估價(jià)原理與方法-《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》深度自測(cè)卷2

估價(jià)原理與方法-《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》深度自測(cè)卷2單選題（共35題，共35分）(1.)某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用期限都為40年，至今都已使用10年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)未來（江南博哥）正常運(yùn)行年有效毛收入為100萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為20萬元，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3％，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對(duì)于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)是0.5，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A.1372.7B.1309.9C.953.9D.900.6正確答案：D參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=100-20=80（萬元），Y=3%+0.5×（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%×[1-1/（1+8%）30]=900.6（萬元）。(2.)王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價(jià)為2000元／m2，容積率為3，受讓人需按照受讓價(jià)格的3％繳納契稅，則王某的土地成本為()萬元。A.2000B.5820C.6000D.6180正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。土地成本為：2000×3×10000×（1＋3％）＝6180（萬元）。(3.)從建筑物的狹義角度看，下列選項(xiàng)中符合建筑物定義的是()。A.煙囪B.水塔C.橋梁D.住宅正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。房屋是指有基礎(chǔ)、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風(fēng)遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵?jǐn)_等作用，供人們?cè)谄鋬?nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的建筑空間，如住宅、辦公樓、商店、旅館、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動(dòng)的工程實(shí)體或附屬建筑設(shè)施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。故選項(xiàng)ABC均為構(gòu)筑物，選項(xiàng)D為建筑物。(4.)關(guān)于確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先后次序的說法，正確的是()。A.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后B.得出評(píng)估價(jià)值在先，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在后C.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行D.確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的要素。確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)在先，得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)在后。(5.)某房地產(chǎn)的土地是于8年前通過出讓方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容積率為1.2，目前該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建成本為每平方米土地面積3000元，建筑物重新購(gòu)建成本為2800元/m2，建筑物成新率為90%，土地使用8年的年期調(diào)整系數(shù)為94%，目前該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為()元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520正確答案：B參考解析：本題考查的是成本法總結(jié)。（3000/1.2）＋2800×90%＝5020（元/m2）。(6.)估價(jià)對(duì)象為一舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)，年折舊率為()。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%正確答案：C參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，則自辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后建筑物剩余使用壽命為40年，補(bǔ)辦手續(xù)之前已經(jīng)用了5年，則建筑物使用年限共計(jì)45年，年折舊率＝（1－殘值率）/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命＝1/45×100%＝2.22%。(7.)當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值大幅下降時(shí)，下列說法中，錯(cuò)誤的是()。A.如果是抵押權(quán)人行為導(dǎo)致的，要求其停止其行為B.要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價(jià)值C.提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保D.抵押人不恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值，也不提供相應(yīng)擔(dān)保，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，和抵押權(quán)人的行為無關(guān)，是抵押人的行為導(dǎo)致的價(jià)值降低。P17。(8.)在估價(jià)機(jī)構(gòu)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，()通常是估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來源。A.主動(dòng)爭(zhēng)取B.主動(dòng)接受C.被動(dòng)爭(zhēng)取D.被動(dòng)接受正確答案：A參考解析：本題考查的是受理估價(jià)委托。主動(dòng)爭(zhēng)取，在估價(jià)機(jī)構(gòu)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，“主動(dòng)爭(zhēng)取”是估價(jià)業(yè)務(wù)的主要來源。(9.)為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的估價(jià)，為保證會(huì)計(jì)資料的可比性，需要遵循的原則是()。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.一致性原則D.一貫性原則正確答案：D參考解析：本題考查的是一貫性原則。