寫字樓物業(yè)運(yùn)行維修管理工作手冊(cè)

寫字樓

物業(yè)管理運(yùn)行維修工作手冊(cè)

編制:

審核:

第一節(jié)崗位設(shè)置

一、運(yùn)行維修崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖...................................161

第二節(jié)管理制度

一、班前會(huì)議制度.............................................162

二、安全供電、供水管理規(guī)定...................................162

三、設(shè)備管理制度.............................................163

四、中央空調(diào)運(yùn)行管理制度.....................................164

五、水泵房管理制度...........................................164

六、變配電室管理規(guī)定.........................................165

七、中央空調(diào)機(jī)房管理制度.....................................166

八、電梯運(yùn)行管理規(guī)定.........................................167

第三節(jié)崗位及職責(zé)

一、運(yùn)行維修主管

（一）崗位職責(zé)...............................................168

（二）工作程序...............................................168

（三）工作標(biāo)準(zhǔn)...............................................168

（四）使用表格...............................................169

二、維修領(lǐng)班

（-）崗位職責(zé)...............................................181

（二）工作程序...............................................181

（三）工作標(biāo)準(zhǔn)...............................................181

（四）使用表格...............................................182

三、運(yùn)行領(lǐng)班

（-）崗位職責(zé)...............................................186

（二）工作程序...............................................186

（三）工作標(biāo)準(zhǔn)...............................................187

（四）使用表格...............................................187

四、維修工

（一）崗位制度...............................................190

1、維修工管理制度........................................190

2、維修人員巡檢制度......................................190

（-）崗位職責(zé)...............................................191

（三）工作程序..............................................191

1、室內(nèi)維修..............................................191

2、室外維修..............................................192

3、日光燈維修.............................................192

4、開關(guān)維修...............................................193

5、分體空調(diào)維修...........................................193

6、電梯困人救援程序.......................................194

7、工作流程圖.............................................195

（四）工作標(biāo)準(zhǔn)..............................................195

（五）使用表格..............................................196

五、運(yùn)行工

（-）崗位制度...............................................202

1、運(yùn)行人員交接班制度....................................202

（二）崗位職責(zé)...............................................203

（三）工作程序...............................................203

1、高壓配電柜操作程序.....................................203

2、低壓配電柜操作程序.....................................204

3、柴油發(fā)電機(jī)組操作程序..................................204

4、中央空調(diào)操作程序......................................206

5、供水操作程序..........................................207

6、水泵維修保養(yǎng)操作程序..................................207

7、給排水設(shè)備維修保養(yǎng)程序................................208

（四）工作標(biāo)準(zhǔn)..............................................208

（五）使用表格..............................................209

第一節(jié)崗位設(shè)置

一、運(yùn)行維修崗位設(shè)置結(jié)構(gòu)圖

第二節(jié)管理制度

一、班前會(huì)議制度

1、班前會(huì)議以各班組為單位，每天上班前由主管或領(lǐng)班主持召開，全

體人員穿工作服參加，會(huì)議時(shí)間原則上不超過10分鐘。

2、傳達(dá)公司、部門例會(huì)精神及重要指示，組織與會(huì)人員學(xué)習(xí)公司有關(guān)

規(guī)章制度，學(xué)習(xí)企業(yè)文化及員工手冊(cè)。

3、對(duì)前一天布置的工作進(jìn)行總結(jié)，詳細(xì)說明各項(xiàng)工作完成情況及存在

的問題，提出整改措施，并對(duì)與會(huì)人員當(dāng)天工作進(jìn)行安排，提出具體要求。

4、征求員工意見，并對(duì)員工提出的問題予以答復(fù)解決，對(duì)于當(dāng)時(shí)無法

解決的問題及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并跟蹤。

5、對(duì)員工精神面貌、儀容儀表、行為舉止和出勤情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督

和指導(dǎo)。

6、各班組召開的班前會(huì)要短小精悍，重點(diǎn)突出，起到調(diào)動(dòng)員工積極性、

增加凝聚力的作用。

7、各班組召開的班前會(huì)的會(huì)議內(nèi)容必須記錄在班前會(huì)簽到表上，并按

量化考核要求備查。

一、安全供電、供水管理規(guī)定

1、運(yùn)行維修組要確保寫字樓內(nèi)水、電的正常供應(yīng)。

2、由于計(jì)劃性停水、停電，要提前一天以書面通知形式或電話形式貼于各

入口大堂醒目處，通知必須注明停水、停電的時(shí)間、范圍和原因。

3、對(duì)于突發(fā)性停水、停電，運(yùn)行維修人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場，查明原因，若

為市電突發(fā)性停電，應(yīng)及時(shí)檢查發(fā)電機(jī)組的運(yùn)行情況；若為事故性停電，應(yīng)迅速

排除故障，恢復(fù)供電，現(xiàn)場不能解決的,應(yīng)立即報(bào)告經(jīng)理，并向用戶做好解釋T

作。

4、對(duì)于如臺(tái)風(fēng)等原因造成的大面積、長時(shí)間的停水、停電，物業(yè)處應(yīng)與寫

字樓產(chǎn)權(quán)人或使用人進(jìn)行溝通，在保障重點(diǎn)部位用電的前提下有計(jì)劃的分時(shí)分段

應(yīng)急供應(yīng)水、電。

5、威脅設(shè)備和人身安全的緊急停水、停電，應(yīng)立即斷開有關(guān)閘閥或開關(guān)，

修復(fù)后恢復(fù)水電供應(yīng)，事后要向用戶做好解釋工作。

6、寫字樓內(nèi)租用戶裝修或施工需要水電供應(yīng)的，運(yùn)行維修組負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)其

申請(qǐng)進(jìn)行審核，獲準(zhǔn)并簽署相關(guān)水電使用協(xié)議后方可供應(yīng)，并做好裝修或施［期

間的監(jiān)督檢查。

7、任何單位或個(gè)人未經(jīng)同意，私自接駁水電的，以偷水、偷電行為處理，

除補(bǔ)交水費(fèi)、電費(fèi)外，視情況嚴(yán)重程度處以罰款。

8、用戶辦公室內(nèi)的用電器具容量不能超過最大承受限度，運(yùn)行維修人員要

定期檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的情況及時(shí)下達(dá)整改通知書。

9、用戶不得隨意改變或破壞樓宇內(nèi)原有的水電線路，若確實(shí)需要改動(dòng)，需

經(jīng)主管及經(jīng)理批準(zhǔn)。

10、運(yùn)行維修人員24小時(shí)值班服務(wù)。

三、設(shè)備管理制度

1、認(rèn)真填寫設(shè)備登記卡，并給予歸類。每日對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)

