《物業(yè)經(jīng)營管理》第十二章講解

本章分值一般在2-4分之間，以單選和多選題出現(xiàn)。第十二章物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展第一節(jié)房地產(chǎn)組合投資管理第二節(jié)大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理第三節(jié)設(shè)施管理第四節(jié)不良物業(yè)資產(chǎn)管理第五節(jié)可持續(xù)的物業(yè)管理第六節(jié)新技術(shù)應(yīng)用帶來的變革第十二章物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展知識(shí)要點(diǎn)1．房地產(chǎn)組合投資管理的工作內(nèi)容及其步驟

2．企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)容

3．設(shè)施管理的內(nèi)容及其涉及的主要問題

4．不良物業(yè)資產(chǎn)的表現(xiàn)形式及其處置的目標(biāo)

5．不良物業(yè)資產(chǎn)管理內(nèi)容與處置方式

6．可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理具備的要素

7．物業(yè)管理信息系統(tǒng)構(gòu)成、特征及作用第十二章物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展考試目的：測試應(yīng)考人員對物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)未來主要發(fā)展方向的熟悉程度，以及經(jīng)營管理服務(wù)工作創(chuàng)新的能力。第十二章物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展熟悉：房地產(chǎn)組合投資管理工作內(nèi)容，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的作用，設(shè)施管理的主要工作內(nèi)容，可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理的關(guān)系。了解：組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用進(jìn)展，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的工作內(nèi)容，設(shè)施管理的國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，不良資產(chǎn)管理與不良物業(yè)資產(chǎn)管理的工作內(nèi)容，信息技術(shù)在物業(yè)管理領(lǐng)域的應(yīng)用現(xiàn)狀與發(fā)展前景?？荚囈笠弧⒎康禺a(chǎn)組合投資管理的概念二、組合投資管理的內(nèi)容與步驟三、組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用第一節(jié)房地產(chǎn)組合投資管理第一節(jié)房地產(chǎn)組合投資管理一、房地產(chǎn)組合投資管理的概念（一）組合投資管理概念：指投資管理者按照投資方針和政策，在投資分析的基礎(chǔ)上，將投資資金用于購置多種資產(chǎn)，形成投資組合，并對投資組合進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控、調(diào)整，以獲得預(yù)定收益的行為。一、房地產(chǎn)組合投資管理的概念（一）組合投資管理三要素：管理的對象：是由多種資產(chǎn)構(gòu)成的投資組合；管理者：是指構(gòu)建投資組合并對其進(jìn)行監(jiān)控、調(diào)整的人員或機(jī)構(gòu)；管理方法：是指識(shí)別證券收益風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)投資組合及調(diào)整優(yōu)化投資組合等一系列方法。第一節(jié)房地產(chǎn)組合投資管理第一節(jié)房地產(chǎn)組合投資管理一、房地產(chǎn)組合投資管理的概念（二）房地產(chǎn)組合投資管理概念：即對房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合進(jìn)行優(yōu)化組合、協(xié)調(diào)、管理的過程，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等以實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益的房地產(chǎn)投資行為。第一節(jié)房地產(chǎn)組合投資管理一、房地產(chǎn)組合投資管理的概念（二）房地產(chǎn)組合投資管理主要工作：制定組合投資目標(biāo)；執(zhí)行組合投資策略；調(diào)整房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)；負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置；監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策；評(píng)估組合投資績效；客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理等。第一節(jié)房地產(chǎn)組合投資管理二、組合投資管理的內(nèi)容與步驟（一）制訂投資方針和政策（二）投資分析宏觀分析、行業(yè)分析及微觀分別等（三）構(gòu)建投資組合（四）投資組合的調(diào)整（五）投資組合績效評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)組合投資管理二、組合投資管理的內(nèi)容與步驟組合投資管理投資分析投資決策與運(yùn)作投資績效評(píng)估宏觀經(jīng)濟(jì)分析行業(yè)分析（產(chǎn)業(yè)分析）準(zhǔn)投資的物業(yè)分析（微觀分析）制定投資方針政策投資選擇（構(gòu)建投資組合及調(diào)整）圖12-1完整的組合投資管理內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)組合投資管理三、組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用（1）投資者確定投資目標(biāo)和準(zhǔn)則，投資的計(jì)劃和措施。