《居住權(quán)制度的完善建議》9000字

居住權(quán)制度的完善建議綜述目錄TOC\o"1-2"\h\u21182居住權(quán)制度的完善建議綜述 13233（一）增設(shè)法定居住權(quán) 2103831.關(guān)于法定居住權(quán)的困境思考及解決思路 2271852.明確依法律規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的適用對(duì)象 3200883.依法律規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的適用情形 310701（二）補(bǔ)充居住權(quán)的消滅事由 4133811.居住權(quán)人的濫用 4247442.住宅滅失 5216423.居住權(quán)被撤銷(xiāo) 5144524.其他事由 63576（三）明確居住權(quán)可被轉(zhuǎn)讓、繼承 62516（四）增加居住權(quán)合同核心權(quán)利義務(wù) 7246931.增加居住權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 7326752.明確房屋日常費(fèi)用的義務(wù)承擔(dān)主體 829651（五）居住權(quán)與其他權(quán)利沖突解決思路 8126141.居住權(quán)與抵押權(quán)沖突 8157032.居住權(quán)與債權(quán)沖突 10216543.居住權(quán)與所有權(quán)沖突 10629（六）多重設(shè)立居住權(quán)場(chǎng)合下的合同履行順序規(guī)則 11276961.已經(jīng)辦理居住權(quán)設(shè)立登記的 11108582.已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的 12156583.已經(jīng)給付價(jià)款的 1275744.居住權(quán)協(xié)議成立在先的 12在縱觀目前我國(guó)現(xiàn)有居住權(quán)制度的不足，結(jié)合實(shí)際情況，并參考了國(guó)外居住權(quán)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，筆者認(rèn)為我國(guó)應(yīng)該對(duì)居住權(quán)制度的這些方面進(jìn)行完善：增設(shè)居住權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)以及明確居住期間房屋日常費(fèi)用的承擔(dān)義務(wù)主體；在居住權(quán)的取得與消滅方式上宜因地制宜，取外國(guó)立法有益經(jīng)驗(yàn)，增設(shè)法定居住權(quán)以及增加居住權(quán)人濫用則居住權(quán)消失等情形。只有建立了更加完備的居住權(quán)制度，使其更具完整性和科學(xué)性，才能使居住權(quán)更好地為現(xiàn)實(shí)生活服務(wù)。（一）增設(shè)法定居住權(quán)居住權(quán)可以依據(jù)什么樣的方式設(shè)立取得，與其流通性關(guān)系甚巨。傳統(tǒng)的倫理性居住權(quán)一般通過(guò)遺囑、遺贈(zèng)等方式取得，但是隨著居住權(quán)的功能拓展，其設(shè)立和取得方式也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)符合新發(fā)展要求。筆者認(rèn)為，新時(shí)期我國(guó)規(guī)定居住權(quán)制度，既應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人之間以合同、遺囑和遺贈(zèng)等法律行為的方式設(shè)立取得，也可直接依據(jù)法律的規(guī)定或裁定的方式設(shè)立取得。1.關(guān)于法定居住權(quán)的困境思考及解決思路（1）關(guān)于法定取得居住權(quán)的困境思考法定取得居住權(quán)是通過(guò)法律而非當(dāng)事人意思表達(dá)方式取得居住權(quán)，為體現(xiàn)法律正義價(jià)值，以國(guó)家法律為權(quán)利來(lái)源的基礎(chǔ)，具有強(qiáng)制執(zhí)行力，即使房屋所有人沒(méi)有同意該設(shè)定行為，特定主體其最終在滿足一定條件下法律通過(guò)裁判形式設(shè)定的權(quán)利也將會(huì)發(fā)生物權(quán)效力，該特定主體將合法享有該房屋的居住權(quán)。法律強(qiáng)硬的干預(yù)行為與民法上的意思自治原則發(fā)生沖突。