新亞洲體育城調(diào)查報告

新亞洲體育城調(diào)查報告調(diào)查員鐘偉一、總論星耀集團(tuán)于1998年踏入地產(chǎn)行業(yè)到現(xiàn)在已經(jīng)有10年的歷史在開發(fā)其項(xiàng)目之前星耀集團(tuán)已經(jīng)成功的開發(fā)了加洲楓景、美樹橙、挪威森林、美樹星城等項(xiàng)目這也為新亞洲體育城的開發(fā)打下了良好的基石。項(xiàng)目總投資超過了100個億共分八期開發(fā)其中一期產(chǎn)值約21.3億、二期產(chǎn)值約13.7億、三期產(chǎn)值約8.8億現(xiàn)四期正在熱銷中產(chǎn)值約20億五期已進(jìn)入規(guī)劃階段五至八期產(chǎn)值約60億星都國際總部基地產(chǎn)值約13億。項(xiàng)目于2005年5月開始動工。而項(xiàng)目得以順利的開發(fā)首先有了政府政策支持新亞洲·體育城是政府“一湖四環(huán)”、“一湖四片”山水城市生態(tài)格局重點(diǎn)打造的區(qū)域。隨著昆明行政中心的南遷呈貢新城將圍繞“四區(qū)一心”重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)國際物流中心、國際花卉交易研發(fā)區(qū)、大學(xué)園區(qū)、國際行政商務(wù)區(qū)以及城市生活區(qū)。貫穿新亞洲·體育城的是昆洛路和廣福路這兩條路是云南目前為止僅有的兩條雙向10車道的高速公路。更讓人驚喜的是云南省博物館和云南大劇院的建設(shè)地敲定在了新亞洲·體育城對面建成后將與新亞洲·體育城“萬人體育場館”交相輝映成為城市級的三個地標(biāo)性建筑。這些對新亞洲·體育城今后的發(fā)展而言都是利好的但也意味著責(zé)任的加重從目前的開發(fā)情況而言新亞洲體育城前四期成功的開發(fā)已經(jīng)體現(xiàn)出了其價值所在這也是新亞洲體育城的開發(fā)者和建設(shè)者們共同努力的結(jié)果。二、項(xiàng)目概述新亞洲體育城位于昆明東南、新城市中心區(qū)昆洛路與廣福路的交匯處是連接“昆明老城——呈貢新城——未來昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)”新三角經(jīng)濟(jì)圈的黃金中心點(diǎn)。凈用地約3500畝總建筑面積達(dá)500萬平方米總套數(shù)1-4期約10000戶住宅建筑形態(tài)由多層、小高層、高層組成包括物業(yè)類型有花園洋房、小高層住宅、高層≌⒈鶚安糠腫≌咨?-8期長豐項(xiàng)目共有住宅約10000戶但目前還處于報規(guī)階段。產(chǎn)值開盤時間一期21.32005年9月二期13.72006年10月三期8.82007年4月四期202007年12月區(qū)位圖項(xiàng)目總規(guī)劃圖三、項(xiàng)目說明1、區(qū)位項(xiàng)目地處新昆洛路與廣福路交匯處東南方向連接昆明新市政府、大學(xué)城東北向連接昆明老城區(qū)、新昆明國際機(jī)場西邊連接云南省委、省公安廳、省人大等省委機(jī)關(guān)和滇池旅游渡假區(qū)。為昆明老城區(qū)與市政府新區(qū)之間的中心區(qū)域也是將來昆明市東南新城市的中心區(qū)離市中心距離15公里。隨著新昆洛路的通車和廣福路的改造工程竣工與之相鄰的將是兩條城市主干道同時市政公交也圍繞新亞洲·體育城制定了3-5條公交專線因此交通將極為便利。2、商業(yè)部分新亞洲·體育城商業(yè)街規(guī)劃用地約118畝總建筑面積約6萬平方米。以周圍體育設(shè)施、住宅區(qū)并輻射昆明老城區(qū)和呈貢新區(qū)的集高檔/特色餐飲、酒吧、超市、電影院、時尚用品/飾品的餐飲、娛樂、運(yùn)動、休閑購物的大型商業(yè)中心。