安徽亳州市道東板塊項(xiàng)目（高層+洋房）投標(biāo)規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)文本

亳州市道東板塊項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)CONCEPTUAL

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DEPARTMENT鳥(niǎo)瞰圖高層住宅透視意向圖CONCEPTUAL

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DEPARTMENT洋房透視意向圖沿街商業(yè)透視意向圖入口大堂透視展示廳透視前期分析CHAPTER01CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR區(qū)位解讀ANALYSE區(qū)位解讀亳州老城片區(qū)32#、33#、34#地位于亳州經(jīng)開(kāi)區(qū)片區(qū)，亳州站貼近老城區(qū)邊緣位置市政府位于市政府東南側(cè)3.5km,亳州站東南側(cè)1.8km,譙城經(jīng)開(kāi)區(qū)片區(qū)SITE亳州南站東北側(cè)4.5km.亳州經(jīng)開(kāi)區(qū)片區(qū)亳州南站CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR配套解讀ANALYSE區(qū)域現(xiàn)狀配套完善3KM范圍教育配套：亳州市第六小學(xué)亳州市第六小學(xué)亳州市第十四幼兒園亳州市京師翰林實(shí)驗(yàn)小學(xué)亳州市第三十三中學(xué)亳州市第九中學(xué)醫(yī)療配套：2KM亳州市第十四幼兒園SITE亳州李樓醫(yī)院亳州市京師翰林實(shí)驗(yàn)小學(xué)亳州市人民醫(yī)院亳州市人民醫(yī)院亳州李樓醫(yī)院亳州市第九中學(xué)亳州市第三十三中學(xué)CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR用地解讀NANALYSE住宅建筑以點(diǎn)式為主板式住宅建筑面寬不得超過(guò)60米用地使用性質(zhì)：公建配套：小學(xué)33#地32#地商住用地（

商服比例≤10%）住宅建筑高度不宜超過(guò)80米配套設(shè)施的設(shè)置應(yīng)滿(mǎn)足《亳州市城市控制性詳細(xì)規(guī)劃通則（修編）》(2021)

。32#地：幼兒園按照各地塊《亳州市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》，均應(yīng)配建社區(qū)機(jī)構(gòu)用房?jī)粲玫孛娣e：70017.8㎡，合105.027畝計(jì)容面積：

≤140035.6㎡(容積率2.0)建筑密度：≤25%機(jī)動(dòng)車(chē)出入口宜臨曹霸路設(shè)置臨支路帶狀商業(yè)設(shè)施綠地率：≥35%占其道路長(zhǎng)度比例小于70%機(jī)動(dòng)車(chē)出入口宜臨杏仁路設(shè)置衛(wèi)生服務(wù)站33#地：物業(yè)服務(wù)用房?jī)粲玫孛娣e：49811.8㎡，合74.718畝計(jì)容面積：

≤99623.6㎡(容積率2.2)建筑密度：

≤25%室內(nèi)文化活動(dòng)室、室內(nèi)體育活動(dòng)室、室外體育活動(dòng)場(chǎng)地老年活動(dòng)站綠地率：≥35%34#地34#地：菜市場(chǎng)279.5m凈用地面積：35274.6㎡，合52.912畝計(jì)容面積：

≤70549.2㎡(容積率2.0)建筑密度：

≤25%公廁32#地塊應(yīng)配建9班幼兒園一處綠地率：≥35%機(jī)動(dòng)車(chē)出入口宜臨旋花路設(shè)置CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOURN退界分析ANALYSE多層、高層退藥都大道紅線(xiàn)25米高多層退自用地邊界6.5米小學(xué)多層退自用地邊界3米多層、高層退藥都大道紅線(xiàn)25滿(mǎn)足地塊規(guī)劃條件通知書(shū)及《亳州市城市米32#地多層退曹霸路紅線(xiàn)5米33#地控制性詳細(xì)規(guī)劃通則（修編）》(2021)

。多層退曹霸路紅線(xiàn)5米高層、多層退老君大道紅線(xiàn)25米高層退曹霸路紅線(xiàn)10米高層退曹霸路紅線(xiàn)10米幼兒園高層退杏仁路紅線(xiàn)10米多層退杏仁路紅線(xiàn)7米高層退交叉路口紅線(xiàn)15米多層退交叉路口紅線(xiàn)10高層退杏仁路紅線(xiàn)10米米高層退交叉路口紅線(xiàn)15米多層退交叉路口紅線(xiàn)10米多層退杏仁路紅線(xiàn)7米多層退北側(cè)河道綠線(xiàn)10米高層退曹霸路紅線(xiàn)1034#地米多層退曹霸路紅線(xiàn)5米多層退老君大道紅線(xiàn)25米旋花路（18m）高層退杏仁路紅線(xiàn)10米多層退杏仁路紅線(xiàn)5米CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR景觀解讀ANALYSE毗鄰河道，景觀資源好32#SITE33#SITE濱河公園從場(chǎng)地穿過(guò)，33#、32#地南側(cè)，34#地北側(cè)毗鄰河道。可考慮景觀功能以及視線(xiàn)的滲透。濱河公園34#SITE32#東側(cè)，33#、34#西側(cè)為主要河道，可以考慮景觀的視線(xiàn)滲透。CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR

