大同商業(yè)地產(chǎn)市場研究報告

大同市城區(qū)商業(yè)專業(yè)

市場研究報告山西粵商投資有限公司經(jīng)營組：王維趙春麗商業(yè)地產(chǎn)研究工作安排工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進行的調(diào)查進行的分析大同市宏觀經(jīng)濟情況大同市城市發(fā)展現(xiàn)狀大同市城市總體規(guī)劃大同市商業(yè)地產(chǎn)市場狀況大同市經(jīng)濟狀況研究項目和地區(qū)的背景分析鎖定區(qū)域市場的集中分析商場、在售項目招商部、市場管理部訪談商場經(jīng)營者調(diào)查訪談商鋪投資者調(diào)查訪談商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士訪談大同市規(guī)劃局大同市國土局大同市發(fā)展規(guī)劃大同市區(qū)域分商圈分業(yè)態(tài)商業(yè)市場調(diào)查大同市商業(yè)項目考察宏觀經(jīng)濟背景分析城市格局探討物資供求情況分析商業(yè)情況分析區(qū)域市場供求特點分析租售方式和民間投資意向費分析2報告思維導圖城市背景與宏觀環(huán)境城市商脈與商業(yè)地產(chǎn)大同市商業(yè)客戶研究大同市城市布局與功能分區(qū)大同市城市經(jīng)濟相關(guān)指標大同市在環(huán)渤海的經(jīng)濟地位大同市魅力城市與資源大同市未來發(fā)展方向與規(guī)劃3大同新型加工業(yè)基地、晉冀蒙商貿(mào)集散地和北方旅游勝地有京津和環(huán)渤海經(jīng)濟帶距離近的區(qū)位優(yōu)勢北京后花園交通大同市是北方重要的鐵路交通樞紐和貨運編組站。京大、大運、大呼高速公路使大同升級為國家干線高速公路上的重要交匯碼頭。大同物流網(wǎng)絡以鐵路、高速公路為主，大同機場為副。地域與人口大同市位于晉冀陜蒙交界，東有北京、南有太原石家莊、西面有呼市，200到300公里半徑圈中心位置上的最大城市，總面積14176平方千米?？?cè)丝?16萬人（2007年）。經(jīng)濟大同市的經(jīng)濟以平均每年13%的增長率蓬勃發(fā)展，2007年達到480.1億元。大同市近5年的經(jīng)濟增長速度位于山西二線城市前列。以煤、煤氣、橡膠、化工產(chǎn)業(yè)為主、輔以白酒、牛奶等產(chǎn)業(yè)。城市概況大同是中國歷史文化名城古稱平城、云中，遼代改稱大同。大同發(fā)揮名城、資源、區(qū)位三大優(yōu)勢“，是對大同歷史文化名城、旅游資源、煤炭礦產(chǎn)資源以及區(qū)位交通資源比較優(yōu)勢的認定，也是對大同作為資源型城市的發(fā)展指導思想。大同是“中國煤都”大同↓4大同市近年及固定資產(chǎn)投資額加速增長，但與其他城市相比，經(jīng)濟水平處于中等與其他3省省會城市相比，大同市經(jīng)濟水平處于中等態(tài)勢，未來還有一定的發(fā)展空間；從2003年開始大同市連年基本保持兩位數(shù)的增長率，較對發(fā)展迅猛；大同市2007年增長速度為14.0%,同年全國增長率為9.5%；大同市固定資產(chǎn)投資增幅波動比較大，增長速度為34.2%。2006年對比表太原呼市大同石家莊（億元）1013.38900.1405.962064較上年增速11.50%21.03%8.0%13.20%固定資產(chǎn)投資額（億元）501.13508160.11000較上年增速17.80%43.91%5.4%18.00%宏觀經(jīng)濟5小于4%45%58%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展大同市目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展程度與經(jīng)濟水平較為相稱，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，發(fā)展?jié)摿τ邢?。