居然智家：烏魯木齊居然之家物業(yè)服務有限責任公司模擬財務報表審計報告

中興華會計師事務所(特殊普通合伙)20/F,TowerB,LizeSOHO,20LizeRoad,FengtaiDistrict,BeijingPRChina中興華審字（2024）第017086號1-11月的模擬利潤表、模擬現(xiàn)金流量表、模擬所有者權益變動表以及相關模擬財模擬財務報表不適用于其他用途。本段內(nèi)容不影響已發(fā)表的審計意見。1中興華會計師事務所（特殊普通合伙）我們的報告僅供模擬財務報表附注二所述北京居然物業(yè)擬收回紅光山居然之烏魯木齊居然物業(yè)管理層負責按照模擬財務報表附注二所述的編制基礎編制披露與持續(xù)經(jīng)營相關的事項（如適用并運用持續(xù)經(jīng)營假設，除非管理層計劃清我們的目標是對模擬財務報表整體是否不存在由于舞弊或錯誤導致的重大錯（1）識別和評估由于舞弊或錯誤導致的模擬財務報表重大錯報風險，設計和（2）了解與審計相關的內(nèi)部控制，以設計恰當?shù)膶徲嫵绦?，但目的并非對?nèi)2中興華會計師事務所（特殊普通合伙）（4）對管理層使用持續(xù)經(jīng)營假設的恰當性得出結(jié)論。同時，根據(jù)獲取的審計信息。然而，未來的事項或情況可能導致烏魯木齊（5）評價財務報表的總體列報、結(jié)構(gòu)和內(nèi)容，并評價財務報表是否公允反映3烏魯木齊居然之家物業(yè)服務有限責任公司烏魯木齊居然之家物業(yè)服務有限責任公司模擬財務報表附注1、烏魯木齊居然之家物業(yè)服務有限責任公司烏魯木齊居然之家物業(yè)服務有限責任公司（以下簡稱“本公司”）成立于2019年3月28日，由烏91650105MA78AB3E5W的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。本公司的注冊資本為人民幣100萬元，控股股東為烏魯木齊居然沃華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，持股比例為100%。公司法定代表人為田峻先生。本公司注冊地及總部位于中國新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市水磨溝區(qū)七道灣鄉(xiāng)振業(yè)街南七巷2作為一家專注于房地產(chǎn)業(yè)的綜合性服務企業(yè)，本公司的經(jīng)營范圍廣泛，涵蓋了以下多個方面：物業(yè)管理與服務、清潔服務、停車場管理、供暖服務、機械設備維修及租賃、房屋租賃、商務信息咨詢服務、地坪工程、園林綠化養(yǎng)護工程、室內(nèi)外裝飾裝修工程、電力工程、安防系統(tǒng)工程、樓宇智能化工程施工、餐飲管理本公司自成立以來一直保持良好的運營狀態(tài)，目前處于存續(xù)（在營、開業(yè)、在冊）狀態(tài)。2、紅光山居然之家生活廣場在建工程項目烏魯木齊紅光山居然之家生活廣場項目（以下簡稱“紅光山項目”）于2018年由北京居然之家商業(yè)地產(chǎn)有限公司（現(xiàn)更名為“北京居然之家商業(yè)物業(yè)有限公司”以下簡稱“北京居然物業(yè)”）委托烏魯木齊居然沃華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“居然沃華地產(chǎn)”）代建，計劃總投資額15.91億元，北京居然物業(yè)已于2018年至2021年分批向居然沃華地產(chǎn)支付代建款，合計954,550,120.86元，紅光山項目是集家居零售、辦公空間、餐飲娛樂于一體的綜合性商業(yè)綜合體。整體分為購物中心及兩座商業(yè)公寓（or酒店公寓于2018年8月開工建設，占地面積41,591.81㎡，規(guī)劃總建筑面積203,742.03㎡，其中地上建筑面積142,686.89㎡，地下建筑面積61,055.14㎡。項目地址位于烏魯木齊市水磨溝區(qū)振業(yè)街南七巷2號。截至2024年11月30日項目已基本完成封頂作業(yè)，現(xiàn)場個別區(qū)域已經(jīng)滿足架體拆除條件。3、模擬財務報表編制范圍本次納入模擬財務報表范圍的情況如下所示：烏魯木齊居然之家物業(yè)服務有限責任公司序號公司/項目所在地區(qū)簡稱1烏魯木齊居然之家物業(yè)服務有限責任公司烏魯木齊本公司2紅光山居然之家生活廣場在建工程項目烏魯木齊紅光山居然項目4、財務報表的批準報出本模擬財務報表業(yè)經(jīng)本公司董事會于2024年12月12日決議批準報出。1、編制目的本模擬財務報表旨在反映本公司合并紅光山項目后的財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量，為北京居然物業(yè)擬收回紅光山居然之家生活廣場在建工程項目提供財務信息支持。2、編制假設與基礎持續(xù)經(jīng)營假設：假設本公司及紅光山項目在可預見的未來將持續(xù)經(jīng)營，不會出現(xiàn)清算、破產(chǎn)等終止經(jīng)營的情況，以持續(xù)經(jīng)營為基礎編制模擬財務報表。會計主體假設：明確會計主體為本公司，將與紅光山項目相關的經(jīng)濟業(yè)務和事項納入模擬報表編制范圍。權責發(fā)生制基礎：以權責發(fā)生制為記賬基礎，凡是當期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應當負擔的費用，無論款項是否收付，都應當作為當期的收入和費用；凡是不屬于當期的收入和費用，即使款項已在當期收付，也不應當作為當期的收入和費用。3、項目相關信息及核算原則項目投資與資金往來：北京居然物業(yè)已支付的代建款954,550,120.86元確認為紅光山項目開發(fā)成本的資金來源，在本公司模擬報表中作為負債（如“其他應付款-北京居然物業(yè)代建款”）列示，反映對北京居然物業(yè)的資金債務關系，后續(xù)根據(jù)項目進度和資金使用情況調(diào)整開發(fā)成本及相關負債余額，準確核算項目建設資金流動與成本歸集。資產(chǎn)確認與計量：在建工程：根據(jù)工程實際進度和支出，將符合資本化條件的建筑安裝工程支出、設備購置支出、土地開發(fā)成本等在“在建工程”科目核算，按實際成本計量，反映紅光山項目截至2024年11月30日的建設投入狀態(tài)，已基本完成封頂作業(yè)部分及滿足拆除條件區(qū)域的成本按合理分攤和計量原則計入在建工程賬面價值，后續(xù)隨著項目竣工驗收逐步轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)等相關科目。收入確認原則：在項目尚未達到預定可使用狀態(tài)前，不確認與項目運營相關的主營業(yè)務收入。烏魯木齊居然之家物業(yè)服務有限責任公司后續(xù)根據(jù)項目規(guī)劃用途，如購物中心出租、公寓銷售或出租等業(yè)務模式，分別按照相應會計準則在滿足收入確認條件時確認收入，購物中心按租賃期分攤租金收入，公寓銷售在交付且風險報酬轉(zhuǎn)移時確認銷售收入，確保收入確認合規(guī)準確，真實反映項目盈利情況。