、檔次較低、缺乏鮮明的主題定位、場內之業(yè)態(tài)組合多較為零散;此類商業(yè)場所雖多位于鎮(zhèn)中心的集中商業(yè)區(qū)域內,但其市場的輻射力相比照較低,除能滿足當?shù)厥忻竦娜粘OM與休閑購物等根本需求外,較難形成足夠的主題吸引力,而未能有效覆蓋周邊鎮(zhèn)區(qū)、甚至更遠的區(qū)域目標客戶群體;市場篇除了縣城內傳統(tǒng)的商業(yè)集中區(qū)域與商業(yè)集中場所等,目前區(qū)域內仍未有出現(xiàn)一個具一定規(guī)模、較具主題性、表現(xiàn)異國風情、完善的商業(yè)規(guī)劃、及擁有一些較知名度高、形象檔次高之品牌商家等優(yōu)勢的大型社區(qū)主題商業(yè)街;1以上的社區(qū)商業(yè)之形象均較為一般;2 業(yè)態(tài)規(guī)劃與組合多較為凌亂;3整體經營管理相對較差;4工程整體缺乏鮮明的主題定位;5缺乏統(tǒng)一、有效的形象包裝等;市場篇中華中路:總體定位縣城主要中心商業(yè)街主要業(yè)態(tài)品牌服裝、鞋類、電影院、大型超市、南天商場、時代商場、華中購物城等主要特點屬于廣寧十字街商圈縣城主要商業(yè)區(qū)域之開展現(xiàn)狀分析市場篇中華東路:總體定位縣城主要中心商業(yè)街主要業(yè)態(tài)前段以通訊、服裝、超市為主,后段以書店、文具為主,以五金雜貨為輔等主要特點屬于廣寧十字街商圈市場篇新寧南路:總體定位縣城中心傳統(tǒng)商業(yè)街主要業(yè)態(tài)品牌服裝、手機專賣、電器城、化妝品、鞋業(yè)、藥店、文化商貿城等主要特點屬于廣寧十字街商圈,集中傳統(tǒng)消費習慣市場篇新寧北路:總體定位縣城地區(qū)性商業(yè)街主要業(yè)態(tài)以中醫(yī)院為界,前段延伸新寧南路商業(yè)形態(tài),后段以綜合農貿市場、藥材市場及生活配套用品業(yè)態(tài)為主主要特點商業(yè)與農貿市場混合經營,業(yè)態(tài)較亂,整體檔次低,周邊消費力較弱市場篇五二路(五一商業(yè)街):總體定位以五一大市場及匯豐超市為中心,延伸周邊各大樓盤項目的首層商業(yè)主要業(yè)態(tài)農貿市場、大型超市、銀行、煙酒、雜貨、通訊、、婚紗影樓、小型餐飲等主要特點自發(fā)形成“五一商圈”屬于貫穿環(huán)城西路的商業(yè)街,周邊擁有多個樓盤項目市場篇南東一路:主要業(yè)態(tài)以餐飲、旅業(yè)業(yè)態(tài)為主主要特點為主干規(guī)劃路,集中政府機構、銀行等市場篇其他商業(yè)區(qū)域之開展現(xiàn)狀:環(huán)城西路:總體定位以五金、建材專業(yè)市場主要業(yè)態(tài)以五金、建材、裝修材料為主,以生活配套、小型餐飲為輔南坤大道:總體定位以滿足周邊居民及旅業(yè)游客日常消費為主主要業(yè)態(tài)餐飲、水果、小五金、日用百貨、書店、賓館等主要特點周邊較多學生群體,及居民密集,沒有大型百貨超市,缺少品牌店中華西路:總體定位以日常配套生活用品為主主要業(yè)態(tài)服裝、手機、水果、發(fā)廊、飾品、面包店、五金店、文具店等主要特點周邊較多學生群體,及居民密集,沒有大型百貨超市,缺少品牌店市場篇縣城主要商業(yè)工程開展現(xiàn)狀分析竹鄉(xiāng)商場:地理位置烈士陵園對面產品分析圓弧形歐式建筑風格設計業(yè)態(tài)組合以服裝零售為主輻射范圍以十字街為中心,延伸周邊商業(yè)路段,輻射周邊居民目標群體縣城居民項目綜述優(yōu)勢劣勢項目外觀較好位置稍偏離十字街商業(yè)中心市場篇南國商場:地理位置中華中路產品分析普通的商場布置,場內通道搭建鐵皮蓋頂業(yè)態(tài)組合包括服裝、鞋類、音像等輻射范圍以十字街商業(yè)中心周邊為主目標群體當?shù)鼐用耥椖烤C述優(yōu)勢劣勢位置較好業(yè)態(tài)品牌檔次較低市場篇萬豐商業(yè)中心〔好宜家購物中心〕:地理位置街心花園項目定位縣城商業(yè)中心廣場產品分析配套大型活動廣場,風格較為現(xiàn)代業(yè)態(tài)組合大型超市、電訊、特色餐飲、服裝零售、化妝品、布藝等輻射范圍縣城及周邊鎮(zhèn)區(qū)目標群體縣城居民及周邊居民項目綜述優(yōu)勢劣勢規(guī)模大、交通便利、業(yè)態(tài)較齊業(yè)態(tài)組合較雜亂市場篇文化商貿購物城:地理位置新寧南路產品分析藍色玻璃外立面,外觀較為過時業(yè)態(tài)組合百貨、服裝零售、精品、娛樂城等輻射范圍以噴泉廣場為中心輻射周邊目標群體縣城居民項目綜述優(yōu)勢劣勢位置較好外觀形象較差,內部裝修殘舊市場篇時代購物城:地理位置中華中路產品分析外觀形象于當?shù)剌^為時尚業(yè)態(tài)組合主要以服裝零售為主輻射范圍縣城區(qū)域目標群體縣城居民項目綜述優(yōu)勢劣勢外觀形象較時尚,管理較規(guī)范缺乏著名品牌進駐結論篇結論篇調研綜合性結論研判從宏觀方面:廣寧縣擁有區(qū)位、交通、生態(tài)、資源等四大優(yōu)勢,為融入珠三角1小時經濟圈奠定鞏固的根底;三大產業(yè)、五大基地,注重產業(yè)開展規(guī)劃,促進了城鎮(zhèn)經濟快速開展;全縣交通網絡條件不斷完善,加速迎接了廣東省“雙轉移”之戰(zhàn)略開展機遇;縣城〔南街鎮(zhèn)〕地處全縣政治、經濟、文化中心,區(qū)域內金融、商貿、餐飲、娛樂等城市配套設施齊全,城市功能日臻完善;從經濟方面:2007年全縣實現(xiàn)生產總值45.36億元,同比增長12.%,經濟社會開展取得成效;工業(yè)開展速度加快,成為推動全縣經濟的主動力;農業(yè)經濟持續(xù)開展,農民人均純收入同比增長5%,

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