體育場物業(yè)管理投標文件

XXX體育場物業(yè)管理投標書2017年9月目錄前

言 2第一章

投標人資格證明文件投標承諾書 3第二章

前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案 7第三章

對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃 9第四章

擬采取的工作計劃和物資裝備情況 10第五章

擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備、培訓、管理 14第六章

管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況 26第七章

針對該項目的特點結(jié)合實際情況制訂服務(wù)內(nèi)容和指標 30第八章

構(gòu)建和諧體育與便民服務(wù) 38第九章

物業(yè)服務(wù)費用范圍的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護 40第十章

公共維修基金范圍的使用方案 49第十一章

其他物業(yè)及設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護 51第十二章

擬采取的安全與秩序維護方案 69第十三章

綠化和保潔管理方案 79第十四章

停車管理方案及地下車庫經(jīng)營管理的說明（地下車庫車位有租有售） 84第十五章

針對、物業(yè)使用人及裝修企業(yè)的裝修管理與服務(wù) 85第十六章

投標報價及經(jīng)費收支預算 89第十七章

對招標人提出的相關(guān)配合要求的說明 97

前

言

首先，十分榮幸能參與“XXX體育場項目（－－－）”項目的前期物業(yè)管理服務(wù)投標工作。我公司將依托自身的專業(yè)管理實力，結(jié)合“XXX體育場項目（－－－）”的現(xiàn)狀，對“XXX體育場項目（－－－）”的物業(yè)管理模式、組織機構(gòu)、財務(wù)收支計劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。

我們將以××物業(yè)嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國家政策法規(guī)和貴方的實際需要的前提下，憑借××物業(yè)在長期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗以及充足的人才，為“XXX體育場項目（－－－）”的市民創(chuàng)造一個和諧而優(yōu)美的體育鍛煉環(huán)境，提升“XXX體育場項目（－－－）”的物業(yè)價值，并使“XXX體育場項目（－－－）”成為××市乃至××省又一個知名的高檔物業(yè)管理品牌。

本投標書是根據(jù)貴方提供的“XXX體育場項目（－－－）“前期物業(yè)管理服務(wù)招標文件要求，結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標準，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服務(wù)投標書。

我方同意一旦中標，投標書中的所有承諾，招標方有權(quán)要求寫入物業(yè)管理委托合同，否則，招標方可以在中標候選單位中重新確定中標單位。

再次感謝×××公司給予我們這次合作的機會。

公司名稱：××物業(yè)管理有限公司

注冊（通訊）地址：

聯(lián)系電話：

傳真電話：

郵政編碼：我公司接管XXX體育場項目（－－－）的優(yōu)勢

1、我公司是第×批國家一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在管理中擁有豐富的經(jīng)驗，目前管轄的面積已超過2000萬平方米，其中85％以上的項目是通過市場競爭取得的管理權(quán)，公司有充分適合市場化運作的管理機制。

2、我公司已通過ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系三項貫標的第三方認證，對XXX體育場項目（－－－）的管理質(zhì)量具有充分的保證作用。

3、我公司是目前檔案管理×級的物業(yè)管理企業(yè)，對XXX體育場項目（－－－）將來的檔案管理將起到了保障作用。

4、管理經(jīng)驗豐富，具備同類物業(yè)的管理經(jīng)驗。公司目前已管理著包括××國際博覽中心、××大廈商務(wù)樓、××老街、××東方廣場、××國際廣場、××步行街、××生活廣場、等商業(yè)類物業(yè)。在XXX體育場項目的物業(yè)管理中，我們將進一步融會提煉商業(yè)辦公樓、行政辦公樓宇和其它各類型物業(yè)的管理經(jīng)驗，鑄就××－－－物業(yè)管理的“品牌”。

5、根據(jù)XXX體育場項目（－－－）智能化程度較高的特點，我公司將對樓盤早期介入，協(xié)助開發(fā)商在智能化設(shè)備設(shè)施的選型、評估和設(shè)計方案改進方面提供建議和參謀。之前我們曾參與多個高檔樓盤的早期介入，如：××花園、××新城、××苑、××大廈等，都取得了較好的效果，用我們的經(jīng)驗，為開發(fā)商帶來了較大的利益。

6、具有超前的服務(wù)理念：××物業(yè)讓您更滿意。公司長期從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，在管理各類物業(yè)領(lǐng)域進行不懈地探索，主動借鑒國際先進的服務(wù)理念，不斷學習總結(jié)，同時結(jié)合各地的傳統(tǒng)風俗和不同用戶的需求特點，尋求各類物業(yè)最佳的管理方法。通過學習國內(nèi)外先進的服務(wù)理念與管理方法，并與自身的實踐相結(jié)合，我公司提出了獨具特色的具有超前性、創(chuàng)造性、全方位的管理服務(wù)理念，并在具體工作實踐中取得了良好的效果。第一章

投標人資格證明文件投標承諾書中國物業(yè)管理協(xié)會：

一、

本公司認真研究了XXX體育場項目（－－－）前期物業(yè)管理服務(wù)招投標文件后，愿意接受招標文件的要約條件，愿意參加本次招標。

二、

本公司聲明如下：

1、

同意按照招標文件要求參與競標，否則視為自動放棄。

2、

在簽署XXX體育場項目（－－－）前期物業(yè)服務(wù)合同之前，本招標文件和貴司的中標通知書構(gòu)成約束雙方的契約附件。

3、

如我公司中標，將按照貴司規(guī)定的時間簽訂XXX體育場項目（－－－）前期物業(yè)服務(wù)合同，并按照要求準時進駐進行物業(yè)管理全方位服務(wù)。

4、

我方同意，在從規(guī)定的遞交投標響應(yīng)文件截止之日起90個日歷日內(nèi)，自覺遵守本次招投標活動的每項規(guī)定。投標單位名稱：××物業(yè)管理有限公司

（公章）法人代表：日期：

地址：聯(lián)系人：

聯(lián)系電話：法定代表人授權(quán)委托書中國物業(yè)管理協(xié)會：

本授權(quán)書聲明：注冊于××市××路

號

樓（投標人注冊地址）的××物業(yè)管理有限公司（投標人名稱）法定代表人

董事長（法定代表人姓名、職務(wù)）為本公司授權(quán)簽字的

（投標人代表職務(wù)姓名）為本公司的合法代理人，就貴方組織的XXX體育場項目（－－－）前期物業(yè)管理服務(wù)招標，以本公司名義處理一切與之有關(guān)的事務(wù)。

本授權(quán)書于

年月

日簽字生效，特此聲明。法定代表人：

簽字蓋章：投標人代表：

簽字蓋章：投標人全稱：××物業(yè)管理有限公司

投標人公章：投標人資格證明文件

一、

投標人一般性概況

××物業(yè)管理公司成立于

年，隸屬×××（集團）有限公司，是國家×級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，注冊資本

萬元人民幣，管理面積已超過

萬平方米。

公司先后通過ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系、是檔案管理×級的企業(yè)。

我們的服務(wù)理念：××物業(yè)讓您更滿意。

我們的服務(wù)追求：成為的好保姆、好管家、好朋友。

二、

企業(yè)情況一覽表企業(yè)名稱××物業(yè)管理有限公司法定代表人工商注冊號企業(yè)成立時間注冊地址聯(lián)系地址聯(lián)系電話/傳真企業(yè)性質(zhì)企業(yè)隸屬關(guān)系或股東分支機構(gòu)/子公司/與分支機構(gòu)的性質(zhì)隸屬關(guān)系、地址/企業(yè)規(guī)模注冊資本萬元人民幣、從業(yè)人數(shù)在編人、勞務(wù)工人。最近三所牽涉的主要訴訟案件(有或無)如有，是何類案件，結(jié)論如何2003年：××物業(yè)管理糾紛案件勝訴、××物業(yè)管理糾紛案件勝訴；2004年：××物業(yè)管理糾紛案件勝訴、××物業(yè)管理糾紛案件勝訴；2005年：××物業(yè)管理糾紛案件被告××履行相應(yīng)義務(wù)后撤訴結(jié)案、××××物業(yè)管理糾紛案件勝訴、×××物業(yè)管理糾紛案件調(diào)解結(jié)案，××履行相應(yīng)義務(wù)。

三、

財務(wù)狀況表資產(chǎn)和負債狀況（萬元）注冊資本總資產(chǎn)流動資產(chǎn)長期資產(chǎn)長期負債短期負債股份組成情況股東名稱（單位或個人）所占股份比例××（集團）有限公司××房產(chǎn)發(fā)展有限公司開戶銀行銀行名稱地址聯(lián)系電話相關(guān)要求文件：（1）