及時(shí)在《設(shè)備設(shè)施缺陷記錄表》上進(jìn)行記錄并及時(shí)檢修。

2、每月進(jìn)行一次大檢查，對(duì)各個(gè)運(yùn)行設(shè)備情況進(jìn)行核對(duì)，做好記錄并存檔。

3、每年有計(jì)劃的時(shí)設(shè)備檢修保養(yǎng)，并填寫好《設(shè)備檢修記錄表》。

4、要保證設(shè)備清潔、無灰塵、無油漬、設(shè)備完好，運(yùn)行靈活可靠。

5、設(shè)備運(yùn)行有故障應(yīng)及時(shí)檢修，不能長期拖置不理。

6、備用件要及時(shí)到位，對(duì)更換出來的故障設(shè)備要及時(shí)維修，不能維修的重

新購置。

7、運(yùn)行值班人員每日不少于三次對(duì)設(shè)備巡視、檢查，并作好運(yùn)行記錄。

四、中央空調(diào)運(yùn)行管理制度

1、空調(diào)運(yùn)行人員必須熟悉空調(diào)機(jī)組各項(xiàng)規(guī)格型號(hào)、技術(shù)參數(shù)，管道閥

門運(yùn)行、應(yīng)注意的事項(xiàng)。

2、中央空調(diào)運(yùn)行時(shí)間嚴(yán)格按照業(yè)主規(guī)定的開關(guān)時(shí)間執(zhí)行。對(duì)非正常時(shí)

間要求開空調(diào)的單位應(yīng)經(jīng)相關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)審批同意，特殊部門領(lǐng)導(dǎo)要求開空調(diào)

時(shí)，應(yīng)與服務(wù)員或保安聯(lián)系，做好記錄。

3、根據(jù)季節(jié)的變化和當(dāng)天天氣溫度情況，開后中央空調(diào)數(shù)量，夏季由

于氣溫較高，應(yīng)先同時(shí)開啟兩臺(tái)空調(diào)機(jī)組，再根據(jù)運(yùn)行負(fù)荷情況，決定是否

需停開一臺(tái)機(jī)組，做到節(jié)約合理使用中央空調(diào)，并在空調(diào)運(yùn)行記錄表上做好

相關(guān)記錄。

4、定期檢查配電柜，對(duì)接觸器、繼電器、散熱風(fēng)機(jī)和接線端使用情況

和絕緣性進(jìn)行檢查，確保元器件線路完好、安全。

5、對(duì)于由外單位維保的中央空調(diào)，運(yùn)行維修人員應(yīng)對(duì)維修過程進(jìn)行監(jiān)

督，檢查，并對(duì)維修質(zhì)量和結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。

五、水泵房管理制度

1、非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)主管同意并在值班

人員陪同下方可進(jìn)入；

2、水泵房內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品；

3、水泵房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材并應(yīng)放置在方便、顯眼處。水泵房內(nèi)嚴(yán)禁

吸煙；

4、每班打掃一次水泵房的TL生，每周清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施做

到地面、增壁、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油

漆完好，整潔光亮；

5、水泵房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠，門窗開啟靈活；

六、變配電室管理規(guī)定

1、非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)機(jī)電維修部主管批準(zhǔn),

并在值班人員陪同下方可進(jìn)入機(jī)房:

2、機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品。丸房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，

并禁止吸煙；

3、每班打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，每周清潔一次機(jī)房內(nèi)和設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生，做

到地面、墻壁、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油

漆完好，整潔光亮；

4、機(jī)房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠，門窗開啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完

好；

5、接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)來接班；

6、接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代，并查看記錄，檢查工具、物品

是否齊全，確認(rèn)無誤后在《交接班記錄表》上簽名；

7、有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：

（1）上一班運(yùn)行情況未交代清楚；

（2）記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；

（3）機(jī)房不干凈:

（4）接班人員未到崗；

（5）事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)繼續(xù)

處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。

七、中央空調(diào)機(jī)房管理制度

1、當(dāng)值管理員應(yīng)根據(jù)用冷部門的要求，按時(shí)開關(guān)中央空調(diào)，并根據(jù)負(fù)

荷情況啟用相應(yīng)的中央空調(diào)機(jī)組，調(diào)整相應(yīng)的制冷溫度，最大限度地節(jié)省能

源；

2、非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)機(jī)電維修部

主管同意，并在值班人員陪同卜方可進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房;

3、中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)品：

4、中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，防毒用品，并應(yīng)放置在方便、顯

眼處，中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙；

5、每班打掃一次中央空調(diào)機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)

的設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹

蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮；

(1)水泵房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠，門窗開啟靈活；

(2)接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班；

(3)接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代，并查看記錄，檢查工具、物品

是否齊全，確認(rèn)無誤后在《交接班記錄表》上簽名；

(4)有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：

①上一班運(yùn)行情況未交代清楚；

②記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；

③中央空調(diào)機(jī)房不干凈；

④接班人員未到崗；

⑤事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人員負(fù)責(zé)繼續(xù)

處理，接班人協(xié)助進(jìn)行

八、電梯運(yùn)行管理規(guī)定

1、樓宇內(nèi)的電梯設(shè)各管理(包括電梯的運(yùn)行、日常保養(yǎng)、故障修理、大修

更新改造等)山電梯公司奐責(zé)。

2、運(yùn)行維修組做好協(xié)助、檢查和問題匯總報(bào)告工作，確保寫字樓電梯的正

常使用。

3、對(duì)電梯在日常使用過程中發(fā)現(xiàn)的諸如震蕩、不正常聲響等問題要及時(shí)通

知電梯公司，督促維修。

4、管理處接受用戶有關(guān)電梯的投訴，并及時(shí)傳達(dá)給電梯公司。

5、電梯機(jī)房除電梯維修、管理人員外，其他人未經(jīng)允許不得進(jìn)入，機(jī)房內(nèi)

的設(shè)備非電梯維修人員不得操作。

6、發(fā)生火警或電梯進(jìn)水等危險(xiǎn)情況時(shí)，應(yīng)立即停止電梯使用，并確保電梯

內(nèi)無人，將電梯停放于安全地方。

7、電梯內(nèi)求救警鈴、電風(fēng)扇必須保持工作狀態(tài)。

8、因維修、保養(yǎng)、正常停用等任何情況下的停梯，應(yīng)在一樓掛牌告示。

10、運(yùn)行維修人員需具備一定的電梯維修及救援知識(shí)。

第三節(jié)主要崗位

一、運(yùn)行維修主管

(-)崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)運(yùn)行維修班組的日常管理工作。

2、檢查和監(jiān)督設(shè)備的運(yùn)行狀況和設(shè)備運(yùn)行記錄。

3、對(duì)維修材料使用情況進(jìn)行監(jiān)控。

4、檢查班組人員對(duì)工作任務(wù)的執(zhí)行和完成情況并對(duì)各班組人員工作質(zhì)量

進(jìn)行考評(píng)及對(duì)獎(jiǎng)懲提出建議。

5、每月制定水電使用情況動(dòng)態(tài)圖供經(jīng)理參考。

6、熟悉和精通各領(lǐng)班崗位工作職責(zé)、工作程序和工作標(biāo)準(zhǔn)。

7、每年12月31日前制定并上報(bào)轄區(qū)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施下一年度維修保養(yǎng)計(jì)