4、報表編制范圍和方法編制范圍確定：假設本公司于2024年11月30日對紅光山項目實施控制，將紅光山項目的資產(chǎn)、負債、所有者權益、收入、費用和利潤納入財務報表編制范圍。編制方法：采用購買法進行模擬合并處理，以紅光山項目賬面價值為基礎，結(jié)合相關交易安排調(diào)整財務數(shù)據(jù)，對代建款、項目資產(chǎn)增值或減值等因素綜合考慮，確保合并報表在符合會計準則前提下，準確反映本公司并入紅光山項目后的財務狀況。除本模擬財務報表附注二所述事項外，本公司所編制的財務報表符合企業(yè)會計準則的要求，真實、完整地反映了公司的財務狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關信息。1、會計期間本公司采用公歷年度，即從每年1月1日至12月31日止為一個會計期間。2、記賬本位幣本公司記賬本位幣為人民幣。本公司下屬子公司根據(jù)其經(jīng)營所處的主要經(jīng)濟環(huán)境確定其記賬本位幣。本財務報表以人民幣列示。3、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的確定標準（1）現(xiàn)金是指庫存現(xiàn)金及可隨時用于支付的銀行存款。（2）現(xiàn)金等價物為本公司持有的期限短（一般是指從購買日起3個月內(nèi)到期）、流動性強、易于轉(zhuǎn)換為已知金額的現(xiàn)金、價值變動風險很小的投資。4、外幣業(yè)務和外幣報表折算（1）外幣業(yè)務本公司發(fā)生外幣業(yè)務，按交易發(fā)生日的即期匯率折算為記賬本位幣金額。在資產(chǎn)負債表日，按照下列規(guī)定對外幣貨幣性項目和外幣非貨幣性項目進行處理：A、期末或結(jié)算外幣貨幣性項目，采用當日即期匯率折算，該項目因當日即期匯率不同于該項目初始入賬時或前一期末即期匯率而產(chǎn)生的匯率差額計入當期損益。B、以歷史成本計量的外幣非貨幣性項目，仍采用交易發(fā)生日的即期匯率折算，不改變其記賬本位幣金額。C、以成本與可變現(xiàn)凈值孰低計量的存貨，如果其可變現(xiàn)凈值以外幣確定，在確定存貨的期末價值時，先將其可變現(xiàn)凈值折算為記賬本位幣，再與以記賬本位幣反映的存貨成本進行比較。D、以公允價值計量的外幣非貨幣性項目，采用公允價值確定日的即期匯率折算，折算后的記賬本位幣金額與原記賬本位幣金額的差額，計入當期損益。在資本化期間內(nèi)，外幣專門借款本金及利息的匯兌差額，予以資本化，計入符合資本化條件的資產(chǎn)成本。（2）外幣財務報表的折算期末，本公司以外幣為記賬本位幣的子公司在編制折合人民幣財務報表時，資產(chǎn)負債表中的資產(chǎn)和負債項目，采用資產(chǎn)負債表日的即期匯率折算，所有者權益項目除“未分配利潤”外，其他項目采用發(fā)生日的即期匯率折算。利潤表中的收入和費用項目，采用交易發(fā)生日的即期匯率折算?，F(xiàn)金流量表所有項目均按照現(xiàn)金流量發(fā)生日的即期匯率折算。匯率變動對現(xiàn)金的影響額作為調(diào)節(jié)項目，在現(xiàn)金流量表中單獨列示“匯率變動對現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的影響”項目反映。由于財務報表折算而產(chǎn)生的差額，在編制合并財務報表時，在合并資產(chǎn)負債表中所有者權益項目下單獨作為“其他綜合收益”項目列示。s、金融工具金融工具，是指形成一方的金融資產(chǎn)并形成其他方的金融負債或權益工具的合同。在本公司成為金融工具合同的一方時，確認相關的金融資產(chǎn)或金融負債。（1）金融資產(chǎn)的分類、確認和計量本公司根據(jù)管理金融資產(chǎn)的業(yè)務模式和金融資產(chǎn)的合同現(xiàn)金流量特征，將金融資產(chǎn)劃分為：以攤余成本計量的金融資產(chǎn)；以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產(chǎn)；以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)。金融資產(chǎn)在初始確認時以公允價值計量。對于以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)，相關交易費用直接計入當期損益；對于其他類別的金融資產(chǎn)，相關交易費用計入初始確認金額。因銷售產(chǎn)品或提供勞務而產(chǎn)生的、未包含或不考慮重大融資成分的應收賬款或應收票據(jù)，本公司按照預期有權收取的對價金額作為初始確認金額。。以攤余成本計量的金融資產(chǎn)本公司管理以攤余成本計量的金融資產(chǎn)的業(yè)務模式為以收取合同現(xiàn)金流量為目標，且此類金融資產(chǎn)的合同現(xiàn)金流量特征與基本借貸安排相一致，即在特定日期產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，僅為對本金和以未償付本金金額為基礎的利息的支付。本公司對于此類金融資產(chǎn)，采用實際利率法，按照攤余成本進行后續(xù)計量，其攤銷或減值產(chǎn)生的利得或損失，計入當期損益。@以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產(chǎn)本公司管理此類金融資產(chǎn)的業(yè)務模式為既以收取合同現(xiàn)金流量為目標又以出售為目標，且此類金融資產(chǎn)的合同現(xiàn)金流量特征與基本借貸安排相一致。本公司對此類金融資產(chǎn)按照公允價值計量且其變動計入其他綜合收益，但減值損失或利得、匯兌損益和按照實際利率法計算的利息收入計入當期損益。此外，本公司將部分非交易性權益工具投資指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產(chǎn)。本公司將該類金融資產(chǎn)的相關股利收入計入當期損益，公允價值變動計入其他綜合收益。當該金融資產(chǎn)終止確認時，之前計入其他綜合收益的累計利得或損失將從其他綜合收益轉(zhuǎn)入留存收益，不計入當期損益。③以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)本公司將上述以攤余成本計量的金融資產(chǎn)和以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產(chǎn)之外的金融資產(chǎn)，分類為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)。此外，在初始確認時，本公司為了消除或顯著減少會計錯配，將部分金融資產(chǎn)指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)。