作為新亞洲·體育城的主要建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)容之一商業(yè)街處于新亞洲·體育城的核心區(qū)域南接廣福路和國際網(wǎng)球中心東臨萬人體育館、籃球館和足球及田徑場西靠新亞洲·體育城的“水晶堡”、“溫布爾頓”、“水木清華”住宅區(qū)北面是西南地區(qū)獨(dú)有的占地約200畝的別墅型商務(wù)辦公區(qū)、全長1.8公里的綠化運(yùn)動主題公園、云大附中·星耀學(xué)校及“萬國花園”、“百合園”住宅區(qū)。建成后的商業(yè)街順應(yīng)昆明市政治中心的轉(zhuǎn)移和新昆明的建設(shè)以新亞洲·體育城為核心以南市區(qū)為核心區(qū)域輻射新市政府呈貢新區(qū)、滇池片區(qū)、關(guān)上片區(qū)同時以強(qiáng)大的配套及高規(guī)格的定位成為面向整個昆明的集運(yùn)動、餐飲、娛樂、休閑的新中心、新亮點(diǎn)。3、商務(wù)辦公星都國際總部基地為云南地區(qū)首個別墅式辦公樓與昆明新都心地位相得益彰具有獨(dú)棟、獨(dú)立冠名、園林環(huán)境優(yōu)美、交通和大社區(qū)配套等特點(diǎn)是企業(yè)公司集團(tuán)經(jīng)營總部、貿(mào)易總部、研發(fā)總部、物流總部、培訓(xùn)總部、信息總部、地區(qū)總部等的首選辦公地。方正戶型無阻礙商務(wù)空間戶型整體布局方正實(shí)用大大提升平面空間的布置效率縱深和進(jìn)深比例合理更利于辦公家具用品的擺放間隔合理功能明確平面空間的實(shí)用率高有利于規(guī)劃辦公區(qū)、功能區(qū)、會議區(qū)、走廊等區(qū)域內(nèi)部空間使用功能的構(gòu)成是用高科技全力打造的一流品質(zhì)空間。個性化格局設(shè)計(jì)總部基地各樓座基本都由獨(dú)棟或聯(lián)拼組成花園式別墅化辦公模式是都市傳統(tǒng)辦公模式的升級打破鋼筋水泥的城市中高層辦公格子空間的幾何化生存模式設(shè)計(jì)靈動從人性的角度出發(fā)企業(yè)主可根據(jù)公司規(guī)模大小自主安排空間建筑造型簡約錯落有致色彩鮮艷設(shè)計(jì)師利用參差的墻體立面為空間增添了別樣的體驗(yàn)構(gòu)成的手法使建筑具有了方向性和流動感在動態(tài)視覺中微妙地保持均衡設(shè)計(jì)風(fēng)格和材料選用上都秉承現(xiàn)代簡約的風(fēng)格力求營造一種簡單和輕松表達(dá)出與周圍環(huán)境相和諧的建筑意圖。4、住宅部分從產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性來看新亞洲·體育城開發(fā)的聯(lián)院別墅、水晶堡花園洋房和運(yùn)動美景洋房以其昆明絕無僅有的花園洋房“下沉式庭院”——水晶堡花園洋房將洋房別墅化生活別墅級。住宅凈用地約近2000畝主要產(chǎn)品形式有聯(lián)院別墅、景觀洋房、12層小高層、18層高層。1、花園洋房是目前在昆明市場上的特有產(chǎn)品也是本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品。該種產(chǎn)品為六層建筑采用全退臺式處理其中1、2層產(chǎn)品帶有約60—90平方米的地下層。樓梯為一至四樓無轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)保證了該類產(chǎn)品室內(nèi)外的全陽光接觸。建筑外立面外形豐富、層次感強(qiáng)濃郁的地中海情調(diào)盡顯舒適生活。2、前三期的高層、小高層產(chǎn)品主要以平層結(jié)構(gòu)為主主要為東南朝向戶型特點(diǎn)為全日光原則整個從南至北由連院別墅、花園洋陽房、小高層、高層逐步撥高的空間布局使產(chǎn)品特別是高層產(chǎn)品視野寬闊空間感極好。整個戶型設(shè)計(jì)布局方正使用率極高。獨(dú)有的陽光花房設(shè)計(jì)使得主人無論從客廳、書房、廚房都可盡享綠色心境。