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皇家花園工程市場(chǎng)定位上海安順?lè)康禺a(chǎn)發(fā)展有限公司

呈致：宏觀經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目解析項(xiàng)目定位產(chǎn)品規(guī)劃建議人員架構(gòu)營(yíng)銷推廣策略簡(jiǎn)報(bào)目錄2宏觀經(jīng)濟(jì)分析3工程解析4本工程地塊位于上海長(zhǎng)寧區(qū)安順路和伊犁路交界處，臨中山西路、內(nèi)環(huán)高架、延安高架等交通主干道，毗鄰虹橋CBD和古北新區(qū)，同時(shí)也緊鄰西郊國(guó)賓區(qū)域。周邊區(qū)域內(nèi)集中了大量的辦公樓、高星級(jí)賓館與商業(yè)設(shè)施，學(xué)校、醫(yī)院、文化設(shè)施等配套齊全。本案也鄰近宋慶齡陵園、新虹橋中心花園。本案工程解析工程位置5東：愛建新村、虹橋石油公寓和中華別墅南：上海血液中心西：伊犁路北：臨安順路愛建新村工程解析虹橋石油公寓中華別墅上海血液中心伊犁路路安順規(guī)劃總用地面積： 27985M2

總建筑面積： 79727M2

其中住宅建筑面積： 58609.96M2酒店式公寓建筑面積：12933.04M2商業(yè)建筑面積： 1184M2容積率： 2.84建筑密度： 19.3%綠化率： 41.2%6中山西路及內(nèi)環(huán)高架明珠3號(hào)線虹橋站地鐵1號(hào)線徐家匯站延安路高架古羊路宋園路本案虹橋路至徐家匯約3.2公里至虹橋機(jī)場(chǎng)約8公里通向市中心區(qū)地塊鄰近內(nèi)環(huán)高架、延安高架、中山西路、虹橋路等城市主干道，與城市各區(qū)域聯(lián)系緊密，交通便捷，交通條件具有均好性。工程解析交通可及性分析711新虹橋中心花園22古北家樂(lè)福33世貿(mào)商城44洛城廣場(chǎng)55上海歷史博物館6宋慶齡陵園67虹橋路第一小學(xué)78虹橋文化中心8989虹橋幼兒園建青實(shí)驗(yàn)學(xué)校10耀中國(guó)際學(xué)校1110111212上海銀行本案工程解析周邊生活機(jī)能配套8本工程與眾多上海重要規(guī)劃區(qū)域相鄰〔具體如下圖〕，這些相鄰區(qū)域的功能定位與未來(lái)規(guī)劃前景為本工程帶來(lái)極大利好。工程解析相鄰區(qū)域本案虹橋涉外貿(mào)易中心

以會(huì)展、商業(yè)、商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)功能的服務(wù)長(zhǎng)三角的SCBD

