《泰禾集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理探析案例綜述》5400字

泰禾集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理分析案例綜述目錄TOC\o"1-1"\h\u1569泰禾集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理分析案例綜述 122284一公司擴(kuò)張戰(zhàn)略激進(jìn) 116821（一）逆勢(shì)高溢價(jià)拿地 117194（二）有息負(fù)債快速攀升 211629（一）高端模式慢周轉(zhuǎn) 318930（二）去化周期慢于可比公司 311491（一）股東股份頻繁被凍結(jié) 415169（二）股份被強(qiáng)制減持 62186（一）短期債務(wù)占比過(guò)高 77604（二）債務(wù)集中到期 729848五公司高管頻繁變動(dòng) 8一公司擴(kuò)張戰(zhàn)略激進(jìn)（一）逆勢(shì)高溢價(jià)拿地為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)合理健康的發(fā)展，國(guó)家一直都把房地產(chǎn)領(lǐng)域，包括供需、融資、買房等作為調(diào)控的重點(diǎn)，所以，房地產(chǎn)行業(yè)屬于受政策影響較大的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)只有緊跟政策才能長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。緊跟政策的步伐就體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略層面，即公司戰(zhàn)略決策要與行業(yè)趨勢(shì)相一致。泰禾集團(tuán)在行業(yè)景氣度下降、政策調(diào)控趨緊時(shí)仍然選擇激進(jìn)擴(kuò)張的戰(zhàn)略就顯得不合時(shí)宜，與行業(yè)發(fā)展大趨勢(shì)相背離，必然會(huì)使企業(yè)在發(fā)展中受阻。泰禾集團(tuán)從2012年開(kāi)始第一輪擴(kuò)張，深耕一線與個(gè)別二線城市，在各大一線熱點(diǎn)城市迅速拿地。2013年“國(guó)五條”出臺(tái)，樓市開(kāi)始進(jìn)行結(jié)構(gòu)化調(diào)控，加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。而且在一線熱點(diǎn)城市北京也出臺(tái)了關(guān)于提高商業(yè)和高端住宅預(yù)售門檻的細(xì)則，這在一定程度上抑制了高端住宅的需求。泰禾集團(tuán)的擴(kuò)張決策與強(qiáng)調(diào)控下的行業(yè)趨勢(shì)背離。面對(duì)嚴(yán)格的調(diào)控，泰禾集團(tuán)仍然堅(jiān)持?jǐn)U張節(jié)奏，2013年拿到12幅地塊，拿地金額共195.30億元，其中在北京、上海的拿地規(guī)模合計(jì)占當(dāng)年拿地規(guī)模的60%以上。2014年共獲取11個(gè)地塊，拿地金額共計(jì)146.16億元。2015年底泰禾進(jìn)軍深圳，激進(jìn)拿地，以57億元競(jìng)得兩塊土地，獲得“地王”稱號(hào)。2016年泰禾集團(tuán)開(kāi)始第二輪擴(kuò)張，深圳等地增強(qiáng)限價(jià)力度，一線城市調(diào)控力度只增不減。2016年泰禾集團(tuán)主要通過(guò)土拍和并購(gòu)兩種方式來(lái)獲取項(xiàng)目，當(dāng)年獲取項(xiàng)目共投入資金266.40億元。2017年泰禾集團(tuán)主要通過(guò)并購(gòu)的方式來(lái)拓展土地，年內(nèi)共獲取36個(gè)項(xiàng)目，其中6個(gè)地塊由競(jìng)拍獲取，另外30個(gè)項(xiàng)目均由并購(gòu)及購(gòu)買資產(chǎn)獲取，項(xiàng)目獲取上投入資金552.40億元。第二輪擴(kuò)張開(kāi)啟后，泰禾又多次因競(jìng)拍溢價(jià)較高而成為“地王”。泰禾在房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控趨緊的時(shí)候仍然高溢價(jià)拿地、激進(jìn)擴(kuò)張，會(huì)使自身的盈利空間受阻。公司通過(guò)擴(kuò)張使土地儲(chǔ)備與項(xiàng)目快速增加，但項(xiàng)目從開(kāi)工到最終銷售回款的周期較慢，那么拿地占回款額的比例就很高，致使現(xiàn)金流承壓；同時(shí)，泰禾集團(tuán)的項(xiàng)目大都布局于一、二線熱點(diǎn)城市，公司產(chǎn)品的銷售會(huì)受到調(diào)控政策的影響，泰禾2015年底在深圳高價(jià)競(jìng)得的兩個(gè)土地項(xiàng)目由于2016年限價(jià)力度的增強(qiáng)而一直擱置，2019年末這兩個(gè)項(xiàng)目仍然處于在建和待建的狀態(tài)，嚴(yán)重影響回款進(jìn)度。