《物權(quán)法》與《物業(yè)管理?xiàng)l例》

2/6/20251什么是物權(quán)？物權(quán)：物之歸屬權(quán)、物之利用權(quán)即是權(quán)利人對(duì)特定的物直接支配、管領(lǐng)的權(quán)利

直接支配意味著無(wú)須他人的同意、無(wú)須他人的意思、無(wú)須他人的介入權(quán)利人就可以獨(dú)立地作出決斷并根據(jù)自己的意志控制、占有、使用以及依法處分、處置的民事權(quán)利2/6/20252?物權(quán)法?的架構(gòu)根本原那么第一編：總那么物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅38條物權(quán)的保護(hù)國(guó)家、集體、私人之所有權(quán)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二編：所有權(quán)相鄰關(guān)系之相鄰權(quán)共有所有權(quán)取得的特別規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)物權(quán)法第三編：用益物權(quán)五編，247條宅基地使用權(quán)地役權(quán)抵押權(quán)第四編：擔(dān)保物權(quán)質(zhì)權(quán)留置權(quán)第五編：占有附那么2/6/202532/6/20254建筑物區(qū)分所有權(quán)與物業(yè)管理建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理理論體系和法律制度所有權(quán)問(wèn)題：1.公共、公用與共用、共有2.建筑區(qū)劃與物業(yè)管理區(qū)域3.紅線、紫線、黃線、綠線、藍(lán)線4.所有權(quán)的初始獲得、創(chuàng)設(shè)獲得與繼受獲得5.小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)用房等專有局部的所有權(quán)6.會(huì)所、車庫(kù)、綠地、道路以及物業(yè)管理用房的歸屬地7.人防工程的所有權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)8.小區(qū)的樓頂廣告、無(wú)線發(fā)射出租的共有收益歸屬9.房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、本錢價(jià)房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房、共有住房承租房的權(quán)利性質(zhì)10.物業(yè)管理與供水、供電、供氣、供熱等關(guān)系11.相鄰關(guān)系的處理原那么2/6/202552/6/20256新提出了“建筑區(qū)劃〞〔?物業(yè)管理?xiàng)l例?中的“物業(yè)管理區(qū)域〞〕概念。可以理解為土地“紅線〞四至。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他物權(quán)不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的范疇規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的一些法定權(quán)利道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房，屬于業(yè)主共有。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。但其他規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。2/6/202572/6/20258專有局部享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)〞專有局部以外的共有局部享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有〞故亦稱“共用局部的持份權(quán)〞專有局部以外的共有局部享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主組織的成員權(quán)〞2/6/20259?物權(quán)法?與原?物業(yè)管理?xiàng)l例?的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過(guò)條件，與原?物業(yè)管理?xiàng)l例?的區(qū)別：原?條例?的2/3投票權(quán)?物權(quán)法?的雙2/32/6/202510?物權(quán)法?與原?物業(yè)管理?xiàng)l例?的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項(xiàng)通過(guò)條件，與原?物業(yè)管理?xiàng)l例?的區(qū)別：原?條例?的“雙過(guò)半〞?物權(quán)法?的“新雙過(guò)半〞2/6/2025112/6/202512夫妻共同財(cái)產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記

業(yè)主業(yè)主身份類別沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記

夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實(shí)際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押……不得對(duì)抗第三人2/6/202513對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)：其依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權(quán)法統(tǒng)一規(guī)定，即無(wú)論其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，擔(dān)保物權(quán)、或用益物權(quán)的設(shè)定，及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的拋棄，均須經(jīng)登記，始生效力非依法律行為而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決等，非經(jīng)登記，不得處分2/6/202514業(yè)主總?cè)藬?shù)I.

產(chǎn)權(quán)證書擁有者

未婚人士已婚，屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)已婚，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者

簽訂了售房合同并獲得實(shí)際交付者2/6/2025152/6/202516?物權(quán)法?與物業(yè)管理2/6/202517建筑物區(qū)分所有權(quán)立法的目的與原那么建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度以及?物業(yè)管理?xiàng)l例?的制定系為加強(qiáng)建筑物大廈之管理維護(hù)，提升居住生活品質(zhì)，并促進(jìn)社會(huì)安定、安寧、和諧與安居立法指導(dǎo)原那么：建筑物大廈物權(quán)關(guān)系立體化敦親睦鄰法律化，共同決策大家共同利益管理組織民主化，民主協(xié)商私法關(guān)系行政化和罰那么化2/6/202518不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)居住權(quán)相鄰權(quán)2/6/202519建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)2/6/202520建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系2/6/2025212/6/2025222/6/202523共用局部是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心重要問(wèn)題2/6/202524專有局部與共用局部之范圍界定2/6/202525專有局部范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有局部之中心說(shuō)2/6/202526專有局部范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有局部之空間說(shuō)2/6/202527專有局部之最后粉刷層說(shuō)專有局部范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層各種管線的共用局部與專有局部劃分專有局部是指在建筑物中依法取得的獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施共用局部是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有局部及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個(gè)及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場(chǎng)所、空間、設(shè)備、設(shè)施2/6/202528架空層、停車場(chǎng)、會(huì)所、綠地所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯2/6/202529專有局部所有權(quán)專有部分所有權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責(zé)任占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權(quán)按本來(lái)用途、目的使用專有部分維護(hù)建筑物安全、外觀美觀獨(dú)自承擔(dān)專有部分的責(zé)任與費(fèi)用不得隨意變更通過(guò)專有部分的各種共用管線尊重維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、安寧、當(dāng)?shù)厣屏硷L(fēng)俗相互容忍停止侵害消除危險(xiǎn)排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失處分2/6/202530共用局部持分權(quán)共用部分持分權(quán)權(quán)利義務(wù)法律責(zé)任持分占有收益使用裝修、改良、修繕排他性相鄰權(quán)按規(guī)劃設(shè)計(jì)功能使用共用部分維護(hù)和保存共用部分按持分比例承擔(dān)共用部分的責(zé)任與費(fèi)用按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、業(yè)主大會(huì)決議的分?jǐn)傎M(fèi)用不得單獨(dú)處分共用部分停止侵害消除危險(xiǎn)排除妨礙剝奪區(qū)分所有權(quán)賠償損失清償拖欠費(fèi)用2/6/202531業(yè)主大會(huì)組織〔因共同關(guān)系形成〕的成員權(quán)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)權(quán)利義務(wù)參與管理權(quán)選聘權(quán)選舉權(quán)監(jiān)督權(quán)請(qǐng)求權(quán)服從、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則遵守物業(yè)管理服務(wù)合同接受、服從業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)