云南省個(gè)舊市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

云南省個(gè)舊市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告云南省個(gè)舊市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

一、個(gè)舊市概況

1、個(gè)舊總體概況

（1）位置及范圍

個(gè)舊位于云南省南部的紅河州，坐落在紅河北岸，距昆明280公里。19xx年1月1日正式成立個(gè)舊市，屬省轄市，19xx年劃歸紅河哈尼彝族自治州管轄，紅河州人民政府隨即從蒙自遷移個(gè)舊，個(gè)舊成為紅河州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。在歷時(shí)45年之后，20xx年11月，紅河州人民政府又回遷蒙自。個(gè)舊市區(qū)地處陰、陽(yáng)兩山之間，在市區(qū)12平方公里的范圍內(nèi)，有一個(gè)面積為0.7平方公里的金湖，湖周?chē)且淮贝摈[次櫛比的樓房。

（2）自然條件

個(gè)舊處于哀牢山脈之中，北回歸線穿境而過(guò)，區(qū)內(nèi)山地面積占86%，為典型的山地城市，整個(gè)城市呈U形的地勢(shì)，底部為金湖，周邊是群山環(huán)繞。該地的氣候條件非常獨(dú)特、優(yōu)越，屬于亞熱帶高原季風(fēng)氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，四季如春，年平均氣溫16°C。

（3）人口狀況

個(gè)舊總?cè)丝?5.33萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口30.95萬(wàn)，市區(qū)常住人口20萬(wàn)，境內(nèi)世居彝、壯、回、苗、傣、哈尼等少數(shù)民族共12萬(wàn)多人。

2、個(gè)舊城市建設(shè)現(xiàn)狀

個(gè)舊是聞名中外的錫都，也是云南工業(yè)的發(fā)源地，是一座典型的工業(yè)城市。自黨的十六大以來(lái)，中共個(gè)舊市委、政府確立了以老工業(yè)城市的提升改造為一個(gè)突破口的工作思路。

個(gè)舊的城市建筑均以現(xiàn)代風(fēng)格的高層樓房為主，是云南省高樓群最為集中的城市之一，現(xiàn)代都市氣息十分濃重，被外地游人譽(yù)為“小香港”。目前個(gè)舊市的建設(shè)正朝著精品城市的目標(biāo)前進(jìn)。近年個(gè)舊市采取新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造并舉，城市外延擴(kuò)內(nèi)涵提升并重，加速城市總體發(fā)展。

3、個(gè)舊各項(xiàng)配套設(shè)施現(xiàn)狀

個(gè)舊市區(qū)基礎(chǔ)配套成熟，個(gè)舊市機(jī)關(guān)幼兒園、綠春小學(xué)、個(gè)舊一中等教育配套完善，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行等金融網(wǎng)點(diǎn)密布，個(gè)舊市中醫(yī)院、人民醫(yī)院、婦幼保健院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)全面保障人民健康，中小型商場(chǎng)和便利店眾多，更有紅河州體育館、工人文化宮、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等豐富人民物質(zhì)文化生活。

4、個(gè)舊交通組織現(xiàn)狀

目前個(gè)舊交通圍繞金湖形成縱橫交錯(cuò)的十幾條線路，城市交通四通八達(dá)，形成了與周邊五縣1市的聯(lián)通格局。隨著個(gè)屯遂洞的貫通，個(gè)舊的交通優(yōu)勢(shì)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯得更加重要，成為跨越東南亞的國(guó)際要道口。

在交通工具選擇上，個(gè)舊居民主要偏愛(ài)步行或駕車(chē)出行兩種方式，公交等其他方式為輔。

5、個(gè)舊居民收入情況

個(gè)舊居民收入情況呈現(xiàn)兩極化趨勢(shì)，以礦業(yè)主為代表的富人階層收入水平高，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，而普通居民月收入在1000元左右，公務(wù)員、事業(yè)單位及大集團(tuán)中層職工月收入在2000—3000元之間。

二、個(gè)舊市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、發(fā)展概況

個(gè)舊市城市由于受地形地貌約束，城區(qū)規(guī)模難以大規(guī)模擴(kuò)張，只能就現(xiàn)狀進(jìn)行改造。但隨著城市化建設(shè)的進(jìn)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)態(tài)良好，市場(chǎng)供需基本持平，一般在售樓盤(pán)都能為市場(chǎng)所消化。20xx年1—9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額3.5億元，比上年同期增長(zhǎng)1.1倍。目前，一般的住宅價(jià)格范圍在2300-4000元/㎡，個(gè)舊房?jī)r(jià)一直以來(lái)都是紅河州最高的。然而個(gè)舊市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)仍處在初級(jí)階段，以產(chǎn)品本身的地段、價(jià)格等影響消費(fèi)者，缺乏統(tǒng)一的整合營(yíng)銷(xiāo)手段。

2、近年房地產(chǎn)市場(chǎng)審批與面市

表1：個(gè)舊市近年房地產(chǎn)項(xiàng)目審批及面市對(duì)比

注：20xx年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間為1—4月份

從上表可看出，個(gè)舊市房地產(chǎn)項(xiàng)目近年來(lái)在審批和面市方面存在巨大反差。通過(guò)審批但因各種原因無(wú)法面市的項(xiàng)目一般都順延流通到次年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3、現(xiàn)狀小結(jié)

根據(jù)上述分析可看出，個(gè)舊市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上發(fā)展樂(lè)觀，但仍具有一定的市場(chǎng)壓力。如果出現(xiàn)囤積樓盤(pán)同時(shí)面市的情況，市場(chǎng)將受到威脅。為消除市場(chǎng)威脅的負(fù)面影響，隨著不同的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，樓盤(pán)的性價(jià)比以及整合營(yíng)銷(xiāo)的創(chuàng)意性將成為個(gè)舊市房地產(chǎn)市場(chǎng)比拼的焦點(diǎn)。

三、個(gè)舊市主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析

1、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目

⑴麗水金灣

點(diǎn)評(píng)：麗水金灣在20xx年一度成為個(gè)舊市高端樓盤(pán)的代表，一方面是因?yàn)樵擁?xiàng)目地段佳，毗鄰金湖，觀湖景觀房深受市場(chǎng)高端人群喜愛(ài)，另一方面是營(yíng)銷(xiāo)廣告有力，該項(xiàng)目選擇了有效的傳播媒介進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)宣傳，適應(yīng)個(gè)舊市場(chǎng)情況，比如城區(qū)眾多顯著位置的了戶外廣告、出租車(chē)牌等。

⑵金湖尚城

點(diǎn)評(píng)：金湖尚城的產(chǎn)品定位于中高端，根據(jù)產(chǎn)品本身特點(diǎn)，若如期開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)會(huì)成為年底或明年年初備受關(guān)注的樓盤(pán)，車(chē)位配比在個(gè)舊具有吸引力。從地塊來(lái)看，可能涉及拆遷問(wèn)題。從前期營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)來(lái)看，買(mǎi)卡排號(hào)的實(shí)惠度與適用人群均有限。能否鎖定客戶，效果未知。

