《A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)探析的案例》3100字

A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的案例綜述第一節(jié)案例背景一、轉(zhuǎn)讓方公司簡介A股份有限公司經(jīng)營業(yè)務(wù)十分廣泛，包括汽車零部件銷售、投資管理、房地產(chǎn)經(jīng)營、高新技等，是一家集團(tuán)型的公司，也是一家老牌上市公司，1996年便在深交所上市。A公司旗下有多家控股子公司。公司經(jīng)過幾十年的發(fā)展不斷壯大，涉及的業(yè)務(wù)范圍也逐漸變廣，慢慢擁有多年的汽車空調(diào)生產(chǎn)歷史。公司秉承以“以人為本出精品，誠信服務(wù)贏客戶，科學(xué)管理求績效，持續(xù)改進(jìn)再發(fā)展”的經(jīng)營宗旨，服務(wù)于社會，回饋給廣大的客戶。面對復(fù)雜多變的市場形勢站，公司加速戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，改變了過去機(jī)械制造型企業(yè)，向各領(lǐng)域進(jìn)軍，轉(zhuǎn)變?yōu)榧喾N經(jīng)營業(yè)務(wù)為一體的多元化發(fā)展的集團(tuán)型公司。B有限責(zé)任公司（以下簡稱“B公司”）成立于2014年，是A集團(tuán)股份有限公司的全資子公司，注冊資本為10000萬元，其中，現(xiàn)金出資3000萬元，以涉事地塊土地使用權(quán)作價7000萬元。成立時A公司將其土地過戶B公司名下。2014年初，A公司長期股權(quán)投資科目為零。2014年末，長期股權(quán)投資科目余額增加B公司85636905.05元，其中3000萬元為貨幣資金，其余為5636.90505萬元為預(yù)估拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2014年年報(bào)披露，A公司計(jì)提應(yīng)付搬遷費(fèi)及土地增值稅（應(yīng)付B公司）1.13億元。2014年，B公司按2.58億元作為股東投入資產(chǎn)價值入帳，增加實(shí)收資本7000萬元，確認(rèn)資本公積1.88億元。二、轉(zhuǎn)讓方案2016年11月底，轉(zhuǎn)讓方案開始實(shí)行，A公司首先將B公司80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給M房地產(chǎn)咨詢有限公司，交易價格約為23280萬元，此次轉(zhuǎn)讓完成后A公司仍然持有B公司另外20%股權(quán)，12月底正是完成此次轉(zhuǎn)讓。上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易完成后，B公司由A公司的全資子公司變?yōu)锳公司持股20%的參股公司，同時法定代表人進(jìn)行變更。17年2月份，B公司的法定代表人有一次發(fā)生變更變更。17年7月份，經(jīng)A公司董事會決議，A公司再一次將B公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，此次轉(zhuǎn)讓將剩余持股的20%股權(quán)全都轉(zhuǎn)讓給N房地產(chǎn)有限公司，這次的轉(zhuǎn)讓價格約為5820萬元。此時，A公司已完成了對B公司所有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時間間隔不超過一年，共獲得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入共計(jì)約29101萬元，其中不動產(chǎn)評估價格約為27813萬元。2019年10月8日A公司發(fā)布公告，披露了其以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式籌劃土地增值稅已獲稅務(wù)局認(rèn)可，節(jié)稅3377萬元。A公司將其子公司B公司80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給M房地產(chǎn)咨詢有限公司，20%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給N房地產(chǎn)有限公司，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)經(jīng)調(diào)查了解B公司的資產(chǎn)狀況后認(rèn)為，A公司屬于短時間內(nèi)轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司100%股權(quán)，形式上是轉(zhuǎn)讓股權(quán)，但其實(shí)已經(jīng)構(gòu)成了實(shí)質(zhì)上的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。測算需交土地增值稅為6691.795萬元，詳細(xì)計(jì)算見表4-1：土地增值稅計(jì)提表（單位：萬元）1不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價27813.592土地取得成本65003預(yù)估搬遷費(fèi)用46004可抵扣成本合計(jì)（2+3）111005增值額（1-4）16713.596增值率（5/4）150.57%7適用稅率50%8速算扣除數(shù)15%9應(yīng)交土地增值稅（5*7-4*8）6691.795表4-1土地增值稅計(jì)提表第二節(jié)A公司土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)分析一、轉(zhuǎn)讓方案符合稅務(wù)機(jī)關(guān)一般征稅標(biāo)準(zhǔn)1、一次性轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)A公司被認(rèn)定為一次性轉(zhuǎn)讓B公司100%股權(quán)的可能性。在A公司的轉(zhuǎn)讓方案中，A公司向M和N公司分別轉(zhuǎn)讓B公司共100%股權(quán)，雖然分為兩次轉(zhuǎn)讓，但是兩次轉(zhuǎn)讓時間間隔不到一年，因此，被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為一次性轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)的可能性極大。最終受讓方為R地產(chǎn)公司。且A公司雖然拆分轉(zhuǎn)讓，但是2017年10月24日，R房地產(chǎn)開發(fā)有限公司受讓N房地產(chǎn)有限公司全部股權(quán)。同時，M公司、R房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同為R地產(chǎn)公司旗下全資子公司，也就是說，R公司受讓了B公司全部股權(quán)。當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)因此認(rèn)定，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，A公司需繳納土地增值稅。二筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款合計(jì)2.91億元。剔除其它資產(chǎn)價值，其中不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款為2.78億元。