20140711商品房買賣合同法律實(shí)務(wù)

LOGO版權(quán)所有2014李少華律126.com商品房買賣合同法律實(shí)務(wù)——2014版商品房買賣合同示范文本解讀內(nèi)容安排1.基本問題3.出賣人義務(wù)4.買受人義務(wù)5.其他問題2.合同當(dāng)事人1.1示范文本及其補(bǔ)充協(xié)議的效力2014版商品房買賣合同（預(yù)售、現(xiàn)售）示范文本一合同當(dāng)事人二商品房基本狀況三商品房價(jià)款四商品房交付條件與交付手續(xù)五面積差異處理方式六規(guī)劃設(shè)計(jì)變更七商品房質(zhì)量及保修責(zé)任八合同備案與房屋登記九其他事項(xiàng)約22000字關(guān)于印發(fā)《商品房買賣合同示范文本》的通知……《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》（GF-2014-0172）?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)各地充分認(rèn)識(shí)推行本合同示范文本的意義，積極提倡和引導(dǎo)商品房交易當(dāng)事人使用本合同示范文本，做好示范文本使用事項(xiàng)和市場交易風(fēng)險(xiǎn)提示等宣貫工作?！员竞贤痉段谋绢C布之日起，原《商品房買賣合同示范文本》（GF-2000-0171）同時(shí)廢止。（約4200字）GF-95-0171商品房購銷合同示范文本。“經(jīng)濟(jì)合同示范文本制度”的由來國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家工商行政管理局關(guān)于在全國逐步推行經(jīng)濟(jì)合同示范文本制度請(qǐng)示的通知（1990年3月20日）“推行經(jīng)濟(jì)合同示范文本制度，是貫徹執(zhí)行《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、提高經(jīng)濟(jì)合同履約率、整頓流通秩序的一項(xiàng)重要措施。”“廣泛開展宣傳、教育，積極提倡、引導(dǎo)企業(yè)及其他當(dāng)事人采用國家統(tǒng)一制訂和印制的經(jīng)濟(jì)合同示范文本?！盚12.當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。現(xiàn)實(shí)運(yùn)行的狀態(tài)“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人根據(jù)交易系統(tǒng)中商品房買賣合同示范文本及其補(bǔ)充協(xié)議指導(dǎo)文本協(xié)商擬定合同條款?！薄冻啥际猩唐贩抠I賣合同登記備案管理辦法》（成房發(fā)〔2013〕13號(hào)）預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)提供統(tǒng)一印制、統(tǒng)一編號(hào)的商品房買賣合同示范文本。預(yù)售人和預(yù)購人經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致后，可以對(duì)商品房買賣合同示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改和補(bǔ)充。