提供企業(yè)最新的資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表、會計報表、補充資料（復印件）；（2）

其他可證明企業(yè)財務(wù)實力和真實性的文件，如年度審計報告等。注：上述文件資料，需加蓋相關(guān)單位公章并需由被授權(quán)力人簽字。四、

投標人資格聲明

1、

名稱及概況

投標人名稱：××物業(yè)管理有限公司

總部地址：

電話號碼：

傳真號碼：

電子信箱：

成立和/或注冊日期：

實收資本：

近期資產(chǎn)負債表（到2004年12月31日）

長期資產(chǎn)：

流動資產(chǎn)：

長期負債：

短期負債

凈值：

主要負責人姓名（可選填）：

2、近三年主要業(yè)績明細表（見附頁）

3、有關(guān)開戶銀行的名稱和地址

名稱地址

4、投標人所屬的集團公司（如果有的話）

5、

其他情況

茲證明上述聲明是真實、正確，并提供了全部能提供的資料和數(shù)據(jù)，我們同意遵照貴方的要求出示有關(guān)證明文件。

投標人名稱：××物業(yè)管理有限公司

被授權(quán)人簽字：

被授權(quán)人的職務(wù)：日期：電話號碼：傳真號碼：電子信箱：公章：擬派現(xiàn)場項目經(jīng)理資格聲明

項目名稱：XXX體育場項目（－－－）

投標人名稱：××物業(yè)管理有限公司姓名

主要業(yè)績性別

年齡

專業(yè)

學歷

工齡

職務(wù)

從事本崗位工作時間

聯(lián)系電話

投標人公章：

投標人代表簽字：

日期：擬派項目主要管理人員、工程技術(shù)人員情況表序號姓名性別年齡職務(wù)(工種)職稱(學歷)身份證號簡歷1

投資企業(yè)總經(jīng)理大專

2

管理處經(jīng)理助理大學本科/經(jīng)濟師

3

服務(wù)部主管大專

4

設(shè)備主管大專/助理工程師

5

設(shè)備主管高中/助理工程師

注：在填寫時，如本表格不夠可按相同格式自行增加。投標人公章：投標人代表簽字：日期：第二章

前期介入服務(wù)與接管驗收及入住管理方案

一、

前期介入服務(wù)

要使今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用，若我方中標，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對“XXX體育場項目（－－－）”制訂科學、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。

1、規(guī)劃設(shè)計階段

對于規(guī)劃設(shè)計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與體育場規(guī)劃設(shè)計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使體育場的設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。

監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；

體育場人車分流的設(shè)計；

公共照明開關(guān)設(shè)置位置；

公共照明開關(guān)開閉形式；

物業(yè)管理用房的位置設(shè)計；

體育場垃圾房的設(shè)置；

公共洗手間的設(shè)置；

信報箱的設(shè)立；

公共告示欄的配置；

家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預留；

……。

2、建設(shè)施工階段

建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期顧問人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。

提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；

分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；

審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；

提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；

幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；

提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；

檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；

檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；

配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；

提出遺漏工程項目的建議；

對體育場公建配套設(shè)施設(shè)備的進行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。

3、竣工驗收階段

物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。

參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；

發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；

參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；

制訂物業(yè)驗收流程；

指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。

4、物業(yè)銷售階段

良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。

制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；

售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規(guī)范服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；

委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對體育場物業(yè)管理方面的疑問；

對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓工作；

提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。

二、

項目的接管驗收

1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。

2）依據(jù)國家建設(shè)部頒布的《_blank"房屋接管驗收標準》對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。

3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗收。

a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對工作認真負責的工程技術(shù)人員參加驗收工作；

b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應(yīng)站在的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護的合法權(quán)益；

c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；

d．落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負責保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負責保修，開發(fā)主體一次性撥付保修費用；

6）接管驗收的作用

a．明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系

b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護的利益

c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。第三章

對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃

一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過我們的服務(wù)，為“XXX體育場項目（－－－）”創(chuàng)造價值，為營造一個“安全、舒適、溫馨、親情”的生活、辦公及購物環(huán)境，讓安心、放心。一、總體管理服務(wù)目標1、

前期目標成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；降低開發(fā)商的建設(shè)成本，促進樓盤的銷售。2、

合同目標在合同期內(nèi)，全身心為市民服務(wù)，成為市民的好管家、好朋友。二年內(nèi)達到ISO9001質(zhì)量管理體系第三方認證；二年內(nèi)達到ISO14001環(huán)境管理體系第三方認證；二年內(nèi)達到OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系第三方認證；一年內(nèi)通過“××市物業(yè)管理優(yōu)秀體育場”的考評；三年內(nèi)通過“××省物業(yè)管理示范體育場”的考評；四年內(nèi)達到“××物業(yè)管理示范體育場”的標準；二、管理服務(wù)理念―――――

××物業(yè)讓您更滿意讓

——

嚴格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流您

——

、發(fā)展商、行政主管部門、相關(guān)專業(yè)部門更

——

優(yōu)于行業(yè)標準、優(yōu)于其它企業(yè)、100%第一、不斷超越日益增長的需求滿意

——

成為的好保姆、好管家、好朋友成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友成為大家認可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友三、保證體系

我公司已通過了ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系的三項認證。同時，我公司自2001年起開展企業(yè)標準化工作，并制訂了公司“企業(yè)標準（Q/OAKH）”。我公司將三項體系、企業(yè)標準以及適合“XXX體育場項目（－－－）”的三級操作文件貫穿于“XXX體育場項目（－－－）”的物業(yè)管理之中。四、服務(wù)承諾1、總體指標1、滿意度指數(shù)85以上；2、管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故，

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災責任事故，

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責任事故；3、第一年度導入三項貫標體系管理，

第二年度通過三項貫標體系認證；2、分類指標1、管理處設(shè)專線24小時受理報修，2、接待時間：365天8:30-20:30；3、

各類服務(wù)人員上崗培訓率達到100%；4、檔案歸檔率達到100%，

檔案完整率達到100；5、維修及時率達到100%；6、維修質(zhì)量合格率達到95%以上；7、實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達到100%；8、有效投訴處理率100％，投訴人簽字滿意率95％以上；9、公共設(shè)備、設(shè)施完好率達到98％以上；10、房屋建筑完好率達到98%以上；11、綠化存活率達到98%以上；12、清潔管理無盲點，

管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；13、道路、停車場完好率達到98%以上；14、管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實行24小時保安立崗服務(wù)第四章

擬采取的工作計劃和物資裝備情況一、擬采取的工作計劃

為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎(chǔ)上，擬定進一步的工作計劃，加強裝修管理，增強市民和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作，使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達到“雙贏”的目的。二、物資裝備情況1、物業(yè)管理用房

為創(chuàng)造一個良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理條例的規(guī)定，以及結(jié)合XXX體育場項目（－－－）的特點，除各類設(shè)施設(shè)備機房外，物業(yè)管理用房還包括：

管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；

保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫；2、物業(yè)管理用房的配置要求[管理處辦公用房]劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域，場所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。[工程維修作業(yè)工作室]需放置梯子、臺鉆等設(shè)備及備品備件倉庫等。[保安、保潔人員休息、更衣室]放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟脑瓌t是，給市民帶來方便，提高我方人員工作效率。3、管理設(shè)施的配置要求管理處開辦物品表名稱數(shù)量/型號一、辦公用品開辦物品復印機1臺/施樂2018電腦2臺/IBM主機、三星17寸純平顯示器打印機1臺/HP1010對講機16只/摩托羅拉GP-885對講機電池板16塊/1000mA充電器10只/單路現(xiàn)金保險箱1臺/永發(fā)4800辦公桌4張/防火板臺面1600*800*750辦公椅6把/麻面鋼制滑輪轉(zhuǎn)椅接待桌2張/防火板臺面1600*800*750接待椅4把/麻面弓型扶手椅洽談桌1張/防火板桌面直徑75cm，高度75cm洽談椅4把/麻面鍍鉻鋼椅會議桌1張會議椅12把水瓶2只/企鵝式WL-LM-1300網(wǎng)絡(luò)杯12只/瓷制無柄煙灰缸3只/612202A考勤鐘1只/科密8100標識若干/塑封機1臺/煥達320P飲水機1臺/立式傳真機1臺/松下FT-153CN分欄文件柜5組/900*400*2300檔案夾250只/HY2052閱覽架1只/標準電話機2只/西門子大貨架2只/更衣箱15只/江南六門傘架3只/定制大雨傘3把/定制小雨傘30把/定制

