佳程廣場項目上市期包裝專案

佳程廣場工程上市期包裝專案策略規(guī)劃推廣建議目錄市場分析一、市場分析1、北京市寫字樓/商住樓的供給與需求分析:北京市寫字樓/商住樓市場處于飽和狀態(tài)，供大于求，同時新工程不斷涌現(xiàn)，“佳程廣場〞工程占未上市工程的16.51%?！操Y料來源于央視調(diào)查咨詢中心〕萬m2空置率消化率占有率

由于寫字樓/商住樓市場在1998年前投入量過大，導(dǎo)致1998-2000年間市場出現(xiàn)低谷；而今又呈增長態(tài)勢。一、市場分析2、北京市寫字樓/商住樓階段性投入使用量與比例分析:萬m2

一、市場分析3、北京市寫字樓/商住樓的區(qū)域分布分析:東三環(huán)路：商業(yè)繁華，交通便利，配套設(shè)施完善，以商貿(mào)行業(yè)為主，占50%以上。具體有幸福大廈、中旅大廈、京信大廈、昆侖飯店等。霄云路：重要街路，交通快捷，政府機關(guān)較多。約占20%左右。機場高速路：為開發(fā)重點區(qū)域，交通及其便利，是進出北京市中心的主要地段，約占15%左右。亮馬橋路：百貨業(yè)及涉外飯店集中區(qū)域，環(huán)境好，專業(yè)配套完善，是窗口區(qū)域，約占5%左右。其他：比較分散，約占10%左右。一、市場分析4、東三環(huán)路商圈分析：東三環(huán)路核心商圈多年歷史日客流量100000多人日成交額數(shù)億元商務(wù)圈霄云路/亮馬橋路/新源南路/聯(lián)合國開發(fā)署〔使館區(qū)〕文化圈世紀(jì)劇院/農(nóng)展館金融圈中行/工行/農(nóng)行餐飲娛樂圈紅子雞海鮮大酒樓/希爾頓大酒店生態(tài)圈朝陽公園/萊太花卉市場信息圈報業(yè)/通訊交通圈機場高速路/公交便捷醫(yī)療圈北京軍區(qū)總醫(yī)院分院商業(yè)圈燕莎友誼商城人流、資金流、信息流

一、市場分析5、佳程廣場工程規(guī)劃概況：內(nèi)容項目規(guī)劃思想：商務(wù)公寓（商住寫字樓）

功能用途層數(shù)

公共面積（層）

共享大廳

商務(wù)公寓

私人會所

餐飲娛樂

樓層規(guī)劃單位配比單位種類備注廣場交通/泊車位綠化/景觀全樓分?jǐn)傁禂?shù)建筑結(jié)構(gòu)建筑風(fēng)格地下裙樓塔樓車場辦公設(shè)備房配套服務(wù)區(qū)備注凈高走廊寬度電梯數(shù)量（含貨梯）步梯數(shù)量(含消防梯)分?jǐn)傁禂?shù)

面積（層）數(shù)量（層）項目規(guī)劃狀況二、SWOT分析1、優(yōu)勢：工程核心優(yōu)勢競爭力？戶型，總價款低，方便購置東三環(huán)路商圈，構(gòu)成“佳程廣場〞的巨大市場潛力酒店式效勞，細致周到；生活無憂精裝修，省時省事省力，“拎包即住〞地段是“佳程廣場〞最重要的優(yōu)勢二、SWOT分析2、劣勢：交通：地處旺地深巷〔南銀大廈〕，交通是否便利？電梯：？歷史：本案建造期長，未免會造成社會美譽度差？價格：單位價格偏高？〔均價多少？〕居住：戶型如何？每層戶數(shù)如何？人流如何？三、策略規(guī)劃商住樓大多數(shù)客戶認(rèn)為商住樓是以住宅演變而來，形象力較弱；區(qū)域內(nèi)，并不缺乏此類產(chǎn)品銷售情況不甚樂觀；無鮮明差異，不能凸顯競爭力。寫字間工程周邊近交通、近環(huán)境無法匹配寫字間功能；寫字間市場，空置率高；無競爭力，難以達成銷售；銷售周期過長。住宅無中庭，無園區(qū)；北向的單元，銷售阻力大；無住宅的配套環(huán)境；均價價位如何？酒店近郊通環(huán)境無法適應(yīng)其客流要求；啟動資金數(shù)巨大、管理龐雜；貨幣回籠緩慢，存在一定風(fēng)險。1、工程定位論證：三、策略規(guī)劃2、工程定位：商務(wù)公寓酒店式公寓源于歐洲，是在旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的“臨時住家〞。國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，近兩年在上海、北京均有開發(fā)。由于酒店式商務(wù)公寓提供的商務(wù)效勞更多地迎合了信息化時代日益加快的生活節(jié)奏對時間的需求，被廣闊商務(wù)人士所接受，結(jié)合“佳程廣場〞的產(chǎn)品特征和東三環(huán)核心商業(yè)區(qū)的特色，將工程定位在：將商務(wù)活動、個性化商務(wù)居住與國際標(biāo)準(zhǔn)酒店式效勞有機結(jié)合，利用國際商務(wù)公寓，以全方位高層次的星級效勞為“商務(wù)人士〞在東三環(huán)核心商務(wù)區(qū)營造一個“隨時起降〞的商務(wù)生活平臺。三、策略規(guī)劃3、競爭區(qū)隔：個性化的商務(wù)居住和自助式家居效勞，真正實現(xiàn)賓至如歸從事商務(wù)活動和酒店式效勞提供商務(wù)居住和酒店式效勞無論是設(shè)施，還是效勞，質(zhì)量是差異佳程廣場商務(wù)公寓商住樓酒店住宅寫字樓三、策略規(guī)劃4、目標(biāo)群界定：中產(chǎn)階層/特定人群新經(jīng)濟新環(huán)境的新貴一族地位優(yōu)越的小資群體無家，無憂，有資金的單身貴族使用者三、策略規(guī)劃5、核心概念：讓資本為您工作新資本主張面積（㎡）價格（元/㎡）總價（元）首付款30%（元）月還款/月回報年還款/年回報（元）收回成本的時限（年）收回成本后還款期總回報（元）30年累積回報（元）投資5070003500001050002761.6433139.68出租收益100元/天300033139.689年零9月9000108000036000承諾收益50元/天150033139.6819年5零月54000018000三、策略規(guī)劃面積（㎡）價格（元/㎡）總價（元）首付款30%（元）月還款/月回報年還款/年回報（元）收回成本的時限（年）收回成本后還款期總回報（元）30年累積回報（元）投資5070003500001050001321.2915855.48出租收益100元/天300033139.689年零9月729000108000036000承諾收益50元/天150033139.6819年5零月19050054000018000三、策略規(guī)劃

