地產融資稅收分析(詳細)

地產融資稅收分析2011年9月南京概述稅收概述地產融資概述地產融資利益關系人地產融資方式稅收分析地產融資方式國際化考慮稅收概述稅收概述稅收職能與財政體系稅收收入與非稅收入（土地收入）四級財政體系雙主體稅種流轉稅主體（增值稅與營業(yè)稅）所得稅主體（屬地管轄和屬人管轄）

地產融資概述地產融資概述地產屬性功能:居住屬性與投資屬性物權:所有權和使用權分離地產融資需求融資主體地產融資方式債權方式股權方式其他地產融資利益關系人地產融資利益關系人利益關系人市場主體：投資者、被投資者、第三人市場監(jiān)管主體：工商、稅務、銀監(jiān)會、證監(jiān)會地產融資涉稅分析地產融資稅收分析利益關系人涉稅分析關系人涉稅稅種涉稅時點投資者營業(yè)稅、所得稅收益（損失）實現(xiàn)被投資者所得稅、土地增值稅籌資費用發(fā)生第三人營業(yè)稅、所得稅管理費（傭金）實現(xiàn)地產融資稅收分析融資主體稅收分析融資主體涉稅內容集團公司集團貸款、現(xiàn)金池管理、發(fā)債主體項目公司融資費用稅前扣除其他公司貸款利息承擔核心問題：（1）票據合規(guī)性(流轉稅重復征收)

（2）關聯(lián)企業(yè)考慮

“現(xiàn)金池”稅收分析“集團貸款”稅收分析融資主體“甲供材”考慮現(xiàn)金奶牛（類金融生存行業(yè)）集團公司資金池系指集團公司將所有下屬單位的資金統(tǒng)一匯總在一個資金池內，統(tǒng)一調度集團內部的資金使用，并向上劃資金的下屬單位支付利息，同時向使用資金的下屬單位收取利息的業(yè)務行為。資金池

企業(yè)現(xiàn)金池的基本操作模式是這樣的：集團企業(yè)通常以公司總部的名義設立集團現(xiàn)金池賬戶，通過成員公司向總部以委托貸款的方式，每日定時將成員公司賬戶上的資金上劃到現(xiàn)金池賬戶。資金池集團企業(yè)以現(xiàn)金池中的資金及其統(tǒng)一向銀行申請獲得的授信額度為保證，約定各成員單位的日間透支額度。在約定的透支額度內，若日間成員單位賬戶余額不足，可以賬戶透支的方式自主對外付款。日終，以總部向成員公司歸還委托貸款的方式，將現(xiàn)金池賬戶中的資金劃撥到成員企業(yè)賬戶用以補足透支金額。