房地產(chǎn)預警系統(tǒng)判斷——增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系大同市近4年增長率基本呈現(xiàn)兩位數(shù)增長。近4年大同市持續(xù)保持兩位數(shù)增長，其增長速度在全國位居前列。大同市2007年固定投資額為214.8億元；大同市2006年固定投資額為160.2億元，增長速度為5.4%。宏觀經(jīng)濟6大同市社會消費品零售總額近年保持平均12%以上的增長率，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，在西部地區(qū)處于較高水平。2007年社會消費品零售總額184.95億元，比上年增長20.9%。其中住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額22.94億元，增長20.09%；分行業(yè)看，全年全市批發(fā)業(yè)實現(xiàn)零售額29.07億元，增長12.74%,零售業(yè)實現(xiàn)129.55億元，增長23.22%。城市太原呼市大同石家莊2006年社會消費品零售總額436.47360184.95698.8增長率13.7%15.5%20.9%15.3%消費品零售總額71997年2003年2007年8.9：57.2：33.96.2：56.1：37.75.4∶52.3∶42.3大同近10年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例變化情況大同已經(jīng)進入了由服務業(yè)引領經(jīng)濟增長的相對較高層次的發(fā)展階段在大同市第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的帶動之下，必將促進商業(yè)地產(chǎn)和消費需求的增長。大同1997—2007之間已經(jīng)進入了由服務業(yè)引領經(jīng)濟增長的相對較高的層次。產(chǎn)業(yè)發(fā)展8大同市居民收入水平在山西城市較高，物價偏高，但有著較高的人均消費支出2007年大同市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入繼續(xù)增加。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11506.4元，比上年增長17.83%。2007年城鎮(zhèn)居民人均消費性支出7847.4元，比上年增長12.71%。由此看出，大同市居民相對的消費水平較高。全市居民消費價格總水平比上年上漲4.2%。全市商品零售價格總水平比上年上漲4.0%；工業(yè)品出廠價格總水平上漲5.8%；原材料、燃料、動力購進價格總水平上漲4.8%資料來源：廣東各市統(tǒng)計年鑒居民收入水平9城市發(fā)展規(guī)劃西融東移古城改造限制大車進市區(qū)的紅線中部2008年計劃開始進行搬遷，旨在恢復古城墻貌；東部御東新區(qū)是大同市今后20年城市發(fā)展的主要方向，是主城區(qū)、口泉地區(qū)、文瀛湖地區(qū)“一主兩副”結(jié)構(gòu)形態(tài)的一副”區(qū)域；南部依靠大同市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的帶動，城市的經(jīng)濟功能逐漸南移，集中力量引導城市向東南發(fā)展。