朝陽州容器廠地塊項(xiàng)目策略提案-124p

天高房地產(chǎn)朝陽州容器廠地塊工程策略提案廈門新世紀(jì)置業(yè)參謀(南昌)二00六年六月決戰(zhàn)顛峰厲兵秣馬知己知彼審時(shí)度勢謀篇布局【戰(zhàn)略運(yùn)作篇】謀篇布局廈門新世紀(jì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理我們代理的樓盤不在多，在精，在專業(yè)。我們強(qiáng)調(diào)每個(gè)工程的個(gè)性化，關(guān)心每個(gè)產(chǎn)品的市場接受度。在每個(gè)區(qū)域，我們都熱衷于地標(biāo)物業(yè)的建立.我們期待的是與開展商的長期合作我們了解開展商，所以我們關(guān)心開展商的利益我們堅(jiān)決拋棄所有短期行為。開展商的利益就是我們的利益工程成功啟動不一定需要大資金無論是工程的開展還是后續(xù)的銷售推廣，我們都強(qiáng)調(diào)以最小的投入獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益；開展商應(yīng)確立長遠(yuǎn)的地產(chǎn)開展戰(zhàn)略目標(biāo)；我們經(jīng)常幫助我們的客戶完成上述目標(biāo)好的營銷推廣不需要賣現(xiàn)樓我們不需要等樓建好再賣，成功的推廣可以提前賣樓，為開展商確立資金的回收方案，樹立工程的信心，提早搶占市場；我們的工程在交樓時(shí)應(yīng)到達(dá)90%以上的銷售率；成功品牌營銷與做勢成功推廣策略就是最終到達(dá)“工程利益最大化〞，靠是就是品牌營銷；在工程亮相前，拉升品牌的高度，提高工程勢能，形成市場熱點(diǎn)，營造出開盤必排隊(duì)認(rèn)購的勢頭目標(biāo)溝通我們的開發(fā)目標(biāo)是什么？利潤最大化提升企業(yè)項(xiàng)目品牌知名度迅速回籠資金銷售持續(xù)增長我們強(qiáng)調(diào)：住宅工程首先應(yīng)該是比生活形態(tài)和生活品味，其次才是比地段、比環(huán)境、比戶型、比價(jià)格……將項(xiàng)目的營銷與策劃變成一種生活格調(diào)、生活形態(tài)演繹我們堅(jiān)持只有站得高，才能看得遠(yuǎn)，只有策略勝出，才有市場機(jī)會………我們的思路分析區(qū)域市場分析競爭樓盤項(xiàng)目地塊價(jià)值分析客戶分析機(jī)會定位產(chǎn)品項(xiàng)目面臨的市場格局?項(xiàng)目市場定位?誰是我們的目標(biāo)客戶?如何做出具有足夠市場競爭力的新產(chǎn)品,吸引目標(biāo)客戶？如何制造和樹立項(xiàng)目及發(fā)展商的品牌?整合策略總綱最快速完成銷售，并確保項(xiàng)目利潤最大化【市場分析篇】審時(shí)度勢南昌房地產(chǎn)市場現(xiàn)況研究與分析一、2005年南昌樓市市場回憶A、土地市場勃發(fā)，市場供給量逐漸放量，未來市場壓力加大B、2005年中國房地產(chǎn)調(diào)控年，南昌市場銷售量趨于回落，樓市房價(jià)依舊漲C、市場產(chǎn)品競爭加劇，產(chǎn)品類型開始結(jié)構(gòu)性調(diào)整

二、2006年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況

單位：億元2006年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況

2006年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況

分析：同比增長37.3%，其中住宅447.8萬平方米，同比增長46.7%。商品房新開工面積達(dá)153.5萬平方米，同比增長114.2%，其中住宅133.9萬平方米，同比增長134.3%。商品房竣工面積達(dá)30.8萬平方米，同比增長122.8%，其中住宅25.2萬平方米，同比增長98.7%。C、商品房施工面積2006年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況

A、全市〔含四縣〕商品房預(yù)銷售面積〔見右圖〕，較上年增長7.43%；金額23.61億元，較上年增長19.02%。其中商品住宅預(yù)銷售6416套，較上年增長12.19%，面積75.85萬平方米，較上年增長8.03%，金額19.24億元，較上年增長15.89%。2、商品房銷售情況單位：萬㎡2006年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況