因此，我們需要衡量法定取得居住權(quán)體現(xiàn)的正義價(jià)值與民法的意思自由價(jià)值，并結(jié)合實(shí)際情況做出取舍。居住權(quán)設(shè)立的初衷在于扶助社會(huì)弱勢(shì)群體，保障基本住房需求，其對(duì)象為社會(huì)的弱勢(shì)群體參見(jiàn)馬新彥：《居住權(quán)立法與繼承編的制度創(chuàng)新》，載《清華法學(xué)》2018年第2期，第172頁(yè)。，參見(jiàn)馬新彥：《居住權(quán)立法與繼承編的制度創(chuàng)新》，載《清華法學(xué)》2018年第2期，第172頁(yè)。（2）“以裁判方式設(shè)立居住權(quán)”實(shí)質(zhì)上為法定取得居住權(quán)申衛(wèi)星教授曾對(duì)于居住權(quán)取得方式做出增加“以裁判方式設(shè)立居住權(quán)”參見(jiàn)申衛(wèi)星、楊旭：《中國(guó)民法典應(yīng)如何規(guī)定居住權(quán)》，載《比較法研究》2019年第6期，第85頁(yè)。，這種觀點(diǎn)主要以當(dāng)事人意思自治為原則，以法院裁定為另外。在當(dāng)事人沒(méi)有約定或出現(xiàn)相關(guān)糾紛時(shí)，法院可以依據(jù)法律直接為特定主體設(shè)立居住權(quán)，在筆者看來(lái)，通過(guò)“以裁判方式設(shè)立居住權(quán)”，實(shí)質(zhì)上是一種法定取得居住權(quán)的他種概念表達(dá)。參見(jiàn)申衛(wèi)星、楊旭：《中國(guó)民法典應(yīng)如何規(guī)定居住權(quán)》，載《比較法研究》2019年第6期，第85頁(yè)。（3）設(shè)立法定居住權(quán)的解決思路綜上所述，法定取得居住權(quán)有著社會(huì)扶助職能，有存在的必要性，但需要注意的是法定取得需要滿足的情形不應(yīng)該過(guò)于模糊且寬泛，需要體現(xiàn)法律的實(shí)質(zhì)正義。具體而言，在考慮通過(guò)法定取得居住權(quán)時(shí)，法官需要結(jié)合兩方面進(jìn)行審查。一方面為主體是否符合“弱勢(shì)群體”的身份，另一方面需要關(guān)注“弱勢(shì)群體”是否滿足特定情形。在均滿足上述兩種情形下，可以為特定主體設(shè)定居住權(quán)，排除房屋所有權(quán)對(duì)房屋的“占有、使用”的權(quán)益。以此，平衡法律的正義價(jià)值與自由價(jià)值，保障弱勢(shì)群體的住房需求，體現(xiàn)法律該有的“溫度”。2.明確依法律規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的適用對(duì)象通過(guò)法律直接設(shè)定居住權(quán)是以國(guó)家強(qiáng)制力為保障基礎(chǔ)，體現(xiàn)出法律的正義性，但是如果法律在法定居住權(quán)的規(guī)定上過(guò)于模糊不清將導(dǎo)致“同案不同判”的現(xiàn)象發(fā)生，過(guò)度賦予法官的自由裁量權(quán)必然是弊大于利的結(jié)果。在司法的適用過(guò)程，法官需要發(fā)揮主觀能動(dòng)性，在法定居住權(quán)設(shè)定過(guò)于寬泛的情況下，作為擁有決定權(quán)一方的法官只能憑借自身的情感、經(jīng)歷等因素判斷法定居住權(quán)的適用與否，這將有可能直接導(dǎo)致判決結(jié)果的不公正性，不利于維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。根據(jù)人役權(quán)性質(zhì)以及居住權(quán)的無(wú)償性特征，可以明確依法律規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的適用對(duì)象應(yīng)為在法律意義上有特定關(guān)系、有特定義務(wù)之人。從居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值來(lái)看，不管是老人的流離失所，還是離婚婦女的住房困難，基本都離不開(kāi)贍養(yǎng)、扶養(yǎng)的問(wèn)題。因此，我們可以基于監(jiān)護(hù)關(guān)系、繼承關(guān)系、撫養(yǎng)關(guān)系、贍養(yǎng)關(guān)系、扶養(yǎng)等法律關(guān)系，將適用對(duì)象限定于法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)人，即本著權(quán)利與義務(wù)對(duì)等原則，而形成婚姻家庭關(guān)系中所承擔(dān)的法定義務(wù)的人。