（二）有息負(fù)債快速攀升隨著泰禾集團(tuán)兩輪快速的擴(kuò)張，公司有息負(fù)債的規(guī)模大幅增加，因?yàn)樘┖谈咭鐑r(jià)拿地、激進(jìn)擴(kuò)張需要大規(guī)模的資金支持，所以公司有息負(fù)債的規(guī)模隨公司的擴(kuò)張而擴(kuò)張。如下圖3-3所示，2013年到2018年公司有息負(fù)債規(guī)模逐年增加，2017-2018年有息負(fù)債規(guī)模均超過(guò)了1300億元，這樣大規(guī)模的外部融資也能反映出公司的現(xiàn)金流不足，資金鏈緊張。伴隨大規(guī)模有息負(fù)債隨之而來(lái)的是高杠桿，高杠桿使公司的融資成本增加，加重了公司融資困難的程度?？偟膩?lái)說(shuō)，公司過(guò)于激進(jìn)的擴(kuò)張戰(zhàn)略推升了自身的舉債規(guī)模，同時(shí)使公司的杠桿與融資成本雙高，公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較重，不利于資金周轉(zhuǎn)和循環(huán)，這也是造成泰禾集團(tuán)債券違約最為重要的原因。圖3SEQ圖表\*ARABIC\s13泰禾集團(tuán)有息負(fù)債情況數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)二業(yè)務(wù)模式影響運(yùn)營(yíng)效率（一）高端模式慢周轉(zhuǎn)泰禾集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，所以它采用的是高端住宅加商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式。業(yè)務(wù)模式對(duì)于一個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)效率至關(guān)重要，泰禾集團(tuán)的這種業(yè)務(wù)模式?jīng)Q定了它低效率的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)。因?yàn)?，本?lái)住宅地產(chǎn)的去化周期就較慢，泰禾集團(tuán)又在熱點(diǎn)一、二線城市布局高端住宅，一是面臨最嚴(yán)格的政策調(diào)控，二是本身產(chǎn)品售價(jià)很高，受眾群較少，回款較慢。泰禾集團(tuán)高端住宅的代表性產(chǎn)品為“院子系”別墅，在一、二線城市面臨著嚴(yán)格的限購(gòu)和限售政策，產(chǎn)品去化周期慢，對(duì)公司的現(xiàn)金流要求較高。此外，泰禾集團(tuán)又在各地大力布局商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)本身就具有開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)敞口較大的特點(diǎn)，且回款一般比住宅更晚，50%的回款在竣工備案后才能實(shí)現(xiàn)。如下表3-4所示，2016年、2017年、2018年泰禾集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)占比分別為31.78%、28.64%、41.53%，商業(yè)地產(chǎn)的高占比勢(shì)必會(huì)拖累公司現(xiàn)金流，降低資金周轉(zhuǎn)速度，增大信用風(fēng)險(xiǎn)。這兩種地產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)模式給泰禾集團(tuán)的現(xiàn)金流帶來(lái)了巨大壓力。表3SEQ表\*ARABIC\s14泰禾集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)年份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入（億元）住宅地產(chǎn)收入（億元）商業(yè)地產(chǎn)收入（億元）商業(yè)地產(chǎn)收入占比（%）2015年146.04113.3332.7122.402016年201.71137.6164.1031.782017年230.69164.6166.0828.642018年295.51172.77122.7441.532019年218.54184.1134.4315.75數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)（二）去化周期慢于可比公司如下圖3-4所示，泰禾集團(tuán)近五年的庫(kù)存去化周期分別為3.76年、5.83年、6.25年、4.64年、2.96年，2018-2019年庫(kù)存去化周期有所下降，但與可比公司比較發(fā)現(xiàn)泰禾的庫(kù)存去化周期仍然較慢。