對于此類金融資產(chǎn)，本公司采用公允價值進行后續(xù)計量，公允價值變動計入當期損益。（2）金融負債的分類、確認和計量金融負債于初始確認時分類為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債和其他金融負債。對于以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債，相關交易費用直接計入當期損益，其他金融負債的相關交易費用計入其初始確認金額。以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債，包括交易性金融負債（含屬于金融負債的衍生工具）和初始確認時指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債。交易性金融負債（含屬于金融負債的衍生工具按照公允價值進行后續(xù)計量，除與套期會計有關外，公允價值變動計入當期損益。被指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債，該負債由本公司自身信用風險變動引起的公允價值變動計入其他綜合收益，且終止確認該負債時，計入其他綜合收益的自身信用風險變動引起的其公允價值累計變動額轉(zhuǎn)入留存收益。其余公允價值變動計入當期損益。若按上述方式對該等金融負債的自身信用風險變動的影響進行處理會造成或擴大損益中的會計錯配的，本公司將該金融負債的全部利得或損失（包括企業(yè)自身信用風險變動的影響金額）計入當期損益。其他金融負債除金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移不符合終止確認條件或繼續(xù)涉入被轉(zhuǎn)移金融資產(chǎn)所形成的金融負債、財務擔保合同外的其他金融負債分類為以攤余成本計量的金融負債，按攤余成本進行后續(xù)計量，終止確認或攤銷產(chǎn)生的利得或損失計入當期損益。（3）金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的確認依據(jù)和計量方法滿足下列條件之一的金融資產(chǎn)，予以終止確認：①收取該金融資產(chǎn)現(xiàn)金流量的合同權利終止；②該金融資產(chǎn)已轉(zhuǎn)移，且將金融資產(chǎn)所有權上幾乎所有的風險和報酬轉(zhuǎn)移給轉(zhuǎn)入方；③該金融資產(chǎn)已轉(zhuǎn)移，雖然企業(yè)既沒有轉(zhuǎn)移也沒有保留金融資產(chǎn)所有權上幾乎所有的風險和報酬，但是放棄了對該金融資產(chǎn)的控制。若企業(yè)既沒有轉(zhuǎn)移也沒有保留金融資產(chǎn)所有權上幾乎所有的風險和報酬，且未放棄對該金融資產(chǎn)的控制的，則按照繼續(xù)涉入所轉(zhuǎn)移金融資產(chǎn)的程度確認有關金融資產(chǎn)，并相應確認有關負債。繼續(xù)涉入所轉(zhuǎn)移金融資產(chǎn)的程度，是指該金融資產(chǎn)價值變動使企業(yè)面臨的風險水平。金融資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)移滿足終止確認條件的，將所轉(zhuǎn)移金融資產(chǎn)的賬面價值及因轉(zhuǎn)移而收到的對價與原計入其他綜合收益的公允價值變動累計額之和的差額計入當期損益。金融資產(chǎn)部分轉(zhuǎn)移滿足終止確認條件的，將所轉(zhuǎn)移金融資產(chǎn)的賬面價值在終止確認及未終止確認部分之間按其相對的公允價值進行分攤，并將因轉(zhuǎn)移而收到的對價與應分攤至終止確認部分的原計入其他綜合收益的公允價值變動累計額之和與分攤的前述賬面金額之差額計入當期損益。本公司對采用附追索權方式出售的金融資產(chǎn)，或?qū)⒊钟械慕鹑谫Y產(chǎn)背書轉(zhuǎn)讓，需確定該金融資產(chǎn)所有權上幾乎所有的風險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。已將該金融資產(chǎn)所有權上幾乎所有的風險和報酬轉(zhuǎn)移給轉(zhuǎn)入方的，終止確認該金融資產(chǎn)；保留了金融資產(chǎn)所有權上幾乎所有的風險和報酬的，不終止確認該金融資產(chǎn)；既沒有轉(zhuǎn)移也沒有保留金融資產(chǎn)所有權上幾乎所有的風險和報酬的，則繼續(xù)判斷企業(yè)是否對該資產(chǎn)保留了控制，并根據(jù)前面各段所述的原則進行會計處理。（4）金融負債的終止確認金融負債（或其一部分）的現(xiàn)時義務已經(jīng)解除的，本公司終止確認該金融負債（或該部分金融負債）。本公司（借入方）與借出方簽訂協(xié)議，以承擔新金融負債的方式替換原金融負債，且新金融負債與原金融負債的合同條款實質(zhì)上不同的，終止確認原金融負債，同時確認一項新金融負債。本公司對原金融負債（或其一部分）的合同條款作出實質(zhì)性修改的，終止確認原金融負債，同時按照修改后的條款確認一項新金融負債。金融負債（或其一部分）終止確認的，本公司將其賬面價值與支付的對價（包括轉(zhuǎn)出的非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔的負債）之間的差額，計入當期損益。（5）金融資產(chǎn)和金融負債的抵銷當本公司具有抵銷已確認金額的金融資產(chǎn)和金融負債的法定權利，且該種法定權利是當前可執(zhí)行的，同時本公司計劃以凈額結(jié)算或同時變現(xiàn)該金融資產(chǎn)和清償該金融負債時，金融資產(chǎn)和金融負債以相互抵銷后的凈額在資產(chǎn)負債表內(nèi)列示。除此以外，金融資產(chǎn)和金融負債在資產(chǎn)負債表內(nèi)分別列示，不予相互抵銷。（6）金融資產(chǎn)和金融負債的公允價值確定方法公允價值，是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項負債所需支付的價格。金融工具存在活躍市場的，本公司采用活躍市場中的報價確定其公允價值?；钴S市場中的報價是指易于定期從交易所、經(jīng)紀商、行業(yè)協(xié)會、定價服務機構(gòu)等獲得的價格，且代表了在公平交易中實際發(fā)生的市場交易的價格。金融工具不存在活躍市場的，本公司采用估值技術確定其公允價值。估值技術包括參考熟悉情況并自愿交易的各方最近進行的市場交易中使用的價格、參照實質(zhì)上相同的其他金融工具當前的公允價值、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和期權定價模型等。在估值時，公司采用在當前情況下適用并且有足夠可利用數(shù)據(jù)和其他信息支持的估值技術，選擇與市場參與者在相關資產(chǎn)或負債的交易中所考慮的資產(chǎn)或負債特征相一致的輸入值，并盡可能優(yōu)先使用相關可觀察輸入值。