該法定義務(wù)人既承擔(dān)著法定義務(wù)，也傳承著民族的傳統(tǒng)美德與自然習(xí)俗，亦符合人役權(quán)性質(zhì)居住權(quán)的初衷。3.依法律規(guī)定設(shè)立居住權(quán)的適用情形如上所述，法官在面對(duì)一些特殊弱勢(shì)群體的訴求時(shí)可以根據(jù)法律規(guī)定為其設(shè)立居住權(quán)。根據(jù)婚姻法司法解釋一第27條第3款之規(guī)定，如果有一方當(dāng)事人在解除婚姻關(guān)系時(shí)為生活困難者，則另一方當(dāng)事人對(duì)其進(jìn)行幫助的方式可以為“房屋的居住權(quán)”。但對(duì)于生活困難者的范圍如何進(jìn)行界定是一個(gè)值得思考的問(wèn)題。與確定法定取得居住權(quán)的主體范圍一樣，清晰的界定“生活困難”清晰也是對(duì)于法官“自由裁量”權(quán)控制的一個(gè)關(guān)鍵因素。為依法律設(shè)定居住權(quán)保障公平正義發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。居住權(quán)制度對(duì)于保障社會(huì)弱勢(shì)群體的住房需求提供了有效的法律手段，在面臨人口較多，房?jī)r(jià)較高的國(guó)情而言，住房問(wèn)題也一直是物權(quán)法領(lǐng)域的一個(gè)核心目標(biāo)，如何發(fā)揮物盡其用的效能值得思考，對(duì)于居住權(quán)制度的確立正是民法對(duì)于社會(huì)問(wèn)題的一個(gè)及時(shí)反饋。目前，我國(guó)在住房問(wèn)題上提供了“廉租房”、“公租房”等政策優(yōu)惠用房，該類(lèi)住房針對(duì)人群也確實(shí)為經(jīng)濟(jì)收入水平較低且存在住房困難的人群設(shè)立，與居住權(quán)制度均有扶助社會(huì)弱勢(shì)群體住房需求的作用，在設(shè)立初衷上具有一定的相似性，對(duì)于解決住房問(wèn)題而言不失為一劑良藥。因此，居住權(quán)制度可以與上述政策用房相輔相成，并駕齊驅(qū)，共同推動(dòng)我國(guó)對(duì)于弱勢(shì)群體的基本住房保障。對(duì)于政策性保障用房存在不足之處，居住權(quán)制度可以加以彌補(bǔ)擴(kuò)充，例如：廉租房申請(qǐng)的排除條件中對(duì)于離婚未滿兩年的離婚婦女不予申請(qǐng)辦理。在該種情形下，適用法定取得居住權(quán)的方式不失為明智的選擇。綜上所述，結(jié)合廉租房、公租房等類(lèi)型政策適用房的申請(qǐng)條件，通過(guò)對(duì)法律以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀綜合進(jìn)行考量，筆者建議將法定居住權(quán)的適用情形規(guī)定為應(yīng)同時(shí)滿足以下情形：（一）無(wú)住房或者住房面積低于本地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（二）收入、財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（三）不符合政策保障用房或滿足要求但承擔(dān)房租后生活無(wú)法維持生計(jì)的。此外，由于法律滯后性的特點(diǎn)，實(shí)務(wù)中可能存在不滿足上述條件但是確實(shí)需要提供幫助的情形，筆者認(rèn)為可以在上述情形后添加“住房確有困難”以作兜底性規(guī)定。（二）補(bǔ)充居住權(quán)的消滅事由1.居住權(quán)人的濫用對(duì)于私權(quán)范疇下的物權(quán)、債權(quán)以及其他人身財(cái)產(chǎn)權(quán)均有可能被濫用。居住權(quán)作為物權(quán)也有權(quán)利濫用的可能性，對(duì)于居住權(quán)人濫用權(quán)利情形主要包括未經(jīng)住宅所有人同意違法出租房屋、違法改建房屋等。對(duì)于不同情形的濫用造成的損害也并不相同，同時(shí)結(jié)合居住權(quán)本身可能涉及人身保障性質(zhì)。因此筆者認(rèn)為一方面需要規(guī)定居住權(quán)人具體的濫用居住權(quán)情形，另一方面需要對(duì)危害后果加以限制在一定范圍，具體可表述為“居住權(quán)人濫用居住權(quán)影響房屋正常使用的，居住權(quán)滅失?！?.