一貫性原則是指為同一估價(jià)目的，在不同時(shí)間對(duì)同一房地產(chǎn)再次或多次估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的估價(jià)，一般也應(yīng)遵循一貫性原則。P172。(10.)下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況的估價(jià)是()。A.因抵押貸款需要，對(duì)擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估B.因保險(xiǎn)賠償需要，對(duì)房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估C.因定罪量刑需要，對(duì)受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估D.因司法拍賣需要，對(duì)擬拍賣房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估正確答案：B參考解析：本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)A、D，價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象狀況都是現(xiàn)在。B價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象狀況為過去狀況。選項(xiàng)C，受賄房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)是受賄日，估價(jià)對(duì)象狀態(tài)也是受賄時(shí)的狀態(tài)，都是過去。P163。(11.)某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場(chǎng)上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費(fèi)用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費(fèi)2.5萬元能源費(fèi)用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價(jià)值，則應(yīng)扣除的功能折舊為()萬元。（建筑物報(bào)酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07正確答案：D參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。超額持有成本的現(xiàn)值＝2.5/10%×[1－1/（1＋10%）30]＝23.57（萬元），無效成本＝50×1500＝7.5（萬元）。采用重建成本的功能過剩折舊＝無效成本＋超額持有成本的現(xiàn)值＝7.5＋23.57＝31.07（萬元）。重置成本，沒有無效成本的問題。P325。(12.)采用收益法評(píng)估某商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，樂觀、折中、保守預(yù)測(cè)其凈收益分別為1600萬元、1550萬元、1500萬元，市場(chǎng)上平均報(bào)酬率為4%～5%。估價(jià)中選取估價(jià)數(shù)據(jù)及參數(shù)時(shí)，正確的是()。A.年凈收益為1500萬元，報(bào)酬率為4%B.年凈收益為1500萬元，報(bào)酬率為5%C.年凈收益為1550萬元，報(bào)酬率為5%D.年凈收益為1600萬元，報(bào)酬率為5%正確答案：B參考解析：本題考查的是謹(jǐn)慎原則。由于評(píng)估的是抵押價(jià)值，采用謹(jǐn)慎原則，不高估收入或低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或資本化率不應(yīng)偏低。抵押價(jià)值評(píng)估，凈收益按低的選，報(bào)酬率按高的選。P171。(13.)下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，不屬于房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇的是()A.房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)B.房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估D.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇包括：（1）房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)；（2）房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)；（3）房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)；（4）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)；（5）房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。(14.)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（2006年5月24日國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)）規(guī)定，對(duì)空置()以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年正確答案：C參考解析：本題考查的是合法原則。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》（2006年5月24日國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)）規(guī)定，對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。(15.)威廉﹒阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式中，Pc表示()。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本正確答案：B參考解析：本題考查的是地租理論及地租的測(cè)算。N：?jiǎn)挝幻娣e土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量；Pc：市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格。(16.)利用與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，計(jì)算出報(bào)酬率的方法是()。A.市場(chǎng)提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法正確答案：A參考解析：本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。市場(chǎng)提取法是利用與估價(jià)對(duì)象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價(jià)格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，計(jì)算出報(bào)酬率。(17.)有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的()除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。A.價(jià)格B.租金C.潛在毛收入D.凈收益正確答案：A參考解析：本題考查的是直接資本化法。有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。(18.)下面不屬于造成功能折舊的因素是()。