2023年案例考試試題及答案

2023年案例考試試題及答案

一、問答題（共3題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題

號下）

（一）某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、

乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參與競買，甲公司托付丙房地產(chǎn)估價機(jī)

構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價評估，最高應(yīng)價評估結(jié)果為12000萬元。乙公司托

付丁房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估出的最高應(yīng)價為15000萬元。若該兩

家房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果均是合埋的，請分析兩者差異的主

要緣由。

（二）某公司于5年前在公開市場上以2000萬元購得一宗

出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前,

該辦公用房的市場價值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造

價水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價格上漲了

1000萬元。請問上述觀點(diǎn)是否正確?為什么？

（三）某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地

處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500肝，占地2900肝，土地運(yùn)

用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處

于正常運(yùn)用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，托付房地產(chǎn)估價機(jī)

構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及

以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/nf,商品住宅銷售均價為1.2

萬元/m：

據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價；

2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。

請問：

1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路途。

二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題

的備選答案中只有一個最符合題意,請將這個答案對應(yīng)的字母填

在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）

（-）王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的

百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2023年初進(jìn)行了重新裝修。2023

年初，王某托付房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)

果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值

800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄

妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得

三至六層。

1.若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價值分析，該大廈一至六層的價

值比例關(guān)系為：

1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3,則哥哥應(yīng)向妹妹支付補(bǔ)償款（）

萬元。

A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

2.因該大廈800萬元的價值為2023年初的評估結(jié)果，一年

后處分該房地產(chǎn)時，兄妹倆共同托付甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該大廈

重新進(jìn)行價值評估。估價中正確的選擇是()。

A.若選用市場法，應(yīng)按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格變更進(jìn)行價值

分析

B.若選用市場法，應(yīng)結(jié)合大廈各層業(yè)態(tài)進(jìn)行價值分析

C.若選用收益法，其凈收益中應(yīng)扣除分?jǐn)偟哪昃b飾、裝

修費(fèi)用

D.若選用收益法，其凈收益中不應(yīng)扣際分?jǐn)偟哪昃b飾、

裝修費(fèi)用

3.兄妹倆處置該房地產(chǎn)須要辦理的房屋全部權(quán)登記手續(xù)為

()O

A.房屋全部權(quán)注銷登記

B.房屋全部權(quán)初始登記

C.房屋全部權(quán)變更登記

D.房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記

D.該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年，但須考慮建筑物

剩余經(jīng)濟(jì)壽命的影響

6.若該百貨超市由乙公司自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)

營收入為6000萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共4000萬元，管理

費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營收入的6%,商品銷售稅金及附加為年經(jīng)

營收入的8.5%,經(jīng)營利潤為年經(jīng)營收入的10%。若2023年4

月30日同類建筑物重置價值為4500萬元，房屋資本化率為8%,

土地資本化率為6%o采納干脆資本化法測算該宗物業(yè)的價值為

()萬元。

A.6625

B.7333

C.7571

D.8833

7.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中

正確的是()。

A.項(xiàng)目改建投入的成本費(fèi)用應(yīng)包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購

買價格、補(bǔ)交的土地出讓金、商業(yè)改造工程費(fèi)用、管理費(fèi)、專

業(yè)費(fèi)、投資利息和利潤

B.項(xiàng)目改建的前提是投入成本小于項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益

C.項(xiàng)目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法

D.項(xiàng)目改建在技術(shù)上應(yīng)首先考慮解決停車場問題

（三）甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5000后的綜合用

地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅

用房，基本狀況見下表：

建筑而枳建筑基底建筑物重置建筑物

名稱房屋結(jié)構(gòu)

（m2）面積（mD單價（元/itf）成新率

店面10001000磚混80090%

倉庫20002000磚木50085%

住宅15001500磚混65090%

8、假如對上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價，當(dāng)利用成本法測算土地價

格時，不應(yīng)計入土地取得相關(guān)稅費(fèi)的是（）。

A.耕地占用稅

B.征地管理費(fèi)

C.耕地開墾費(fèi)

D.新增建設(shè)用地有償運(yùn)用費(fèi)

9、假如評估店面和倉庫的房地產(chǎn)價值均為200萬元，住宅

價值為195萬元，則按土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅昝鎽?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤?/p>

