工程造價(jià)專業(yè)群工程造價(jià)專業(yè)群成功入選雙高計(jì)劃建設(shè)高水平專業(yè)群A檔趙鳳93課件講解

工程造價(jià)專業(yè)群成功入選“雙高”計(jì)劃建設(shè)高水平專業(yè)群A檔工程造價(jià)專業(yè)群主講—趙鳳目錄輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容工程造價(jià)專業(yè)群01輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容工程造價(jià)專業(yè)群02輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容工程造價(jià)專業(yè)群03輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容工程造價(jià)專業(yè)群04輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容輸入你的標(biāo)題內(nèi)容工程造價(jià)專業(yè)群PART.01點(diǎn)擊此處輸入與此小標(biāo)題或者與此圖形相關(guān)的內(nèi)容介紹、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、事件分析、總結(jié)概述等文字描述內(nèi)容。在此輸入小標(biāo)題點(diǎn)擊此處輸入與此小標(biāo)題或者與此圖形相關(guān)的內(nèi)容介紹、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、事件分析、總結(jié)概述等文字描述內(nèi)容。在此輸入小標(biāo)題工程造價(jià)專業(yè)群處于起步階段整體規(guī)模小市場(chǎng)占有率低市場(chǎng)認(rèn)識(shí)較低其他方面添加文本單擊此處添加單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本單擊此處添加文本工程造價(jià)專業(yè)群緒論

本課程共分為四篇：第一篇為基礎(chǔ)知識(shí)—房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格，第二篇為房地產(chǎn)估價(jià)的原則，第三篇為常用的房地產(chǎn)估價(jià)方法，第四篇為房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)。我們?cè)趯W(xué)習(xí)的過程中，由理論知識(shí)逐漸轉(zhuǎn)向?qū)嵺`知識(shí)，最終轉(zhuǎn)化為操作。因此，同學(xué)們應(yīng)該扎實(shí)地掌握理論知識(shí)并付諸實(shí)踐。第一篇房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格第一章從估價(jià)的角度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)第二章房地產(chǎn)價(jià)格第一章從估價(jià)的角度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)學(xué)習(xí)要求：了解房地產(chǎn)的定義及實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的概念熟悉土地和建筑物的內(nèi)涵熟悉房地產(chǎn)的特征及其分類掌握房地產(chǎn)存在的形態(tài)及構(gòu)成要素第一章從估價(jià)的角度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)1.1房地產(chǎn)概述

1.1.1房地產(chǎn)的相關(guān)概念

1.1.2土地的概念

1.1.3建筑物的概念 1.2房地產(chǎn)的特性 1.3房地產(chǎn)的分類1.1房地產(chǎn)概述1.1.1房地產(chǎn)的相關(guān)概念 1.1.2土地的概念 1.1.3建筑物的概念1.1.1房地產(chǎn)的相關(guān)概念

房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。1.土地定義：土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地的范圍（3層）：（1）土地（2）地面以上一定范圍內(nèi)的空間（地上空間）（3）地面以下一定范圍內(nèi)的空間（地下空間）結(jié)論