現(xiàn)金池的實際運營模式就是采用委托貸款的方式將資金在集團內部進行劃撥。現(xiàn)金池很好的采用了委托貸款模式，但同時也意味著額外的稅務成本—利息營業(yè)稅?，F(xiàn)金池的建立導致了不同法人實體賬戶間資金的轉移，而這種轉移基本上沒有實際的貿易背景，形成公司間的借貸。資金池16企業(yè)集團或集團內的核心企業(yè)委托企業(yè)集團所屬財務公司代理統(tǒng)借統(tǒng)還貸款業(yè)務，從財務公司取得的用于歸還金融機構的利息不征收營業(yè)稅；財務公司承擔此項統(tǒng)借統(tǒng)還委托貸款業(yè)務，從貸款企業(yè)收取貸款利息不代扣代繳營業(yè)稅。集團貸款上述統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務，是指企業(yè)集團從金融機構取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后，由集團所屬財務公司與企業(yè)集團或集團內下屬企業(yè)簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥借款，按支付給金融機構的借款利率向企業(yè)集團或集團內下屬企業(yè)收取用于歸還金融機構借款的利息，再轉付企業(yè)集團，由企業(yè)集團統(tǒng)一歸還金融機構的業(yè)務。國家稅務總局《關于貸款業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)[2002]13號）17（1）對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位(簡稱統(tǒng)借方)向金融機構借款后，將所借資金分撥給下屬單位(包括獨立核算單位和非獨立核算單位)，并按支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構的利息不征收營業(yè)稅。（2）統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位,不得按高于支付給金融機構的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業(yè)務的性質，應對其向下屬單位收取的利息全額征收營業(yè)稅。集團貸款財政部、國家稅務總局《關于非金融機構統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知》財稅字[2000]7號18企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除?！獓惏l(fā)[2009]31號二十一（二）集團貸款房地產開發(fā)企業(yè)統(tǒng)借分用利息支出19企業(yè)集團，是指依據《企業(yè)集團登記管理暫行規(guī)定》（工商企字[1998]第59號）規(guī)定，依法登記的企業(yè)集團。企業(yè)集團有名稱和簡稱，有母公司名稱。企業(yè)集團與企業(yè)集團有限公司的主要區(qū)別：企業(yè)集團不具有企業(yè)法人資格，企業(yè)集團有限公司具有企業(yè)法人資格。集團成員企業(yè)，是指企業(yè)集團母公司的子公司、參股公司以及其他成員單位。企業(yè)集團應當具備下列條件：（一）企業(yè)集團的母公司注冊資本在５000萬元人民幣以上，并至少擁有５家子公司；（二）母公司和其子公司的注冊資本總和在１億元人民幣以上；（三）集團成員單位均具有法人資格。國家試點企業(yè)集團還應符合國務院確定的試點企業(yè)集團條件。企業(yè)集團地產融資稅收分析融資方式分析融資方式涉稅內容債權融資利息支出（利率）股權融資股利支出其他方式利息支出核心問題：（1）合理保證

（2）退出方式

合理保證:違約的稅收影響保證標的物處置：

保證人：稅務處理

投資人：稅務處理退出:變現(xiàn)的稅收影響實際負擔人的處理中間人的稅務處理投資人的稅務處理房地產信托稅收分析房地產債券稅收分析房地產基金稅收分析貸款型信托四證齊全、自由資金達35%、二級以上開發(fā)資質、項目盈利能力強發(fā)放貸款資產質押（不動產，抵押率一般50%左右）、股權質押、第三方擔保、設置獨立賬戶1至2年居多/幾千萬到幾億不等/6%-10%居多償還貸款本金對項目要求進入方式風險控制措施期限金額成本退出方式股權性信托股權結構相對簡單清晰，項目贏利能力強股權收購或增資擴股（類似有限股）向（項目）公司委派股東和財務經理、股權質押、第三方擔保1至2年居多/幾千萬到幾億不等/6%-10%居多溢價股權回購對公司要求進入方式風險控制措施期限金額成本退出方式財產受益性信托業(yè)已建成，產權清晰，證件齊全、能產生穩(wěn)定現(xiàn)金流如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè)財產受益權轉讓業(yè)主回購承諾和第三方擔保1至2年居多/幾千萬到幾億不等/6%-10%居多溢價受益權回購對財產要求進入方式風險控制措施期限金額成本退出方式混合型信托對公司經營能力要求、項目的市場前景及贏利能力有較高的要求以股權和債權的混合方式向（項目）公司委派股東和財務經理、設置專門賬戶、股權質押、第三方擔保等期限根據需求靈活設置/金額一般較大/成本一般在6%-10%居多歸還貸款本金溢價股權回購對財產要求進入方式風險控制措施期限金額成本退出方式房地產信托稅收分析信托類型被投資人投資人貸款型信托印花稅、營業(yè)稅股權性信托財產受益性信托資產轉移的營業(yè)稅、土地增值稅以及作價公允性收益期間的房產稅營業(yè)稅，土地使用稅個稅的扣繳義務明確2008,南京金東房地產項目公司轉讓70%股權、募集2億資金，用于江北海德北岸項目二期開發(fā)。

