北京萬科物業(yè)管理有限公司分包服務(wù)管理制度

北京萬科物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書編號BVKWY-PZ-09名稱分包服務(wù)管理制度版本A/0第1頁共4頁編制張晗更改審核楊征批準(zhǔn)王岫華生效期2001年7月1日1.目的保證公司各部門選擇、委托供方提供服務(wù)工作符合質(zhì)量要求,對各供方的監(jiān)控工作提供作業(yè)指引，保證維修保養(yǎng)的質(zhì)量。2.范圍適用于公司各部門需委托供方提供服務(wù)的各類行為。3.定義供方服務(wù)是指公司內(nèi)發(fā)生的所有服務(wù)外包行為，如設(shè)備設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)、維修，改（新）建工程；清潔、綠化服務(wù)等。4.職責(zé)4.1品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)組織對分包服務(wù)供方的評審工作，對分包服務(wù)供方的資信、服務(wù)質(zhì)量、設(shè)計(jì)規(guī)劃方案等情況進(jìn)行審核及存檔,負(fù)責(zé)每季度對供方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查。4.2財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對供方合同價(jià)格、付款方式、合同條款等進(jìn)行審核。4.3各部門負(fù)責(zé)供方初選工作，并根據(jù)供方項(xiàng)目對供方進(jìn)行評審。4.4各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)每月組織對供方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查。4.5監(jiān)控人員負(fù)責(zé)每周對供方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次巡查。5.方法和過程控制5.1供方管理5.1.1各部門從事各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)時(shí)，如缺乏資源、技術(shù)能力和服務(wù)條件，應(yīng)選擇有資格的供方委托其進(jìn)行服務(wù)，以確保服務(wù)質(zhì)量。5.1.2委托供方提供服務(wù)時(shí)，由服務(wù)需求部門經(jīng)理組織相關(guān)人員選擇三家以上供方，并對其進(jìn)行調(diào)查評審（特殊情況可選一家，但應(yīng)附情況說明）。評審內(nèi)容包括：服務(wù)質(zhì)量，服務(wù)能力，服務(wù)后的維保，價(jià)格等。具體內(nèi)容包括：北京萬科物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書編號BVKWY-PZ-09名稱 分包服務(wù)管理制度 版本A/0第2頁共4頁編制張晗更改審核楊征批準(zhǔn)王岫華生效期2001年7月1日供方營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明等文件；B.技術(shù)能力；C.品質(zhì)保證系統(tǒng)；D.施工計(jì)劃、服務(wù)方案、材料備件清單、相關(guān)的作業(yè)文件及質(zhì)量記錄（如預(yù)算表、任務(wù)書、檢查驗(yàn)收表等）；E.合同草案（價(jià)格或預(yù)算、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、雙方的責(zé)任及義務(wù)等）。5.1.3服務(wù)需求部門負(fù)責(zé)將初選的三家供方調(diào)查評估的情況記錄在《供方評估表》中。從中初選一家合格者?！豆┓皆u估表》與上述評估資料一同依次報(bào)品質(zhì)管理部、財(cái)務(wù)管理部、總經(jīng)理助理、總經(jīng)理審批。5.1.4品質(zhì)管理部接到報(bào)送《供方評估表》及供方資料后，采取會(huì)簽方式組織專業(yè)人員對供方資料及服務(wù)方案進(jìn)行評估、審核，評估內(nèi)容為服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)業(yè)績，服務(wù)提供能力。并于審核后將《供方評估表》及相關(guān)附件資料轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)管理部審核。5.1.5財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對供方合同價(jià)格、付款方式、合同條款等進(jìn)行審核。5.1.6《供方評估表》逐級審批完成后，由品質(zhì)管理部將審批合格的供方列入《供方名錄》。申請部門使用供方時(shí)應(yīng)在《供方名錄》中選擇，并按照《合同管理制度》的規(guī)定組織簽訂供方服務(wù)合同。合同簽定后由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)存檔。5.1.7對于《供方名錄》中載明的合格供方，各部門可直接采用，但應(yīng)在使用中與其他供方進(jìn)行性價(jià)對比，如發(fā)現(xiàn)新的合格供方時(shí)應(yīng)按5.1條款進(jìn)行重新評審。5.2服務(wù)的驗(yàn)證對于服務(wù)分包在首次使用時(shí)應(yīng)由各責(zé)任部門對其進(jìn)行現(xiàn)場能力的確認(rèn)。