一宗土地的地面范圍：是指在地球表面上該宗土地的“邊界”所圍繞的面積。邊界通常由城市規(guī)劃管理部門或土地管理部門在地塊各界限點(diǎn)釘樁、埋設(shè)混凝土界樁或界石來確認(rèn)面積由水平投影面積計(jì)算地上空間由規(guī)劃部門通過高度限制來實(shí)現(xiàn)地下空間由建筑技術(shù)和經(jīng)濟(jì)效益來限制2.建筑物建筑物：是指經(jīng)人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和設(shè)備（如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)狻⒄彰?、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備）等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋：指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等3.地上定著物地上定著物：是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離后會(huì)不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物體。4.房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位實(shí)物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修裝飾及土地的形狀、地形等?？梢苑譃橛行蔚膶?shí)體、質(zhì)量和功能三方面。權(quán)益：包括權(quán)利、利益和收益。如所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。區(qū)位：指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場(chǎng)所的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時(shí)間距離之分。1.1.2房地產(chǎn)的基本內(nèi)涵1.土地的基本內(nèi)涵2.建筑物的基本內(nèi)涵1.土地的基本內(nèi)涵（1）坐落（2）面積（3）形狀（4）四至（5）地勢(shì)（6）周圍環(huán)境、景觀（7）利用現(xiàn)狀（8）產(chǎn)權(quán)狀況（9）地質(zhì)和水文狀況（10）基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度（11）土地使用管制土地使用管制對(duì)于城市建設(shè)用地，土地使用管制即為城市規(guī)劃限制條件，主要包括：土地用途建筑高度容積率建筑密度建筑后退紅線距離建筑間距綠地率交通出入口方位停車泊位建筑體量、體型、色彩地面標(biāo)高其他要求，如必須符合環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)、消防安全、衛(wèi)生防疫等規(guī)定2.建筑物的基本內(nèi)涵（1）坐落（2）面積（3）層數(shù)和高度（4）結(jié)構(gòu)（5）設(shè)備（6）裝修（7）公共配套設(shè)施完備程度（8）平面布置（9）外觀（10）建成年月（11）維修、保養(yǎng)情況及完損程度（12）利用現(xiàn)狀（13）產(chǎn)權(quán)狀況（14）其他1.2房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的；建筑物是人工建造的，定著在土地上的。因此房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，以土地的特性為基礎(chǔ)的。1.2.1房地產(chǎn)的特性1.不可移動(dòng)性2.壽命長(zhǎng)久性3.數(shù)量有限性4.相互影響性5.易受限制性（政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通過4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)：管制權(quán)、征用權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)）6.難以變現(xiàn)性7.保值增值性8.獨(dú)一無二性（由不可移動(dòng)性派生）1.3房地產(chǎn)的分類

對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來說，不同類型的房地產(chǎn)其價(jià)值是不一樣的。下面從4個(gè)方面來對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類。即可以按用途、開發(fā)程度、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營(yíng)使用方式劃分。1.按用途劃分（1）居住房地產(chǎn)（2）商業(yè)房地產(chǎn)（3）辦公房地產(chǎn)（4）旅館房地產(chǎn)（5）餐飲房地產(chǎn)（6）娛樂房地產(chǎn)（7）工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)（8）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)（9）特殊用途房地產(chǎn)（10）綜合房地產(chǎn)2.按開發(fā)程度劃分（1）生地（2）毛地（3）熟地（4）在建工程（5）現(xiàn)房（含土地）3.按是否產(chǎn)生收益劃分（1）收益性房地產(chǎn)（2）非收益性房地產(chǎn)4.按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分（1）出售型房地產(chǎn)（2）出租型房地產(chǎn)（3）營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)（4）自用型房地產(chǎn)第二章房地產(chǎn)價(jià)格2.1房地產(chǎn)價(jià)格的概念和種類 2.2房地產(chǎn)價(jià)格的特性 2.3房地產(chǎn)的供求與價(jià)格 2.4房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 2.1.1房地產(chǎn)價(jià)格的概念2.1.2房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值的種類2.1房地產(chǎn)價(jià)格的概念和種類2.1.1房地產(chǎn)價(jià)格的概念1.房地產(chǎn)價(jià)格的含義房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，通常用貨幣來表示及償付，也可用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式償付。2.1.1房地產(chǎn)價(jià)格的概念2.房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件（1）有用性（2）稀缺性（3）有效需求2.1.2房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值的種類1.投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值2.原始價(jià)值、賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值3.成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值4.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格5.總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面價(jià)格6.實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格7.起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)8.保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)9.補(bǔ)地價(jià)1.投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值投資價(jià)值：是某一房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值做出的評(píng)價(jià)。市場(chǎng)價(jià)值：是該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值在某一時(shí)刻，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。2.原始價(jià)值、賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值（1）原始價(jià)值：簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購(gòu)置成本，是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出。始終不變（2）賬面價(jià)值：又稱賬面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊后的余額。隨著時(shí)間的推移而減少（3）市場(chǎng)價(jià)值：是該資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格。隨著時(shí)間的推移而變化3.成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值（1）成交價(jià)格：簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。正常成交價(jià)格是指交易雙方在市場(chǎng)公開、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無欺、沒有厲害關(guān)系等條件下進(jìn)行交易形成的價(jià)格，不受一些不良因素（如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、脅迫等）的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。（2）市場(chǎng)價(jià)格：指某種房地產(chǎn)市場(chǎng)上一般的平均水平的價(jià)格。（3）理論價(jià)格：是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)紀(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。（4）評(píng)估價(jià)值：又稱評(píng)估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡(jiǎn)稱評(píng)估值、評(píng)估價(jià)或評(píng)估額，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。4.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格（1）基準(zhǔn)地價(jià)：是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。（2）標(biāo)定地價(jià)：是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。（3）房屋重置價(jià)格：是某一基準(zhǔn)日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級(jí)下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金加上應(yīng)得的利潤(rùn)。5.總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面價(jià)格（1）總價(jià)格：簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。（2）單位價(jià)格：簡(jiǎn)稱單價(jià)，對(duì)于土地來說，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對(duì)于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對(duì)于房地產(chǎn)來說，是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。（3）樓面地價(jià)：又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)＝土地總價(jià)/總建筑面積樓面地價(jià)＝土地單價(jià)/容積率例題：