分析：全市市區(qū)核準(zhǔn)商品房上市面積〔見上圖左〕相比下降31.7%，其中商品住宅〔見上圖右〕相比下降49.3%。原因是商品房用地的交付時(shí)間過長，也反映商品房工程的報(bào)批和建設(shè)速度有待提高。3、市場供給情況單位：萬㎡單位：萬㎡2006年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況

全市市區(qū)商品房預(yù)銷售面積〔見圖〕，較上年下降3.96%，銷售金額16.51億元，較上年增長13.65%。其中商品住宅預(yù)銷售3324套，較上年下降4.26%，面積39.91萬平方米，較上年下降5.06%，金額12.75億元，較上年增長5.62%。商品房銷售總體上保持了穩(wěn)定增長的趨勢，但市區(qū)的銷售量呈下降態(tài)勢，四縣〔尤其是南、新兩縣〕銷售量增長較。單位：萬㎡2006年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況

A、全市市區(qū)新增商品住房供給量中，100平方米以下中小戶型的比重為17.65%，其中80平方米以下僅占5.23%，而120平方米以上的比重達(dá)68.43%；B、登記銷售的商品住房中，100平方米以下中小戶型的比重為19.98%，其中80平方米以下僅占5.41%，而120平方米以上的比重達(dá)60.56%。中小戶型普通商品住房供給量比例明顯偏低，大戶型供給量偏多。4、供求結(jié)構(gòu)情況2006年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況

A、全市〔含四縣〕商品房預(yù)銷售均價(jià)為2831元/平方米，較上年同期上漲10.78%，其中商品住宅預(yù)銷售均價(jià)為2536元/平方米，較上年同期上漲7.28%。B、市區(qū)商品房預(yù)銷售均價(jià)為3584元/平方米，較上年同期上漲18.33%，其中商品住宅預(yù)銷售均價(jià)為3194元/平方米，較上年同期上漲11.24%。C、一季度我市商品房價(jià)格上漲的主要原因在于銷售結(jié)構(gòu)不盡合理，高價(jià)房所占比重較大。5、商品房價(jià)格情況2006年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況

A、全市〔含四縣〕共完成存量房交易6221件，較上年同期增長19.06%，完成存量房交易面積73.62萬平方米，同比增長53.72%，其中存量住房5808套，面積52.04萬平方米，分別較上年同期增長21.25%和26.71%。B、全市市區(qū)共完成存量房交易4674件，較上年同期增長13.17%，完成存量房交易面積55.04萬平方米，同比增長55.72%，其中存量住房4347套，面積34.80萬平方米，分別較上年同期增長14.12%和16.49%。6、存量房交易情況2006年一季度我市房地產(chǎn)運(yùn)行情況

三、房產(chǎn)宏觀調(diào)控，南昌樓市將有何動作

四、2006年南昌樓市開展整體趨勢2006年南昌樓市開展整體趨勢2006年南昌樓市開展整體趨勢五、南昌市各板塊工程均價(jià)及朝陽洲在售工程分析1、南昌市各板塊工程分析老城板塊：恒茂國際華城、經(jīng)緯府邸、藍(lán)天碧水廣場；市場放量：46.3㎡；均價(jià)區(qū)間：4500－4800元/㎡朝陽板塊：萊茵半島、東方桃苑、朝陽領(lǐng)袖、卓品驕陽等；市場放量：近15萬㎡；均價(jià)區(qū)間：3800－4300元/㎡各板塊分析青山湖板塊：恒茂湖濱、青山湖花園、香溢花城、秀泊經(jīng)典、碧海云天；市場放量：38.2萬㎡

；均價(jià)區(qū)間：3500－4000元/㎡京東板塊：世紀(jì)風(fēng)情、尚東大道、萬科四季花城；市場放量：22.5萬㎡

；均價(jià)區(qū)間：3200－3500元/㎡世紀(jì)風(fēng)情恒茂湖濱各板塊分析象湖新城板塊：奧林匹克花園、豐源淳和、居住主題公園、九里象湖城；市場放量：400萬㎡