A.建筑設(shè)計(jì)缺陷B.人們消費(fèi)觀念的改變C.建筑技術(shù)進(jìn)步D.環(huán)境污染正確答案：D參考解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。導(dǎo)致功能折舊的原因有：建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們消費(fèi)觀念的改變以及建筑技術(shù)進(jìn)步。選項(xiàng)D屬于外部折舊的因素。(19.)下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是()。A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價(jià)C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊D.路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價(jià)格正確答案：D參考解析：本題考查的是路線價(jià)法。路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。(20.)運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，無需做的是()。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D.估算投資利息和開發(fā)利潤(rùn)正確答案：D參考解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。投資利息和開發(fā)利潤(rùn)，只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。動(dòng)態(tài)分析法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。這兩個(gè)項(xiàng)目隱含在折現(xiàn)的過程中，通過調(diào)整折現(xiàn)率來考慮。(21.)馬克思的地租理論不包括()。A.級(jí)差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對(duì)地租正確答案：B參考解析：本題考查的是地租理論及地租的測(cè)算。馬克思關(guān)于地租的計(jì)算，可以從他對(duì)級(jí)差地租、絕對(duì)地租、壟斷地租的論述中反映出來。(22.)某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于()萬元。A.280B.285C.290D.295正確答案：A參考解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格：V=15/（1+8%）+18/（1+8%）2+23/（1+8%）3+25/8%×[1－1/（1+8%）37]/（1+8%）3＝281.2670379（萬元）。選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為選項(xiàng)A，280萬元。(23.)某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價(jià)為20000元/m2，價(jià)款分兩期支付，于成交日期支付100萬元，余款于一年后支付，交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為3萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為8萬元，并在支付合同余款時(shí)繳納。若將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，年折現(xiàn)率為6%，則對(duì)其建立比較基礎(chǔ)后的總價(jià)為()萬元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17正確答案：C參考解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。由于交易稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，合同約定成交價(jià)就是買方實(shí)付金額，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝買方實(shí)付金額－應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)；另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格。正常成交價(jià)＝[100＋100/（1＋6%）]－3/（1＋6%）＝191.51（萬元）。(24.)房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為()。A.土地成本＋建設(shè)成本B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值C.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用D.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為：土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用。(25.)下列項(xiàng)目中，可以作為抵押估價(jià)的估價(jià)對(duì)象的是()A.存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)B.一個(gè)高爾夫球洞C.共有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)D.列入征收范圍的房地產(chǎn)正確答案：C參考解析：本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。選項(xiàng)AD均為不得設(shè)置抵押的房地產(chǎn)，選項(xiàng)B是不能獨(dú)立使用的房地產(chǎn)，不具有抵押價(jià)值。選項(xiàng)C共有產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)是可以設(shè)置抵押的，不過需要得到其他共有人同意。(26.)下列選項(xiàng)中，不屬于抑制房地產(chǎn)價(jià)格措施的是()。A.增加土地供應(yīng)量B.規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤(rùn)率定價(jià)C.制定最低限價(jià)D.采取金融、稅收、限購(gòu)等措施遏制房地產(chǎn)投機(jī)正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施是多種多樣的，它們控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲或?qū)е路康禺a(chǎn)價(jià)格下降的速度和幅度不盡相同，例如：（1）在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快時(shí)通過增加土地供應(yīng)或加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給；（2）規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合理的房地產(chǎn)開發(fā)成本和利潤(rùn)率來定價(jià)；（3）制定最高限價(jià)，規(guī)定出售房地產(chǎn)的價(jià)格不得突破此價(jià)格；（4）采取金融、稅收、限購(gòu)等政策措施遏制房地產(chǎn)投機(jī)，抑制或穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。P138。(27.)對(duì)運(yùn)用各種估價(jià)方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的要求不包括()。