——《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》

廈門市人民政府（第155號(hào)）補(bǔ)充協(xié)議（28）★★對(duì)本合同中未約定或約定不明的內(nèi)容，雙方可根據(jù)具體情況簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議見附件十一）。補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。說明5.出賣人與買受人根可以針對(duì)本合同文本中沒有約定或者約定不明確的內(nèi)容，據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定，也可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。各地不同的管理模式當(dāng)事人在使用《商品房買賣合同》時(shí)，為了重復(fù)使用，針對(duì)不特定對(duì)象在《商品房買賣合同示范文本》的空白處預(yù)先填寫統(tǒng)一內(nèi)容或預(yù)先制定的補(bǔ)充協(xié)議等，應(yīng)將合同樣本報(bào)所在地縣級(jí)以上工商行政管理部門備案。在房地產(chǎn)部門辦理合同備案時(shí)，對(duì)當(dāng)事人采用其它格式合同的，其格式合同樣本應(yīng)先到工商行政管理部門備案后方能使用，并要進(jìn)行市場交易風(fēng)險(xiǎn)提示?！啊不帐∽》砍青l(xiāng)建設(shè)廳安徽省工商行政管理局轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商總局印發(fā)《商品房買賣合同示范文本》的通知”，關(guān)于加強(qiáng)商品房買賣合同格式條款備案工作的通知（工商合字[2010]75號(hào)）合同法角度（合同訴訟或仲裁）法釋〔2009〕5號(hào)第六條提供格式條款的一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第39條所稱“采取合理的方式”。提供格式條款一方對(duì)已盡合理提示及說明義務(wù)承擔(dān)舉證責(zé)任。案例：合理的方式？合同附件約定“本房屋層高因施工方面的原因，局部可能存在一定誤差?！辟I受人另向出賣人出具聲明一份，聲明：“購房合同（含附件）簽訂前，出買人已就合同中可能對(duì)買受人產(chǎn)生不利影響的條款提請(qǐng)買受人特別注意；買受人已就其他存疑條款向被告提出，出買人就相關(guān)條款按買受人要求做出了解釋和說明；買受人已注意到上述條款中部分內(nèi)容涉及免除、限制出買人的責(zé)任或者限制買受人的權(quán)利，買受人均予認(rèn)可?！?2013)浙甬民二終字第734號(hào)總結(jié)依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定，示范文本不具有強(qiáng)制適用效力。補(bǔ)充協(xié)議，即使認(rèn)定為格式條款，在符合《合同法》第39條規(guī)定的情形下，仍可認(rèn)定有效?！钚姓芾頇C(jī)關(guān)，將其納入“合同備案”、“格式條款備案”程序中強(qiáng)制使用，并限定其內(nèi)容。文本中沒有約定或者約定不明確的內(nèi)容示范文本明示可完全另行約定的：逾期付款責(zé)任；逾期交付責(zé)任；逾期登記責(zé)任；面積差異的處理；沒有涉及的，如：買受人主體（限購）風(fēng)險(xiǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)……1.2關(guān)于“一倍賠償”責(zé)任懲罰性賠償1最高院商品房買賣合同司法解釋第8條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。懲罰性賠償2第9條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。房屋權(quán)利狀況承諾（5）★1.出賣人對(duì)該商品房享有合法權(quán)利；

2.該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人；

3.該商品房沒有司法查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情況；……

如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符，導(dǎo)致不能完成本合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。（接前）出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照

%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率）計(jì)算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【已付房價(jià)款一倍】【買受人全部損失】的賠償金。文本中，買受人解除合同的一般處理模式：15日內(nèi)退款付息+賠償（或違約金）

地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)不合格（16）★（一）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)出賣人承諾該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)合格，并符合國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照

%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率）計(jì)算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【已付房價(jià)款一倍】【買受人全部損失】的賠償金。因此而發(fā)生的檢測費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。1.3房屋買賣合同無效預(yù)售許可與合同備案J.2

