成全機(jī)構(gòu)-杭州東部國際商務(wù)中心發(fā)展顧問提案

杭州東部國際商務(wù)中心——開展參謀提案前言目錄區(qū)位理解工程理解市場簡析初步定位營銷策略Dep1區(qū)位理解下沙新城規(guī)劃

開發(fā)區(qū)概況工業(yè)園區(qū)內(nèi)已入駐的外資企業(yè)388家，內(nèi)資工業(yè)企業(yè)223家，世界著名企業(yè)和跨國公司50余家〔列入全球500強(qiáng)的企業(yè)22家〕。未來行政中心、商貿(mào)中心、居住中心；常住人口2萬，外來人口8.5萬；2006年實(shí)現(xiàn)GDP為12.5億；2006年社會消費(fèi)品零售總額92397萬元；2006年人均收入12551元。開展現(xiàn)狀片區(qū)規(guī)劃一心——新城中心〔規(guī)劃中〕；三居住組團(tuán)——沿江居住區(qū)、啟動區(qū)居住區(qū)、新城中心居住區(qū)；商貿(mào)區(qū)——一心、二副、二街杭州地鐵下沙線路示意地鐵規(guī)劃2021年通車，下沙片區(qū)7個站點(diǎn)，其中新城中心區(qū)設(shè)有三個站點(diǎn)。中心區(qū)規(guī)劃混合CBD居住行政商業(yè)商務(wù)休閑居住人口10萬建成時間2021年布局結(jié)構(gòu)：雙核雙軸七片八廊道路交通：三橫四縱地鐵：三個站臺下沙未來城市組團(tuán)核心，地鐵的建設(shè)使用，將是區(qū)塊開展的催化劑！區(qū)位初識經(jīng)過十余年的開展，已經(jīng)成為杭州重要的經(jīng)濟(jì)、教育中心，并且是杭州三大外圍城市組團(tuán)中，與主城聯(lián)系最為緊密的外圍城市組團(tuán)；下沙經(jīng)濟(jì)以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)比重非常低；高教園區(qū)已經(jīng)開展成型，但還未形成人文、知識經(jīng)濟(jì)等社會效益；下沙中心城區(qū)整體建設(shè)啟動在即；杭州地鐵一號線建設(shè)將促進(jìn)整個下沙組團(tuán)的開展。Dep2工程理解地塊分析

用地價值分析用地區(qū)位用地條件地塊地形方正，呈規(guī)那么四邊行，東西跨度217米至234米，南北跨度255至268米。方正的地形有利于后期的規(guī)劃建設(shè)。地塊用地面積59296平方米，容積率為2.53，建筑面積為150018.88平方米，其中30000平方米為下沙行政中心，余下用地局部為商務(wù)辦公。地塊南側(cè)有跨度55至75米的城市綠化廣場，可與地塊南側(cè)行政中心成為城市中心公共活動區(qū)。周邊規(guī)劃地塊位置東：大型住區(qū)南：新城中心景觀西：公建中心北：城市綠地地塊位置片區(qū)與城市兩條快速城市干道——30分鐘進(jìn)城；地鐵1號線2021年通車——進(jìn)城20分鐘；空間距離的拉近，城市東擴(kuò)的戰(zhàn)略，下沙最有可能融入杭州主城區(qū)。地塊與片區(qū)地塊沿新業(yè)北路北行缺乏1000米，就能接駁下沙連接杭州主城干道德勝快速路。南側(cè)為新城中心區(qū)東西干道，西南側(cè)為地鐵中心站站點(diǎn)。處于處于住區(qū)與行政區(qū)、商業(yè)區(qū)的交匯處。交通條件的改善，將使外圍組團(tuán)與城市中心的空間距離大大拉近。用地環(huán)境東側(cè)為30米的道路退讓綠化帶，可以形成豐富的城市景觀；南側(cè)結(jié)合待建的下沙行政中心，已經(jīng)規(guī)劃了占地20畝以上的大型市政綠地廣場；西側(cè)沿自然水系，已規(guī)劃了游憩集會廣場用地，能夠提供大面積開闊的景觀帶。而北側(cè)也規(guī)劃了大型的城市綠地。擁有絕對稀缺的綠化景觀資源，與城市保持了適度的空間距離。周邊配套新城中心區(qū)還處于規(guī)劃階段，地塊周邊目前根本沒有商務(wù)效勞配套設(shè)施。用地理解處于城市最具開展?jié)摿Φ耐鈬M團(tuán)核心區(qū)域；用地方正，便于后期規(guī)劃建設(shè)；目前地塊所在區(qū)域還處于規(guī)劃階段，現(xiàn)狀為自然村落；交通條件優(yōu)越，通達(dá)性好，能夠迅速的接駁入高速公路網(wǎng)、城市快速干道、城市軌道交通。周邊區(qū)塊規(guī)劃功能復(fù)雜，商、住、行政、景觀等多種功能區(qū)塊會聚。隨著地鐵的建設(shè)，東側(cè)居住區(qū)工程將率先啟動。Dep3