⑶半山印象

點(diǎn)評(píng)：半山印象的前期操作明顯違規(guī)，在無(wú)預(yù)售證的情況下公然售房，無(wú)法保障購(gòu)房者利益，容易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)糾紛。戶型和價(jià)格確實(shí)誘人，但存在欺詐嫌疑。

⑷寶華豪庭

點(diǎn)評(píng)：寶華豪庭因臨近寶華公園而獲得優(yōu)勢(shì)，離老城區(qū)有一段距離，項(xiàng)目地塊高差較大，建筑規(guī)劃樓間距小，能否保障高尚住宅品質(zhì)，拭目以待。

⑸龍騰福地

點(diǎn)評(píng)：龍騰福地位于個(gè)舊市南端，相對(duì)偏遠(yuǎn)，該項(xiàng)目體量較大，分期開(kāi)發(fā)的可能性很大，目前尚在形象宣傳階段。

⑹瑞函·新視界

點(diǎn)評(píng)：從沙盤(pán)上看，新視界建筑規(guī)劃較新穎，9棟建筑呈半圍合分布，中央花園的設(shè)計(jì)在個(gè)舊也極少，但項(xiàng)目實(shí)際情況有待市場(chǎng)考驗(yàn)。

⑺森源陽(yáng)光時(shí)代

點(diǎn)評(píng)：森源陽(yáng)光時(shí)代位于老城區(qū)繁華延伸地段，升值潛力較大，前景可觀。

⑻渝州華府、渝州華軒：人民路（渝州花園旁），開(kāi)盤(pán)時(shí)間未知，價(jià)格預(yù)計(jì)3000元/㎡。目前項(xiàng)目未動(dòng)工。

點(diǎn)評(píng)：渝州華府、渝州華軒可借助渝州花園的成功獲得一定的市場(chǎng)認(rèn)可，是寶華地產(chǎn)在人民路向南延伸片區(qū)項(xiàng)目中最靠近繁華老城區(qū)的地塊。

2、小結(jié)

從以上個(gè)案分析可看出，個(gè)舊樓盤(pán)由于在個(gè)舊特定的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景下，擁有以下顯著特點(diǎn)：

⑴高層建筑居多。在寸土寸金的個(gè)舊，由于人口與土地的不平衡，高層建筑已經(jīng)成為解決個(gè)舊人口與土地矛盾的有效方法。

⑵樓間距小。用地緊張導(dǎo)致高層建筑云集于有限的地塊上，從經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，開(kāi)發(fā)商一般選擇縮小樓間距，提高項(xiàng)目容積率。這就導(dǎo)致了建筑低層采光不足，甚至成為黑房。

⑶房?jī)r(jià)以金湖為中心輻射。金湖附近的樓盤(pán)，尤其是能望到金湖的景觀房，成為市場(chǎng)的高端選擇，如目前在售的麗水金灣，由于毗鄰金湖，曾創(chuàng)下6880元/㎡的市場(chǎng)高價(jià)。

⑷部分樓盤(pán)前期操作不規(guī)范。這具體表現(xiàn)在沒(méi)有預(yù)售證的情況下就開(kāi)始間接或直接的銷(xiāo)售樓盤(pán)。以半山印象為代表，無(wú)證公開(kāi)銷(xiāo)售，有非法集資的嫌疑。⑸戶型設(shè)計(jì)以大客廳大陽(yáng)臺(tái)為特點(diǎn)。

⑹物業(yè)管理進(jìn)駐遲緩。個(gè)舊市場(chǎng)上的樓盤(pán)多數(shù)沒(méi)有到達(dá)物業(yè)前期入駐，甚至是樓盤(pán)交付后才開(kāi)始選擇物業(yè)公司，個(gè)舊人對(duì)物業(yè)公司的選擇也沒(méi)有品牌意識(shí)。⑺樓盤(pán)外立面材料以涂料居多，顏色趨于明亮。

四、個(gè)舊市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析與展望

1、城市發(fā)展規(guī)劃概述及分析

從全國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“舊城改造”幾乎已成為全國(guó)認(rèn)同的最有效的城市經(jīng)營(yíng)手段。其直接效應(yīng)，其一是在老城區(qū)擴(kuò)展1.5平方公里，騰出了價(jià)值很高的成片的土地資源，直接增加政府短線收益；其二則在由政府新建而擴(kuò)展6.5平方公里城區(qū)周邊區(qū)域及連結(jié)區(qū)域交通軸線沿線的整體開(kāi)發(fā)，為政府帶來(lái)巨大的中線收益，并發(fā)展了城市。

未來(lái)個(gè)舊主城區(qū)將作為個(gè)開(kāi)蒙城市群的中心城市和個(gè)舊市三片發(fā)展區(qū)的金融、居住功能區(qū)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)展望

由于近幾年房地產(chǎn)吞吐量與入市投放量的巨大反差，加之市場(chǎng)不確定因素的影響，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用，未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)波動(dòng)。另一方面，

個(gè)舊市住宅市場(chǎng)剛性需求明顯，舊城區(qū)改造工程獲得政府的鼎力支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)消化速度可能有所放緩，消化能力卻不會(huì)因此減弱。

五、項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目位于鄢棚路原瓷器廠地塊，總用地面積46672.54㎡，約70畝；容積率＜6.0，建筑密度＜40%，綠地率＞35%，屬于商住綜合用地。

本項(xiàng)目地塊處于個(gè)舊主城區(qū)中部偏西北片與北區(qū)教育科研現(xiàn)狀區(qū)相交接的區(qū)域，隸屬七層樓商圈，目前教育、醫(yī)療和日常生活配套主要依靠城區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀，且條件充分；南北貫通的雙主軸陽(yáng)山路（國(guó)防路）和建設(shè)路-金湖西路都與項(xiàng)目相毗鄰，提供了較為便利的出行交通配套。

2、項(xiàng)目地塊SWOT分析

⑴項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的發(fā)掘（S）

項(xiàng)目與陽(yáng)山相隔較近，有利于戶外活動(dòng)的開(kāi)展；

項(xiàng)目所在鄢棚路連接金湖東路與金湖西路交叉口，配套基本成熟；

項(xiàng)目毗鄰客運(yùn)中心站、溫州商貿(mào)城；

項(xiàng)目地塊由于土地性質(zhì)變更，地價(jià)成本相對(duì)?。?/p>

浙商開(kāi)發(fā)引入先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理念。

⑵項(xiàng)目劣勢(shì)的判斷（W）

項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，房屋破舊，道路窄，影響項(xiàng)目形象；

項(xiàng)目離個(gè)舊老城區(qū)較遠(yuǎn)，地段在老個(gè)舊人民心目中欠佳；

坡地地形造成的高差對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品、建筑成本的影響；

⑶項(xiàng)目機(jī)遇的分析（O）

項(xiàng)目所處區(qū)塊北部將遷進(jìn)個(gè)舊一職中，帶來(lái)新的人氣；

政府對(duì)舊城改造持續(xù)進(jìn)行，并對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展予以大力扶持；

個(gè)舊房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于初級(jí)營(yíng)銷(xiāo)階段，利于新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)手法運(yùn)用；

個(gè)舊部分消費(fèi)群體有強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力。

⑷項(xiàng)目威脅的理解（T）

受到房產(chǎn)新政的影響，購(gòu)房者普遍持幣觀望；

項(xiàng)目所在傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，臟亂差的社會(huì)形象難以完全清除；