3、聯(lián)院別墅產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上采用四個別墅為一個組團(tuán)的隔墻連院設(shè)計(jì)同時帶有下沉式超大活動娛樂室。使每一家都保證了居住、娛樂的高度私密性。剔除了近年來開發(fā)的連排別墅項(xiàng)目無私密性的缺陷。同時每組團(tuán)不一樣的外形設(shè)計(jì)、顏色利用。保證了該產(chǎn)品在風(fēng)格上的差異化設(shè)計(jì)。改變了連排別墅像是農(nóng)家排屋的感觀形象。大大提升了產(chǎn)品的品質(zhì)。5、社區(qū)配套新亞洲體育城涵蓋了超大規(guī)模體育運(yùn)動場館設(shè)施區(qū)萬人體育館、國際網(wǎng)球中心、國際標(biāo)準(zhǔn)田徑賽場等120畝云大附中主校區(qū)的星耀學(xué)校西南大型體育文化用品批發(fā)廣場省市級大醫(yī)院、公安派出所城區(qū)配套等七項(xiàng)細(xì)部配套。新亞洲體育城的配套設(shè)置有1場田徑場、1館萬人體育館、其中針對全民健身的設(shè)施場所有不少于30個的網(wǎng)球中心、15個壁球室、30個羽毛球場及乒乓球場、籃球場、溫泉健身理療、游泳館等。生活配套方面配有星天地商業(yè)廣場、云大附小、大型超市、公寓式酒店、電影院、酒吧、咖啡吧、餐飲休閑中心、大型百貨店、尼斯酒店、銀行、電影院、云大附中星耀學(xué)校、地球村幼兒園、第一人民醫(yī)院星耀醫(yī)院、派出所、星耀農(nóng)貿(mào)市場。6、生活配套國內(nèi)新型、高檔、規(guī)范的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)貿(mào)市場——新亞洲·體育城廣福農(nóng)貿(mào)市場將出現(xiàn)在昆明東南的新亞洲·體育城內(nèi)。該農(nóng)貿(mào)市場位于新亞洲·體育城交房中心后、網(wǎng)球中心網(wǎng)球場旁臨廣福路邊。建筑面積約為1780平方米約有125150戶商家的規(guī)模進(jìn)駐。該農(nóng)貿(mào)市場將按照“統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理只租不售”的原則來進(jìn)行管理和經(jīng)營按照超市化農(nóng)貿(mào)市場來進(jìn)行定位、規(guī)劃和招商。并用全球首席物管戴德梁行的先進(jìn)理念進(jìn)行管理保安、保潔、維修等一條龍全面服務(wù)農(nóng)貿(mào)市場。同時該市場的門頭、公告欄、商鋪號牌將進(jìn)行統(tǒng)一安裝制作以區(qū)別于常規(guī)的農(nóng)貿(mào)市場的雜亂無章。7、醫(yī)療配套昆明市第一人民醫(yī)院——星耀醫(yī)院坐落于昆明南市區(qū)新昆洛路與廣福路交匯處新亞洲·體育城內(nèi)由昆明市第一人民醫(yī)院和以房地產(chǎn)開發(fā)為主的昆明星耀集團(tuán)共同合作創(chuàng)辦是全省規(guī)模最大的社區(qū)醫(yī)院。8、文化教育新亞洲·體育城引進(jìn)著名教育機(jī)構(gòu)云大附中在項(xiàng)目地劃出120為土地并合作開發(fā)“云大附中—星耀校區(qū)”。設(shè)有小學(xué)部、初中部、高中部和國際部建成后將成為云大附中的主校區(qū)。同時新亞洲·地球村幼兒園總建筑面積約2888平米是一所由深圳市地球村教育發(fā)展投資興辦的全日制民辦幼兒園。