；均價(jià)區(qū)間：2700－3000元/㎡紅谷灘板塊：萬達(dá)星城、名門世家、博泰江濱、鳳凰城；市場放量：66.8萬㎡

；均價(jià)區(qū)間：3400－3700元/㎡各板塊分析2、朝陽洲板塊分析及局部在售工程介紹A、朝陽洲板塊分析朝陽洲板塊東起撫河故道，西至贛江，南至南隔堤。規(guī)劃總用地面積22.46公頃，規(guī)劃用地包括象湖內(nèi)湖和局部外湖以及撫河故道。我們將其劃分為三個(gè)區(qū)位第一區(qū)位：中山橋墩至撫河橋墩第二區(qū)位：撫河橋至司馬廟立交橋第三區(qū)位：司馬廟立交橋至建設(shè)橋墩板塊構(gòu)成優(yōu)勢：1、得天獨(dú)厚的水資源，適于人居。2、周邊生活配套的成熟完善，交通方便。3、市中心地段，人氣較旺。劣勢：1、南昌市政府改造舊城區(qū)，限制朝陽區(qū)。2、政府對朝陽洲土地采取儲存控制手段。優(yōu)劣勢分析

樓市特點(diǎn)分析朝陽洲板塊可以稱為縱向開展有潛力的高尚生活板塊。以遠(yuǎn)東國際花園為代表，由多層開發(fā)到高層開發(fā)，由小型住宅區(qū)到大規(guī)模社區(qū)的打造，它帶動了朝陽洲板塊高尚生活社區(qū)的開發(fā)，并引起了南昌市民及業(yè)內(nèi)人士的極大關(guān)注。樓市主要特點(diǎn)如下：開展態(tài)勢分析B、朝陽板塊主要在售樓盤分析物業(yè)類別：普通住宅

建筑類別：4棟21層板式高層裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：西湖區(qū)區(qū)朝陽洲撫生路(西湖區(qū)政府旁〕均價(jià)：3850元/平方米物業(yè)管理費(fèi):1。3元/平方米開發(fā)商：南昌奧利實(shí)業(yè)開盤時(shí)間：2006-5-13入住時(shí)間；2007-10-30總建筑面積；5萬平方米容積率：3.03綠化率：40.80%周邊配套：中小學(xué):南昌第十二中學(xué)，南昌外國語學(xué)校，百樹學(xué)校，朝陽小學(xué)，桃花小學(xué),幼兒園:育才保育院,銀行:工行、農(nóng)行卓品驕陽物業(yè)類別:商住樓

建筑類別:多層、小高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:西湖區(qū)撫河橋西朝陽中路價(jià)格:起價(jià):3700元/平方米均價(jià):3850元/平方米最高價(jià):4000元/平方米開發(fā)商:江西省榮達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)售樓處地址:南昌市朝陽中路與桃苑西路交匯處售樓:0791-65335092998905入住時(shí)間:2006-3-31容積率:2.50綠化率:38.90%樓層狀況:10層、17層交通狀況直達(dá)公交：8、27、228路到撫河橋站下、202路到子安路站下朝陽領(lǐng)秀物業(yè)類別:普通住宅