二、維修工器具開辦物品臺式鉆床1臺/德國定牌220V13m/m電錘（進口）1臺/博士電動疏通機2臺/大力牌GC70鋁合金合頁梯（1.5m－5m）10只/標準管子鉗1把/新工600m/m24寸龍門架1套/滬工2號帶腳臺虎鉗1套/滬工5”、6”各一數(shù)字式萬用表2只/指針式萬用表4只/永紅MG-28數(shù)字式鉗形表2只/永紅MG-28兆歐表1只/東海500V砂輪機1臺/××2.2KV潛水泵4臺/長樂220V750W拖線板3只/塔牌60A、1M2、30M切割機2臺/梅花扳手4套/電工牌10件套筒扳手3套/電工牌32件內(nèi)六角扳手5套/電工牌1.5m/m-10m/m工具箱10套/保險帶4套/組合工具10套/硅膠搶3只/大小各一牛油槍3只/滬工400g管道工具2套/泥瓦、木工工具2套/三、保潔工具開辦物品升降梯1部/××登月牌7米多功能擦地機2臺/美國NSS17寸經(jīng)濟型吸塵吸水機2臺/美國NSS雙馬達高壓水槍2只2.5米鋁梯3部1.5米鋁梯2部多功能清潔車4部/捷霸AF－160拖線盤4只/黃魚車3部/四、保安器具開辦物品雨衣/雨鞋29套耳機29副錄像帶40盤/警棍6根/[1]

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下一頁第五章

擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備、培訓、管理一、擬建立的組織機構(gòu)及人員的配備

1、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置_blank"

2、管理處運作方式及各部門職責

1、管理處運作方式

管理處實行管理處經(jīng)理負責制的直線制領(lǐng)導形式，下設(shè)服務(wù)部、設(shè)備管理部、保安服務(wù)部、保潔綠化部四個部門，實施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。

管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門主管下屬員工直接向其主管負責，各部門主管直接向管理處經(jīng)理負責。

2、部門職責

[服務(wù)部]

服務(wù)部主要負責日常與之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、接待、權(quán)籍管理、收費管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報修等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。

[保安服務(wù)部]

保安部負責體育場治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。

[設(shè)備管理部]

設(shè)備管理部負責整個項目的設(shè)備維修養(yǎng)護服務(wù)，包括電梯設(shè)備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。

[保潔綠化部]清潔管理部負責環(huán)保管理及體育場公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。

此外采購、人事、培訓等事務(wù)將由××物業(yè)人事部、物流中心、培訓中心與管理處經(jīng)理負責。3、人員配備

1、管理處各崗位員工的任職要求

[管理處經(jīng)理]

大專以上學歷

具備行業(yè)崗位資格證書

全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書

熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對工程設(shè)施有一定的了解和管理能力

具有豐富的體育場管理經(jīng)驗

外表端莊，思路敏捷

有良好的團隊精神和溝通技巧

有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力

[經(jīng)理助理]

大專以上學歷

具備××房地資源行業(yè)崗位資格證書

全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書

具有體育場管理經(jīng)驗

有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力

[接待]

大專以上學歷

熟練操作辦公自動化軟件

熟悉體育場運作內(nèi)容

普通話標準流利

有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力

通過××物業(yè)培訓中心專業(yè)培訓

[保安服務(wù)]

具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書

年齡20－35歲之間，男性

身高不低于1.75米

五官端正，具有較強的敬業(yè)精神

作風正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷

能吃苦耐勞承受工作壓力

通過××物業(yè)培訓中心專業(yè)培訓

[維修養(yǎng)護]

具備相關(guān)操作證及上崗證

具有智能化體育場物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗

具有較強的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神

[保潔保綠]

通過保潔專業(yè)化培訓

熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作

形象健康

細心、認真，能刻苦耐勞及承受工作壓力

2、管理處各部門崗位人員配備及崗位職責和工作范圍

[人員配備]崗位設(shè)置人員配備(人)崗位設(shè)置人員配備（人）管理處經(jīng)理1設(shè)備管理部經(jīng)理助理1設(shè)備部主管1服務(wù)部強弱電工6服務(wù)部主管1給排水管道2服務(wù)員（接待/財務(wù)/貫標/檔案/報修）5房修2值班電工2保安服務(wù)部保潔綠化部保安部主管1保潔綠化部主管1保安領(lǐng)班（兼）4領(lǐng)班2門崗8單元內(nèi)公共部位12巡崗8外圍3監(jiān)控4機動3機動4合計71人

[崗位職責和工作范圍]

管理處經(jīng)理

在公司的領(lǐng)導下，全面負責管理處內(nèi)部管理、服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運行與維護保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。

組織擬制、審核和貫徹體育場管理服務(wù)的工作計劃和作業(yè)文件。

負責體育場管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費用控制。

負責協(xié)調(diào)與業(yè)委會、發(fā)展商、物業(yè)行政主管部門、地方有關(guān)管理部門及有關(guān)專業(yè)公司之間的關(guān)系。

負責初審分承包方、分供方，審批體育場管理服務(wù)公開文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。

負責組織體育場公益性活動。

完成公司交辦的其他任務(wù)。

管理處經(jīng)理助理

在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導下，負責服務(wù)的接待工作。

擬制體育場的服務(wù)計劃、費用預算，負責服務(wù)的質(zhì)量控制。

負責編制每日的《工作日報》，并向公司上報。

負責接待辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負責協(xié)調(diào)處理投訴、報修事宜。

負責建立檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊、權(quán)籍資料，對檔案實現(xiàn)動態(tài)管理。

負責代收公用事業(yè)費、有線電視費；代訂境外報刊雜志及代購純水、訂購員工盒飯等事宜。

負責收集編排：管理信息、服務(wù)征詢單，及時張貼和收回，對反饋的見議和意見進行分析、落實和安排處理，保持與的溝通。

負責管理處計算機應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護保養(yǎng)工作

具體組織體育公益性活動。

完成經(jīng)理交辦的其他工作。

設(shè)備管理部主管

在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導下，負責房屋設(shè)備、設(shè)施的正常運行與維保服務(wù)，包括房屋設(shè)備設(shè)施運行的應(yīng)急處理工作。

負責對設(shè)備部的日常管理，檢查每日運行日志，了解設(shè)備工作狀況合理安排每日工作。

負責體育場房屋設(shè)備、設(shè)施運行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過程中的費用預算、作業(yè)文件，并負責實施。

負責計劃和購置維保材料及工器具。

負責公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。

編制（設(shè)備）突發(fā)事故的應(yīng)急處理預案，并適時組織預演。

負責對房屋設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作的計劃實施和記錄備案，對一些隱蔽工程中的更改要詳細記錄備案，記錄文件長期保存。

完成經(jīng)理交辦的其他工作。

保安服務(wù)部主管

在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導下，對所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負責。

負責對當值保安進行崗位督導，發(fā)現(xiàn)不合格操作當場予以糾正，對各班保安質(zhì)量記錄進行初審。

負責對突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場協(xié)調(diào)。

負責對消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管理。

負責員工的消防培訓及體育場消防安全知識宣傳。

負責對隊員考勤和請假審批及工作考核。

負責對裝修施工隊介紹體育場《_blank"裝修管理規(guī)定》并對現(xiàn)場進行安全監(jiān)督和現(xiàn)場管理。

協(xié)助完成管理處布置的市民特約服務(wù)。

保潔綠化部主管

服從管理處經(jīng)理的領(lǐng)導，對體育場的清潔綠化負責。

負責對當班保潔工操作的檢查，對各班保潔工作質(zhì)量記錄進行初審。

負責對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護工作的督導、監(jiān)管。

負責安排人員完成市民提出的特約服務(wù)。

負責對員工考勤和請假審批及工作考核。

負責計劃和購置保潔材料及工器具。

負責與綠化養(yǎng)護的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。

完成管理處經(jīng)理交給的其他工作任務(wù)。

接待員（出納、投訴）

具體開展服務(wù)方面的工作，包括入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處理及接待工作；

負責管理費、能耗費及其它服務(wù)費用的催繳工作；

負責接待辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務(wù)手續(xù)、建立檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊；