控規(guī)解讀ANALYSE居住用地規(guī)劃配套完善,交通發(fā)達(dá)商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地33#SITE32#SITE教育科研用地商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地(昌升商貿(mào)城)項(xiàng)目基底處于較有市場(chǎng)認(rèn)知的開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)，周邊區(qū)域內(nèi)已有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)等級(jí)較高。其北側(cè)緊臨老城區(qū)邊緣位置，西側(cè)有亳州市第六小學(xué)，南面有大規(guī)模的在售新項(xiàng)目。周邊配套設(shè)施完善。濱河公園行政辦公用地34#SITE商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地(北京天潤(rùn)祥洋)項(xiàng)目毗鄰藥都大道、曹霸路、老君大道，交通發(fā)達(dá)。工業(yè)用地（輝發(fā)藥業(yè)）教育科研用地商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地居住用居住用地地CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR

居住價(jià)值NANALYSE

32#北側(cè)和東側(cè)臨高等級(jí)道路，噪音干擾較大。內(nèi)部安靜，南側(cè)臨濱河公園，居住價(jià)值較高。

33#西側(cè)毗鄰幼兒園和小學(xué)，北側(cè)臨高等級(jí)道路，噪音干擾大。居住價(jià)值低。

34#東側(cè)臨高等級(jí)道路，噪音干擾大。北側(cè)緊鄰濱河公園，景觀資源好。居住價(jià)值高。旋花路（18m）居住價(jià)值高CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR前期小結(jié)ANALYSE

地塊所處開(kāi)發(fā)區(qū)認(rèn)知度較高，客戶(hù)有較強(qiáng)地緣屬性周邊教育資源豐富，交通便捷地塊中央有優(yōu)質(zhì)景觀資源33#、32#、34#地塊住宅價(jià)值遞增CONCEPTUAL

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DEPARTMENT市場(chǎng)解讀CHAPTER02CONCEPTUAL

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DEPARTMENTD

ATA市場(chǎng)大數(shù)據(jù)ANALYSIS周邊競(jìng)品概況飛翔御景星城碧桂園·星河萬(wàn)里均價(jià)：6000元/㎡小高層

、高層：90㎡~129㎡均價(jià)：7100元/㎡洋房、小高層

、高層：100㎡~190㎡碧桂園·星河萬(wàn)里碧桂園江山賦SITE飛翔御景星城碧桂園江山賦融創(chuàng)南湖大觀均價(jià)：7100元/㎡洋房、高層：115㎡~215㎡均價(jià)：8000元/㎡高層：101㎡~162㎡北京城房濱江壹號(hào)北京城房濱江壹號(hào)均價(jià)：6500元/㎡洋房、小高層、高層：101㎡~142㎡融創(chuàng)南湖大觀遠(yuǎn)大中國(guó)府國(guó)賓府世紀(jì)金源·域見(jiàn)天城均價(jià)：6700元/㎡小高層、高層：43㎡~143㎡、世紀(jì)金源·域見(jiàn)天城均價(jià)：6500元/㎡小高層、高層：95㎡~142㎡遠(yuǎn)大中國(guó)府國(guó)賓府綠地亳州城際空間站九銘云府綠地亳州城際空間站均價(jià)：

6400元/㎡洋房、高層：93㎡~140㎡均價(jià)：6900元/㎡高層：95㎡~195㎡九銘云府CONCEPTUAL

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DEPARTMENTD

ATA市場(chǎng)大數(shù)據(jù)ANALYSIS秩序形態(tài)周邊地塊基本以對(duì)稱(chēng)、南低北高的布局形態(tài)；景觀布局較為零碎，不形成大面積中庭。碧桂園江山賦北京城房濱江壹號(hào)融創(chuàng)南湖大觀綠化高層洋房萬(wàn)達(dá)·瓏悅灣星悅灣綠地亳州城際空間站飛翔御景星城CONCEPTUAL