四、項(xiàng)目基本信息名稱新亞洲體育城開發(fā)商星耀體育運(yùn)動所屬區(qū)域南市區(qū)地址新昆洛路與廣福路交匯處官渡古鎮(zhèn)旁737666策劃顧問廣州·博智規(guī)劃設(shè)計(jì)澳洲U/A設(shè)計(jì)集團(tuán)整合推廣恒通廣告活動公司杲鑫活動模型制作九易模型施工單位一至三期為云錫建設(shè)四期為市一建五至八期長豐項(xiàng)目為北科建物管公司楷唯物業(yè)物管顧問戴德梁行交房時間06年12月31日水晶堡交房、07年6月30日星匯園交房、7月30日水木清華交房、12月30日萬景園、百合園交房、08年9月30日千紫園交房建筑類型多層、小高層、高層、別墅、商鋪、商業(yè)街、多層寫字樓、高層寫字樓物業(yè)類型退臺洋房、聯(lián)院別墅、獨(dú)棟別墅、美景洋房高層、小高層、電梯退臺洋房、獨(dú)立商鋪、底層商鋪、商業(yè)街、高層寫字樓、多層花園式寫字樓、公寓總占地面3500畝一至八期總建筑面積5000000平米綠地率45總建筑密度26平均容積率2.1物管費(fèi)別墅5元/㎡、洋房0.9元/㎡、小高層、高層為1.1—1.5元/㎡、商業(yè)2.4元/㎡總戶數(shù)住宅約11322套、商鋪1296間、5-8期約10000戶五、房源情況1、各貨包房源統(tǒng)計(jì)水晶堡——共有房源904套物業(yè)類型單位統(tǒng)計(jì)花園洋房別墅車位商鋪數(shù)量8968344137面積㎡80-188388-6839-3029-119總價格萬/套20-9679-1594.3-9.623-107開盤時間2005.9.2005.92006.12005.9水木清華——共有房源984套物業(yè)類型單位統(tǒng)計(jì)花園洋房高層小高層別墅車位商鋪數(shù)量60777885928530面積㎡113-187104-255142-254199-3148-25134-228總價萬/套43-9822-10537-130139-2864-976-119開盤時間2005.102006.52006.4星匯園——共有房源2018套物業(yè)類型單位統(tǒng)計(jì)花園洋房小高層高層別墅車位商鋪數(shù)量5093081161401034150面積㎡80-188131-254104-209199-3098-3343-545總價萬/套22-106——21-88124-3954-1031-240開盤時間2005.102005.102005.102005.102006.52005.10萬景園——共有房源1974套物業(yè)類型單位統(tǒng)計(jì)花園洋房小高層車位商鋪數(shù)量6601314994221面積㎡80-18770-24410-3426-343總價萬/套22-8218-814.8-10.515-268開盤時間2006.102006.102006.62005.12百合園——共有房源318套物業(yè)類型單位統(tǒng)計(jì)花園洋房車位商鋪數(shù)量318247124面積㎡52-15911-1328-125總價萬/套18-876.1-6.827-160開盤時間2006.112006.112006.12千紫園共有房源324套物業(yè)類型單位統(tǒng)計(jì)花園洋房車位商鋪數(shù)量32417254面積㎡52-19010-3492-124總價萬/套18-975-9.8112-170開盤時間2007.32007.32007.3五環(huán)鋒尚于2007年4月開盤發(fā)售項(xiàng)目占地259202.8平方米建筑面積達(dá)238100平方米共有房源1382套車位732個商鋪244間住宅面積從52—205平方米不等五環(huán)鋒尚以洋房和高層建筑為主。物業(yè)類型單位統(tǒng)計(jì)花園洋房高層車位商鋪數(shù)量668714732244面積㎡52-19127-2059-3016-152總價萬/套17-1108-724.3-10.615-211開盤時間2007.42007.42007.42007.5星體花園分為南北兩區(qū)占地面積為337畝總建筑面積56.8萬平方米其中商業(yè)部分占地2萬平方米共有住宅3358戶一期房源1237套二期房源2121套商鋪200多間。去年12開盤所提供的房源為北區(qū)本次開盤提供的是南區(qū)的房源花園洋房共15棟734戶分為17層和6層兩種全地下車位2200多個。工程總投資39600萬元工期18個月。產(chǎn)品類型為18層退臺式觀景洋房和90平米以下扣式設(shè)計(jì)小躍層。