住宅滅失居住權(quán)在目的上是為他人提供住宅，滿足居住或其他相關(guān)權(quán)益的權(quán)利，權(quán)利的行使基礎(chǔ)以住宅的完好存在為前提，一旦住宅滅失，權(quán)利的行使必將受到實(shí)質(zhì)影響，居住權(quán)利的存在在通常情況下將不具有實(shí)際意義，缺少價(jià)值及必要性。在住宅出現(xiàn)滅失情況后，將會(huì)有以下幾個(gè)問(wèn)題需要進(jìn)一步探討。其一，住宅整體滅失，居住權(quán)是否一同滅失？筆者認(rèn)為，住宅的所有人在住宅出現(xiàn)滅失后沒(méi)有重新建設(shè)房屋為居住權(quán)人提供第二套住宅的義務(wù)。因?yàn)榫幼?quán)區(qū)別于所有權(quán)，不享有住宅對(duì)應(yīng)地塊的使用權(quán)，“房”“地”應(yīng)區(qū)分開(kāi)來(lái)對(duì)待，居住權(quán)人經(jīng)過(guò)登記所取得的居住權(quán)對(duì)應(yīng)的即為特定的住宅，一旦該特定住宅滅失，對(duì)應(yīng)的居住權(quán)亦應(yīng)一同滅失。其二，對(duì)于住宅部分滅失情況，居住權(quán)是否滅失？筆者認(rèn)為，在居住權(quán)部分滅失情況下，針對(duì)剩余部分，若仍滿足居住的基本需求，居住權(quán)理應(yīng)繼續(xù)存續(xù)，因?yàn)闇缡Р糠钟绊懙膬H僅只是居住權(quán)權(quán)利范圍。3.居住權(quán)被撤銷(xiāo)居住權(quán)對(duì)住宅的所有權(quán)人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一種負(fù)擔(dān)性義務(wù)，且在較多情況下是無(wú)償設(shè)立，基于權(quán)利義務(wù)相對(duì)等的基本原則，在該權(quán)利設(shè)定之時(shí)應(yīng)賦予一定特定情形以保護(hù)住宅所有人可通過(guò)撤銷(xiāo)居住權(quán)來(lái)維護(hù)其合法權(quán)利，自行使撤銷(xiāo)權(quán)之時(shí)，居住權(quán)對(duì)應(yīng)權(quán)利義務(wù)將自始無(wú)效，同時(shí)居住權(quán)人還應(yīng)根據(jù)使用住宅的期限及面積給予住宅所有權(quán)人一定補(bǔ)償，各國(guó)立法都曾對(duì)居住權(quán)規(guī)定了相應(yīng)的撤銷(xiāo)權(quán)。至于具體該如何規(guī)定撤銷(xiāo)居住權(quán)情形，筆者認(rèn)為可以設(shè)定如下特定情形：居住權(quán)人存在故意毀壞住宅，影響住宅正常使用的，住宅所有人享有對(duì)該居住權(quán)的撤銷(xiāo)權(quán)。因?yàn)樽≌氖袌?chǎng)價(jià)值往往比較高，保護(hù)住宅的基本使用價(jià)值顯得尤為重要，在居住權(quán)權(quán)利行使期間，對(duì)住宅的侵害偶發(fā)性較大，該項(xiàng)規(guī)定的設(shè)定也將對(duì)住宅的維護(hù)起到了一定的促進(jìn)作用。另外對(duì)于居住權(quán)人存在故意侵害住宅所有權(quán)人，給居住權(quán)人人身權(quán)利財(cái)產(chǎn)權(quán)利造成重大損害的，住宅所有人享有對(duì)該居住權(quán)的撤銷(xiāo)權(quán)。我國(guó)《民法典》繼承篇中規(guī)定了被繼承人存在故意殺害繼承人情形將喪失繼承權(quán)。在居住權(quán)法律關(guān)系中居住權(quán)人侵害權(quán)利出讓方人身權(quán)的可能性較低，侵害人身權(quán)的發(fā)生與居住權(quán)的效力并無(wú)直接關(guān)系，可以分開(kāi)追究侵權(quán)者法律責(zé)任。故，筆者對(duì)物權(quán)法草案曾對(duì)居住人故意侵害住宅所有人人身權(quán)作為撤銷(xiāo)事由并不贊同。4.其他事由其他事由主要包括：（1）附條件終止，條件成就時(shí)，居住權(quán)消滅；居住權(quán)的設(shè)立與否，本身應(yīng)歸于當(dāng)時(shí)意思自治結(jié)果，合同雙方可以為居住權(quán)的消滅設(shè)定合理前提，在該前提條件成立時(shí)，即宣告居住權(quán)消滅。拋棄。居住權(quán)人在拋棄該權(quán)利時(shí)不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)，亦應(yīng)遵循合同主體意思自治原則，居住權(quán)歸于消滅?；焱?。