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DEPARTMENTD

ATA市場(chǎng)大數(shù)據(jù)ANALYSIS周邊競(jìng)品銷(xiāo)售情況占地面積

容積均價(jià)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)計(jì)容總建面

主力面積（㎡）總價(jià)區(qū)間開(kāi)盤(pán)去化（㎡）率（元/㎡）主要容積率區(qū)間產(chǎn)品形態(tài)洋房小高高層140750070006500102-108萬(wàn)81-89萬(wàn)碧桂園1043832.2280000125在售星河萬(wàn)里100-12063-80萬(wàn)2-2.2住宅高度不宜超過(guò)80米高層產(chǎn)品以T4為主，3/4面寬。別墅洋房高層149-195105-17095-1181250080006800190-240萬(wàn)89-150萬(wàn)66-81萬(wàn)綠地亳州1130000

1.9166584.4

2.22147000在售洋房以T2為主，4面寬較多。城際空間站洋房小高高層120-142130-142101-11978007200660090-113萬(wàn)91-104萬(wàn)65-80萬(wàn)北京城房濱江壹號(hào)463815.93544353在售在售主力面積段空間品質(zhì)萬(wàn)達(dá)2177412.5高層99-143720071-103萬(wàn)瓏悅灣星悅灣高層類(lèi)：100-125

㎡洋房類(lèi)：片區(qū)樓盤(pán)多為南低北高，正南北向布局，缺少大中庭的高品質(zhì)產(chǎn)品。融創(chuàng)洋房高層143-1629400128-155萬(wàn)

洋房143清盤(pán)，162售罄24清盤(pán)105908.6

2.2307091.28南湖大觀C1O0NC1EP-TU1A2L

S4CHEME

DESIGN8OF0TH0E0BOZHOU

PRO7JE8CT-O1FA0N2HU萬(wàn)I

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CO高NST層RUC1TI0ON1G售ROU罄PCO，.,

LTD1120-140㎡JZFZ-1OCOMPANY

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DEPARTMENTD

ATA市場(chǎng)解讀ANALYSIS紅主力主力海周邊競(jìng)品現(xiàn)狀PERIPHERAL

PRODUCTS

STATUS高層類(lèi)洋房類(lèi)市場(chǎng)95-120120-144高鐵通車(chē)以后，道東板塊土拍數(shù)量增加，基建配套已全部完成，具有巨大后期升值潛力；因容積率限制，周邊樓盤(pán)以緊湊型三房高層+三至四房洋房為主，定位更高的改善產(chǎn)品稀缺；舒適性洋房的去化速度相比緊湊型洋房較高；景觀視野較好的產(chǎn)品去化具有優(yōu)勢(shì)；高低配項(xiàng)目為主流，整體規(guī)劃邏輯趨同，具有中庭景觀的產(chǎn)品較為稀缺。對(duì)標(biāo)競(jìng)品，初步選擇本項(xiàng)目產(chǎn)品高層單價(jià)6800，小高層單價(jià)7400，洋房

單價(jià)8000。CONCEPTUAL

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DEPARTMENTSWOT解析ANALYSISS

W

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T優(yōu)勢(shì)STRENGTHS劣勢(shì)WEAKNESSES機(jī)遇威脅THREATSOPPORTUNITIES景觀得天獨(dú)厚120mx500m中央河道景觀存量噪音區(qū)位配套北側(cè)及東側(cè)為城市主干道，噪音影響可能較為嚴(yán)重項(xiàng)目位于經(jīng)開(kāi)區(qū)緊貼老城區(qū)，市場(chǎng)認(rèn)知高片區(qū)市場(chǎng)洋房高層主流改善型產(chǎn)品存量較大周邊配套優(yōu)質(zhì)齊全，教育資源豐富同質(zhì)化環(huán)境品牌國(guó)企品牌

口碑認(rèn)證規(guī)模周邊多為廠房、加氣站等不利因素新批地塊條件相近，高層洋房產(chǎn)品及規(guī)劃同質(zhì)化嚴(yán)重233畝大盤(pán)氣質(zhì)，包容一切可能CONCEPTUAL

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DEPARTMENT周邊競(jìng)品大多以高低配為主如何在合理控制成本的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)整盤(pán)溢價(jià)并實(shí)現(xiàn)較快的去化率OUR溢價(jià)策略STRATEGY總圖策略產(chǎn)品策略景觀策略展示區(qū)設(shè)計(jì)立面策略成本控制CONCEPTUAL

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DEPARTMENT總圖策略CHAPTER03CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR總圖策略STRATEGY策略1拉高貨值策略2內(nèi)庭外園策略3低開(kāi)高走CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR總圖策略STRATEGY強(qiáng)排方案升值方案策略1拉高貨值21.6億21.9億探索間距極限深挖土地價(jià)值創(chuàng)造更高貨值貨值?貨值