此次推出的觀景洋房戶型面積從56㎡到225㎡不等兼有平層與躍層其中值得一提的是四房結(jié)構(gòu)的平層戶型-A戶型和aC戶型每戶客廳外均帶有大面積的觀景臺在延展室內(nèi)空間的同時又將室外景致巧妙地融合進(jìn)來使“客廳就在花園中”的生態(tài)居家理想成為現(xiàn)實(shí)再加上大面積凸窗、多功能陽臺的設(shè)計(jì)完全為居者打造出“通透、明亮、純凈、優(yōu)美”的綠色生活環(huán)境。物業(yè)類型單位統(tǒng)計(jì)高層退臺洋房商鋪數(shù)量3358332所占比重919面積㎡56-22521.37—1237.52價格萬/套21-12218—150開盤時間2007.12——星都國際總部基地凈用地112672.3平方米總建筑面積28.2萬平方米容積率2.0由56棟6層獨(dú)立全新5A智能自動化寫字樓單棟面積1800多平米4棟17層高層分為6間90多平米的2間123平米的2間230平米的2間及2棟50層超高寫字樓構(gòu)成獨(dú)棟單層面積為300平方米當(dāng)時開盤發(fā)售價格多層寫字樓均價為4700元/㎡、高層寫字樓均價為4000元/㎡。物業(yè)類型單位統(tǒng)計(jì)高層多層車位數(shù)量2891411880個所占比重6733不納入面積㎡84-473235-329——價格萬/套32-205107-324——開盤時間2007.12————新亞洲體育城各項(xiàng)目房源統(tǒng)計(jì)表物業(yè)類型項(xiàng)目名稱小高層高層洋房別墅開盤時間總計(jì)90㎡以下所占比重套數(shù)/一期水晶堡————896805.9904洋房占10.4共94套水木清華88777605905.10984無90㎡以下星匯園30811615094005.102018洋房占7.5共38套二期萬景園1314——660——06.101974小高層、洋房占24.97共493套百合園————318——06.11318洋房占62.34共198套千紫園————324——07.3324洋房占64.51共199套三期五環(huán)鋒尚——714668——07.41382洋房、高層占45.8共633套四期星體花園——3358————07.123358高層占40共1343套總計(jì)171060103435107——11262占全部房源的26.62共2998套各項(xiàng)目商業(yè)部分房源情況名稱單位統(tǒng)計(jì)水晶堡水木清華星匯園萬景園百合園千紫園五環(huán)鋒尚星體花園間數(shù)1372815622112454244332所占比重11212171041925從以上圖表可以看出新亞洲體育城目前分為四期來開發(fā)一期由水晶堡、星匯園、水木清華組成其中洋房40棟、小高層9棟、高層10棟、別墅99棟一期總房源為3960套住宅車位1406個二期由萬景園、百合園、千紫園組成其中洋房44棟、小高層12棟共有房源2616套商鋪399間車位1413個三期為五環(huán)鋒尚洋房23棟高層12棟共1382套住宅其中商鋪244間車位732個。目前在售的四期星體花園以高層住宅為主其中90平米以下體量最大的是星體花園而水木清華是整個項(xiàng)目當(dāng)中唯一沒有90平米以下住宅的項(xiàng)目從單個貨包來看90平米以下所占比重最大的為千紫園從整盤量來看2998套90平米以下的住宅量雖然大但26.62的比重卻與國家要求的60相比還相差堪遠(yuǎn)?？蛻舳ㄎ换▓@洋房的消費(fèi)者主要為中小型企業(yè)主、個體消費(fèi)者、國企中、高層職員、公務(wù)員、合資企業(yè)的高級雇員、高收入者企業(yè)、機(jī)關(guān)單位中、高管理層高收入行業(yè)的員工具有一定的社會地位注重運(yùn)動、休閑注重生活品質(zhì)及格調(diào)而小高層、高層產(chǎn)品主要針對客戶為城市精英、企業(yè)白領(lǐng)、國家機(jī)關(guān)中等收入群體別墅類型的主要消費(fèi)者為大中型企業(yè)主、城市高端收入群體如專業(yè)經(jīng)紀(jì)人、律師、醫(yī)生、金融工作者等高收入者大部分以經(jīng)商為主或者是企業(yè)、機(jī)關(guān)單位高層管理者高收入行業(yè)的中高級管理者具有較高的社會地位。