額為（）。

A.22.22%

B.33.61%

C.36.55%

D.37.80%

10、假如因市政建設(shè)須要將沿街店面拆遷，下列關(guān)于拆遷估

價的表述中，正確的是（）。

A.店面內(nèi)地裝修裝飾不成金額有房屋拆遷公司和甲公司協(xié)

商解決，或由雙方通過托付評估確定

B.因拆遷估價對象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價

C.評估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認(rèn)可后才能最終

確定

D.甲公司可自行托付估價機(jī)構(gòu)評估店面價值

三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每

指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。

每個錯誤對應(yīng)一個序號,未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不

計分）

封面和書目（略）

致托付人函（略）

估價師聲明

我們慎重聲明：

1.我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和精確的。

2.本估價報告中的分析，看法和結(jié)論是我們自己公正的專

業(yè)分析、看法和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條

件的限制。

3.我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)

事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》

(GB/T50291-1999)進(jìn)行分析和測算，形成看法和結(jié)論，撰寫本

估價報告。

5.注冊房地產(chǎn)估價師xxx已對本估價報告中的估價對象進(jìn)

行了實(shí)地查看，但我們對估價對象的現(xiàn)場查看僅限于其外觀和運(yùn)

用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)托付方供

應(yīng)的資料進(jìn)行評估。除非另有協(xié)議，我們不擔(dān)當(dāng)對估價對象建筑

結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。

6.沒有人對本估價報告供應(yīng)了重要專業(yè)幫助。

7.本估價報告依據(jù)了托付人供應(yīng)的相關(guān)資料，托付人對資

料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價結(jié)果有誤的，估價機(jī)構(gòu)和

估價人員不擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。

8.本報告估價結(jié)果僅作為托付人在本次估價目的下運(yùn)用，

不得做其他用途。未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)和估價人員同意，估價報告不

得向托付人及報告審查部門以外的單位及個人供應(yīng)，凡因托付人

運(yùn)用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機(jī)構(gòu)和估價人員不擔(dān)當(dāng)相

應(yīng)的責(zé)任。

9.本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒

體上，報告說明權(quán)為本估價機(jī)構(gòu)全部。

中國注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號XXXX）：XXXX

（簽名蓋章）

中國注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號XXXX）：XXXX

（簽名蓋章）

中國注冊房地產(chǎn)估價師（注冊號XXXX）：XXXX

（簽名蓋章）

00八年六月三十日

估價的假設(shè)和限制條件（略）

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

一、托付人（略）

二、估價機(jī)構(gòu)（略）

三、估價對象

估價對象為位于XX市XX區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑

面積為3853.05*土地面積為2294.5肝。

1.坐落

估價對象坐落于XX市XX區(qū)數(shù)碼路北段21.23號，四至為：東

臨XX路，南靠XX廣場，西接XX干休所，北依XX創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位

狀況略）。

2.產(chǎn)權(quán)狀況

依據(jù)托付人供應(yīng)的《房屋全部權(quán)證》和《國有土地運(yùn)用證》，

估價對象房屋全部權(quán)人和土地運(yùn)用權(quán)人為xx有限公司；房屋全部

權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地運(yùn)用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為

辦公，土地運(yùn)用年限為50年，從2023年6月30日至2053年6

月29日，且約定不行續(xù)期。

3.土地狀況

土地運(yùn)用權(quán)面積為2294.5肝，地塊形態(tài)規(guī)則，呈矩形，地

勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、

通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他

狀況略）。

4.建筑物狀況

估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局,

建筑面積3853.05nV。各層層高及功能為：一層層高3.6m,為

大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m,為辦公區(qū)；五層層

高3.3m,局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝

修狀況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石

灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、

走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)

男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂,

TOTO潔具；窗體采納塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推

玻璃門。

估價對象建成于2023年6月，依據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度

判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%

（建筑物其他狀況略）。

5.配套設(shè)施狀況

估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，

并安裝消防、中心空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)

備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采納美國

SIMPLE消防報警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、

溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采納DAIKIN分體式中心空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)

盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設(shè)

TOA公共廣播揚(yáng)聲器，供應(yīng)背景音樂及應(yīng)急消防廣播；并配有

兩部三菱電梯。

四、估價目的

為托付人轉(zhuǎn)讓估價對象供應(yīng)價值參考依據(jù)而評估其市場價

格。

五、估價時點(diǎn)