保持與的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織體育公益性活動；

完成交辦的其它工作。

接待員（檔案）

負責管理處文書檔案管理工作，包括文秘、電腦、檔案、權(quán)籍、出納等工作；

負責管理費的收繳工作；

負責管理處計算機應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護保養(yǎng)工作；

負責管理處管理、技術(shù)、檔案與資料的管理工作；

負責與權(quán)籍資料的管理工作；

完成經(jīng)理交辦的其它工作。

門崗保安

對主管負責，服從上級命令；

在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗；

驗證《物品出門證》，施工人員《臨時出入證》后放行；

發(fā)現(xiàn)責任區(qū)域公物損壞向上級報告；

負責外來人員的登記，備用鑰匙管理；

協(xié)助主管進行緊急服務(wù)處理。

巡崗保安

對保安主管負責，服從上級命令；

巡邏中遇市民要求應(yīng)及時提供服務(wù)；

巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進行詢問、驗證；

檢查機動車輛、非機動車輛停放情況。

保潔工

對保潔主管負責，認真執(zhí)行各項管理制度；

認真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；

在主管帶領(lǐng)下，認真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。

設(shè)備工（值班水電工）

對設(shè)備主管負責，執(zhí)行管理處各項規(guī)定和制度；

負責變配電系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng)；

負責高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修；

負責給排水、消防設(shè)備動力電源的正常供給；

認真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；

按時按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作；

定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運行、維修、保養(yǎng)記錄；

做好給排水設(shè)備（設(shè)施）的運行操作和維修保養(yǎng)工作；

發(fā)生事故時，保持頭腦冷靜，嚴格按操作規(guī)程及時排除故障，重大事故及時上報，并與下一班當班員工共同排除故障；

負責責任區(qū)域的機房設(shè)備的保潔工作。

設(shè)備工（維修工）

對設(shè)備主管負責，執(zhí)行管理處的各項規(guī)定和制度；

負責房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作；

負責房屋建筑裝飾、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險工作；

努力鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；

發(fā)生事故時，應(yīng)確保頭腦冷靜，嚴格按操作規(guī)程及時排除故障。事故未排除不進行交接班，并與下一班當班員工共同排除故障。二、培訓及管理

培訓承諾

各類服務(wù)人員上崗培訓率達到100%；

各類專業(yè)人員持證上崗；

培訓計劃

源源不斷的人員培訓是××物業(yè)的管理水平不斷提高的根本保證。為此，公司根據(jù)自身發(fā)展的需要，建立了自己的“培訓中心”。“培訓中心”每年舉辦二期6個月全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓班和不定期的各類專業(yè)的培訓班。培訓師資由公司中級以上的專業(yè)管理人員和外聘一些專家、學者及境外資深物業(yè)管理專家擔綱，講授市場的營銷策劃和各類物業(yè)的管理，從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、運用計算機管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費的籌措、成本核算及資金的運行等。到目前為止，已有多名人員經(jīng)過經(jīng)理崗位培訓已經(jīng)上崗，而且已得到了大家的一致好評。[新進員工培訓方案]培訓目的：使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項規(guī)章制度等，以便能迅速的適應(yīng)公司的運作模式，工作要求；提高工作效率。培訓內(nèi)容：①

公司基本情況、組織機構(gòu)、主要領(lǐng)導介紹②

公司管理理念和服務(wù)理念教育③

企業(yè)文化、價值觀的傳遞④

《_blank"員工手冊》、職業(yè)道德及有關(guān)制度教育培訓時間：4課時【管理處經(jīng)理、副經(jīng)理培訓】

通過培訓使培訓人員能參與市場競爭，能獨立操作一個樓盤，有較強的公關(guān)意識與協(xié)調(diào)能力，必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策，懂得各類物業(yè)權(quán)屬的手續(xù)辦理，掌握資金的運行原則和資金的正確使用，成為企業(yè)領(lǐng)導的好當家。

培訓時間為3-4周類別科目序號培訓科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識8.5物業(yè)管理概論；機構(gòu)設(shè)置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識；3質(zhì)量管理2.5ISO9001、ISO14001、OHSAS18001貫標知識；4不同類型的物業(yè)管理及運作模式7.5辦公樓管理；公寓樓管理；別墅管理；一般住宅管理實務(wù)；國外的物業(yè)管理；物業(yè)管理運作實務(wù)5各類專業(yè)管理18設(shè)備工程管理；房屋（建物知識）；機電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；服務(wù)收費價格制定等；6內(nèi)部管理8.5物業(yè)管理的資金運行；服務(wù)費用的取繳與使用；物業(yè)管理企業(yè)的財會制度與稅收；行政人事管理；計算機操作；檔案管理注：一小時為一課時【各部門主管培訓】

通過培訓，能協(xié)助物業(yè)經(jīng)理的工作，做好各自崗位的本職工作，制定部門崗位責任制，協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系，定期或不定期地對下屬進行崗位培訓。

培訓時間為3-4周類別科目序號培訓科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識；3不同類型物業(yè)管理運作模式6一般住宅管理實務(wù)；經(jīng)濟適用房操作實務(wù)；物業(yè)管理運作實務(wù)4各類專業(yè)管理24設(shè)備工程管理；房屋（建物知識）；機電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；兒童樂園設(shè)施管理；物業(yè)管理運作實務(wù)5內(nèi)部管理3.5員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范；崗位標準及考核；文檔管理；6企業(yè)的品牌建設(shè)3.5物業(yè)管理與服務(wù)理念等實習與考察7實地操作與實踐56（根據(jù)需要可適當延長）注：一小時為一課時【一般管理人員培訓】

通過培訓，樹立100%為服務(wù)的思想，把“服務(wù)”作為一種敬業(yè)精神，基本了解物業(yè)經(jīng)營管理知識、法律知識，必須掌握建筑知識、機電設(shè)備維修保養(yǎng)知識，物業(yè)環(huán)境保護及管理知識，文檔管理知識等。

培訓時間為2-3周類別科目序號培訓科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識；3不同類型的物業(yè)管理及運作模式6一般住宅管理實務(wù)；經(jīng)濟適用房操作實務(wù)；物業(yè)管理運作實務(wù)物業(yè)管理運作實務(wù)4各類專業(yè)管理

設(shè)備工程管理；房屋（建物知識）；機電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；文檔管理；5企業(yè)的品牌建設(shè)3物業(yè)管理與服務(wù)理念等實習與考察6實地操作與實踐45（根據(jù)需要可適當延長）注：一小時為一課時[市民服務(wù)培訓內(nèi)容]

課程概述：

市民是物業(yè)(產(chǎn)權(quán)人)和物業(yè)租用戶(使用人)的統(tǒng)稱。市民服務(wù)是專指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域同的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權(quán)籍管理、檔案資料管理等方面的服務(wù)。為適合服務(wù)的需要，物業(yè)管理公司可以在項目管理處設(shè)置一個服務(wù)部，作為物業(yè)管理接待服務(wù)的窗口,專門負責服務(wù)工作。

培訓對象：1、管理處經(jīng)理

課程目標：

通過經(jīng)理培訓班學員和各管理處接待人員對服務(wù)與作業(yè)標準、裝修管理與運作規(guī)范和到管理處實地學習等培訓，使學員們對服務(wù)的重要性有進一步的理解與掌握，使學員們深刻地認識到服務(wù)是物業(yè)管理的核心、是溝通關(guān)系的重要途徑、是満足需求的保證、是物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)。

培訓內(nèi)容：①

服務(wù)的概念；②

服務(wù)的內(nèi)容；③

服務(wù)的基本要求；④

入伙服務(wù)；⑤

接待；⑥

權(quán)籍管理；⑦

裝修管理；培訓課時：16課時[保安服務(wù)培訓內(nèi)容]課程表述：

物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的基本知識，保安服務(wù)門崗、巡視崗、監(jiān)控崗和車輛管理崗的服務(wù)要求，××物業(yè)管理有限公司保安服務(wù)基礎(chǔ)服務(wù)標準和保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標準。培訓對象：

物業(yè)管理經(jīng)理、保安主管課程目標：1、了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的基本知識；2、了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設(shè)備設(shè)施的基本作用；3、熟悉××物業(yè)管理有限公司《_blank"保安服務(wù)基礎(chǔ)標準》和《保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標準》；4、熟悉××物業(yè)管理有限公司保安服務(wù)的運作模式。5、掌握基本安全護衛(wèi)技能，能夠恰當?shù)靥幚砗蛻?yīng)對物業(yè)管理區(qū)域護衛(wèi)工作及突發(fā)事件課程提綱：①