募集資金規(guī)模為2億元人民幣，預計年收益10%。受托人預計持股2年，并在2年期滿時優(yōu)先向項目公司股東轉讓。項目公司股東不受讓時，則由受托人向第三方轉讓或要求對項目公司進行解散清算。為了降低計劃的風險，在滿1年時返還投資者50%本金，滿2年返還剩余50%本金。海德北岸二期據了解，南京金東房地產項目公司成立于2003年，注冊資本人民幣1.3億元，主要從事房地產開發(fā)經營、租賃和物業(yè)管理業(yè)務。經江蘇華信資產評估有限公司評估，截至2007年10月31日，該公司資產總額5.4億元左右，負債1.8億元左右，凈資產3.6億元左右。增資后，項目公司注冊資本由1.3億元人民幣變更為3.3億元人民幣（以實際募集資金為準），受托人持有項目公司70%的股權，南京金浦房地產有限公司持有項目公司30%的股權。海德北岸二期省國投還會派駐財務總監(jiān)，對項目財務、銷售進行監(jiān)管海德北岸二期據介紹，在金東房地產股權投資集合信托計劃中，投資者獲得的是項目公司的優(yōu)先股權，其風險介于債券和普通股權之間。也就是說，如果公司破產清算，那么先償還債權人的債務，其次是優(yōu)先股東，此后才是普通股東。思考：股份退出是采用什么方式？減資還是回購？

房地產基金開發(fā)投資結構

基金管理者基金管理公司（有限合伙制）顧問公司項目公司當地合作者

投資者投資者房地產基金的稅收政策基金投資人（先分后稅）合伙人(包括普通合伙人和有限合伙人)取得的股權投資收益及股權轉讓收益部分，均可以按照“利息、股息、紅利所得”或“財產轉讓所得”稅目適用20%稅率計算征收個人所得稅。

公司按規(guī)定納稅基金管理人管理費和收益分成基金管理團隊地產融資國際化考慮國際化考慮融資主體的考慮外匯管制的考慮稅收的考慮國際化考慮外匯管制的考慮外資準入（資本準入、外債管制）付匯管理其他國際化考慮稅收的考慮預提所得稅（利息、股息、轉讓財產所得等）協(xié)定稅率（避稅地）特別納稅調整房地產投資信托基金（離岸）

（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）

一種集體投資計劃，通常在證券交易所上市，它將投資者的資金匯集起來，投資于一項或多項資房地產。商業(yè)抵押擔保證券

CommercialMortgageBackedSecurities；CMBS將多種商業(yè)不動產的抵押貸款重新包裝，透過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行。房地產的外資準入《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》（建住房[2006]171)《關于進一步加強規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審判和監(jiān)管的通知》（商資函[2007]50號）《國家外匯管理局綜合司關于下發(fā)第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》（匯綜發(fā)[2007]130號）《關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知》（建房[2010]186號）《外商投資企業(yè)指導目錄（2007年修訂》房地產的外資準入投資限制行業(yè)準入允許普通住宅的建設和開發(fā)限制外商投資用于土地開發(fā)，以及在建設、經營高檔酒店、別墅、高級辦公樓和國際會展資本限制投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50％。境外融資限制不予辦理外債登記和外債結匯核準手續(xù)房地產的外資準入投資限制并購限制境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉讓金。固定回報限制外商投資房地產企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權轉讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。實際控制人條款限制境外投資者不得以變更境內房地產企業(yè)實際控制人的方式，規(guī)避外商投資房地產審批。房地產外資準入限制購買限制境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房。在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。投資限制返程投資限制

禁止中國資本境外返程投資海外中國房地產投資信托基金

越秀房產基金(GZIREIT)第一個在香港上市的國內房地產項目上市日期2005年12月21日越秀房產基金為首只內地房地產信托投資基金——越秀房產信托基金(0405)12月21日在港掛牌上市?；I資約17.9億港元。越秀基金目前擁有4項資產，包括位于廣東的維多利亞廣場、財富廣場、城建大廈及白馬大廈，平均出租率近93％。中國零售房地產信托基金2006年12月8日，嘉德置地旗下的中國零售房地產信托基金（Capita

Retail

China

Trust，下稱“CRCT”）正式在新加坡交易所上市交易。上市的商業(yè)物業(yè)其總面積約45萬平方米。其中包括的7所商場分別是北京的望京購物中心、九龍購物中心和安貞華聯(lián)商廈，上海的七寶購物中心，鄭州的鄭州購物中心，呼和浩特的金宇購物中心和蕪湖嘉信茂廣場。美林集團高調進入南京