依據(jù)估價目的，經(jīng)與托付人協(xié)商，估價時點(diǎn)確定為2023年

6月25日。

六、價值定義（略）

七、估價依據(jù)（略）

八、估價原則

本估價報告在遵循獨(dú)立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估

價目的對估價對象進(jìn)行估價。具體依據(jù)如下估價原則:

1.最高最佳運(yùn)用原則（略）

2.替代原則（略）

3.估價時點(diǎn)原則（略）

4.謹(jǐn)慎原則（略）

5.合法原則（略）

九、估價方法

本報告選用市場法和收益法進(jìn)行估價（方法選擇及方法定義

略）。

十、估價結(jié)果

在評估過程中，估價機(jī)構(gòu)本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，在

對現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查看、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的

基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價值的因素，并運(yùn)用科學(xué)

的估價方法對估價對象的市場價值進(jìn)行了評估，最終確定估價對

象在估價時點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場價值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰

壹拾萬元（2310萬元），單價為5995.03元/面。

十一、估價人員（略）

十二、估價作業(yè)日期

2023年6月25日至2023年6月30日。

十三、估價報告應(yīng)用的有效期

本估價報告應(yīng)用的有效期自完成估價報告之日起原則上為

一年，但市場狀況變更很大時，估價報告應(yīng)用的有效期不超過半

年；超過有效期運(yùn)用本報告，本估價機(jī)構(gòu)不負(fù)任何責(zé)任。

XX房地產(chǎn)估價有限公司

二00八年六月三十日

房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

一、個別因素分析

估價對象為位于XX市XX區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑

面積為3853.05m2,

土地面積為2294.5m2o

1.坐落

估價對象坐落于XX市XX區(qū)數(shù)碼路北段21.23號，四至為：東

臨XX路，南靠XX廣場，西接XX干休所，北依XX創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位

狀況略）。

2.產(chǎn)權(quán)狀況

依據(jù)托付人供應(yīng)的《房屋全部權(quán)證》和《國有土地運(yùn)用證》，

估價對象房屋全部權(quán)人和土地運(yùn)用權(quán)人為xx有限公司；房屋全部

權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地運(yùn)用權(quán)性質(zhì)為國有出讓，土地用途為

辦公，土地運(yùn)用年限為50年，從2023年6月30日至2053年6

月29日，且約定不行續(xù)期。

3.土地狀況

土地運(yùn)用權(quán)面積為2294.5nf,地塊形態(tài)規(guī)則，呈矩形，地

勢平坦，土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、

通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他

狀況略）。

4.建筑物狀況

估價對象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開敞式布局,

2

建筑面積3853.05mo

各層層高及功能為：一層層高3.6m,為大堂及辦公區(qū)；二

層至四層層高均為3.3m,為辦公區(qū)；五層層高3.3m,局部為辦

公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會議室。其裝修狀況為：外墻貼面

磚；房屋內(nèi)部地面為國產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、

刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻

面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地

面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采

納塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門。

估價對象建成于2023年6月，依據(jù)國家有關(guān)房屋新舊程度

判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查看，確定其綜合成新率約為100%

（建筑物其他狀況略）。

5.配套設(shè)施狀況

估價對象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，

并安裝消防、中心空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)

備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采納美國

SIMPLE消防報警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動噴淋裝置及煙感、

溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采納DAIKIN分體式中心空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)

盤管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設(shè)

TOA公共廣播揚(yáng)聲器，供應(yīng)背景音樂及應(yīng)急消防廣播；并配有

兩部三菱電梯。

二、區(qū)域因素分析（略）

三、市場背景分析（略）

四、最高最佳運(yùn)用分析（略）

五、估價方法選用

估價對象所在的xx市軟件園區(qū)域，房地產(chǎn)市場活躍，同一供

需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多，市場依據(jù)足夠，因此可選

用市場法進(jìn)行評估。同時，該區(qū)域房地產(chǎn)市場中與估價對象類似

的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營，同一供需圈內(nèi)出租實(shí)洌較多，簡潔獲