物業(yè)管理及保安服務(wù)的重要性②

物業(yè)管理分類中的保安服務(wù)③

保安服務(wù)的目標④

保安服務(wù)的特點⑤

保安服務(wù)的基本要求⑥

保安服務(wù)的主要職責⑦

保安服務(wù)的組織機構(gòu)⑧

保安各類人員的崗位職責⑨

保安服務(wù)的主要任務(wù)⑩

消防工作⑾

安全應(yīng)急方案⑿

各類表格記錄注意事項⒀

保安隊列動作教案培訓課時：24課時[保潔服務(wù)培訓內(nèi)容]課程概述：通過對保潔服務(wù)在我國的產(chǎn)生和發(fā)展的闡述，了解保潔服務(wù)概論，特性和分類。從保潔服務(wù)內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標準等方面，闡明樓內(nèi)保潔服務(wù)、外墻清洗服務(wù)、垃圾的存放與收集運作規(guī)范，環(huán)境保護與運作規(guī)范，掌握保潔的基礎(chǔ)知識，了解保潔服務(wù)的管理制度和崗位職責，并進行監(jiān)督檢查。培訓對象：保潔服務(wù)管理人員和保潔員工及相關(guān)人員課程目標：保潔服務(wù)操作規(guī)范化和服務(wù)質(zhì)量標準化課程提綱：1.

概述2.

保潔服務(wù)的內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、檢查等3.

常用清潔劑的使用4.

其他培訓課時：8課時[綠化服務(wù)培訓內(nèi)容]課程概述：綠化養(yǎng)護管理是物業(yè)管理中不可缺少的一個重要組成部分。園林綠化能保護和改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有一定的作用。通過綠化養(yǎng)護管理能充分體現(xiàn)管理區(qū)域應(yīng)有的綠化景觀。培訓對象：管理處經(jīng)理及體育場綠化服務(wù)相關(guān)人員課程目標：讓學員能認識到園林綠化在物業(yè)管理中的重要地位。課程提綱：1、

收集資料，建立綠化檔案2、

園林綠化法律法規(guī)政策3、

綠化名詞解釋4、

怎樣驗收體育場綠化工程5、

怎樣對體育場綠化環(huán)境進行監(jiān)管培訓課時：12課時

[設(shè)備管理培訓內(nèi)容]課程概述：物業(yè)設(shè)備管理模式是重于服務(wù)，又不輕于管理。特別是××物業(yè)服務(wù)公司成立以后，物業(yè)管理與服務(wù)分離，設(shè)備管理由服務(wù)公司承擔，實行分專業(yè)管理，管理處監(jiān)督的模式。物業(yè)設(shè)備一般可分六個系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通（空調(diào)）系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。設(shè)備管理的內(nèi)容包括：設(shè)備的檔案管理、設(shè)備運行管理、設(shè)備計劃維保管理等。培訓對象：物業(yè)管理處經(jīng)理、物業(yè)管理設(shè)備主管等。課程目標：了解××物業(yè)設(shè)備管理模式，物業(yè)管理設(shè)備的種類，

設(shè)備管理的具體方法以及設(shè)備管理的相關(guān)標準。課程提綱：1.管理處經(jīng)理設(shè)備管理職責

1．1

設(shè)備管理的模式1．1．1

管理處管理設(shè)備1．1．2

管理與服務(wù)分離

1．2

管理處經(jīng)理設(shè)備管理職責

1．2．1

設(shè)備管理保姆

1．2．2

設(shè)備管理管家2.設(shè)備管理的內(nèi)容

2．1

設(shè)備檔案的建立

2．1．1

設(shè)備臺帳、卡與標識管理

2．1．2

設(shè)備機房管理

2．1．3

設(shè)備的運行管理

2．1．4

設(shè)備的維保管理

2．1．5

設(shè)備、設(shè)施中、大修管理3.設(shè)備管理的分類

3．1

給排水系統(tǒng)

3．2

消防系統(tǒng)

3．3

暖通（空調(diào)）系統(tǒng)

3．4

電梯系統(tǒng)

3．5

強電系統(tǒng)

3．6

弱電系統(tǒng)

3．7

智能化系統(tǒng)4.設(shè)備管理標準

4．1

管理處中央監(jiān)控室管理辦法

4．2

給排水系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度

4．3

空調(diào)系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度

4．4

弱電系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度

4．5

電梯運行管理和維護保養(yǎng)管理制度

4．6

消防系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度

4．7

柴油發(fā)電機組運行管理和維護保養(yǎng)管理制度

4．8

設(shè)備帳、卡物管理辦法

4．9

房屋、設(shè)備、設(shè)施中大修管理辦法培訓課時：20課時第六章

管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況一、管理處各項管理制度目錄序號文件名稱文件編碼1管理處內(nèi)部崗位設(shè)置、標準GW.LZG.00.012職業(yè)安全健康職責GW.LZG.00.023物料管理辦法GW.LZG.00.034停電停水應(yīng)急預案GW.LZG.00.045水浸應(yīng)急預案GW.LZG.00.056治安應(yīng)急預案GW.LZG.00.067文件質(zhì)量記錄管理辦法GW.LZG.00.078犬類管理辦法GW.LZG.00.089保安崗位架構(gòu)圖GW.LZG.01.0110保安運作規(guī)程GW.LZG.01.0211人員出入管理辦法GW.LZG.01.0312監(jiān)控中心管理辦法GW.LZG.01.0413車輛管理辦法GW.LZG.01.0514保安崗位操作規(guī)程GW.LZG.01.0615安保崗位標準GW.LZG.01.0716燃放煙花爆竹管理規(guī)定GW.LZG.01.0817保潔崗位監(jiān)管規(guī)程GW.LZG.02.0118綠化（地）養(yǎng)護監(jiān)管規(guī)程GW.LZG.03.0119消防安全管理辦法GW.LZG.04.0120火警應(yīng)急預案GW.LZG.04.0221消防設(shè)備（設(shè)施）運行管理辦法GW.LZG.04.0322消防設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程GW.LZG.04.0423消防管理制度GW.LZG.04.0524消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程GW.LZG.04.0625弱電設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)定GW.LZG.04.0726弱電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程GW.LZG.04.0827弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程GW.LZG.04.0928弱電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度GW.LZG.04.1029電梯設(shè)備監(jiān)管辦法GW.LZG.05.0130電梯故障緊急預案GW.LZG.05.0231供配電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度GW.LZG.06.0132供配電設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程GW.LZG.06.0233供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程GW.LZG.06.0334供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程GW.LZG.06.0435電工安全操作守則GW.LZG.06.0536給排水設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度GW.LZG.07.0137給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程GW.LZG.07.0238給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程GW.LZG.07.0339給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程GW.LZG.07.0440管道維修工作規(guī)程GW.LZG.07.0541房屋設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度GW.LZG.09.0142房屋設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程GW.LZG.09.0243房屋設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程GW.LZG.09.0344房屋設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程GW.LZG.09.0445房屋、設(shè)備設(shè)施巡視內(nèi)容與要求GW.LZG.09.0546設(shè)備完好率標準GW.LZG.09.0647房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程GW.LZG.09.0748服務(wù)供方質(zhì)量監(jiān)管規(guī)程GW.LZG.10.0149雨天防滑管理辦法GW.LZG.10.0250管理辦法GW.LZG.11.0151空房管理辦法GW.LZG.11.02二、管理規(guī)章制度1、XXX體育場項目（－－－）_blank"市民臨時公約2、投訴處理管理辦法1

基本要求

接待投訴應(yīng)用語規(guī)范、禮貌得體，態(tài)度溫和，耐心傾聽，細致解釋，件件落實，記錄清晰，反饋及時。

對投訴的一般性服務(wù)質(zhì)量問題，要求各管理處在職權(quán)范圍內(nèi)限時處理、反饋信息、及時匯報。

建立投訴接待登記匯總月報制。2

投訴受理處理辦法

對的口頭（電話）或書面投訴，除做好耐心解釋外，應(yīng)及時落實到XXX體育場項目（－－－）管理處，并在《投訴處理單》上作好書面記錄。

根據(jù)投訴時間、內(nèi)容，按投訴處理基本要求轉(zhuǎn)至相關(guān)管理處，并督促限時整改。

被投訴管理處接到品質(zhì)部轉(zhuǎn)告的投訴后，應(yīng)立即與取得聯(lián)系。首先，向致歉；其次，對其投訴的問題作耐心細致的解釋，以取得的諒解、理解；再次，對在管理處職權(quán)范圍內(nèi)能處理的投訴問題，應(yīng)立即采取改進、補救措施和善后工作，并認真做好回訪工作。