大同市現(xiàn)有規(guī)劃主要向東面發(fā)展，東進西融城市東移。堅持新城建設和舊城改造并重的方針，搞好大同御東新區(qū)建設，搞好市區(qū)道路和兩大出口的建設。要抓緊大同機場的建設。10市區(qū)最新規(guī)劃2008年2月開始進行搬遷，旨在恢復古城墻貌；大同市東、西、南、北建設四大安置新區(qū)，分別位于御河西岸、西環(huán)路西側(cè)、南環(huán)路南側(cè)、站東大街兩側(cè)，由被拆遷戶自主選擇新居；拆遷辦法：拆一平還一平以舊換新，政府有限度補貼搬遷費用和超出部份面積的結(jié)算。大同市古城改造范圍。11貨運方式情況往內(nèi)蒙呼市、包頭大同經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（湖東片）大同機場古城改造限制大車紅線大同交通網(wǎng)絡較全，鐵路、京大、大運高速、208和109國道、大同機場等綜合構(gòu)成大同和外部聯(lián)系的物流立體網(wǎng)絡；大同物流基本以汽運為主，因其時間快捷、成本低而獲得物流市場絕大部份的份額；大同煤以鐵路輸出為主，由于鐵路貨運需要報批手續(xù)多而且時間長，故鐵路運輸基本退出主流物流市場的競爭；航運因大同機場規(guī)模小，航線少（主線只飛北京、廣州、上海、長治），所以航運業(yè)務基本上是先飛至太原，再由汽運至大同。大同市現(xiàn)有貨運以汽運為主，航運略有增加趨勢，煤基本以鐵路輸出為主要方式。往北京、太原12物資流通情況往內(nèi)蒙呼市、包頭大同是礦產(chǎn)資源豐富的城市，所以重型設備和汽配在大同有較大型的專業(yè)市場集散地；內(nèi)蒙物流以呼市和包頭為龍頭，在內(nèi)蒙與京津之間是必需經(jīng)過大同的，所以內(nèi)蒙的物流都要經(jīng)過大同運輸出入境；由于太原是省會，物流業(yè)內(nèi)資源最多，所以大同往山西省內(nèi)各城市的物流都通常先運往太原集中再分流；石家莊是河北省會重要貨物集散地，也是華北地區(qū)中南部商貿(mào)中心和面向“三北”地區(qū)的重要商埠，。大同市現(xiàn)有物資流通以汽運為主要方式，大同航運貨流量以廣州線路海鮮，煤以鐵路輸出為主要方式。往北京、太原地點方向北京、天津、上海呼市、包頭太原石家莊廣州、深圳大同輸入重型設備、汽配、電器、服飾等肉類為主服飾、小商品設備、建材家具、小電器、服飾、建材、海鮮等大同輸送橡膠蔬菜果品、小百貨、鋼材轉(zhuǎn)運至山西省內(nèi)其他城市的各類物資牛奶山西各類物資13報告思維導圖城市背景與宏觀環(huán)境西南環(huán)路商圈大慶商圈大同市市區(qū)商業(yè)概況東關(guān)商圈城市商脈與商業(yè)地產(chǎn)大同市商業(yè)客戶研究三大商圈綜合分析14大同市商業(yè)現(xiàn)狀：商業(yè)網(wǎng)點建設已重新布局，由于2008年2月舊城改造使現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點已拆或待拆，最新規(guī)劃有待進一步明確。現(xiàn)有商業(yè)設施初步滿足商業(yè)活動需求，但缺乏商務主導型商業(yè)功能區(qū)，無形成中央商務區(qū)及國際化、現(xiàn)代化設施商務區(qū)由于拆遷使原市場規(guī)劃打亂，新商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃建設待政府明確。