在居住權(quán)法律關(guān)系中可能會(huì)存在房屋所有人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給居住權(quán)人，此時(shí)，居住權(quán)與所有權(quán)權(quán)利主體歸于原居住權(quán)人，住宅所有人因不具有原合同身份，原居住權(quán)喪失權(quán)利基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)歸于消滅。（三）明確居住權(quán)可被轉(zhuǎn)讓、繼承目前，大多數(shù)國(guó)家對(duì)于居住權(quán)并不支持轉(zhuǎn)讓與繼承，其原因多半因?yàn)榫幼?quán)的人役性特點(diǎn)，即該權(quán)利只歸屬于特定的人，所以居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓與繼承。但是隨著社會(huì)的發(fā)展，居住權(quán)的功能有必要進(jìn)行一定的拓展，為了達(dá)到促進(jìn)投資以及融資的目的，對(duì)居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓與繼承的限制有必要進(jìn)行突破。筆者認(rèn)為，在轉(zhuǎn)讓方面無(wú)論屬于投資性居住權(quán)還是倫理性居住權(quán)都應(yīng)該可以對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，而對(duì)于繼承方面需要區(qū)分倫理性居住權(quán)與投資性居住權(quán)。傳統(tǒng)意義上居住權(quán)不允許轉(zhuǎn)讓與繼承的原因主要是由于其產(chǎn)生的時(shí)代背景所決定，在古羅馬時(shí)代，居住權(quán)是為幫扶弱勢(shì)群體而增設(shè)的權(quán)利，具有人役性，僅發(fā)生在特定主體之間，具有很強(qiáng)社會(huì)保障的基本屬性。但是隨著社會(huì)的發(fā)展，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，社會(huì)投資與融資的需求擴(kuò)大，對(duì)于居住權(quán)不可轉(zhuǎn)讓與繼承的規(guī)定無(wú)疑阻礙投資與融資功能，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)只有擁有一定的流通性才可以促進(jìn)投資與融資。所以為了激發(fā)居住權(quán)活力，擴(kuò)大居住權(quán)的范圍，應(yīng)當(dāng)允許投資性居住權(quán)的存在，允許居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓與繼承。在承認(rèn)投資性居住權(quán)存在的情況下，禁止轉(zhuǎn)讓與繼承的基礎(chǔ)將不復(fù)存在。在另外一個(gè)方面，居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓與繼承應(yīng)當(dāng)屬于當(dāng)事人之間意思自治的范疇，轉(zhuǎn)讓與繼承居住權(quán)的行為在不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定情況下應(yīng)當(dāng)有效。具體而言，轉(zhuǎn)讓作為一種物權(quán)變動(dòng)方式，在程序上還應(yīng)當(dāng)滿足物權(quán)變動(dòng)的基本規(guī)則，在居住權(quán)轉(zhuǎn)讓合同成立之后，還需要及時(shí)辦理公示登記手續(xù)，此外，還需要注意轉(zhuǎn)讓居住權(quán)的期限應(yīng)當(dāng)在前一居住權(quán)人剩余居住權(quán)期限范圍內(nèi)。同時(shí)，房屋所有人與居住權(quán)人可以在合同當(dāng)中約定排除居住權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)定。最后，對(duì)于繼承而言，筆者認(rèn)為需要區(qū)分對(duì)待。傳統(tǒng)倫理性居住權(quán)是基于人役權(quán)，為特定法律主體而設(shè)定，若允許轉(zhuǎn)讓則會(huì)與設(shè)定初衷相違背，背離居住權(quán)合同雙方主體的真實(shí)意思表達(dá)，因此不允許繼承。