有A、B兩塊土地，A土地的單價(jià)是600元/平方米，B土地的單價(jià)是500元/平方米，A地的容積率是6，B地的容積率是4，其他條件均相同，那么，明智的買主應(yīng)購(gòu)買哪一塊地？解：根據(jù)樓面地價(jià)＝土地單價(jià)/容積率，得，A：600÷6＝100（元/平方米）B:500÷4＝125（元/平方米）則，明智的買主應(yīng)購(gòu)買A地。附：容積率：是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值，是反映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率＝總建筑面積/建筑用地面積建筑密度：又稱建筑覆蓋率，通常是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。建筑密度＝建筑基底總面積/土地總面積×100％在一定地塊內(nèi)，如果各層建筑面積相同，那么，總建筑面積＝土地總面積×建筑密度×建筑層數(shù)則有：容積率＝建筑密度×建筑層數(shù)計(jì)算題：1、某塊土地總面積為100平方米，其上建筑物的基底面積為60平方米，建筑物的總建筑面積為400平方米，則容積率和建筑密度各是多少？2、某塊土地總面積為200平方米，地上建筑物各層建筑面積相同，建筑密度為60％，建筑容積率為6，求該建筑物共有多少層？總建筑面積為多少？6.實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格：是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格在不同的情況下不一致。（見P12～13）7.起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)（1）起價(jià)：指所銷售商品房的最低價(jià)格。（2）標(biāo)價(jià)：又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其價(jià)格表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。（3）成交價(jià)：是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。（4）均價(jià)：是所銷售商品房的平均價(jià)格，一般表示成交價(jià)的平均價(jià)格。這個(gè)價(jià)格一般可以反映所銷售商品房的價(jià)格水平，是房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)時(shí)常用的專業(yè)術(shù)語(yǔ)。8.保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)（1）保留價(jià)：又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售最低價(jià)格。（2）起拍價(jià)：又稱開叫價(jià)格，是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的價(jià)格。（3）應(yīng)價(jià)：是競(jìng)買人對(duì)拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競(jìng)買人自己報(bào)出的購(gòu)買價(jià)格。（4）成交價(jià)：是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后，競(jìng)買人報(bào)出的最高應(yīng)價(jià)。9.補(bǔ)地價(jià)

補(bǔ)地價(jià)：指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有下列4種。（1）更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途。補(bǔ)地價(jià)數(shù)額＝改變用途后的地價(jià)－改變用途前的地價(jià)例題：1、某建筑項(xiàng)目總建筑面積為50000平方米，出讓取得時(shí)規(guī)定的用途是居住，樓面地價(jià)為1800元/平方米，現(xiàn)經(jīng)批準(zhǔn)將用途改為商業(yè)，樓面地價(jià)增加到2500元/平方米，則應(yīng)補(bǔ)償多少地價(jià)？解：補(bǔ)地價(jià)數(shù)額＝改變用途后的地價(jià)－改變用途前的地價(jià)則，（2500－1800）×50000＝3500（萬元）