東關(guān)商圈以云中商城、小商品市場、海盛、海辰、春毅電器等組成西南環(huán)路商圈以藍天山鷹、華宇購物、萬家燈飾、振華蔬果批發(fā)、和平五金等組成大慶商圈以現(xiàn)代大世界、九洲、通用物資、振華等組成商業(yè)狀況東關(guān)商圈西南環(huán)路商圈大慶商圈15商圈劃分板塊區(qū)域傳統(tǒng)三大商圈之首東關(guān)商圈大慶商圈西南環(huán)路商圈地理位置萬壽路及御河橋?qū)Π堆由炀植看髴c東路及向十里店延伸局部西環(huán)路及南環(huán)路各項目名稱海辰、海盛、云中服裝大世界、五彩市場、云中副食城、萬圣精品服裝城、永久建材市場、東信永康、御鑫商貿(mào)城、小商品市場、窗簾大世界、春毅電器、城中城家具家園等大型專業(yè)市場10個現(xiàn)代裝飾大世界、通用汽配城、通用物資商貿(mào)市場、九洲鋼材市場、九洲商貿(mào)城（經(jīng)營汽配）、九洲建材市場、翔龍建材市場、十里店果品蔬菜綜合市場、中鴻糧油交易市場等西環(huán)路上的和平五金機電批發(fā)市場（同左公路）和振華蔬菜批發(fā)市場；南環(huán)路上的云中裝飾材料大世界、金中市場、金牛市場；新建西路上的藍天山鷹、萬佳燈飾、華宇購物中心、城貿(mào)大樓、華聯(lián)等。經(jīng)營業(yè)態(tài)以零售為主，檔次較低。服裝、煙酒、食品、電器、建材等31大類、24300多個品種，區(qū)域商業(yè)規(guī)劃面積幾十萬平米。以批發(fā)為主。建材、家裝、燈飾家具、汽配、鋼材、果品蔬菜為主。個體規(guī)模也較大型，一般都在一、二百畝占地規(guī)劃以上。西環(huán)路以批發(fā)為主，南環(huán)以零售為主。經(jīng)營以五金機電、蔬菜、水果、調(diào)味、干貨、燈飾、家裝等為主。近況由于大同新規(guī)劃的執(zhí)行，原泰和春、東方家具城已拆除，其他剩余專業(yè)市場都待拆除或調(diào)整，但詳細情況有待進一步政府明確。經(jīng)營情況非常良好但較雜亂，特別是大同出了相關(guān)限制大車及畜力車進入市區(qū)的規(guī)定后，該區(qū)域交通混亂情況較為明顯。振華是市區(qū)范圍是比較成功的專業(yè)市場。規(guī)模較大的，經(jīng)營品種多，貨流量大。但要搬至大塘路段。特點傳統(tǒng)繁華經(jīng)商區(qū)域非常有人氣，由于規(guī)劃變動，經(jīng)營者人心不定但也愿意繼續(xù)在此經(jīng)營，就近有最新的東信永康和御鑫商貿(mào)城均招商大部分完成。因在市區(qū)物流并不便利。也是傳統(tǒng)的批發(fā)集中區(qū)域，有部份市場需要按政府規(guī)劃調(diào)整需要拆除，如現(xiàn)代大世界的舊場。新場正在招商，在今年十月開始正式經(jīng)營。物流便利。較為規(guī)范，規(guī)模適中，也有物流利。但因規(guī)劃的有待政府明確，所以存在不穩(wěn)定因素。16商業(yè)數(shù)據(jù)情況商圈名稱位置租售情況備注東信商貿(mào)城萬壽路規(guī)模3.5萬平方米，臨街門面:上下兩層327㎡,售價300萬,租金24萬/年。商場內(nèi)鋪位已全部租滿，年租金1.4萬。免收第一年物業(yè)管理費。只租不售本地人開發(fā)御鑫商貿(mào)城萬壽路場內(nèi)鋪位一層可售（30年租賃權(quán)）,二、三層只租不售。一層售價1.2萬—2.4萬/㎡，現(xiàn)已大部分售出。商場與業(yè)主簽<<代租合同>>,五年期限,首年返總價的8%,此后每年遞增1%,五年共返還50%。臨街門面:面積68㎡、售價2.3萬/㎡,已售完。租金：1萬/年左右，物管費0.4元/天/㎡2008年9月開業(yè)投資商為北京人東關(guān)電器城萬壽路手機區(qū)：按柜臺數(shù)收取租金，6000元/個/年，管理費480元/年，位于一層，約150個柜臺。電器區(qū)：租金第一年1萬元，之后按2—2.6萬元/年。位于一層，約50個位置，約15㎡/個。窗簾布藝：位于二層，鋪位已招滿。只租不售每層約3000貨商廈布藝城萬壽路一層：拐角10㎡的鋪位年租金2萬；三層設為倉庫。