選取與泰禾集團(tuán)的總資產(chǎn)和營(yíng)業(yè)收入規(guī)模接近的兩家房企進(jìn)行庫(kù)存去化周期的比較，分別為珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華發(fā)股份”）和榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“榮盛發(fā)展”）。根據(jù)下圖我們可以發(fā)現(xiàn)，泰禾集團(tuán)在2016-2019年的庫(kù)存去化周期一直高于華發(fā)股份和榮盛發(fā)展，去化周期較慢。這與泰禾集團(tuán)高端住宅+商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式密切相關(guān)，高端住宅去化慢，商業(yè)地產(chǎn)回款慢，會(huì)占用更多的資金，使業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)效率降低。泰禾集團(tuán)在這種業(yè)務(wù)模式下仍然大規(guī)模擴(kuò)張，必然使現(xiàn)金流承壓，資金鏈緊張。圖3SEQ圖表\*ARABIC\s14可比公司庫(kù)存去化周期比較數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)整理三高比例擔(dān)保及股權(quán)質(zhì)押（一）股東股份頻繁被凍結(jié)泰禾集團(tuán)近年來(lái)對(duì)外擔(dān)保規(guī)模較大，如下表3-5所示，2015-2018年實(shí)際擔(dān)保余額逐年增加，2018年達(dá)到1051.63億元，隨著擔(dān)保余額的增加這幾年的實(shí)際擔(dān)?？傤~占公司凈資產(chǎn)的比例也逐年增加，2018年比例達(dá)到569.72%，泰禾集團(tuán)如此高額的連帶責(zé)任擔(dān)保使自身的或有負(fù)債大規(guī)模增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。公司擔(dān)保的對(duì)象資產(chǎn)負(fù)債率幾乎均超過(guò)70%，一旦被擔(dān)保對(duì)象無(wú)法償還債務(wù)，就需要泰禾集團(tuán)代為償還，而且容易陷入債權(quán)債務(wù)糾紛中，所以，泰禾的擔(dān)保代償風(fēng)險(xiǎn)很高，這在無(wú)形中增加了公司的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，對(duì)外部融資造成不利影響，也為其債券違約埋下了隱患。表3SEQ表\*ARABIC\s15泰禾集團(tuán)擔(dān)保情況年份實(shí)際擔(dān)保余額合計(jì)實(shí)際擔(dān)?？傤~占公司凈資產(chǎn)的比例直接或間接為資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的被擔(dān)保對(duì)象提供的債務(wù)擔(dān)保金額2015年314.98億元234.27%346.15億元2016年434.35億元241.29%383.41億元2017年779.76億元484.09%730.58億元2018年1051.63億元569.72%1051.63億元2019年812.62億元412.49%812.62億元數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)泰禾集團(tuán)在違約之前，控股股東泰禾投資以及其一致行動(dòng)人的股份多次被凍結(jié)及輪候凍結(jié)，均是因?yàn)閭鶆?wù)未還或擔(dān)保而被凍結(jié)，反映出公司償債存在困難。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年泰禾投資與其一致行動(dòng)人的股份一共5次被凍結(jié)及輪候凍結(jié)，在違約之前分別于5月27日和7月2日兩次被凍結(jié)和輪候凍結(jié)，在7月2日，泰禾投資、葉荔和黃其森累計(jì)被凍結(jié)的股份已經(jīng)占其所持股比例的100%，黃敏所持股份被凍結(jié)99.91%，他們累計(jì)凍結(jié)的股份合計(jì)占公司總股本比例達(dá)到62.69%。在7月6日首次違約之后，泰禾集團(tuán)又在8月7日、9月11日及9月24日發(fā)布股東股份被輪候凍結(jié)的公告，分別處于第二只和第三只債券違約之前以及第六只債券違約之前。截至9月24日，股東股份凍結(jié)的情況見(jiàn)下表3-6?？梢?jiàn)，泰禾集團(tuán)因?yàn)閭鶆?wù)擔(dān)保問(wèn)題而多次被凍結(jié)股份，這一方面反映出公司償債困難，償債能力下降；另一方面也意味著公司能夠變賣的資產(chǎn)不多，將會(huì)嚴(yán)重影響公司的資產(chǎn)變現(xiàn)能力和再融資能力，這也是導(dǎo)致其違約的重要原因。