土地基礎(chǔ)知識大全

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土地分多少種類型

(-)根據(jù)土地所有權(quán)分類

土地根據(jù)所有權(quán)分為國有土地和集體土地。

城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土

地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體

所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

土地所有權(quán)是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁

有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是一

定社會形態(tài)下土地所有制的法律表現(xiàn)。新中國成立后，

廢除了土地私有制，經(jīng)過社會主義改造和農(nóng)業(yè)合作化，

建立了兩種所有制形式并存的社會主義土地公有制，并

在法律上確認下來，形成了國家土地所有權(quán)和集體土地

所有權(quán)。

土地使用權(quán)是指具備法定條件者，依照法定程序或依約

定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收

益和有限處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)是中國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)。國有

土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得

收益的權(quán)利，而農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地

的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土

地使用權(quán)可分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)

用地使用權(quán)。

（二）根據(jù)土地用途分類

根據(jù)土地用途分為；農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林

地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；

建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住

宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅

游用地、軍事設(shè)施用地等：

未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

（三）根據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類

《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標準采用一級、二級兩個層

次的分類體系，共分12個一級類、57個二級類。其中

一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工

礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特

殊用地、交通運輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土

地。《中華人民共和國土地管理法》與《土地利用現(xiàn)狀

分類》中類別的對照關(guān)系如下表;

住綜合用地，科研設(shè)計、辦公綜合用地等。綜合用地可

以分兩種情形，一種是多種用途不動產(chǎn)很難分割、只有

一個使用者；另一種是各用途不動產(chǎn)之間可以分割，往

往最終使用者為不同的單位、個人，例如底下兩層為商

業(yè)、上面為居民住宅樓等。對于第一種情況，可以統(tǒng)一

按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù)：對于

第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同

的使用者，為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應(yīng)當按照

綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期0

（三）住宅用地

傳統(tǒng)意義上的住宅用地，有兩層意義，

一是住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含

宅間綠地和宅間小路等）的總稱。

二是供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕兀ㄓ歇毩⒃郝涞陌?/p>

院落）。包括：城鎮(zhèn)單一住宅用地，即城鎮(zhèn)居民的普通

住宅、公寓、別墅用地；城鎮(zhèn)混合住宅用地，即城鎮(zhèn)居

民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地；農(nóng)村宅

基地，即農(nóng)村村民居住的宅基地；空閑宅基地，即村莊

內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。

（四）工業(yè)用地

工業(yè)用地就是指獨立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、

建筑安裝的生產(chǎn)場地、排渣（灰）場地等用地。工業(yè)用

地進一步細分為一類、二類、三類工業(yè)用地。

一類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和

污染的工業(yè)用地如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工

業(yè)等用地。

二類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和

污染的工業(yè)用地如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)

等用地。

三類工業(yè)用地：對居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴重干擾和

污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機械制

造工業(yè)、化學(xué)工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等

用地。

(五)其他用地

其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用

地，包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位

用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

建設(shè)用地使用權(quán)如何取得

土地使用權(quán)取得有劃撥與出讓兩種方式。

(-)劃撥

根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃

撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)