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。J.6

當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。所售房屋已經(jīng)抵押,或已出賣第三人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，不能依據(jù)物權(quán)法第191條第2款規(guī)定認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效。受讓人因抵押權(quán)登記未涂銷，請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持；受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的，根據(jù)當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等予以確定?！?011年《全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》法辦[2011]42號(hào)MJ.3當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。1.4合同解除合同解除權(quán)依據(jù)條件方式法定解除權(quán)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的通知解除或司法解除在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的法律規(guī)定的其他情形約定解除權(quán)合同約定的一方解除合同的條件成就違約方請(qǐng)求解除合同根據(jù)合同法第110條規(guī)定，有違約行為的一方當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同，沒有違約行為的另一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同，當(dāng)違約方繼續(xù)履約所需的財(cái)力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益，合同已不具備繼續(xù)履行的條件時(shí)，為衡平雙方當(dāng)事人利益，可以允許違約方解除合同，但必須由違約方向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償責(zé)任，以保證對(duì)方當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)既得利益不因合同解除而減少?！罡叻ㄔ汗珗?bào)2006年第06期（116）買受人的法定解除權(quán)合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人；所售房屋已經(jīng)抵押，未經(jīng)抵押人同意的；所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的；所售房屋為拆遷補(bǔ)償安置房屋的；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；面積誤差比絕對(duì)值超出３％，且合同無約定；出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記。商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因出賣人原因，或因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。買受人的約定解除權(quán)如該商品房權(quán)利狀況與出賣人承諾不符，導(dǎo)致不能完成本合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的。（5）出賣人逾期交房，超過約定的特定期限的。（12）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)（13可選）規(guī)劃或設(shè)計(jì)變更，出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，或買受人收到通知后決定解除的。（14）（15）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢測不合格的，或其他質(zhì)量問題，經(jīng)過更換、修理，仍然嚴(yán)重影響正常使用的。（16）房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測不符合標(biāo)準(zhǔn)，由出賣人負(fù)責(zé)整改，整改后仍不符合標(biāo)準(zhǔn)的。（16）因出賣人的原因，買受人未能在約定的特定期間內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的。（20）出賣人的約定解除權(quán)出賣人的解除權(quán)法定解除權(quán)買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行。商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因出賣人原因，或因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。約定解除權(quán)買受人愈期付款，超過約定特定期限的。（8）送達(dá)（25）★出賣人和買受人保證在本合同中記載的通訊地址、聯(lián)系電話均真實(shí)有效。任何根據(jù)本合同發(fā)出的文件，均應(yīng)采用書面形式，以【郵政快遞】【郵寄掛號(hào)信】【】方式送達(dá)對(duì)方。任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話的，應(yīng)在變更之日起

日內(nèi)書面通知對(duì)方。變更的一方未履行通知義務(wù)導(dǎo)致送達(dá)不能的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。通知的重要性和證明困難。如何確定通知的送達(dá)？通知可證明的通知方式由對(duì)方簽署；以特快專遞（EMS）發(fā)出保留通知的紙質(zhì)備份文件(并在發(fā)出文件中注明)；在郵寄詳情單中注明通知內(nèi)容，并保留詳情單；要求郵局提供回執(zhí)，并保留回執(zhí)（包括信封）；對(duì)于特別重要的通知，如不能達(dá)成前述第1、2種方式的，可以考慮與當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)聯(lián)系辦理公證送達(dá)。解除權(quán)的行使期限

FJ.15

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。1.5違約責(zé)任違約責(zé)任責(zé)任類型適用情形適用條件法定繼續(xù)履行不履行和部分履行需在合理期限內(nèi)提出履行要求，且法律上、事實(shí)上均能夠履行，并適于強(qiáng)制執(zhí)行。采取補(bǔ)救措施質(zhì)量瑕疵修理、更換、重作等減少價(jià)款質(zhì)量瑕疵質(zhì)量可接受賠償損失廣泛違約行為與損害結(jié)果需有因果關(guān)系，且違約方在訂立合同時(shí)可預(yù)見約定違約金約定的違約情形補(bǔ)償性為主，懲罰性為輔。低于實(shí)際損失可請(qǐng)求增加，過分高于實(shí)際損失，可請(qǐng)求適當(dāng)減少。定金定金＜合同金額20%，且已實(shí)際交付其它如押金、保證金等違約金條款H114.當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。違約金具有“補(bǔ)償和懲罰”雙重性質(zhì)“關(guān)于違約金的性質(zhì)，合同法第114條等規(guī)定已經(jīng)確定違約金具有“補(bǔ)償和懲罰”雙重性質(zhì)，但系以賠償非違約方的損失為主要功能，而非旨在嚴(yán)厲懲罰違約方。鑒于違約金主要體現(xiàn)為一種民事責(zé)任形式，因此對(duì)數(shù)額過高的違約金條款，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，以維護(hù)民法的公平和誠實(shí)信用原則。若任由當(dāng)事人約定過高的違約金且以意思自治為由而不加干預(yù)，在有些情況下，無異于鼓勵(lì)當(dāng)事人通過不正當(dāng)?shù)姆绞将@取暴利?！薄珖裆淌聦徟泄ぷ鲿?huì)議－奚曉明2007.5調(diào)整違約金的釋明MJ.27買賣合同當(dāng)事人一方以對(duì)方違約為由主張支付違約金，對(duì)方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構(gòu)成違約等為由進(jìn)行免責(zé)抗辯而未主張調(diào)整過高的違約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)就法院若不支持免責(zé)抗辯，當(dāng)事人是否需要主張調(diào)整違約金進(jìn)行釋明。一審法院認(rèn)為免責(zé)抗辯成立且未予釋明，二審法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。

