和揚(yáng)尚城大都會策劃報(bào)告

和揚(yáng)·尚城精品大都會籌劃報(bào)告曹樂2021年2月報(bào)告共包括以下幾局部一、濰坊市概況二、濰坊市商業(yè)市場分析三、濰坊市小戶型市場分析四、商場定位、目標(biāo)客戶群細(xì)分五、住宅定位、目標(biāo)客戶群細(xì)分六、工程SWOT優(yōu)劣分析七、工程推廣策略八、工程定價策略第一局部濰坊市概況濰坊市概述濰坊市南依沂山，北瀕渤海，扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西。轄奎文、濰城、寒亭、坊子4個市轄區(qū)，臨朐、昌樂2個縣，代管青州、諸城、壽光、安丘、高密、昌邑6個縣級市，共有34個街道、147個鎮(zhèn)、10個鄉(xiāng)，9495個自然村。2002年底，全市總?cè)丝?47.47萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口217.53萬人，少數(shù)民族50個，共3.4萬人。2021年末戶籍總?cè)丝?62.5萬人，常住人口889.54萬人。城市總體規(guī)劃中心廣場酒店重點(diǎn)開展建設(shè)方向及布局結(jié)構(gòu)第二局部濰坊市商業(yè)地產(chǎn)市場分析濰坊商業(yè)地產(chǎn)分析濰坊作為山東半島內(nèi)陸的重要樞紐城市，其經(jīng)濟(jì)的開展對整個山東都有著深遠(yuǎn)的影響，并且縣域經(jīng)濟(jì)非常興旺，有四個縣市區(qū)入圍全國百強(qiáng)縣。在商業(yè)開展的規(guī)劃中，濰坊作為一個擁有近百萬人口的開展中城市，必然成為商家必爭之地，包括省內(nèi)的零售巨頭和世界五百強(qiáng)連鎖企業(yè)都把濰坊作為自身商業(yè)戰(zhàn)略部署的重要組成局部。例如沃爾瑪已經(jīng)進(jìn)入濰坊；煙臺家家悅超市、振華商廈已入駐濰坊；佳世客在完成青島市場占領(lǐng)后的第一站選擇的也是濰坊；樂購也將濰坊作為進(jìn)入山東市場的首發(fā)站；銀座商城經(jīng)營狀況雖然差強(qiáng)人意，但是銀座家居仍然與億豐聯(lián)合打造銀座億豐時代新城家居廣場。從這些跨國連鎖企業(yè)的動作中不難看出濰坊巨大的商業(yè)價值。濰坊商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀濰坊商業(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)模式房地產(chǎn)開發(fā)商成立運(yùn)營管理公司自己開發(fā)運(yùn)作，例如世紀(jì)泰華；獨(dú)立的運(yùn)營管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作的模式

，例如嘉信茂廣場；第三局部濰坊市小戶型市場分析濰坊小戶型分析戶型分析從濰坊市場在售小戶型構(gòu)成來看，一室和單身公寓成為市場的主流，占去大局部市場，二室和三室所占的比例較低。從小戶型的配比來看，過去的小戶型是開發(fā)商出于營銷和設(shè)計(jì)的需要，推出一定比例的小戶型，一般位置較差，處于大戶型的陪襯地位。當(dāng)前市場上推出局部純粹的小戶型社區(qū)改寫這一狀況，如威尼斯、泰華領(lǐng)域、泰華城等樓盤，小戶型的景觀、視野比較好，整體樓盤品質(zhì)較高。另外，小戶型中的酒店式公寓作為新生代產(chǎn)品，除了能夠提供酒店式管理效勞的公寓，還可以向住客提供家庭式的居住布局、家居式的效勞。其目標(biāo)客戶主要為在濰坊工作的外籍或外地商務(wù)人士。同時，隨著酒店式公寓的概念被更多人認(rèn)可，作為一種新的住宅形態(tài)，酒店式公寓將分流一局部高端客戶市場。小戶型面積分析小戶型未來開展趨勢第四局部商場定位、目標(biāo)客戶群細(xì)分商場定位功能定位全力打造濰坊市最專業(yè)、經(jīng)營品類最全的專業(yè)婚慶主題賣場，將新人們從婚前忙碌的籌備中解放出來，將這一過程變成一次具有極強(qiáng)的休閑、觀光、購物功能，集吃、喝、玩、樂、購于一體的愉快的一日游。商場的商品定位商場目標(biāo)客戶群分析經(jīng)營中高檔婚慶用品和家具、家居用品的個體工商戶婚紗影樓、裝修公司、婚慶禮儀公司的品牌形象展示店近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營商戶，經(jīng)營潮流前衛(wèi)的婚慶用品和家庭裝修裝飾產(chǎn)品特色美食經(jīng)營商戶電玩城、臺球廳等的經(jīng)營商戶第五局部住宅定位、目標(biāo)客戶群細(xì)分產(chǎn)品定位沿襲工程2期開發(fā)思路，3期住宅定位為精品小戶型，根據(jù)市場調(diào)查可知，目前市場上小戶型以一房一廳單身公寓和小二房為主，并有小局部三房的。單身公寓的面積在40～50㎡之間，小二房的面積在60-80㎡之間，小三房的面積在90-105㎡之間從真正使用功能上而言，小戶型面積大幾個平米，使用效果就改善良多。另外，考慮到一房一廳的戶型功能性更為靈活實(shí)用，且在設(shè)計(jì)時還可考慮處理為兩套打通做二房，故建議以一房一廳和小二房戶型為主，另輔以少量小三房戶型。目標(biāo)客戶群分析第六局部工程SWOT優(yōu)劣分析Strengths〔優(yōu)勢〕Weaknesses(劣勢)區(qū)域消費(fèi)能力弱：本區(qū)域周邊消費(fèi)能力有限，使得專業(yè)市場的經(jīng)營必須向外拓展市場，這是工程開展一大劣勢；心理距離偏遠(yuǎn)：工程所在地在濰坊人的心理距離上要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其實(shí)際距離，即使從市中心驅(qū)車不過十分鐘，這種較遠(yuǎn)的心理距離是工程必須處理的一大劣勢；商鋪經(jīng)營者對新市場持觀望心態(tài)從市場訪談的情況看，目前正在經(jīng)營當(dāng)中的商戶對遷往新的專業(yè)市場的熱情不高，使得新投入使用的專業(yè)市場空置率較高，經(jīng)營者還在等待入市時機(jī)，目前觀望心態(tài)明顯；Opportunities〔時機(jī)〕通路日趨完善市場輻射面擴(kuò)大：目前工程周邊正在完善的通路條件極大的促進(jìn)的工程所在片區(qū)的物流條件，這些通路方面的完善是工程開展專業(yè)市場的重要機(jī)遇；濰坊市區(qū)專業(yè)市場面臨拆遷：濰坊市區(qū)內(nèi)有很多自然形成或陳舊落后的商品貿(mào)易市場，經(jīng)營較為混亂，面臨政府拆遷，這為工程開展提供了市場轉(zhuǎn)移的開展時機(jī)；大型主力店提前進(jìn)駐：中百佳樂家作為濰坊零售霸主，搶先進(jìn)駐，必將引來大批客商的追隨；THREAT(威脅)第七局部工程推廣策略