建筑類別:裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:西湖區(qū)區(qū)朝陽洲價(jià)格:均價(jià):4350元/平方米開發(fā)商:南昌龍力房地產(chǎn)綜合開發(fā)售樓處地址:南昌市建設(shè)西路188號售樓:0791-65355556523333容積率:1.81綠化率:40.50%交通狀況:9、12、13、20、25、33、202、206、216、218、224路、旅游2線萊茵半島與主要工程權(quán)重分析內(nèi)容權(quán)重項(xiàng)目相比值卓品驕陽朝陽領(lǐng)袖萊茵半島東方桃苑地段10%87.598.510規(guī)模10%7.587.5109交通狀況10%8.58.59109生活配套10%88.598.59.5景觀環(huán)境10%997109.5戶型設(shè)計(jì)10%988.5108噪音10%22.5332建筑立面10%8.58898發(fā)展商實(shí)力10%9881010營銷策劃10%1097.589總計(jì)100%79.5%77%76.5%87%84%權(quán)重比7.957.77.658.78.41、從以上權(quán)重分析得出，工程總體優(yōu)勢優(yōu)于卓品驕陽和朝陽領(lǐng)袖，但遜于萊茵半島和東方桃苑，因東方桃苑幾近清盤，故不存在競爭關(guān)系，從朝陽洲板塊現(xiàn)有工程看，競爭主要來自卓品驕陽、朝陽領(lǐng)袖，萊茵半島。2、此外，還有南昌中鐵·豫章華城〔建筑面積38500平米〕僅在咫尺，規(guī)模略小，戶型定位大體相同，可以預(yù)見，在未知的國家宏觀調(diào)控于市場變化下，未來的市場競爭相當(dāng)劇烈。結(jié)論：我們需努力尋找突圍之策，使工程在眾多競爭對手中脫穎而出，并以此提升企業(yè)品牌形象?！镜貕K分析篇】知己知彼本案工程所在地域關(guān)系圖工程所臨道路現(xiàn)況撫生路北至朝陽中路南與生米大橋相連，路幅寬20米，整個(gè)路面路況較差。工程用地平面圖現(xiàn)況14470.12㎡,工程用地內(nèi)現(xiàn)況-----四至分析工程東面現(xiàn)況---臨撫生路方向工程西面現(xiàn)況---臨原廠用房及私房本工程位于西湖區(qū)朝陽洲撫生路〔原南昌容器廠用地〕，地理位置顯要，路況較好；地塊呈規(guī)那么長方形。工程南面現(xiàn)況---臨人才市場建筑工程北面現(xiàn)況---臨玖玖宿舍樓工程周邊現(xiàn)況----美中缺乏周邊凌亂的居住大環(huán)境零散的商業(yè)形態(tài)周邊凌亂的農(nóng)民房撫生路路況差影響出行[SWOT分析]——決策分析1、朝陽洲絕版地段，生活配套圈近在咫尺2、市中心地段，人氣較旺3、小區(qū)內(nèi)大片集中綠地，景觀環(huán)境好4、中小戶型，戶型面積配比合理5、建筑風(fēng)格，簡潔明快、色彩和諧，極富國際流行色彩；6、市政利好，目前撫生路正在修建中心綠地中心花園及撫生路的改造工程優(yōu)勢〔Strength〕工程劣勢〔Weakness〕1、居住周邊環(huán)境嘈雜，建筑物非常陳舊，不利工程形象走高2、工程臨街現(xiàn)有商業(yè)氣氛缺乏，業(yè)態(tài)分布零散，臟亂差3、周邊形象較為陳舊、雜亂，給人感覺較差[SWOT分析]——決策分析市場時(shí)機(jī)點(diǎn)〔Opportunity〕1、南昌市政府改造舊城區(qū)，限制朝陽區(qū)；政府對朝陽洲土地采取儲存控制手段，使工程的直接競爭對手相對有限；2、道路改造利好，方便業(yè)主出行3、周邊尚未形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；虡I(yè)配套4、工程周邊靠近洪城大市場，潛在目標(biāo)客戶云集，尚有較大市場時(shí)機(jī)[SWOT分析]——決策分析[SWOT分析]——決策分析1、豫章華城、卓品驕陽等，將會造成目標(biāo)客源分流2、項(xiàng)目規(guī)模不大，小區(qū)配套、景觀環(huán)境打造相對有限3、未來市場不確定因素及九部委近期聯(lián)合發(fā)布的新政不利樓市發(fā)展4、政策的限制導(dǎo)致,在未來市場產(chǎn)品同質(zhì)化,房地產(chǎn)企業(yè)將面臨新的挑戰(zhàn)市場威脅(Threaten)工程最大的優(yōu)勢在于大型城市軸心地段，生活配套圈成熟，交通便利，撫生路正在修建中心綠地中心花園及撫生路的改造，小區(qū)內(nèi)大片集中綠地，景觀環(huán)境好，戶型面積配比合理。

但是，居住周邊環(huán)境嘈雜，建筑物非常陳舊，不利工程形象走高，更不利于借工程來提高企業(yè)品牌形象，最大的威脅來自周邊幾個(gè)同類工程的客戶分流。