在相關可觀察輸入值無法取得或取得不切實可行的情況下，使用不可輸入值。（7）權益工具權益工具是指能證明擁有本公司在扣除所有負債后的資產(chǎn)中的剩余權益的合同。本公司發(fā)行（含再融資）、回購、出售或注銷權益工具作為權益的變動處理，與權益性交易相關的交易費用從權益中扣減。本公司不確認權益工具的公允價值變動。本公司權益工具在存續(xù)期間分派股利（含分類為權益工具的工具所產(chǎn)生的“利息”）的，作為利潤分配處理。6、金融資產(chǎn)減值本公司對于以攤余成本計量的金融資產(chǎn)，以預期信用損失為基礎確認損失準備。本公司考慮有關過去事項、當前狀況以及對未來經(jīng)濟狀況的預測等合理且有依據(jù)的信息，以發(fā)生違約的風險為權重，計算合同應收的現(xiàn)金流量與預期能收到的現(xiàn)金流量之間差額的現(xiàn)值的概率加權金額，確認預期信用損失。于每個資產(chǎn)負債表日，本公司對于處于不同階段的金融工具的預期信用損失分別進行計量。金融工具自初始確認后信用風險未顯著增加的，處于第一階段，本公司按照未來12個月內(nèi)的預期信用損失計量損失準備；金融工具自初始確認后信用風險已顯著增加但尚未發(fā)生信用減值的，處于第二階段，本公司按照該工具整個存續(xù)期的預期信用損失計量損失準備；金融工具自初始確認后已經(jīng)發(fā)生信用減值的，處于第三階段，本公司按照該工具整個存續(xù)期的預期信用損失計量損失準烏魯木齊居然之家物業(yè)服務有限責任公司備。對于在資產(chǎn)負債表日具有較低信用風險的金融工具，本公司假設其信用風險自初始確認后并未顯著增加，按照未來12個月內(nèi)的預期信用損失計量損失準備。當單項金融資產(chǎn)無法以合理成本評估預期信用損失的信息時，本公司依據(jù)信用風險特征將應收款項劃分為若干組合，在組合基礎上計算預期信用損失，確定組合的依據(jù)和計提方法如下：組合項目應收商戶及其他組合商戶及其他其他應收關聯(lián)方組合關聯(lián)方押金和保證金組合押金和保證金其他組合其他對于劃分為組合的應收賬款，本公司參考歷史信用損失經(jīng)驗，結(jié)合當前狀況以及對未來經(jīng)濟狀況的預測，編制應收賬款逾期天數(shù)與整個存續(xù)期預期信用損失率對照表，計算預期信用損失。對于劃分為組合的其他應收款，本公司參考歷史信用損失經(jīng)驗，結(jié)合當前狀況以及對未來經(jīng)濟狀況的預測，通過違約風險敞口和未來12個月內(nèi)或整個存續(xù)期預期信用損失率，計算預期信用損失。期末，本公司計算各類金融資產(chǎn)的預計信用損失，如果該預計信用損失大于其當前減值準備的賬面金額，將其差額確認為減值損失；如果小于當前減值準備的賬面金額，則將差額確認為減值利得。（1）存貨的分類本公司存貨主要包括：庫存商品及低值易耗品。（2）發(fā)出存貨的計價方法計價方法：按加權平均法核算存貨取得時按實際成本計價。本公司低值易耗品和庫存商品購進時按實際成本入賬，庫存商品發(fā)出時按加權平均法結(jié)轉(zhuǎn)成本。（3）存貨可變現(xiàn)凈值的確定依據(jù)及存貨跌價準備的計提方法本公司期末存貨按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計量。期末存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的，計提存貨跌價準備。本公司通常按照單個存貨項目計提存貨跌價準備，期末，以前減記存貨價值的影響因素已經(jīng)消失的，存貨跌價準備在原已計提的金額內(nèi)轉(zhuǎn)回。存貨可變現(xiàn)凈值的確定依據(jù):烏魯木齊居然之家物業(yè)服務有限責任公司（1）對由于存貨毀損、全部或部分過時或銷售價格低于成本等原因，使存貨成本高于可變現(xiàn)凈值的，按可變現(xiàn)凈值低于存貨成本部分，計提存貨跌價準備。（2）存貨跌價準備按單個存貨項目的成本與可變現(xiàn)凈值計量，對于數(shù)量繁多、單價較低的存貨，按存貨的類別計量成本與可變現(xiàn)凈值。（3）資產(chǎn)負債表日，本公司如果是為執(zhí)行銷售合同或者勞務合同而持有的存貨，以合同或協(xié)議價確定可變現(xiàn)凈值。本公司持有的存貨數(shù)量多于銷售合同訂購數(shù)量的，超出部分的存貨的可變現(xiàn)凈值以一般銷售價格為基礎計算。同一項存貨中一部分有合同價格約定、其他部分不存在合同價格的，分別確定其可變現(xiàn)凈值，并與其相對應的成本進行比較，分別確定存貨跌價準備的計提或轉(zhuǎn)回的金額。（4）當存貨存在以下一項或若干項情況時，將存貨賬面價值全部轉(zhuǎn)入當期損益：A、已霉爛變質(zhì)的存貨；B、已過期且無轉(zhuǎn)讓價值的存貨；C、生產(chǎn)中已不再需要，并且已無使用價值和轉(zhuǎn)讓價值的存貨；D、其他足以證明已無使用價值和轉(zhuǎn)讓價值的存貨。（5）當存在下列情況之一時，計提存貨跌價準備：A、市價持續(xù)下跌，并且在可預見的未來無回升的希望；B、因企業(yè)所提供的商品或勞務過時或消費者偏好改變而使市場的需求發(fā)生變化，導致市場價格逐漸下跌；C、其他足以證明該項存貨實質(zhì)上已經(jīng)發(fā)生減值的情形。（6）下列存貨不計提存貨跌價準備：A、低值易耗品；B、已購入但尚未驗收入庫的材料、商品；（4）存貨的盤存制度公司及其子公司存貨采用永續(xù)盤存制。（5）低值易耗品和包裝物的攤銷方法低值易耗品攤銷方法：一次攤銷法。包裝物攤銷方法：一次攤銷法。8、長期股權投資（1）初始投資成本的確定本公司長期股權投資在取得時按初始投資成本計量。初始投資成本一般為取得該項投資而付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔的負債以及發(fā)行的權益性證券的公允價值。但同一控制下的企業(yè)合并形成的長期股權投資，其初始投資成本為合并日取得的被合并方所有者權益的賬面價值份額。（2）后續(xù)計量及損益確認本公司對被投資單位能夠?qū)嵤┛刂频拈L期股權投資采用成本法核算；對被投資單位具有共同控制或重大影響的長期股權投資采用權益法核算。本公司在按權益法對長期股權投資進行核算時，先對被投資單位的凈利潤按照取得投資時被投資單位各項可辨認資產(chǎn)等的公允價值、會計政策和會計期間方面的調(diào)整，再按應享有或應分擔的被投資單位的凈損益份額確認當期投資損益。本公司長期股權投資采用權益法核算時，對長期股權投資初始投資成本大于投資時應享有被投資單位可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額的，不調(diào)整長期股權投資的初始投資成本；對長期股權投資初始投資成本小于投資時應享有被投資單位可辨認凈資產(chǎn)公允價值份額的，其差額計入當期損益，同時調(diào)整長期股權投資的成本。本公司因追加投資等原因能夠?qū)Ρ煌顿Y單位施加重大影響或?qū)嵤┕餐刂频粯?gòu)成控制的，公司按照原持有的股權投資的公允價值加上新增投資成本之和，作為改按權益法核算的初始投資成本。