星河灣案例研究分享

《房地產(chǎn)策劃大全—房地產(chǎn)銷售管理》

團(tuán)圓網(wǎng)“星河灣”案例研究分享來看好房子2004年下半年，上海首度出讓的這幅超大居住用地，吸引了包括新鴻基、和黃在內(nèi)的十幾家地產(chǎn)巨子競標(biāo)，在耗時一年多的“馬拉松”式競標(biāo)過程中，金地集團(tuán)曾報出59.89億元的天價，但最終竟然敗給了傳言由陸家嘴集團(tuán)內(nèi)定的星河灣地產(chǎn)。2007年9月28日，星河灣地產(chǎn)以42.4億元將浦東花木新民地塊收入囊中，樓板價僅為8000元/平方米。土地之爭本來已經(jīng)偃旗息鼓，但今年初浦東新區(qū)規(guī)劃局一紙《浦東花木新民北塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》又重新引發(fā)業(yè)界對花木地塊的熱議?！盀榱寺鋵嵲陉懠易旃δ軈^(qū)域范圍內(nèi)的1萬套人才公寓，新民北塊地塊需要解決其中近5000套住宅，原修建性詳細(xì)規(guī)劃容量不能滿足新形勢的要求，因此浦東新區(qū)發(fā)改委委托編制新民北塊地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整?！痹瓉硇呛訛巢]有獲得花木新民地塊的全部使用權(quán)，而是與陸家嘴集團(tuán)合作開發(fā)高端住宅項目：總建筑面積53.6萬平方米地塊中，有24.6萬平方米歸屬于陸家嘴集團(tuán)，星河灣開發(fā)的住宅面積為29萬平方米。根據(jù)這份文件，陸家嘴公司將容積率從1.51提高到1.8，住宅套數(shù)約4200套，均為人才公寓。此外，星河灣地塊則將增加約2萬平方米、折合約400套公寓式酒店，作為人才公寓，同時配置3000平方米的公建。?為什么是星河灣2009年，星河灣在上海浦東花木的高端公寓產(chǎn)品將要亮相。這塊被冠以“地王”稱號的花木新民大型住宅地塊，自誕生之日起便一波三折、備受關(guān)注。廣東宏宇集團(tuán)成立于1994年，2001年成功推出星河灣地產(chǎn)品牌，在行業(yè)中樹立了好房子的標(biāo)準(zhǔn)，接受各地的參觀考察團(tuán)體數(shù)百個，獲得國內(nèi)外榮譽(yù)獎項四十多個，成為中國品質(zhì)地產(chǎn)的探索者。宏宇集團(tuán)一直堅持走精細(xì)化品質(zhì)地產(chǎn)的道路，目標(biāo)是打造中國樓市的“勞斯萊斯”。?星河灣是誰廣東星河灣（2001年）北京星河灣（2005年）--整體規(guī)劃--園林景觀--建筑風(fēng)格--戶型設(shè)計--裝修品質(zhì)--細(xì)節(jié)之美……目錄?向星河灣學(xué)習(xí)什么解讀星河灣——整體規(guī)劃?為什么星河灣從遠(yuǎn)處看覺得很密整體規(guī)劃——以廣東星河灣為例廣州星河灣采用的是“星座式”布局