（2）增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率。建筑面積的增加通常以增加建筑容積率的規(guī)劃指標(biāo)來體現(xiàn)。增加容積率，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額等于增加面積前后的地價(jià)差額，計(jì)算公式如下：補(bǔ)地價(jià)數(shù)額＝增加建筑面積后的地價(jià)－增加建筑面積前的地價(jià)補(bǔ)地價(jià)數(shù)額＝（增加后的容積率－增加前的容積率）×土地面積×樓面地價(jià)補(bǔ)地價(jià)數(shù)額＝（增加后的容積率－增加前的容積率）/增加前的容積率×土地面積×土地單價(jià)例題：2、某項(xiàng)目土地總面積是20000平方米，出讓取得時(shí)規(guī)定的建筑容積率為3，土地單價(jià)為3750元/平方米，現(xiàn)允許容積率增加到4，則應(yīng)補(bǔ)償多少地價(jià)？解：樓面地價(jià)＝土地單價(jià)/容積率，得

3750÷3＝1250（元/平方米）（1）補(bǔ)地價(jià)數(shù)額＝增加建筑面積后的地價(jià)－增加建筑面積前的地價(jià)

20000×4×1250－20000×3×1250＝2500（萬元）（2）補(bǔ)地價(jià)數(shù)額＝（增加后的容積率－增加前的容積率）×土地面積×樓面地價(jià)（4－3）×20000×1250＝2500（萬元）（3）補(bǔ)地價(jià)數(shù)額＝（增加后的容積率－增加前的容積率）/增加前的容積率×土地面積×土地單價(jià)（4－3）/3×20000×3750＝2500（萬元）(3)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)。補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額，通常以土地市場(chǎng)價(jià)格的某一百分比（如20%）來計(jì)算。

(4)出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者的續(xù)期申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)，須依照規(guī)定補(bǔ)地價(jià)。2.2房地產(chǎn)價(jià)格的特性2.2.1地價(jià)與一般商品價(jià)格的不同 2.2.2房地產(chǎn)價(jià)格的特征2.2.1地價(jià)與一般商品價(jià)格的不同主要表現(xiàn)在下列6個(gè)方面：1.生產(chǎn)成本不同2.折舊不同3.價(jià)格差異不同4.市場(chǎng)性質(zhì)不同5.價(jià)格形成時(shí)間不同6.供求變化不同2.2.2房地產(chǎn)價(jià)格的特征1．房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位影響很大2．房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格3．房地產(chǎn)價(jià)格形式具有雙重性4．房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的5．房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成2.3房地產(chǎn)的供求與價(jià)格2.3.1房地產(chǎn)需求 2.3.2房地產(chǎn)供給 2.3.3房地產(chǎn)均衡價(jià)格 2.3.4房地產(chǎn)供求彈性 2.3.5房地產(chǎn)供求與價(jià)格之間關(guān)系的特殊性 2.3.1房地產(chǎn)需求

某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②消費(fèi)者的收入水平；③消費(fèi)者的偏好；④相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平；⑤消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。2.3.2房地產(chǎn)供給

某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本；③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；④房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期。

2.3.3房地產(chǎn)均衡價(jià)格房地產(chǎn)的均衡價(jià)格，是指當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格?？偟膩碇v，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)的需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)的供給負(fù)相關(guān)：供給一定，需求增加，則價(jià)格上升，需求減少，則價(jià)格下降，需求一定，供給增加，則價(jià)格下降，供給減少，則價(jià)格上升。如果需求和供給同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格和均衡交易量也會(huì)發(fā)生變化。2.3.4房地產(chǎn)供求彈性1．房地產(chǎn)需求彈性

房地產(chǎn)需求彈性主要有房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性、房地產(chǎn)需求的收入彈性、房地產(chǎn)需求的人口彈性、房地產(chǎn)需求的交叉價(jià)格彈性和房地產(chǎn)需求的價(jià)格預(yù)期彈性。2.3.4房地產(chǎn)供求彈性2．房地產(chǎn)供給彈性

房地產(chǎn)供給彈性主要有房地產(chǎn)供給的價(jià)格彈性和房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。