六、優(yōu)/劣勢分析優(yōu)勢1社區(qū)內(nèi)生活配套完善眾多較高標(biāo)準(zhǔn)的配套確保了該項(xiàng)目生活的便利、舒適性。2獨(dú)一無二的大型綜合體育配套設(shè)施是本項(xiàng)目營造體育特色概念的支撐點(diǎn)。3區(qū)域升值空間及發(fā)展?jié)摿薮蟆?云大附中主校區(qū)的入駐確保該區(qū)域教育品質(zhì)。劣勢目前從項(xiàng)目地出發(fā)到昆明市中心只有昆洛路和廣福路兩條隨著市政的南遷廣福路和昆洛路的交通通行能力將面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。此外項(xiàng)目周邊無論是居住還是商業(yè)的氛圍都還未形成規(guī)模且項(xiàng)目還在開發(fā)當(dāng)中四至八期這樣商業(yè)還需三至五年的時間才能真正的成熟起來。七、項(xiàng)目回顧1、各貨包銷售情況新亞洲體育城于2005年9月首次對住宅部分進(jìn)行開盤發(fā)售項(xiàng)目為水晶堡其物業(yè)類型包括洋房896套面積從80.25—188.79平方米別墅8套面積從388.6—683.72平方米商鋪137間面積從29—119平方米洋房總價在22萬—106萬元/套別墅總價在79萬—159萬元/套商鋪總價在23萬-96萬之間。別墅物管費(fèi)為5元/平米洋房物管費(fèi)為0.9元/平米項(xiàng)目在進(jìn)行了一年的銷售周期后售馨。2005年10月水木清華正式開盤對外發(fā)售住宅包括的物類有洋房、小高層、高層和別墅四種別墅面積從199.58—314.86平方米小高層面積為142.36—254.69平方米高層面積為104.48—255.9平方米洋房面積從113.3—187.3平方米洋房總價43萬-98萬/套別墅總價在139萬-286萬元/套高層22萬—105萬元/套小高層37萬—130萬元/套商鋪總價34萬—228萬元/套項(xiàng)目的發(fā)售在經(jīng)過了1年半的時間后銷售完畢。2005年10月星匯園與水木清華同期發(fā)售洋房總價43萬-98萬/套別墅總價在139萬-286萬元/套高層22萬—105萬元/套小高層37萬—130萬元/套商鋪總價34萬—228萬元/套項(xiàng)目的發(fā)售周期與水木年相同為一年半售馨。2006年10月萬景園住宅部分開始發(fā)售共房源1974套有洋房及小高層兩物業(yè)面積從70到244平米總價從22萬—82萬元/套截止到2007年9月住宅部分已全部售馨。商鋪發(fā)售日期在住宅之前于05年年底開始發(fā)售共221間商鋪面積從16—273平米截止到目前為止該項(xiàng)目的商鋪已全部售完。百合園于2006年11月開始對外發(fā)售該項(xiàng)目只有洋房一種物業(yè)形態(tài)共有住宅318套面積從52—191平米總價在18萬—87萬/套相隔一月后商鋪也推出共124間來發(fā)售銷售情況良好現(xiàn)所有商鋪現(xiàn)已全部售完。千紫園于2007年3月開始發(fā)售共有住宅324套車位172個商鋪54間由于該項(xiàng)目體量小在經(jīng)過了約半年的銷售后就已經(jīng)將所有物業(yè)類型的房源售完。五環(huán)鋒尚于2007年4月開始發(fā)售其物業(yè)類型包括洋房和高層兩種形態(tài)現(xiàn)接受登記共提供10棟多層寫字樓。星體花園共有房源3358套一期房源1237套二期房源2121套目前只有一期房源已經(jīng)銷售完畢正在銷售二期房源2007年12月22日第一次開盤所提供的房源為北區(qū)共約1500套均價在4250元/平米2008年2月24日第二次開盤共推出商鋪307間均價在9000元/平米目前銷售率達(dá)70第三次開盤提供的是南區(qū)的房源共734戶均價在4500元/平米分為17層和6層兩種全地下車位2200多個。5月17日第四次開盤共提供