個(gè)舊市場(chǎng)近年來(lái)土地供應(yīng)量大，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；

個(gè)舊金湖邊、城南寶華山等其它區(qū)塊樓盤(pán)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將分流一部分購(gòu)房者。

六、調(diào)研結(jié)論

通過(guò)對(duì)整個(gè)個(gè)舊市和項(xiàng)目區(qū)塊的實(shí)地考察，得出以下結(jié)論：個(gè)舊市房地產(chǎn)發(fā)展仍有向上的勢(shì)頭，雖然未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)體量較大，存在一定的銷(xiāo)售壓力，但市場(chǎng)遠(yuǎn)未飽和，居民購(gòu)房需求依然強(qiáng)勁，具體表現(xiàn)在：首次置業(yè)的年輕人對(duì)樓盤(pán)的需求（這類消費(fèi)群體要求樓盤(pán)品質(zhì)好，價(jià)格又實(shí)惠）；當(dāng)?shù)鼐用裥》繐Q大房的第二次置業(yè)需求（比如由于家庭成員的增加，希望從兩房過(guò)渡到三房）；部分高消費(fèi)群體對(duì)多次置業(yè)的需求（個(gè)舊舒適的天氣對(duì)消費(fèi)能力強(qiáng)的個(gè)舊礦業(yè)主或云南其他區(qū)域的上層人士有吸引力）?？傊谡畬?duì)舊城改造的大力支持下，個(gè)舊市房地產(chǎn)市場(chǎng)在有限的空間內(nèi)可以創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)價(jià)值。

第二篇：南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告13300字

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南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

——進(jìn)入南京市場(chǎng)前期調(diào)研報(bào)告

目錄：

一．南京市房地產(chǎn)總體狀況分析；

二．南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分及其屬性；三．政府房地產(chǎn)發(fā)展政策；

四．政府城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的影響；五．城市發(fā)展中交通發(fā)展的影響；六．南京市房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況；七．江寧板塊詳細(xì)資料；

八．民信將軍路項(xiàng)目諸項(xiàng)信息；

九．民信將軍路項(xiàng)目SWOT分析及預(yù)見(jiàn)性建議；

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南京市房地產(chǎn)總體狀況分析

南京市房地產(chǎn)整體上市場(chǎng)供需兩旺，價(jià)格持續(xù)上漲，賣(mài)方市場(chǎng)特征顯著，但同時(shí)也具有結(jié)構(gòu)性短缺市場(chǎng)的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面也呈現(xiàn)板塊化、品牌化、專業(yè)化，這就意味著本項(xiàng)目入市不僅要面臨微觀的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，也要面臨企業(yè)、板塊層面的競(jìng)爭(zhēng)。如何在市場(chǎng)上找準(zhǔn)機(jī)會(huì)點(diǎn)擊敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？通過(guò)對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)、板塊市場(chǎng)、項(xiàng)目本身及目標(biāo)客戶群的詳細(xì)分析，認(rèn)為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于從用戶市場(chǎng)向概念市場(chǎng)的過(guò)渡階段（從賣(mài)社區(qū)環(huán)境向賣(mài)生活方式、賣(mài)文化過(guò)渡），在此階段，可借鑒一線發(fā)達(dá)城市的成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，在完善產(chǎn)品本質(zhì)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造概念市場(chǎng)。

一、總體供求狀況呈現(xiàn)賣(mài)方市場(chǎng)特征

1、土地供應(yīng)狀況

□新的土地批租政策——拍賣(mài)，預(yù)示著南京的土地市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)化階段?！醭鞘懈脑煲?guī)劃提供大量土地進(jìn)入市場(chǎng)——新城區(qū)建設(shè)、城內(nèi)企業(yè)的外遷、十大城市工程的啟動(dòng)、老城地區(qū)棚戶拆遷，提供大量可開(kāi)發(fā)土地。

□南京房地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)域發(fā)育不平衡，市區(qū)過(guò)熱，而城郊相對(duì)較遲緩，因此，政府有意識(shí)地利用調(diào)整級(jí)差地租的手段，控制不同區(qū)域的土地供應(yīng)，從而達(dá)到有效地疏散城市人口和平衡各區(qū)之間開(kāi)發(fā)水平的目的。

□待開(kāi)發(fā)土地大多集中在城市新區(qū)。南京中心城區(qū)內(nèi)空間十分狹小，可提供的土地資源有限。這種現(xiàn)象的原因很多，其中包括改善城市面貌與環(huán)境需要大量公用土地；公共設(shè)施建設(shè)需要土地；原有工業(yè)用地和軍事用地的占用也影響了城市民用和商用土地的開(kāi)發(fā)，因此城區(qū)外擴(kuò)已經(jīng)是大勢(shì)所趨。可見(jiàn)。大量待開(kāi)發(fā)的土地集中在城市新區(qū)。

2、住宅供求狀況

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供銷(xiāo)量持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)——這一點(diǎn)也可以從南京歷年開(kāi)發(fā)供應(yīng)總量看出來(lái)。19xx年以來(lái)商品住宅的供應(yīng)量和需求量都有明顯大幅增長(zhǎng)，尤其是20xx年，市場(chǎng)供求增幅加大，呈供求兩旺的局面。（造成這種局面的主要是原因是舊城改造以及各種政策影響下積蓄多年的購(gòu)買(mǎi)力的釋放）

表一：南京市歷年商品住宅供求情況

表二：南京市截止6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

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反映在房地產(chǎn)銷(xiāo)售上，給人的印象是：大凡推出的項(xiàng)目，無(wú)論規(guī)模大小，價(jià)格高低一般都賣(mài)得不錯(cuò)，賣(mài)方市場(chǎng)特征顯著。南京的空置情況很少，目前置率還不足5%，只有全國(guó)平均的四分之一。自20xx年以來(lái)，南京新建商品房銷(xiāo)售面積增幅一直快于竣工面積增幅，這使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。20xx年底，南京商品房空置面積為89.6萬(wàn)平方米，20xx年即減少到82.6萬(wàn)平方米，到20xx年底，全市僅空置商品房79.6萬(wàn)平方米，而目前，全市商品房空置面積僅為23.3萬(wàn)平方米。

3、供求結(jié)構(gòu)狀況

從近兩年的銷(xiāo)售情況看，5000元/平方米以上的住宅供應(yīng)率為20%，而需求率為18.4%;4000-5000元/平方米的住宅供應(yīng)率為40%，需求率為27.4%;3000-4000元/平方米供應(yīng)率為40%,需求率為54.2%。

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附注1：南京市——2002GDP：1295億元，人均GDP為22908元；2003人均GDP約為3000美元；面積6421平方千米，人口544萬(wàn)。市人民政府駐玄武區(qū)，郵政編碼210008。區(qū)號(hào)025。玄武區(qū)面積70平方千米，人口39萬(wàn)。郵政編碼210018。