A.估價(jià)方法選用恰當(dāng)B.估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和技術(shù)參數(shù)選取準(zhǔn)確，依據(jù)或理由充分C.計(jì)算公式和計(jì)算過程正確無誤D.各種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果一致正確答案：D參考解析：本題考查的是確定估價(jià)結(jié)果。不同估價(jià)方法下測(cè)算出的結(jié)果，很可能存在差異，基本上不可能一致。(28.)某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值為5000萬元。假定對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；如果對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬元，改造費(fèi)用為2160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10％，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是()。A.維持現(xiàn)狀B.改變用途C.重新裝修D(zhuǎn).重新開發(fā)正確答案：A參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。重新裝修價(jià)值＝（6500/1.1）－（800/1.10.5）－500＝4646（萬元），改變用途價(jià)值＝（8000/1.1）－（2160/1.10.5）－500＝4713（萬元）。(29.)某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元／m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為()萬元。A.10.2萬元B.11.0萬元C.11.3萬元D.11.5萬元正確答案：C參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。建筑物現(xiàn)值V＝C×[1－（1－R）×t/N]＝800×200×[1－（1－2％）×12／40]＝11.29（萬元）。(30.)某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)分別為銷售價(jià)格的3.5%、6%，成本利潤(rùn)率為20%。該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為()萬元。A.5570B.5976C.6053D.6135正確答案：C參考解析：本題考查的是開發(fā)利潤(rùn)。設(shè)房地產(chǎn)重置價(jià)值為V，成本利潤(rùn)率＝開發(fā)利潤(rùn)/（土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息），開發(fā)利潤(rùn)＝20%×（4000＋180＋0.035V＋350）＝906＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋906＋0.007V，V＝6053（萬元）。P298。(31.)下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值的是()。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。外部經(jīng)濟(jì)、需求增加、房地產(chǎn)使用管制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。選項(xiàng)D屬于房地產(chǎn)擁有者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，不是房地產(chǎn)自然增值。(32.)利用直線趨勢(shì)法對(duì)某類商品住宅2010～2019年的平均價(jià)格進(jìn)行分析，擬合成一直線趨勢(shì)方程Y＝3522＋385X，其中Y為商品住宅價(jià)格，X為時(shí)間，且∑X＝0。經(jīng)驗(yàn)證該方程擬合度較高，則利用該方程預(yù)測(cè)該類商品住宅2020年的平均價(jià)格為()元/m2。A.5447B.5832C.6987D.7757正確答案：D參考解析：本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法中的數(shù)學(xué)曲線擬合法。取2014年對(duì)應(yīng)的X＝－1，2015年對(duì)應(yīng)的X＝1，則滿足∑X＝0。偶數(shù)年，間隔2。（若為奇數(shù)年數(shù)據(jù)，最中間的數(shù)取0，間隔1）2020年，X＝11，則Y＝3522＋385×11＝7757。P385。(33.)在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中，下列不屬于對(duì)周圍環(huán)境的描述的是()。A.自然環(huán)境B.人文環(huán)境C.景觀D.施工環(huán)境正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況的描述。周圍環(huán)境描述包括自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。(34.)某宗房地產(chǎn)每年凈收益為800萬元，建筑物價(jià)值為3000萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。該房地產(chǎn)的價(jià)值是()萬元。A.6250B.8000C.9250D.10000正確答案：C參考解析：本題考查的是剩余技術(shù)。土地價(jià)值＝（800－3000×10%）/8%＝6250（萬元）；該房地產(chǎn)價(jià)值＝土地價(jià)值＋建筑物價(jià)值＝3000＋6250＝9250（萬元）。(35.)()是最簡(jiǎn)單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)和地形復(fù)雜的地區(qū)，它往往會(huì)失去意義。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時(shí)間距離D.經(jīng)濟(jì)距離正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素?？臻g直線距離是最簡(jiǎn)單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)、有河流阻隔、地形復(fù)雜地區(qū)（如山城）等情況下，它往往會(huì)失去意義。多選題（共15題，共15分）(36.)甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價(jià)為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有()。A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價(jià)為25萬元B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價(jià)為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價(jià)為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價(jià)為110萬元E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價(jià)為117萬元正確答案：C、E參考解析：本題考查的是路線價(jià)法。選項(xiàng)A應(yīng)該為40萬元，選項(xiàng)B應(yīng)該為70萬元；選項(xiàng)D應(yīng)該為100萬元。(37.)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率可細(xì)分為()。