原持有的股權投資分類為可供出售金融資產(chǎn)的，其公允價值與賬面價值之間的差額，以及原計入其他綜合收益的累計公允價值變動轉(zhuǎn)入改按權益法核算的當期損益。本公司因追加投資等原因能夠?qū)Ψ峭豢刂葡碌谋煌顿Y單位實施控制的，在編制個別財務報表時，按照原持有的股權投資賬面價值加上新增投資成本之和，作為改按成本法核算的初始投資成本。購買日之前持有的股權投資因采用權益法核算而確認的其他綜合收益，在處置該項投資時采用與被投資單位直接處置相關資產(chǎn)或負債相同的基礎進行會計處理。購買日之前持有的股權投資按照金融工具有關規(guī)定進行會計處理的，原計入其他綜合收益的累計公允價值變動在改按成本法核算時轉(zhuǎn)入當期損益。本公司因處置部分股權投資等原因喪失了對被投資單位的共同控制或重大影響的，處置后的剩余股權改按金融工具核算，其在喪失共同控制或重大影響之日的公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。原股權投資因采用權益法核算而確認的其他綜合收益，應當在終止采用權益法核算時采用與被投資單位直接處置相關資產(chǎn)或負債相同的基礎進行會計處理。本公司因處置部分權益性投資等原因喪失了對被投資單位的控制的，在編制個別財務報表時，處置后的剩余股權能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實施共同控制或施加重大影響的，改按權益法核算，并對剩余股權視同自取得時即采用權益法核算進行調(diào)整；處置后的剩余股權不能對被投資單位實施共同控制或施加重大影響的，改按金融工具有關規(guī)定進行會計處理，其在喪失控制之日的公允價值與賬面價值間的差額計入當期損益。（3）確定對被投資單位具有共同控制、重大影響的依據(jù)本公司按照相關約定對某項安排所共有的控制，并且該安排的相關活動必須經(jīng)過分享控制權的參與方一致同意后才能決策，本公司對該項安排實施共同控制；本公司對一個企業(yè)的財務和經(jīng)營政策有參與決策的權力，但并不能夠控制或者與其他方一起共同控制這些政策的制定，本公司能夠?qū)Ρ煌顿Y單位施加重大影響。9、投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權和以出租為目的的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將用于出租的建筑物，以成本進行初始計量。與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，在相關的經(jīng)濟利益很可能流入本公司且其成本能夠可靠的計量時，計入投資性房地產(chǎn)成本；否則，于發(fā)生時計入當期損益。本公司對所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不計提折舊或進行攤銷，在資產(chǎn)負債表日以投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。投資性房地產(chǎn)的用途改變?yōu)樽杂脮r，自改變之日起，將該投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，基于轉(zhuǎn)換當日投資性房地產(chǎn)的公允價值確定固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的賬面價值，公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產(chǎn)的用途改變?yōu)橘嵢∽饨鸹蛸Y本增值時，自改變之日起，將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，以轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價值，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)原賬面價值的，差額計入當期損益，轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)原賬面價值的，差額計入其他綜合收益。當投資性房地產(chǎn)被處置、或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，終止確認該項投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后計入當期損益。10、固定資產(chǎn)（1）固定資產(chǎn)確認及初始計量固定資產(chǎn)包括房屋及建筑物，運輸設備，辦公、電子、電器設備及專用設備等。固定資產(chǎn)在與其有關的經(jīng)濟利益很可能流入本公司、且其成本能夠可靠計量時予以確認。購置或新建的固定資產(chǎn)按取得時的成本進行初始計量。烏魯木齊居然之家物業(yè)服務有限責任公司與固定資產(chǎn)有關的后續(xù)支出，在與其有關的經(jīng)濟利益很可能流入本公司且其成本能夠可靠計量時，計入固定資產(chǎn)成本；對于被替換的部分，終止確認其賬面價值；所有其他后續(xù)支出于發(fā)生時計入當期損益。（2）固定資產(chǎn)的折舊方法固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法并按其入賬價值減去預計凈殘值后在預計使用壽命內(nèi)計提。對計提了減值準備的固定資產(chǎn)，則在未來期間按扣除減值準備后的賬面價值及依據(jù)尚可使用年限確定折舊額。固定資產(chǎn)的預計使用壽命、凈殘值率及年折舊率列示如下：類別折舊方法預計使用壽命殘值率年折舊率房屋及建筑物年限平均法20年-50年0.00%-5.00%2.00%-5.00%運輸設備年限平均法5年-14年0.00%-5.00%6.79%-20.00%辦公、電子、電器設備年限平均法5.00%19.00%專用設備年限平均法5年-10年0.00%10.00%-20.00%對固定資產(chǎn)的預計使用壽命、預計凈殘值和折舊方法于每年年度終了進行復核并作適當調(diào)整。（3）融資租入固定資產(chǎn)的認定依據(jù)、計價和折舊方法實質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權有關的全部風險和報酬的租賃為融資租賃。融資租入固定資產(chǎn)以租賃資產(chǎn)的公允價值與最低租賃付款額的現(xiàn)值兩者中的較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價值。租入資產(chǎn)的入賬價值與最低租賃付款額之間的差額作為未確認融資費用。（4）融資租入固定資產(chǎn)的認定依據(jù)和計量方法融資租入的固定資產(chǎn)采用與自有固定資產(chǎn)相一致的折舊政策。