故工程必須在突出其優(yōu)勢的同時(shí)，提高工程的品質(zhì)和檔次，賦予產(chǎn)品文化內(nèi)涵樹立個(gè)性形象，提高市場競爭力和價(jià)格抗風(fēng)險(xiǎn)性，以此提升企業(yè)品牌形象。工程總評

檔次定位：中高檔住宅戶型定位：78—120平米三房為主

形象定位：現(xiàn)代風(fēng)格，高層次的品位境界客群定位：立足本區(qū)域，面向全市的中高收入者時(shí)機(jī)定位:搶進(jìn)度，爭取在金秋時(shí)節(jié)公開銷售根據(jù)市場和工程現(xiàn)狀分析，結(jié)合開發(fā)商的實(shí)際情況和觀點(diǎn)，我們得出：市場定位工程總定位

城市中心精品生態(tài)人文美宅……[誰是我們的核心客戶？]——目標(biāo)客戶寫真

目標(biāo)客戶區(qū)域定位1、本工程是一個(gè)面向全市性的樓盤。2、重點(diǎn)區(qū)域?yàn)闁|湖區(qū)、西湖區(qū)。3、二房、小三房：客群范圍較為寬泛。4、主力三房與四房：核心戰(zhàn)略方位為為西湖區(qū)政府、洪城、海關(guān)、東湖區(qū)高收入人群，輔助戰(zhàn)略方位為青云譜靠南局部?？腿憾ㄎ还こ涛骱^(qū)的公務(wù)員洪城大市場的商戶海關(guān)附件東湖區(qū)的高收入人群[品質(zhì)、價(jià)格、務(wù)實(shí)]—目標(biāo)客戶寫照他們是城市的新派中產(chǎn)階級，多數(shù)已脫離了稚氣，年鄰層在25-40歲之間。是有一定文化底蘊(yùn)及儲蓄，講究一定的生活情趣，較看重工程的品質(zhì)、配套及工程內(nèi)外環(huán)境，追求精神上的愉悅是他們畢生的夢想，渴望回歸鄰里居家的溫馨。比起空洞無華的概念，更注重產(chǎn)品內(nèi)在，希望購置到性價(jià)比高的住宅。舒適、安寧、輕松的環(huán)境是他們的居住觀。外表上循規(guī)蹈矩，內(nèi)心卻希望自己的房子稍具個(gè)性，區(qū)別于人他們的共性：有就近置業(yè)的居住特點(diǎn)！【產(chǎn)品優(yōu)化篇】厲兵秣馬品質(zhì)是產(chǎn)品價(jià)值載體，我們致力于為客戶打造精品，為客戶營造一個(gè)更人性化的居住空間和生活場所，所以我們需要在一些產(chǎn)品的細(xì)節(jié)處凸現(xiàn)我們真心實(shí)意的人文關(guān)心，以此來塑造我們企業(yè)品牌形象。大堂硬裝〔包括門、墻、地、頂、燈〕?！彩疽鈭D〕考慮根本使用功能的同時(shí)，注重舒適感?？梢暱臻g空間大小，設(shè)置簡單休息椅、盆載和垃圾簍等文化通過不同標(biāo)志表達(dá)同各個(gè)單元差異，同時(shí)強(qiáng)調(diào)文化氣息?！彩疽鈭D〕大堂與景觀的銜接自然過度，表達(dá)歸屬感〔示意圖〕