市場簡析市場供給分析城區(qū)寫字樓市場分析區(qū)域市場分析競爭個案分析五大板塊新增供給量；至少在100萬方以上；錢江新城新增供給量：至少在350萬方以上；濱江區(qū)新增供給量：至少在60萬方以上?？傮w供求供：以百萬計(jì)的數(shù)量級求：缺乏百萬的年去化量在售及潛在供給28個在售工程，在售面積58.56萬平方米，存量24.5萬平方米，總體銷售率70.5%;在售工程價格區(qū)間：8397〔元茂大廈〕——33987〔杭州國際商務(wù)中心〕元/平方米；錢江新城市在建寫字樓工程19個，即將投放市場1696586平方米；供給水準(zhǔn)參差不齊，市場高度成熟，去化速度慢，板塊集中供給！主城寫字樓市場地圖黃龍：頂級商務(wù)區(qū)，以租為主武林：傳統(tǒng)中心地段，環(huán)境逐步惡劣，價值開始下降慶春：金融行業(yè)為主的新興商務(wù)區(qū)高新：IT行業(yè)集中，市場活潑，物業(yè)檔次低吳山：依托小商貿(mào)行業(yè)開展，還未形成全體效應(yīng)錢江新城：城市主導(dǎo)開展的新興核心商務(wù)區(qū)，處于起步狀態(tài)?？蛻粜袠I(yè)分析區(qū)域類別貿(mào)易零售貨運(yùn)高科技IT業(yè)金融保險生產(chǎn)制造房地產(chǎn)咨詢服務(wù)其他武林個數(shù)22056311583918917區(qū)域％31％7.9％4.4％22.3％5.5％26.6％2.4％鳳起慶春個數(shù)1744328123285417區(qū)域％37.3%9.2%6.0％26.3％6.0％11.6％3.6％黃龍世貿(mào)個數(shù)60362166262418區(qū)域％23.9％14.3％8.4％26.3％10.4％9.6％7.2％城西高新個數(shù)6723372219243區(qū)域％17.9％62.1％1.9％5.9％5.1％6.4％0.8%城站個數(shù)2555225122區(qū)域％32.9%6.6%6.6%28.9％6.6％15.8%2.6%合計(jì)個數(shù)5463739239111730357％29.1％19.9%4.9%20.8%6.2%16.1%3%寫字樓使用客戶中，業(yè)較為集中的是貿(mào)易零售貨運(yùn)行業(yè)；其次是生產(chǎn)制造行業(yè)?？蛻羰褂锰卣鞣治?8%客戶物業(yè)面積在200平方米以上；比例最高為100-200及300-500兩個面積區(qū)間段。面積客戶使用特征分析租金3-4元/平方米/月的租金水平是比例最租金區(qū)間；局部高端物業(yè)租金水平到達(dá)6元/平方米/月，且比例高于4-6元/平方米/月比例?？蛻羰褂锰卣鞣治銎媒煌ā⑴涮资潜壤罡叩氖褂迷V求；使用至上的心態(tài)反響比較重。下沙片區(qū)市場掃描寫字樓名稱項(xiàng)目位置基地面積總建面積建筑類型概況海達(dá)大廈4號路和9號路的交叉口——33560平方米（總）1幢25層（地下1層）高層寫字樓地下1層車庫、人防用庫，1層商業(yè)，2、3、4層餐廳，5層以上辦公（5層含多功能會議廳）之江銘樓6號大街——19000㎡10層的寫字樓和一部分商鋪建設(shè)中鄰里中心4號大街——77433㎡（主樓上部分是小戶型寫字樓）24層雙塔高樓和4層群樓——杭州休斯頓高科技園下沙2號路與23號路交叉口；150畝（總）寫字樓共70000㎡。另外還有單身公寓20000多㎡，商鋪18000㎡。高層、多層、商鋪、單身公寓、寫字樓——福雷德廣場浙江傳媒學(xué)院對面84畝（總）190000平方米（總）1幢26層高層（二期）建設(shè)中名稱星級位置客房數(shù)量凱恩戴斯大酒店五星標(biāo)準(zhǔn)4號路209號五星品牌標(biāo)準(zhǔn)建造，總面積33650平方米，樓高98米?？