表3SEQ表\*ARABIC\s16股東股份被凍結(jié)情況司法凍結(jié)輪候凍結(jié)股東名稱累計(jì)凍結(jié)數(shù)量（股）占所持股份比例（%）占公司股本比例（%）累計(jì)輪候凍結(jié)數(shù)量（股）占所持股份比例（%）占公司股本比例（%）泰禾投資121880159010048.977973027318654.17320.34葉荔30000000010012.05640000000213.3325.71黃敏3780000099.911.52///黃其森37093921000.1537093921000.15合計(jì)156031098210062.698616736710552.23346.20數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告（二）股份被強(qiáng)制減持根據(jù)公司2020年三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，如下表3-7所示，泰禾集團(tuán)前四大股東的股份幾乎全部被質(zhì)押，且他們累計(jì)質(zhì)押的股份數(shù)量合計(jì)占公司總股本的比例達(dá)到62.84%。雖然股權(quán)質(zhì)押融資是上市公司常用的簡(jiǎn)便有效的融資方式，但過(guò)高比例的質(zhì)押會(huì)增加公司的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)平倉(cāng)的情況，公司股東的股份減持，控制權(quán)可能會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。觀察泰禾集團(tuán)近幾年的年報(bào)，發(fā)現(xiàn)前幾大股東一直存在過(guò)高比例質(zhì)押的情況，公司長(zhǎng)期面臨著質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)，影響公司再融資能力。表3SEQ表\*ARABIC\s17泰禾集團(tuán)股份質(zhì)押情況股份出質(zhì)人累計(jì)質(zhì)押數(shù)量（股）累計(jì)質(zhì)押比例（%）出質(zhì)人最新持股數(shù)量（股）累計(jì)質(zhì)押數(shù)量占總股本比例（%）泰禾投資集團(tuán)有限公司11.39億93.9412.13億45.78葉荔3.00億99.993.00億12.05福建智恒達(dá)實(shí)業(yè)有限公司8862.00萬(wàn)99.988863.64萬(wàn)3.56黃敏3600.00萬(wàn)95.153783.39萬(wàn)1.45數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)公司10月24日發(fā)布股東股份被司法強(qiáng)制減持的公告，控股股東泰禾投資因質(zhì)押融資違約而被法院強(qiáng)制執(zhí)行，9月30日和10月9日通過(guò)集中競(jìng)價(jià)的減持方式減持0.41%的股份，10月10日第六只債券發(fā)生違約，從10月10日到10月23日，又七次通過(guò)集中競(jìng)價(jià)的方式減持0.49%的股份，減持后沒(méi)有發(fā)生控制權(quán)的變更。泰禾集團(tuán)通過(guò)高比例的質(zhì)押來(lái)獲取資金一方面反映出公司通過(guò)外部融資可能存在困難，另一方面公司也無(wú)法再通過(guò)股權(quán)質(zhì)押來(lái)融資，內(nèi)部流動(dòng)性緊張，再融資能力較差，且公司在第六只債券違約前夕被動(dòng)減持股票，表明公司的經(jīng)營(yíng)狀況不佳，加速了債券違約。四債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理（一）短期債務(wù)占比過(guò)高合理的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)對(duì)一個(gè)企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要，不適當(dāng)?shù)膫鶆?wù)期限結(jié)構(gòu)會(huì)影響債務(wù)融資的治理效益，還可能會(huì)出現(xiàn)需要集中償債的情況從而引起財(cái)務(wù)危機(jī)。泰禾集團(tuán)債務(wù)期限配比就是不合理的，由下表3-8可以看出，公司短期債務(wù)占比過(guò)高，1年之內(nèi)到期的債務(wù)總計(jì)555.11億元，占融資余額的57.23%，過(guò)高的短期債務(wù)使公司在2020年的償債壓力非常大，2019年末泰禾集團(tuán)的貨幣資金僅有131.96億元，若自身銷售回款速度或再融資跟不上，違約風(fēng)險(xiǎn)極大。因此，長(zhǎng)短期債務(wù)配比不合理是泰禾集團(tuán)違約的重要原因。