以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條對劃

撥土地使用權(quán)的取得途徑進行了規(guī)定：土地使用權(quán)劃

撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳

納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將

土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本

法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法

規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

劃撥的土地不得進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

由于承擔公共項目的職責(zé)，國有企業(yè)與政府平臺公司的

無形資產(chǎn)科目經(jīng)常出現(xiàn)劃撥土地。

（二）出讓

出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協(xié)議。出讓的土

地使用權(quán)人具有法定范圍內(nèi)的處置權(quán)，可進行轉(zhuǎn)讓、出

租和抵押。

1.招標

招標出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行

政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?/p>

民、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標，根據(jù)投

標結(jié)果確定土地使用者的行為。

2.拍賣

拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行

政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點

進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

3,掛牌

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行

政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓

宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受

競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止

時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。

4.協(xié)議出讓

協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)，是指國家以協(xié)議方式將國有

土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使

用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定

應(yīng)當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，可采取協(xié)議方

式。

哪些土地使用權(quán)可以通過劃撥獲得

對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項

目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對以營利為目

的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用

地項目，應(yīng)當以有償方式提供土地使用權(quán)。

根據(jù)中華人民共和國國土資源部令第9號《劃撥用地目

錄》，下列土地可以劃撥獲得：

（一）黨政機關(guān)和人民團體用地

1.辦公用地。

2.安全、保密、通訊等特殊專用設(shè)施。

（二）軍事用地

（三）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

1.供水設(shè)施

2.燃氣供應(yīng)設(shè)施

3.供熱設(shè)施

4.公共交通設(shè)施

5.環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施

6.道路廣場

7.綠地

（四）非營利性郵政設(shè)施用地

（五）非營利性教育設(shè)施用地

（六）公益性科研機構(gòu)用地

（七）非營利性體育設(shè)施用地

（八）非營利性公共文化設(shè)施用地

1.圖書館

2.博物館

3.文化館

4.青少年宮、青少年科技館、青少年（兒童）活動中心

（九）非營利性醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地

1.醫(yī)院、門診部（所）、急救中心（站）、城鄉(xiāng)衛(wèi)生

院。

2.各級政府所屬的衛(wèi)生防疫站（疾病控制中心）、健康

教育所、?？萍膊》乐嗡ㄕ荆?。

3.各級政府所屬的婦幼保健所（院、站）、母嬰保健機

構(gòu)、兒童保健機構(gòu)、血站（血液中心、中心血站）Q

（十）非營利性社會福利設(shè)施用地

1.福利性住宅。

2.綜合性社會福利設(shè)施。

3.老年人社會福利設(shè)施。

4.兒童社會福利設(shè)施。

5.殘疾人社會福利設(shè)施。

6,收容遣送設(shè)施°

7.殯葬設(shè)施。

（十一）石油天然氣設(shè)施用地

（十二）煤炭設(shè)施用地

（十三）電力設(shè)施用地

（十四）水利設(shè)施用地

（十五）鐵路交通設(shè)施用地

（十六）公路交通設(shè)施用地

（十七）水路交通設(shè)施用地

（十八）民用機場設(shè)施用地

（十九）特殊用地

1.監(jiān)獄°

2.勞教所。

3?戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

哪些土地使用權(quán)可以通過協(xié)議出讓獲得

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國

城市房地產(chǎn)管理法》、2003年國土資源部令第21號

《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等規(guī)定，以下土地使

用權(quán)可通過協(xié)議出讓方式獲得，共分為17大類；

（一）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地

和工業(yè)用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗

地只有一個意向用地者的；

（二）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，

經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設(shè)用地使

用權(quán)劃撥決定書》《國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》、

法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)重新

公開出讓的除外；

（三）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法

批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設(shè)用地使用權(quán)劃

撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土

地使用權(quán)重新公開出讓的除外；

（四）已出讓、租賃土地申請改變用地規(guī)劃條件的，經(jīng)

規(guī)劃行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式，但《國有

土地使用權(quán)出讓合同》《國有土地使用權(quán)租賃合同》另

有約定的除外；

（五）出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請續(xù)期，可以采

用協(xié)議方式：

（六）在劃撥供應(yīng)的建設(shè)項目中，需要整體規(guī)劃建設(shè)的

配套項目，建設(shè)用地不能分割供應(yīng)的，可以采用協(xié)議方

式供應(yīng)；

（七）對無法單獨確定規(guī)劃條件實施供應(yīng)的城市邊角

地、夾心地、插花地等，可以按規(guī)劃部門批準的相鄰建

設(shè)用地規(guī)劃條件，協(xié)議出讓給該建設(shè)項目主體；

（八）利用地鐵站（場）、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐等

公共空間進行上蓋物業(yè)或多功能立體開發(fā)利用的，其建

設(shè)用地使用權(quán)以協(xié)議方式出讓給已經(jīng)取得交通建設(shè)項目

建設(shè)用地的使用權(quán)人；以協(xié)議方式取得的地鐵站

（場）、公共服務(wù)設(shè)施、交通樞紐等配套開發(fā)建設(shè)用地

使用權(quán)，以自主開發(fā)為主，物業(yè)自持；

（九）對營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)

老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）或

轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土

地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓

或租賃手續(xù)；

（十）經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為一般競爭性企業(yè)的，

原生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥用地可采用協(xié)議出讓或租賃方式進行

土地資產(chǎn)處置；

（十一）由于城市規(guī)劃調(diào)整、經(jīng)濟形勢發(fā)生變化、企業(yè)

轉(zhuǎn)型等原因，土地使用權(quán)人己依法取得的國有劃撥工業(yè)