賠償范圍條款H113.當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。確定賠償損失范圍的兩個(gè)因素：因果關(guān)系和可預(yù)見；可預(yù)見：在合同條款中告知可能造成的的損害；因果關(guān)系：約定應(yīng)予賠償?shù)木唧w項(xiàng)目或合理的計(jì)算方式；合同可特別約定賠償范圍條款。違約定金條款H115.當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。［定金罰］定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。定金的數(shù)額，不得超過主合同標(biāo)的額的20%。當(dāng)事人一方不完全履行合同的，比例適用。定金不足以彌補(bǔ)損失的，仍可請(qǐng)求賠償。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用。預(yù)約定金FJ.4

出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。違約責(zé)任的限制與免除1.不能證明的損失；（非實(shí)際損失）2.其它原因造成的損失；（無因果關(guān)系）3.損失的發(fā)生與對(duì)方過錯(cuò)有關(guān)；（過失相抵）4.訂立合同時(shí)不能預(yù)見；（不能預(yù)見）5.能夠避免的損失；

（未盡減損義務(wù)）6.收益扣除成本；

（損益同銷）7.不可抗力；

（法定免責(zé)）9.違約金過分高于所造成的損失；守約方的減損義務(wù)H119.當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。

當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。2.合同當(dāng)事人合同當(dāng)事人出賣人：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

委托銷售經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明買受人：委托代理人：主體方面的考慮因素訂立合同的主體資格；按揭貸款方式付款的，需符合貸款人條件；需符合產(chǎn)權(quán)登記條件；是否屬限購范圍；買受人（自然人）1成年（>18周歲）自行辦理2未成年（<18周歲）監(jiān)護(hù)人代理（一次性付款）監(jiān)護(hù)人作為買受人之一（貸款）買受人（單位）主體類型證照法律依據(jù)國內(nèi)企業(yè)營業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照企業(yè)法人登記管理?xiàng)l例企業(yè)法人分支機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照行政機(jī)關(guān)機(jī)關(guān)法人成立批文民法通則事業(yè)單位事業(yè)單位法人證書事業(yè)單位登記管理暫行條例社會(huì)團(tuán)體社會(huì)團(tuán)體法人登記證書社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例民辦非企業(yè)單位民辦非企業(yè)單位登記證書民辦非企業(yè)單位登記管理暫行條例涉外主體境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購買辦公所需的非住宅房屋。在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以購買符合實(shí)際需要的自用、自住商品房（一套）。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要可限購一定面積的自住商品房（一套）。持有《外國人永久居留證》者，不受限制。合同簽署（29）HF9.當(dāng)事人依法可以委托代理人訂立合同。第29條本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。合同主體的變更通常受到政府機(jī)關(guān)限制，如：“嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)購人在取得房屋所有權(quán)證前不得將所購買的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得協(xié)助預(yù)購人轉(zhuǎn)讓未取得房屋所有權(quán)證的房屋。”——北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房屋買賣合同管理的通知（京建法〔2012〕12號(hào)）3.出賣人義務(wù)先合同義務(wù)★說明：簽訂本合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示《商品房預(yù)售許可證》及其他有關(guān)證書和證明文件。說明：出賣人應(yīng)當(dāng)就合同重大事項(xiàng)對(duì)買受人盡到提示義務(wù)。買受人承諾：已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知買受人。[附件十]商品房的基本情況（3.3）3.該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的

【幢】

【座】

【】

單元

層

號(hào)。房屋竣工后，如房號(hào)發(fā)生改變，不影響該商品房的特定位置。該商品房的平面圖見附件一。補(bǔ)充：“該房號(hào)為暫定編號(hào)，最終以公安行政管理部門審核的房號(hào)為準(zhǔn)?！备郊环课萜矫鎴D（應(yīng)當(dāng)標(biāo)明方位）

1.房屋分層分戶圖（應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍）

2.建設(shè)工程規(guī)劃方案總平面圖交付條件－商品房（9）★該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、

項(xiàng)所列條件：

1.該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件；

2.該商品房已取得房屋測繪報(bào)告；

3.