對管理處無法解決的服務(wù)質(zhì)量投訴問題，由品質(zhì)保證部或會同物業(yè)管理部協(xié)調(diào)處理。

若投訴內(nèi)容涉及到公司總體利益，或與管理處的經(jīng)濟考核目標有沖突時，應(yīng)及時上報公司總經(jīng)理室，待總經(jīng)理室批示后，再行處理。

被投訴管理處應(yīng)將品質(zhì)保證部轉(zhuǎn)告的投訴的處理結(jié)果、回訪情況以書面或E-mail形式上報品質(zhì)保證部。3、住宅裝修監(jiān)督與管理設(shè)想【設(shè)立裝修管理領(lǐng)導小組】

以管理處經(jīng)理為總負責人，管理處經(jīng)理助理、保安主管、保潔主管和設(shè)備主管為組員，負責協(xié)調(diào)裝修過程中的有關(guān)事項?！狙b修巡檢】

每日至少巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀（安裝涼衣架、衛(wèi)星天線、太陽能熱水器、封陽臺）、危機房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象或違反市民臨時公約規(guī)定的，及時勸阻、制止并報告開發(fā)商和有關(guān)主管部門

對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途、違章裝修、在底層開設(shè)小賣部、建材店的行為及時勸阻、制止，并報告開發(fā)商和有關(guān)主管部門。

設(shè)置專用、封閉的建筑垃圾堆放點并及時清運。4、體育場消防安全宣傳和防范設(shè)想1、管理處堅持以防火安全責任制為抓手，認真貫徹政府倡導的“政府領(lǐng)導、法人管理、體育自治”的原則，加強防火安全宣傳機制建設(shè)；2、進一步加大防火安全工作基礎(chǔ)，全面提升XXX體育場項目（－－－）防火工作的管理水平。3、工作目標：通過各部門、各級防火組織和全體員工的共同努力，不斷探索管理處消防管理機制，完善防火工作機制，提高依法治火的能力和水平；4、通過整治防火安全薄弱環(huán)節(jié)加大體育場消防安全宣傳力度，有效預防和控制一般火災事故；有效實施體育場防火安全監(jiān)管，為XXX體育場項目（－－－）提供良好的防火安全保障。[消防安全宣傳和防范]

通過在XXX體育場項目（－－－）設(shè)立公告欄，向體育場活動人員宣傳消防安全，深入貫徹《消法》，加強消防宣傳教育，傳播防火知識，提高全民的消防防范意識。

通過體育場內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)發(fā)布防火安全基本常識，開設(shè)防火知識專欄，向（用戶）普及居家防火常識，幫助市民消除火險隱患

通過開設(shè)座談會的形式，向市民主普及消防安全法律法規(guī)等行業(yè)規(guī)定

通過研討會的形式討論新近消防問題的熱點

組織參觀XXX體育場項目（－－－）消防設(shè)施系統(tǒng)，現(xiàn)場講解體育場消防系統(tǒng)的管理和運行情況。6、物業(yè)管理法律法規(guī)及常識向住戶的宣傳設(shè)想

通過在XXX體育場項目（－－－）設(shè)立法律法規(guī)常識專欄，向市民宣傳法律法規(guī)知識，深入貫徹《物業(yè)管理條例》、《消法》等相關(guān)法律，傳播法律法規(guī)常識，提高全民的法律意識。

通過體育場內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)發(fā)布法律法規(guī)基本常識，設(shè)立主頁公告欄，向（用戶）普及法律法規(guī)常識，幫助（用戶）提高法律意識。

通過開設(shè)座談會的形式，向體育場普及法律法規(guī)知識。

通過研討會的形式討論新近法律法規(guī)的熱點問題。第七章

針對該項目的特點結(jié)合實際情況制訂服務(wù)內(nèi)容和指標一、管理處服務(wù)人員的服務(wù)內(nèi)容和指標[接待]

實行周一至周日08:30-20:30的服務(wù)制度

服務(wù)人員五官端正

女性身高1.60米以上，男性1.70米以上

舉止得體，微笑服務(wù)

按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊

在服務(wù)過程中熱情、周到，文明用語，主動詢問并及時為提供服務(wù)

服務(wù)內(nèi)容：市民接待、權(quán)藉管理、投訴處理、收費管理、裝修管理、檔案管理、報修處理、滿意度測評、體育文化、便民（特約）服務(wù)等。[保安服務(wù)]

管理區(qū)域的門崗實行全天24小時立崗保安服務(wù)

男性，身高1.75米以上

保安人員按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌，服裝整潔

值崗前應(yīng)列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；

值崗時應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)

不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務(wù)無關(guān)的事

值崗時與市民、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語

需要幫助時（如開關(guān)車門、提拿重物、揚招及預約出租車、扶老攜幼等），應(yīng)主動及時提供服務(wù)，對及訪客的詢問應(yīng)熱情接待

服務(wù)內(nèi)容：門崗服務(wù)、巡視崗服務(wù)、車輛管理崗服務(wù)、停車庫（場）管理服務(wù)、監(jiān)控崗服務(wù)、治安管理。[設(shè)備維護]

設(shè)備人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌

微笑服務(wù)，舉止文明得體

在服務(wù)過程中保持良好的精神狀態(tài)

服務(wù)內(nèi)容：公共設(shè)施、設(shè)備的養(yǎng)護、保養(yǎng)、維修等[保潔服務(wù)]

保潔服務(wù)人員形象健康

保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊

在服務(wù)過程中保持良好的精神狀態(tài)

服務(wù)內(nèi)容：公共區(qū)域的保潔等。二、急修項目的服務(wù)內(nèi)容與指標

急修項目24小時內(nèi)修復

維修及時率達到100%；

維修質(zhì)量合格率達到95%以上；

實行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達到100%；（具體承諾見維修服務(wù)回訪）

對一般急修項目，應(yīng)在當天維修完畢，因故不能修復的（如：特殊工藝要求、特殊材料采購等原因），應(yīng)書面告知報修人，請求再次預約上門維修；

對較大預約維修項目，牽涉到公共部位、設(shè)施及可能影響其他生活、休息的維修項目，應(yīng)在預約作業(yè)日期前一日通知市民，確保預約維修不誤時；

維修人員接到報修信息后，如上門維修服務(wù)時不在家，應(yīng)留《請求再次預約上門維修（服務(wù)）通知單》，示意另約上門維修（服務(wù)）的日期、時間，并及時向“管理處”回復“非正常注銷任務(wù)”的信息；

對供水、供電、消防、監(jiān)控等重要設(shè)備的維修項目，應(yīng)盡可能縮短維修時間，努力減少對生活及安全的影響。對影響較市民生活、休息的維修項目，應(yīng)事先發(fā)布維修通告（緊急搶修項目可在事后說明），說明維修作業(yè)可能市民戶造成的影響，請有所準備，取得的諒解和支持，并向表示歉意。三、一般維修的服務(wù)內(nèi)容與承諾

報修項目10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場

一般維修項目48小時內(nèi)修復

對一般預約維修項目，維修人員應(yīng)約時不誤，準時到達報修現(xiàn)場，二天內(nèi)維修完畢，逢節(jié)、假日不順延

維修人員接到報修信息后，如上門維修服務(wù)時不在家，應(yīng)留《請求再次預約上門維修（服務(wù)）通知單》，示意另約上門維修（服務(wù)）的日期、時間，并及時向“管理處”回復“非正常注銷任務(wù)”的信息；【維修服務(wù)收費】