白下區(qū)面積25平方千米，人口32萬(wàn)。郵政編碼210002。

秦淮區(qū)面積23平方千米，人口23萬(wàn)。郵政編碼210001。

建鄴區(qū)面積18平方千米，人口24萬(wàn)。郵政編碼210004。

鼓樓區(qū)面積24平方千米，人口52萬(wàn)。郵政編碼210009。

下關(guān)區(qū)面積30平方千米，人口28萬(wàn)。郵政編碼210011。

浦口區(qū)面積平方千米，人口萬(wàn)。區(qū)人民政府駐珠江鎮(zhèn)，郵政編碼211800。六合區(qū)面積平方千米，人口萬(wàn)。區(qū)人民政府駐雄州鎮(zhèn)，郵政編碼211500。棲霞區(qū)面積302平方千米，人口34萬(wàn)。郵政編碼210046。

雨花臺(tái)區(qū)面積148平方千米，人口21萬(wàn)。郵政編碼210012。

江寧區(qū)面積1602平方千米，人口74萬(wàn)。區(qū)人民政府駐東山鎮(zhèn)，郵政編碼211100。

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溧水縣面積1048平方千米，人口40萬(wàn)。縣人民政府駐在城鎮(zhèn)，郵政編碼211200。高淳縣面積750平方千米，人口43萬(wàn)?？h人民政府駐淳溪鎮(zhèn)，郵政編碼211300。附注2：國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)（摘之20xx年1月份“南京市政府工作報(bào)告”）

去年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成1295億元，比上年增長(zhǎng)12．5％，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入265億元，增長(zhǎng)26．7％。郊縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯加速?！熬G色南京”工程開(kāi)始啟動(dòng)，重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)園區(qū)建設(shè)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展取得新進(jìn)展，郊縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成423億元，同比增長(zhǎng)18．8％。工業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高。全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值498億元，增長(zhǎng)11％。工業(yè)總投入達(dá)到241億元，增長(zhǎng)54．3％。揚(yáng)子石化65萬(wàn)噸乙烯改造工程等一批重大技改項(xiàng)目建成投產(chǎn)。工業(yè)集中度有新的提高，優(yōu)質(zhì)資源進(jìn)一步向開(kāi)發(fā)區(qū)集中。第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。商貿(mào)流通加速擴(kuò)張，成功舉辦了中國(guó)旅游交易會(huì)等旅游會(huì)展活動(dòng)，旅游倍增計(jì)劃成效顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍。全市第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值620億元，增長(zhǎng)13．2％。附注3：雖然歷年來(lái)，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，但業(yè)內(nèi)有種認(rèn)為近年來(lái)將出現(xiàn)大幅降溫的說(shuō)法，尚不可確認(rèn)。

二．南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分及其屬性

河西板塊：

河西河西地區(qū)作為南京新開(kāi)發(fā)區(qū)域，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)出最為活躍的因素。以三汊河、江東北路、江東南路南北中軸線為中心，涌現(xiàn)了幾十家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商涌入，使河西樓盤(pán)在很短時(shí)間內(nèi)便拔地而起，其樓盤(pán)品質(zhì)也在逐步提高，同時(shí)，河西借助于地鐵一號(hào)線、奧體中心等的建設(shè)，又一次為房地產(chǎn)發(fā)展注入活力。

河西新城區(qū)西依長(zhǎng)江，總用地約為54平方公里，其開(kāi)發(fā)建設(shè)肇始于20世紀(jì)80年代末，目前已有一定的居住和產(chǎn)業(yè)建設(shè)基礎(chǔ)。

河西新城區(qū)是20xx年南京城市總體規(guī)劃調(diào)整的未來(lái)5—10年南京市主城建設(shè)的重點(diǎn)。河西新區(qū)這兩年的發(fā)展，有目共睹：奧體新城的建設(shè)、高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)、市政配套建設(shè)

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與完善、商業(yè)配套以及生活配套的不斷跟進(jìn)??使得這一板塊土地價(jià)值飆升，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，成為住宅市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量最多的板塊。精品樓盤(pán)輩出，如萬(wàn)科金色家園（二期均價(jià)已達(dá)6500元以上）、月安花園（二期均價(jià)已達(dá)3800以上），但由于缺乏自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，幾乎所有的樓盤(pán)都是以人工造景為主（萬(wàn)科等少數(shù)高價(jià)盤(pán)除外）。

江北板塊：

江北地區(qū)包括浦口區(qū)，大廠區(qū)，六合區(qū)，江浦縣，由于長(zhǎng)江兩岸交通滯后，江北半版塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)溫度較低，購(gòu)房者尚沒(méi)有把江北版塊作為關(guān)注的選擇目標(biāo)。隨著長(zhǎng)江五座大橋的建設(shè)，交通的改進(jìn)，江北版塊大有可能進(jìn)入浦東模式的發(fā)展軌道；目前江北版塊的浦口區(qū)少許樓盤(pán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已試圖進(jìn)入南京市購(gòu)房人群的視野。

住宅多以多層為主，價(jià)格在2000元以下。

寧南板塊：

主要地處雨花臺(tái)區(qū)，寧南新區(qū)由于有“仁恒”等品牌發(fā)展商實(shí)力開(kāi)發(fā)，又有環(huán)境優(yōu)美的自然景觀優(yōu)勢(shì)（雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)、花神湖等），成片打造高檔物業(yè)社區(qū)（如“仁恒玉蘭山莊”、“翠竹園”等），使得該板塊住宅市場(chǎng)整體價(jià)格水平不斷拉升（不排除個(gè)別因素），促使該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步膨脹。目前，整體房?jī)r(jià)水平已位于其它幾大“新區(qū)板塊”之首。但該區(qū)域商業(yè)配套、生活配套等均不夠成熟，僅有的只是區(qū)位優(yōu)勢(shì)、自然景觀優(yōu)勢(shì)。而隨著城市化的不斷發(fā)展，河西、亞?wèn)|、江寧等新區(qū)板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體水平與寧南新區(qū)的距離將進(jìn)一步縮短，預(yù)測(cè)將來(lái)河西將與寧南持平，甚至超出寧南。

住宅多以多層為主，均價(jià)4000元左右。

城東南板塊：

城東南地區(qū)后期政府對(duì)該地區(qū)的規(guī)劃改造也將直接影響該地區(qū)整體品質(zhì)的提升，城東南地區(qū)內(nèi)也有配套不全環(huán)境不佳的地方依然存在。

城東南中山門(mén)外附近地區(qū)，經(jīng)過(guò)三年的發(fā)展，各項(xiàng)配套設(shè)施已非常健全，呈現(xiàn)相當(dāng)繁榮的人文景象。

住宅以多層和小高層為主，多層均價(jià)在4300左右，小高層的均價(jià)在5000左右。城北板塊：

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城北片區(qū)與其余片區(qū)相比略顯沉寂，但今年以來(lái)，隨著幕府山地區(qū)環(huán)境的改善和景觀的開(kāi)發(fā)，以及幕府東路與棲霞大道、二橋的快速開(kāi)通，使下關(guān)、大橋、幕府山地區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)連成了一體，從而使原有以下關(guān)地區(qū)為中心的城北居住區(qū)劃分有了重大調(diào)整，原有因人口環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等因素而顯品質(zhì)不高的樓盤(pán)，因新開(kāi)樓盤(pán)及今明兩年即將推出的樓盤(pán)整體的烘托，也將顯現(xiàn)出活力。