（2）檢驗(yàn)可供選擇的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合基本的市場周期規(guī)律和其他隱含準(zhǔn)則。（3）用基本的財(cái)務(wù)可行性分析模型來分析每一個(gè)房地產(chǎn)。（4）要進(jìn)行合約的初步談判，商定所選資產(chǎn)的購置條件。第一節(jié)房地產(chǎn)組合投資管理三、組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用（5）詳細(xì)可行性研究，要在經(jīng)濟(jì)周期和市場周期的背景中預(yù)測出租率、租金經(jīng)營成本和資本成本。（6）選擇合理的融資與稅收結(jié)構(gòu)，以便做出更好的資金安排。（7）將預(yù)測數(shù)據(jù)用于分析投資的折現(xiàn)后現(xiàn)金流，進(jìn)而評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益風(fēng)險(xiǎn)和對投資組合的影響。第一節(jié)房地產(chǎn)組合投資管理三、組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用（8）進(jìn)行談判，安排物業(yè)的交接事宜。（9）根據(jù)在房地產(chǎn)景氣循環(huán)基礎(chǔ)上得到的折現(xiàn)現(xiàn)金流的預(yù)測結(jié)果，制定投資戰(zhàn)略，并據(jù)此對購置的房地產(chǎn)進(jìn)行管理，逐步上調(diào)租金或更新短期合約。（10）在合適的市場時(shí)點(diǎn)做出處置物業(yè)的決策。第二節(jié)大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理一、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)及其管理（一）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)定義：是指企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)。包括：（1）建筑物：包括在公司物業(yè)、廠房和設(shè)備賬戶列支的建筑費(fèi)用。第二節(jié)大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理（2）在建工程：未完工的廠房、設(shè)備、建筑物等的折現(xiàn)金額。（3）土地：用于生產(chǎn)的土地費(fèi)用。第二節(jié)大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理（4）租賃費(fèi)用：租賃物業(yè)、廠房、設(shè)備的折現(xiàn)值。（5）自然資源：不可替代的自然資源，包括礦山、油田和森林等。（6）其他：無法歸入上述5類的物業(yè)、廠房和設(shè)備的附屬部分。第二節(jié)大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理一、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)及其管理（二）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理定義：是指企業(yè)對因經(jīng)營業(yè)務(wù)而持有或租用的物業(yè)資產(chǎn)的管理。物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值：對企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在對主營業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)而不是投資價(jià)值方面?！镜湫涂碱}?單選題】對企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值主要應(yīng)體現(xiàn)在對（）的貢獻(xiàn)。A．投資價(jià)值B．主營業(yè)務(wù)C．賬面價(jià)值D．歷史成本【正確答案】B第二節(jié)大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理一、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)及其管理（二）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理地位：在現(xiàn)代企業(yè)中，物業(yè)資產(chǎn)已被視為人力、資本、信息、技術(shù)之外的第五種戰(zhàn)略資源。內(nèi)容：包括計(jì)劃、獲取、管理和處置建筑物和土地的活動(dòng)。第二節(jié)大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理（一）編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單沒有編制物業(yè)資產(chǎn)清單的企業(yè)很難準(zhǔn)確了解自己擁有或租用的物業(yè)資產(chǎn)。通常，當(dāng)一個(gè)企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積達(dá)到約50000m2時(shí)，就應(yīng)編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。第二節(jié)大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理（二）設(shè)定管理目標(biāo)物業(yè)資產(chǎn)是否需要作為投資，取決于物業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略。