電梯電梯等候區(qū)〔一樓大堂除外〕〔1〕設(shè)置簡單休息椅，可方便老年人等電梯需要?！?〕設(shè)置小型盆載和垃圾簍?！彩疽鈭D〕電梯內(nèi)部裝修（硬件）建議以不銹鋼加大面鏡為宜，既可在視覺上增加電梯內(nèi)部空間，同時(shí)兼顧住戶入廂前對身后的觀察需要。電梯內(nèi)部文化〔軟件〕電梯指標(biāo)速度：1.75米/秒左右噸位：1000KG左右人數(shù)：10人左右品牌：OTIS、永大日立、上海三菱等樓梯間〔1-6層〕硬裝A、防滑臺階：尤其1—6層使用頻率相對較高，同時(shí)可考慮裝飾壁畫。B、木質(zhì)扶手欄桿：木質(zhì)油漆扶手，細(xì)節(jié)關(guān)愛不刺激皮膚。C、通透窗戶：增加視野開闊性，爬樓也增添一份樂趣。D、延時(shí)照明＊文化裝飾畫、宣傳畫＊交付細(xì)節(jié)頂面、地面、墻面簡單裝修乳膠漆刷面刷產(chǎn)品競爭力提升建議邀請國內(nèi)一流品牌物管公司作為工程物業(yè)參謀申請“平安防范小區(qū)〞【營銷推廣篇】決戰(zhàn)顛峰銷售策略定向客群引導(dǎo)工程周期長，保持市場關(guān)注度個(gè)人的榮譽(yù)感客戶身份和地位的追求前期氣氛的營造先勢奪人，創(chuàng)客戶第一感官區(qū)品牌的塑造目前天高做品牌最有利的時(shí)機(jī)戰(zhàn)略思考營銷目標(biāo)06年目標(biāo)：年內(nèi)去化2號樓60%06年目標(biāo)如須完成開發(fā)資金回籠要求，所需條件1、在年內(nèi)旺季開盤，時(shí)間：10月2、工程配合：9月底2號樓完成主體建設(shè)的三分之二3、開盤前具備申領(lǐng)預(yù)售許可證條件入市時(shí)機(jī)去化2號樓60%開盤期為10月蓄水期3個(gè)月9月31日2號樓主體三分之二建成，可申領(lǐng)預(yù)售許可證8月1日現(xiàn)場售樓部投入使用開始認(rèn)購6月營銷方案確定7月全面面市時(shí)間節(jié)點(diǎn)銷售階段選擇要點(diǎn)1、推出房源循序漸進(jìn)，保持市場新鮮感2、開工階段和交付時(shí)間與推出房源相吻合3、利于工程整體銷售的連貫性4、房源價(jià)值區(qū)的表達(dá)銷售節(jié)奏表銷售階段銷控策略入市戶型供應(yīng)面積供應(yīng)房型第一期48.81%第一批2號樓