城北地區(qū)居住人口密度不高，下關(guān)地區(qū)人員流動(dòng)性強(qiáng)，衛(wèi)生狀況還需改善。沿江一帶大型工礦企業(yè)較多，空氣及水資源環(huán)境對(duì)居住有一定影響。目前，隨著各部門(mén)及各企業(yè)對(duì)環(huán)保的重視及措施到位，環(huán)境已進(jìn)一步改善。

以紅山地區(qū)、邁皋橋地區(qū)為中心的居住區(qū)因環(huán)境較好，生活配套較齊全，也成為城中、城北居民購(gòu)房的主要地區(qū)之一。

住宅以多層和小高層為主，多層均價(jià)在3700左右，小高層的均價(jià)在4000左右。江寧板塊：

江寧江寧地理位置優(yōu)越，土地資源較主城區(qū)更為豐富，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已成為該地區(qū)活力最強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)之一。江寧的房產(chǎn)呈現(xiàn)品種最多、風(fēng)格最為豐富多樣的地區(qū)。

江寧房?jī)r(jià)從經(jīng)濟(jì)型到高檔型均有，從2500元至3400元不等。江寧房地產(chǎn)目前已呈現(xiàn)出大盤(pán)唱戲的狀況。但總體而言，江寧從整體上還未形成功能齊備的生活氛圍。

江寧物業(yè)近年來(lái)如雨后春筍般拔地而起。但與市中心相比卻是相對(duì)滯后，道路、交通等基礎(chǔ)設(shè)施還顯得不夠便利，生活配套方面也較單一，雖有高爾夫練習(xí)場(chǎng)、高標(biāo)準(zhǔn)俱樂(lè)部等高檔消費(fèi)娛樂(lè)設(shè)施。但適合大眾需求的餐飲服務(wù)、文化娛樂(lè)等設(shè)施還很欠缺。

江寧新區(qū)是離寧南板塊最近的一個(gè)區(qū)域，也是構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅最大的一個(gè)板塊。江寧的撤縣建區(qū)進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是百花齊放。目前，江寧大致可劃分為四大板塊：將軍路板塊、開(kāi)發(fā)區(qū)板塊、東山板塊、大學(xué)城板塊。將軍路板塊以別墅項(xiàng)目為主，自然景觀優(yōu)美、空氣清新，但商業(yè)配套、生活配套等還有待進(jìn)一步完善，整體房?jī)r(jià)水平位于江寧幾大板塊之首（多層均價(jià)2900元左右，別墅均價(jià)4000元以上）；其次是開(kāi)發(fā)區(qū)百家湖一帶，目前市政配套等較為完善，但人氣不是很高，主要以多層公寓為主（均價(jià)達(dá)2500-2600元）；大學(xué)城板塊依靠文化教育優(yōu)勢(shì)，也是以多層公寓為主（均價(jià)2400-2500元）；東山板塊是江寧老城區(qū)，生活配套、商業(yè)配套等最為成熟，70%為多層（整體均價(jià)2200-2300元）。

城中板塊：

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主要地處玄武區(qū)、鼓樓區(qū)，為南京市中心城區(qū)，各方面配套設(shè)施齊全，商業(yè)繁榮，但可利用土地面積較小，住宅以小高層為主，均價(jià)在6000元左右；

該板塊更多的向中心商務(wù)區(qū)為主，開(kāi)發(fā)純住宅的可利用土地很少。

仙林新區(qū)板塊

由于一直受交通瓶頸影響較為嚴(yán)重，離市中心距離較遠(yuǎn)，缺乏完善的商業(yè)配套、生活配套等設(shè)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也主要以“亞?wèn)|”為主。但“大學(xué)城”的文化教育優(yōu)勢(shì)、自然景觀優(yōu)美等也使得該區(qū)域土地價(jià)值不斷上升，特別是開(kāi)通的玄武湖地下隧道，這使仙林地區(qū)到達(dá)市中心的距離縮短了10分鐘，這一工程最大的受益者是“亞?wèn)|板塊”。

三．政府房地產(chǎn)發(fā)展政策

1.20xx年人均住房25平方米

到去年年底為止，南京市城鎮(zhèn)居民擁有建筑面積平均為21.4平方米,在全國(guó)處于中等水平。在國(guó)家計(jì)委擬訂的全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)指標(biāo)體系中，城鎮(zhèn)居民住宅的基本標(biāo)準(zhǔn)為人均建筑面積為30平方米，南京目前仍差8.6平方米。今后，南京將分兩步走，來(lái)具體實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，力爭(zhēng)到20xx年實(shí)現(xiàn)人均住宅居住面積25平方米。（20xx年4月2日公布）

2.公積金繳存比例將提高

南京市住房公積金新標(biāo)準(zhǔn)即將出臺(tái)，今后公積金的繳存比例將上調(diào)為年人均工資的20%，其中個(gè)人和單位各承擔(dān)一半；目前南京市住房公積金繳存比例執(zhí)行的是16%的標(biāo)準(zhǔn)，三資企業(yè)職工為20%，具體繳存時(shí)都是個(gè)人和單位各一半。（20xx年8月8日公布）

3.別墅熱亮出紅牌

由于近記念來(lái)別墅升溫太快，一些城市甚至出現(xiàn)買(mǎi)別墅甚至要排隊(duì)的現(xiàn)象，2月初，國(guó)家的一紙禁令對(duì)別墅熱亮出紅牌。南京市的別墅主要集中在江寧和亞?wèn)|，其中江寧區(qū)將軍路沿線就收集了愛(ài)濤漪水圓、瑞景文華、翠萍國(guó)際城、運(yùn)盛美之國(guó)等十多個(gè)盤(pán)子；（20xx年2月23日公布）

4．10萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房為南京樓市“降壓”

一項(xiàng)已推行9個(gè)月的經(jīng)濟(jì)適用房政策，日前使1200多戶南京市低收入家庭圓了住房夢(mèng)。未來(lái)幾年內(nèi)，將有約10萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)入普通商品房?jī)r(jià)一路攀升的南京樓市。來(lái)自南京

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市房改辦的消息說(shuō)，一個(gè)總開(kāi)發(fā)面積超過(guò)600萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)規(guī)劃已經(jīng)實(shí)施，征地面積達(dá)9000畝。今年南京市經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃竣工面積將在去年完成20萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上，再新增30萬(wàn)平方米。南京市新建住宅以普通商品房為主的單一供給結(jié)構(gòu)可望得到根本性扭轉(zhuǎn)。

5．住房公積金貸款額度提高

南京市住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，自4月1日起，提高住房公積金貸款額度，在最高可貸額度不超過(guò)購(gòu)房總價(jià)80％的前提下，將最高可貸額度由一方繳存住房公積金的職工（含單身職工）最高可貸額度6萬(wàn)元提高到10萬(wàn)元，夫妻雙方均繳存住房公積金的職工最高可貸額度12萬(wàn)元提高到20萬(wàn)元。這也就是說(shuō)，凡夫妻雙方均正常繳納公積金的家庭屆時(shí)可以到公積金貸款委托的中、農(nóng)、工、建四家國(guó)有商業(yè)銀行申請(qǐng)最高額度為20萬(wàn)元的公積金貸款。據(jù)悉，目前國(guó)內(nèi)公積金貸款額度最高的北京為30萬(wàn)元，上海、廣州均為20萬(wàn)元，省內(nèi)最高的徐州也是30萬(wàn)元。在3月24日南京市住房公積金管理委員會(huì)向中、農(nóng)、工、建四家國(guó)有商業(yè)銀行發(fā)文后，南京市民就可以向銀行按新的公積金貸款額度申請(qǐng)公積金貸款。