2、目標(biāo)公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一B公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一，公司注冊時，以涉事土地作價7000萬元，占注冊資本的70%，其余全部是貨幣資金，這說明B公司股權(quán)的主要表現(xiàn)形式是資產(chǎn)，而資產(chǎn)主要為房地產(chǎn)，符合稅務(wù)機(jī)關(guān)的一般征稅標(biāo)準(zhǔn)。3、以資產(chǎn)價格確定股權(quán)價格A公司通過對B公司的轉(zhuǎn)讓，獲得人民幣合計(jì)約29101.00萬元，涉事土地的評估價格為27813.59萬元，最終的目標(biāo)公司的轉(zhuǎn)讓價格與土地的價格幾乎吻合，極容易被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為其交易價格的確定只關(guān)注目標(biāo)公司的房屋和土地的價格，并不考慮目標(biāo)公司的綜合實(shí)力，所以此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易收購方不是為了獲得資產(chǎn)收益等復(fù)合性權(quán)利，而只是為了獲得資產(chǎn)，不符合一般交易的特征，有避稅的嫌疑，從而被認(rèn)定為實(shí)質(zhì)上的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，被征收土地增值稅。二、當(dāng)?shù)卣咭髮蓹?quán)式資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征稅湘地稅財(cái)行便函[2015]3號開頭“據(jù)各地反映，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)規(guī)避稅收現(xiàn)象時有發(fā)生，嚴(yán)重沖擊稅收公平原則，影響依法治稅，造成了稅收大量流失。”這也說明湖南出臺這一文件初衷是為了反避稅，但是這樣的規(guī)則在土地增值稅基本法規(guī)中目前都沒有明確的規(guī)定。根據(jù)前述第三章的分析，這樣的文件并非規(guī)范性文件，而湘地稅財(cái)行便函[2015]3號文件本身只是一個“便函”，也并沒有相關(guān)法律依據(jù)。然而就實(shí)際的案例來看，在湖南省范圍內(nèi)，使用股權(quán)式資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓這種稅收籌劃手段，被追繳土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)很大。B公司正是位于湖南省，A公司對B公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓必然有很大的風(fēng)險(xiǎn)被追繳土地增值稅。第三節(jié)A公司被稅務(wù)機(jī)關(guān)要求征稅后及時調(diào)整轉(zhuǎn)讓方案一、A公司的調(diào)整方案A公司就其轉(zhuǎn)讓方案與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為“以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，面對高額的土地增值稅稅款，A公司聘請當(dāng)?shù)囟悇?wù)師事務(wù)所對其轉(zhuǎn)讓方案進(jìn)行了調(diào)整，具體的方案如下：1.2016年11月底，A公司先轉(zhuǎn)80%B公司股權(quán)給M房地產(chǎn)咨詢有限公司；2.2016年底，將A公司拆遷范圍內(nèi)建筑物余額1587萬全額計(jì)提減值損失，賬面價值為0；3.2017年5月，A公司按舊廠房的評估重置成本6543.75萬元過戶給B公司，繳納相關(guān)稅費(fèi)約729.94萬元；6543.75萬元作為轉(zhuǎn)讓子公司價款一部分后，對土地增值稅進(jìn)行預(yù)清算，繳納稅款約2940.70萬元；4.2017年7月底，A公司轉(zhuǎn)20%B公司股權(quán)給N房地產(chǎn)有限公司；5.2019年3月A公司完成了該宗土地的搬遷工作，搬遷費(fèi)用累計(jì)約5860萬元；6.2019年6月底，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)重新計(jì)算后，A公司按告知書要求補(bǔ)繳了土地增值稅約253.26萬元。經(jīng)過以上步驟的操作，需交土地增值稅為3314萬元，詳細(xì)計(jì)算見下表：圖4-3舊房過戶及股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)計(jì)算表舊房過戶及股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)計(jì)算表（單位：萬元）舊房過戶股權(quán)轉(zhuǎn)讓小計(jì)收入總額6543.7521269.8427813.59簡易辦法征收增值稅311.61311.61扣除項(xiàng)目金額合計(jì)其中：取得土地使用權(quán)的金額65006500拆遷補(bǔ)償支出58605860與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金44.411.6456.04其中：城建稅21.8121.81教育費(fèi)附加15.5815.58印花稅3.2711.6414.91水利建設(shè)基金3.74增值額8898.208898.20增值率71.92%適用稅率6%40%速算扣除數(shù)5%應(yīng)交土地增值稅稅額373.932940.703314.63稅費(fèi)合計(jì)729.942952.343682.28二、A公司調(diào)整方案分析經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)師事務(wù)所調(diào)整其轉(zhuǎn)讓方案，恒立實(shí)業(yè)將股權(quán)轉(zhuǎn)讓分解成兩部分：轉(zhuǎn)讓房屋及建筑物收入6543.75萬元核定征收，繳納土地增值稅373.93萬元；股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入21269.84萬元，繳納土地增值稅2940.70萬元。二者合計(jì)繳納土地增值稅3314.63萬元。方案通過了當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的審核，相關(guān)涉稅事宜已審結(jié)。如果分開核算土地增值稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)稅收入和扣除項(xiàng)目金額合計(jì)均應(yīng)剔除拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出。然而在實(shí)際清算工作中，恒興實(shí)業(yè)只減少了股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入?yún)s沒有相應(yīng)減少扣除項(xiàng)目金額。A公司即使沒有一次性轉(zhuǎn)讓而是選擇分批轉(zhuǎn)讓B公司100%的股權(quán)，也被稅務(wù)局盯牢，需要計(jì)算繳納土地增值稅，唯一的方法是降低股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價格，但不能平白無故的做低價格，A公司用了一個“道具”，即舊廠房的評估價，用舊廠房的評估價6543.75萬元分解了股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，剩下的股權(quán)轉(zhuǎn)