用地補辦出讓、國有承租工業(yè)用地補辦出讓，符合規(guī)劃

并經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式；

（十二）對因搬遷改造被收回原國有土地使用權(quán)的企

業(yè)，經(jīng)批準可采取協(xié)議出讓方式，按土地使用標準為其

安排同類用途用地；

（十三）企業(yè)改制（破產(chǎn)、兼并、合并等）時，未納入

企業(yè)改制資產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以協(xié)議方

式出讓給改制文件確定的承接主體：

（十四）采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產(chǎn)和尾礦堆

放用地，鼓勵采取租賃，也可協(xié)議方式出讓；

（十五）本實施意見發(fā)布前已形成的歷史違法用地，包

括集體建設(shè)用地上已建成項目的，經(jīng)行政部門處罰后，

需完善國有建設(shè)用地供應(yīng)手續(xù)的，可以采取協(xié)議方式出

讓；

（十六）人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求

辦理國有建設(shè)用地手續(xù)，涉及出讓的，可以采取協(xié)議方

式出讓給協(xié)助執(zhí)行通知書明確的土地使用者；

（十七）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其

他情形

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，必須要經(jīng)過相關(guān)部

門的審批或者人民法院的執(zhí)行通知書才可以進行，必須

要符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

哪些土地使用權(quán)必須通過招拍掛獲得

（-）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性

用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；

（二）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩

個以上意向用地者的；

（三）劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定

書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用

權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（四）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》

或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回土地使用權(quán)，

實行招標拍賣掛牌出讓的；

（五）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出

讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當收回

土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（六）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當招標拍賣掛牌出

讓的其他情形。

什么是宗地

土地使用權(quán)人權(quán)屬界址范圍內(nèi)的地塊，權(quán)屬界址線所封

閉的地塊。一般情況下，一宗地為一個權(quán)屬單位；同一

個土地使用者使用不相連接的若干地塊時，則每一地塊

分別為一宗。

以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其

有四層含義，稱為:區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)

其所在的地理位置。如:B107-24這個地號表示福田區(qū)第

1帶07片第24宗地。

什么是紅線圖

紅線圖是規(guī)劃局確定的項目建筑總平面圖，或城市規(guī)范

管理部門正式確定的項目建筑總用地面積的示意圖，其

中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使

用土地的邊界圖。

建筑紅線一般為建筑物的占地界限，用實紅線表示，二

層以上有陽臺用虛紅線表示，表示底層不占用地。也稱

“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)

沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界

線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。

什么是邊角地、夾心地、插花地

（一）邊角地

邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單

獨出具規(guī)劃條件，被“三舊”改造范圍地塊與建設(shè)規(guī)劃邊

沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔（割）、面積小

于3畝的地塊。

（二）夾心地

夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單

獨出具規(guī)劃條件，被“三舊”改造范圍地塊包圍或者夾雜

于其中、面積小于3畝的地塊。

（三）插花地

插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)難以單

獨出具規(guī)劃條件，與“三舊”改造范圍地塊形成交互楔入

狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。

什么是容積率、建筑密度、樓面地價

容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的

比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中

占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的

舒適度。

建筑密度是指在一定范圍內(nèi)，建筑物的基底面積總和與

占用地面積的比例(％)。是指建筑物的覆蓋率，具體指

項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地

面積之比，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建

筑密集程度。

樓面地價；是指單位建筑面積平均分攤的土地價格。

一般來說，出讓土地都是帶容積率、建筑密度等規(guī)劃要

求的，規(guī)劃也決定了土地的價值。容積率和建筑密度越

高，開發(fā)商在一塊地上可蓋的房子越多，樓面地價就越

低，理論上，開發(fā)商在地塊上開發(fā)的利潤就高。但也不

一定，因為容積率和建筑密度太高，住戶的舒適度降

低，將影響房屋的租售價格。

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有何要求

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、

抵押二級市場的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)(2019)34號)：

以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批

準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地

出讓價款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》

的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補繳土地

出讓價款。

以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法

規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)充分保障交易自

由；原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定6

以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參

照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不

再報經(jīng)原批準建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機關(guān)批

準；轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變

更為出讓方式。

什么是土地增減掛鉤

《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑管理辦

法》：

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調(diào)劑，是指“三

區(qū)三州”及其他深度貧困縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余

指標（以下簡稱節(jié)余指標）由國家統(tǒng)籌跨省域調(diào)劑使

用。其中“三區(qū)三州”（即西藏、四省藏區(qū)、南疆四地州

和四川涼山州、云南怒江州、甘肅臨夏州）。

“土地增減掛鉤L增是指城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標的增加，減

是指農(nóng)村建設(shè)用地指標的減少（主要是深度貧困地

區(qū)），增減要掛鉤，從以宅基地為主的村莊占地中騰出

土地復(fù)墾，將這種“耕地的增加”作為指標賣給建設(shè)用地

緊缺的城里，城里購買了多少指標，就可以增加利用多

少耕地，將這指標一增一減進行跨區(qū)域掛鉤。

什么是耕地占補平衡

耕地占補平衡政策是指建設(shè)占用多少耕地，各地人民政

府就應(yīng)補充劃入多少數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?。占用耕?/p>

的單位要負責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?/p>

地；沒有條件開墾的，應(yīng)依法繳納耕地開墾費，?？钣?/p>

于開墾新的耕地。

什么是全域土地綜合整治

《自然資源部關(guān)于開展全域土地綜合整治試點工作的通

知》

“全域土地綜合整治是以科學(xué)規(guī)劃為前提，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基