表3SEQ表\*ARABIC\s182019年末泰禾集團(tuán)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)（單位：億元）融資途徑期末融資余額期限結(jié)構(gòu)1年之內(nèi)1-2年2-3年3年以上銀行貸款169.5468.5681.082.9017.00債券204.5980.5881.4326.9715.61非銀行類貸款595.86405.9789.3160.3540.23合計(jì)占比969.99100%555.1157.23%251.8225.96%90.229.30%72.847.51%數(shù)據(jù)來(lái)源：公司年報(bào)（二）債務(wù)集中到期泰禾集團(tuán)短期債務(wù)占比很高，而且隨著擴(kuò)張時(shí)期產(chǎn)生的長(zhǎng)期借款逐漸到期，又加重了公司短期償債壓力。泰禾集團(tuán)2020年年內(nèi)到期債務(wù)情況如下表3-9所示，到期債務(wù)合計(jì)555.11億元，每個(gè)季度都有90億元以上的債務(wù)需要償還，第二季度需要償還的數(shù)額最大為170.08億元。從債務(wù)類型來(lái)看，非銀行貸款-信托公司的債務(wù)占比最高，年內(nèi)需償還金額為258.92億元；從公司債券來(lái)看，2020年共需償還80.58億元，下半年有4只債券到期，分別為“17泰禾MTN001”、“17泰禾MTN002”、“17泰禾01”、“17泰禾02”，債券余額分別為15億元、20億元、8.18億元、15.98億元，另外兩只債券“18泰禾01”和“18泰禾02”于2020年下半年投資者具有回售選擇權(quán)，融資金額都為15億元。債務(wù)類型金額占比一季度二季度三季度四季度銀行貸款68.5612.35%28.317.799.2623.20非銀行貸款-信托公司258.9246.64%93.0153.9766.9445.00非銀行貸款-資產(chǎn)管理公司137.6624.80%12.60107.9117.15-非銀行貸款-其他9.391.69%8.980.41--公司債券80.5814.52%--56.9823.60合計(jì)555.11100%142.90170.08150.3391.80表3SEQ表\*ARABIC\s19泰禾集團(tuán)2020年內(nèi)到期債務(wù)情況（單位：億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：公司公告據(jù)年報(bào)顯示，截至2019年年末，公司已到期但還未還款的借款本金48.62億元；截至2020年7月1日，公司逾期未還的間接融資債務(wù)累計(jì)26筆共255.65億元，涉及的金融機(jī)構(gòu)包括銀行、信托、基金、四大資管等，借款到期時(shí)間集中于2019年下半年到2020年上半年，涉及訴訟情況的有3筆，涉及資產(chǎn)凍結(jié)的貨幣資金共23455.12萬(wàn)元。從2020年7月6日到10月10日，泰禾集團(tuán)下半年到期的4只債券和需回售的兩只債券全部發(fā)生違約。此前多筆間接融資未還也是債券違約的征兆。泰禾集團(tuán)債務(wù)到期時(shí)間過(guò)于集中，使2020年公司的償債壓力過(guò)大，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)劇增，且由于疫情影響之下公司銷售回款變慢，再融資能力不足，最終發(fā)生違約，這也是泰禾集團(tuán)債券違約的直接原因。五公司高管頻繁變動(dòng)一個(gè)公司持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的必要條件是擁有良好的治理結(jié)構(gòu)和相對(duì)穩(wěn)定的管理層。自2016年到2020年上半年，泰禾集團(tuán)共有13名高管離職，僅2018年到2019年就有7人離職，其中任職時(shí)間最短的只有8個(gè)月。離職高管的具體任期情況如下表3-10所示。管理層的頻繁變動(dòng)或暴露公司治理問(wèn)題，還容易導(dǎo)致公司管理混亂，使公司財(cái)務(wù)政策的一致性也無(wú)法得到有效保障。泰禾集團(tuán)不顧行業(yè)政策趨緊的態(tài)勢(shì)盲目擴(kuò)張的行為或許可以從高管的頻繁變動(dòng)看出端倪，泰禾集團(tuán)在2016年開(kāi)始第二輪擴(kuò)張，也是在2016年開(kāi)始高管頻繁的變動(dòng)，致使泰禾集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理混亂延續(xù)不當(dāng)?shù)膽?zhàn)略決策，這與最終的違約也密不可分。表3SEQ表\*ARABIC\s110泰禾集團(tuán)高管變更情況姓名職務(wù)學(xué)歷任職日期離職日期王偉華副總經(jīng)理碩士2015/4/92016/9/5王星明財(cái)務(wù)總監(jiān)碩士2011/6/72016/9/5洪再春董事會(huì)秘書(shū)碩士2014/4/1