头考s253套,杭州文匯大酒店四星標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)2號大街1號106套,豪華套房，豪華標(biāo)準(zhǔn)間，標(biāo)準(zhǔn)間，單人間等各類房型下沙大酒店四星標(biāo)準(zhǔn)迎賓大道66號約100套，設(shè)有套房及標(biāo)房杭州甌江酒店三星掛牌6號路6號128套，設(shè)有豪華、商務(wù)套房及標(biāo)準(zhǔn)客房吉和大酒店140元/天環(huán)境配置較差下沙路38號88套，有套房、豪華標(biāo)房、標(biāo)房及單人房美蓮商務(wù)大酒店商務(wù)酒店1號路口酒店擁有客房64間宜必思便捷酒店商務(wù)酒店6號路與5號路交叉口在建福雷德SOHO酒店酒店、公寓學(xué)林路在建賓館(未命名)五星級4號大街5號大街路口規(guī)劃下沙片區(qū)市場掃描競爭個案競爭對手：新加坡工業(yè)園市場標(biāo)桿：公元大廈、深藍(lán)廣場、環(huán)球中心市場小結(jié)杭州市場總體供大于求的趨勢非常明顯，寫字樓市場總體呈現(xiàn)疲弱狀態(tài)；城區(qū)寫字樓市場相對成熟，客戶看重實(shí)際的使用便捷，高端客戶更是看重形象等軟件條件；下沙片區(qū)寫字樓市場還處于起步階段，受產(chǎn)業(yè)形態(tài)和片區(qū)的限制，寫字樓市場實(shí)際需求還未被激發(fā)；工程周邊存在明顯的競爭，并且競爭對手具備一定的品牌影響力和招商號召能力。Dep4初步定位工程剖析初步定位產(chǎn)品建議SWOT分析優(yōu)勢〔Strength〕地塊中有待建的下沙行政中心，將確立地塊在下沙“政治中心〞的核心地位，能夠促進(jìn)地塊人氣的補(bǔ)充、提升工程的知名度。作為下沙行政商務(wù)區(qū)首個正式啟動的大型公建工程，將拉開整個行政商務(wù)區(qū)建設(shè)的序幕，也將促進(jìn)工程的需求導(dǎo)入。下沙作為工業(yè)制造業(yè)基地，第三產(chǎn)業(yè)比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低與第二產(chǎn)業(yè)，工程的建設(shè)，有利于片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級。下沙高教園已經(jīng)開展成形，工程的優(yōu)勢的地理位置將與“高校知識經(jīng)濟(jì)圈〞形成良好的互動關(guān)系。工程用地位于行政商務(wù)區(qū)核心，南接中心湖，且四面都規(guī)劃有大面積的城市綠化帶，自然環(huán)境優(yōu)良。工程用地地形方正，有利于后期的規(guī)劃建設(shè)。德勝快速路等大型城市交通根底設(shè)施的建設(shè)，將大大拉近工程所處的下沙板塊與杭州中心城區(qū)的空間距離，對接杭州市場。SWOT分析劣勢〔Weakness〕地塊作為行政商務(wù)區(qū)的啟開工程，商務(wù)配套明顯缺乏，不利于工程價值的發(fā)揮和日后的商務(wù)使用。下沙作為新興的城市開發(fā)區(qū)，自身在商業(yè)、商務(wù)配套方面存在一定的先天缺乏，很難給工程形成與之檔次相匹配的商業(yè)、商務(wù)效勞配套設(shè)施。目前工程周邊都是待建設(shè)用地，片區(qū)的不成熟一定程度上會降低工程的認(rèn)可度，特別是銷售期內(nèi)，難以形成豐富的城市感。SWOT分析時機(jī)〔Qpportunity〕杭州地鐵1號線已經(jīng)開工建設(shè)，將使地塊的可達(dá)性大大提高，通過城市軌道交通，人流能夠便捷的到達(dá)城市各個主要區(qū)域，使地塊與城市核心商務(wù)區(qū)的空間距離感大幅度降低。地塊東側(cè)大型居住區(qū)即將啟動建設(shè)，形成不同類型、不同規(guī)模、不同功能的房地產(chǎn)工程集中上市，能夠形成市場合力，形成相互間的促進(jìn)，共同形成市場合力，成為整個市場的熱點(diǎn)。