但是對(duì)于投資性居住權(quán)，其并非為特定人而設(shè)定，在該類(lèi)居住權(quán)設(shè)立之初，居住權(quán)人的身份并不具有決定性的因素，居住權(quán)作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，繼承人當(dāng)然享有對(duì)其繼承的權(quán)利，對(duì)繼承而來(lái)的居住權(quán)，在其權(quán)利上附帶的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)同樣適用于繼承人，對(duì)于后續(xù)權(quán)利義務(wù)的變動(dòng)需重新與房屋所有權(quán)人擬定協(xié)議。同時(shí)，基于意思自治的原則，即使對(duì)于投資性居住權(quán)，房屋所有權(quán)人在設(shè)定居住權(quán)之時(shí)仍然可以做出禁止繼承的例外規(guī)定。（四）增加居住權(quán)合同核心權(quán)利義務(wù)1.增加居住權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)增設(shè)居住權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后會(huì)存在居住權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)權(quán)利沖突問(wèn)題。筆者認(rèn)為居住權(quán)人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。首先，居住權(quán)作為一種用益物權(quán)，具有增進(jìn)物盡其用的經(jīng)濟(jì)效用，所以應(yīng)當(dāng)予以優(yōu)先保護(hù)，以充分發(fā)揮物的效用。其次，居住權(quán)人可能與所有權(quán)人之間存在贍養(yǎng)、撫養(yǎng)和撫育等婚姻家庭倫理關(guān)系，所以其對(duì)社會(huì)和個(gè)人意義更大，法律應(yīng)當(dāng)予以優(yōu)先保護(hù)。最后，即使共有人取得了房屋所有權(quán)，仍然要承認(rèn)房屋上的居住權(quán)負(fù)擔(dān)。此外，居住權(quán)人常常是因?yàn)樯罹幼⌒枰?，而其?duì)房屋的利益更甚，所以與其賦予居住權(quán)以保護(hù)生活居住利益，不如法律直接賦予居住權(quán)人以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，更為簡(jiǎn)單妥當(dāng)。2.明確房屋日常費(fèi)用的義務(wù)承擔(dān)主體（1）關(guān)于房屋維修費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題在租賃合同法律關(guān)系中，房屋的維修義務(wù)承擔(dān)主體由合同約定優(yōu)先，對(duì)于未約定或約定不明的情況，房屋的維修費(fèi)用由出租人承擔(dān)，這是由租賃合同中出租人需保證租賃物正常用途所決定。與之相類(lèi)似的是在居住權(quán)合同法律關(guān)系中對(duì)于房屋的維修費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題，在合同期限內(nèi)房屋在一定程度上不可避免會(huì)產(chǎn)生維修費(fèi)用，該筆費(fèi)用的承擔(dān)從立法例角度可以看出，大多數(shù)國(guó)家區(qū)分維修一般維修（燈具、門(mén)窗損壞等）與重大維修（房梁、屋頂損壞等），對(duì)于一般維修由居住權(quán)人承擔(dān)，重大維修由住宅所有權(quán)人承擔(dān)，這是由于一般維修屬于保管性維修，而重大維修屬于保存性維修?！段餀?quán)法(草案)》第182條中也曾作出類(lèi)似規(guī)定。筆者認(rèn)為，對(duì)于房屋的維修費(fèi)用由居住權(quán)合同雙方約定優(yōu)先，在沒(méi)有約定或者約定不明情況應(yīng)當(dāng)區(qū)分居住權(quán)的設(shè)立是否為有償。在居住權(quán)無(wú)償設(shè)立情況下，應(yīng)當(dāng)適用國(guó)外關(guān)于居住權(quán)承擔(dān)規(guī)則，即一般維修義務(wù)由居住權(quán)人承擔(dān)，對(duì)于涉及房屋重大修繕的應(yīng)該由所有權(quán)人承擔(dān)。在居住權(quán)有償設(shè)立前提下，筆者認(rèn)為，基于權(quán)利義務(wù)平等的原理，所有權(quán)人無(wú)論一般維修還是重大維修均需要承擔(dān)維修義務(wù)，房屋所有人在居住權(quán)人給付對(duì)價(jià)后，保證標(biāo)的物房屋完好不影響居住使用是居住權(quán)合同基本義務(wù)。