本實施單元，整體開展農(nóng)用地、建設(shè)用地整理和鄉(xiāng)村生

態(tài)保護修復(fù)等，對閑置、利用低效、生態(tài)退化及環(huán)境破

壞的區(qū)域?qū)嵤﹪量臻g綜合治理的活動?！?/p>

農(nóng)用地轉(zhuǎn)成建設(shè)用地要經(jīng)過哪些程序

（一）預(yù)選符合規(guī)劃的農(nóng)用地

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體

規(guī)劃和土地利用年度計劃中確定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標。城

市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還

應(yīng)當符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，

不得批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。

（二）編制建設(shè)項目可行性論證

確認該農(nóng)用地可以用于建設(shè)，再根據(jù)建設(shè)部門的要求，

進行和編制建設(shè)項目可行性論證，向建設(shè)部門提交用地

申請，建設(shè)部門審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項目的《選址意

見書》，用地單位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費。

（三）提出用地預(yù)審申請

（四）辦理手續(xù)、繳納審批費用

（五）提出項目用地的正式申請

（六）各級政府審批

按照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，建設(shè)占用土地，農(nóng)用地

轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)限：省、自治區(qū)、直轄市人民政

府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，國

務(wù)院批準的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用

地，由國務(wù)院批準。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地

規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體

規(guī)劃的機關(guān)批準。

上述以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用

地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

▲征收土地的審批權(quán)限；征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外

的耕地超過35公頃（525畝）或其他土地超過70公頃

（1050畝）由國務(wù)院批準（近期已試點下放權(quán)限至8省

市），其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準°

除此之外的單獨選址建設(shè)項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地

征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過

省級批準權(quán)限的，土地征收必須報國務(wù)院批準；建設(shè)項

目確需占用基本農(nóng)田的，必須報國務(wù)院批準。

▲其中，如占用農(nóng)用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬

定補充耕地方案；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織占用本集體農(nóng)用地

和單位占用國有農(nóng)用地的，不需擬定征地方案。

（七）辦理征地手續(xù)

由國土資源局具體負責(zé)對該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)

人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地

手續(xù)。

（八）領(lǐng)取用地批準文件

國土資源局根據(jù)批準的供地方案，在征地的補償、安置

補助完成后，向用地單位發(fā)出批準用地文件和《建設(shè)用

地批準書》，被征地單位應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。

（九）繳納出讓費，獲得土地使用權(quán)

土地征用后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與

土地使用者按照相關(guān)規(guī)定，簽訂《國有土地有償使用合

同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。

什么是儲備土地

（一）土地儲備

土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準權(quán)限

范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地

使用權(quán)的土地，進行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提

供各類建設(shè)用地的行為°

（二）土地儲備機構(gòu)

《土地儲備管理辦法》總體要求的第三條規(guī)定；土地儲

備機構(gòu)應(yīng)為縣（含）以上人民政府批準成立、具有獨立

的法人資格、隸屬于所在行政區(qū)劃的國土資源主管部

門、承擔本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。國土

資源主管部門對土地儲備機構(gòu)實施名錄制管理。

什么是生地、毛地、凈地、熟地

一般而言，生地、熟地重點著眼于建設(shè)；而毛地、凈地

更多著眼于出讓。

（一）生地

生地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權(quán)的土

地。

（二）毛地

毛地是指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補償?shù)?/p>

土地開發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地。

（三）凈地

凈地是指已經(jīng)完成拆除，地面平整，并且不存在未被拆

除的建筑物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施的土地。

與其相對的是毛地，毛地指地上存在需要被拆除的建筑

物、構(gòu)筑物等其他設(shè)施的土地。從物質(zhì)的角度來講，凈

地是指完成基礎(chǔ)設(shè)施配套，場地內(nèi)達到開工條件的土

地；從權(quán)屬的角度看，凈地是指沒有設(shè)定他項權(quán)利，土

地占有、使用、收益、處分等權(quán)利不受限制的土地。

（四）熟地

熟地主要是指經(jīng)過征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施