84.同策上海青浦新城盛譽(yù)世家項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告提報(bào)稿

ProductbyTospur一城青浦，半新城暨淀湖路項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告HELLO，中產(chǎn)TheMiddleClass中產(chǎn)階級(jí)需求更好的產(chǎn)品看重品牌的功能價(jià)值甚于品牌本身的溢價(jià)價(jià)值「滿足所需」「高性價(jià)比」是衡量品牌價(jià)值的重要準(zhǔn)繩興趣愛好、志同道合為階層區(qū)隔的重要標(biāo)準(zhǔn)小而精的圈子、深度的溝通與交流，是他們的社交方式宣揚(yáng)獨(dú)立的、積極的、健康的生活主張?zhí)N含精神追求、滿足精神需求26%5萬(wàn)至50萬(wàn)美元1.72億人口數(shù)量城市人口占比人均年收入新中產(chǎn)成為市場(chǎng)消費(fèi)主力消費(fèi)能力更強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品更挑剔理性消費(fèi)主義為品質(zhì)買單社交圈層化習(xí)近平：“著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率”解決有效供給，適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，使供需在更高水平實(shí)現(xiàn)新的平衡供給側(cè)改革，掀起「品質(zhì)」革命重建「高層次」的供需間新平衡屌絲經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)經(jīng)濟(jì)剛需化&低端化&性價(jià)比改善化&高端化&品質(zhì)化大勢(shì)所趨:「屌絲經(jīng)濟(jì)」向「中產(chǎn)經(jīng)濟(jì)」轉(zhuǎn)型地價(jià)成本趨高地王頻現(xiàn)導(dǎo)致的高成本影響一手房市場(chǎng)價(jià)格過快上漲【地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變】Before新房市場(chǎng)存量房市場(chǎng)70-75%Future存量房市場(chǎng)二三級(jí)市場(chǎng)分層論中高端客群初級(jí)客群一手房市場(chǎng)供應(yīng)縮小供應(yīng)不足新房市場(chǎng)25-30%未來(lái)二級(jí)市場(chǎng)在品質(zhì)與售價(jià)上完全超越并脫離三級(jí)市場(chǎng)金茂府科技健康住宅【特色社區(qū)規(guī)劃+12大科技系統(tǒng)】家居控制集成平臺(tái)，社區(qū)智能平臺(tái)搭建等萬(wàn)科翡翠公園智能化世茂云圖智能化+人性化4D全齡化景觀功能設(shè)計(jì)、五大精裝系統(tǒng)、細(xì)節(jié)人性化產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)

高土地成本背景下，產(chǎn)品高端化成為必然【房地產(chǎn)供給側(cè)改革路徑】【路徑一】綠地海珀玉暉綠地海珀佘山綠地海珀風(fēng)華……萬(wàn)科翡翠公園萬(wàn)科翡翠濱江萬(wàn)科翡翠雅賓利（收購(gòu)）萬(wàn)科天空之城（翡翠系）品牌房企的策略轉(zhuǎn)型頂級(jí)翡翠系頂級(jí)海珀系【房地產(chǎn)供給側(cè)改革路徑】產(chǎn)品線全面高端化【路徑二】

2016

地產(chǎn)供給側(cè)改革元年—新中產(chǎn)消費(fèi)崛起，地產(chǎn)供給側(cè)變革時(shí)代來(lái)臨—大市場(chǎng)趨勢(shì)之下的青浦供給側(cè)現(xiàn)狀？

表象：可供選擇的項(xiàng)目多強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中的「選擇悖論」本質(zhì)：品質(zhì)經(jīng)得起檢驗(yàn)的少VS本案一站鑫苑壹品世家泰禾紅橋?qū)殬I(yè)愛多邦源昌幸福里帕緹檀香里二站綠地項(xiàng)目景瑞城中公園三站葛洲壩綠城玉蘭花園富紳時(shí)代公館四站首創(chuàng)禧悅大發(fā)融悅東渡悅來(lái)城中南君悅府

鑫塔水尚中鐵逸都鑫苑壹品世家首創(chuàng)禧悅泰禾紅橋富紳時(shí)代公寓寶業(yè)愛多邦葛洲壩綠城玉蘭花園源昌幸福里青浦萬(wàn)達(dá)茂中心帕緹檀香里東渡青筑大發(fā)融悅綠地項(xiàng)目綠地新里派克公館綠地新里派克公館景瑞城中公園東渡青筑聯(lián)美品悅聯(lián)美品悅葛洲壩綠城玉蘭花園龍湖紫都城凱悅?cè)A庭泰禾紅橋富紳時(shí)代公館鑫塔水尚龍湖紫都城鑫苑壹品首創(chuàng)禧悅旭輝百合苑龍湖紫悅灣仁恒御瀾杉苑大發(fā)融悅旭輝玫瑰苑鑫塔水尚龍湖紫都城東渡悅來(lái)城仁恒御瀾灣仁恒御瀾灣鑫塔水尚中南君悅府中鐵逸都中鐵逸都中鐵逸都首創(chuàng)2地塊2014年2015年2016年2013年7個(gè)9個(gè)13個(gè)16個(gè)新城歷年在售項(xiàng)目預(yù)計(jì)推量400套預(yù)計(jì)推量172套100套100套左右70套左右70套左右254套待定72套預(yù)計(jì)推量150套預(yù)計(jì)推量700套預(yù)計(jì)推量315套預(yù)計(jì)推量270套共582套待定6月7月8月9月10月11月12月本案開盤前150天內(nèi)，在售/待售項(xiàng)目密集推盤預(yù)計(jì)總推量約25萬(wàn)方開盤2月內(nèi)仍將有4項(xiàng)目推售供應(yīng)預(yù)計(jì)5萬(wàn)方—紅海競(jìng)爭(zhēng)格局，競(jìng)品高度密集，選擇面廣—強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)特征一初入上海，對(duì)市場(chǎng)缺乏認(rèn)知地段劣勢(shì)明顯，極小戶型，產(chǎn)品水土不服，與市場(chǎng)實(shí)際需求脫節(jié)區(qū)位地段優(yōu)勢(shì)顯著內(nèi)含20%安置房和內(nèi)部商業(yè)運(yùn)營(yíng)差，拉低整體社區(qū)品質(zhì)產(chǎn)品缺乏匠心，追求快跑快銷，過渡以來(lái)外部資源首創(chuàng)20-04地塊首創(chuàng)禧悅53-04地塊公寓+洋房公寓+洋房公寓：75/89㎡2/3R洋房：105-120㎡3-4R公寓：75/89㎡2/3R洋房：102-127㎡3-4R待定景瑞及中南戶型圖景瑞中南—品牌房企少，產(chǎn)品簡(jiǎn)單復(fù)制缺乏匠心—品牌局限市場(chǎng)特征二“金邊抹布”，社區(qū)品質(zhì)弱“初來(lái)乍到”，脫離實(shí)際的產(chǎn)品定位“市場(chǎng)逐利者”，產(chǎn)品線簡(jiǎn)單復(fù)制—自身資源有限，依賴外部配套資源—配套資源依靠外部市場(chǎng)特征三【寶業(yè)&泰禾：自帶小體量社區(qū)底商配套】【首創(chuàng)：自身無(wú)商業(yè)配套】【大發(fā)：自帶少量沿街商業(yè)】寶龍城市廣場(chǎng)、毓秀學(xué)校自身配套外部配套萬(wàn)達(dá)茂、東渡、吾悅廣場(chǎng)、復(fù)旦附中1站4站借寶龍借萬(wàn)達(dá)借萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)茂復(fù)旦附中吾悅廣場(chǎng)東渡悅來(lái)城寶龍城市廣場(chǎng)毓秀學(xué)?！a(chǎn)品點(diǎn)狀突破，存在顯著硬傷—點(diǎn)狀突破市場(chǎng)特征四葛洲壩綠城玉蘭花園大發(fā)融悅社區(qū)會(huì)所中軸景觀，無(wú)邊泳池突破點(diǎn)

高標(biāo)準(zhǔn)精裝全改善型產(chǎn)品

“綠城品質(zhì)”全石材立面，強(qiáng)儀式感社區(qū)景觀及會(huì)所配置硬傷極差戶型設(shè)計(jì)先天地段硬傷；突破點(diǎn)硬傷裝修品質(zhì)差，不足1000元/㎡裝修成本區(qū)域最佳功能戶型，首個(gè)全2衛(wèi)產(chǎn)品，戶戶三開間朝南設(shè)計(jì)青浦市場(chǎng)本質(zhì)的3大局限品牌局限品牌房企少、缺乏影響力的標(biāo)桿企業(yè)配套局限品質(zhì)局限資源整合能力不足，過渡依賴外部配套標(biāo)配產(chǎn)品/點(diǎn)狀突破，整體品質(zhì)升級(jí)有限—青浦的「中產(chǎn)之殤」—強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，新城如何「脫穎而出」？【品質(zhì)的升級(jí)】入住新城做青浦主人最高標(biāo)準(zhǔn)：全頂配產(chǎn)品體系【品牌的力量】一城青浦半新城最大規(guī)模：多項(xiàng)目矩陣【體系化配套】比別人多享一個(gè)會(huì)所區(qū)域唯一：2大會(huì)所+1大商場(chǎng)品牌局限配套局限大對(duì)策，突圍紅海品質(zhì)局限3新城的差異化價(jià)值市場(chǎng)3大局限顛覆既有供給側(cè)格局紅海格局中脫穎而出規(guī)?；_發(fā)，一城青浦，半新城新城憶華里新城淀湖路新城勝利路……新城項(xiàng)目群新城城中南路項(xiàng)目新城盛景新城逸境園公寓洋房別墅住宅商業(yè)吾悅廣場(chǎng)新城吾悅廣場(chǎng)深耕區(qū)域的城市運(yùn)營(yíng)商，積累多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模化發(fā)展，并形成一定產(chǎn)品梯度【】品牌的力量品牌顛覆資源共享，雙會(huì)所+吾悅廣場(chǎng)體系化配套品牌顛覆淀湖路項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)戶均會(huì)所面積最大：2524/340=7.42㎡鑫塔水尚：2000/790=2.53㎡葛洲壩綠城玉蘭花園：4100/598=6.86㎡區(qū)域內(nèi)其他會(huì)所配置：VS新城業(yè)主可共享城中南路項(xiàng)目會(huì)所服務(wù)，青浦新城首次實(shí)現(xiàn)“雙會(huì)所聯(lián)動(dòng)”吾悅廣場(chǎng)+1.7萬(wàn)方自帶商業(yè)配套，設(shè)置業(yè)主特惠，為業(yè)主營(yíng)造優(yōu)越感。吾悅廣場(chǎng)新城淀湖路地塊會(huì)所+1.7萬(wàn)方商業(yè)新城城中南路會(huì)所新城吾悅廣場(chǎng)雙大堂入戶（僅葛洲壩綠城玉蘭花園）現(xiàn)區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)中央空調(diào)+地暖+直飲水（僅葛洲壩綠城玉蘭花園）中央空調(diào)+地暖（鑫塔水尚+泰禾紅橋）6重安防智能化系統(tǒng)（僅大發(fā)融悅）全頂配：入住新城，做青浦主人精裝入戶雙大堂綠色節(jié)能環(huán)保技術(shù)PC工藝科技住宅智能配置一體化系統(tǒng)100%裝配式住宅（泰禾紅橋+寶業(yè)愛多邦）風(fēng)：熱交換新風(fēng)+PM2.5溫：中央空調(diào)、地暖水：前置過濾直飲水