能夠合理確定租賃期屆滿時將取得租入資產(chǎn)所有權的，租入固定資產(chǎn)在其預計使用壽命內(nèi)計提折舊；否則，租入固定資產(chǎn)在租賃期與該資產(chǎn)預計使用壽命兩者中較短的期間內(nèi)計提折舊。（5）固定資產(chǎn)的處置當固定資產(chǎn)被處置、或者預期通過使用或處置不能產(chǎn)生經(jīng)濟利益時，終止確認該固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。11、在建工程在建工程按實際發(fā)生的成本計量。實際成本包括建筑成本、安裝成本、符合資本化條件的借款費用以及其他為使在建工程達到預定可使用狀態(tài)所發(fā)生的必要支出。在建工程在達到預定可使用狀烏魯木齊居然之家物業(yè)服務有限責任公司態(tài)時，轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)并自次月起開始計提折舊。當在建工程的可收回金額低于其賬面價值時，賬面價值減記至可收回金額。12、借款費用（1）借款費用資本化的確認原則本公司發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，予以資本化，計入相關資產(chǎn)成本；其他借款費用，在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。借款費用同時滿足下列條件的，開始資本化：A、資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔帶息債務形式發(fā)生的支出；B、借款費用已經(jīng)發(fā)生；C、為使資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。（2）借款費用資本化期間本公司購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費用停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費用，在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。（3）暫停資本化期間符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過3個月的，暫停借款費用的資本化；正常中斷期間的借款費用繼續(xù)資本化。（4）借款費用資本化金額的計算方法為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款時，本公司以專門借款當期實際發(fā)生的利息費用扣除將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的差額作為專門借款利息的資本化金額。為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)占用一般借款時，本公司根據(jù)累計資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權平均數(shù)乘以所占用一般借款的加權平均利率，計算確定一般借款應予資本化的利息金額。13、無形資產(chǎn)（1）計價方法、使用壽命、減值測試本公司無形資產(chǎn)按照成本進行初始計量，并于取得無形資產(chǎn)時分析判斷其使用壽命。使用壽命為有限的，自無形資產(chǎn)可供使用時起，采用能反映與該資產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益的預期實現(xiàn)方式的攤銷方法，在預計使用年限內(nèi)攤銷；無法可靠確定預期實現(xiàn)方式的，采用直線法攤銷；使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，不作攤銷。本公司于每年年度終了，對使用壽命有限的無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法進行復核，與以前估計不同的，調(diào)整原先估計數(shù)，并按會計估計變更處理。本公司期末對無形資產(chǎn)進行逐項檢查，當存在市價大幅度下跌等表明資產(chǎn)可能發(fā)生減值的跡象時，計提無形資產(chǎn)減值準備。計提時，按單項無形資產(chǎn)可收回金額低于其賬面價值的差額確認無形資產(chǎn)減值準備。無形資產(chǎn)減值準備一經(jīng)確認，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。本公司期末預計某項無形資產(chǎn)已經(jīng)不能給企業(yè)帶來未來經(jīng)濟利益的，將該項無形資產(chǎn)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入當期損益。（2）內(nèi)部研究開發(fā)支出會計政策本公司的研究開發(fā)項目劃分為研究階段和開發(fā)階段，滿足資本化條件的開發(fā)階段的支出予以資本化，在達到預定用途時確認為無形資產(chǎn)，除此之外的支出計入當期損益。開發(fā)支出資本化條件包括：A、完成該無形資產(chǎn)以使其能夠使用或出售在技術上具有可行性；B、具有完成該無形資產(chǎn)并使用或出售的意圖；C、無形資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟利益的方式，包括能夠證明運用該無形資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品存在市場或無形資產(chǎn)自身存在市場，無形資產(chǎn)將在內(nèi)部使用的，應當證明其有用性；D、有足夠的技術、財務資源和其他資源支持，以完成該無形資產(chǎn)的開發(fā)，并有能力使用或出售該無形資產(chǎn)；E、歸屬于該無形資產(chǎn)開發(fā)階段的支出能夠可靠地計量。14、長期資產(chǎn)減值固定資產(chǎn)、在建工程、使用壽命有限的無形資產(chǎn)、長期待攤費用及對子公司、合營企業(yè)的長期股權投資等，于資產(chǎn)負債表日存在減值跡象的，進行減值測試；尚未達到可使用狀態(tài)的無形資產(chǎn)，無論是否存在減值跡象，至少每年進行減值測試。減值測試結(jié)果表明資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值的，按其差額計提減值準備并計入減值損失?？墒栈亟痤~為資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額與資產(chǎn)預計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間的較高者。