以服務(wù)公司維修服務(wù)項目價目表為準，或根據(jù)市場價格與協(xié)議確定。

在有償維修服務(wù)完工后，由維修人員開具發(fā)票，在發(fā)票上注明材料費用及人工費用，并請在《維修（服務(wù)）任務(wù)單》上簽字確認、付費。

因維修質(zhì)量問題造成的重復修理，不得另行收費；因維修操作不當造成損失的，應(yīng)按實賠償。【維修服務(wù)回訪】

水、電急修項目24小時內(nèi)回訪；

涉及鄰里間的維修項目24小時內(nèi)回訪；

有較大危險性的維修項目（如：室內(nèi)屋頂粉刷層大面積剝落，供水管道爆裂等）24小時內(nèi)回訪。

房屋滲漏水維修項目，應(yīng)在維修完工第一個雨天后回訪。

一般預約維修項目應(yīng)在維修完工后三天內(nèi)進行回訪。

由“96916”信息平臺值班人員進行電話回訪。

在回訪中發(fā)現(xiàn)存在維修質(zhì)量問題，應(yīng)及時預約整改；發(fā)現(xiàn)存在服務(wù)態(tài)度及在報修后預定時間內(nèi)未到達現(xiàn)場等問題，應(yīng)責成有關(guān)維修人員登門道歉。四、服務(wù)受理、報修接待的服務(wù)內(nèi)容與指標

全年365天24小時接收要求維修服務(wù)的信息，接待人員應(yīng)以規(guī)范、禮貌、文明的語言，親切、熱情的語氣接聽的報修電話。

對急修項目，接待人員應(yīng)對的報修內(nèi)容詳細詢問、準確分類、認真記錄，按規(guī)定程序?qū)⑿畔⒔o相關(guān)的維修人員，并及時進行維修。對預約維修項目，根據(jù)與預約的時間，維修人員準時上門維修服務(wù)。五、投訴處理的服務(wù)內(nèi)容與指標

公司服務(wù)質(zhì)量投訴電話，24小時開通，24小時內(nèi)給予回復。

有效投訴處理率100％。

投訴人簽字滿意率95％以上。

對維修服務(wù)有檢查監(jiān)督權(quán)及維修質(zhì)量驗收權(quán)，發(fā)現(xiàn)維修服務(wù)存在問題有權(quán)及時指出，如與維修人員無法達成共識，可向“021－96916”信息平臺或管理處專線電話投訴。

“021-96916信息平臺或管理處專線電話”接待人員應(yīng)認真、熱情地接聽的投訴，及時登記投訴要點，經(jīng)過調(diào)查、處理，盡快給一個滿意的答復。

投訴接待人員應(yīng)對投訴的接聽、處理的全過程作詳細的記錄，對重大投訴應(yīng)及時向有關(guān)領(lǐng)導匯報。六、電梯、水泵等設(shè)備運行服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容與指標【電梯】

XXX體育場項目（－－－）載人電梯24小時正常運行，其他設(shè)備按需求正常運行。

保證24小時有維修人員在體育場內(nèi)值班，遇電梯困人事件保證10分鐘內(nèi)救出被困人員。

執(zhí)行定期保養(yǎng)和每年年檢保養(yǎng)制度，并有記錄，把有序的維保落到實處，杜絕無序搶修現(xiàn)象。

所有電梯都取得勞動局頒發(fā)的安全使用證和合格的檢驗報告后方可運行。[質(zhì)量標準]

曳引機a.

主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠；b.

冷卻風機正常、有效；c.

減速和潤滑良好，油位正常；d.

制動器完好、可靠。

轎廂a.

內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效；b.

照明完好，通風機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲；c.

手動、自動操作運行正常；d.

應(yīng)急對講完好可靠；e.

超載報警正確可靠；f.

轎門開閉平穩(wěn)，時間適中；g.

轎廂長、短行程的平層精度符合要求。

安全系統(tǒng)a.

安全鉗齊全，性能靈活可靠；b.

限速開關(guān)可靠，動作靈敏；c.

各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效；d.

各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效；e.

急停開關(guān)完好，性能可靠有效；f.

檢修及運行狀態(tài)正常。

導軌導靴a.

連接點平滑，固定螺栓無松動，導軌不走位；b.

運行時靴襯與導軌無異常聲，滑動平穩(wěn)；c.

導軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全；d.

各導軌表面無重大銹蝕。

供電系統(tǒng)a.

每臺梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求；b.

應(yīng)急備用電源能自動切換；c.

動力電與照明電，控制電與信號電不得混用；d.

發(fā)電機運行平穩(wěn)，無異常聲；e.

轎頂、井道照明齊全良好；f.

電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無臨時跳線；g.

接地保護符合要求。

底坑a.

無積水、滲漏、線路受潮；b.

照明、插座齊全完好；c.

急停檢修開關(guān)有效；d.

緩沖器正常、符合規(guī)定要求。

機房設(shè)施【水泵】

水泵24小時正常運行

對水泵實行日巡查，每年維保一次

水泵各類控制，傳感器每月控制保養(yǎng)，有記錄[質(zhì)量標準]

供水泵a.

各水泵運行主要參數(shù)（流量、揚程等）符合出廠要求；b.

管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；c.

各水泵運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；d.

電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽?；e.

水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠，無缺損。

水箱及附件

排水系統(tǒng)a.

各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；b.

各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；c.

各檢查口標記清楚，操作方便；d.

各排水橫管無倒返水，排水暢通。

污水處理系統(tǒng)a.

各專用鼓風機運行平穩(wěn)，無異常聲；b.

初濾機運轉(zhuǎn)正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象；c.

壓濾機運轉(zhuǎn)正常、完好；d.

各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求；e.

各專用污泥泵運行平穩(wěn)，無堵塞；f.

各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象；g.

氣浮除渣設(shè)備完好；h.

各電機絕緣性能符合規(guī)定；i.

電氣控制箱中各元器件齊全，運行正常可靠；j.

消毒裝置完好、有效；k.

電氣接地保護可靠、安全；l.

經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。七、房屋及其設(shè)備設(shè)施完好程度的服務(wù)內(nèi)容與指標

公共設(shè)備、設(shè)施包括：路燈、樓道燈等完好率達到98％以上；

房屋建筑完好率達到98%以上；

道路、停車場完好率達到98%以上；

設(shè)備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象（服務(wù)標準詳見房屋共用房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃及實施方案）八、體育場消防安全、公共秩序維護的服務(wù)內(nèi)容與指標

消防設(shè)施、管道完好率100％【消防系統(tǒng)維護質(zhì)量標準】

消火栓泵a.

消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求；b.

管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；c.

消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象；d.

電氣控制和各元件齊全，正?？煽浚阅芡旰?；e.

水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損；f.

管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。

增壓泵a.

增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標準。

消火栓及配套設(shè)施a.

各層消火栓箱及附件齊全完好；b.

啟動報警按鈕完好、性能可靠；c.

各層消火栓出水壓力符合要求；d.

消防接合器齊全、有效，無泄漏；e.

戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；f.

消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。

噴淋泵a.

噴淋泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求；b.

管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活；c.

噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；d.

電氣控制和器件齊全、正?？煽浚阅芡旰?；e.

泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損；f.

管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。

噴淋頭及管道a.

不同規(guī)格的噴頭不得相互代用；b.

噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符；c.

噴頭、管道無滲漏、銹蝕；d.

管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確。

消防送風排煙設(shè)備a.

各防火閥門自動、手動開閉靈活有效；b.

各送風口完好、無堵塞、結(jié)灰；c.

送、排風機(風量、動壓等參數(shù))符合出廠要求；d.

送、排風機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤滑良好；e.

各風機控制器電氣元件齊全有效，性能可靠；f.

風機設(shè)備接地保護、防護罩安全、有效。

消防報警a.

消火栓泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；b.

噴淋泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；c.

報警裝置應(yīng)可靠、正常，堵絕誤報。

煙、溫感監(jiān)視屏a.

各煙、溫感探頭完好，感應(yīng)正確；b.

探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠；c.

備用電源完好，切換迅速有效；

其他消防設(shè)施a.