A.全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率B.全國(guó)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率C.某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率D.某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率E.某國(guó)家某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)可分為：（1）全國(guó)各類房地產(chǎn)的；（2）某地區(qū)各類房地產(chǎn)的；（3）全國(guó)某類房地產(chǎn)的；（4）某地區(qū)某類房地產(chǎn)的。(38.)下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于國(guó)際因素的有()。A.世界經(jīng)濟(jì)狀況B.房地產(chǎn)投機(jī)C.政治對(duì)立狀況D.軍事沖突狀況E.城市化狀況正確答案：A、C、D參考解析：本題考查的是國(guó)際因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)際因素主要有世界經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況、政治對(duì)立狀況和軍事沖突狀況等。選項(xiàng)BE，屬于社會(huì)因素。(39.)成本法估價(jià)中采用市場(chǎng)提取法求取成本利潤(rùn)率時(shí)，選取的類似房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的()。A.土地取得方式相同B.土地規(guī)劃用途相同C.項(xiàng)目規(guī)模大小相當(dāng)D.項(xiàng)目建設(shè)期長(zhǎng)短相近E.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期長(zhǎng)短相近正確答案：A、B、C、D參考解析：可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)，具體應(yīng)滿足的要求有：①與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近；②與估價(jià)對(duì)象的用途相同；③與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；④與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；⑤與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；⑥與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。由于要計(jì)算利息，則項(xiàng)目建設(shè)期長(zhǎng)短也應(yīng)相近。(40.)下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有()。A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)B.單獨(dú)所有的房地產(chǎn)C.共同所有的房地產(chǎn)D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)正確答案：B、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)按權(quán)益狀況劃分的種類。選項(xiàng)A，抵押權(quán)為他項(xiàng)權(quán)利；選項(xiàng)C，共同所有房地產(chǎn)處置時(shí)要受到共有產(chǎn)權(quán)人的嚴(yán)重干預(yù)；選項(xiàng)E，拖欠工程款，存在債權(quán)債務(wù)紛爭(zhēng)。均為不干凈的產(chǎn)權(quán)。P71～73。(41.)下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有()。A.受專業(yè)能力限制，未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地查勘，估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封D.估價(jià)對(duì)象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制E.對(duì)估價(jià)委托人提供的所有資料未進(jìn)行核實(shí)，在估價(jià)假設(shè)中設(shè)定為這些資料均為真實(shí)合法有效的正確答案：C、D參考解析：本題考查的是估價(jià)假設(shè)和限制條件。背離事實(shí)假設(shè)，應(yīng)說明因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況不一致的合理假定。選項(xiàng)A是一般假設(shè)；選項(xiàng)B是依據(jù)不足假設(shè)；選項(xiàng)E是濫用估價(jià)假設(shè)，應(yīng)該對(duì)估價(jià)資料合理懷疑，并進(jìn)行有效核實(shí)。P419。(42.)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括()。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來源E.土地用途正確答案：A、C、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。選項(xiàng)B，建筑結(jié)構(gòu)不屬于土地使用管制內(nèi)容；選項(xiàng)D，土地使用權(quán)的性質(zhì)是管制內(nèi)容，但是不管制其來源。(43.)估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般包括()。A.委托人的名稱或者姓名和資產(chǎn)狀況B.估價(jià)服務(wù)費(fèi)及其支付方式C.解決爭(zhēng)議的方法D.估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱和住所E.委托人的協(xié)助義務(wù)正確答案：B、C、D、E參考解析：本題考查的是受理估價(jià)委托。委托人的資產(chǎn)狀況不需要在委托合同中約定。(44.)下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的描述中，正確的有()。A.建設(shè)期又可分為前期和建造期B.在預(yù)售情形下，銷售期和建設(shè)期沒有重疊C.在出租或營(yíng)業(yè)情形下，建造期和運(yùn)營(yíng)期沒有重疊D.在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營(yíng)期有重疊E.運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日正確答案：A、C、D、E參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取。在預(yù)售情形下，建設(shè)期和銷售期有重疊(45.)下列房地產(chǎn)中，屬于按實(shí)物形態(tài)劃分的房地產(chǎn)有()。A.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.未來狀況下的房地產(chǎn)D.“干凈”的房地產(chǎn)E.共有的房地產(chǎn)正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的種類。按照房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)，可以把房地產(chǎn)分為下列9類：土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體、房地產(chǎn)的局部、未來狀況下的房地產(chǎn)、已滅失的房地產(chǎn)、現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。