資產(chǎn)減值準備按單項資產(chǎn)為基礎計算并確認，如果難以對單項資產(chǎn)的可收回金額進行估計的，以該資產(chǎn)所屬的資產(chǎn)組確定資產(chǎn)組的可收回金額。資產(chǎn)組是能夠獨立產(chǎn)生現(xiàn)金流入的最小資產(chǎn)組合。在財務報表中單獨列示的商譽，無論是否存在減值跡象，至少每年進行減值測試。減值測試時，商譽的賬面價值分攤至預期從企業(yè)合并的協(xié)同效應中受益的資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合。測試結(jié)果表明包含分攤的商譽的資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的可收回金額低于其賬面價值的，確認相應的減值損失。減值損失金額先抵減分攤至該資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的商譽的賬面價值，再根據(jù)資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合中除商譽以外的其他各項資產(chǎn)的賬面價值所占比重，按比例抵減其他各項資產(chǎn)的賬面價值。上述資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，以后期間不予轉(zhuǎn)回價值得以恢復的部分。1s、長期待攤費用長期待攤費用包括經(jīng)營租入固定資產(chǎn)改良及其他已經(jīng)發(fā)生但應由本期和以后各期負擔的、分攤期限在一年以上的各項費用，按預計受益期間分期平均攤銷，并以實際支出減去累計攤銷后的凈額列示。經(jīng)營租入固定資產(chǎn)改良的攤銷年限為10年。16、職工薪酬（1）短期薪酬的會計處理方法短期薪酬是指本公司在職工提供相關服務的年度報告期間結(jié)束后十二個月內(nèi)需要全部予以支付的職工薪酬，離職后福利和辭退福利除外。本公司在職工提供服務的會計期間，將應付的短期薪酬確認為負債，并根據(jù)職工提供服務的受益對象計入相關資產(chǎn)成本和費用。（2）離職后福利的會計處理方法離職后福利是指本公司為獲得職工提供的服務而在職工退休或與企業(yè)解除勞動關系后，提供的各種形式的報酬和福利，短期薪酬和辭退福利除外。離職后福利計劃分類為設定提存計劃和設定受益計劃。離職后福利設定提存計劃主要為參加由各地勞動及社會保障機構(gòu)組織實施的社會基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險等。在職工為本公司提供服務的會計期間，將根據(jù)設定提存計劃計算的應繳存金額確認為負債，并計入當期損益或相關資產(chǎn)成本。本公司按照國家規(guī)定的標準定期繳付上述款項后，不再有其他的支付義務。（3）辭退福利的會計處理方法辭退福利是指本公司在職工勞動合同到期之前解除與職工的勞動關系，或者為鼓勵職工自愿接受裁減而給予職工的補償，在發(fā)生當期計入當期損益。（4）其他長期職工福利的會計處理方法其他長期職工福利是指除短期薪酬、離職后福利、辭退福利之外的其他所有職工福利。對符合設定提存計劃條件的其他長期職工福利，在職工為本公司提供服務的會計期間，將應繳存金額確認為負債，并計入當期損益或相關資產(chǎn)成本；除上述情形外的其他長期職工福利，在資產(chǎn)負債表日，將設定受益計劃產(chǎn)生的福利義務歸屬于職工提供服務的期間，并計入當期損益或相關資產(chǎn)成本。17、預計負債（1）預計負債的確認標準如果與或有事項相關的義務同時符合以下條件，本公司將其確認為預計負債：A、該義務是本公司承擔的現(xiàn)時義務；B、該義務的履行很可能導致經(jīng)濟利益流出本公司；C、該義務的金額能夠可靠地計量。（2）預計負債的計量方法如果清償已確認預計負債所需支出全部或部分預期由第三方或其他方補償，則補償金額只能在基本確定能收到時，作為資產(chǎn)單獨確認。確認的補償金額不超過所確認負債的賬面價值。（1）租賃及其管理①自有/租賃商場的租賃收入系本公司為簽約入駐自有/租賃商場的商戶提供展位租賃而取得的收入，按有關合同或協(xié)議約定的出租面積、單價、合同期限等計算確定并在合同期限內(nèi)按照直線法確認收入@自有/租賃商場的管理收入系本公司為簽約入駐自有/租賃商場的商戶提供管理服務而取得的收入，本公司按合同約定的收費方法計算確定的金額，在提供管理服務期間確認收入。（2）加盟管理①商業(yè)咨詢費及招商服務收入系本公司按照有關合同或協(xié)議約定，于服務完成時確認相應向加盟商場合作方或由其設立的項目公司提供咨詢、招商等服務而取得的收入。本公司在提供相關商業(yè)咨詢及招商服務時間段內(nèi)按照履約進度確認收入。@權益金類收入權益金類收入主要包括權益金和委托管理費。權益金是指加盟商為獲得“居然之家”商標商號使用權而向本公司支付的品牌使用費。委托管理費是加盟商委托本公司對加盟店進行管理和指導而向本公司支付的費用。本公司按合同約定的收費方式計算權益金類收入的金額，在提供管理服務期間確認收入。（3）戰(zhàn)略咨詢費收入系本公司與品牌廠家及商戶簽訂協(xié)議，在協(xié)議有效期內(nèi)持續(xù)提供經(jīng)營分析、信息咨詢、招商對接及展位協(xié)調(diào)等服務而取得收入。本公司按協(xié)議約定的金額在協(xié)議有效期內(nèi)按照履約進度確認收入。（4）聯(lián)合營銷收入.系本公司與品牌廠家及商戶簽訂協(xié)議，在協(xié)議有效期內(nèi)開展聯(lián)合營銷活動、提供企劃服務、媒體制作等而取得的收入。本公司按協(xié)議約定的金額在協(xié)議有效期內(nèi)按照履約進度確認收入。（5）裝修及設計收入本公司對外提供家居設計及裝修工程服務，根據(jù)已完成勞務的進度在一段時間內(nèi)確認收入。于資產(chǎn)負債表日，本公司對已完成勞務的進度進行重新估計，以使其能夠反映履約情況的變化。本公司按照已完成勞務的進度確認收入時，對于本公司已經(jīng)取得無條件收款權的部分，確認為應收賬款，其余部分確認為合同資產(chǎn)，并對應收賬款和合同資產(chǎn)以預期信用損失為基礎確認損失準備；如果本公司已收或應收的合同價款超過已完成的勞務，則將超過部分確認為合同負債。本公司對于同一合同下的合同資產(chǎn)和合同負債以凈額列示。（6）商品銷售①經(jīng)銷收入系本公司超市、百貨和家居建材產(chǎn)品的銷售而取得的收入。本公司履行了合同中的履約義務，客戶取得相關商品或服務的控制權時，確認相關的商品銷售收入。本公司實施獎勵積分計劃，顧客因購買產(chǎn)品而獲得的獎勵積分，可在未來購買產(chǎn)品時抵減購買價款。本公司根據(jù)銷售產(chǎn)品和獎勵積分各自單獨售價的相對比例，將銷售取得的貨款在產(chǎn)品銷售收入與獎勵積分之間進行分配，與獎勵積分相關的部分先確認為合同負債，待顧客兌換獎勵積分或獎勵積分失效時，結(jié)轉(zhuǎn)計入收入。②代理銷售收入系本公司為委托方提供代理銷售所收取的收入，按照已收及應收對價總金額減去應支付給委托方的金額后的凈額確認收入。