機房、設(shè)備滅火器按規(guī)定應(yīng)配備到位；車庫、倉庫應(yīng)配備的滅火器材到位?！竟仓刃蚓S護】

管理區(qū)域的門崗實行全天24小時立崗保安服務(wù)。

保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)。不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務(wù)無關(guān)的事。

值崗時與、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語。

為保障、訪客的人身、財產(chǎn)及XXX體育場項目（－－－）的安全，保安人員應(yīng)認真值守，實施正常的體育場公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作，盡到善良管理人的注意義務(wù)。對突發(fā)事件應(yīng)按各類應(yīng)急預案迅速作出反應(yīng)，果斷作出適當處置，即時報告上級，并做好記錄。

門崗保安人員應(yīng)熟悉XXX體育場項目（－－－）常住人員及私家車輛狀況，并嚴格實行訪客出入登記制度，不準拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進入管理區(qū)域。

雨天為提供方便傘等便民服務(wù)。

對裝修民工出入體育場嚴格驗證，對裝修民工攜帶工具出體育場，應(yīng)查驗由管理處簽發(fā)的出門證，對攜帶大宗材料及貴重物品出門，應(yīng)查驗由簽證的、由管理處簽發(fā)的出門證，并做好相應(yīng)記錄。

管理區(qū)域內(nèi)實行全年365天24小時全天候保安巡視服務(wù)，對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次。

為防盜、防火、防災和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同方案的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。

嚴密巡查公共區(qū)域的保安防范動態(tài)、道路暢通及車輛停放狀況、各類標識、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及體育場周界報警系統(tǒng)狀況。發(fā)現(xiàn)異常情況及時向有關(guān)部門反映，并做好巡視記錄與巡邏到位儀（點）的簽到。夜間巡視，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒，保持高度警惕性，并加強自我保護意識。并對路燈的損壞情況做好記錄，及時報修。

加強裝修管理，阻止違規(guī)裝修，制止占用公共場所任意施工的行為，確保夜間（18:00-次日08:00）及國定節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。

對進出體育場的裝修等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。

為應(yīng)對突發(fā)事件，應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預案并定期演習（每年1～2次）。

管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天24小時開通運行，并實行24小時不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過體育場紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報警系統(tǒng)及家庭報警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問應(yīng)立即定點監(jiān)控錄像，并對可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當值人員應(yīng)對監(jiān)控的私密性內(nèi)容及現(xiàn)場記嚴格保密，不得泄漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。

監(jiān)控錄像保存一個月，循環(huán)使用。

做好監(jiān)控室內(nèi)務(wù)及清潔衛(wèi)生工作。

監(jiān)控室內(nèi)無關(guān)人員不得進入，有關(guān)人員進入都應(yīng)做好詳細記錄。九、體育場交通以及停車管理的服務(wù)內(nèi)容與指標【道路交通管理服務(wù)】

對進出XXX體育場項目（－－－）的車輛實施證、卡管理，確保車輛進出井然有序；

確保道路車輛行駛暢通、安全。

XXX體育場項目（－－－）出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標志，指明行車方向。

確保管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象。

道路路面保持整潔、無損、通暢。

標識清晰、醒目、完整。

對進入管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導，并指揮車輛按規(guī)定車位停車。

體育場行車道油漆黑白相間減速條標志，警示車輛減速緩行。

阻止四噸及以上大型車輛進入管理區(qū)域（特種車輛和搬場車輛除外）?！就＼嚬芾矸?wù)】

在停車庫（場）地面用白色油漆劃出車輛行駛指引標志、車位標志及編號。

在停車庫的進出口上方醒目處，掛禁令標志、限高標志、收費標志。

停車庫的通風、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好。

保持停車庫環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整，無積水。

為辦妥長期停車證的提供相對固定的車位。

地下車庫只為提供長期停車服務(wù)（特殊情況需臨時停車，應(yīng)由管理處經(jīng)理批準后方可停車）。

輔助、引導車主安全停車。

對進出管理區(qū)域的機動車輛實行發(fā)放出入證、停車證制度、登記制度和停車收費制度（收費標準按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）。為出入體育場的車輛提供引導服務(wù)，保持車輛出入暢通、停放有序。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的車輛進入管理區(qū)域。

為臨時停車的人員，執(zhí)行限額發(fā)證制度，先到先停，停滿為止，并確保已辦證車輛的停車。

為進入管理區(qū)域內(nèi)的非機動車輛提供指定區(qū)域有序停放的服務(wù)不準許體育場內(nèi)非機動車亂停、亂放。

對收費的非機動車庫實行出入調(diào)牌制度（收費標準按所在地物價局規(guī)定執(zhí)行）并有序停放。十、控制突發(fā)事件的服務(wù)內(nèi)容與指標

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故；

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災責任事故；

管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責任事故；

遇到報警5分鐘內(nèi)必須趕到現(xiàn)場并做好記錄；

確保應(yīng)急通道的暢通，應(yīng)急照明100％完好；

給類電子感應(yīng)設(shè)備每月進行一次檢測，保持完好率達99％以上；

確保管理服務(wù)用計算機不受病毒侵害。十一、物業(yè)及住戶檔案管理的服務(wù)內(nèi)容與指標

檔案歸檔率達到100%，

檔案完整率達到98%以上；

建立一戶一檔的檔案。

檔案內(nèi)容：——《住宅使用公約》——《裝修管理辦法》——《裝修管理協(xié)議》——《入伙手續(xù)書》——《代辦服務(wù)委托書》——《保管鑰匙委托書》——《保管鑰匙承諾書》（復印件）——《房屋驗收表》——《鑰匙簽收表》——《市民信息表》——《入伙資料簽收表》——《施工人員登記表》——《安全責任書》——裝修施工單位資質(zhì)證書（復印件）——身份證明[身份證、暫住證、護照、臨時戶口等]（復印件）——《治安許可證》——《租賃許可證》——權(quán)籍資料（購房合同、產(chǎn)權(quán)證、付房款證明）——各類付費資料（有償服務(wù)、代收代付等）——投訴、回訪記錄——各類服務(wù)記錄——市民大事記檔案管理按公司檔案管理規(guī)范執(zhí)行。十二、住宅裝修管理的服務(wù)內(nèi)容與指標

裝修施工應(yīng)于每天8:00時-20:00時之間進行，并確保晚間20:00-清晨8:00及節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的噪聲。

室內(nèi)裝修資料整理、歸檔工作由管理處經(jīng)理助理負責。

施工人員應(yīng)佩證施工證，其活動僅限于裝修戶室內(nèi)，不得到處游逛。

施工活動僅限于裝修戶室內(nèi)進行，不得在公用部位拌漿、堆物。

不得使用超大、超重、高分貝、強震動的施工機械設(shè)備。

加強對體育場的巡視，及時制止隨意搭電拉線，超線載負荷使用大功率施工電器具。

如污染公用地面、墻面要及時清除。

裝修垃圾用袋裝好，由管理處集中后統(tǒng)一清運。

及時制止裝修施工人員在室內(nèi)存放過量的易燃、易爆、揮發(fā)性強的材料物品。十三、滿意度測評的服務(wù)內(nèi)容與指標第八章

構(gòu)建和諧體育與便民服務(wù)一、和諧體育1、體育文化寓親情服務(wù)于體育活動之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。

服務(wù)部在每次活動開展前，擬定活動的實施計劃，并報管理處經(jīng)理批準。

服務(wù)部根據(jù)審批意見制定活動的具體方案。

服務(wù)部有關(guān)人員應(yīng)組織協(xié)調(diào)各部門完成活動的前期準備工作，并向體育場用戶發(fā)出活動通知。

活動進行時，管理處指定的有關(guān)人員應(yīng)注意安全防范工作，保障消防通道的暢通，防止意外事故的發(fā)生。

管理處應(yīng)邀請業(yè)委會代表主持或參加活動的頒獎儀式。

管理處相關(guān)部門人員在活動結(jié)束后應(yīng)及時清理現(xiàn)場。

服務(wù)部在每次活動結(jié)束后，以專文形式向體育場用戶通報活動情況與效果。

體育活動的形式多種多樣，管理處將視實際情況來開展體育活動，具體形式如下：

組織球類、棋類、牌類等活動；

組織美術(shù)、舞蹈、唱歌、書法等比賽；

組織運動會；

開展兒童、成人藝術(shù)培訓班，如鋼琴、繪畫、書法等；

積極開發(fā)兒童游樂場，會所（健身房等）；

定期開展體育文化研討會；2、會所及康樂服務(wù)建議我方建議，會所根據(jù)XXX體育場項目（－－－）的整體功能定位及交錯經(jīng)營思路，可設(shè)置健身房、乒乓房、籃球、足球、游泳等項目。[健身服務(wù)]

服務(wù)人員準時上崗，不脫崗，上崗時保持精力充沛；

密切關(guān)注客戶安全使用健身設(shè)施，必要時給予熱情指導；

禮貌接待客戶，講解健身器材使用方法；

及時進行清潔打掃，保持健身場所整齊清潔；

發(fā)現(xiàn)健身設(shè)施有異常，或客戶有反映，應(yīng)立即檢查，如情況特殊應(yīng)停止使用，報設(shè)備維修，并盡快恢復正常使用。[乒乓室服務(wù)]

乒乓室保持整潔，乒乓臺、網(wǎng)擺