劃并負(fù)責(zé)實(shí)施完成。

(-)工作流程

1、每天上午班前會(huì)總結(jié)前日工作情況，安排本日維修工作，處理R常工

作事項(xiàng)。

2、每周一對(duì)空調(diào)設(shè)備和運(yùn)行記錄進(jìn)行檢查。

3、每周二上午工作例會(huì)，向上級(jí)匯報(bào)上周工作情況和存在的問題。

4、每周二、周四檢杳高低壓配電柜工作安全情況。

5、每周三檢查各樓層配電井、配電箱安全。

6、每周五上午檢查冷卻塔、補(bǔ)水箱工作情況。

（三）工作標(biāo)準(zhǔn)

1、轄區(qū)內(nèi)設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行正常率達(dá)100%；

2、確保轄區(qū)內(nèi)供水、供電的使用正常；

3、確保轄區(qū)內(nèi)無重大人身傷亡及設(shè)備管理責(zé)任事故；

4、確保設(shè)備完好率295%；

5、返修率W1%。

6、及時(shí)處理日常維修工作事項(xiàng)，處理率達(dá)100舟，對(duì)區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施突發(fā)

緊急事件第一時(shí)間向經(jīng)理匯報(bào)并做出處理。

（四）使用表格

附：表一：會(huì)議/培訓(xùn)記錄表

表二：設(shè)備登記卡

表二：設(shè)備檢修記錄表

表四：設(shè)備臺(tái)帳登記表

表五：設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃表

表六：設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)完成情況表

表七：（）年度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃表

表八：（）年度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)完成情況表

表九：計(jì)量器具臺(tái)帳表

表十：年度突發(fā)特殊事件記錄表

表十一：水、電使用申請(qǐng)表

表一

會(huì)議/培訓(xùn)記錄表

編號(hào):

培訓(xùn)1/會(huì)議主題：

授課/主持人：地點(diǎn)：

時(shí)間：參加部門：

培訓(xùn)1/會(huì)議內(nèi)容:

參

加

人

員

備注:

表二

設(shè)備登記卡

設(shè)備名稱設(shè)備編號(hào)

設(shè)備型號(hào)設(shè)備規(guī)格

安裝日期出廠年月

安裝地點(diǎn)出廠編號(hào)

設(shè)備重量制造廠名

設(shè)備材質(zhì)設(shè)備原值

保養(yǎng)周期已提折IH

電機(jī)功率設(shè)備凈值

額定電壓設(shè)備圖號(hào)

額定電流使用說明書冊(cè)

額定轉(zhuǎn)速技術(shù)資料份

始年月

工作介質(zhì)使用年限

至年月

附件：

填寫人填寫日期

備注:

表三

設(shè)備檢修記錄表

日期檢修內(nèi)容修后情況負(fù)責(zé)人備注

表四

設(shè)備分帳登記表

類別設(shè)備編號(hào)卡片號(hào)設(shè)備名稱型號(hào)規(guī)格制造商出廠日期安裝日期安裝地點(diǎn)使用年限原位折舊率凈值

記錄人:

表五設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃表

年月日

序號(hào)設(shè)備名稱內(nèi)容計(jì)劃時(shí)間預(yù)計(jì)費(fèi)用備注

制表審核:批準(zhǔn):

表六

設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)完成情況表

序號(hào)名稱內(nèi)容完成時(shí)間實(shí)際使用費(fèi)用執(zhí)行責(zé)任人審核人備注

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

表七（）年度設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃表

年月日

序號(hào)設(shè)備設(shè)施名稱編號(hào)維修保養(yǎng)項(xiàng)目內(nèi)容讓劃實(shí)施時(shí)間預(yù)計(jì)費(fèi)用責(zé)任人/單位備注

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

制表:審核:恤:

表八

()年核設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)完成情況衣

序號(hào)設(shè)備設(shè)施名稱編號(hào)維修保養(yǎng)項(xiàng)目內(nèi)容完成時(shí)間實(shí)際費(fèi)用責(zé)任人/單位備注

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

制表:審核:

表九計(jì)量器具臺(tái)帳表

小區(qū)（寫字樓）:

本次檢定

設(shè)拓編號(hào)器具名稱準(zhǔn)確度出廠編號(hào)型號(hào)規(guī)格生產(chǎn)廠家下次送檢時(shí)間安裝RK

m結(jié)論

制表人審核:日期:

表十

年度突發(fā)特殊事件記錄表

發(fā)生口期地點(diǎn)設(shè)備名稱突發(fā)特殊內(nèi)容處理結(jié)果備注

表十一

水、電使用申請(qǐng)表

申請(qǐng)單位施工地點(diǎn)

中請(qǐng)用電地點(diǎn)申請(qǐng)用水地點(diǎn)

申請(qǐng)用電功率申請(qǐng)用水量

申請(qǐng)用電時(shí)間申請(qǐng)用水時(shí)間

施工種類施工現(xiàn)場負(fù)責(zé)人

現(xiàn)場安全保障人

有無安全用具

員

施工設(shè)備名稱

說明

施工單位簽名

物業(yè)處

簽名

二、維修領(lǐng)班

（一）崗位職責(zé)

1、服從領(lǐng)導(dǎo)，積極完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)。

2、做好員工出勤、工作情況的考核。

3、定期對(duì)轄區(qū)內(nèi)的工作情況進(jìn)行檢查。

4,一般性文件及來文處理和文件管理，向主管提出工作建議.

5、負(fù)責(zé)安排各崗位的工作并檢查。

6、熟悉和精通下屬各崗位工作職責(zé)、工作程序和工作標(biāo)準(zhǔn)。

（二）工作程序

1、每天班前會(huì)上向主管匯報(bào)工作中發(fā)生或存在需要解決的工作問題;

2、完成主管安排的工作任務(wù)；

3、安排維修工對(duì)報(bào)修項(xiàng)目進(jìn)行修理。

3、檢查值班記錄表.上維修事項(xiàng)完成情況；

4、每周五檢查各巡檢項(xiàng)目工作完成情況。

（三）工作標(biāo)準(zhǔn)

1、維修及時(shí)率100%;

2、每月各項(xiàng)維修工作返修率W巡；

3、每日對(duì)區(qū)域內(nèi)維修事項(xiàng)不定時(shí)抽查二次；

4、轄區(qū)內(nèi)無重大停水、停電事故；

5、每周對(duì)區(qū)域內(nèi)母排、配電箱、配電井工作情況巡檢二次。

6、維修服務(wù)用戶滿意率290%。

（四）使用表格

附：表十二：班前會(huì)記錄表

表I-H：巡檢記錄表

表十四：報(bào)修維修記錄表

表十二

班前會(huì)記錄表

編號(hào):

