第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述1

第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]2025/1/27房地產(chǎn)開發(fā)與營銷

武漢大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院

程鴻群

二零一四年二月第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]22025/1/27參考教材：1.王慶春

房地產(chǎn)開發(fā)概論

大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社出版社2.自編房地產(chǎn)營銷

聯(lián)系方式：電話-mail:chq0901@163.com

第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]32025/1/27第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]42025/1/27第一節(jié)房地產(chǎn)概述

一、房地產(chǎn)的概念

指寓含于房地產(chǎn)實體的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利,如所有權(quán)、使用權(quán)。1.一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)作為物質(zhì)存在形態(tài)的房地產(chǎn)之土地、房屋及固著在土地、房屋上不可分離的部分。2.一項法律上的財產(chǎn)

指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利，例如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等。3.英文：estate/realestate；property/realproperty;realty第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]52025/1/27二、房地產(chǎn)的分類1.按用途來劃分

居住房地產(chǎn)；商業(yè)房地產(chǎn)；辦公房地產(chǎn)；旅館房地產(chǎn)；餐飲房地產(chǎn)；娛樂房地產(chǎn)；工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)；農(nóng)場房地產(chǎn)；特殊用途房地產(chǎn)；綜合房地產(chǎn)（10類）2.按開發(fā)程度來劃分土地（生地，毛地，熟地）；在建工程；現(xiàn)房（含土地）3.按是否產(chǎn)生收益來劃分

收益性房地產(chǎn)；非收益性房地產(chǎn)

4.按經(jīng)營使用方式來劃分

出售型；出租型；營業(yè)型；自用型第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]62025/1/27三、房地產(chǎn)的特性1．土地的特性(1)承受性(2)不可移動性(3)不可滅失性(4)差別性(5)有限性(6)公共性以上屬于土地的自然屬性即自然物體的本身所具有的特殊性。(7)用途的多樣性(8)土地使用方式的可變性(9)社會經(jīng)濟位置的可變性(10)商品性以上屬于土地的人文特性及土地與人類發(fā)生某種關(guān)系時所表現(xiàn)出來的特性。第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]72025/1/272．房地產(chǎn)的商品特性(1)位置的固定性(2)長期實用性：

居?。?0年；工業(yè)用地：50年；

科教文化、衛(wèi)生體育：50年；

商業(yè)、旅游、娛樂：40年；綜合或其他：40年(3)高價值性(4)異質(zhì)性(5)有限性(6)交易的特殊性第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]82025/1/273．房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性(1)具有雙重經(jīng)濟身份：消費財產(chǎn)和資本財產(chǎn)(2)高昂的投資金額特性(3)局限于一定市場(4)抵御通脹性(5)價值的雙源性：

是自然產(chǎn)物又是社會產(chǎn)物，很難評估(6)房地產(chǎn)商品間具有交叉彈性：

價格交叉彈性(7)受外界影響性（地域內(nèi)項目間的影響和市政設(shè)施及政策的變化的影響）第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]92025/1/27

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)1．房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵：廣義和狹義解釋

廣義的房地產(chǎn)開發(fā)：按照城市建設(shè)總體要求和社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，選擇一定規(guī)模的用地，統(tǒng)一有步驟地進行征地動遷、土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋及配套設(shè)施的建設(shè)和經(jīng)營管理，是一項綜合性經(jīng)濟活動。它跨越生產(chǎn)和流通兩個領(lǐng)域。

狹義的房地產(chǎn)開發(fā)：建設(shè)前期的開發(fā)工作，即只包括工程勘察、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷及土地“三通一平”或“七通一平”部分。

通常所說的房地產(chǎn)開發(fā)是指廣義的房地產(chǎn)開發(fā)概念。房地產(chǎn)開發(fā)要求有周密的規(guī)劃。第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]102025/1/27

房地產(chǎn)開發(fā)的含義：

第—，房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)的過程，是一項從項目選擇、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理到中介服務(wù)、物業(yè)租賃與管理等復(fù)雜的系統(tǒng)工程。

第二，房地產(chǎn)開發(fā)的全過程必須在法律框架內(nèi)進行。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)的前提是依法取得國有土地使用權(quán)。

第四，房地產(chǎn)開發(fā)的對象是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房屋建設(shè)。第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]112025/1/272．房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式

房地產(chǎn)開發(fā)的形式多種多樣，從不同的角度可以劃分出不同的類型。下表列出了房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式。第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]122025/1/27（1）開發(fā)的對象(客體)分