確認(rèn)的要求和確認(rèn)的內(nèi)容應(yīng)在采購信息中（合同）進(jìn)行規(guī)定。5.3服務(wù)的檢驗(yàn)北京萬科物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書編號BVKWY-PZ-09名稱 分包服務(wù)管理制度 版本A/0第3頁共4頁編制張晗更改審核楊征批準(zhǔn)王岫華生效期2001年7月1日5.3.1對供方的內(nèi)部監(jiān)控包括周檢、月檢、季檢。5.3.1.1周檢：管理處指定的對供方進(jìn)行監(jiān)控的人員每周會(huì)同供方現(xiàn)場人員對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次巡查，并根據(jù)巡查結(jié)果填寫一式兩份《電梯維保供方工作檢查記錄表》或《保潔供方工作檢查記錄表》，雙方簽字確認(rèn)后各自保留一份。5.3.1.2月檢：管理處經(jīng)理組織維修主管、對供方監(jiān)控人員，會(huì)同供方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場工作人員，每月共同對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查和考評。管理處根據(jù)檢查結(jié)果填寫一式兩份《電梯維保供方工作檢查記錄表》或《保潔供方工作檢查記錄表》，雙方簽字確認(rèn)后各自保留一份。每月5日前，管理處須對上月檢查情況及反映的主要問題進(jìn)行總結(jié)，填寫《供方工作評估報(bào)告》交與供方做為其進(jìn)行整改或改進(jìn)的依據(jù)。5.3.1.3季檢：品質(zhì)管理部會(huì)同管理處經(jīng)理、專業(yè)主管、對供方監(jiān)控人員、供方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場工作人員，每季度共同對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行一次全面檢查和評估。檢查可采用查閱質(zhì)量記錄、調(diào)查客戶意見、現(xiàn)場抽查等多種方式。品質(zhì)管理部根據(jù)對供方的服務(wù)質(zhì)量檢查情況，對供方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估，并于每季度10日前出具《供方工作評估報(bào)告》，內(nèi)容應(yīng)包括該季度各項(xiàng)檢查中曾經(jīng)出現(xiàn)過的較大問題及整改情況、小區(qū)住戶的意見、現(xiàn)場抽查情況、目前存在的問題、對供方的進(jìn)一步要求等，季度評估報(bào)告由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)存檔。品質(zhì)管理部將季度評估報(bào)告按管理處進(jìn)行剪輯，交一份給管理處存檔，一份給供方存檔。供方須對季度評估報(bào)告中提出的問題擬訂糾正預(yù)防措施及實(shí)施的具體計(jì)劃表（一式兩份），經(jīng)供方公司法人代表簽署后交管理處和公司品質(zhì)管理部各存一份。5.3.2外部監(jiān)控辦法5.3.2.1客戶評估：客戶日常投訴；本公司每半年一次的顧客意見調(diào)查等。5.3.2.2社會(huì)評查：外部質(zhì)量審核機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查；優(yōu)秀小區(qū)的驗(yàn)收檢查；勞動(dòng)局安檢部門的檢查；萬科集團(tuán)公司組織的參觀、評比、檢查等。5.3.3特殊供方監(jiān)控辦法北京萬科物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書編號BVKWY-PZ-09名稱 分包服務(wù)管理制度 版本A/0第4頁共4頁編制張晗更改審核楊征批準(zhǔn)王岫華生效期2001年7月1日5.3.3.1對水箱清洗、儀器儀表檢測、電氣安全檢測及小區(qū)垃圾外運(yùn)等受政府部門直接控制的特殊供方，要保存好其提供的合格證等有效證明及資料。5.3.3.2對于供方在保修期內(nèi)設(shè)備的定期保養(yǎng)及故障的處理，必須在《供方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表》記錄；對供方保養(yǎng)維修效果的評估，須填寫《供方工作評估報(bào)告》。5.3.3.3對提供短期服務(wù)的供方，管理處經(jīng)理安排相關(guān)專業(yè)主管對供方的服務(wù)過程及結(jié)果監(jiān)督檢查。5.4對合同期滿的供方的評估5.4.1供方進(jìn)行保養(yǎng)的項(xiàng)目在合同期滿前兩個(gè)月，由部門負(fù)責(zé)對該項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，填寫《供方評估表》，例行品質(zhì)管理部、財(cái)務(wù)管理部、總經(jīng)理助理、總經(jīng)理審批后方可續(xù)簽合同。5.4.2如部門需重新選擇供方進(jìn)行服務(wù)，須按5.1程序執(zhí)行。5.4.3品質(zhì)管理部每年對《供方名錄》中的供方的資信情況進(jìn)行復(fù)查，并將變更情況記錄在《供方評估表》上。6.支持性文件BVKWY（辦字）[2001]第014號《合同管理制度》BVKWY-PZ-10《供方名錄》7.質(zhì)量記錄和表格BVKWY-PZ-0