2.3.5房地產(chǎn)供求與價(jià)格之間關(guān)系的特殊性

可以將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：①全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況；②本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況；③全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況；④本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。由于房地產(chǎn)不可移動(dòng)及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。至于其他類型的房地產(chǎn)供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格有無影響及其影響的程度，要視這些供求狀況的波及性如何而定。2.4房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素2.4.1供求狀況 2.4.2自身因素2.4.3環(huán)境因素 2.4.4人口因素 2.4.5經(jīng)濟(jì)因素 2.4.6社會(huì)因素 2.4.7行政因素 2.4.8心理因素 2.4.9國(guó)際因素 2.4.10其他因素2.4.1供求狀況1.房地產(chǎn)的總供求狀況2.地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況3.本類房地產(chǎn)的供求狀況4.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況2.4.2自身因素1．土地的自身因素1）位置、面積、地勢(shì)、地質(zhì)2）形狀、寬度、深度3）日照、通風(fēng)、濕度、溫度4）臨街狀態(tài)2．建筑物自身因素1）面積、結(jié)構(gòu)、材料2）設(shè)計(jì)、設(shè)備、施工質(zhì)量3）朝向、樓層、建筑物外觀2.4.3環(huán)境因素1．自然環(huán)境因素1）各種噪聲2）環(huán)境污染3）視覺環(huán)境2．社會(huì)環(huán)境因素1）交通條件2）商業(yè)設(shè)施3）教育設(shè)施2.4.4人口因素1．人口數(shù)量2．人口素質(zhì)3．家庭規(guī)模2.4.5經(jīng)濟(jì)因素1．經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2．物價(jià)水平3．居民收入水平4．財(cái)政收支與金融狀況2.4.6社會(huì)因素1．政治安定狀況2．社會(huì)治安狀況3．房地產(chǎn)投機(jī)4．城市化2.4.7行政因素1．土地制度、住房制度2．城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃3．房地產(chǎn)稅制4．交通管制5．行政隸屬變更還包括一些針對(duì)某地區(qū)的某些優(yōu)惠政策，它會(huì)促進(jìn)這一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，前景樂觀，也會(huì)提高這一地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格。2.4.8心理因素

如買賣雙方的欣賞趣味，追求時(shí)尚以及愿意接近某些社會(huì)名流、講究地名、方位、門牌號(hào)碼等都可能使某些房地產(chǎn)的價(jià)格畸高畸低，雖然不符合價(jià)值規(guī)律，但符合人的某些心理規(guī)律。2.4.9國(guó)際因素

國(guó)際因素也會(huì)使某一國(guó)家或某一地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變動(dòng)。如，國(guó)與國(guó)之間的政治對(duì)立、經(jīng)濟(jì)封鎖甚至發(fā)生軍事沖突等都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的低落。2.4.10其他因素

如我國(guó)成功申辦2008奧運(yùn)會(huì)和加入世界貿(mào)易組織的消息使人們對(duì)我國(guó)未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一個(gè)良好的預(yù)期，直接刺激了城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展并引發(fā)了房地產(chǎn)價(jià)格的上升等。練習(xí)題：?jiǎn)雾?xiàng)選擇1、建筑容積率是指一定地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與（）的比值。A.建筑物占地面積B.建筑物基底面積C.該塊土地總面積D.建筑物的總?cè)莘eKey：C2.（）也稱建筑覆蓋率，通常是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。即（）＝建筑基底總面積/土地總面積A.建筑容積率B.建筑面積率C.建筑擁擠度D.建筑密度Key：D3、在一定地塊內(nèi)，如果各層建筑面積相同，那么則有：容積率＝建筑密度×（）A.建筑總層數(shù)B.建筑總面積C.土地總面積D.建筑基底總面積Key：A4、房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。它是（）三者的綜合體。A.房屋、利益、場(chǎng)所B.實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位C.土地、建筑物、權(quán)益D.土地、建筑物、功能Key：B5、若商務(wù)寫字樓目前尚未出租，因而并未產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。此宗商務(wù)樓屬于（）。A.收益性房地產(chǎn)B.非收益性房地產(chǎn)C.綜合性房地產(chǎn)D.保值增值性房地產(chǎn)Key：A多項(xiàng)選擇題1、房地產(chǎn)按其開發(fā)程度來劃分，可以分為以下幾類：（）。A.生地B.毛地C.熟地D.在建工程E.現(xiàn)房Key：ABCDE2、以下說法哪些是正確的？（）。A.兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，其價(jià)值可能有很大不同。B.兩宗權(quán)利狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，其價(jià)值可能有很大不同。C.兩宗實(shí)物和權(quán)利狀況相同的房地產(chǎn)，其價(jià)值相同。D.房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。Key：ABD第二篇房地產(chǎn)估價(jià)第3章房地產(chǎn)估價(jià)