聲：同層排水，降低噪音綠色建筑三星標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)風(fēng)、溫、水、聲4大居住環(huán)境改善100%裝配整體式框架空間靈活可變儀仗式歸家體驗(yàn)盡享非凡人生智能化系統(tǒng)組合配置提供全方位舒適便利生活智能家居系統(tǒng)：遠(yuǎn)程APP...智能安防系統(tǒng)：智能門鎖、入侵報(bào)警、

門禁系統(tǒng)...智能遙控系統(tǒng)：一鍵呼梯...VS品質(zhì)的升級(jí)產(chǎn)品顛覆三進(jìn)階空間空間布局更優(yōu)化3房2衛(wèi)：95㎡3房2衛(wèi)：110㎡四開間朝南，采光充足主臥套房、大陽(yáng)臺(tái)至尊墅級(jí)居住享受3四面寬朝南大面寬，短進(jìn)深21大發(fā)融悅3房2衛(wèi)89㎡寶業(yè)愛多邦135㎡4房2衛(wèi)4房2衛(wèi)：130㎡寶業(yè)愛多邦115㎡3房2衛(wèi)三進(jìn)階空間主臥套房陽(yáng)臺(tái)更大，房間更通透，附加值更高全能戶型王：入住新城，做青浦主人產(chǎn)品顛覆品質(zhì)的升級(jí)青浦居住供給側(cè)改革的「引領(lǐng)者」【新城控股】—為青浦中產(chǎn)度身定制，解決高層次供需矛盾—引領(lǐng)青浦居住品質(zhì)改革的「里程碑」【淀湖路項(xiàng)目】—激活青浦中產(chǎn)居住消費(fèi)需求，引領(lǐng)居住中產(chǎn)消費(fèi)時(shí)代開啟—

新城控股「里程碑」之作區(qū)隔化形象塑造—

品牌&項(xiàng)目形象必須全面區(qū)隔化—品牌地段項(xiàng)目品牌升級(jí)，品牌形象高端化價(jià)值重塑，地段價(jià)值標(biāo)簽化高舉高打，項(xiàng)目形象標(biāo)桿化形象區(qū)隔【手段一】品牌形象包裝品牌形象高端化品牌形象升級(jí)談?wù)勡壽E：新城品牌生長(zhǎng)圖Brandgrowthchart.第三階段：小眾型品牌（品格）特征：階層定制，孤品專供，僅為財(cái)富金字塔尖服務(wù)。萬(wàn)科翡翠綠地海珀新城尊享系（部分）第二階段：精準(zhǔn)型品牌（品質(zhì)/品位）特征：級(jí)別高企，標(biāo)桿取勝，實(shí)現(xiàn)中高端購(gòu)買力價(jià)值向往。新城圓夢(mèng)系新城尊享系（部分）萬(wàn)科城花綠地公館第一階段：普適型品牌（品名）：特征：規(guī)模發(fā)言，版圖取勝，強(qiáng)調(diào)全產(chǎn)品鏈的研發(fā)能力。新城啟航系新城樂居系萬(wàn)科城綠地城從“新”出發(fā)，“城”就越級(jí)Startagain,achieveextraordinarysuccess.當(dāng)前，新城已經(jīng)站在了精準(zhǔn)型品牌的起點(diǎn)處，將快速脫離首置甚至首改市場(chǎng)，所有產(chǎn)品均以再改市場(chǎng)的訴求為起點(diǎn)，完成產(chǎn)品品質(zhì)的全面越級(jí)。同時(shí)，新城踩準(zhǔn)了時(shí)代契機(jī)，為國(guó)家的供給側(cè)改革提供了正面舉例。一線城市的消費(fèi)能級(jí)決定了中產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將戳破屌絲經(jīng)濟(jì)的泡沫，成為一個(gè)恒定的經(jīng)濟(jì)互動(dòng)模式。高品質(zhì)的人居產(chǎn)品將成為社會(huì)主流，并具備難以限量的溢價(jià)能力。品牌形象升級(jí)：忘記過去，意味著勝利。定位升級(jí)產(chǎn)品升級(jí)價(jià)值觀升級(jí)一提到新城控股，我想到的是？我在新城的房子里，買到的是？住新城的房子，代表著我是？PositionProductValues進(jìn)階型中產(chǎn)：一群有著“身份饑渴”的人從低到高，必經(jīng)中產(chǎn)。Growup.中產(chǎn)階級(jí)：場(chǎng)所價(jià)值/場(chǎng)景滿足。吃什么不重要，重要的是在哪里吃、玩什么不重要，重要的是在哪里玩”，講究出與入的顯赫與光鮮。他們眼中的場(chǎng)所價(jià)值需要包含三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：功能、儀式和資源。高產(chǎn)階級(jí)：場(chǎng)面匹配?！拔业年?yáng)臺(tái)必須對(duì)著黃浦江”。低產(chǎn)階級(jí)：入場(chǎng)資格。“我能買得起嗎”？定位升級(jí)Position進(jìn)階人生的夢(mèng)想規(guī)劃師。只為不斷越級(jí)的中產(chǎn)階級(jí)，規(guī)劃超越他們所見所想的人居產(chǎn)品。產(chǎn)品升級(jí)Product進(jìn)階型生活場(chǎng)所。不止是房子那么簡(jiǎn)單，更是一整套高等級(jí)的生活配置系統(tǒng)。功能：戶型之王（青浦罕見）儀式：雙大堂與宮廷依仗式景觀（青浦罕見）資源：雙會(huì)所、自商業(yè)、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品云集地（青浦罕見）價(jià)值觀升級(jí)Values2016新城地產(chǎn)，與進(jìn)階者同行Withadvancedcounterparts事實(shí)上，新城地產(chǎn)在淀湖路項(xiàng)目之前，已邁向進(jìn)階之路由樾山想到的：“樾”即“越級(jí)”，越級(jí)即進(jìn)階。當(dāng)面對(duì)佘山時(shí)，新城勇敢地一樾（越），已經(jīng)昭示出品牌的企圖心。樾：古語(yǔ)中大樹冠蓋、庇佑福蔭之意。暗含著統(tǒng)領(lǐng)一個(gè)主流階層更高生活夢(mèng)想的品牌符號(hào)。新城之越，就是中產(chǎn)之樾。樾一樾：中產(chǎn)階級(jí)入門作品。售價(jià)在城市副中心處于標(biāo)桿，品質(zhì)對(duì)市場(chǎng)保持微領(lǐng)先，其中場(chǎng)所價(jià)值有突出表現(xiàn)。公寓類、洋房類。新城地產(chǎn)“樾”之路：再樾：上中產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)作品。更強(qiáng)的城市資源占有，品質(zhì)對(duì)市場(chǎng)保持絕對(duì)領(lǐng)先，其中場(chǎng)所價(jià)值具備無(wú)可取代的地位。洋房類、區(qū)域中心公寓。頂樾：從中產(chǎn)走向塔尖。土地、資源、規(guī)劃、面積段等配置終極換代，價(jià)值參照對(duì)象變?yōu)槌鞘泻勒e墅類產(chǎn)品，市中心豪宅。淀湖路項(xiàng)目勝利路項(xiàng)目城中南路項(xiàng)目城市之樾山水之樾人生之樾遠(yuǎn)見之樾產(chǎn)品之樾品牌之樾“樾系產(chǎn)品線”呼之欲出品牌企圖心品牌行動(dòng)品牌核心品牌成果【手段二】地段形象區(qū)隔地段價(jià)值重塑地段標(biāo)簽化區(qū)域認(rèn)知？最早開發(fā)區(qū)域，動(dòng)遷房集中區(qū)域住宅主要供應(yīng)最近市區(qū)，寶龍城市廣場(chǎng)配套相對(duì)缺乏萬(wàn)達(dá)茂、東渡悅來(lái)城復(fù)旦附中大綜合體，大配套品牌開發(fā)商入駐，新區(qū)開發(fā)“4站”“3站”“1站”開發(fā)較早的新興居住區(qū)大配套、大發(fā)展的后起之秀嘉定新城>馬陸嘉定新城資源資源的聚集+品牌開發(fā)商的運(yùn)作提升區(qū)域價(jià)值認(rèn)知上市企業(yè)總部商務(wù)區(qū)上市企業(yè)總部配套區(qū)

遠(yuǎn)香湖臺(tái)北時(shí)尚風(fēng)情街東云街

西云樓

寶龍商業(yè)廣場(chǎng)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)

農(nóng)房D9空間

萬(wàn)卓商業(yè)地塊

保利凱悅酒店瑞士茂盛賓酒店HyattPlace

遠(yuǎn)香湖迎賓館保利新城綠地龍湖金地禹洲盤古3.2萬(wàn)/㎡2.9萬(wàn)/㎡中信泰富合景泰富旭輝—新城品牌帶來(lái)的資源運(yùn)作加速高端化進(jìn)程，帶來(lái)客群圈層化—「青浦新城三站高端化城市運(yùn)動(dòng)」距老城核心最近高端化進(jìn)程3大發(fā)力點(diǎn)依托老城資源，配套成熟度最高；新城品牌資源運(yùn)作能力標(biāo)桿項(xiàng)目集聚，居住人群呈圈層化、趨同性新城3站新城1站新城2站稅務(wù)局工商局區(qū)政府審計(jì)局衛(wèi)生局教育局規(guī)劃局發(fā)改委司法局葛洲壩綠城玉蘭花園【區(qū)域品質(zhì)標(biāo)桿】富紳時(shí)代公館【價(jià)格標(biāo)桿】本案

橋梓灣3.0km1.5km萬(wàn)達(dá)茂首創(chuàng)禧悅大發(fā)融悅新城4站東渡悅來(lái)城中南君悅府青浦實(shí)驗(yàn)中學(xué)青浦中醫(yī)院曼哈頓·上西區(qū)UPPERWESTTOWNMANHATTAN.NY.城市中心城市精英圈層地【紐約高尚住區(qū)代名詞】財(cái)富身份的象征青浦·新城三站青浦「上西區(qū)」UPPERWESTTOWNqingpu.sh.青浦中心城區(qū)標(biāo)桿社區(qū)云集精英人群匯聚【青浦中產(chǎn)特區(qū)】高舉高打，樹立標(biāo)桿形象項(xiàng)目形象標(biāo)桿化【手段三】項(xiàng)目形象區(qū)隔優(yōu)缺景瑞城中公園地段，戶型品質(zhì)差：安置房和商業(yè)運(yùn)營(yíng)不良大發(fā)融悅地段，戶型區(qū)域最低裝修配置首創(chuàng)禧悅地段+外部資源剛需化產(chǎn)品+自身配套弱泰禾紅橋PC+地源熱泵，輻射采暖，新風(fēng)系統(tǒng)、風(fēng)機(jī)盤管地段硬傷+剛需化產(chǎn)品寶業(yè)愛多邦PC，智能安防系統(tǒng)地段硬傷+自身配套匱乏葛洲壩綠城會(huì)所+產(chǎn)品品質(zhì)地段硬傷+極差戶型寶業(yè)愛多邦富紳時(shí)代公館景瑞城中公園首創(chuàng)禧悅新城PK