中山公園商業(yè)中心集交通集散、商業(yè)商務(wù)，文化娛樂(lè)、住宅辦公為一體的多功能綜合區(qū)虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、城市型工業(yè)、空港經(jīng)濟(jì)為一體的經(jīng)濟(jì)園區(qū)西郊國(guó)賓區(qū)以歷來(lái)接待國(guó)家首腦的西郊國(guó)賓為主，集中了眾多高星級(jí)賓館古北國(guó)際社區(qū)上海最早的涉外高級(jí)住宅區(qū)，二期又集中了眾多高端公寓，形成國(guó)際化居住社區(qū)9工程解析工程現(xiàn)狀經(jīng)過(guò)實(shí)地踏勘，目前該工程所有五棟建筑均已結(jié)構(gòu)封頂，外立面已經(jīng)局部落成10市場(chǎng)定位研究方法定位原那么定位策略研判戰(zhàn)略定位理念借鑒案例研究整體市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶定位產(chǎn)品定位形象定位價(jià)格定位策略商業(yè)定位策略11借鑒案例研究香港凱旋門案例對(duì)本工程的借鑒12香港稀有地段和景觀，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)最大限度利用景觀資源小面積單位為主配少數(shù)大面積單位，戶型組合極為豐富，豪宅并不一定以大面積為必須條件以大面積豪宅單位創(chuàng)香港豪宅成交最高單價(jià)紀(jì)錄，吸引市場(chǎng)關(guān)注從某種程度上說(shuō)，香港豪宅引領(lǐng)了東南亞及中國(guó)消費(fèi)群體的訴求品位和趨勢(shì)對(duì)本工程的借鑒市場(chǎng)定位借鑒案例研究凱旋門〔TheArch〕13市場(chǎng)定位商業(yè)定位策略商業(yè)原規(guī)劃為兩層，面積為1184平方米，每層面積不超過(guò)600平方米。我行商鋪部專業(yè)人士已至本案實(shí)地勘察，并給予了專業(yè)意見：本案工程的商業(yè)規(guī)劃可在原有的根底上加蓋一層，但總層數(shù)不宜超過(guò)三層。因?yàn)橐粚拥难亟置娣e有一定局限性，假設(shè)再加蓋2層以上樓面，會(huì)造成產(chǎn)生水平和垂直建筑尺度比例失調(diào)，影響建筑整體美觀。建議商鋪局部可以加蓋一層，總建筑面積控制在1700平方米左右。建筑層數(shù)和體量商業(yè)局部14營(yíng)銷推廣建議香港豪宅營(yíng)銷手法香港豪宅營(yíng)銷案例借鑒銷售策略推廣策略品牌策略〔略〕推廣口號(hào)及廣告訴求工程VI設(shè)計(jì)形象廣告設(shè)計(jì)15一、開盤前4個(gè)月接受咨詢預(yù)訂，充分預(yù)熱，積累客戶二、多批次逐步加價(jià)，共分6批加價(jià)〔每批加價(jià)幅度5～10％〕推出三、針對(duì)新地會(huì)星級(jí)會(huì)員可以優(yōu)惠折扣選購(gòu)四、在與凱旋門隔海相望的國(guó)際金融中心二期，兩億港幣巨資打造5萬(wàn)平方呎展館五、七個(gè)以瑰麗寶石為主題的特色示范單位營(yíng)銷推廣手段凱旋門〔TheArch〕營(yíng)銷推廣建議香港豪宅營(yíng)銷案例乘升降機(jī)體驗(yàn)高空會(huì)所在私人影院欣賞會(huì)所專題介紹影片欣賞極致豪華的水療按摩室感受天際獨(dú)立屋的空中花園、頂層私人泳池16將頂層4套單位打通成為超大單位，總面積超過(guò)800平米，房間數(shù)超過(guò)14間該單位通過(guò)各大媒體進(jìn)行全球范圍內(nèi)的豪宅招標(biāo)方式出售海名軒〔TheHarbourFront〕營(yíng)銷推廣手段原均價(jià)水平8000港元/平米呎頂層單位招標(biāo)出售成交價(jià)格高達(dá)30,000港幣/平方呎該工程市場(chǎng)知名度由此迅速竄升其他單位均價(jià)由8,000每呎調(diào)高至12,000每呎營(yíng)銷成果營(yíng)銷推廣建議香港豪宅營(yíng)銷案例借鑒17通過(guò)加價(jià)的頂層豪宅全球招標(biāo)出售方式，吸引媒體的注意力，更使該案成為各大媒體熱炒的話題在以高價(jià)招標(biāo)出售成功后，其他單位大幅加價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化營(yíng)銷推廣建議香港豪宅營(yíng)銷案例借鑒可供本案借鑒的營(yíng)銷手法海名軒〔TheHarbourFront〕18銷售策略尋求銷售策略工程賣點(diǎn)提煉銷售周期與節(jié)奏銷售價(jià)格建議19推廣策略PR及SP活動(dòng)推廣公眾媒體推廣渠道戴德梁行推廣渠道20產(chǎn)品規(guī)劃建議室內(nèi)精裝修建議公共部位裝修風(fēng)格及標(biāo)準(zhǔn)中央系統(tǒng)配置建議〔略〕裝修品牌配置建議〔略〕會(huì)所功能及面積配比建議樣板屋建議售樓處建議樣板段建議戶型修改建議21室內(nèi)精裝修建議