③聯(lián)營收入系本公司百貨及超市業(yè)態(tài)以聯(lián)營形式銷售商品取得的收入。本公司根據(jù)聯(lián)營合同約定對銷售收益收取一定比例的分成，將收取的分成確認為聯(lián)營收入。④利息收入金融資產(chǎn)的利息收入根據(jù)讓渡資金使用權的時間和實際利率在發(fā)生時計入當期損益。利息收入包括折價或溢價攤銷，或生息資產(chǎn)的初始賬面價值與其按實際利率基準計算的到期日金額之間其他差異的攤銷。已減值金融資產(chǎn)的利息收入，按確定減值損失時對未來現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)采用的折現(xiàn)率作為利率進行計算。⑤擔保業(yè)務收入擔保業(yè)務收入于財務擔保合同成立并承擔相應擔保責任，與財務擔保合同相關的經(jīng)濟利益很可能流入，并與財務擔保合同相關的凈收入能夠可靠計量時予以確認。居然保理按照在簽訂財務擔保合同時，按照約定的擔保授信金額及擔保費率計提預計負債，并在合同期限內(nèi)按直線法攤銷并確認為收入。（7）房地產(chǎn)銷售收入對于根據(jù)銷售合同條款、各地的法律及監(jiān)管要求，滿足在某一時段內(nèi)履行履約義務條件的房地產(chǎn)銷售，本公司在該段時間內(nèi)按履約進度確認收入;其他的房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗收合格，達到銷售合同約定的交付條件，在客戶取得相關商品或服務控制權時點，確認銷售收入的實現(xiàn)。19、政府補助政府補助在能夠滿足其所附的條件并且能夠收到時，予以確認。政府補助為貨幣性資產(chǎn)的，按照收到或應收的金額計量。政府補助為非貨幣性資產(chǎn)的，按照公允價值計量；公允價值不能可靠取得的，按照名義金額計量。（1）與資產(chǎn)相關的政府補助判斷依據(jù)及會計處理方法與資產(chǎn)相關的政府補助，是指本公司取得的、用于購建或以其他方式形成長期資產(chǎn)的政府補助。與購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等長期資產(chǎn)相關的政府補助，沖減相關資產(chǎn)的賬面價值或確認為遞延收益。與資產(chǎn)相關的政府補助確認為遞延收益的，按照所建造或購買的資產(chǎn)使用年限分期計入損益。（2）與收益相關的政府補助判斷依據(jù)及會計處理方法與收益相關的政府補助，是指除與資產(chǎn)相關的政府補助之外的政府補助。與收益相關的政府補助，按照以下情況進行會計處理：①用于補償以后期間的相關成本費用或損失的，確認為遞延收益，并在確認相關成本費用或損失的期間，計入當期損益或沖減相關成本；@用于補償已發(fā)生的相關成本費用或損失的，直接計入當期損益或沖減相關成本。已確認的政府補助需要返還時，在需要退回的當期分情況按照以下規(guī)定進行會計處理：①初始確認時沖減相關資產(chǎn)賬面價值的，調(diào)整資產(chǎn)賬面價值；@存在相關遞延收益的，沖減相關遞延收益賬面余額，超出部分計入當期損益；③屬于其他情況的，直接計入當期損益。20、遞延所得稅資產(chǎn)/遞延所得稅負債（1）確認遞延所得稅資產(chǎn)的依據(jù)資產(chǎn)的賬面價值小于其計稅基礎或者負債的賬面價值大于其計稅基礎的，確認所產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)。本公司期末對遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價值進行復核。如果未來期間很可能無法獲得足夠的應納稅所得額用以抵扣遞延所得稅資產(chǎn)的利益，應當減記遞延所得稅資產(chǎn)的賬面價值。在很可能獲得足夠的應納稅所得額時，本公司以原減記的金額為限，予以轉(zhuǎn)回。（2）確認遞延所得稅負債的依據(jù)資產(chǎn)的賬面價值大于其計稅基礎或者負債的賬面價值小于其計稅基礎的，確認所產(chǎn)生的遞延所得稅負債。21、租賃租賃，是指在一定期間內(nèi)，出租人將資產(chǎn)的使用權讓與承租人以獲取對價的合同。本公司作為承租人本公司于租賃期開始日確認使用權資產(chǎn)，并按尚未支付的租賃付款額的現(xiàn)值確認租賃負債。租賃付款額包括固定付款額，以及在合理確定將行使購買選擇權或終止租賃選擇權的情況下需支付的款項等。按銷售額的一定比例確定的可變租金不納入租賃付款額，在實際發(fā)生時計入當期損益。本公司將自資產(chǎn)負債表日起一年內(nèi)(含一年)支付的租賃負債，列示為一年內(nèi)到期的非流動負債。本公司的使用權資產(chǎn)包括租入的房屋及建筑物等。使用權資產(chǎn)按照成本進行初始計量，該成本包括租賃負債的初始計量金額、租賃期開始日或之前已支付的租賃付款額、初始直接費用等，并扣除已收到的租賃激勵。本公司能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產(chǎn)所有權的，在租賃資產(chǎn)剩余使用壽命內(nèi)計提折舊；若無法合理確定租賃期屆滿時是否能夠取得租賃資產(chǎn)所有權，則在租賃期與租賃資產(chǎn)剩余使用壽命兩者孰短的期間內(nèi)計提折舊。當可收回金額低于使用權資產(chǎn)的賬面價值時，本公司將其賬面價值減記至可收回金額。對于租賃期不超過12個月的短期租賃和單項資產(chǎn)全新時價值較低的低價值資產(chǎn)租賃，本公司選擇不確認使用權資產(chǎn)和租賃負債，將相關租金支出在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法計入當期損益或相關資產(chǎn)成本。租賃發(fā)生變更且同時符合下列條件時，本公司將其作為一項單獨租賃進行會計處理：該租賃變更通過增加一項或多項租賃資產(chǎn)的使用權而擴大了租賃范圍；(2)增加的對價與租賃范圍擴大部分的單獨價格按該合同情況調(diào)整后的金額相當。當租賃變更未作為一項單獨租賃進行會計處理時，除新冠肺炎疫情直接引發(fā)的合同變更采用簡化方法外，本公司在租賃變更生效日重新確定租賃期，并采用修訂后的折現(xiàn)率對變更后的租賃付款額進行折現(xiàn)，重新計量租賃負債。租賃變更導致租賃范圍縮小或租賃期縮短的，本公司相應調(diào)減使用權資產(chǎn)的賬面價值，并將部分終止或完全終止租賃的相關利得或損失計入當期損益。其他租賃變更導致租賃負債重新計量的，本公司相應調(diào)整使用權資產(chǎn)的賬面價值。本公司作為出租人實質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與租賃資產(chǎn)所有權有關的幾乎全部風險和報酬的租賃為融資租賃。其他的租賃為經(jīng)營租賃。（1）經(jīng)營租賃的會計處理方法本公司經(jīng)營租出自有的房屋建筑物、機器設備及運輸工具時，經(jīng)營租