核心競(jìng)品新城品牌核心地段，高端居住特區(qū)全頂配高品質(zhì)+青浦戶型王大商業(yè)+雙會(huì)所配套

好地段優(yōu)產(chǎn)品頂配套產(chǎn)品力有缺陷自身配套有缺陷依賴地段和外部配套vs產(chǎn)品包裝Product產(chǎn)品標(biāo)簽：青浦新城生活住區(qū)頭等艙品牌社區(qū)規(guī)劃戶型配套地段新城品牌雙會(huì)所聯(lián)動(dòng)+吾悅廣場(chǎng)青浦戶型王多重歸家儀仗宮廷儀仗式景觀智能化系統(tǒng)城區(qū)核心青浦中產(chǎn)特區(qū)【項(xiàng)目物理定位】青浦中產(chǎn)特區(qū)·生活頭等艙地段價(jià)值，板塊標(biāo)簽項(xiàng)目?jī)r(jià)值生活頭等艙優(yōu)化方案我們只堅(jiān)持重點(diǎn)突破產(chǎn)品提升關(guān)于我們不主張面面俱到好鋼用在刀刃上社區(qū)的面子工程訪客入戶第一印象重點(diǎn)突破，有「里」有「面」居住空間的延伸參與、互動(dòng)空間有內(nèi)涵的設(shè)計(jì)生活品質(zhì)的升級(jí)體現(xiàn)能級(jí)差異最核心標(biāo)簽未來(lái)營(yíng)銷亮點(diǎn)地下大堂公共空間智能化與細(xì)節(jié)社區(qū)會(huì)所【傲視青浦的城市會(huì)客廳】進(jìn)階中產(chǎn)身份感的場(chǎng)景滿足【讓會(huì)所不再成為單一功能的復(fù)制疊加，更是要傳達(dá)一種有態(tài)度、有品位的生活】青浦新城“首家品牌健身會(huì)所”引入威爾士專業(yè)健身品牌，開啟青浦人高端健康生活方式引入威爾士專業(yè)健身俱樂部，提供高效的健身環(huán)境和專業(yè)的健康課程，開啟青浦人高端健康的生活方式。獨(dú)有地下“星空泳池”利用泳池底部燈光，投射天花板顯示星空效果，塑造高端震撼形象星空鏡面泳池：用泳池底部燈光投射到天花板，顯示天空星際效果，建議作為營(yíng)銷展示一部分，展示項(xiàng)目高端形象同時(shí)，利用震撼效果加深客戶感受。私家專屬“生活能量站”圍繞“業(yè)余休閑”打造功能分區(qū)，定制專屬業(yè)主私家生活需求除運(yùn)動(dòng)健身區(qū)外，地上一層圍繞“業(yè)余休閑”增設(shè)：閱讀辦公區(qū)、早餐茶水吧、獨(dú)立會(huì)客室、4點(diǎn)半課堂組合的4種功能區(qū)，構(gòu)建完整青浦新城高端生活方式。會(huì)客室早餐茶水區(qū)閱讀/接待區(qū)4點(diǎn)半課堂五星級(jí)品質(zhì)的入戶門面【寬闊的視野空間，入戶的第一視覺呈現(xiàn)，增添朋友面前的優(yōu)越和滿足?！俊拔逍蔷频昶焚|(zhì)”地下大堂讓來(lái)訪者都感受到社區(qū)品質(zhì)，讓社區(qū)為客戶的面子增光地下落客區(qū)地下入戶廳精致打造地下車庫(kù)落客區(qū)，所有墻角處設(shè)置地?zé)?，提供引?dǎo)和指向，此外可做投影處理，精裝高品質(zhì)大廳，配合暖光打造高級(jí)社區(qū)；為了解決地下室防潮、防霉、采光問題，所有單元設(shè)置一、二層的全通透采光井，并采用最先進(jìn)的排風(fēng)設(shè)備，保障全年度通風(fēng)防潮和通風(fēng)?！尽?+1”考究人居+內(nèi)涵生活】

進(jìn)階中產(chǎn)生活的場(chǎng)所滿足【從健康生活出發(fā)，配置智能化家居系統(tǒng)，專注每處細(xì)節(jié)，塑造高端生活品質(zhì)?！?大考究?jī)?nèi)涵生活標(biāo)準(zhǔn)中央軟水+靜音弱光+智能一體來(lái)自美國(guó)的軟水系統(tǒng)—藍(lán)飄爾（bluepure）健康至上中央軟水系統(tǒng)采用進(jìn)口壓縮活性炭濾料，外壓式中空纖維超濾膜和0.01微米高過濾精度，創(chuàng)造直飲水質(zhì)，告別硬水低質(zhì)生活時(shí)代新風(fēng)系統(tǒng)——百朗地暖系統(tǒng)——博世廚房一體化系統(tǒng)——西門子（嵌入式廚電，電磁火控技術(shù)+自動(dòng)關(guān)火技術(shù)）4.中央空調(diào)系統(tǒng)——大金（±0.5℃精準(zhǔn)監(jiān)控，低音運(yùn)轉(zhuǎn)）5.靜音弱光系統(tǒng)——旭格告別失眠靜音弱光環(huán)境智能安防：耶魯電子門鎖智能家居：智能燈光場(chǎng)景控制、緊急呼叫按鈕、APP一鍵電動(dòng)窗簾設(shè)定智能公共空間：智能信報(bào)箱、自動(dòng)呼梯智能一體室內(nèi)外全覆蓋弱光環(huán)境—自動(dòng)調(diào)光系統(tǒng)+智能夜行照明靜音保障—德國(guó)旭格門窗智能安防—智能家居—智能公共空間五大精裝系統(tǒng)“+1”——40個(gè)魔鬼細(xì)節(jié)讓客戶不得不為之動(dòng)容溫暖干燥系統(tǒng)智能信報(bào)箱步入式衣帽間防濺插座入戶感應(yīng)開關(guān)內(nèi)嵌感應(yīng)燈光阻尼強(qiáng)度調(diào)節(jié)玄關(guān)收納玄關(guān)柜LED射燈雨傘掛置區(qū)鞋柜除臭器高尚靴鞋柜鞋柜下空收納玄關(guān)插座玄關(guān)可調(diào)隔板淋浴器花灑調(diào)節(jié)桿開關(guān)輕靜的門鎖智能電子鎖衛(wèi)生間防霉鏡夜燈智能坐便蓋板廚房涼霸嵌入式水槽洗碗機(jī)iPAD支架軟水系統(tǒng)帶開關(guān)插座藍(lán)牙音響筒燈廚房功能分區(qū)新風(fēng)系統(tǒng)PM2.5過濾隔音降噪系統(tǒng)地暖系統(tǒng)一卡通門禁錫紙水槽柜掛畫導(dǎo)軌恒溫龍頭下垂式插座收納斜角處理

電熱毛巾架

緊急呼叫按鈕10個(gè)愛較真的人性化設(shè)計(jì)用心呵護(hù)生活發(fā)生緊急情況時(shí)能及時(shí)聯(lián)系到物業(yè)，小小紅鈕，安心常在緊急呼叫按鈕廚房的收納柜很貼心的做成這樣的斜角，防止使用的時(shí)候的碰擦收納斜角處理櫥柜的五金件，除了做了阻尼之外，阻尼強(qiáng)度還是可以調(diào)節(jié)的，適合不同人群使用阻尼強(qiáng)度調(diào)節(jié)衣柜做內(nèi)嵌感應(yīng)燈光，鏡面用拉絲材質(zhì)內(nèi)嵌感應(yīng)燈光從頭到腳，讓人溫暖如春溫暖干燥系統(tǒng)讓洗衣機(jī)完全的靠墻，而且插座也不會(huì)有進(jìn)水的隱患下垂式插座水槽柜的底板用錫箔紙貼滿，放置水槽漏水導(dǎo)致柜體發(fā)霉錫紙水槽柜恒溫38°，洗澡時(shí)候最舒服的問題恒溫龍頭烘干毛巾，避免病菌滋生，方便收納電熱毛巾架淋浴器花灑調(diào)節(jié)桿根據(jù)的身高來(lái)調(diào)節(jié)花灑高度【能喚起共鳴的公共空間】95㎡之外的生活空間延伸【開放融合功能，不僅賦有場(chǎng)景化，更具有故事性，話題性和功能性】社區(qū)中心樂園，作為主軸景觀中心，可設(shè)計(jì)木制的露天圓形劇場(chǎng)、中央樹立名品藝術(shù)雕塑（與知名藝術(shù)中心洽談合作），植入文化概念，同時(shí)集娛樂、休閑、聚會(huì)等功能為一體，塑造有獨(dú)特品格的社區(qū)形象和公共空間?！坝兴囆g(shù)故事”的中心樂園建立中心樂園，引入紅坊中心藝術(shù)雕塑植入概念，制造故事性中心樂園戲水區(qū)露天圓形廣場(chǎng)景觀噴泉中心廣場(chǎng)雕塑以迪士尼動(dòng)畫為主題，打造親子游樂區(qū)，增強(qiáng)社區(qū)體驗(yàn)兒童&老年活動(dòng)區(qū)兒童娛樂老年健康室外直飲水米奇主題樂園以迪士尼動(dòng)畫為主題設(shè)置兒童游樂區(qū)，同時(shí)參考迪士尼樂園標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置200px超厚地墊，柔軟且富有彈性的地面，最大程度上保護(hù)孩子的安全為運(yùn)動(dòng)及兒童活動(dòng)場(chǎng)地提供的室外直飲水設(shè)備，真正實(shí)現(xiàn)隨時(shí)隨地的飲水兒童活動(dòng)區(qū)和老人活動(dòng)區(qū)并列排布，保證雙向互動(dòng)?！暗鲜磕釀?dòng)畫主題”的親子游樂場(chǎng)

中心廣場(chǎng)戲水區(qū)親子區(qū)

進(jìn)階中產(chǎn)的心理洞察Standheadandshouldersaboveothers作為社會(huì)的中堅(jiān)力量，這一類客戶擁有豐富經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、知識(shí)資源，還擁有特質(zhì)化的價(jià)值取向、生活背景、居住習(xí)慣和文化品位。自己獨(dú)有的品質(zhì)、品位和文化，他們對(duì)居住品質(zhì)、生活環(huán)境有著超過一般標(biāo)準(zhǔn)的要求，不僅僅體現(xiàn)在物質(zhì)層面上，更追求物質(zhì)與精神的統(tǒng)一、注重自我身份和價(jià)值認(rèn)同，體現(xiàn)在健康、人文內(nèi)涵、環(huán)保、生態(tài)環(huán)境、私密性、服務(wù)等方面的特別關(guān)注。此外，他們對(duì)時(shí)尚和新科技的敏感度高，能夠消費(fèi)得起一些比較貴的東西，懂得欣賞，對(duì)于社交、商務(wù)、時(shí)尚、休閑、娛樂等上層生活的需求也有較高的要求。他們的特征提煉買東西就要看品牌，買房子當(dāng)然也不例外；有內(nèi)涵的東西同樣重要，不能虛有其表，看多了繁華瑣盡，有品位更健康的生活才是我更想要的，房子的內(nèi)涵就是要看品質(zhì)、看細(xì)節(jié)?？蛻籼卣髦?：要面子有品位私營(yíng)業(yè)主摸爬滾打多年的商界老鳥，生活條件富裕，好面子，重形式，有品位，懂生活客戶特征之2：重生活有閑情公務(wù)員穩(wěn)扎穩(wěn)打，精耕自作，高學(xué)歷，愛圈子，喜歡簡(jiǎn)單看重品質(zhì)有品質(zhì)的生活才是我想要的，房子一定要有品；一直想要擁有良好的大環(huán)境社區(qū)氛圍，能玩也能看，我們?nèi)胰硕寄軈⑴c，如果小區(qū)有足夠開放的，可交流的場(chǎng)所，在家門口就能社交。住慣了城心，拒絕向城邊妥協(xié)出門即繁華，是我要的中心生活，交通、配套、圈子樣樣具備，時(shí)間有限，生活無(wú)限?？蛻籼卣髦?：習(xí)慣中心追求中心企業(yè)中層一路打拼力爭(zhēng)上游的奮進(jìn)者，肯吃苦，有韌勁，有思想，有見解，要中心，追求自我價(jià)值認(rèn)同蓬勃向上的生活領(lǐng)袖壟斷矚目的場(chǎng)所精神溫潤(rùn)如玉的君子品格蓬勃向上的生活領(lǐng)袖壟斷矚目的場(chǎng)所精神溫潤(rùn)如玉的君子品格Slogan：人生得意正當(dāng)時(shí)形象定位：青浦城央樾級(jí)尊邸蓬勃向上的生活領(lǐng)袖壟斷矚目的場(chǎng)所精神溫潤(rùn)如玉的君子品格蓬勃向上的生活領(lǐng)袖壟斷矚目的場(chǎng)所精神溫潤(rùn)如玉的君子品格《國(guó)風(fēng)·秦風(fēng)·小戎》里有“言念君子，溫其如玉?！薄抖Y記·聘義》中有記：曰:‘夫昔者,君子比德于玉焉。溫潤(rùn)而澤，仁也；縝密以栗，知也；廉而不劌，義也；垂之如隊(duì)，禮也；叩之其聲清越以長(zhǎng),，其終詘然，樂也；瑕不掩瑜，瑜不掩瑕，忠也；孚尹旁達(dá)，信也；氣如白虹，天也；精神見于山川，地也；圭璋特達(dá)，德也；天下莫不貴者，道也。詩(shī)云：言念君子，溫其如玉，故君子貴之也?！蚩煽季?。飛天之勢(shì)，喻之進(jìn)階奪目之光，喻之得意寶器之珍，喻之尊貴項(xiàng)目案名：新城