階段性廣告規(guī)劃階段性廣告規(guī)劃7.2開盤強(qiáng)勢推廣階段整合推廣活動及主力媒體投放的全面攻勢，更深入、廣泛地推介工程，形成強(qiáng)大的品牌主題：我們將共同生活在這樣一個繁華、便捷、現(xiàn)代的空間里，這是你的，也是大家的因?yàn)檫@里是濰坊新的商業(yè)中心．．．．．．階段性廣告規(guī)劃7.3深化期將尚城精品大都會的生活主張和核心價值理念與具體的利益點(diǎn)相結(jié)合，給到目標(biāo)消費(fèi)者切實(shí)的利益承諾，將品牌內(nèi)涵滲入生活并使其因此而產(chǎn)生集中于尚城精品大都會新生活、新商業(yè)中心價值理念的積極聯(lián)想，從而進(jìn)一步加深對品牌的理解程度，最終形成融品牌主張于自身的價值觀念。階段性廣告規(guī)劃7.4品牌升華階段重點(diǎn)在于不斷開掘和強(qiáng)化工程的豐富內(nèi)涵，并配合軟硬件配套的不斷完善，深化工程所帶來的全新經(jīng)營環(huán)境及理念。階段性廣告規(guī)劃7.5促銷建議選擇與品牌核心價值理念同一范疇的社會資源如人物、產(chǎn)品、運(yùn)動、音樂等等，充分利用，深入延伸品牌的核心價值、主張，可配合展銷或聯(lián)合相關(guān)合作體，于目標(biāo)消費(fèi)者行為所常接觸到的場所或與其屬性相對等的公眾場所，舉行事件行銷活動，引起社會話題，開展成品牌公關(guān)行為，擴(kuò)張品牌的認(rèn)同度，提升品牌的美譽(yù)度。第八局部工程定價策略“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的房價。〞工程的價格對客戶購置本工程產(chǎn)生直接的影響，對工程的銷售速度起著制約作用，并且會間接影響競爭對手的價格策略。因此，基于以上考慮，對本工程的定價策略作出如下分析和建議。工程定價策略策略一：大折扣增加消費(fèi)滿足感優(yōu)惠的價格始終是最吸引買家的營銷手法之一，這樣的價格策略，很容易給消費(fèi)者帶來心理上的滿足感，認(rèn)為撿到了大廉價，對銷售往往有所促進(jìn)。策略二：大差距定價增加控制力價格跨越幅度大，南向和北向單位價格拉大。這樣的定價策略，使得更多消費(fèi)者都可以挑選到自己中意的單位，也使得客戶層面進(jìn)一步擴(kuò)大。這種定價方式一方面可以拓寬樓盤的客戶層面，還可以增加開展商對銷售進(jìn)度的控制能力。另一方面，由于局部單位用的是高定價，也很容易形成價格參照體系，讓購置低價單位的人獲得很大的心理滿足。策略三：低開高走敦促買家入市低開高走是現(xiàn)在不少樓盤都采用的定價策略。開展商為了吸引顧客，以較低價格開盤，以聚集人氣，形成熱銷局面，隨后再根據(jù)施工進(jìn)度和銷售情況把售價提高，到