；該商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》?！渡唐贩夸N售管理辦法》第32、34條。買方的拒收權(quán)（11.2）★交付該商品房時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示滿足第九條約定的證明文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十二條（延期交房）處理。交付條件－相關(guān)設(shè)施設(shè)備（10）★★基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備公共服務(wù)及其他配套設(shè)施（以建設(shè)工程規(guī)劃許可為準(zhǔn)）1供水、排水小區(qū)內(nèi)綠地率2供電小區(qū)內(nèi)非市政道路3供曖規(guī)劃的車位、車庫4燃?xì)馕飿I(yè)服務(wù)用房5電話通信醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)6有線電視幼兒園7寬帶網(wǎng)絡(luò)學(xué)校交付時(shí)間和手續(xù)（11.1）（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在

年

月

日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房達(dá)到第九條、第十條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前

日（不少于10日）將查驗(yàn)房屋的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書面送達(dá)買受人。買受人未收到交付通知書的，以本合同約定的交付日期屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時(shí)間，以該商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點(diǎn)。房屋查驗(yàn)（11.3）★★1.辦理交付手續(xù)前，買受人有權(quán)對(duì)該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，出賣人不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。如：北京前期物業(yè)服務(wù)合同[BF—2010—2712]8.交付房屋前，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。甲方入住前，甲、乙雙方與

銀行簽訂前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收協(xié)議，甲方按第七條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預(yù)存

個(gè)月（不超過12個(gè)月）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。修復(fù)與再行交付（拒收權(quán)）★★★2.買受人查驗(yàn)的該商品房存在下列除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題的，由出賣人按照有關(guān)工程和產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)自查驗(yàn)次日起

日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用，修復(fù)后再行交付。（1）屋面、墻面、地面滲漏或開裂等；（2）管道堵塞；（3）門窗翹裂、五金件損壞；（4）燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用；再行交付，如構(gòu)成遲延，將承擔(dān)遲延交付責(zé)任。買受人原因?qū)е陆桓堆诱`（11.3.3）3.查驗(yàn)該商品房后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于買受人原因?qū)е略撋唐贩课茨馨雌诮桓兜模p方同意按照以下方式處理：

（1）

；

（2）

。通知不來——是否能約定，視為已交付？逾期交付（12）除不可抗力外，出賣人未按照第11條約定的時(shí)間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列第

種方式處理：

1.按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在

日之內(nèi)（該期限應(yīng)當(dāng)不多于第8條第1（1）項(xiàng)中的期限），自第11條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款萬分之

的違約金（該違約金比率應(yīng)當(dāng)不低于第8條第1（1）項(xiàng)中的比率）。

（2）逾期超過

日（該期限應(yīng)當(dāng)與本條第（1）項(xiàng)中的期限相同）后，買受人有權(quán)解除合同。

通知……15日內(nèi)退款付息，并支付全部房價(jià)款的

%違約金。

買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款萬分之

（該比率應(yīng)當(dāng)不低于本條第1（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。2.