21745.67二室一廳二室二廳三室二廳第二期51.19%第二批1號樓22803.9二室二廳三室二廳四室二廳整體銷售周期〔方案工程進(jìn)度18個(gè)月〕銷售期劃分時(shí)間跨度預(yù)期目的推出棟數(shù)形象期06年07月——06年08月亮相打開市場，引起關(guān)注度2號樓認(rèn)購期06年09月迅速占領(lǐng)市場，建立項(xiàng)目項(xiàng)目品牌開盤期06年10月吸引市場眼球，快速去化推出樓盤強(qiáng)銷期06年11月——07年01月銷售進(jìn)度加快，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度持銷期07年02月——07年03月接近銷售目標(biāo)計(jì)劃，享有市場美譽(yù)度07年02月18日年初一尾銷期07年4月為二期蓄勢1號樓認(rèn)購期07年05月——07年06月借助一期的銷售旺勢，增加人氣，積累客戶開盤期07年7月吸引市場眼球，再次快速去化推出樓盤強(qiáng)銷期07年8月——07年11月平穩(wěn)過度08年02月07日年初一持銷期07年12月——08年01月加快銷售進(jìn)度尾銷期08年2月接近銷售目標(biāo)計(jì)劃，享有市場美譽(yù)度具備申領(lǐng)預(yù)售許可證條件：主體三分之二建成。建議工程進(jìn)度務(wù)必按以下時(shí)間：06年09月30日2號樓07年06月30日1號樓配合開盤工程進(jìn)度要求根據(jù)目前一般樓盤的情況，開盤時(shí)間到購房契約約定交付時(shí)間一般為12-18個(gè)月由此推導(dǎo)：2號樓契約約定交付時(shí)間：07年12月31日1號樓契約約定交付時(shí)間：08年07月31日交付標(biāo)準(zhǔn)提供“工程竣工驗(yàn)收備案表〞、“建設(shè)工程質(zhì)量等級證書〞、房屋面積實(shí)測報(bào)告、?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?路、水、電、煤氣開通；景觀建成，配套設(shè)施可供使用工程竣工配合整體營銷建議定價(jià)原那么根據(jù)本案競爭對手價(jià)格權(quán)重分析，及工程周邊500米半徑范圍內(nèi)同檔次工程二手房價(jià)格類比分析價(jià)格權(quán)重考量內(nèi)容權(quán)重項(xiàng)目相比值卓品驕陽朝陽領(lǐng)袖萊茵半島東方桃苑地段10%87.598.510規(guī)模10%7.587.5109交通狀況10%8.58.59109生活配套10%88.598.59.5景觀環(huán)境10%997109.5戶型設(shè)計(jì)10%988.5108噪音10%22.5332建筑立面10%8.58898發(fā)展商實(shí)力10%9881010營銷策劃10%1097.589總計(jì)100%79.5%77%76.5%87%84%權(quán)重（％）7.957.77.658.78.4價(jià)格39753850382543504200根據(jù)工程評估表，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià)3975元/㎡。工程半徑500米價(jià)格〔例：二手房價(jià)格〕序號名稱報(bào)價(jià)(元/㎡)面積㎡總價(jià)（萬元）登記時(shí)間備注1遠(yuǎn)東世紀(jì)花園4492.75138622006-6-04送25平米超大陽臺，以及8平米儲藏間2桃苑·龍澤園4379.56137602006-6-053新田綠洲4285.7117575.32006-5-284豐源·嘉會42002051052006-3-27結(jié)合競爭工程與二手房市場上述價(jià)格，及本區(qū)域的良好開展前景和工程自身的素質(zhì)，工程預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)均價(jià)為：4100元/平方米。銷售期劃分時(shí)間跨度預(yù)期目的推出棟數(shù)形象期06年07月——06年08月0.97×1.05/20%2號樓認(rèn)購期06年09月開盤期06年10月強(qiáng)銷期06年11月——07年01月持銷期07年02月——07年03月0.98×1.05/20%07年02月18日尾銷期07年4月認(rèn)購期07年05月——07年06月1×1.05/30%1號樓開盤期07年7月強(qiáng)銷期07年8月——07年11月1.01×1.05/10%08年02月07日持銷期07年12月——08年01月1×1.05/20%尾銷期08年2月營銷周期系數(shù)表推廣策略如何販賣，如何創(chuàng)新？先從案名開始……講了市場、目標(biāo)客戶、產(chǎn)品定位籌劃，最后我們?nèi)绾蝸碣u，賣什么？用什么策略來吸引人，并能用好的線索來統(tǒng)領(lǐng)？營銷籌劃總綱及推廣核心攻略產(chǎn)品客戶地緣特色地緣感覺項(xiàng)目品質(zhì)人文氣質(zhì)懷舊情愫講究品質(zhì)彰顯個(gè)性舒適體驗(yàn)產(chǎn)品概念：居城之心尚品雅境朝陽洲，城區(qū)軸心璀璨之星新老城區(qū)軸心，配套成熟，交通便利，地段優(yōu)勢吸引著城市中產(chǎn)聚集，入駐朝陽，身份地位的象征。朝陽洲，兼收并蓄優(yōu)雅天成朝陽洲是城市中心，工程又是朝陽洲核心，具有歸宿感、平安感、人文感，在場所特性上具有區(qū)隔性、包容性、聚集性、交流性。朝陽洲，尚品雅境都市桃源南撫北贛，風(fēng)生水起；鬧中取靜，都市桃源；修身養(yǎng)性，境界人生。“居城之心尚品雅境〞彰顯工程核心優(yōu)勢和高檔品質(zhì)，引發(fā)客戶的共鳴廢鐵不值錢，但用廢鐵拼裝起來的工藝品身價(jià)立馬高百倍、千倍，為什么？他們的材料都是廢鐵呀？ARMARY與地?cái)傌浀谋惧X不會超過幾十元，但價(jià)格相差幾十倍甚至上百倍，為什么？因?yàn)槠放苾?nèi)涵的無限附加！如果住宅工程采用“就產(chǎn)品賣產(chǎn)品〞的方式，無異于賣廢鐵或地?cái)傌?。我們的工程要賣個(gè)好價(jià)，就必須賦予產(chǎn)品深厚的人文的內(nèi)涵及生活形態(tài)。我們認(rèn)為：“居城之心，尚品雅境〞所蘊(yùn)藏的地段、風(fēng)格、情懷、養(yǎng)性、人文等“復(fù)合價(jià)值〞，最能為工程加分！“天高朝陽洲工程隱含價(jià)值〞的那些復(fù)合價(jià)值用一句話概括，就是：居城之心尚品雅境這就是我們的傳播口號。工程資源攝取提純整合居城之心尚品雅境休閑場所：橋頭公園撫河休閑長廊區(qū)域配套：配套完善生活便利區(qū)域城市價(jià)值：城市軸心板塊產(chǎn)品優(yōu)化：優(yōu)化產(chǎn)品確立品牌生活理念：鬧中取靜繁華之上人文價(jià)值：都市桃源修身養(yǎng)性產(chǎn)品品質(zhì)：精品生活至高點(diǎn)導(dǎo)出并推薦案名