四.政府近五年主要城市規(guī)劃

1．南京沿江交通蓄勢(shì)龍騰

南京是全省惟一一座橫跨長(zhǎng)江兩岸的城市，隨著全省沿江開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，突破長(zhǎng)江天塹的過(guò)江通道及沿江交通呼之欲出——近日，南京過(guò)江通道“五橋一隧”、沿江公路“兩翼齊飛”的沿江開(kāi)發(fā)交通規(guī)劃正式確定，即將漸次拉開(kāi)建設(shè)大幕。

“五橋一隧”過(guò)江通道包括：長(zhǎng)江大橋（上世紀(jì)60年代建成通車(chē)）；長(zhǎng)江二橋（20xx年建成通車(chē)）；長(zhǎng)江三橋（計(jì)劃20xx年建成通車(chē)）；長(zhǎng)江四橋（石埠橋大橋，6車(chē)道高速公路，計(jì)劃20xx年開(kāi)工，20xx年建成通車(chē)）；長(zhǎng)江五橋（梅子洲大橋，6車(chē)道高速公路，計(jì)劃20xx年開(kāi)工，20xx年建成通車(chē)）；龍?zhí)哆^(guò)江隧道（6車(chē)道高速公路，計(jì)劃20xx年開(kāi)工，20xx年建成通車(chē)）。其中，長(zhǎng)江五橋和長(zhǎng)江二橋?qū)⑹挂画h(huán)高速成為完整的環(huán)形高速；長(zhǎng)江四橋和長(zhǎng)江三橋?qū)⑹鼓暇┒h(huán)高速成為完整的環(huán)形高速；龍?zhí)哆^(guò)江隧道將解決南京三環(huán)高等級(jí)公路的過(guò)江難題。

2.南京加快東部建設(shè)步伐，60億元運(yùn)作五大項(xiàng)目

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從玄武區(qū)政府獲悉，今年該區(qū)將舉全區(qū)之力，加快東部地區(qū)建設(shè)步伐，融資60億元重點(diǎn)運(yùn)作南京珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園、鐘山國(guó)際體育公園、聚寶山花園、仙鶴門(mén)經(jīng)濟(jì)適用房工程、南京現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園孝陵衛(wèi)核心園5大項(xiàng)目。

目前，南京珠江路軟件產(chǎn)業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目已完成拆遷工作的前期準(zhǔn)備，4月份進(jìn)場(chǎng)拆遷，建設(shè)園區(qū)一期道路和部分基礎(chǔ)設(shè)施。鐘山國(guó)際體育公園是十運(yùn)會(huì)項(xiàng)目，節(jié)前已做了大量的招商工作，3月份土地出讓成功后，上半年開(kāi)始拆遷，年內(nèi)完成凈地交付。聚寶山花園項(xiàng)目3月份動(dòng)遷，6月份拆遷完畢并向投資方交付凈地，下半年啟動(dòng)建設(shè)工程。南京現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園孝陵衛(wèi)核心園現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始做園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，盡快完成立項(xiàng)、規(guī)劃等前期手續(xù)，啟動(dòng)部分園區(qū)改造、建設(shè)工作，開(kāi)工建設(shè)園區(qū)道路。仙鶴門(mén)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目將于2月26日舉辦開(kāi)工儀式，今年將建成總面積10萬(wàn)平方米的居住房。預(yù)計(jì)全年新開(kāi)工面20萬(wàn)平方米。

3.南京今年將投資66億改擴(kuò)建200條路

從南京市建委獲悉，面對(duì)城市快速擴(kuò)張以及小汽車(chē)進(jìn)入家庭的迅猛發(fā)展態(tài)勢(shì)，南京將進(jìn)一步加大城市道路建設(shè)力度。今年全市將改擴(kuò)建城市道路約200條，其中拓寬和新建150條，整治出新50條，總長(zhǎng)度超過(guò)150公里，總投資達(dá)到66億元左右。

從今年起到20xx年十運(yùn)會(huì)召開(kāi)前夕，南京將建成一個(gè)高效便捷的立體化城市道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，包括全面完成繞城公路外環(huán)以及由城東、城西干道、緯三路、緯七路構(gòu)成的內(nèi)環(huán)建設(shè)，并在已建成的機(jī)場(chǎng)高速連接線及滬寧高速連接線的基礎(chǔ)上，完成鳳臺(tái)南路、寧鎮(zhèn)路、長(zhǎng)江大橋的快速化改造，從而形成“兩環(huán)五射”的格局，使南京的快速路密度達(dá)到0．4公里／平方公里?？焖賰?nèi)環(huán)的建設(shè)是重中之重，玄武湖隧道已竣工通車(chē)，年底完成快速內(nèi)環(huán)西線建設(shè)，基本建成內(nèi)環(huán)南線主體工程，同時(shí)完成內(nèi)環(huán)北線西段（模范馬路和模范西路）以及城東干道快速化改造的規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期準(zhǔn)備工作。此外，還將圍繞“經(jīng)六緯九”的干道網(wǎng)規(guī)劃，完成經(jīng)五北上、緯九路二期、濱江大道河西段等工程。

4．南京河西新城區(qū)總體規(guī)劃亮相

根據(jù)規(guī)劃，新城區(qū)與外秦淮河（南河）以東地區(qū)有24條道路溝通，其中濱江路、緯三路、緯七路和繞城公路為快速通道。同時(shí)，設(shè)有地鐵1、2、4、6、7號(hào)線共5條軌道交通線路。從中心結(jié)構(gòu)體系來(lái)看，河西新城區(qū)又分為新區(qū)中心—地區(qū)中心—社區(qū)中心三級(jí)，新區(qū)中心和地區(qū)中心安排在主要交通走廊經(jīng)四路沿線，社區(qū)中心結(jié)合服務(wù)半徑和規(guī)劃地鐵站點(diǎn)，安排在生活性干道沿線。其中新區(qū)中心在緯八路以南、油棉路以北、經(jīng)四路與緯九路沿線，集

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中商務(wù)金融設(shè)施、政府辦公設(shè)施以及具有區(qū)域服務(wù)功能的商業(yè)設(shè)施；3個(gè)地區(qū)中心服務(wù)人口15萬(wàn)人，分別設(shè)置在北部中保、江東門(mén)和南部地區(qū)，配套以圖書(shū)館、體育館、地區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、大型超市等設(shè)施；8個(gè)社區(qū)中心服務(wù)人口3萬(wàn)—5萬(wàn)人，分別設(shè)置在管子橋、清涼門(mén)、南湖、上新河、虹苑、興隆、沙洲、雙閘等地，主要配置小型便民設(shè)施。新城區(qū)建筑以明快亮麗的淺色調(diào)為主。為保證天際線的優(yōu)美流暢，河西嚴(yán)格控制建筑高度，將整個(gè)新城區(qū)分為超高層建設(shè)區(qū)、允許高層建設(shè)區(qū)、混合區(qū)和低層建設(shè)區(qū)。大于180米高的超高層建筑只規(guī)劃在新城區(qū)中心，不大于120米的高層建筑規(guī)劃在中心區(qū)周邊和地區(qū)中心、經(jīng)四路沿線主要地鐵站附近。