時(shí)間年月日

內(nèi)容

簽到

時(shí)間年月日

內(nèi)容

簽到

時(shí)間年月日

內(nèi)容

簽到

表十三

巡檢記錄表

巡檢分項(xiàng)號(hào)巡檢人巡檢日期

樓層區(qū)域檢窗皆況樓層區(qū)域檢查情況

表十四

報(bào)修維修記錄表

年月日

報(bào)修時(shí)完工時(shí)

報(bào)修人報(bào)修事項(xiàng)接報(bào)人派工派工時(shí)間處理結(jié)果

間間

三、運(yùn)行領(lǐng)班

（一）崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)安排運(yùn)行人員對(duì)供電供水設(shè)備的R常運(yùn)行及備用電源定期啟動(dòng)工作，并檢查、監(jiān)

督、記錄；

2、負(fù)責(zé)協(xié)助主管制定供電供水設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃并按計(jì)劃組織實(shí)施；

3、負(fù)責(zé)協(xié)助主管制定運(yùn)行人員業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)計(jì)劃并按計(jì)劃實(shí)施；

4、對(duì)轄區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督、記錄；

5、做好運(yùn)行組員工的出勤，日常工作情況的考核；

6、按時(shí)上報(bào)運(yùn)行組工作總結(jié)、工作計(jì)劃及材料領(lǐng)用計(jì)劃，并跟蹤監(jiān)督材料使用情況；

7、協(xié)助經(jīng)理和主管對(duì)外協(xié)施工單位的施工情況和施工質(zhì)量進(jìn)行檢

查、監(jiān)督和竣工驗(yàn)收；

8、負(fù)責(zé)對(duì)口常維修項(xiàng)目和上報(bào)維修工程項(xiàng)目的腮宗和協(xié)碉。

9、負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)正常停水、停電的及時(shí)通知及突發(fā)事件的組織處理。

10、熟悉和精通下屬各崗位工作職責(zé)、工作程序和工作標(biāo)準(zhǔn)。

（二）工作程序

1、每天上午8：30組織召開班前會(huì)，總結(jié)昨天工作完成情況及安排

當(dāng)大工作任務(wù)；

2、對(duì)當(dāng)天日常運(yùn)行工作進(jìn)行安排與協(xié)調(diào)，并監(jiān)督檢查；

3、檢查運(yùn)行人員的工作情況及工作記錄，并填寫《巡檢記錄》表；

4、對(duì)當(dāng)天工作事項(xiàng)的完成情況進(jìn)行跟蹤，并將存在的問題向主管匯

報(bào)；

5、按當(dāng)天的保養(yǎng)計(jì)劃組織設(shè)備的保養(yǎng)工作。

6、每天觀察設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)隱患馬上向主管或經(jīng)理匯報(bào)。

（三）工作標(biāo)準(zhǔn)

I、重大停水、停電責(zé)任事故為0；

2、轄區(qū)內(nèi)重大人身及設(shè)備責(zé)任事故為0；

3、設(shè)備完好率達(dá)95%

4、設(shè)備設(shè)施故障及時(shí)處理率為100%；

5、每周對(duì)區(qū)域內(nèi)工作情況巡檢3次；

6、正常停水、停電提前24小時(shí)書面通知相關(guān)單位

（四）使用表格

附：表十五：設(shè)備設(shè)施缺陷記錄表

表十六：巡檢記錄表

表十五

設(shè)備設(shè)施缺陷表

缺陷傳報(bào)人處況

口期時(shí)間發(fā)現(xiàn)人缺陷內(nèi)容領(lǐng)導(dǎo)審閱番注

通知人被通知人時(shí)間處理時(shí)間處理人

表十六

巡檢記錄表

巡檢人:巡檢日期:

巡檢結(jié)果

巡檢項(xiàng)目描述處理人處理結(jié)果備注

合格不合格

四、維修工

（一）崗位制度

1、維修工管理制度

（1）維修人員上班時(shí)，必須按公司要求穿著統(tǒng)一、整潔的工作服，佩帶好工作卡，以飽滿

的精神面貌迎接工作。

（2）接到維修，作應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)，作現(xiàn)場，，作應(yīng)有始有終，對(duì)不能及時(shí)完成的_L

作應(yīng)做好跟蹤，杜絕做事有頭無尾，做到“今日事，今日畢”，并及時(shí)向主管反饋工作情況。

（3）工作期間，禁止串崗，做私活，領(lǐng)取材料時(shí)，必須做好領(lǐng)取登記工作，杜絕維修材料

浪費(fèi)和維修材料外流現(xiàn)象。

（4）維修工作結(jié)束之后，應(yīng)按要求填寫《維修單》，并請(qǐng)客戶在《維修單》上簽字，對(duì)維

修工作提出意見。

（b）每周五上午為巡檢」:作時(shí)間，對(duì)配電箱、天花板、瓷傳、排水管、玻璃門窗、空調(diào)風(fēng)

機(jī)口和空調(diào)室外機(jī)等項(xiàng)目進(jìn)行檢查，維修人員應(yīng)對(duì)各自負(fù)資區(qū)域的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，并

認(rèn)真填寫《水電巡檢記錄表》。

（6）維修工在進(jìn)行作業(yè)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照技術(shù)要求，規(guī)范作業(yè)。對(duì)各類項(xiàng)目維修后應(yīng)符合安

全規(guī)程要求及達(dá)到使用要求。

（7）維修人員要定期巡檢寫字樓公共區(qū)域一切設(shè)備設(shè)施。

（8）每周五巡檢各自貢任區(qū)內(nèi)的公共配電箱、給排水設(shè)施空調(diào)風(fēng)口及玻璃門窗、墻面磚

等。

（9）對(duì)重要設(shè)備設(shè)施要每周檢查兩次，填寫《水電維修巡檢記錄表》。

（10）準(zhǔn)確、仔細(xì)、認(rèn)真填寫巡檢記錄。

2、維修人員巡檢制度

（1）按照分配的區(qū)域巡檢小區(qū)公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施，責(zé)任區(qū)的公共照明和給排水設(shè)施及門

窗、墻面狀況要重點(diǎn)檢管；

（2）重要設(shè)備設(shè)施要每周檢查兩次，并填寫《公共區(qū)巡檢記錄表》；

（3）填寫巡檢記錄字跡容易辨認(rèn)、并簽署名字和日期；

（4）重大問題要向上級(jí)報(bào)告。

（二）崗位職責(zé)

1、熟練掌握設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修保養(yǎng)方法，按時(shí)完成設(shè)備的各項(xiàng)維修工作