關(guān)于房屋日常費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題對(duì)于日常費(fèi)用主要包括水電燃?xì)馕飿I(yè)費(fèi)等，該類(lèi)費(fèi)用的承擔(dān)可由雙方當(dāng)事人進(jìn)行約定，在沒(méi)有約定或者約定不明情況下，筆者認(rèn)為該筆費(fèi)用的產(chǎn)生由居住權(quán)人居住權(quán)期間所產(chǎn)生，所以應(yīng)當(dāng)由居住權(quán)人承擔(dān)。（五）居住權(quán)與其他權(quán)利沖突解決思路1.居住權(quán)與抵押權(quán)沖突（1）居住權(quán)已設(shè)立的情形居住權(quán)與抵押權(quán)同屬于物權(quán)，成立前提均需要設(shè)立登記。因此對(duì)于居住權(quán)與抵押權(quán)沖突的處理規(guī)則可以根據(jù)登記時(shí)間的先后來(lái)進(jìn)行判斷。若抵押權(quán)登記設(shè)立在先，抵押權(quán)人在債權(quán)到期欲實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，若住宅上設(shè)有居住權(quán)，抵押權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，可以請(qǐng)求法院排除居住權(quán)，對(duì)住宅進(jìn)行拍賣(mài)處理。反之，抵押權(quán)人不能排除居住權(quán)人居住權(quán)利，僅可帶居住權(quán)拍賣(mài)。如此設(shè)置的理由如下：其一，根據(jù)《民法典》第368以及402條的規(guī)定，居住權(quán)與抵押權(quán)均需要設(shè)立登記，交易主體可以在設(shè)定權(quán)利辦理登記之前通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿查詢到該住宅的權(quán)利負(fù)擔(dān)。對(duì)于先設(shè)立居住權(quán)情況下，抵押權(quán)人后續(xù)再進(jìn)行抵押登記應(yīng)該了解到住宅設(shè)定居住權(quán)將給房屋在一定程度上帶來(lái)交易價(jià)值的減損，對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的評(píng)估應(yīng)該將居住權(quán)考慮在內(nèi)，所以在先設(shè)定居住權(quán)的情況下，抵押權(quán)人不可以排除居住權(quán)行使抵押權(quán)。但是在抵押權(quán)先居住權(quán)設(shè)立的情況下，抵押權(quán)所涵蓋的財(cái)產(chǎn)價(jià)值是完整的，并非涵蓋設(shè)有居住權(quán)的住宅，在后設(shè)定居住權(quán)的合同雙方在登記之時(shí)也應(yīng)該了解到住宅在先設(shè)定的抵押權(quán)，所以此時(shí)在抵押權(quán)與居住權(quán)發(fā)生沖突時(shí)應(yīng)該以抵押權(quán)優(yōu)先，在申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)可以排除居住權(quán)直接進(jìn)行拍賣(mài)。其二，在目前現(xiàn)行的《民法典》第405條規(guī)定，對(duì)于在先辦理租賃并且合法占有房屋的，抵押權(quán)人不懂得排除租賃法律關(guān)系行使抵押權(quán)，即使在買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中，在先成立的租賃權(quán)也不得強(qiáng)制受到排除。因此作為在先設(shè)立且經(jīng)過(guò)公示登記的居住權(quán)，相比較于租賃權(quán)，舉輕以明重，可以對(duì)抗在后成立的抵押權(quán)。（2）居住權(quán)未設(shè)立的情形居住權(quán)未設(shè)立情形具體特指成立居住權(quán)合同但未辦理公示登記，在設(shè)立居住權(quán)合同簽訂時(shí)間要早于抵押權(quán)登記時(shí)間，此時(shí)“居住權(quán)人”是否可以嚴(yán)格依據(jù)合同成立在先為由排除抵押權(quán)，在抵押權(quán)人行使權(quán)利時(shí)提出執(zhí)行異議。