整體規(guī)劃——以廣東星河灣為例星座式布局就是自然、不對稱的建筑布局。星河灣的星座式建筑組團(tuán)有利于建筑物外立面能被最大限度地展開，增大了屋內(nèi)通風(fēng)采光的墻面；而沿江一線轉(zhuǎn)折彎延的組團(tuán)布局，更增加了江景單元。?什么是星座式布局整體規(guī)劃——以廣東星河灣為例這樣的組團(tuán)設(shè)計有利于空氣流通；建筑群體有韻律的錯落形成視線通廊，也避免了戶與戶之間的對視；而從數(shù)字上講，以廣州星河灣三期為例，其建筑密度僅為22.5%。?星座式布局有什么優(yōu)點?北京星河灣如何規(guī)劃北京星河灣整體規(guī)劃人性化的規(guī)劃北京星河灣保留了廣州星河灣的靈動、韻律、節(jié)奏，采用大圍合布局。以高層板式為主的建筑順應(yīng)地形、變化有序，北高南低、西低中高，使多數(shù)住戶南北朝向，打破常見的南北向兵營式排列，保持了建筑的錯落之美。解讀星河灣——園林景觀星河灣園林秉承綠化與建筑互為界面，相互圍合的理念，實現(xiàn)了四大突破：高差：在園區(qū)創(chuàng)造了36處高差，地形變化非常豐富；樹：園林部門車行15萬公里，引進(jìn)了約百個品種、6700棵大樹，秋冬兩季1/3落葉，1/3彩葉，1/3保持綠色；水：北京星河灣有四大水系，并成功打造了內(nèi)外兩個大小循環(huán)，星河灣自建水廠，令園區(qū)環(huán)境用水保持清澈，解決了中國園林的水清則無魚的遺憾；黃臘石：北京星河灣首期運進(jìn)了5000多噸黃蠟石，這些巨石的搬運、擺放無不費盡心思。?星河灣園林有何突破園林景觀——以北京星河灣為例北京星河灣采用了立體平均式園林景觀，主動創(chuàng)造場地高差，形成自然起伏，有效增大綠化面積，并且使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，同時還增強(qiáng)了首層住戶的私密性。?誰說北京社區(qū)無園林園林景觀——高差中心園林，營造出36個高差北京星河灣開展北溫帶園林改造工程，把園區(qū)的30萬平方米土壤做了改良。?誰說北京社區(qū)無園林園林景觀——樹秘魯蜜棕星河灣在全世界同緯度的國家尋找的樹種移植到北京，而且在周邊建立苗圃。?誰說北京社區(qū)無園林園林景觀——樹北京星河灣整體可養(yǎng)殖水域1.2萬立方(不含生態(tài)公園)，利用地勢營造自然落差，把生態(tài)公園----一期親水池塘----二期親水池塘----青年溝有機(jī)融匯在一起，形成水體大循環(huán)。?園林水系如何有機(jī)融匯園林景觀——水石是北京星河灣的精華之作，通過水、石、綠化的融合創(chuàng)作出“源于自然，勝于自然”的意境。選用廣東的河石，營造出嶺南園林風(fēng)格的精華。園林景觀——黃臘石?5000噸黃臘石如何堆放園林景觀——重綠植輕硬地、重木輕草?樹多、花多、草少因為大尺度的廣場和集中綠地只適用于城市空間。星河灣為了營造回家的感覺，在社區(qū)環(huán)境設(shè)計中注重社區(qū)各處都要有園林景觀，使建筑與園林充分融合，如在一期園林中就有46個園林水景。與此同時，星河灣慣于大手筆地對周邊環(huán)境進(jìn)行改造，將社區(qū)環(huán)境向外延伸。園林景觀——北京星河灣?為什么星河灣沒有大廣場和集中綠地解讀星河灣——建筑風(fēng)格?為什么說建筑本身就是景觀主角建筑風(fēng)格——北京星河灣通過平面的多座向布局、加之單體立面豐富的體量變化，形成起伏多變的群體輪廓天際線。建筑符號的重復(fù)運用——“八角亭”成為整個社區(qū)外立面的標(biāo)志性符號，這種建筑符號的重復(fù)利用，形成星河灣獨有的風(fēng)格。?為什么說建筑本身就是景觀主角該建筑采用休閑風(fēng)格，以質(zhì)樸的材質(zhì)與柔和的色彩表現(xiàn)清雅的格調(diào)，以體量錯落、虛實對比營造豐富的整體形象，再以精雕細(xì)刻的細(xì)部設(shè)計體現(xiàn)建筑的精美感，從而使建筑成為區(qū)內(nèi)外景觀的主角之一。建筑風(fēng)格——北京星河灣?為什么說建筑本身就是景觀主角立面設(shè)計細(xì)節(jié)豐富、美觀，墻身虛實對比有度，檐口富于變化；建筑風(fēng)格——北京星河灣下部石材處理精雕細(xì)琢，入口部位的著重裝飾。?為什么建筑外立面看不到一根管線星河灣采用隱型管道設(shè)計，建筑物外立面找不到外露的管道。星河灣一期專門做了一些小飄臺用于收藏空調(diào)室外機(jī)，二期把空調(diào)冷凝管也裝入墻體，三期更考慮到空調(diào)室內(nèi)機(jī)的美觀性。建筑風(fēng)格——北京星河灣?為什么星河灣多采用陽臺取代飄窗飄窗臺的設(shè)計源于早前在香港為解決居住空間狹小所采取的方法。星河灣認(rèn)為多陽臺的設(shè)計更有利通風(fēng)、采光及觀景。所以，星河灣用多陽臺取代飄窗臺，住戶有更多與外部景色接觸的開放空間。建筑風(fēng)格解讀星河灣——戶型設(shè)計?如何傳達(dá)景觀視覺的第一性戶型設(shè)計——廣東星河灣四房：325平方米多重觀景的轉(zhuǎn)角窗設(shè)計寬闊的觀景陽臺可入座的觀景陽臺觀景浴缸功能間均設(shè)置觀景陽臺?如何完善功能分區(qū)及動線設(shè)計戶型設(shè)計——廣東星河灣四房：325平方米第一層為最私密的主人起居空間第三層為公共的生活空間第四層為配套及服務(wù)空間第二層為次位生活及起居空間四房：325平方米主人起居空間的尊貴設(shè)計準(zhǔn)一梯一戶的入戶設(shè)計140平米的南北連廳的生活空間完善的后臺服務(wù)空間?如何體現(xiàn)尊貴生活的設(shè)計元素戶型設(shè)計——廣東星河灣?如何注重產(chǎn)品的改良及升華戶型設(shè)計——北京星河灣二代人居住的相對分離及融合中西廚兼并的理念主臥套的品質(zhì)強(qiáng)化入戶廳的品質(zhì)提高延伸功能空間，保留陽臺觀景空間四房：347平方米?如何注重區(qū)域生活的特征性戶型設(shè)計——北京星河灣四房：347平方米登堂入戶的尊貴感生活空間到起居空間的區(qū)隔感輔助功能區(qū)的區(qū)隔感中庭區(qū)域的營造星河灣戶型設(shè)計的主要特點：