二層：鋪位面積35㎡,年租金約4.5萬；柜臺(長約3米)年租金4000元?，F(xiàn)商場內(nèi)已租滿，無管理費。屬于云中商城只租不售海盛服飾商廈萬壽路共五層，每層150—240個鋪位不等。一層4.8元/㎡/天，二、三層3.3元/㎡/天，無管理費。2006年4月開辰批發(fā)市場萬壽路整個市場共500余鋪位，總面積2萬㎡。銷售30年租賃權(quán)，僅限一層。管理費0.4元/㎡/天。一層租金1.5—2.2元/㎡/天；二、三層租金1—1.2元/㎡/天中城家具城御河橋東前廳租金70元/㎡/月，后廳租金60元/㎡/月，現(xiàn)已租滿。庫房10元/㎡/月。只租不同市區(qū)專業(yè)類市場租售：東關(guān)商圈現(xiàn)有大型專業(yè)市場有七個，流通種類有小商品、食品、服飾內(nèi)衣、針紡、床上用品、鞋、電器、手機等17商業(yè)數(shù)據(jù)情況商圈名稱位置租售情況備注西南環(huán)路萬佳燈飾新建西路面積不等,30㎡的鋪位租金1.5萬/年.無其它費用.只租不售華聯(lián)商廈新建西路臨街門面14B號:上下兩層240㎡,售價600多萬,年租金68萬。臨街門面16B:上下兩層240㎡,年租金68萬。臨街商鋪銷售，因壓紅線問題給停工。藍天山鷹新建西路一層：約500個鋪位，面積約4—5㎡，年租金8000—9300元。二層：年租金約1.1萬。一、二層客流量大。三層：鋪位空，無客流。只售8年優(yōu)先租賃權(quán)，收費1.8萬城區(qū)集貿(mào)新建西路鋪位面積約4㎡/個,年租金8000左右。無管理費。只租不售每層約3000㎡振華蔬果批發(fā)南環(huán)路鋪面約10㎡/個，年租金12000左右。只租不售大慶現(xiàn)代大世界大慶路鋪面面積約20至100㎡/個不等，家具方面租金：一層，40—50元/㎡/月。二層35元/㎡/月。裝修建材方面租金：一層，32—38元/㎡/月只租不售西南環(huán)路商圈以藍天山鷹小商品為代表，華宇購物中心和萬佳燈飾、振華蔬果批發(fā)等其他業(yè)態(tài)組成，流通種類有日用百貨、小商品、燈飾、服飾內(nèi)衣、蔬菜果品等18大同市三大商圈分析總結(jié)東關(guān)商圈位于大同傳統(tǒng)貨物集散中心地帶，由十幾個專業(yè)市場組合而成，代表性商業(yè)有東信商貿(mào)、海盛、小商品、御鑫、春毅電器、海辰等，也是目前大同市租金最高人流量最多的商業(yè)圈，批發(fā)和零售兼顧的城市級核心商圈。西南環(huán)路商圈地處于西南城區(qū)，由西邊的大型振華蔬果批發(fā)、和平五金批發(fā)和新建路藍天山鷹、華宇為代表的商業(yè)街組成，人流量很大，主要面對大同本地零售受眾。地處于大慶路干道上，以現(xiàn)代大世界、九洲汽配、通用物貿(mào)等組成，都是大型的專業(yè)市場。面向大同本地、內(nèi)蒙的城市級專業(yè)商圈。大慶商圈19多角度思索大同商機。商機分析取舊代新在原有東關(guān)商圈，舊場基本被周邊新起的場地或新建項目取代原有業(yè)態(tài)經(jīng)營商戶，其他商圈沒有該類型商機。局部業(yè)態(tài)放大各業(yè)態(tài)中如小百貨、服飾較旺的行業(yè)檔次較低，難以承受過高的新場地經(jīng)營成本；小電器、手機、鞋等行業(yè)較為蕭條；家具和建材方向在未來幾年倒是發(fā)展空間，但參考現(xiàn)有新場因處于培育市場期，經(jīng)營商戶都較為痛苦。物流貨運基地汽運物流方面較為雜亂，市場上還有沒有該類大型現(xiàn)代的成熟專業(yè)物流區(qū)，規(guī)劃中有該類專業(yè)物流地塊但還沒見執(zhí)行，如果拿地成本和區(qū)域均達到要求，這商機倒是可以考慮。