成本控制方面，物業(yè)資產(chǎn)的管理應(yīng)服務(wù)于主營業(yè)務(wù)或作為投資，從收入中獲益。（三）控制成本在控制成本時(shí)，還需要考慮物業(yè)的其他機(jī)會(huì)成本。第二節(jié)大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理（四）適時(shí)處置資產(chǎn)并獲得收入（五）進(jìn)行多樣化的物業(yè)投資（六）結(jié)合企業(yè)主營業(yè)務(wù)選擇物業(yè)占用形式將企業(yè)業(yè)務(wù)和物業(yè)資產(chǎn)占用形式分開考慮，主要是為了在降低物業(yè)資產(chǎn)費(fèi)用的同時(shí)保護(hù)企業(yè)主營業(yè)務(wù)活動(dòng)。第二節(jié)大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理（七）建立合理的物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)（八）明確物業(yè)管理師的責(zé)任企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理一般涉及三個(gè)領(lǐng)域的活動(dòng)：1.購置或剝離物業(yè)資產(chǎn)；2.財(cái)務(wù)；3.管理人員職能。（九）審慎選擇物業(yè)資產(chǎn)管理顧問第二節(jié)大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理三、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)[大綱不要求]第三節(jié)設(shè)施管理一、基本概念二、設(shè)施經(jīng)理與設(shè)施管理的主要內(nèi)容三、設(shè)施管理在我國的發(fā)展現(xiàn)狀[大綱不要求]四、設(shè)施管理的發(fā)展[大綱不要求]第三節(jié)設(shè)施管理一、基本概念物業(yè)設(shè)施管理是為了①延長設(shè)備、設(shè)施的使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，擴(kuò)大收益、降低運(yùn)營費(fèi)用；②也是為了提高企業(yè)形象，提供適合于用戶的各種高效率的服務(wù)，改善用戶業(yè)務(wù)、使工作流程合理化和簡潔化。物業(yè)設(shè)施管理的服務(wù)對象是人，目標(biāo)是提高辦公工作效率和使建筑物保值增值。第三節(jié)設(shè)施管理二、設(shè)施經(jīng)理與設(shè)施管理的主要內(nèi)容（一）設(shè)施經(jīng)理非職業(yè)性的工作：是設(shè)施使用者最常見的、與其工作和生活息息相關(guān)的部分活動(dòng)，如保安和清潔衛(wèi)生等。職業(yè)性工作：則屬戰(zhàn)略層次上的工作，如決策物業(yè)區(qū)位、預(yù)測未來企業(yè)空間需求以及確定空間使用方式來潛在的提高企業(yè)競爭優(yōu)勢等。第三節(jié)設(shè)施管理二、設(shè)施經(jīng)理與設(shè)施管理的主要內(nèi)容（二）設(shè)施管理涉及的主要問題（1）所有權(quán)的費(fèi)用。（2）生命周期內(nèi)的花費(fèi)。（3）服務(wù)的融合。（4）運(yùn)作和維護(hù)的設(shè)計(jì)。（5）委托的責(zé)任。（6）費(fèi)用的時(shí)效性。第三節(jié)設(shè)施管理（7）提高工作效率。（8）生活質(zhì)量。（9）設(shè)施的冗余和靈活性。（10）作為資產(chǎn)的設(shè)施。（11）設(shè)施管理的商業(yè)職能。（12）設(shè)施管理是一個(gè)連續(xù)的系統(tǒng)。（13）服務(wù)。第三節(jié)設(shè)施管理二、設(shè)施經(jīng)理與設(shè)施管理的主要內(nèi)容（三）生命周期成本與設(shè)施管理生命周期成本[LCC]：是指設(shè)備或系統(tǒng)從誕生至報(bào)廢的整個(gè)期間所需要的費(fèi)用總和。（具體算法可參照第三正第三節(jié)設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析相關(guān)內(nèi)容）第三節(jié)設(shè)施管理二、設(shè)施經(jīng)理與設(shè)施管理的主要內(nèi)容（四）全面質(zhì)量管理在設(shè)施管理中的應(yīng)用全面質(zhì)量管理（TQM）的基本原理強(qiáng)調(diào)為了取得真正的經(jīng)濟(jì)效益，管理必須始于識(shí)別顧客的質(zhì)量要求。如果整合好設(shè)施管理，可以使得設(shè)施部門和所支持的業(yè)務(wù)都有較大的提高和改善。第四節(jié)不良物業(yè)資產(chǎn)管理[了解]一、不良資產(chǎn)與不良物業(yè)資產(chǎn)二、不良資產(chǎn)形成的原因及過程三、不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標(biāo)和原則四、不良物業(yè)資產(chǎn)管理五、不良物業(yè)資產(chǎn)管理的配套服務(wù)[大綱不要求]第四節(jié)不良物業(yè)資產(chǎn)管理一、不良資產(chǎn)與不良物業(yè)資產(chǎn)（一）不良資產(chǎn)（1）以應(yīng)收賬款（包括應(yīng)收票據(jù)等）形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。（2）以存貨形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。（3）以短期投資、長期投資形式存在的不良資產(chǎn)。第四節(jié)不良物業(yè)資產(chǎn)管理一、不良資產(chǎn)與不良物業(yè)資產(chǎn)（一）不良資產(chǎn)（4）以固定資產(chǎn)和在建工程形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。（5）以無形資產(chǎn)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。