翡樾一城翡樾，半城名門備選方案：新城

云錦府三、視覺演繹VI第一套VI第二套VI第三套平面

第一套平面

第二套

影響力構(gòu)建及營(yíng)銷目標(biāo)實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷推廣及業(yè)務(wù)執(zhí)行【營(yíng)銷目標(biāo)】2個(gè)月內(nèi)完成7個(gè)億的營(yíng)銷使命下根植「新城」與「翡樾」影響力區(qū)域紅海，客戶被洗劫5個(gè)月推盤量25萬(wàn)方（2015年全年供應(yīng)量）營(yíng)銷難點(diǎn)1營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)滯后項(xiàng)目從展示交付至開盤僅2周時(shí)間營(yíng)銷難點(diǎn)2淀湖路項(xiàng)目溢價(jià)快銷【營(yíng)銷命題】營(yíng)銷總策略營(yíng)銷前置快速構(gòu)建品牌及項(xiàng)目市場(chǎng)影響力推廣策略精準(zhǔn)推廣，短期引爆，高舉高打樹形象推售策略組合推案，樹立價(jià)格標(biāo)桿，首開必爆蓄客策略深耕區(qū)域，適當(dāng)外拓，高效粘客，短蓄高爆營(yíng)銷前置，快速造勢(shì)，短期引爆精準(zhǔn)推廣，高效拓客，管理粘客前置項(xiàng)目未動(dòng)，品牌先行一城青浦，半新城“城市樾級(jí)生活館”通過品牌館提升新城在青浦的品牌；并可通過品牌館展示項(xiàng)目信息；作為營(yíng)銷前置的蓄客場(chǎng)地。01020403“城之樾”“山之樾”品牌故事新項(xiàng)目展示“人之樾”“水之樾”新生活方式論新項(xiàng)目預(yù)告圓形環(huán)幕室內(nèi)空間品牌館的選址強(qiáng)化品牌聯(lián)想提升項(xiàng)目高端性強(qiáng)化生活方式客戶基數(shù)易擴(kuò)大選擇青浦城區(qū)現(xiàn)有最高端商業(yè)場(chǎng)所，同時(shí)也為新城開發(fā)的吾悅廣場(chǎng)具體選擇一層“傲圣”位置：位置：

吾悅廣場(chǎng)一層中心位置面積：約200㎡理由：人流量較大，并處于中心位置，易于展示，此前持續(xù)為房產(chǎn)展位，客戶慣性較好。展示內(nèi)容夠洗腦展示形式夠新穎“城市樾級(jí)生活館”品牌館的展示內(nèi)容全局性關(guān)聯(lián)性說(shuō)服性從過去到現(xiàn)在，從全國(guó)到深耕青浦的心路歷程對(duì)新城品牌的重新認(rèn)知，對(duì)項(xiàng)目品牌的深入認(rèn)知企業(yè)發(fā)展歷程全國(guó)發(fā)展布局企業(yè)的發(fā)展布局企業(yè)的發(fā)展歷程及實(shí)力上海發(fā)展布局青浦深耕企業(yè)榮譽(yù)企業(yè)實(shí)力以企業(yè)高度樹立品牌形象項(xiàng)目宣導(dǎo)整體情況唯一性與獨(dú)特性引導(dǎo)性的生活理念說(shuō)服客戶改變和建立生活觀念，促發(fā)購(gòu)買動(dòng)機(jī)逐步與客戶建立關(guān)聯(lián)性，增強(qiáng)客戶信心設(shè)置多媒體環(huán)幕影音視聽設(shè)備、中間設(shè)置樹蔭匹配“樾”系列產(chǎn)品品牌館正中樹立品牌樹，夠新穎直觀感受“一城青浦半新城”：已開發(fā)新城盛景、憶華里、逸境、吾悅廣場(chǎng)位置，即將上市三塊地位置均作放大處理；抬高設(shè)計(jì)：設(shè)置步入式貼地模型，進(jìn)入品牌館需要跨越臺(tái)階，匹配“與進(jìn)階者同行”，增加項(xiàng)目高端感。貼地青浦城區(qū)地圖模型，夠震撼品牌館設(shè)置部分環(huán)幕影音視聽，夠心動(dòng)品牌館內(nèi)新城“樾歷程”、“樾實(shí)力”、全國(guó)布局、上海布局展示道具造勢(shì)高端盛會(huì)品牌兌現(xiàn)2次發(fā)布+1場(chǎng)公開品牌發(fā)布+項(xiàng)目發(fā)布售樓處、樣板房公開怎么造勢(shì)？新城，與進(jìn)階者同行新城集團(tuán)2016品牌峰會(huì)活動(dòng)時(shí)間：7月中旬活動(dòng)地點(diǎn)：夏陽(yáng)湖酒店（暫定）活動(dòng)內(nèi)容：權(quán)威證言權(quán)威的相關(guān)機(jī)構(gòu)、上海代理公司房產(chǎn)咨詢及權(quán)威人士聯(lián)合發(fā)布目的：讓受眾重新認(rèn)識(shí)新城，深入解讀項(xiàng)目，增強(qiáng)真實(shí)可信的信心、從而得到接受認(rèn)可，引起整個(gè)區(qū)域關(guān)注度。2次發(fā)布——品牌發(fā)布發(fā)布會(huì)形象稿《新城

翡樾》產(chǎn)品發(fā)布會(huì)新城集團(tuán)2016產(chǎn)品發(fā)布會(huì)（生活頭等艙）活動(dòng)時(shí)間：9月中旬活動(dòng)地點(diǎn)：夏陽(yáng)湖酒店（暫定）活動(dòng)內(nèi)容：權(quán)威論證產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方、建筑方及監(jiān)管機(jī)構(gòu)、權(quán)威的相關(guān)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、上海代理公司房產(chǎn)咨詢及權(quán)威人士聯(lián)合發(fā)布目的：讓受眾認(rèn)識(shí)到生活方式的理念，深入解讀項(xiàng)目，從而得到接受認(rèn)可。2次發(fā)布——項(xiàng)目發(fā)布1場(chǎng)公開《新城

翡樾》售樓處、樣板房公開震撼登陸——揭開面紗后，強(qiáng)烈的體驗(yàn)感受【公開時(shí)間】2016年10月中旬，18:00-20:00【投放目的】通過在青浦地區(qū)前所未見、極具震撼效果的系列活動(dòng)展示提升項(xiàng)目形象，直擊高端目標(biāo)客戶，并打造話題形成事件營(yíng)銷【設(shè)置地點(diǎn)】：售樓處/會(huì)所青浦首家品牌健身會(huì)所、星空泳池等飛躍生活價(jià)值………同時(shí)輸出新城翡樾——送給青浦一場(chǎng)前所未見的盛宴“樣板展示就是話題熱潮”現(xiàn)場(chǎng)已夠震撼營(yíng)銷再推波助瀾——開盤前的兩周時(shí)間為首次熱銷的關(guān)鍵，必須確保在青浦引爆市場(chǎng)爆點(diǎn)1：氛圍包裝——裝置藝術(shù)以藝術(shù)公園形式，打造新城生活理念活動(dòng)時(shí)間：2016年10月上旬起，持續(xù)放置活動(dòng)場(chǎng)地：售樓處現(xiàn)場(chǎng)裝置藝術(shù)：在社區(qū)戶外草坪上，作為景觀裝置，以紅色主題雕塑點(diǎn)綴社區(qū)綠植，進(jìn)行氛圍展示●綠色的草坪襯托亮眼的紅色，形成強(qiáng)烈的視覺沖擊力，形成藝術(shù)公園氛圍；●藝術(shù)雕塑可持續(xù)放置，增加來(lái)賓視覺體驗(yàn)；氛圍包裝——裝置藝術(shù)（備選）配合星空泳池的星光概念，在戶外長(zhǎng)廊區(qū)域展現(xiàn)社區(qū)空間尺度活動(dòng)時(shí)間：2016年10月中旬（晚上18:00—20:00），建議開盤前持續(xù)放置，晚上點(diǎn)亮活動(dòng)場(chǎng)地：售樓處現(xiàn)場(chǎng)參與人群：意向客戶、媒體等裝置藝術(shù)：在售樓處設(shè)置長(zhǎng)達(dá)數(shù)十米的時(shí)空隧道，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的LED燈，裝扮出五彩斑斕的觀光隧道，鋼結(jié)構(gòu)搭建成形，以裝置藝術(shù)形成青浦一道全新的風(fēng)景線。位置選擇：進(jìn)入售樓處中間的景觀示范區(qū)通道與穿過售樓處后通往樣板區(qū)的通道位置。長(zhǎng)寬高：20*4*2.5m（可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況調(diào)整）造型：S形彎道設(shè)計(jì)，全拼接設(shè)計(jì)安裝便捷●結(jié)合會(huì)所星空泳池夜晚展示效果做主題性的包裝形式，形成強(qiáng)烈的視覺沖擊力，增強(qiáng)體驗(yàn)感；●客戶本身至項(xiàng)目通達(dá)便利，夜間舉辦活動(dòng)造成的高人氣場(chǎng)面，直接體現(xiàn)項(xiàng)目近城區(qū)的地段優(yōu)勢(shì)●震撼的星空裝置藝術(shù)可打造成青浦城區(qū)一大夜景，吸引關(guān)注度