1、將別墅的設(shè)計元素充分運用到高端公寓的設(shè)計中，實現(xiàn)公寓生活別墅化的第一引導(dǎo)；2、充分利用公寓的大平層優(yōu)勢，擴(kuò)大產(chǎn)品的設(shè)計亮點；3、形成了自成體系的設(shè)計原則及裝修標(biāo)準(zhǔn)。?星河灣戶型設(shè)計有何特點戶型設(shè)計解讀星河灣——裝修品質(zhì)精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)關(guān)鍵是三道關(guān)：一是設(shè)計，一定要人性化，要考慮70年使用的舒適；二是材料，材料一定要好，才能保證品質(zhì)；三是手藝，也就是工程質(zhì)量。?精裝修標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵是什么?星河灣如何設(shè)計地面不同高度的落差設(shè)計搭配圓形疊式天花的圓形餐廳設(shè)計八角形的270度觀景主臥室。室內(nèi)空間層次豐富，形式多樣舍得在裝修材料的選擇和運用上花錢，對各種高檔裝修材料合理的綜合使用，充分體現(xiàn)了星河灣人的水準(zhǔn)和裝修理想。?星河灣如何選材舍得選用豐富的高檔材料?星河灣如何選材材料綜合運用的效果星河灣是典型的極品打法，由經(jīng)驗豐富的老工匠，像以手工方式打磨勞斯萊斯或法拉利一樣的打造星河灣的精裝產(chǎn)品。?星河灣如何把握工藝在工藝制作上，星河灣大體量的制作非常罕見。以線條為例，其中木線是星河灣自己的工廠專門制作，每2個工人做1個線條。幾十種戶型所用到的線條都不一樣，且不同線條間的區(qū)別卻只相差零點幾毫米。解讀星河灣——細(xì)節(jié)之美浴室的門框特地用花崗巖墊高有效防潮以保證門的經(jīng)久耐用石材、木套線踢腳處的交接處理客廳、餐廳的空調(diào)出風(fēng)口巧妙地

與疊式天花完美結(jié)合←淋浴間的細(xì)節(jié)處理（外側(cè)）淋浴間的細(xì)節(jié)處理（內(nèi)側(cè)）→廚房櫥柜臺面灶臺和洗菜備餐臺面高低差處理（更方便操作）臥室木地板“人”字形鋪裝方式與眾不同。衛(wèi)生間洗手臺面陰陽角的圓滑處理，不僅美觀而且可增強(qiáng)安全性。?123面盆與石壁間的角線均用石材鑲邊，

邊角打磨后還精心雕飾出紋理。浴缸裙邊樓梯踏步餐廳地面拼花七公分厚的門人性化的扶手門，乃點睛之作。星河灣的黑胡桃木子母門比普通門加厚40％，尺寸更寬更高。工程施工細(xì)節(jié)——室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的室外木欄桿銅包件?123工程施工細(xì)節(jié)——雙層井蓋將可在頂部綠化的異形井蓋隱蔽在灌木叢中，不僅擴(kuò)大了綠化覆蓋面積，而且使路邊綠化更具立體層次感。因為車行道采用瀝青鋪面及隱藏式沙井蓋設(shè)計不僅能減低車輛經(jīng)過時產(chǎn)生的震動及噪音，而且黑色的路面增加的對比度，令社區(qū)園林景觀更富有層次和美感。?為什么星河灣的車行道用瀝青鋪面好房子用細(xì)節(jié)說話1、將家庭精裝修概念引入社區(qū)開發(fā)，整個園區(qū)沒有一寸不裝飾；2、精工打造，展示手工之美，要求泥瓦匠做出木匠的手藝；3、采用整體超越式的開發(fā)概念，使整個項目在建筑、園林、裝修標(biāo)準(zhǔn)上都超越現(xiàn)行水平；4、交樓標(biāo)準(zhǔn)由國際大師親手設(shè)計，星河灣的交樓標(biāo)準(zhǔn)不單是送裝修，更是送設(shè)計。?為什么客戶覺得星河灣的房子物有所值說星河灣的房子物有所值是因為：ThankYou！03/2009Residential,EastChina“舍得用心創(chuàng)新”鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門??！貨到付款！?。∮捎谄?，以下僅列出2010年更新的部分資料如對目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系客服驗證！更多詳情介紹請登陸：

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<商業(yè)地產(chǎn)2010年09月更新>《2010年山東·濟(jì)寧紅星美凱龍寫字樓項目營銷策劃報告》--135頁pdf

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