選項(xiàng)D、E屬于按權(quán)益狀況劃分的種類。(46.)某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購(gòu)建價(jià)格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬元，銷售稅費(fèi)為50萬元。正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.31%，投資利潤(rùn)率為12%，土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值中的有關(guān)說法，正確的有()。A.評(píng)估對(duì)象土地取得成本為196萬元B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤(rùn)為64.20萬元正確答案：A、C、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。（1）由于類似工業(yè)用地的重新購(gòu)建價(jià)格為200萬元（50年建設(shè)用地使用權(quán)），估價(jià)對(duì)象剩余土地使用權(quán)年限為45年，估價(jià)對(duì)象土地取得成本＝200×[1－1/（1＋6%）45]/[1－1/（1＋6%）50]≈196（萬元）；（2）應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用＝196＋300＋15＋20＝531（萬元）；（3）土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.31%）1.5/2－1]＝15.73（萬元）；（4）投資利潤(rùn)率＝開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用）；開發(fā)利潤(rùn)＝12%×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（萬元）。P298。(47.)關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法，正確的有()。A.本質(zhì)上都是比較法B.都需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整C.都需要進(jìn)行交易情況修正D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整E.都是批量估價(jià)方法正確答案：A、D參考解析：A項(xiàng)，路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。基準(zhǔn)地價(jià)修正法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接的估價(jià)方法。B項(xiàng)，路線價(jià)法不需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要。C項(xiàng)，利用路線價(jià)法求取臨街土地價(jià)值時(shí)不進(jìn)行交易情況修正。D項(xiàng)，應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行臨街深度、土地形狀、臨街寬度等的修正。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行宗地估價(jià)時(shí)包括：收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料、查找估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)、對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整、對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行土地狀況調(diào)整、計(jì)算估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值或價(jià)格。E項(xiàng)，路線價(jià)法被認(rèn)為是一種高效率、低成本、相對(duì)科學(xué)準(zhǔn)確、客觀公平地評(píng)估出許多宗土地價(jià)值的方法，是批量估價(jià)方法，基準(zhǔn)地價(jià)修正法不是。批量估價(jià)主要適用于房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)抵押貸款后重估。房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)、房屋征收估價(jià)不宜采用批量估價(jià)。(48.)在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場(chǎng)提取法求取資本化率時(shí)采取的方法有()A.試錯(cuò)法B.移動(dòng)平均法C.曲線擬合法D.線性內(nèi)插法E.指數(shù)修勻法正確答案：A、D參考解析：本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。Y是通過試錯(cuò)法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取的。移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法是長(zhǎng)期趨勢(shì)法的具體應(yīng)用。(49.)下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于外部因素的有()。A.經(jīng)濟(jì)因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類。房地產(chǎn)外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素和其他因素。(50.)下列選項(xiàng)中，屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素的有()。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展B.居民收入C.利率D.匯率E.城市化正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價(jià)等。選項(xiàng)E，屬于社會(huì)因素。判斷題（共15題，共15分）(51.)在運(yùn)用移動(dòng)平均法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的變動(dòng)程度進(jìn)行移動(dòng)平均。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是移動(dòng)平均法。在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格變化的周期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。P390。(52.)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在時(shí)，實(shí)地查勘工作不包括調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象的歷史狀況。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。調(diào)查估價(jià)對(duì)象的歷史使用狀況是實(shí)地查勘的工作內(nèi)容。因?yàn)樵诠纼r(jià)過程中也可能需要過去的一些歷史數(shù)據(jù)。P412。(53.)