銀行存款國債股票普通住宅本案風(fēng)

險

性

分

析收益率及低，風(fēng)險低，面臨通貨膨脹，貨幣貶值利率較銀行存款利率稍低風(fēng)險極高，收益不穩(wěn)投入較大，收益不連續(xù)，穩(wěn)定性差，同質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重，出租價格呈下降趨勢投入小，收入穩(wěn)定可靠，收益率高，風(fēng)險低專業(yè)的酒店經(jīng)營和優(yōu)越的地理位置提升價值，企業(yè)品牌效應(yīng)的信息保證三、策略規(guī)劃6、支持點：三、策略規(guī)劃7、利益點：小戶型精裝修酒店式效勞東三環(huán)路商圈市場整合利益點24小時商務(wù)中心自身配套支持進行延伸三、策略規(guī)劃7、利益點：三、策略規(guī)劃8、傳播語：南國貿(mào)，北佳程三、策略規(guī)劃9、賣點與買點：增值/方便/欲望東三環(huán)商圈潛力酒店式效勞24小時商務(wù)中心戶型？/總價低精裝修配套全過度住宅一個人住效勞好離工作地近不用再住酒店了作辦事處回報三、策略規(guī)劃10、營銷策略：打造高品質(zhì)品牌影響力推動使用者產(chǎn)權(quán)銷售工程經(jīng)營兩步走/兩層推三、策略規(guī)劃11、產(chǎn)品建議：面積：以？M2？戶型為主；功能：24小時物業(yè)效勞、24小時熱水供給、24小時中央空調(diào)、24小時中央廚房、公用律師/會計師/秘書/保姆、專業(yè)全程代辦公司注冊、商務(wù)中心；配置：3-5條外線；付款：降低首付壓力，實施“零首付〞或“3萬進住〞；銷售終端：作高售樓中心的調(diào)節(jié)性，提高檔次；自助特約效勞，即在物業(yè)效勞工程中增設(shè)了諸多類似酒店效勞功能的效勞工程，如叫早、送餐、上門洗衣、計時家政效勞等。這些頗具新意、細致入微的效勞，可以為生活節(jié)奏快、時間緊張、工作繁忙的年輕白領(lǐng)們解除衣食住行的后顧之憂，而且在凸現(xiàn)“享受〞這一生活的重點的同時，還盡可能地為他們降低了生活本錢。此外，“自由度〞還利用底商精心規(guī)劃配置了諸如商務(wù)中心、醫(yī)療中心、洗衣房、健身房、美容院、托兒所、超市、咖啡廳、銀行、郵局等效勞設(shè)施四、推廣建議1、推進策略：分層銷售：根據(jù)不同時期，向不同人群，推出不同樓層，進行有針對的推廣與出售。推進節(jié)奏：一期與二期控制銷量，制造售罄的氣氛，激發(fā)目標(biāo)客戶群的購置欲望。推廣策略：以口碑及信息傳播為主，附以品牌形象廣告，制造神秘感和急迫感。一期：3-6層二期：6-9層三期：9-12層四期：12-20層五期：20-25層/收尾四、推廣建議2、推廣進程：78910111215