并做好有關(guān)記錄；

2、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，杜絕因違規(guī)操作帶來的人身傷亡和設(shè)備設(shè)施的損壞，文明

維修，做好維修后的清潔工作。

3、確?？蛻粼谵k公期間，用水、用電和空調(diào)的正常使用。

4、做好客戶報(bào)修電話的接聽工作，仔細(xì)詢問工作內(nèi)容、維修地點(diǎn)、姓名或電話、要耐

心聆聽、解答要求，并填寫在《值班處理事項(xiàng)登記表》。

5、做好維修材料領(lǐng)取工作記錄，根據(jù)維修內(nèi)容領(lǐng)取相關(guān)材料，合理使用維修材料，做

好節(jié)能降耗工作。

6.做好各自所負(fù)責(zé)的區(qū)域安全巡檢工作，對(duì)損壞的設(shè)備設(shè)施應(yīng)做好記錄，對(duì)有安全隱

患的應(yīng)及時(shí)上報(bào)。認(rèn)真填寫《水電維修巡檢記錄表》。

7、做好電梯日常使用的檢查。

（三）工作程序

1、室內(nèi)維修

（1）當(dāng)接到客戶報(bào)修電話時(shí)，問明所需維修事項(xiàng)、地點(diǎn)、客戶姓名、電話，并在《值

班處理事項(xiàng)登記表》上填寫清楚；

（2）在《值班處理事項(xiàng)登記表》上填寫被通知人姓名，根據(jù)維修內(nèi)容到倉庫領(lǐng)取相關(guān)

材料，并在《物品領(lǐng)、借用記錄表》上登記簽名；

（3）帶好相關(guān)工具和材料，到達(dá)維修地點(diǎn)。進(jìn)入客戶辦公室前，應(yīng)注意使用日營禮貌

用語，經(jīng)客戶許可方可進(jìn)入。簡明說明事由，征得客戶同意后方可進(jìn)行安裝、維修；

（4）按維修規(guī)范要求安全可靠，快速完成維修工作，清潔工作現(xiàn)場，填寫工作《維修

單》，請(qǐng)客戶在《維修單》用戶欄簽字，提出工作意見；

（5）維修工作結(jié)束后，在《值班處理事項(xiàng)登記表》上填寫工作完成時(shí)間，保存好《維

修單》，如有因缺乏材料或暫時(shí)不能維修的工作，應(yīng)在備注欄上說明情況，并跟蹤完成。

2、室外維修

（1）當(dāng)接到報(bào)修電話或在巡檢中發(fā)現(xiàn)維修項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)在《值班處理事項(xiàng)登記表》上填

寫維修項(xiàng)目、地點(diǎn)、時(shí)間；

（2）在《值班處理事項(xiàng)登記表》上填寫被通知人姓名，根據(jù)維修內(nèi)容到倉庫領(lǐng)取相關(guān)

材料，并在《物品領(lǐng)、借用記錄表》上登記簽名；

（3）帶好相關(guān)工具和材料，到達(dá)維修現(xiàn)場，根據(jù)維修項(xiàng)目要求，對(duì)設(shè)施進(jìn)行維修。室

外工作應(yīng)注意個(gè)人安全和對(duì)周圍辦公環(huán)境的影響，安全可靠完成工作；

（4）維修工作結(jié)束后，在《值班處理事項(xiàng)登記表》上填寫工作完成工作時(shí)間，填寫《維

修單》，由主管在用戶欄簽字，維修員保存維修工作單。如有因缺乏材料或特殊原因穴能維

修的項(xiàng)目，上報(bào)主管或在《值班處理事項(xiàng)登記表》備注欄上說明情況，并跟蹤完成。

3、日光燈維修

（1）檢查測(cè)量日光管兩端電壓是否正常如不正常則應(yīng)檢修開關(guān)；

（2）檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應(yīng)整修啟輝器座，檢查啟輝器電容是否已擊

穿，玻璃管是否已發(fā)黑，如是則更換一個(gè)啟輝器；

（3）檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的光管；

（4）檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應(yīng)整修日光管管座，整修后達(dá)不到要求的應(yīng)

更換；

（5）檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的鎮(zhèn)流器：

（6）維修工作完成后應(yīng)開燈試驗(yàn)，日光管閃爍應(yīng)不超過3次就能點(diǎn)亮，否則應(yīng)宣新檢

修，直至故障排除；

4、開關(guān)維修

（1）計(jì)算用電負(fù)荷，如己超載則要求住戶相應(yīng)減少負(fù)荷，否則應(yīng)申請(qǐng)?jiān)鋈荩?/p>

（2）拉下總電源開關(guān)，用萬用表檢查有無短路故障，如有則應(yīng)先對(duì)懷疑點(diǎn)進(jìn)行檢查，

然后再逐一檢查，直至排除故障；

（3）拉下總電源開關(guān)，用500Y搖表檢查線路絕緣情況，如果搖表指針“抬不起頭”，

則表明線路漏電，此時(shí)應(yīng)逐條線路檢查，直至排除故障;

(4)故障全部排除后，換上一個(gè)同規(guī)格的開關(guān)；

(5)試驗(yàn)開關(guān)應(yīng)開閉正常。

5、分體空調(diào)維修

(1)詢問客戶關(guān)于空調(diào)器的故障情況；

(2)檢查空調(diào)器有無異常聲響、有無異常氣味，如有則應(yīng)查找出具體故障部位并進(jìn)行相

應(yīng)的整改；

(3)觀察電氣元件、接線頭有無燒焦或松脫，如有則應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)整改；

(4)觀察管路接頭處有無油污，如有則說明此部位泄漏，此時(shí)應(yīng)將接頭處擰緊；

(5)用手摸吸氣管，如果感覺溫度跟環(huán)境溫度差不多，則說明空調(diào)器制冷劑不夠，此時(shí)

應(yīng)查找出制冷劑泄漏部位并排除，然后再充注制冷劑；

(6)觀察毛細(xì)管出口和蒸發(fā)器入口部分如有結(jié)霜，而其他部位有少量凝露或干燥無露，

則表明空調(diào)器制冷劑不夠，系統(tǒng)有泄漏，此時(shí)應(yīng)查找出泄漏部位并排除；

(7)用手摸干燥過濾器，正常時(shí)應(yīng)比環(huán)境溫度稍高，如果手摸干燥過濾器有發(fā)涼的感

覺，則說明干燥過濾器臟堵，此時(shí)應(yīng)更換干燥過濾器；

(8)用復(fù)合壓力表測(cè)量空調(diào)器高低壓力，如果低壓低于0.4MPa,則說明空調(diào)器有泄漏，

此時(shí)應(yīng)杳找出故障部位并排除?？照{(diào)器正常時(shí)的高低壓為(30℃時(shí))：低壓為0.49-0.54MPa,

高壓為1.17-1.37MPao

(9)用鉗形表測(cè)量運(yùn)轉(zhuǎn)電流，比較測(cè)量值與額定值是否有較大的偏差，如有則應(yīng)分析

產(chǎn)生的原因，并排除故障；

(10)全部工作完成后.啟動(dòng)空調(diào)器試運(yùn)轉(zhuǎn)，如仍有故障則應(yīng)繼續(xù)查找原因直至故障排

除。

(11)對(duì)于由外單位維保的分體空調(diào)，維修人員應(yīng)對(duì)維修過程進(jìn)行監(jiān)督，檢查，并對(duì)維

修質(zhì)量和結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)。

6、電梯困人救援程序

（1）當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí)，維修員通過電梯對(duì)講電話或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必