5．南京，15億元再推河西新區(qū)建設(shè)

明年年初南京將斥資15億元投入河西新區(qū)建設(shè)，以加速構(gòu)建現(xiàn)代化新城區(qū)框架。率先啟動(dòng)的“三大標(biāo)志性工程”包括新城市廣場(chǎng)、國(guó)際醫(yī)院和寶船遺址公園。

據(jù)介紹，總投資8億元的新城市廣場(chǎng)，是參照法國(guó)巴黎、西班牙巴塞羅那和美國(guó)夏威夷等地具有國(guó)際水平的ShoppingMall而建設(shè)的一個(gè)大型的室內(nèi)步行街，號(hào)稱“室內(nèi)湖南路”。該廣場(chǎng)西臨江東路，東至經(jīng)四東路，北靠草場(chǎng)門(mén)大街，占地面積189.3畝，建筑面積23萬(wàn)平方米。廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)超市、專業(yè)商店、百貨精品店、餐飲娛樂(lè)廣場(chǎng)等。明年1月份，新城市廣場(chǎng)的超市及部分商業(yè)街開(kāi)業(yè)，“五一”節(jié)前，與時(shí)代華納合作建設(shè)的數(shù)碼電影院開(kāi)始營(yíng)業(yè)，明年底，全部商業(yè)街建成并正式開(kāi)業(yè)。該廣場(chǎng)建成后，將成為國(guó)內(nèi)目前最具規(guī)模、最高檔次的商業(yè)中心之一。正在規(guī)劃中的寶船遺址公園設(shè)在寶船小區(qū)，占地200畝，明年下半年開(kāi)工。此外，河西新城區(qū)還將建設(shè)占地100多畝的綜合性的南京國(guó)際醫(yī)院，以滿足當(dāng)?shù)鼐用竦尼t(yī)療需求。

6．南京確定明年城建規(guī)模投資351億

這10大系統(tǒng)工程主要包括："一城三區(qū)"建設(shè)：包括建設(shè)河西新城區(qū)、仙西新市區(qū)和東山、江北新市區(qū)。其中河西新城區(qū)要完成三期征地拆遷，續(xù)建、開(kāi)工或改造14條主要道路；開(kāi)工建設(shè)10幢標(biāo)志性建筑、運(yùn)動(dòng)員村等；建設(shè)一批園林綠化設(shè)施和河道、泵站。仙西新市區(qū)要完成仙林大道等道路總長(zhǎng)28公里，并建設(shè)一批園林廣場(chǎng)和大學(xué)城中心城區(qū)。

老城整治：包括"一環(huán)"內(nèi)整治建設(shè)小桃園、三汊河大橋-定淮門(mén)、定淮門(mén)-草場(chǎng)門(mén)、草場(chǎng)門(mén)-鳳凰橋片區(qū)以及東、西長(zhǎng)干巷沿河地區(qū)，并實(shí)施月牙湖整治改造三期。"兩區(qū)"要基本建成鼓樓-北極閣片區(qū)、規(guī)劃建設(shè)鼓樓廣場(chǎng)西北地塊和整治改造新街口中心區(qū)。"三軸"即整治

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中華路-進(jìn)香河路、御道街-北安門(mén)街、中山東路-漢中路、中山北路沿線環(huán)境。"四線"即建設(shè)中山路-中山南路、大橋南路-城西干道景觀路。"五街"包括建設(shè)湖南路商業(yè)文明街、珠江路科技街、長(zhǎng)江路文化街、太平南路商業(yè)街和王府大街飲食街。"六片"則是保護(hù)改造"總統(tǒng)府"片區(qū)、朝天宮片區(qū)、南捕廳歷史街區(qū)、頤和路片區(qū)一期、門(mén)東、門(mén)西地區(qū)以及夫子廟片區(qū)。城市道路建設(shè)：包括建設(shè)城市快速內(nèi)環(huán)系統(tǒng)和一批城市主干道，包括建成賽虹橋立交、三山橋和草場(chǎng)門(mén)大橋加寬改造、緯九路西延一期等，并開(kāi)工長(zhǎng)江大橋交通疏導(dǎo)及整治工程，實(shí)施龍?bào)绰房焖倩脑?，完成老寧杭路改造二期。同時(shí)，還要建設(shè)改造一批城市次干道及支路，在火車(chē)站站前地下、北極閣片區(qū)地下、太平南路楊公井地下及零星地塊建設(shè)一批社會(huì)公共停車(chē)場(chǎng)，總泊位達(dá)1900個(gè)。

軌道交通：建設(shè)地鐵一號(hào)線一期工程(含西延線)，開(kāi)工建設(shè)二號(hào)線一期工程。

對(duì)外交通：建成寧杭高速公路一期，建設(shè)長(zhǎng)江三橋主體工程等高等級(jí)公路，以及龍?zhí)陡凼韪酃返纫慌删€公路。

水環(huán)境治理：整治外秦淮河主城段和金川河環(huán)境，完成內(nèi)秦淮河截污等；完成城北污水處理系統(tǒng)和江心洲污水處理廠擴(kuò)建一期并開(kāi)工二期。

社會(huì)事業(yè)設(shè)施建設(shè)：建設(shè)為十運(yùn)會(huì)配套東楊坊國(guó)際體育公園、群眾全民健身中心等10個(gè)配套場(chǎng)館。

生態(tài)環(huán)境建設(shè)：建設(shè)15-20米寬的環(huán)城綠色帶和長(zhǎng)54公里的繞城公路綠化帶；整治建設(shè)中山陵景區(qū)、雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)和幕燕風(fēng)景區(qū)等，并新、改建11座公園廣場(chǎng)，城區(qū)移植5萬(wàn)株大樹(shù)形成"城中森林"。

公用設(shè)施建設(shè)：擴(kuò)建北河口水廠，購(gòu)置400輛公交車(chē)輛，10萬(wàn)戶自來(lái)水抄表到戶，建成大行宮人防主體等。

住宅發(fā)展：建成300萬(wàn)平方米以上住宅和30萬(wàn)平方米以上經(jīng)濟(jì)適用房，在寶善、二道埂子等地區(qū)實(shí)施舊城改造。

五.城市發(fā)展中交通發(fā)展

1、地鐵一號(hào)線：南京地鐵一號(hào)線西延工程起于奧體中心站，出站后沿上新河路的西側(cè)向南，至上新河路、緯九路路口左轉(zhuǎn)沿緯九路的南側(cè)向東，跨過(guò)鳳臺(tái)南路、寧蕪鐵路后接至一期工程的起點(diǎn)小行站。線路全長(zhǎng)4.82公里，其中地下線3.93公里，高架線0.62公里，過(guò)渡段0.27公里，設(shè)3座地下車(chē)站。20xx年元月主體工程完工。