隨著世茂、保利、北京金隅、南京朗詩等一批國內(nèi)知名品牌地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入，加上萬科在九堡工程的成功運(yùn)營，下沙板塊在杭州市場上的重要性將大幅度提升，整個板塊的市場影響力和市場關(guān)注度都將大幅度提高。SWOT分析威脅〔Threat〕工程東側(cè)的新加坡國際工業(yè)園工程已經(jīng)啟動，并且已經(jīng)成功引進(jìn)一批國際知名企業(yè)進(jìn)駐，該工程的啟動，對下沙板塊的產(chǎn)業(yè)提升具有重要意義，但對于本案將形成重大的競爭。隨著土地價格持續(xù)的走高，新一輪的房價伴隨著糧油副食品等根本生活資料一起上漲，國家宏觀經(jīng)濟(jì)面臨通貨膨脹的壓力，新一輪的宏觀調(diào)整可能不再僅僅針對房地產(chǎn)行業(yè)，而是整個國民經(jīng)濟(jì)，在這種大的宏觀背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也能會伴隨著整個國民經(jīng)濟(jì)的調(diào)控而帶來市場的波動，一旦市場出現(xiàn)波動，作為大型公建工程，勢必將受到市場壓力。錢江新城作為杭州城市重點(diǎn)建設(shè)工程，將陸續(xù)推出350萬余平方米的寫字樓物業(yè)，這勢必將導(dǎo)致整個市場的消費(fèi)波動，這無疑也將影響到工程的市場接受度。現(xiàn)方案分析規(guī)劃中的城市綠化帶已經(jīng)將工程與城市隔離，落地聯(lián)廊使工程更加封閉，不利于工程營造開放的整體效果。在地塊中部使用下沉廣場，進(jìn)行城市軌道接駁使嘈雜人流引入建筑體周邊，將影響到商務(wù)、行政辦公環(huán)境。它山之石巴黎新城——拉德芳斯(LaDefense)啟示它山之石高校知識經(jīng)濟(jì)圈——同濟(jì)圈上海市楊浦區(qū)著力打造“知識創(chuàng)新區(qū)〞〔復(fù)旦、同濟(jì)等知名高校均在楊浦設(shè)有分部〕，形成“學(xué)府經(jīng)濟(jì)〞與房地產(chǎn)業(yè)對接的全新市場典范；同濟(jì)大學(xué)依托自身在建筑、城市規(guī)劃、工業(yè)設(shè)計(jì)等領(lǐng)域的優(yōu)勢資源，形成產(chǎn)業(yè)，近兩年多的時間里從10億元攀升到20億元。產(chǎn)業(yè)的開展，以同濟(jì)大學(xué)為核心的產(chǎn)業(yè)圈已經(jīng)形成，并形成7幢百米高樓的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。共享功能的根底設(shè)施形成開發(fā)性的人文軸線啟示工程作為下沙大型的公共效勞型工程，從社會開展角度，需要對下沙高等教育資源進(jìn)行引導(dǎo)、聚變，使高校的知識資源轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力，同時也能夠?yàn)橄律车慕?jīng)濟(jì)開展，注入新的活力，進(jìn)一步提高低沙整體在杭州的經(jīng)濟(jì)、社會、文化地位。定位要素梳理工程定位總體供大于求對接主城市場存在困難區(qū)域市場還未成熟區(qū)域內(nèi)存在強(qiáng)大的競爭對手片區(qū)擁有知識產(chǎn)業(yè)資源市場要素工程訴求提升下沙商務(wù)等級帶動周邊地區(qū)開展樹立新城核心用地條件新城地理中心周邊規(guī)劃以商務(wù)、居住區(qū)用地方正，建筑規(guī)模較大交通、環(huán)境條件優(yōu)越工程初步定位代表杭州東部組團(tuán)輻射浙江省及長三角的城市綜合體開創(chuàng)全國新城核心區(qū)建設(shè)的新模式依托交通設(shè)施，輻射整個浙江省及長三角市場集行政、商務(wù)、商業(yè)、配套效勞等多種功能于一體的城市綜合體功能建議城市綜合體商務(wù)、產(chǎn)業(yè)開展平臺配套效勞配套效勞行政效勞商務(wù)效勞商務(wù)配套商業(yè)效勞城市活動空間商務(wù)居住商務(wù)辦公知識產(chǎn)業(yè)孵化用地規(guī)劃建議地塊東西兩側(cè)各有一坐地鐵站，地塊地下空間向東、西兩側(cè)開展受限制；線型布置的地鐵線路將依靠縱深人流來支持。