使其保持鎮(zhèn)靜，等待救援人員的救援。

（2）被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外，如果轎門、廳門屬于半開閉狀態(tài)，維修員

應(yīng)設(shè)法將轎門、廳門完全關(guān)閉。

（3）根據(jù)樓層指示燈、PC豆示、選層器橫桿或打開廳門判斷轎廂所在位置，然后設(shè)法救援

乘客。

（4）轎廂停于開鎖區(qū)（與平層位置差距在正負(fù)35cm之內(nèi)）位置時(shí)的救援步驟

①關(guān)閉機(jī)房電梯動(dòng)力電源開關(guān)，保留照明用電，同時(shí)加鎖或掛警示標(biāo)志牌（所有困人

故障都必須嚴(yán)格執(zhí)行此步驟）。

②趕赴轎席停止的樓層，用專用廳門鎖鑰匙開啟廳門約5cm,觀察轎廂是否停于本層，

確認(rèn)后方可完全打開廳門（防止因誤判斷而發(fā)生救援人員墜入井道事故）。

③用人力慢慢開啟轎門。

④協(xié)助乘客離開轎廂。

⑤重新關(guān)好轎、廳門。

（5）轎廂遠(yuǎn)離電梯口時(shí)應(yīng)立即通知電梯維保公司實(shí)施救援。

7、工作流程圖

（四）工作標(biāo)準(zhǔn)

1、各類日光燈（含組含燈具）經(jīng)檢修后，每支燈管應(yīng)啟輝迅速，燈管和反射片的表面應(yīng)無

指痕和印跡，燈具及附件的復(fù)原狀況合理規(guī)范；

2、經(jīng)檢修后的各類燈具光學(xué)系統(tǒng)清潔，替換件符合產(chǎn)品要求，電氣接點(diǎn)良好，絕緣部分可

靠，復(fù)原狀況牢固美觀。

3、各類開關(guān)插座：經(jīng)檢修和更換的開關(guān)和插座，主要安裝尺寸符合現(xiàn)場要求，裝配后應(yīng)與

基面保持均勻牢固的接觸，不得有松動(dòng)現(xiàn)象，電氣性能和相序符合使用設(shè)備要求；

4、各類五金部件：門、窗、鎖等經(jīng)檢修維護(hù)后其轉(zhuǎn)體和運(yùn)動(dòng)部位靈活，開啟方便自如；

5、水系統(tǒng)維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：檢修后的管線、接頭、閥門和水表等均不得存在滴、滲漏現(xiàn)象，

須焊接部位應(yīng)在作業(yè)后做好防腐處理；

6、定期巡檢公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施，完成各項(xiàng)巡檢工作。

7、各項(xiàng)維修及時(shí)率達(dá)100%,返修率不高于1%；

8、服務(wù)滿意率，95機(jī)

（五）維修工使用表格

見：表十二：水電維修巡檢記錄表

附：表十七：值班處理事項(xiàng)登記表

表十八：寫字樓水電使用情況統(tǒng)計(jì)表

表十九：物品領(lǐng)、借用記錄表

表二十：維修工作單

表二十一：維修人員交接班記錄表

表卜七

值班處理事項(xiàng)登記表

日期值班人報(bào)告人報(bào)告事項(xiàng)貢任班組通知時(shí)間被通知人完成時(shí)間各注

注：重要維修項(xiàng)目由主管在備注欄簽名

表十八寫字樓水電使用情況統(tǒng)計(jì)表

年月日

樓層區(qū)域戶名租用面積合同起止日期

1月2月3月4月5月6月|7月8月9月10月11月12月合計(jì)備注

項(xiàng)目

公共市電

公共發(fā)電

其它配電

公共用電合計(jì)

自用電表區(qū)域

1

2

3

自用電表合計(jì)

公共水表

公共用水合計(jì)

自用水表區(qū)域

1

2

3

自用水表合計(jì)

抄表人:審核人:

表十九

物品領(lǐng)、借用記錄表

日期名稱規(guī)格單位數(shù)量用途領(lǐng)取人備注審批

表二十

維修工作單

申請(qǐng)部門___________

派工時(shí)間：年月口時(shí)分派工

維修地點(diǎn)_______________________________________

維修內(nèi)容_________________________________________

完工時(shí)間__________________維修員_____________

服務(wù)是否存在

態(tài)度及時(shí)問題

用戶簽字

維修用料明細(xì)

品名單位數(shù)量單價(jià)金額（元）

備注

（規(guī)格）萬千百十角分

合計(jì)

維修部門簽字日期

表二H^一

維修人員交接班記錄表

年月日

交接接班

交班人接班人

時(shí)間時(shí)間

對(duì)講機(jī)公用工具

交接情況交接情況

未完成

工作記

錄及說

明

具

它

事

宜

五、運(yùn)行工

（一）崗位制度

1、運(yùn)行人員交接班制度

（1）接班人員必須提前10分鐘到達(dá)崗位，對(duì)所管轄內(nèi)的設(shè)備運(yùn)行情況詳細(xì)巡檢

一遍，確認(rèn)沒問題后，在運(yùn)行交接班表上簽字。

（2）應(yīng)按統(tǒng)一安排的排班表值班，不得遲到、早退，不能私自調(diào)班、頂班，因

故不能值班者，必須提前征得主管同意。

（3）交接班雙方人員必須做好以下內(nèi)容的工作：

（4）查看運(yùn)行記錄，介紹運(yùn)行狀況和方式，以及設(shè)備檢修、變動(dòng)等情況。清點(diǎn)

儀表、工具，檢查設(shè)備狀況。

（5）對(duì)因維修、保養(yǎng)所需要開、閉的管道閥門或電源開關(guān)應(yīng)做詳實(shí)記錄，并在

交接班時(shí)加以說明。

（6）對(duì)當(dāng)班內(nèi)發(fā)生的停電、停水，電壓波動(dòng)造成的事故，在交接班時(shí)應(yīng)說明原

因，處理方式。

（7）值班人員應(yīng)對(duì)當(dāng)天高、低壓設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、供水設(shè)備、消防設(shè)備、照明