土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)

①土地開發(fā)

通常是指改變原有土地的使用方式，提高土地經(jīng)濟效益的經(jīng)濟活動。在土地開發(fā)過程中，一般只進行征地拆遷手續(xù)等的辦理和勞動力的安置、搞好“三通一平”等項工作，以達到提高土地的使用價值和價值的目的。

②房屋開發(fā)

從狹義上講主要是指各類房屋的設(shè)計和施工建設(shè)；從廣義上講主要包括開發(fā)區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計，主要建筑物、配套建筑物和附屬工程的施工組織，一直到把開發(fā)區(qū)建設(shè)成為一個可以交付使用的完整功能區(qū)的全過程。

第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]132025/1/27③房地產(chǎn)綜合開發(fā)（最主要的形式）

是以建筑地塊和房屋的開發(fā)、建造為中心，對某一建設(shè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑實行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合配套、協(xié)調(diào)建設(shè)。

房地產(chǎn)綜合開發(fā)還要求在建設(shè)程序上嚴(yán)格遵循客觀規(guī)律辦事，按照立項論證、規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、招標(biāo)投標(biāo)、基礎(chǔ)設(shè)施、主體建筑、配套工程、竣工驗收、使用管理等程序進行，做到各個建設(shè)環(huán)節(jié)緊密銜接、協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實現(xiàn)以最小的投入獲取最大效益。

房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指在一定開發(fā)區(qū)域內(nèi)對土地和房屋實行一體化開發(fā)的全過程。第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]142025/1/27（2）開發(fā)的主體分

①獨資開發(fā)

既有國有不同經(jīng)濟形式的企業(yè)獨資開發(fā)，也有外商投資建設(shè)。②合資開發(fā)

由數(shù)家企業(yè)合作，共同完成某個項目，常見的如以地聯(lián)建、以地聯(lián)營、以地換房及以土地入股等方式合作開發(fā)，或者共同投資開發(fā)。③個體開發(fā)

主要是私人住宅建設(shè)，以滿足家庭的居住需求，在小城鎮(zhèn)尤為普遍。

第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]152025/1/27（3）開發(fā)的區(qū)域分：新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)開發(fā)①新區(qū)開發(fā)位置：一般處于城市的外圍。不適于開發(fā)商業(yè)中心、寫字樓、餐飲及娛樂用房；適合

建造高級住宅和公寓，高級住宅的入住者多為中高收入

階層，其消費層次和消費水平均比普通居民高。征用的土地與舊城區(qū)開發(fā)相比，新城區(qū)的拆遷安置比較

容易，拆遷安置補償費要比舊城區(qū)低。開發(fā)受周圍環(huán)境制約少，城市規(guī)劃條件限制也少；存在的不利條件。征用農(nóng)地所必須支付的費用也不斷提

高；沒有現(xiàn)成的道路系統(tǒng)，建設(shè)費用需由開發(fā)商承擔(dān)；

綠地面積所占比例更高，開發(fā)商需為此支付較高的綠化

費用；

第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]162025/1/27②舊城區(qū)

舊城區(qū)開發(fā)好的獲利前景吸引著眾多的開發(fā)商優(yōu)勢：

處城市中心，商業(yè)、文化活動的聚集地，在居民生活中有一定影響，特別是那些具有民族傳統(tǒng)色彩的地方。好的獲利前景吸引著眾多的開發(fā)商：

人口密集，人流量大，外來人員多來此購物。

適合作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)項目用地；建成后出售或出租的價格水平較高，能夠給投資經(jīng)營者帶來很大的級差收益。第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]172025/1/27不足：

舊城區(qū)土地開發(fā)費用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重、流動人口日益增加，城市中高收入家庭呈現(xiàn)出明顯的居住郊區(qū)化趨勢，使得開發(fā)商在舊城區(qū)建設(shè)居民住宅的難度越來越大。在舊城區(qū)的開發(fā)，開發(fā)商應(yīng)認真考慮的因素：

舊城區(qū)人口密集，建筑密度高。開發(fā)前期的拆遷、安置有很大的困難。

舊城區(qū)的建筑物多是危舊房，其本身已基本沒有使用價值。但是必須進行補償。

舊城區(qū)道路狹窄，交通條件較差，市政管線布置雜亂，容量小而難以滿足開發(fā)新建的需要。第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]182025/1/27二、房地產(chǎn)業(yè)的含義和產(chǎn)業(yè)歸類1.房地產(chǎn)業(yè)的含義