得物業(yè)租金、費(fèi)用等數(shù)據(jù)，依據(jù)估價對象能獲得穩(wěn)定的租金收益

的特點(diǎn)，可選用收益法進(jìn)行評估。

市場法的具體估價思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價

對象處于同一供需圈內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易

實(shí)例，依據(jù)估價對象和可比實(shí)例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、

時間因素和交易狀況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進(jìn)行分析比

較和修正，評估出估價對象的市場價格。

收益法的具體估價思路為：運(yùn)用適當(dāng)?shù)某陝诼?，將預(yù)期的估

價對象房地產(chǎn)將來各期的正常凈收益折算到估價時點(diǎn)上的現(xiàn)值,

將各期現(xiàn)值累加來確定估價對象房地產(chǎn)價格

六、估價測算過程

（-）市場法測算過程

1.選擇可比實(shí)例

經(jīng)篩選確定A、B、C三個比較實(shí)例。

實(shí)例A：軟件園區(qū)軟件開發(fā)10#樓，地處xx市軟件園，東臨

數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4419nl）

辦公用途，成交價格為6100元/疔，成交日期為2023年6月20

日，成交狀況為正常交易（其他狀況略）。

實(shí)例B：軟件廣場辦公樓，地處xx市軟件園，北臨五一路，

西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3986m、

辦公用途，成交價格為6250元/nf,成交日期為2023年4月5

日，成交狀況為正常交易（其他狀況略）。

實(shí)例C：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓，地處xx市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，

東臨長春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4555

m2,成交價格為6430元/nV,成交日期為2023年5月16日，成

交狀況為正常交易（其他狀況略）。

比較實(shí)例與估價對象各項(xiàng)比較因素對比詳見表lo

表1修正因素比較表

估價對

可比實(shí)例ABC

象

成交單價（元/nf）待估610062506430

交易狀況—正常正常正常

2008年6月2008年42008年5月

交易日期—

20日月5日16S

自然條件較好較好較好較好

環(huán)境狀況較好較好較好較好

距市中心距

10公里10公里10公里10公里

離

區(qū)域交通條件便捷便捷便捷便捷

因素商業(yè)繁華程

一般一般一般一般

度

公共設(shè)施配

/拄主弟

7G口口7堯U拄口兀吾

套狀況

規(guī)劃限制一般一般一般一般

數(shù)碼路、五數(shù)碼路、數(shù)長春路、東

臨街狀態(tài)數(shù)碼路

一路碼廣場風(fēng)路

建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混

個別3

因素建筑面積853.054419m23986m24555m2

m2

平面布局較合理合理較合理合理

裝修狀況一般清水房簡裝一般

成新度較新較新較新較新

通用性較好較好較好好

基礎(chǔ)設(shè)施配

齊全齊全齊全齊全

套狀況

2.確定可比實(shí)例修正指數(shù)

（1）交易狀況修正

以上所選擇的可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，故無需進(jìn)

行交易狀況修正。

（2）交易日期修正

由于選取可比實(shí)例的交易日期均為近期，xx市商品住宅市場

價格比較平穩(wěn)，故對

可比實(shí)例的交易日期不做修正。

（3）區(qū)域因素修正

可比實(shí)例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，依據(jù)交通條

件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進(jìn)行區(qū)