（6）以開辦費(fèi)、待攤費(fèi)用表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。（7）因其他原因形成的不良資產(chǎn)。第四節(jié)不良物業(yè)資產(chǎn)管理一、不良資產(chǎn)與不良物業(yè)資產(chǎn)（二）不良物業(yè)資產(chǎn)（1）房地產(chǎn)不良貸款；（2）金融機(jī)構(gòu)直接投資房地產(chǎn)形成的不良資產(chǎn)；（3）其他不良信貸資產(chǎn)中的房地產(chǎn)抵押物；（4）其他單位委托處置的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)。第四節(jié)不良物業(yè)資產(chǎn)管理二、不良資產(chǎn)形成的原因及過程1、經(jīng)濟(jì)周期變化是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原始起因。2、房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的推動(dòng)器。3、銀行貨幣資金運(yùn)動(dòng)的中斷是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的根本原因。第四節(jié)不良物業(yè)資產(chǎn)管理三、不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標(biāo)和原則（一）不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標(biāo)美國為解決儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)，成立重組信托公司（RTC），其目標(biāo)有三：一是在清理破產(chǎn)儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的過程中，獲取最高的凈現(xiàn)值回報(bào)，第四節(jié)不良物業(yè)資產(chǎn)管理二是盡量減少資產(chǎn)清算對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和金融市場的影響；三是盡量增加對中低收人者的住房供應(yīng)量。我國處置不良物業(yè)資產(chǎn)的主要目標(biāo)：是最大限度地出售不良物業(yè)資產(chǎn)，減少損失。第四節(jié)不良物業(yè)資產(chǎn)管理三、不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標(biāo)和原則（二）不良物業(yè)資產(chǎn)處置的原則1.要始終圍繞項(xiàng)目開展工作。2.要先易后難、先大后小。3.要充分利用各種技術(shù)方法。4.要廣泛利用社會(huì)資源和市場力量，以“批發(fā)”為主。第四節(jié)不良物業(yè)資產(chǎn)管理四、不良物業(yè)資產(chǎn)管理（一）不良物業(yè)資產(chǎn)評(píng)估由專業(yè)化公司接收和處置不良物業(yè)資產(chǎn)，其前提和基本依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格分為兩個(gè)層面：第四節(jié)不良物業(yè)資產(chǎn)管理一是金融體系把不良資產(chǎn)出售給資產(chǎn)管理公司是的價(jià)格，稱為接接收價(jià)格；二是資產(chǎn)管理公司在處置不良物業(yè)資產(chǎn)時(shí)的價(jià)格，稱為處置價(jià)格。處置價(jià)格實(shí)質(zhì)上就是市場交易價(jià)格。處置價(jià)格評(píng)估可以采用市場法、收益法和成本法。第四節(jié)不良物業(yè)資產(chǎn)管理四、不良物業(yè)資產(chǎn)管理（二）不良物業(yè)資產(chǎn)處置（1）以資抵債將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)；（2）實(shí)施債轉(zhuǎn)股將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)；（3）采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)；（4）重組；（5）公開出售?！镜湫涂碱}?單選題】下列資產(chǎn)處置方式中，不適合處置不良物業(yè)資產(chǎn)的方式是（）。A．重組B．以資抵貸C．債轉(zhuǎn)股D．贈(zèng)予【正確答案】D第四節(jié)不良物業(yè)資產(chǎn)管理五、不良物業(yè)資產(chǎn)管理的配套服務(wù)1、搭建處置不良債權(quán)與不良物業(yè)資產(chǎn)的直通車；2、發(fā)揮房地產(chǎn)中介的橋梁作用；3、創(chuàng)造良好的法律和政策環(huán)境；第五節(jié)可持續(xù)的物業(yè)管理一、可持續(xù)發(fā)展的基本概念[大綱不要求]二、可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理（一）可持續(xù)發(fā)展與住區(qū)環(huán)境（二）可持續(xù)發(fā)展要求下的物業(yè)管理（1）控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度（2）加強(qiáng)雨水、污水的排放、處理和再利用（3）垃圾分類處理“無害化、減量化、資源化”第五節(jié)可持續(xù)的物業(yè)管理原則（4）控制噪聲（5）建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化住區(qū)環(huán)境（6）注重采用新型建材飾材和自然能源（7）提高物業(yè)管理的信息化水平【典型考題?多選題】可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理要求垃圾處理必須遵循的原則有（）。A．無害化B．簡單化C．資源化D．減量化E．有償化【正確答案】ACD第六節(jié)新技術(shù)應(yīng)用帶來的變革[了解]一、物業(yè)管理信息系統(tǒng)（一）物業(yè)管理信息系統(tǒng)的含義物業(yè)管理信息系統(tǒng)，是利用計(jì)算機(jī)硬件和軟件，對物業(yè)管理中的建筑物、住戶、費(fèi)用