地鐵的接入地下商業(yè)街建設(shè)形式連通型：線狀分布，聯(lián)系交通節(jié)點(diǎn)；集團(tuán)型：多個節(jié)點(diǎn)疊加，集中組織人流；復(fù)合型：聯(lián)系多個交通節(jié)點(diǎn)，按照人流密度布置商業(yè)地塊周邊擁有大規(guī)模的住區(qū)及商務(wù)區(qū)規(guī)劃，北向擁有多個道路交通節(jié)點(diǎn)，宜采用復(fù)合型地下街模式！應(yīng)用案例京都潑塔地下街建筑面積21388平方米物業(yè)規(guī)模148間店面，經(jīng)營面積7881平方米無車庫工程地下空間建議與東側(cè)大型居住區(qū)形成互通，形成集中式大型商業(yè)節(jié)點(diǎn)；沿上沙路及東側(cè)支路節(jié)點(diǎn)，設(shè)置中型商業(yè)集中式商業(yè)節(jié)點(diǎn)；上沙路將形成住區(qū)商業(yè)街區(qū)，中型集中地下商業(yè)能夠形成豐富的商業(yè)節(jié)點(diǎn)。工程交通組織車行通過新業(yè)路組織，不在下沙大道開設(shè)車行出入口；內(nèi)部通過盡端路來解決內(nèi)部交通，并且結(jié)合道路設(shè)置路面停車位,以解決臨時停車問題，同時也能緩解地下空間的使用。地塊西側(cè)道路作為消防通道。人行交通利用地塊內(nèi)大量的綠化廣場及車行道路設(shè)置；內(nèi)部形成豐富的環(huán)路，在解決交通問題的同時，也能夠結(jié)合綠化形成休憩空間。建筑建議HILLS理念工程建筑建議正南鳥瞰東南鳥瞰正東鳥瞰西北鳥瞰西南鳥瞰東北鳥瞰豐富的空間形態(tài),將工程組合成為一個整體工程建筑建議行政中心商務(wù)辦公商務(wù)酒店空中聯(lián)廊公寓式商務(wù)空間挑空聯(lián)廊知識經(jīng)濟(jì)孵化器市民廣場Dep5營銷策略總體運(yùn)營戰(zhàn)略

分期營銷策略

總體形象定位

啟動期營銷推廣執(zhí)行規(guī)劃總體運(yùn)營戰(zhàn)略三大開發(fā)目標(biāo)1、形象目標(biāo)城市坐標(biāo)：工程除了開展建設(shè)外，還需要承載片區(qū)行政、商務(wù)中心的功能；同時工程作為下沙核心區(qū)位的代表性工程，還承擔(dān)著區(qū)域核心的城市形象功能；新城示范：工程以高等級的定位和超前的規(guī)劃，在全國的新城建設(shè)領(lǐng)域內(nèi)具有非常明顯的領(lǐng)先性和示范性，對于新時期的“和諧社會〞的建設(shè)起到表率作用。2、市場目標(biāo)新城CBD：工程綜合功能和核心位置奠定了無可動搖的商務(wù)“首府〞地位，在杭州商務(wù)圈體系中具有獨(dú)特優(yōu)勢，對于下沙的區(qū)域輻射根底上有時機(jī)分流局部中心城區(qū)商務(wù)需求。3、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)利潤高點(diǎn)：以土地價值、區(qū)位開展?jié)摿透叩燃壱?guī)劃為支撐，工程的經(jīng)濟(jì)利潤具有不可低估的潛力，并且地鐵利好對于工程的價值提升將具有非常明顯的作用。六大根本特征總體運(yùn)營戰(zhàn)略核心性地塊中有待建的下沙行政中心，該行政中心的建設(shè)，將確立地塊在下沙“政治中心〞的核心地位。開創(chuàng)性作為下沙行政商務(wù)區(qū)首個正式啟動的大型公建工程，該工程對于整個下沙行政商務(wù)區(qū)具有標(biāo)志性意義，工程的建設(shè)，將拉開整個行政商務(wù)區(qū)建設(shè)的序幕。升級性下沙作為工業(yè)制造業(yè)基地，第二產(chǎn)業(yè)迅速的開展，為第三產(chǎn)業(yè)開展提供了良好的產(chǎn)業(yè)根底，而工程的建設(shè)將在下沙提供首個高等級的產(chǎn)業(yè)孵化平臺。