設(shè)備運(yùn)行情況與故障情況做詳實(shí)記錄。

（8）值班人員應(yīng)對(duì)當(dāng)天開啟、關(guān)閉中央空調(diào)時(shí)間、臺(tái)數(shù)和溫度進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)真填

寫在中央空調(diào)運(yùn)行記錄表上。

（9）值班人員在交接班時(shí)，對(duì)主管在班前會(huì)或交待的工作認(rèn)真?zhèn)鬟_(dá)下去。

（10）有下列情況之一的不得交接班：

①上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范、不完整、不清晰，機(jī)房不清

潔；

②接班人員未到為，交班人不準(zhǔn)下班；

③接班人員有醉酒現(xiàn)象、神志不清時(shí)或其他情況未找到接班人；

④在倒閘操作和事故處理過程中；

⑤若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班

人協(xié)助；

（11）值班人員因特殊情況需要調(diào)班時(shí)，必須經(jīng)運(yùn)行主管同意方可調(diào)班；

（二）崗位職責(zé)

1、負(fù)貢對(duì)所管轄范圍內(nèi)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行，處理一般性故障，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行

維修保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)生的問題及時(shí)向主管或經(jīng)理匯報(bào)，必須對(duì)轄區(qū)范圍內(nèi)供水、供

電及設(shè)備情況有詳盡了解。

2、掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。

3、定時(shí)巡視設(shè)備的運(yùn)行情況，并做好巡杳記錄和交接班記錄。

4、保持值班室、高低壓設(shè)備、發(fā)電機(jī)、空調(diào)設(shè)備及水泵房等清潔，負(fù)責(zé)維修

工具、備用材料和技術(shù)資料的管理。

5、負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，做好防水、防火、防

小動(dòng)物的安全工作。

6、嚴(yán)格執(zhí)行工作票制度，做好倒閘操作，保證操作準(zhǔn)確、安全。

7、嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，確保供水安全、正常運(yùn)行，定時(shí)檢查蓄水池、供水泵

工作情況。正常停電、停水時(shí).，負(fù)責(zé)提前通知有關(guān)單位。

8、遇突發(fā)事件，采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。非正常停電、停水

時(shí)，應(yīng)及時(shí)查明原因并向管理處經(jīng)理匯報(bào)，同時(shí)給業(yè)主做好解釋工作。業(yè)主在詢問

或反映情況時(shí)，要耐心聆聽、解答并做好記錄。

9、負(fù)責(zé)運(yùn)行設(shè)備定期巡視、檢查，并將設(shè)備缺陷、故障記錄在案，報(bào)告上一

級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。

10、保障空調(diào)系統(tǒng)安全、可靠、正常運(yùn)行，按運(yùn)行管理規(guī)定的頻次、參數(shù)對(duì)中

央空調(diào)進(jìn)行觀測(cè)，讀取數(shù)據(jù)、記錄。發(fā)現(xiàn)異常立即報(bào)告。

（三）工作程序

1、高壓配電柜操作程序

（1）先填寫第一種倒閘操作票，操作時(shí)應(yīng)二人進(jìn)行。

（2）合閘前將貯能旋鈕置于“通”位置，開關(guān)柜自動(dòng)貯能。

（3）合閘時(shí)，將合閘旋鈕順時(shí)針旋轉(zhuǎn)90度，預(yù)備合閘指示燈亮，再將合閘旋

鈕順時(shí)針旋轉(zhuǎn)45度至合閘位置合閘，當(dāng)指示牌有“合”字樣時(shí)，開關(guān)已合閘完畢。

（4）分閘時(shí)將旋鈕逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)90度，分閘指示燈亮，再將旋鈕逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)45

度至分閘位置分閘，當(dāng)指示牌有“分”字樣時(shí)，開關(guān)已分閘完畢。

（5）作業(yè)人員需檢查主開關(guān)負(fù)荷電流是否超過額定。

（6）作業(yè)人員需查看指示燈、指示牌是否明確。

2、低壓配電柜操作程序

（1）第一次或檢修后投入使用時(shí)，將開關(guān)置于“試驗(yàn)”位置，按下運(yùn)行按鈕開關(guān)

合閘，觀察正常后，按下分閘。

（2）試驗(yàn)成功后，把開關(guān)置于“接通”位置，此時(shí)應(yīng)檢查分開關(guān)是否是分閘狀態(tài)，

如是合閘狀態(tài)時(shí)，應(yīng)按下合閘開關(guān)，合閘指示燈亮。

（3）分閘時(shí)，按下停止按鈕開關(guān)分閘，合閘指示燈火。

（4）開關(guān)柜在正常運(yùn)行時(shí)，如需停電，應(yīng)先停各負(fù)載開關(guān)，最后停主開關(guān)。送電

程序相反。

（5）作業(yè)人員需檢查主開關(guān)負(fù)荷電流是否超過額定。

（6）作業(yè)人員需查看指示燈、指示牌是否明確。

（7）當(dāng)值領(lǐng)班檢查作業(yè)人員是否按工作流程作業(yè)。

3、柴油發(fā)電機(jī)組操作程序

（1）檢查機(jī)油油位是否在標(biāo)示刻度線以內(nèi)，不夠加同型號(hào)機(jī)油至標(biāo)示線以內(nèi)位置;

（2）檢查冷卻液是否在水箱蓋以下8cm左右，如不夠加清水至上述位置；

（3）檢查電池液液位是否在極板面上15nini左右，不夠加蒸儲(chǔ)水至上述位置；

（4）檢查電池電壓是否在24V左右，如偏低則更換新電池；

（5）清理發(fā)電機(jī)組現(xiàn)場，把有礙操作或運(yùn)行的物品搬開，確保冷卻通風(fēng)道順暢;

（6）確?？刂破辽细靼粹o已經(jīng)復(fù)位，把控制鈕旋到“RUN”（運(yùn)轉(zhuǎn)）位置，柴油發(fā)

電機(jī)啟動(dòng)；

（7）如果柴油發(fā)電機(jī)是冷的，應(yīng)把預(yù)熱器按鈕按下15秒鐘，在不放松預(yù)熱器按鈕

的同時(shí)接著把控制鈕旋到“RUN”（運(yùn)轉(zhuǎn)）位置，柴油發(fā)電機(jī)啟動(dòng)；

（8）柴油發(fā)電機(jī)正常情況下，一次自動(dòng)啟動(dòng)著車或最多三次自動(dòng)啟動(dòng)著車，如果

柴油發(fā)電機(jī)三次都不能自動(dòng)啟動(dòng)著車，控制屏面板上的故障指示燈會(huì)亮，此時(shí)應(yīng)查明

原因并排除故障后才能再啟動(dòng)；

（9）啟動(dòng)著車后，應(yīng)檢查有無異常噪音或震動(dòng)，有無漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象，控