參考案例：contrex礦泉水街頭營(yíng)銷廣告在售樓處露天廣場(chǎng)前擺放一排單車；嘉賓踩上單車時(shí)產(chǎn)生動(dòng)力發(fā)電；當(dāng)所有單車的動(dòng)力被激活時(shí)，在大樓背景上出現(xiàn)人物表演，生動(dòng)有趣。配合引入?yún)^(qū)域首家品牌健身會(huì)所，摒棄常規(guī)點(diǎn)亮動(dòng)作；引導(dǎo)、教育受眾認(rèn)知全新生活理念。建議通過該活動(dòng)形成話題，打開媒體傳播面爆點(diǎn)2：?jiǎn)?dòng)儀式——點(diǎn)亮“會(huì)所”樣板包裝微信擴(kuò)影響活動(dòng)短爆線上吸睛，線下來(lái)人微信活動(dòng)增加轉(zhuǎn)發(fā)量，蓄積參與人群微信活動(dòng)具有將來(lái)人吸引現(xiàn)場(chǎng)參觀樣板及增設(shè)實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì)功能周周暖場(chǎng)，持續(xù)熱度高爾夫揮桿練習(xí)親子DIY—翡樾為你夢(mèng)想涂鴉常規(guī)暖場(chǎng)—爵士音樂匯等印刻在記憶中的上?！獢z影展中產(chǎn)，生活范本現(xiàn)場(chǎng)展示組團(tuán)概念植入。eg.在上海遇見Preciosa，水晶藝術(shù)與現(xiàn)場(chǎng)燈具包裝結(jié)合品牌聯(lián)合，歐洲皇室指定廚衛(wèi)品牌搭載爆點(diǎn)3：精致樣板展示——售樓處參觀預(yù)約制目的：品牌館開放后，采用線上、現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約參觀樣板房制度，人為制造樣板房參觀火爆的場(chǎng)景目的：微信持續(xù)發(fā)酵，線下快速擴(kuò)散話題影響力【標(biāo)題黨】簡(jiǎn)單、粗暴、直接，吸引眼球，增加點(diǎn)擊量從而閱讀內(nèi)文，示例：百老匯和蘭桂坊，都被新城翡樾”承包“啦！上海最I(lǐng)N生活范本，顛覆你所有想象在上海中產(chǎn)特區(qū)生活，竟是這樣的感覺【九宮格】圖為主，減少文字，便于閱讀，示例：未面世，聲先起新城生活范本鉅制，只為迎接你的到來(lái)新城——傳世生活范本爆點(diǎn)4：話題影響擴(kuò)大——線下微信發(fā)力爆點(diǎn)5：參與感UP——認(rèn)籌送禮目的：通過認(rèn)籌送6重好禮的方式，在有限時(shí)間內(nèi)擠壓認(rèn)籌。理由1熱銷氛圍UP認(rèn)籌當(dāng)天禮品堆放，看得見的實(shí)惠，感受得到的熱銷氛圍、且目標(biāo)禮品贈(zèng)送基本覆蓋面為認(rèn)籌的有效客戶。理由2“打擊面”UP、客戶安全感UP禮品覆蓋人群效果禮品類內(nèi)容到場(chǎng)有禮油、米等來(lái)訪客戶、周邊居民現(xiàn)場(chǎng)來(lái)人爆棚認(rèn)籌有禮小家電認(rèn)籌客戶限時(shí)認(rèn)籌數(shù)增加認(rèn)籌金退出安全保障認(rèn)籌金年化8%收益認(rèn)籌客戶企業(yè)實(shí)力認(rèn)證抽獎(jiǎng)大禮旅行、豪車認(rèn)籌客戶/認(rèn)購(gòu)客戶期待及后續(xù)關(guān)注代理公司實(shí)操案例——建發(fā)玖瓏灣現(xiàn)場(chǎng)照片planning開盤保障方案距離樣板房開放至開盤，時(shí)間僅2周！時(shí)間緊！任務(wù)重！在正常動(dòng)作之外，面對(duì)波詭云譎的市場(chǎng)變化，更要有應(yīng)對(duì)萬(wàn)變的充分準(zhǔn)備！開盤期“集中火力支援”我們召集資深專案團(tuán)隊(duì)，支援期限由常規(guī)的開盤當(dāng)天，延長(zhǎng)至開盤前10天；提前進(jìn)入項(xiàng)目深入了解，形成支援突擊隊(duì)！開盤前兩周的重點(diǎn)工作與對(duì)外釋放信息按項(xiàng)目開盤前兩周時(shí)間緊迫，事項(xiàng)集中，對(duì)外釋放信息較多。擬定兩周重點(diǎn)工作計(jì)劃軸線圖。10月16日10月17日10月18日10月19日10月20日10月21日10月22日10月23日10月24日10月25日10月26日10月27日10月28日10月29日開盤前兩周重點(diǎn)工作鋪排限購(gòu)/限貸查詢首付/付款方式落位引導(dǎo)價(jià)差關(guān)系釋放精準(zhǔn)報(bào)價(jià)簽約周期開盤方式優(yōu)惠折扣目的：保證現(xiàn)場(chǎng)銷售口徑統(tǒng)一，便于客戶統(tǒng)一管理。價(jià)格測(cè)試價(jià)格評(píng)審價(jià)格表制定開盤方案制定開盤方案確定開盤物料準(zhǔn)備開盤物料到位人員崗位安排開盤前兩周對(duì)外釋放信息客戶大籌172組客戶看房1720組客戶成交120組首批房源預(yù)約升級(jí)目標(biāo)客戶群逐步縮小和精準(zhǔn)Customermanagement以些類推，整體看房成交比為14:1?？蛻魯?shù)據(jù)倒排計(jì)劃客戶管理-升級(jí)目標(biāo)客戶小籌860組依據(jù)代理公司操盤經(jīng)驗(yàn)，大籌轉(zhuǎn)換率為70%。由于無(wú)門檻認(rèn)籌，整體轉(zhuǎn)換率較低，預(yù)計(jì)擬定為20%。項(xiàng)目認(rèn)籌門檻較低，暫定轉(zhuǎn)換比例為50%。信息傳達(dá)樹立品牌影響高效推廣觸達(dá)√拒絕高預(yù)算媒體全鋪跳脫高舉高打樹形象優(yōu)化大眾媒體費(fèi)效比精準(zhǔn)陣地為王陣地：圍擋【投放時(shí)間】2016.7月中旬-2016.9月中旬【投放目的】通過包裝項(xiàng)目陣地，引起客戶對(duì)項(xiàng)目位置的認(rèn)知，提升項(xiàng)目形象、截流及引流客戶，加強(qiáng)區(qū)域客戶深度認(rèn)知?！就斗怕范巍宽?xiàng)目南面盈港路路段（如右圖）以項(xiàng)目最佳的展示位置，引起客戶注意力代理公司資源：在開盤前無(wú)預(yù)證時(shí)，代理公司在青浦的廣告廠商資源，幫助解決廣告投放問題。圍擋效果圖陣地：道旗【投放時(shí)間】2016.7月中旬-2016.9月中旬【投放目的】通過覆蓋青浦老城核心商圈、老城接新城重要交通路段、項(xiàng)目周邊重要路段，提升項(xiàng)目形象、截流及引流客戶，深入青浦市場(chǎng)?！就斗怕范巍浚ㄈ缦聢D）占據(jù)重要路段道旗攔截引導(dǎo)客戶青浦東西主動(dòng)脈，影響力覆蓋最佳位置公園路：（城中北路–外青松公路）盈港路：（漕盈公路-匯金路）有效截流一站至三站客戶吾悅廣場(chǎng)四周重要陣地周邊增強(qiáng)品牌館的廣告疊加效應(yīng)道旗設(shè)計(jì)稿&效果圖戶外高炮&大牌【投放時(shí)間】2016.7月中旬-2016.9月中旬【投放目的】站在新城品牌樹立以及三個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)上市的角度，鋪設(shè)三塊大牌做足項(xiàng)目影響，咽喉口提前鋪設(shè)市區(qū)客戶通路【投放路段】如下圖一個(gè)高點(diǎn)，兩個(gè)咽喉，全覆蓋客戶視角一個(gè)高點(diǎn)占據(jù)青浦高點(diǎn)、建立項(xiàng)目標(biāo)桿形象高速咽喉高速咽喉口，市區(qū)客高速路口地面咽喉地面道路門戶、建立青浦第一盤印象滬渝高速外青松公路（A9下口）橋梓灣商圈（城中西路/城中北路交匯處）城東（公園東路/滬青平交匯處）高炮示意圖大牌示意圖新城老業(yè)主資源【投放時(shí)間】2016.7月中旬-2016.9月中旬【投放目的】新城自有社區(qū)內(nèi)布點(diǎn)投放，如電梯廳，社區(qū)道旗等，快速擴(kuò)散老業(yè)主信息鏈，放大傳播效果【投放地點(diǎn)】如下圖布點(diǎn)新城項(xiàng)目老社區(qū)，制造信息鏈滾動(dòng)傳播新城憶華里新城逸境園新城盛景投放區(qū)位示意電梯廳社區(qū)道旗燈箱、直郵【投放時(shí)間】2016.9月中旬–2016.10月底【投放目的】直擊青浦城區(qū)高端客層【設(shè)置地點(diǎn)】夏陽(yáng)湖周邊早期開發(fā)的社區(qū)夏陽(yáng)湖（使用郵政直投覆蓋夏陽(yáng)湖周邊社區(qū)）直擊青浦區(qū)高端客層城區(qū)代理公司青浦經(jīng)驗(yàn)重點(diǎn)社區(qū)名錄小區(qū)小區(qū)戶數(shù)第一圈社區(qū)夏陽(yáng)湖國(guó)際花園326戶親水半島320戶夢(mèng)丹苑1000戶第二圈社區(qū)公園大觀吉富紳花園1200戶運(yùn)杰城市花園500戶松浦花園700戶第三圈社區(qū)新城盛景2814戶帕緹歐香苑900戶仁恒運(yùn)杰河濱花園578戶公交車身廣告【投放時(shí)間】2016.9月中旬-2016.10月底【投放目的】占據(jù)青浦主城內(nèi)重要、主城與鄉(xiāng)鎮(zhèn)鏈接的公交線，投放項(xiàng)目廣告，通過公交車的流動(dòng)性擴(kuò)大青浦主城和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的影響力，提升項(xiàng)目形象，深入青浦市場(chǎng)。優(yōu)選主公交線擴(kuò)大項(xiàng)目影響城區(qū)城區(qū)：青浦3路：自青浦汽車站起經(jīng)盈港路、城中北路、城中東路、外青松公路（至滬青平公路折返）青湖路、華樂路、青舟支路、華浦路至公園路止。青浦1路：自滬青平公路金地格林郡起經(jīng)滬青平公路、漕盈路、青趙公路、港俞路、城中西路、衛(wèi)中路、盈中西路、海盈路、城中西路、城中東路、青湖路、華青南路、青舟路、華浦路、公園東路、華樂路、華科路、華浦路、盈港東路、崧文路、秀禾路、崧泉路至新城一站臨時(shí)樞紐。鄉(xiāng)鎮(zhèn)：青鶴線：自青浦汽車站起經(jīng)盈港路、漕盈路、天一路、勝利路、白石公路、老白石公路、外青松公路、鶴祥路、程鶴路、老白石公路至白鶴汽車站止。青黃線：青浦汽車站,盈港路勝利路,盈港路城中北路,盈港路青安路,外青松公路界涇港路,中心醫(yī)院,趙巷,方家窯,嘉松公路盈港東路,和西村,白馬塘,楊家莊,鳳溪,嘉松公路北青公路,斜北村,嘉松公路范家墳橋,長(zhǎng)浜,周浜,嘉松公路嘉陵廠,華新,嘉松公路紀(jì)鶴路,虬浜橋,黃渡（代理公司青浦經(jīng)驗(yàn)建議以下線路）【投放時(shí)間】2016.7月中旬啟動(dòng)【投放目的】通過微信推廣，配合推廣節(jié)奏高頻次輸出信息，不斷吸引注意力，提升新城品牌想象及項(xiàng)目形象。借助軟文進(jìn)行話題炒作公眾號(hào)粉絲頭條價(jià)格案例（首創(chuàng)李寧跑單條點(diǎn)擊量）青浦本地生活3萬(wàn)+3000元2151每日青浦7萬(wàn)+1200元4013青浦熱線4831青浦微生活1851青浦論壇3萬(wàn)+2000元2927（代理公司熟悉青浦，以下微信公眾號(hào)在本地人氣頗高）微信11月7日10月21日12月7日Stage1Stage3Stage4熱銷期項(xiàng)目發(fā)布9月15日開盤期推廣主題推廣目的活動(dòng)線媒體線品牌發(fā)布會(huì)項(xiàng)目發(fā)布會(huì)開盤活動(dòng)系列引導(dǎo)性活動(dòng)維持項(xiàng)目熱度的抽獎(jiǎng)活動(dòng)品牌館公開活動(dòng)戶外更換，車身，燈箱，看板，直郵，巡展戶外大牌，陣地，微信，品牌館戶外，車身，燈箱，看板，直郵，巡展畫面全部更換高端品牌形象塑造，短期青浦市場(chǎng)引爆生活理念宣導(dǎo)，項(xiàng)目賣點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)輸出高端產(chǎn)品驚艷入市，一舉引爆市場(chǎng)保持線下高頻次刺激，持續(xù)保持項(xiàng)目熱勢(shì)與進(jìn)階者同行樾享城市榮光大虹橋城央樾級(jí)尊邸典藏珍品綻放質(zhì)變生活Stage27月15日品牌館公開戶外，車身，燈箱，看板，直郵，巡展畫面全部更換項(xiàng)目推廣軸搶客增客量，多管齊下保鮮度，減少流失【