域因素優(yōu)劣造成的減價或增價修正（具體過程略）。

（4）個別因素修正

可比實(shí)例A、B、C與估價對象個別因素進(jìn)行的對比分析，

主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、

基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況等因素進(jìn)行修正（具體過程略）。

比較因素修正指數(shù)詳見表2。

表2比較因素修正指數(shù)表

可比實(shí)例估價對象ABC

成交單價（元/肝）待估610062506430

交易狀況100100100100

交易日期100100100100

自然條件100100100100

環(huán)境狀況100100100100

區(qū)距市中心距離100100100100

域交通條件100100100100

因商業(yè)繁華程度100100100100

素公共設(shè)施配套狀

100100100100

況

規(guī)劃條件100100100100

臨街狀態(tài)100103103103

個結(jié)構(gòu)形式1001001001OO

別建筑規(guī)模100100100100

因平面布局100102100102

素裝修狀況10098102100

成新度100100100100

通用性100100100102

基礎(chǔ)設(shè)施配套狀

100100100100

況

3.可比實(shí)例比準(zhǔn)價格修正

在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，對各可比實(shí)例

的交易價格修正如表3：

表3交易價格修正計算表

可比實(shí)例ABC

成交單價（元/肝）610062506430

交易狀況100/100100/100100/100

交易日期100/100100/100100/100

自然條件100/100100/100100/100

環(huán)境狀況100/100100/100100/100

1/

距市中心距離100/100100/100100/100

域

交通條件100/100100/100100/100

因

商業(yè)繁華程度100/100100/100100/100

素

公共設(shè)施配套狀況100/100100/100100/100

規(guī)劃條件100/100100/100100/100

個臨街狀態(tài)100/103100/103100/103

別結(jié)構(gòu)形式100/100100/100100/100

因建筑規(guī)模100/100100/100100/100

素平面布局100/102100/100100/102

裝修狀況100/98100/102100/100

成新度100/100100/100100/100

通用性100/100100/100100/102

基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況100/100100/100100/100

比淮價格592559496000

4,比準(zhǔn)價格測算

各比較實(shí)例交易價格經(jīng)修正后比較接近，本報告中估價人員

取上述三個比準(zhǔn)價格的簡潔算術(shù)平均值作為估價對象的市場價

格(單價)為：

(5925+5949+6000)：3=5958元/nf

(-)收益法測算過程

經(jīng)過仔細(xì)分析，得知估價對象在將來運(yùn)用年限內(nèi)，每年可獲

得穩(wěn)定的凈收益，且每年的酬勞率保持不變，故收益價格測算公

式為：

V=A/rx[l-l/(l+r)n]

上式中：V一房地產(chǎn)價格，A一年凈收益，r-酬勞率，n—

收益年限

1.確定年凈收益

在測算估價對象將來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價對

象在運(yùn)用過程中的正常空置等損失后，實(shí)際所能獲得的年總收益

扣除其經(jīng)營過程中為取得租金收入需花費(fèi)的修理費(fèi)用、保險費(fèi)

用、管理費(fèi)用和稅金后，得出估價對象將來各年的凈收益。

（1）估算年總收入

采納市場法確定估價對象可出租面積的正常租金為L8元/

行.天（具體過程略）。

依據(jù)估價對象實(shí)際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總

額為：

1.8元/肝?天x90%x3853.05m2x365天=227.83萬元

（2）運(yùn)營費(fèi)用

修理費(fèi)：按重置成本的2%（確定過程略）計算，重置成本

為1500元/肝（確定過程略）。則:

修理費(fèi)=1500元/肝乂3853.05m2x2%=11.56萬元

保險費(fèi)：按建筑物的原值的2%。（確定過程略）計算。貝IJ：

保險費(fèi)=1500元/nfx3853.05m2x2%o=1.16萬元

管理費(fèi)：按年收入的3%（確定過程略）計算。貝I」：

管理費(fèi)=227.83萬元x3%=6.83萬元

營業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計算，房產(chǎn)稅按年收入的12%

計算，則營業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為：

227.83萬元x（5.5%+12%）=39.87萬元

則運(yùn)營費(fèi)用合計為59.42萬元。

(3)凈收益

凈收益二年總收入■運(yùn)營費(fèi)用=227.83萬元?59.42萬元=168.41

萬元

2.確定酬勞率

本次評估酬勞率的確定采納了平安利率加風(fēng)險調(diào)整值的方

法，酬勞率確定為7%(確定過程略)。

3.收益年限的確定

估價對象以出讓方式獲得，土地運(yùn)用年限為50年，自2023

年6月30日起至2053年6月30日止。估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)，

其經(jīng)濟(jì)壽命為60年，依據(jù)孰短原則，估價對象的收益年限為50

年。

4.測算估價對象的收益價格

將凈收益、酬勞率和收益年限代入計算公式，測算估價對象

于估價時點(diǎn)狀態(tài)下的收益價格為：

V=A/rx[l-l/(14-r)n]=168.41/7%x[l-l/(l+7%)50]=2324.18萬元

單價為：

2324.18萬元853.05m2=6032.05元/疔

七、估價結(jié)果確定

1.單價的確定

本報告分別采納了市場法和收益法對估價對象的市場價格

進(jìn)行了評估，采納市場法求取的單價為5958元/nf,采納收益法

求取的單價為6032.05元/肝，兩者的結(jié)果比較接近，本報告取

其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即：

估價對象單價=（5958元/肝+6032.05元/肝）4-2=5995.03

元/nf

估價對象總價=5995.03元/nfxB853.05itf=2310萬元

2.估價結(jié)果

本估價機(jī)構(gòu)依據(jù)估價目的，遵循估價原則，依據(jù)估價程序，

采納科學(xué)合理的估價方法，在仔細(xì)分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過

測算，結(jié)合估價人員的閱歷與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分

析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場

無障礙的條件下在估價時點(diǎn)的評估價值為：人民幣（大寫）貳仟

叁佰壹拾萬元（2310萬元），單價為5995.03元/nf。

附件（略）

四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。

錯處不超過4個,后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再

算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2?5分。本

題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）

估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、

租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建須要拆遷，并于2023年8月30

日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷須要對其進(jìn)行估價，拆遷當(dāng)

事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)于

2023年9月5日接受托付并簽訂估價托付合同，對該商業(yè)鋪面

進(jìn)行估價，估價作業(yè)日期為2023年9月5日至9月10日，房地

產(chǎn)估價師張某于2023年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下

為該估價機(jī)構(gòu)出具的估價結(jié)果報告的片段。

一、托付人（略）

二、估價機(jī)構(gòu)（略）

三、估價對象

（一）估價對象實(shí)物狀況（略）

（二）估價對象權(quán)益狀況（略）

（-）估價對象區(qū)位狀況（略）

四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房

地產(chǎn)市場價格

五、價值定義：估價對象于估價時點(diǎn)的公開市場價值

六、估價時點(diǎn)：2023年9月5日。

七、估價依據(jù)

1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號）；

3.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）；

4.《A市城市房屋拆遷管理實(shí)施方法》（A市人民政府令

130號）；

5.《A市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》；

6.《A市城市房屋拆遷評估操作技術(shù)規(guī)范（試行）》（A

房市[2023]148號）；

7.《市物價局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)A市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)

的通知》（A價房字[2023]74號）；

8.《房屋拆遷許可證》（證號：x規(guī)拆許（2023）第xx號）；

9.托人供應(yīng)的權(quán)證資料及其他相關(guān)資料及圖件、注冊房地

產(chǎn)估價師實(shí)地查看記錄及了解的有關(guān)估價對象現(xiàn)場資料和A市

有關(guān)市場信息資料等；

10.其他法律法規(guī)、部門規(guī)章、政府規(guī)章及政策性文件（略）。

八、估價原則（略）

九、估價方法

由于估價對象周邊區(qū)域商業(yè)鋪面交易活躍，交易實(shí)例簡潔搜

集，故可采納市場法進(jìn)行評估；由于A市建安工程造價資料比

較齊備，故也可采納成本法評估（市場法、成本法的定義略）。

十、估價結(jié)果（略）

十一、估價人員（略）

十二、估價作業(yè)日期（略）

十三、估價報告運(yùn)用期限（略）

2023年試題參考答案

一、問答題

（-）答：理由包括:

1.本次評估的價值為投資價值（拍賣應(yīng)價）。（3分）

2.投資價值是從某個特定投資者的角度來衡量的價值。（3

分）

3.不同投資者在開發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢不同，

納稅狀況不同，對將來的信念不同，全部這些因素都會影響投資

者對該房地產(chǎn)將來收益實(shí)力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)

價值的估計。（4分）

（說明：若回答估價目的、估價時點(diǎn)、估價方法、價格影響

因素、資料依據(jù)及估價師閱歷不同，均不給分）

（二）答：1.錯誤。（1分）

2.房地產(chǎn)價值不是土地價值和建房投入簡潔的相加。（3

分）

3.應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良、通貨

膨脹因素。（3分）

4.雖然造價穩(wěn)定，但管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用，稅費(fèi)水平可能有

變更。（3分）

（三）答：

1.若轉(zhuǎn)讓后允許變更用途，則以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價

較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許變更用途，則以住宅銷售均價為基礎(chǔ)

估價較合適。（2分）

理由：

估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，依據(jù)最高最佳運(yùn)用原則應(yīng)以商業(yè)

用途價格為基礎(chǔ)估價?；蚬纼r對象證載用途為住宅，依據(jù)合法原

則，應(yīng)以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價。（4分）

2?估價技術(shù)路