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2、地鐵二號(hào)線：地鐵2號(hào)線一期工程線路西起河西中和村，沿江東南路向北至江東門(mén)，轉(zhuǎn)向水西門(mén)大街，經(jīng)水西門(mén)大街向東折向莫愁湖公園西側(cè)，在莫愁湖公園西北角轉(zhuǎn)至漢中西路，沿漢中路向東穿過(guò)外秦淮河，經(jīng)過(guò)漢中路、中山東路、寧杭公路至馬群，沿途經(jīng)過(guò)河西新城區(qū)、莫愁湖、漢中門(mén)、新街口、逸仙橋、明故宮、中山門(mén)、孝陵衛(wèi)、馬群等地。線路全長(zhǎng)21．63公里，設(shè)車(chē)站18座，在中和村和馬群建停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛段。計(jì)劃20xx年開(kāi)工，20xx年建成通車(chē)。

3、輕軌：從南京市規(guī)劃局獲悉，南京城市軌道交通線網(wǎng)輪廓初現(xiàn)。按照初步確定的方案，到20xx年左右，南京都市發(fā)展區(qū)城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)模將達(dá)到280至300公里，主城與東山、仙西、江北三大新市區(qū)之間各有兩條以上軌道交通線連通，其中一條可以直達(dá)新街口中心區(qū)。

4、橋梁隧道：“五橋一隧”過(guò)江通道包括：長(zhǎng)江大橋（上世紀(jì)60年代建成通車(chē)）；長(zhǎng)江二橋（20xx年建成通車(chē)）；長(zhǎng)江三橋（計(jì)劃20xx年建成通車(chē)）；長(zhǎng)江四橋（石埠橋大橋，6車(chē)道高速公路，計(jì)劃20xx年開(kāi)工，20xx年建成通車(chē)）；長(zhǎng)江五橋（梅子洲大橋，6車(chē)道高速公路，計(jì)劃20xx年開(kāi)工，20xx年建成通車(chē)）；龍?zhí)哆^(guò)江隧道（6車(chē)道高速公路，計(jì)劃20xx年開(kāi)工，20xx年建成通車(chē)）。其中，長(zhǎng)江五橋和長(zhǎng)江二橋?qū)⑹挂画h(huán)高速成為完整的環(huán)形高速；長(zhǎng)江四橋和長(zhǎng)江三橋?qū)⑹鼓暇┒h(huán)高速成為完整的環(huán)形高速；龍?zhí)哆^(guò)江隧道將解決南京三環(huán)高等級(jí)公路的過(guò)江難題。

5、京滬高速鐵路對(duì)南京的影響：京滬高速鐵路北京到上海5小時(shí)，南京到上海1小時(shí)?！耙粭l交通線帶活一片區(qū)”，對(duì)于江寧、江北的發(fā)展都是重大利好消息，特別是江寧。重要交通樞紐附近巨大的人流、車(chē)流將產(chǎn)生大量的需求，商業(yè)、貿(mào)易、住宅等第三產(chǎn)業(yè)自然蓬勃興起，該地區(qū)會(huì)迅速成為繁華區(qū)，比如日本的新干線沿線及中央門(mén)第三商業(yè)圈。岔路口熱鬧起來(lái)了，會(huì)輻射帶動(dòng)整個(gè)江寧的地價(jià)、房?jī)r(jià)。江寧的發(fā)展將真正“提檔升級(jí)成為南京的副中心”。對(duì)于將軍山板塊，鐵路從秦淮河以北600～800米的地方經(jīng)過(guò)，離該板塊最近的運(yùn)盛美之國(guó)等樓盤(pán)還隔一條秦淮河，屬于污染圈外（污染圈約為200米左右）。另外，該鐵路是向大勝關(guān)方向西進(jìn)，路線幾乎水平，不會(huì)危及寧南新區(qū)。

六．南京市房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)狀況

1．在冊(cè)房地產(chǎn)企業(yè)約300家；

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2．外行、外地、外資統(tǒng)稱三外房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入南京，使南京房地產(chǎn)企業(yè)增加，并帶來(lái)經(jīng)營(yíng)模式的多元化交流和競(jìng)爭(zhēng)；

3．代表性外行企業(yè)，國(guó)內(nèi)肉食品巨子“江蘇雨潤(rùn)集團(tuán)”成立“地華房地產(chǎn)”開(kāi)始在南京市開(kāi)發(fā)樓盤(pán)；

4．以萬(wàn)科為代表的外地房地產(chǎn)頗具實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)在南京以成功開(kāi)發(fā)數(shù)個(gè)成功樓盤(pán)，并有新的外地企業(yè)進(jìn)入南京；

5．以新加坡仁恒集團(tuán)的外資房地產(chǎn)企業(yè)在南京成功開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，并創(chuàng)造出出色品牌；

6．南京本土房地產(chǎn)借助天時(shí)、地利、人和，成功開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，涌現(xiàn)出一大批以棲霞建設(shè)（上市公司），長(zhǎng)發(fā)集團(tuán)為代表的成功本土企業(yè)；

七．江寧板塊詳細(xì)資料；

江寧區(qū)總體概況:

☆江寧區(qū)總面積1567平方公里;

☆總?cè)丝?6萬(wàn),總戶數(shù)24萬(wàn)戶;

☆全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值113.6億元;

☆財(cái)政收入14.88億元,全省排名第七;

☆農(nóng)民人均純收入4375元;

☆20xx年在崗職工人均年收入11497元,人均GDP為15310元

——據(jù)江寧區(qū)統(tǒng)計(jì)局20xx年底公布資料顯示

江寧區(qū)整體樓市分析：

江寧區(qū)先天擁有山水生態(tài)的自然優(yōu)勢(shì)，隨著撤縣化區(qū)、地鐵的規(guī)劃通達(dá)等利好政策支持，近年江寧樓市一路升漲。但樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)水平參差不齊，空置率近期有所提高。其區(qū)域性特點(diǎn)大致歸納為：

?低價(jià)：多層房?jī)r(jià)在2500以下，2000元左右，期房更低。市區(qū)很多普通工薪階層只能承受這樣的房?jī)r(jià)水平。因此就房?jī)r(jià)的視角，江寧有其特定的客戶群體。

?環(huán)境：牛首山、將軍山、翠屏山、韓府山、天印山（方山）等五座名山；百家湖、九龍湖、高湖三大名湖，外加一條秦淮河，共計(jì)59萬(wàn)畝山林，12萬(wàn)畝水面，為“城南綠肺”。?新區(qū)：都市發(fā)展區(qū)的次區(qū)域中心，未來(lái)發(fā)展三大定位：南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)。

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?交通：目前開(kāi)通101、102、103刷卡公交車(chē)，但未深入老城區(qū)腹地。將軍路全線貫通，使江寧到達(dá)市中心區(qū)的駕乘時(shí)間縮短近1/4，未來(lái)三到五年輕軌及地鐵的通達(dá)將進(jìn)一步改善交通狀況。

?配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)水平及入住率：配套有待進(jìn)一步完善，開(kāi)發(fā)水平參差不