搶客策略】毫無(wú)疑問，青浦城區(qū)是我們的主戰(zhàn)場(chǎng)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)與市區(qū)為次級(jí)客戶2016年前的青浦客戶格局——青浦新城占比60%、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占比30%、市區(qū)客戶占比10%；2016年后的青浦客戶格局——青浦新城占比60%、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)占比15%、市區(qū)客戶占比25%；青浦城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)市區(qū)客戶盈浦街道夏陽(yáng)湖街道香花橋街道徐涇、趙巷朱家角、重固淀山湖、白鶴大虹橋長(zhǎng)寧閔行導(dǎo)客基調(diào)“重”本地、“拓”鄉(xiāng)鎮(zhèn)、“伸”虹橋【

搶客策略】2大源頭：青浦主城區(qū)置換改善類客戶重點(diǎn)5到10年老小區(qū)近4萬(wàn)戶+青浦主城區(qū)事業(yè)單位約5000客戶及園區(qū)中高管約10000客戶=5萬(wàn)+客戶5大戰(zhàn)場(chǎng)：居住、出行、工作、購(gòu)物、娛樂5大戰(zhàn)場(chǎng)：青浦城區(qū)社區(qū)；朱家角社區(qū)；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)；居住出行工作購(gòu)物娛樂交通動(dòng)線攔截；交通指示攔截；加油站點(diǎn)攔截；城區(qū)事業(yè)單位；城北工業(yè)園區(qū)；本地相關(guān)企業(yè)；城區(qū)大型超市；大型商業(yè)中心；奧特萊斯廣場(chǎng)；夜間廣場(chǎng)舞；KTV娛樂場(chǎng)所；農(nóng)家樂餐館；通過居住、出行、工作、購(gòu)物、娛樂5大戰(zhàn)場(chǎng)的分布制定出針對(duì)新城淀山湖項(xiàng)目的拓客方案通過地拓執(zhí)行，滲透青浦新城每條大街小巷，力求短時(shí)間內(nèi)達(dá)成全城覆蓋，信息全面布達(dá)。代理公司熟悉青浦客戶客戶居住區(qū)域首輪重點(diǎn)開發(fā)青浦城區(qū)客戶，開發(fā)次序?yàn)椋合年?yáng)湖街道→盈浦街道→香花橋街道。（青浦城區(qū)夏陽(yáng)湖街道高端社區(qū)眾多，比起盈浦街道和香花橋街道客戶能級(jí)更高）【導(dǎo)客策略】老小區(qū)置換型客戶近4萬(wàn)組客戶：手段：DM直郵、禮品券等目的：挖掘城區(qū)客戶

導(dǎo)入展示陣地拓客重點(diǎn)為：城區(qū)事業(yè)單位→城北工業(yè)園區(qū)→朱家角當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。（由于本案為高端改善型產(chǎn)品，客戶職業(yè)為中上層，多為事業(yè)單位和工業(yè)園區(qū)高管）客戶工作區(qū)域【導(dǎo)客策略】

攻克城區(qū)事業(yè)單位近5000組客戶攻克城北工業(yè)園區(qū)近1000組客戶手段：種子客戶開發(fā)DM直郵、禮品券等

團(tuán)購(gòu)：同單位3人以上可享受團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠目的：挖掘較好單位員工，組團(tuán)開發(fā)拓客重點(diǎn)為2大商圈：富紳國(guó)際商圈、橋梓灣商圈。（青浦三大商業(yè)中心，包括購(gòu)物場(chǎng)所、超市、沿街商鋪、銀行、菜場(chǎng)）客戶購(gòu)物場(chǎng)所【導(dǎo)客策略】商圈派單要點(diǎn)矩陣式封鎖各商圈路口位置派單時(shí)看見客戶需主動(dòng)迎上派單時(shí)有固定三句派發(fā)說(shuō)辭班車駐守商圈附近免費(fèi)接送現(xiàn)場(chǎng)配合禮品吸引客戶進(jìn)場(chǎng)拓客重點(diǎn)為：酒吧、KTV、桑拿會(huì)所、農(nóng)家餐館。（青浦年輕客戶喜歡唱歌泡吧，中年客戶喜歡桑拿會(huì)所，但無(wú)論老少到喜愛農(nóng)家餐廳）客戶娛樂場(chǎng)所【導(dǎo)客策略】娛樂場(chǎng)所滲透執(zhí)行方法：手段：①異業(yè)聯(lián)盟，娛樂場(chǎng)所放置項(xiàng)目資料

②重點(diǎn)攻克，包年枇杷園，投放道旗看板

③夜間派單：時(shí)間19點(diǎn)至21點(diǎn)，停車場(chǎng)塞車等目的：通過娛樂場(chǎng)所攻克，尋找老中青潛在客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展—以點(diǎn)帶面廣撒網(wǎng)：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心點(diǎn)擴(kuò)影響淀山湖鎮(zhèn)大盈鎮(zhèn)重固鎮(zhèn)趙巷鎮(zhèn)朱家角鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)選擇：1、淀山湖鎮(zhèn)；2、朱家角鎮(zhèn)；3、大盈鎮(zhèn)；4、重固鎮(zhèn)；5、趙巷鎮(zhèn)；6、徐涇鎮(zhèn)【導(dǎo)客策略】徐涇方式：以鄉(xiāng)鎮(zhèn)集中商業(yè)點(diǎn)巡展的方式，迅速擴(kuò)散在每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的影響力手段：巡展+路演目的：挖掘潛在鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶

擴(kuò)大項(xiàng)目在周邊區(qū)域影響力【代理公司特效拓客經(jīng)驗(yàn)】精準(zhǔn)的來(lái)訪客戶預(yù)判周詳縝密的派單計(jì)劃值得信賴的監(jiān)督團(tuán)隊(duì)合理有效的獎(jiǎng)罰制度執(zhí)行力強(qiáng)的小蜜蜂團(tuán)隊(duì)強(qiáng)有力的執(zhí)行能力，是完成任務(wù)與否的關(guān)鍵所在小蜜蜂拓客團(tuán)隊(duì)PK機(jī)制淘汰；為本項(xiàng)目專項(xiàng)選定最高效的小蜜蜂成員；目標(biāo)區(qū)域矩陣派單高效攻克；安排專人安排專事，負(fù)責(zé)每日拓客指標(biāo)；配合各營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，調(diào)整派單形式，吸引眼球；高效的執(zhí)行與管理，效果產(chǎn)出遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)媒體?！敬砉窘?jīng)驗(yàn)之高效派單】矩陣式封鎖各商圈路口位置；派單時(shí)看見客戶需主動(dòng)迎上；派單時(shí)有固定三句派發(fā)說(shuō)辭；班車駐守商圈附近免費(fèi)接送；現(xiàn)場(chǎng)配合禮品吸引客戶進(jìn)場(chǎng)。注，實(shí)際執(zhí)行細(xì)節(jié)把控：班車可在城區(qū)設(shè)置多個(gè)站點(diǎn)，方便不同區(qū)域拓客導(dǎo)入；巡展可海派低成本禮品，達(dá)到客戶聚集，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置百元以上禮品吸引客戶至現(xiàn)場(chǎng)。城區(qū)巡展必須為有組織的大型巡展（城區(qū)各行業(yè)巡展眾多），才能吸引客戶到場(chǎng)。

城區(qū)巡展和鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展可通過移動(dòng)售樓處進(jìn)行直接洽談，避免客戶流失?！敬砉窘?jīng)驗(yàn)之高效巡展】敢于直擊競(jìng)品售樓處內(nèi)部拓客；敢于競(jìng)品售樓處門口蹲點(diǎn)伏擊；敢于包圍競(jìng)品售樓處四肢干道；敢于躲避售樓處保安斗智斗勇；敢于舉牌吶喊吸引客戶關(guān)注?！敬砉窘?jīng)驗(yàn)之高效競(jìng)品截留】拓客核心——小蜜蜂的管理機(jī)制和監(jiān)督團(tuán)隊(duì)管控微信群及時(shí)反饋工作情況：小蜜蜂管理群不斷刷屏工作情況，給到督導(dǎo)和派單公司壓安排專人負(fù)責(zé)專事：截留負(fù)責(zé)人徐鼎新，巡展負(fù)責(zé)人黃濤；

設(shè)立兩隊(duì)PK機(jī)制：拉客少的一隊(duì)淘汰，選取最好的小蜜蜂成員重組拓客團(tuán)隊(duì)；獎(jiǎng)罰制度明確：監(jiān)督過程中發(fā)現(xiàn)問題開出罰單一次20元，拉客一組獎(jiǎng)勵(lì)20元；

設(shè)立個(gè)人獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制：評(píng)選出每月小蜜蜂拉客組數(shù)最多的前3名，利用售樓處禮品作為獎(jiǎng)勵(lì)。小蜜蜂管理機(jī)制監(jiān)督團(tuán)隊(duì)管控方式拓客團(tuán)隊(duì)PK：現(xiàn)場(chǎng)接待分2組PK，分別配有拓客成員，拓展客戶直接分配給該組接待；

晉升普級(jí)模式：每周拓客成交最好的1名人員可獲得內(nèi)場(chǎng)接待權(quán)力，每月評(píng)選出前2名最佳拓客人員，以獎(jiǎng)金的形式進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；