3.1房地產(chǎn)估價(jià)概論 3.2房地產(chǎn)估價(jià)的必要性 3.3房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則 學(xué)習(xí)要求：理解掌握房地產(chǎn)估價(jià)的基本概念和工作內(nèi)容掌握房地產(chǎn)估價(jià)的要素和基本估價(jià)程序了解房地產(chǎn)估價(jià)的現(xiàn)實(shí)必要性及估價(jià)行業(yè)的發(fā)展理解把握房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則3.1房地產(chǎn)估價(jià)概論3.1.1房地產(chǎn)估價(jià)的定義 3.1.2房地產(chǎn)估價(jià)的要素3.1.1房地產(chǎn)估價(jià)的定義

房地產(chǎn)估價(jià)，又稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。3.1.2房地產(chǎn)估價(jià)的要素1．估價(jià)當(dāng)事人2．估價(jià)對(duì)象3．估價(jià)目的4．價(jià)值類型5．估價(jià)時(shí)點(diǎn)6．估價(jià)依據(jù)7．估價(jià)假設(shè)8．估價(jià)原則9．估價(jià)程序10．估價(jià)方法11．估價(jià)結(jié)果1、專業(yè)估價(jià)人員專業(yè)估價(jià)人員：指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊(cè)，專門從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)資格有兩種：房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格房地產(chǎn)估價(jià)員從業(yè)資格對(duì)專業(yè)估價(jià)的人員的要求：具有扎實(shí)的理論知識(shí)豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)良好的職業(yè)道德2、估價(jià)目的估價(jià)目的：是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說，完成后的估價(jià)報(bào)告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者政府、民事行為的需要。估價(jià)目的源于不同的估價(jià)需要，它可劃分為：土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、農(nóng)民集體土地征用補(bǔ)償、城市房屋拆遷補(bǔ)償、損害賠償?shù)?。不同的估價(jià)目的將產(chǎn)生不同的估價(jià)結(jié)果。3、估價(jià)原則估價(jià)原則：是指人們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和變化的客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。4、估價(jià)程序估價(jià)程序：是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。5、估價(jià)方法四大基本方法，即：比較法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法。其他的估價(jià)方法，如：長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。評(píng)估一宗房地產(chǎn)時(shí)，一般要求同時(shí)采用兩種或以上的方法。6、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要分為一般因素、區(qū)域因素、自身因素。7、估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)：是指評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的日期，即在該日期上估價(jià)對(duì)象才有該價(jià)值，通常用公歷年、月、日表示。8、客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定客觀合理價(jià)格或價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在某種估價(jià)目的的特定條件下形成的正常價(jià)格，它能為當(dāng)事人或社會(huì)一般人所信服和接受。誤差允許在15％左右的范圍之內(nèi)。估價(jià)與定價(jià)的區(qū)分：估價(jià)是為當(dāng)事人提供公平可信的價(jià)格參考依據(jù)，并不取代當(dāng)事人的民事權(quán)利定價(jià)是當(dāng)事人的行為。當(dāng)事人可以將成交價(jià)定得高于或低于正常價(jià)格。3.2房地產(chǎn)估價(jià)的必要性1．土地使用權(quán)出讓的需要2．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的需要3．房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)?shù)男枰?．房地產(chǎn)征收、征用補(bǔ)償?shù)男枰?．房地產(chǎn)稅收的需要6．房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要7．房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?．房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要9．企業(yè)發(fā)生有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要10．房地產(chǎn)管理的需要11．其他方面的需要3.3房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則3.3.1合法原則 3.3.2最高最佳使用原則 3.3.3估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 3.3.4替代原則