朝陽·心境案名釋義備選案名朝陽·瑞景朝陽·佳境朝陽·雅軒朝陽·尚品如何販賣，如何創(chuàng)新？案名之后，策略為先……工程價(jià)值挖掘項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目的配套價(jià)值項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值項(xiàng)目的地段價(jià)值項(xiàng)目的品牌價(jià)值在“一江兩岸”開發(fā)格局中的戰(zhàn)略意義越發(fā)明顯，核心區(qū)位價(jià)值日益凸顯中心地段，人氣旺純板式結(jié)構(gòu)，南北通透，有較好的江景資源，品質(zhì)具有均好性周邊有商業(yè)、學(xué)校、餐飲、娛樂、醫(yī)院等配套通過項(xiàng)目構(gòu)建天高房產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)品牌項(xiàng)目的人文價(jià)值創(chuàng)新概念，以修身養(yǎng)性、優(yōu)質(zhì)人居的理念引導(dǎo)，體現(xiàn)客戶文化品味和人生格調(diào)工程價(jià)值挖掘守市場？突圍市場！還是攻領(lǐng)市場？突圍為了競爭，競爭為了營銷，營銷為了利潤與品牌，利潤與品牌為了持續(xù)化運(yùn)營……———分階段目標(biāo)決定了工程成敗

突圍核心：充分挖掘、整合開展商與工程的可利用資源、化劣勢為優(yōu)勢。產(chǎn)品攻擊策略1、產(chǎn)品形象打造走“精品〞路線，著重以此概念進(jìn)行訴求，彌補(bǔ)工程規(guī)模缺乏。2、注重產(chǎn)品文化底蘊(yùn)的追溯，做內(nèi)涵豐富的產(chǎn)品，以支撐工程開發(fā)與籌劃主題。3、在產(chǎn)品建筑上突出“生態(tài)性、節(jié)能性〞，整體突出“智能化、集成化〞，設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)突出“人性化、便利性〞。營銷籌劃攻擊策略1、為了便于消費(fèi)者迅速鎖定工程所屬區(qū)域，建議首先從案名開始，以“朝陽〞入手，界定工程區(qū)位；同時(shí)，要突出產(chǎn)品品質(zhì)感，向消費(fèi)者展示一種優(yōu)雅高尚的人居氣氛，所以案名是關(guān)鍵要素之一。2、推廣上，工程先行，締造美譽(yù)，由此樹立良好企業(yè)形象，奠定公司品牌形象。充分利用大、小眾媒體，多渠道進(jìn)行信息傳播。3、采用多元化營銷策略為組合的動態(tài)手法，為工程造市、造勢。4、建設(shè)開發(fā)節(jié)奏上順應(yīng)銷售方案，為銷售控制提供先決保障。5、銷售以快制勝，資金最快化為目標(biāo)，在眾多競爭工程中搶占市場先機(jī)，快速贏得市場。營銷組合策略統(tǒng)一性：形象的整合，推廣策略中始終不變的核心連貫性：整個(gè)全程營銷過程保持連貫，包括廣告風(fēng)格與訴求的可延續(xù)性差異性：個(gè)性化識別的系統(tǒng)的建立，獨(dú)一無二，他人無法替代獨(dú)特的銷售主張策略組合常規(guī)推售策略價(jià)格策略付款組合策略分階段優(yōu)惠策略SP策略銷控策略銷售

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選房期開盤期產(chǎn)品導(dǎo)入期形象概念推廣期2006年7－8月