處罰措施：每天安排專人進(jìn)行抽查，若不符合監(jiān)督要求人員，一次處罰100元，第二次直接辭退。

7月16日，啟動(dòng)初級(jí)預(yù)約：蓄客門檻為入新城卡會(huì)員，享受新城卡權(quán)益；

10月15日，收錢認(rèn)籌：開盤前兩周進(jìn)行樣板房參觀并客戶升級(jí)活動(dòng)，付款5萬(wàn)元享受開盤優(yōu)惠；2016年6月前期準(zhǔn)備7月8月9月10月11月12月2017年蓄客期（求量）認(rèn)籌（求質(zhì)）開盤+蓄銷加推+蓄銷前期銷售物料、人員組織等無(wú)門檻辦理客戶認(rèn)籌，增加客戶基數(shù)，通過外展點(diǎn)進(jìn)行客戶收口。進(jìn)行客戶升級(jí)，為開盤做準(zhǔn)備。首開加推產(chǎn)品開盤、強(qiáng)銷、回款【蓄客策略】【目標(biāo)蓄客判定】客戶通路來(lái)訪目標(biāo)比例戶外媒體60035%拓客居住20011%出行1006%工作20011%購(gòu)物30018%娛樂1006%其它媒體1207%代理公司資源1006%合計(jì)1720100%粘客：高效客戶管理粘客【粘客策略】挖掘老業(yè)主辦理會(huì)員卡制定會(huì)員權(quán)益成立新城會(huì)客戶圈定粘客之客戶圈層會(huì)員權(quán)益制定新城會(huì)會(huì)員可享受的特別權(quán)益：1、憑會(huì)員卡在吾悅廣場(chǎng)消費(fèi)可享受一定的折扣；2、可享受免費(fèi)停車待遇；3、憑會(huì)員卡至新城項(xiàng)目購(gòu)房可享受一定的購(gòu)房?jī)?yōu)惠；4、在新城項(xiàng)目的會(huì)所可享受一定的便利性；5、在與新城合作的商家可享受一定的特殊權(quán)益等?？蛻粽偌鲁抢峡蛻簦盒鲁鞘⒕埃恍鲁菓浫A里；吾悅廣場(chǎng)?？蛻粽尺B以新城會(huì)的入會(huì)形式，圈定已有新城老業(yè)主，以提供身份證的形式設(shè)置無(wú)門檻入會(huì)，后期階段釋放會(huì)員權(quán)益，粘連客戶。粘客之競(jìng)品干擾粘客如何規(guī)避競(jìng)品的干擾？梳理市場(chǎng)競(jìng)品開盤節(jié)點(diǎn)分析競(jìng)品產(chǎn)品的特性與賣點(diǎn)結(jié)合自身產(chǎn)品的差異性以差異性的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行宣傳與打擊PK葛洲壩綠城玉蘭花園景瑞項(xiàng)目中南項(xiàng)目1、地鐵距離遠(yuǎn)2、靠近工業(yè)園區(qū)3、產(chǎn)品段單一1、地鐵距離遠(yuǎn)2、項(xiàng)目動(dòng)遷戶居多3、商業(yè)配套陳舊，開發(fā)不完善1、地鐵距離遠(yuǎn)2、產(chǎn)品舒適性較差、小面積居多3、周邊未開發(fā)完善舒適尺度、舒適人生無(wú)配套、不完美地段決定品質(zhì)依據(jù)不同的銷售節(jié)點(diǎn)，釋放相應(yīng)的銷售信息，始終保持客戶關(guān)注蓄客期無(wú)門檻辦理項(xiàng)目入籌可能參加項(xiàng)目的品牌發(fā)布會(huì)及項(xiàng)目發(fā)布會(huì)定期參與活動(dòng)贏取禮品可提前參觀項(xiàng)目樣板房及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程進(jìn)度情況認(rèn)籌期支付5萬(wàn)元認(rèn)籌，可享受開盤優(yōu)惠貸款資格查詢落位選擇開盤當(dāng)天可優(yōu)先選房?jī)r(jià)格釋放口徑模糊報(bào)價(jià)：周邊品質(zhì)稍微好點(diǎn)項(xiàng)目基本都在3萬(wàn)以上的價(jià)格，本案基本與市場(chǎng)一致想對(duì)精確報(bào)價(jià)：項(xiàng)目單價(jià)不會(huì)超過3萬(wàn)5精確報(bào)價(jià)：報(bào)總價(jià)范圍，視2種戶型分別報(bào)總價(jià)范圍前期中期后期粘客之信息釋放粘客粘客之活動(dòng)粘客開啟禮物的神秘鑰匙利益性活動(dòng)粘客引關(guān)注：保粘性：倡健康：求創(chuàng)新：不同于以往的直接贈(zèng)送禮品活動(dòng)，神秘鑰匙打開自行車在形式上創(chuàng)新，增加了活動(dòng)的趣味性能夠快速有效的引起市場(chǎng)關(guān)注度并最大化保證來(lái)人量，保持客戶的關(guān)注度不定期舉辦全城派送神秘鑰匙，保持客戶的粘性，以及活動(dòng)的熱度青浦是綠色的青浦，健康的生活方式與我們的理念結(jié)合融入至活動(dòng)中。搭配推售&溢價(jià)快銷項(xiàng)目2016年目標(biāo)：2個(gè)月7個(gè)億【推盤策略】【產(chǎn)品分析】保障房回購(gòu)商業(yè)住宅-95㎡住宅-112㎡住宅-134㎡配套自持商業(yè)待出讓地塊盈港路主干道淀湖路老西大盈港除產(chǎn)品面積及建筑層數(shù)存在差異性外，產(chǎn)品的位置基本無(wú)差異性?！就票P原則】考慮新城于青浦區(qū)域地塊的存量，首期開盤必須制造足夠高的影響力。首開必爆不同面積產(chǎn)品的組合推售；大面積產(chǎn)品為市場(chǎng)短期空缺，面小面積產(chǎn)品總價(jià)較低。組合推案人為制造部分高價(jià)位的面積段產(chǎn)品，設(shè)置價(jià)格標(biāo)桿。優(yōu)先去化部分房源，為明年推盤設(shè)置價(jià)格鋪墊。價(jià)格標(biāo)桿【靜態(tài)價(jià)格定位】類比項(xiàng)目

細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)

權(quán)重

葛洲壩綠城玉蘭花園首創(chuàng)禧悅大發(fā)融悅擬合程度比較系數(shù)

擬合程度

比較系數(shù)

擬合程度比較系數(shù)區(qū)位價(jià)值（35%）地段位置8%0.90.0720.90.0720.90.072交通配套5%0.90.04510.0510.05生活配套12%0.90.10810.1210.12環(huán)境資源10%0.90.0910.110.1項(xiàng)目?jī)r(jià)值（35%）建筑規(guī)模5%1.10.05510.0510.05容積率8%10.0810.0810.08物業(yè)組合8%1.10.0881.10.0881.10.088規(guī)劃布局3%10.030.90.0270.90.027內(nèi)部景觀打造8%0.90.0720.90.0720.90.072品牌效應(yīng)3%10.030.90.0270.90.027產(chǎn)品價(jià)值（30%）建筑品質(zhì)6%10.060.90.0540.90.054設(shè)備材質(zhì)檔次6%10.060.90.0540.90.054立面3%10.0310.0310.03戶型價(jià)值15%0.80.120.90.1350.90.135修正系數(shù)0.940.9590.959毛坯成交價(jià)格(近期成交均價(jià))274072794828096權(quán)重40%30%30%本案毛坯入市價(jià)格（元/㎡）29195公寓靜態(tài)毛坯售價(jià)∑÷可比案例成交價(jià)格修正系數(shù)29000元/㎡×權(quán)重若按3000元/㎡精裝成本計(jì)算，則本案靜態(tài)精裝價(jià)格為32000元/㎡樣本項(xiàng)目選擇原因：3個(gè)項(xiàng)目為青浦新城板塊內(nèi)在產(chǎn)品打造、去化量、去化速度表現(xiàn)最好的3個(gè)項(xiàng)目，具有代表性目前本案靜態(tài)價(jià)格為3.2萬(wàn)/㎡，預(yù)計(jì)下半年受高價(jià)競(jìng)品入市土地出讓及西區(qū)價(jià)格擠壓3大影響，板塊市場(chǎng)價(jià)格逐步走高本案入市價(jià)格有望有所增漲價(jià)格支撐點(diǎn)1：高單價(jià)項(xiàng)目入市，區(qū)域價(jià)格逐步走高下半年各片區(qū)新盤項(xiàng)目入市，公寓產(chǎn)品預(yù)計(jì)精裝均價(jià)水平在3.4-3.5萬(wàn)/㎡，板塊價(jià)格平臺(tái)將穩(wěn)步上漲；較其他片區(qū)核心競(jìng)品而言，本案地段和產(chǎn)品均最優(yōu)，此外樹立整體標(biāo)桿形象，有能力實(shí)現(xiàn)預(yù)期價(jià)格水平；較3站內(nèi)相比，本案與葛洲壩精裝品質(zhì)相當(dāng)，與富紳位置相當(dāng)，從產(chǎn)品到位置整體價(jià)值，對(duì)未來(lái)價(jià)格有足夠支撐能力2016年10月底前各項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市價(jià)格情況新城1站新城2站景瑞3.5萬(wàn)/㎡寶業(yè)3.1-3.2萬(wàn)/㎡新城3站

本案新城4站首創(chuàng)禧悅洋房3.4萬(wàn)/㎡公寓3.1-3.2萬(wàn)/㎡中南公寓3.4萬(wàn)/㎡疊加3.75萬(wàn)/㎡大發(fā)融悅洋房3.2萬(wàn)/㎡左右公寓2.9-3.0萬(wàn)/㎡葛洲壩3.1萬(wàn)/㎡左右從16年初起，板塊內(nèi)成交地塊樓板價(jià)平均水平在20000元/㎡左右，下半年新增土拍，預(yù)計(jì)成交樓板價(jià)只高不低，土拍熱度將大力抬高板塊價(jià)格預(yù)期，為價(jià)格走高做重要支撐。價(jià)格支撐點(diǎn)2：16年新增多幅土拍，有望抬高板塊價(jià)格預(yù)期2016年，青浦新城共推出19幅地塊，其中住宅用地6幅，商住用地4幅，商業(yè)用地4幅，商辦用地4幅，以及1幅商業(yè)、綜合交通樞紐用地用地性質(zhì)編號(hào)地塊名稱四至范圍出讓面積（萬(wàn)方）容積率建筑限高（米）住宅1盈浦街道漕盈路站東側(cè)02-01地塊東至淀湖路，南至規(guī)劃地塊西至胡渡浜路，北至毛河涇路1.502.0402盈浦街道淀惠路北側(cè)37-02地塊東至黃泥婁路，南至淀惠路西至青泰路，北至新塘港路3.072.0503朱家角鎮(zhèn)淀惠路北側(cè)35-04地塊東至規(guī)劃地塊，南至淀惠路西至丁家港，北至新塘港路2.342.0504盈港街道觀云路西側(cè)22-05地塊東至西大盈港，南至觀云路西至南蔣墩港，北至朱家角路2.151.5405盈港街道觀云路南側(cè)25-04地塊東至西大盈港，南至三分蕩路西至南蔣墩港，北至觀云路1.491.5406盈港街道觀云路南側(cè)24-01地塊東至觀明路，南至三分蕩路西至黃泥婁路，北至觀云路3.891.540