。建議特別約定（2）的，內(nèi)容應(yīng)合理；但應(yīng)與（1）有顯著不同。有關(guān)交接手續(xù)，文本較為簡略，應(yīng)補(bǔ)充約定有關(guān)事宜。在買受人遲延付款的情況下（無論任何原因），出賣人到期是否仍應(yīng)交付房屋，文本未明確。依《合同法》規(guī)定，或可行使履行抗辯權(quán)拒絕履行。建議在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定：買受人支付全部房款之前，出賣人無房屋交付義務(wù)。合同義務(wù)之履行附條件商事合同中雙方常常對(duì)合同義務(wù)附加前提條件，在條件未成就時(shí)合同義務(wù)實(shí)際上并不存在，故也談不上履行問題，此時(shí)，針對(duì)該義務(wù)約定的違約金條款就不能適用?！?2010)民提字第153號(hào)

（最高院公報(bào)2012年第5期）面積差異處理（13）★該商品房交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示房屋測繪報(bào)告，并向買受人提供該商品房的面積實(shí)測數(shù)據(jù)（以下簡稱實(shí)測面積）。實(shí)測面積與第三條載明的預(yù)測面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第

種方式處理。……4.雙方自行約定：

。實(shí)測面積與預(yù)測面積誤差，可區(qū)分原因，合理約定。規(guī)劃變更（14）（一）出賣人應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。雙方簽訂合同后，涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施等規(guī)劃許可內(nèi)容經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)變更的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)將書面通知送達(dá)買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。（二）買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否解除合同的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。（三）買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。……15日內(nèi)退款付息。……同時(shí)，出賣人按照全部房價(jià)款的%向買受人支付違約金。買受人不解除合同的，有權(quán)要求出賣人賠償由此造成的損失，雙方約定如下：

。附條件單方變更權(quán)，及買受人的約定解除權(quán)。解除權(quán)行使期限設(shè)計(jì)變更（15）（一）雙方簽訂合同后，出賣人按照法定程序變更建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件，涉及下列可能影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能情形的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)將書面通知送達(dá)買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。1.該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；2.供熱、采暖方式；3.

。

……處理方式與規(guī)劃變更基本相同。

商品房質(zhì)量責(zé)任（16.116.2）概括：1.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)應(yīng)合格，并符合國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)檢測不合格，買受人有權(quán)解除。2.應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件的要求。有其它質(zhì)量問題：及時(shí)更換、修理；并賠償損失。經(jīng)過更換、修理，仍然嚴(yán)重影響正常使用的，買受人有權(quán)解除。3.解除合同：退款付息，并賠償損失（含檢測費(fèi)用，如有）。4.不解除合同的，依特別約定處理。裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)（16.3）該商品房應(yīng)當(dāng)使用合格的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備，裝置、裝修、裝飾所用材料的產(chǎn)品質(zhì)量必須符合國家的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第（1）、

？、

方式處理（可多選）：（1）及時(shí)更換、修理；（2）出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)；……室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔音（16.4）★★室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲符合選定的國家或地方標(biāo)準(zhǔn)；經(jīng)檢測不符合標(biāo)準(zhǔn)，由出賣人負(fù)責(zé)整改，整改后仍不符合標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，退款付息，并賠償損失（含檢測費(fèi)用及再次檢測費(fèi)用，如有），導(dǎo)致逾期交付的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付責(zé)任。不解除的？。未達(dá)到國家有關(guān)民用建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求的，出賣人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)做節(jié)能措施，并承擔(dān)賠償責(zé)任（如有）。案例：非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量瑕疵合同附件約定：“乙方在房屋驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的除主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題外的質(zhì)量瑕疵，甲方將根據(jù)法律規(guī)定和合同約定在保修范圍及保修期限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任，乙方以此拒絕接受房屋交付的，甲方不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任?！辟I受人主張涉案房屋存在外墻保溫層厚度不夠、躍層層高低于合同約定的3.2米高度（最低）的質(zhì)量問題，拒絕接受房屋，并超過了約定的交房期限30日（約定解除權(quán)成就期限）。請(qǐng)求解除合同。(2013)浙甬民二終字第734號(hào)此案合同約定與示范文本內(nèi)容是否沖突？保修責(zé)任（17）（一）商品房實(shí)行保修制度。該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。該商品房為非住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。具體內(nèi)容見附件七。（二）下列情形，出賣人不承擔(dān)保修責(zé)任：1.因不可抗力造成的房屋及其附屬設(shè)施的損害；2.因買受人不當(dāng)使用造成的房屋及其附屬設(shè)施的損害；3.