投資空間20報告思維導圖城市背景與宏觀環(huán)境城市商脈與商業(yè)地產(chǎn)大同市商業(yè)客戶研究大同市商業(yè)結(jié)論21大同市商業(yè)投資者、經(jīng)營者分析專業(yè)市場開發(fā)商：東關(guān)商圈以五愛村（云中商城集團）投資為主，地均為租賃沒有產(chǎn)權(quán)。西南環(huán)路商圈華聯(lián)有產(chǎn)權(quán)外其他均為租賃。大慶商圈均為租賃沒有產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商基本以本地人、北京人、江浙人組成。商鋪主要購買群體為投資者，由當?shù)厝撕捅本┤私M成。對總價的承受能力較強，愿意放租獲得長期收益?？射N售商業(yè)面積在200-350平米（上下二層），總價在300-600萬元內(nèi)的商鋪是專業(yè)市場投資額，市區(qū)內(nèi)一般臨街商鋪的售價在7000元—10000元/平之間。銷售三十年經(jīng)營權(quán)的商鋪在12000元/平左右。商鋪求租區(qū)域分布明顯，一般傾向于首選東關(guān)商圈，其次為藍天山鷹商業(yè)片區(qū)。經(jīng)營者在新開場的租賃成本在1—2元/平方/日之間，成熟市場或良好區(qū)域的成本在4元/平方/日左右，場地經(jīng)營成本相對現(xiàn)有競爭不算沉重。經(jīng)營者較關(guān)注最新的政府商業(yè)規(guī)劃和舊城改造情況，因為都未有進一步明確。商業(yè)投資者、經(jīng)營者大同市商業(yè)客戶22大同市商業(yè)投資者、經(jīng)營者、消費者的分析結(jié)論大同商業(yè)投資者有較高支付能力水平，而且愿意長期放租保值，。經(jīng)營者都有較長的本地經(jīng)商經(jīng)驗，區(qū)域性較強，受引導性方面較弱。大同當?shù)叵M者的消費層次還處于較低水平，憑借有針對性的、創(chuàng)新的營銷活動，刺激、挖掘消費群體，提升市場關(guān)注度，應可達到促進銷售和經(jīng)營作用。大同市商業(yè)客戶23分析優(yōu)勢：1、區(qū)域性物流資源還有較大發(fā)展空間；2、大同因開采礦產(chǎn)資源給當?shù)厝藥淼呢敻唬?、當?shù)厣虡I(yè)盡管有了明顯提高，但商業(yè)檔次還是較大提升空間。大同市商業(yè)分析。劣勢：1、大同市區(qū)固定人口為58萬，消費力有限；2、大同的礦產(chǎn)資源的開發(fā)給當?shù)丨h(huán)境的負面影響，對于未來當?shù)亻L期投資帶不良陰影；3、大同是北京官場的后花園，涉及利益較復雜，容易給正規(guī)操作帶來不必要的麻煩。機會：1、2020年計劃人口將達到135萬以上以及旅游業(yè)帶動的商機會帶不少生機；2、舊城改造和商業(yè)的重新規(guī)劃帶的新的商機；3、08年9月1日取消工商管理費引發(fā)的新一輪經(jīng)商熱潮的商機。威脅：1、現(xiàn)正進行改造和規(guī)劃停止；2、大同煤受到政府負面政策調(diào)控。24暫不界入大同物流專業(yè)市場開發(fā)

1、現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃局勢不明朗，政府邊做規(guī)劃邊改造會帶來不必要的損失。2、大同整體物流專業(yè)市場并沒有特別明顯的硬傷，但也沒有找到明顯的商機。3、中國現(xiàn)有經(jīng)濟并不良好，前景不明確，大同的經(jīng)濟也受此影響。大同市商業(yè)結(jié)論25END謝謝1月-2521:21:4021:2121:211月-251月-2521:2121:2121:21:401月-251月-2521:21:402025/1/2721:21:409、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