筆者對(duì)此持有反對(duì)意見(jiàn)，主要理由如下：其一，在居住權(quán)未登記情況下并非享有物權(quán)層面的“居住、使用”權(quán)利，在合同不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，“居住權(quán)人”僅享有對(duì)住宅所有人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，其效力未經(jīng)公示登記，只具有相對(duì)性，效力僅發(fā)生在合同雙方，不能影響經(jīng)過(guò)公示登記的抵押權(quán)。其二，實(shí)務(wù)中會(huì)存在住宅所有權(quán)人為了逃避債務(wù)、妨礙執(zhí)行，住宅所有人通過(guò)倒簽合同與他人設(shè)定居住權(quán)方式，來(lái)阻礙抵押權(quán)的正常行使。若支持未經(jīng)登記居住權(quán)可以對(duì)抗在后登記的抵押權(quán)，將滋生抵押人通過(guò)設(shè)定居住權(quán)躲避債務(wù)不良現(xiàn)象，給執(zhí)行帶來(lái)巨大障礙，這也違背了居住權(quán)制度設(shè)定的初衷。其三，即使不存在上述刻意躲避債務(wù)設(shè)定居住權(quán)情況，相比較于懈怠辦理登記的居住權(quán)人，積極辦理登記的抵押權(quán)人的權(quán)利更應(yīng)該得到保障，這也是程序正義的必然要求。2.居住權(quán)與債權(quán)沖突住宅所有權(quán)人與居住權(quán)人通過(guò)簽訂居住權(quán)合同或其他方式設(shè)定居住權(quán)并辦理登記后，居住權(quán)人即享有該住宅的居住權(quán)，經(jīng)過(guò)公示登記后的居住權(quán)作為物權(quán)具有對(duì)世性，其效力均優(yōu)于相對(duì)性的債權(quán)。因此，無(wú)論債權(quán)成立的時(shí)間先后與債權(quán)的類(lèi)型都無(wú)法改變其債權(quán)相對(duì)性的特征，債權(quán)人在債權(quán)到期行使債權(quán)時(shí)將不能排除作為物權(quán)的居住權(quán)。即使設(shè)有居住權(quán)的住宅仍屬于債務(wù)人一般財(cái)產(chǎn)，債權(quán)人并不能排除居住權(quán)直接行使權(quán)利，但可以請(qǐng)求執(zhí)行法院附帶居住權(quán)進(jìn)行拍賣(mài)清償債權(quán)。3.居住權(quán)與所有權(quán)沖突我國(guó)民法典366條規(guī)定居住權(quán)有“占有、使用”的權(quán)利，所有權(quán)包含“占有、使用、收益、處分”權(quán)利，因此其二者在一定程度上會(huì)存在權(quán)利重疊，發(fā)生權(quán)利沖突情況。居住權(quán)往往通過(guò)合同或遺囑來(lái)訂立，而合同或遺囑為所有權(quán)人居住權(quán)人在意思自治的基礎(chǔ)上訂立，合同一經(jīng)簽訂即在合同雙方產(chǎn)生約束力，除非合同到期或者出現(xiàn)其他解除合同情形，否則在所有權(quán)與居住權(quán)發(fā)生沖突時(shí)應(yīng)該以居住權(quán)優(yōu)先為原則。（1）案例參見(jiàn)（2013）崇民初字第1516號(hào)、（2014）通中民終字第0169號(hào)。參見(jiàn)（2013）崇民初字第1516號(hào)、（2014）通中民終字第0169號(hào)。原告高見(jiàn)2013年6月，受遺贈(zèng)其祖父房屋一套，取得了房屋的所有權(quán)，而張圣菊以自身為高見(jiàn)祖父合法妻子身份同時(shí)高見(jiàn)祖父在作出遺贈(zèng)行為后保留居住權(quán)為由，一直在訴爭(zhēng)房屋里居住。此后，高見(jiàn)要求被告張圣菊騰出房屋，張圣菊拒絕。原告高見(jiàn)認(rèn)為自己擁有房屋的所有權(quán)，是房屋的主人，張圣菊應(yīng)該搬出房屋。案例分析該案例為典型的因居住權(quán)與所有權(quán)發(fā)生沖突所引發(fā)的糾紛，案件原告享有所有權(quán)，被告占有訴爭(zhēng)房屋并合法享有居住權(quán)，案件一審法院以被告居住權(quán)沒(méi)有法律依據(jù)為由，判決被告搬出涉案房屋。二審法院經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)被告確實(shí)享有該房屋所有權(quán)，被告也盡了對(duì)原告祖父的贍養(yǎng)義務(wù)，而且被告也沒(méi)有其他房屋可以居住，因此判決撤銷(xiāo)一審判決，駁回了原告的訴求。筆者認(rèn)為，在原告祖父為被告設(shè)定居住權(quán)時(shí)，其