買方市場(chǎng)下，成交價(jià)偏向買方最高出價(jià)，賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)偏向賣方最低要價(jià)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)偏向買方最高出價(jià)，買方市場(chǎng)下，成交價(jià)偏向賣方最低要價(jià)。P87。(54.)在房地產(chǎn)征收、征用中，不需要評(píng)估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。在房地產(chǎn)征收、征用中不僅需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。(55.)現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)更新改造的條件是：（更新改造后的房地產(chǎn)價(jià)值-更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)更新改造的財(cái)務(wù)上可行的條件是：（更新改造后的房地產(chǎn)價(jià)值-更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值(56.)資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確的表示獲利能力。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是直接資本化法。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確的表示獲利能力。(57.)房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值，而房地產(chǎn)抵押估價(jià)，評(píng)估的應(yīng)是謹(jǐn)慎價(jià)值。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是確定估價(jià)基本事項(xiàng)。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值，而房地產(chǎn)抵押估價(jià)，評(píng)估的應(yīng)是謹(jǐn)慎價(jià)值。(58.)假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法總結(jié)。假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。(59.)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價(jià)，因估價(jià)對(duì)象可能存在抵押權(quán)或債權(quán)，所以在估價(jià)時(shí)要考慮這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是估價(jià)對(duì)象的確定。征收補(bǔ)償估價(jià)不考慮債權(quán)債務(wù)因素。視作干凈的完整產(chǎn)權(quán)進(jìn)行評(píng)估。P405。(60.)廣義的房地產(chǎn)，就是不動(dòng)產(chǎn)和相關(guān)動(dòng)產(chǎn)；狹義的房地產(chǎn)等同于不動(dòng)產(chǎn)。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。廣義的房地產(chǎn)等同于不動(dòng)產(chǎn)，狹義的房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)的一部分。(61.)某房產(chǎn)年折舊率為1.6％，有效年齡為12年，按直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法?？傉叟f額Et＝C×d×t，成新率q＝V／C＝（C－Et）/C＝（C－C×d×t）／C＝1－12×1.6％＝80.8％，屬完好房。(62.)對(duì)于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權(quán)重有所不同，對(duì)于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重則相同。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和步驟。對(duì)于同一使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，各種影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同，對(duì)于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，同一影響因素的權(quán)重應(yīng)有所不同(63.)自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是投資組合技術(shù)。自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可采用市場(chǎng)提取法，由可比實(shí)例的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。(64.)某房地產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值為1000萬元，抵押貸款余額為540萬元，抵押率為60%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價(jià)值應(yīng)為276萬元。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。抵押貸款余額為540萬，抵押率為60%，則需要設(shè)置抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)為540/0.6=900（萬元）。再次抵押價(jià)值為100萬元。(65.)某一地區(qū)的人口機(jī)械增長(zhǎng)率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因出生和死亡因素的消長(zhǎng)，導(dǎo)致的該地區(qū)人口增減的相對(duì)數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。()正確答案：錯(cuò)誤參考解析：本題考查的是人口因素。某一地區(qū)的人口機(jī)械增長(zhǎng)率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因遷入和遷出因素的消長(zhǎng)導(dǎo)致的該地區(qū)人口增減的絕對(duì)數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。問答題（共2題，共2分）(66.)某寫字樓的總建筑面積為30000m2，可出租面積比率為70%，可出租面積的月租金為60元/m2，且每年不變，空置率為10%，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用剩余期限均為35年。按租賃合同約定，該寫字樓業(yè)主收取承租人租賃押金30萬元，押金年利率3.5%，自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話、傳真服務(wù)等年凈收入15萬元。維修費(fèi)、管理費(fèi)用、水電費(fèi)用、房產(chǎn)稅、其他稅費(fèi)等每年為200萬元，房屋年折舊費(fèi)為220萬元，房屋設(shè)備等需重置項(xiàng)目的年重置提撥款為40萬元。經(jīng)調(diào)查得知，該寫字樓用地重新購(gòu)建價(jià)格的樓面地價(jià)為1000元/m2，土地報(bào)酬率為7%，建筑物報(bào)酬率為9%，請(qǐng)求取該寫字樓的房地產(chǎn)價(jià)格。正確答案：參考解析：收益法，組合技術(shù)1.（1）求取房地產(chǎn)年凈收益有效