今天已經有一家南京當地媒體報道了美林和鋒尚合作的消息，并稱“美林3000萬美元收購鋒尚”。不過，《中國青年報》記者從可靠消息源得知，美林的投資額遠不止3000萬美元，而是超過1億美元。記者就“投資過億美元”的說法向孔旭洪證實，他對此說法不置可否。

J.P.摩根大通銀行等外資投行斥資40億收購南京國際廣場境外投資者外資進入與退出香港公司BVI公司香港公司境內合資公司

2008年8月22日，招商局地產控股股份有限公司（深圳交易所代碼：000024，下稱招商地產）公告稱，擬向ARAManagers（AsiaDragon）Pteltd（下稱ARA）出售其所持富城（中國）有限公司（下稱富城中國）100%股權，作價為17.5億元人民幣。隨著這次股權轉讓，富城中國所擁有的總投資約14億元人民幣的南京國際金融中心也將落入ARA囊中。

南京國際金融中心是南京地標，坐落于江蘇省南京市白下區(qū)新街口漢中路1號，屬5A智能型甲級寫字樓，總建筑面積約11萬平方米，其中總可售面積共計10.91萬平方米。

來自新加坡的ARA主營業(yè)務為房地產基金管理。雙方已簽訂了《股權轉讓意向書》。同時，ARA已于8月19日支付了誠意金250萬美元。

南京國際金融中心

五礦建設（00230，HK）公告稱，與AsiaPropertyFundIIGmbH&Co.KG地產基金組合資公司共同集資10.1億港元，投資南京市建鄴區(qū)住宅項目。

其中，五礦建設及ASPFII分別持合資公司51.47%及48.53%權益。根據協(xié)議，五礦建設擬通過銀行貸款，向合資公司作出合共5.2億港元的股本注資及股東貸款，及提供不多于1.14億港元有抵押計息貸款。ASPFII由保德信亞洲就房地產項目向基金提供資產管理及顧問服務。

據了解，合資公司向中國合營公司注入8.848億元人民幣（約10.1億港元），以取得南京市建鄴區(qū)住宅地皮項目98.88%權益，該項目最高總樓面面積17萬平方米，余下1.12%由五礦投資持有。

據悉，該項目土地是位于南京市建鄴區(qū)夢都大街188號，地段編號為2008G16號。總面積約為70,833.1平方米。五礦御江金岸地產融資的稅收前瞻分析地產稅收環(huán)境分析2008年金融危機對金融衍生品的管制十二五內現(xiàn)有財政體系難以突破房地產行業(yè)短時間很難獲得稅收政策支持稅收征管技術（信息化）提升地產融資的稅收前瞻分析用好無息貸款，養(yǎng)牛計劃（兼營類金融行業(yè)）做投資人不做被投資人（美國地產模式）綠地集團控股盤錦商業(yè)銀行多元化發(fā)展提速21世紀網田新杰

2011-09-1921世紀網訊

9月19日，綠地集團與遼寧省盤錦市政府在沈陽簽署戰(zhàn)略合作備忘錄，綠地集團將成為盤錦市商業(yè)銀行第一大股東，并擬通過增資擴股方式控股該銀行。金融產業(yè)是綠地集團今后幾年重點發(fā)展的產業(yè)板塊之一，近年來先后投資入股東方證券，并成為上海農村商業(yè)銀行、錦州銀行等多家金融機構大股東，同時成立了中國注冊資本額最大的小額貸款公司——綠地小額貸款公司，并已實現(xiàn)增資擴股、跨區(qū)經營。今年7月，綠地集團正式成立綠地金融投資控股集團三年內形成擁有控股銀行、信托、融資擔保、小額貸款、典當、產業(yè)基金等完整金融全業(yè)務鏈的金融集團以房地產開發(fā)商為核心的房地產開發(fā)循環(huán)；

以房地產投資管理公司或房地產信托投資基金為核心的房地產投資循環(huán)；

以及以按揭抵押債券為核心的資產證券化循環(huán)。美國地產模式房地產資金只有15％左右是銀行資金，70％是社會大眾的資金，其中35％是退休基金，35％是不動產基金9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。2月-252月-25Thursday,February13,202510、