知識型下沙高教園已經(jīng)開展成形，依托于高校的“知識經(jīng)濟(jì)圈〞呼之欲出，工程的優(yōu)勢的地理位置將與“高校知識經(jīng)濟(jì)圈〞形成良好的互動關(guān)系。生態(tài)型工程用地南接中心湖，四周規(guī)劃有大面積的城市綠化帶，自然環(huán)境優(yōu)良。便捷性德勝快速路及地鐵等大型城市交通根底設(shè)施的建設(shè)，將大大拉近工程所處的下沙板塊與杭州中心城區(qū)的空間距離，對接杭州市場。矛VS盾總體運(yùn)營戰(zhàn)略現(xiàn)有區(qū)位形象工程高端定位下沙作為新興的城市開發(fā)區(qū)，自身在商業(yè)、商務(wù)配套方面存在一定的先天缺乏，很難給工程形成與之檔次相匹配的商業(yè)、商務(wù)效勞配套設(shè)施。工程肩負(fù)著下沙未來區(qū)域核心形象的城市使命，具有高起點(diǎn)、高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的先天性高端定位。矛VS盾區(qū)位未來潛力地塊處于下沙核心區(qū)位，隨著未來下沙區(qū)域大刀闊斧的城市建設(shè)，尤其是地鐵開通后，將具有不可低估的區(qū)位潛力?，F(xiàn)實(shí)營銷壓力杭州寫字樓市場歷經(jīng)多年開展，目前整體市場呈現(xiàn)劇烈競爭的局面；與已經(jīng)形成具有代表性的幾大板塊相比，下沙的商務(wù)商業(yè)氣氛亟待提升?？傮w運(yùn)營戰(zhàn)略總體運(yùn)營戰(zhàn)略區(qū)域未來潛力現(xiàn)有營銷壓力樹城市之名行地產(chǎn)之實(shí)穩(wěn)扎穩(wěn)打適度透支工程高端定位現(xiàn)有區(qū)位形象分期營銷戰(zhàn)略2007‘2021‘2021‘2021‘2021‘行政中心酒店科技孵化器酒店式公寓辦公樓[西側(cè)]辦公樓[東側(cè)]地下商業(yè)街劃歸政府招商出售出售為主出售為主出售+出租高峽蓄水營造勢能

另辟蹊徑迅速切入

高舉高打適度透支租售并舉價值釋放主推產(chǎn)品營運(yùn)模式營銷策略地鐵開通分期營銷戰(zhàn)略高峽蓄水，營造勢能[07’～08’]行政中心建成交付政府使用，酒店建成招商片區(qū)核心——優(yōu)勢先天基因片區(qū)“零坐標(biāo)〞——城市名片高檔次酒店招商——構(gòu)筑高等級商務(wù)平臺分期營銷戰(zhàn)略另辟蹊徑，迅速切入[07’～08’]酒店式公寓與酒店同期投入建設(shè)分期營銷戰(zhàn)略高舉高打，適度透支[09’～10’]兩座辦公樓按由西向東的順序分批建設(shè)鑒于杭州寫字樓市場劇烈競爭的局面和宏觀調(diào)控的不確定性，辦公樓宜采取謹(jǐn)慎入市、分期開發(fā)的策略；按由西向東的順序，先以價值相對低的產(chǎn)品試探市場，再根據(jù)市場反映調(diào)整后續(xù)產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。憑借工程先天的高端形象優(yōu)勢，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)可適度超前、比肩國際級知名建筑，在工程推廣的同時配合區(qū)位規(guī)劃和地鐵利好的宣傳，促使其經(jīng)濟(jì)價值提前釋放。分期營銷戰(zhàn)略租售并舉，價值釋放[10’～11’]與地鐵同期商業(yè)街建成，2021年開通后招商運(yùn)營依托地鐵的建設(shè)，釋放地下商業(yè)價值。地下商街的規(guī)劃設(shè)計(jì)可適當(dāng)賦予文化主題〔如“武林風(fēng)情街〞〕，將城市展覽館和商業(yè)街功能復(fù)合，商鋪和仿古景點(diǎn)結(jié)合；并將地下商街“地上化〞，以常規(guī)城市街道的方式進(jìn)行布局，如頂棚繪制“藍(lán)天白云〞、設(shè)置路燈、綠化、虛擬小巷等，以時空交錯感營造商街的趣味性、體驗(yàn)性和多元性。在招商的