制屏有無異常顯示，在開機(jī)10~15秒內(nèi)，油壓應(yīng)達(dá)到正常范圍（35~60P.s.i）,如果有

不正常情況則應(yīng)做出相應(yīng)整改，待一切正常后合上柴油發(fā)電機(jī)總空氣開關(guān)開始供電；

（10）停機(jī)時(shí)，先扳下柴油發(fā)電機(jī)總空氣開關(guān)，讓發(fā)電機(jī)空載運(yùn)行5分鐘，然后把

控制按鈕旋到“STOP”（停）的位置，柴油發(fā)電機(jī)停機(jī)；

（11）如果有緊急情況需停車，可以不板下柴油發(fā)電機(jī)總空氣開關(guān)，直接按下紅色

緊急停車按鈕，柴油發(fā)電機(jī)停機(jī)；（12）自動(dòng)啟動(dòng)時(shí)，把空制屏面板上的各按鈕復(fù)位；

（12）把控制鈕旋到“AUTO”（自動(dòng)）位置；

（13）把柴油發(fā)電機(jī)總空氣開關(guān)合上（0N）位置；

（14）如果“市電”停電，柴油發(fā)電機(jī)在8秒內(nèi)便會(huì)自動(dòng)啟動(dòng)并送電；

（15）如果柴油發(fā)電機(jī)不能自動(dòng)啟動(dòng)，控制屏面板上便會(huì)亮故障燈，此時(shí)應(yīng)把控制

鈕旋到“STOP"（停）的位置,查明原因并排除故障后再旋到“AUTO”（自動(dòng)）位置，柴

油發(fā)電機(jī)便會(huì)自動(dòng)啟動(dòng)；

（16）來“市電”時(shí)，雙電源轉(zhuǎn)換柜立即切換成“市電”柴油發(fā)電機(jī)在空載情況下

運(yùn)行3分鐘后自動(dòng)停機(jī)。

4、中央空調(diào)操作程序

（1）啟動(dòng)冷卻塔風(fēng)機(jī)一啟動(dòng)冷凍水泵電機(jī)一啟動(dòng)循環(huán)水泵電機(jī)一開啟中央空

調(diào)主機(jī)

（2）開啟各水泵電機(jī)：大小冷卻塔電機(jī)一冷凍泵電機(jī)一冷卻泵電機(jī)（1號(hào)或

2號(hào)）一小冷卻泵電機(jī)（3號(hào)或4號(hào)）首先啟動(dòng)1號(hào)、2號(hào)冷卻塔電機(jī)電源（9號(hào)低壓

配電柜），開啟1號(hào)、2號(hào)超能士，啟動(dòng)冷凍泵電機(jī)電源（8號(hào)低壓配電柜），開啟冷

凍泵電機(jī)超能士，啟動(dòng)冷卻泵電機(jī)電源（8號(hào)低壓配電柜），開啟冷卻泵電機(jī)1號(hào)或

2號(hào)超能士，開啟冷卻泵電機(jī)3號(hào)或4號(hào)電源（9號(hào)低壓配電柜），啟動(dòng)冷卻泵電機(jī)超

能士。

（3）開啟中央空調(diào)主機(jī)：按啟動(dòng)開關(guān)，按鍵由STOP開至START處自動(dòng)復(fù)位至RUN

處,此時(shí)，微電腦顯示:STARTSEOYENCEINITATED啟動(dòng)順序被觸發(fā)，30秒后,壓

縮機(jī)便啟動(dòng)，設(shè)備開始運(yùn)行。

（4）關(guān)機(jī)順序：中央空調(diào)主機(jī)一關(guān)循環(huán)水泵電機(jī)一關(guān)冷凍水泵電機(jī)一關(guān)冷卻

塔風(fēng)機(jī)

先關(guān)中央空調(diào)主機(jī)，待各水泵運(yùn)行10分鐘后，再關(guān)循環(huán)水泵電機(jī)和冷卻塔風(fēng)機(jī)，并根

據(jù)中央空調(diào)使用管理規(guī)定，冷凍水泵電機(jī)與風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)行30分鐘后關(guān)閉。

（5）電機(jī)超能士：檢查超能士所顯示電流應(yīng)與配套電機(jī)額定電流相符。風(fēng)扇工

作應(yīng)平穩(wěn)，無雜音。其中：冷凍泵電機(jī)額定電流為：42.2A,1號(hào)、2號(hào)冷卻泵電機(jī)額

定電流為：70.4A,3號(hào)、4號(hào)冷卻泵電機(jī)額定電流為：35.5A。

（6）冷凍水、冷卻水壓力：檢查主機(jī)冷凍水、冷卻水進(jìn)出水壓力應(yīng)處于正常范圍

內(nèi)。其中：冷卻水壓力為：5.5-6.0MPa,冷凍水壓力為：7.0-7.2MPa。

（7）主機(jī)油位：檢查油位是否在油分離器的兩視鏡之間，檢查冷凍油是否有油

溫（32℃-40℃之間），蒸發(fā)器壓力、冷凝器壓力、高油壓力、低油壓力是否符合要求。

（8）空調(diào)配電箱：檢查主機(jī)電壓表、電流表所顯示是否正確，交流接觸器轉(zhuǎn)換是

否正常，風(fēng)扇運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。

（9）冷卻塔與補(bǔ)水箱：檢查冷卻塔電機(jī)運(yùn)行是否正常，皮帶是否有松弛現(xiàn)象，扇

葉與分水器工作是否平穩(wěn)。浮球補(bǔ)水是否自動(dòng)靈敏。冷凍水補(bǔ)水箱：檢查水箱水位情

況和各進(jìn)出水閥門使用狀況。

5、供水操作程序

（1）檢查各進(jìn)、出水閥是否開啟。

（2）啟動(dòng)超能士前應(yīng)檢查電源是否正常。

（3）確定具備給水狀態(tài)時(shí)，按下啟動(dòng)鍵起動(dòng)超能士，同時(shí)水泵運(yùn)行供水。

（4）停機(jī)時(shí)，按下停機(jī)按鍵，確認(rèn)停機(jī)后關(guān)掉電源。

（5）嚴(yán)禁在沒有關(guān)掉超能士前關(guān)掉電源，避免損壞超能士。

（6）操作人員檢查水泵運(yùn)行是否正常，各壓力表，閥門是否正常，供水是否充足。

（7）值班人員每天檢查一次水池有無污染水質(zhì)的物品（如有無動(dòng)物尸體）。

（8）領(lǐng)班不定期對(duì)供水設(shè)備設(shè)施以及作業(yè)人員操作規(guī)范進(jìn)行檢查。

6、水泵維修保養(yǎng)操作程序

（1）用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5M。以上，否則應(yīng)烘干處理或

修復(fù)；

（2）檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則更換同規(guī)格型號(hào)軸承;

(3)檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；

(4)消潔電動(dòng)機(jī)外殼；

(5)檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