。（三）在保修期內(nèi)，買受人要求維修的書面通知送達(dá)出賣人日內(nèi)，出賣人既不履行保修義務(wù)也不提出書面異議的，買受人可以自行或委托他人進(jìn)行維修，維修費(fèi)用及維修期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。質(zhì)量擔(dān)保（18）★★★

出賣人不按照第十六條、第十七條約定承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的，由

承擔(dān)連帶責(zé)任。關(guān)于質(zhì)量擔(dān)保的證明見附件八。預(yù)售合同登記備案（19）（一）出賣人應(yīng)當(dāng)自本合同簽訂之日起【30日內(nèi)】【日內(nèi)】（不超過30日）辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，并將本合同登記備案情況告知買受人。（二）有關(guān)預(yù)售合同登記備案的其他約定如下：

。房屋登記（20）（二）因出賣人的原因，買受人未能在該商品房交付之日起

日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第

種方式處理：

1.買受人有權(quán)解除合同。書面通知出賣人15日內(nèi)退款付息。買受人不解除合同的，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房價(jià)款萬分之

的違約金。2.

。

（三）因買受人的原因未能在約定期限內(nèi)完成該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。以下部位歸業(yè)主共有（22.2）★1.建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；——（法釋[2009]7號(hào)）32.該商品房所在建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外）、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、物業(yè)服務(wù)用房；（物權(quán)法73）3.

。雙方對(duì)其他配套設(shè)施約定如下1.規(guī)劃的車位、車庫：

；2.會(huì)所：

。3.

。出賣人承諾：（消極義務(wù)）對(duì)商品房的銷售，不涉及依法或者依規(guī)劃屬于買受人共有的共用部位和設(shè)施的處分。不擅自改變與該商品房有關(guān)的共用部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。買受人信息保護(hù)（26）★出賣人對(duì)買受人信息負(fù)有保密義務(wù)。非因法律、法規(guī)規(guī)定或國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)的需要，未經(jīng)買受人書面同意，出賣人及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對(duì)外披露買受人信息，或?qū)①I受人信息用于履行本合同之外的其他用途。背景？責(zé)任？銷售和使用承諾（24）不分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售。不采取售后包租、變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。按照規(guī)劃用途進(jìn)行建設(shè)和出售，不擅自改變?cè)撋唐贩渴褂眯再|(zhì)，并按照規(guī)劃用途辦理房屋登記。資金監(jiān)管（7.3）（三）出售該商品房的全部房價(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設(shè)。該商品房的預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)為，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶名稱為，賬號(hào)為

。

4.買受人義務(wù)計(jì)價(jià)方式與價(jià)款（6）出賣人與買受人按照下列第

種方式計(jì)算該商品房價(jià)款：1.按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)，總價(jià)款。2.按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)，總價(jià)款。3.按照套計(jì)算，該商品房總價(jià)款。4.按照

計(jì)算，該商品房總價(jià)款。付款方式與期限（7）（一）簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金

元，該定金于【本合同簽訂】【交付首付款】【】時(shí)【抵作】【？】商品房價(jià)款。（二）買受人采取下列第種方式付款：1.一次性付款2.分期付款

3.貸款方式付款：【公積金貸款】【商業(yè)貸款】【】該商品房價(jià)款的計(jì)價(jià)方式、總價(jià)款、付款方式及期限的具體約定見附件四。

貸款風(fēng)險(xiǎn)3.貸款方式付款：【公積金貸款】【商業(yè)貸款】【】。買受人應(yīng)當(dāng)于

年

月

日前支付首期房價(jià)款

元占全部房價(jià)款的

％。

元向

（貸款機(jī)構(gòu)）申請(qǐng)貸款支付。法定解除權(quán)

FJ.23商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。逾期付