以徐涇首創(chuàng)地塊和泗涇高地價(jià)土地為代表，抬高板塊價(jià)格平臺(tái)，帶動(dòng)西區(qū)住宅價(jià)格上漲；青浦新城作為大虹橋下一站，為承接市區(qū)外溢需求做重要補(bǔ)充，助推板塊價(jià)格能力提升。價(jià)格支撐點(diǎn)3：西區(qū)價(jià)格高漲，承接市區(qū)外溢能力增強(qiáng)泗涇板塊徐家匯人民廣場(chǎng)60分鐘徐涇板塊預(yù)計(jì)5.5萬(wàn)/㎡預(yù)計(jì)6萬(wàn)/㎡青浦新城虹橋樞紐松江新城目前3.1-3.2萬(wàn)/㎡【入市價(jià)格定位】高單價(jià)項(xiàng)目入市帶動(dòng)板塊價(jià)格走高本案首批入市精裝均價(jià)34000元/㎡12多幅土地出讓抬高板塊價(jià)格預(yù)期3西區(qū)價(jià)格高漲助推板塊承接能力提升【推盤次序】第一批次2016年10月底：推售房源：首推5個(gè)單元（北側(cè)兩邊）理由：1、區(qū)別于市場(chǎng)主流90平米小3房；2、考慮項(xiàng)目主要以112平米為主；；3、增加項(xiàng)目產(chǎn)品面積段組合；4、小面積產(chǎn)品首開，考慮總價(jià)底的因素，造成首開火爆的現(xiàn)象；高層公寓首批入市價(jià)格擬定為34000元/㎡第一批次第一批次房型面積段套數(shù)總面積3R952826603R11296107524R134324288合計(jì)15617700預(yù)計(jì)單價(jià)34000預(yù)計(jì)總銷601800000第二批次第二批次高層公寓首批入市價(jià)格擬定為35000元/㎡2016年12月初推售房源：首推4個(gè)單元理由：1、考慮項(xiàng)目主力面積；2、大面積小中心，可設(shè)置價(jià)格標(biāo)桿；3、與市場(chǎng)產(chǎn)品開成差異化；第二批次【推盤次序】房型面積段套數(shù)總面積3R95003R1126471684R134324288合計(jì)9611456預(yù)計(jì)單價(jià)35000預(yù)計(jì)總銷400960000【預(yù)計(jì)回款】項(xiàng)目總銷項(xiàng)目回款考慮甲方資金回籠保障，暫定回款周期為40天。合計(jì)2016年回款：

621812000

元。項(xiàng)目總體2016年總推案銷量：

1002760000元。

預(yù)計(jì)項(xiàng)目2016年總銷金額：

742100000

元時(shí)間開盤套數(shù)開盤面積開盤總銷去化比例去化套數(shù)去化面積總銷金額2016.101561770060180000075%117132754513500002016.11

15%232655902700002016.12961145640096000050%485728200480000合計(jì)252291561002760000

18821658742100000時(shí)間2016.102016.112016.122017.01銷售金額45135000090270000200480000

當(dāng)月40%回款1805400003610800080192000

第二個(gè)月60%回款

27081000054162000120288000對(duì)應(yīng)每月回款180540000306918000134354000120288000回款時(shí)間：項(xiàng)目10月底開盤，11月7日前簽約貸款，12月中旬開始銀行放款面臨問題：12月年底面臨年關(guān)，各銀行貸款資金緊縮，銀行放款困難建立有效資金保障系統(tǒng)成為必須！【年終資金保障】簽約/貸款資料齊全交易中心登記預(yù)告登記出證銀行放款2天14天7天7天監(jiān)管人專案監(jiān)管人專職售后專人管理內(nèi)容設(shè)立客戶服務(wù)專員，在簽約流程規(guī)范化基礎(chǔ)上進(jìn)行客戶逾期催款，資料催繳等業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行1、對(duì)所有客戶設(shè)立預(yù)警機(jī)制2、所有借點(diǎn)以2天為界限，提前以短信、電話、信件方式告知3、對(duì)所有與客戶溝通短信、信件進(jìn)行存檔備注六節(jié)點(diǎn)管控系統(tǒng)專人負(fù)責(zé)事前預(yù)警【年終資金保障】限購(gòu)查詢10天法務(wù)控風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)事后的盯催：完整法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，同時(shí)具備完善的法律表單，能應(yīng)對(duì)不同的是時(shí)間節(jié)點(diǎn)的問題處理，為年底的資金回籠保駕護(hù)航?！灸杲K資金保障】從銷售層面加快回款實(shí)現(xiàn)回款激勵(lì)政策1、付款方式不同，制定不同的優(yōu)惠政策，付款越多，優(yōu)惠相對(duì)越大，付款時(shí)間越短，優(yōu)惠越大；2、貸款轉(zhuǎn)一次性客戶，準(zhǔn)予其享受一次性付款優(yōu)惠；付款越多、付款時(shí)間越短，優(yōu)惠越大【年終資金保障】客戶開發(fā)外區(qū)拓客到底是否有機(jī)會(huì)導(dǎo)入市區(qū)客戶？青浦老城客戶為主封閉性市場(chǎng)外區(qū)客戶少外區(qū)客戶進(jìn)不來(lái)17號(hào)線還沒開通老城和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶看多了以上的論調(diào)，Q:【外區(qū)客導(dǎo)入論證】20%本地客外區(qū)客30%本地客外區(qū)客首創(chuàng)禧悅2016年來(lái)訪客戶泰禾紅橋2016年來(lái)訪客戶外區(qū)來(lái)訪客戶比重由明顯上升外區(qū)來(lái)訪外區(qū)來(lái)訪客戶外區(qū)客源客源外擴(kuò)，外區(qū)客戶來(lái)訪比重上升明顯【外區(qū)客導(dǎo)入論證】首創(chuàng)禧悅青浦老城62%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)25%市區(qū)13%青浦老城47%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)26%市區(qū)27%首創(chuàng)禧悅本批次5.14日推盤推盤4月上旬推盤外區(qū)客戶來(lái)源比例明顯增大，主要來(lái)自徐涇、長(zhǎng)寧、閔行等區(qū)域；以自主為主，有部分投資客戶?？驮赐鈹U(kuò)，外區(qū)客戶成交占比重上升14%【外區(qū)客導(dǎo)入論證】封閉市場(chǎng)格局已經(jīng)打開外區(qū)客戶快速進(jìn)入Now青浦區(qū)市場(chǎng)一直是一個(gè)封閉型市場(chǎng)，以青浦老城客戶為主，外區(qū)客戶難以導(dǎo)入。2016年2015年2014年2013年P(guān)astStateChanges封閉型轉(zhuǎn)向外向型：外區(qū)客導(dǎo)入成為必然【外區(qū)客導(dǎo)入論證】

市區(qū)客的被動(dòng)外溢：市郊板塊供應(yīng)短缺存量徐涇趙巷泗涇中環(huán)外環(huán)內(nèi)環(huán)顓橋佘山馬橋9號(hào)線松江新城青浦17號(hào)線供應(yīng)不足推動(dòng)市區(qū)客戶外移充足供應(yīng)加地鐵規(guī)劃拉動(dòng)市區(qū)客戶進(jìn)入存量：11萬(wàn)方主力在售：正榮果嶺，中建錦繡明庭，仁恒西郊雅苑存量：16萬(wàn)方主力在售：萬(wàn)業(yè)夢(mèng)立方，建發(fā)玖瓏灣嘉，綠地香緹目前上海西近市區(qū)的若干板塊除徐涇、泗涇有部分地塊和新增供應(yīng)外，其余板塊出讓地塊少，未來(lái)上市量極少，供應(yīng)日漸枯竭；青浦區(qū)已成為上海西住宅供應(yīng)主力板塊之一，未來(lái)將成為承接上海西部市區(qū)客戶外溢的主力區(qū)域之一?！究蛻魧?dǎo)入邏輯一】青浦新城—西上海價(jià)格洼地龍湖地塊2.7萬(wàn)/㎡入市均價(jià)預(yù)期≥5萬(wàn)/㎡趙巷泗涇莘莊江橋徐涇青浦新城格力地塊3.8萬(wàn)元/㎡入市均價(jià)預(yù)期≥7萬(wàn)/㎡首創(chuàng)地塊2.9萬(wàn)/㎡入市均價(jià)預(yù)期≥6萬(wàn)/㎡金輝地塊4.4萬(wàn)元/㎡入市均價(jià)預(yù)期≥7萬(wàn)/㎡青浦新城價(jià)格3萬(wàn)/㎡

市區(qū)客的被動(dòng)外溢：近郊板塊價(jià)格高企【客戶導(dǎo)入邏輯二】地鐵開通&大虹橋企業(yè)入駐，外區(qū)客導(dǎo)入驅(qū)動(dòng)力增強(qiáng)【客戶導(dǎo)入邏輯三】20172016虹橋CBD先期銷售物業(yè)交房企業(yè)入駐虹橋CBD商業(yè)中心大批開業(yè)16年四季度淀湖路項(xiàng)目入市17年三季度勝利路項(xiàng)目入市2018軌道交通17號(hào)線通車大虹橋價(jià)值兌現(xiàn)帶動(dòng)外區(qū)客占比明顯上升外區(qū)客戶比例變化走勢(shì)外區(qū)客戶占15%，主要來(lái)源于青浦其他板塊受價(jià)格擠壓的客戶外區(qū)客戶占比逐步增大，主要來(lái)源于虹橋核心商務(wù)區(qū)，地鐵依賴度高外區(qū)客戶占40%-50%，長(zhǎng)寧、普陀、嘉定、閔行等地西區(qū)客戶等17號(hào)線通車導(dǎo)入大量外區(qū)客戶客戶預(yù)判客戶預(yù)判客戶預(yù)判外區(qū)外區(qū)外區(qū)60%老城區(qū)15%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)25%外區(qū)客戶客戶區(qū)域預(yù)計(jì)占比導(dǎo)入路徑核心客戶老城區(qū)，夏陽(yáng)街道，盈浦街道，香花橋鎮(zhèn)60%盈港路、漕盈公路重要客戶金澤、重固、白鶴、華新、朱家角等15%盈港路外區(qū)客戶大虹橋、徐涇、長(zhǎng)寧等25%滬青平公路、滬渝高速公路【本案客源定位】虹橋核心區(qū)點(diǎn)狀開發(fā)取代西區(qū)面狀鋪設(shè)開發(fā)點(diǎn)位1：虹橋機(jī)場(chǎng)客戶開發(fā)開發(fā)點(diǎn)位2：虹橋商務(wù)區(qū)辦公樓客戶開發(fā)——不做規(guī)模媒體鋪排，利用此前代理公司開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，采用費(fèi)效比更高的線下開發(fā)方式——如何抓取市區(qū)客戶？聚焦虹橋商務(wù)區(qū)核心【虹橋機(jī)場(chǎng)客戶開發(fā)】代理公司經(jīng)驗(yàn)：方式1：機(jī)場(chǎng)食堂的入駐方式2：?jiǎn)T工寢室小區(qū)方式3：種子客戶推薦代理公司在徐涇的個(gè)案“君悅灣”與“捷克小區(qū)”個(gè)案操作中沉淀了強(qiáng)大的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)【機(jī)場(chǎng)員工食堂的入駐】開發(fā)思路：通過機(jī)場(chǎng)員工中午就餐時(shí)間進(jìn)行定向推薦，業(yè)務(wù)通過留電后續(xù)再持續(xù)邀約的方式客戶導(dǎo)入。設(shè)置物料：易拉寶——東航食堂門口海報(bào)——食堂內(nèi)部派發(fā)看房班車——停留在食堂外部開發(fā)時(shí)間：午餐時(shí)間：11:00—13:00（晚飯就餐員工較少，僅作中午即可）【東航員工寢室小區(qū)】東航員工宿舍：林錦庭院位置：徐樂路100弄戶數(shù)：1101戶小區(qū)性質(zhì)：東航員工宿舍，居住人群購(gòu)房意愿想對(duì)較強(qiáng)客戶開發(fā)方式：通過持續(xù)的海報(bào)派發(fā)的方式進(jìn)入林錦庭院【種子客戶推薦】種子客戶來(lái)源：挖掘此前代理公司在徐涇在銷項(xiàng)目君悅灣、捷克小區(qū)的機(jī)場(chǎng)成交客戶種子客戶形成方式：進(jìn)行生日宴會(huì)、禮品維護(hù)等手段，促成介紹姓名工作單位職位電話姚衛(wèi)平中國(guó)建設(shè)銀行上海分公司職員135****8489王少猛春秋航空公司上海分公司飛行員185****0504呂利林