指從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理和房屋中介服務(wù)的總稱。2．房地產(chǎn)業(yè)歸類：房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)：農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)：礦業(yè)、制造業(yè)、電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)、

建筑業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)：其它（服務(wù)、金融業(yè)、信息、軟件業(yè)、

房地產(chǎn)業(yè)、公共設(shè)施管理業(yè)）3．房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)

建筑業(yè)、住宅產(chǎn)業(yè)第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]192025/1/274.房地產(chǎn)業(yè)的特性①基礎(chǔ)性②先導(dǎo)性：超前建設(shè)③帶動性：房地產(chǎn)業(yè)可以帶動56個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。④靈敏性⑤風(fēng)險性⑥周期性⑦對金融業(yè)的依賴性5．我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程

第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]202025/1/276．房地產(chǎn)業(yè)的社會經(jīng)濟地位（1）房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)（2）房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)（3）房地產(chǎn)成為我國國民經(jīng)濟的支柱性

產(chǎn)業(yè)（4）房地產(chǎn)與就業(yè)第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]212025/1/27第三節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的未來市場空間主要是未來房地產(chǎn)市場的主體住宅市場的發(fā)展空間加預(yù)測一、中國未來人口增長與城市化狀況

在《中國21世紀(jì)人口與發(fā)展》中，中國人口與發(fā)展的目標(biāo)是：第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]222025/1/27二、住宅的自然需求

住宅自然需求指考慮到城市化發(fā)展和提高居住水平的影響，在扣除自然折舊的情況下，全國城鎮(zhèn)需要增加的住宅數(shù)量。

影響住宅自然需求的因素主要有三個：一是城市化水平；二是提高居住水平的速度；三是住宅自然增長率。1．城市化水平的提高與需求的增長

根據(jù)表1—1的數(shù)據(jù)，可以得到與2000年相比城市化水平的提高引起未來50年住宅自然需求的增長(見表1--2)。第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]232025/1/27表1－2

與2000年相比城市水平的提高引起的

住宅需求增長（單位：億平方米）

第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]242025/1/272.居住水平的提高與住宅需求的增長3.住宅自然折舊與需求的增長三、流動人口增長對住宅的需求拉動

第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]252025/1/27第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序

一、項目決策階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目的決策階段工作質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工作的成功與失敗。

1．開發(fā)項目選定

項目要圍繞著市場確定。（1）根據(jù)房地產(chǎn)項目的初步設(shè)想狀況

（2）需對擬開發(fā)的目標(biāo)物業(yè)進行特定的市場分析

及預(yù)測。第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]262025/1/272．開發(fā)方案設(shè)計

對目標(biāo)客戶的需求狀況、購買行為、購買能力等方面進行詳細的分析，按照分析的結(jié)論，結(jié)合項目自身資源條件，構(gòu)思項目建方案。

根據(jù)地塊的建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定以及市場分析的指標(biāo)，確定項目開發(fā)規(guī)模、總建筑面積、配套設(shè)施面積、綠化面積、車位數(shù)量等各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)和開發(fā)建設(shè)周期。第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]272025/1/273．經(jīng)濟分析：主要分析成本和收益。經(jīng)濟分析：

以動態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔。

主要進行：

項目開發(fā)成本分析、現(xiàn)金流量分析，

財務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期、

內(nèi)部收益率等指標(biāo)的測算，

盈虧平衡分析、敏感性分析、風(fēng)險決策分析等第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]282025/1/274．項目投資決策

基礎(chǔ)：

市場分析、經(jīng)濟分析，

在法律可行、市場可行、經(jīng)濟可行

綜合分析開發(fā)商所擁有的開發(fā)資源

（開發(fā)能力、管理能力、融資能力等）

資金因素是取舍一個項目的關(guān)鍵因素。

多個項目的比較：

市場機會評級、總投資、項目建設(shè)周期、

建筑技術(shù)、銷售周期、資金籌措、

收益狀況等因素、各種風(fēng)險

投資決策：

最適合開發(fā)商的項目及適宜的開發(fā)方式

提出項目開發(fā)計劃（市場營銷策略、技術(shù)計劃、財務(wù)計劃、管理計劃）第一章房地產(chǎn)開發(fā)概述[1]