UP!任務(wù)書(shū)配比21.8億OUR總圖策略STRATEGY升值方案造景方案策略2內(nèi)庭外園高舉公園配套直擊“洋房盤(pán)無(wú)景觀”痛點(diǎn)三地塊聯(lián)動(dòng)21.9億22.1億中庭

UP!打造“二百畝公園大盤(pán)”O(jiān)UR總圖策略一期：低門(mén)檻、試水STRATEGY高層

105+125一期洋房

125為主、140（極少量）二期+展示區(qū)策略3低開(kāi)高走二期：舒適、品牌高層

110+132洋房

125、140銀杏路(24m)河道(45m)河道(45m)三期：優(yōu)化分期配置前期促去化后期創(chuàng)品牌調(diào)性、品質(zhì)T2小高層

135三期洋房

125少量、140為主藥都大道OUR總平面圖STRATEGY27F27F27F27F24F11F24F27F27F27F55m51m40m40m老君11F11F7F11F24F11F11F11F11F11F11F曹47m亳州市道東板塊項(xiàng)目32#地綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)亳州市道東板塊項(xiàng)目33#地綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)11F11F11F項(xiàng)目數(shù)值70017.8181343.7140035.6128058.06753660522.02898單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡/項(xiàng)目數(shù)值單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡/70m地塊用地面積總建筑面積地塊用地面積總建筑面積49811.8142575.5109586.0102396.742504165m72m11F40m地上建筑面積（計(jì)容）住宅建筑面積地上建筑面積（計(jì)容）住宅建筑面積霸路11F大道11F11F7F-11F住宅面積其中7F-11F住宅面積11F其中11F11F18F-26F住宅面積18F-26F住宅面積

59892.7其中其中其中幼兒園建筑面積總配套建筑面積總商業(yè)建筑面積地下室建筑面積人防建筑面積幼兒園建筑面積總配套建筑面積總商業(yè)建筑面積地下室建筑面積人防建筑面積063m35m其中3477.65602其中2805.84383.532989.56575.21771.224643.22.211F11F3F41308.18402.12253.330652.72.08F非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)建筑面積機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)建筑面積容積率其中非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)建筑面積機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)建筑面積容積率杏仁路建筑密度21.6%/建筑密度18.8%1188/機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位1500輛輛輛輛機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位輛輛輛輛地上機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位163地上機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位119其中其中13371069非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位1736非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位1381亳州市道東板塊項(xiàng)目34#地綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)T高4高層層洋房商業(yè)605226753656026375.5681400365989343.2%48.2%4.0%項(xiàng)目地塊用地面積總建筑面積地上建筑面積（計(jì)容）住宅建筑面積數(shù)值35274.691980.370549.265809.53763228177.50單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡/曹霸32#地配套4.6%100.0%54.7%38.8%4.0%T4高層洋房商業(yè)配套合計(jì)7F-11F住宅面積其中4250416F-18F住宅面積33#地34#地4383.52805.8109586281783763228221917.664705492817812041514767212807.511099.03232017118F16F16F18F其中其中幼兒園建筑面積總配套建筑面積總商業(yè)建筑面積地下室建筑面積人防建筑面積2.6%其中1917.72822100.0%39.9%53.3%4.0%2.7%100.0%8.8%37.6%46.1%4.0%3.5%100.0%11FT2小高層洋房商業(yè)21431.14233.01333.415864.82.083m61m配套路11F9F9F11F8F非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)建筑面積機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)建筑面積容積率T2小高層T4高層洋房商業(yè)配套建筑密度23.2%/機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位765輛輛輛輛8F8F8F合計(jì)地上機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位地下機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位76688花路旋其中889合計(jì)鳥(niǎo)瞰圖高層住宅透視意向圖CONCEPTUAL

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DEPARTMENT洋房透視意向圖沿街商業(yè)透視意向圖入口大堂透視大門(mén)展示廳透視OUR交通及消防STRATEGY車(chē)庫(kù)入口車(chē)庫(kù)入口車(chē)庫(kù)入口車(chē)庫(kù)入口車(chē)行主入口

人行主入口車(chē)行主入口

人行主入口消防撲救面車(chē)庫(kù)入口車(chē)庫(kù)入口車(chē)行主入口

人行主入口社區(qū)機(jī)構(gòu)用房配電房室內(nèi)體育運(yùn)動(dòng)室室內(nèi)體育運(yùn)動(dòng)室OUR社區(qū)配套STRATEGY老年活動(dòng)站公廁菜市場(chǎng)公廁室內(nèi)文化活動(dòng)室社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站室內(nèi)文化活動(dòng)室室內(nèi)體育運(yùn)動(dòng)室室內(nèi)文化活動(dòng)室單位㎡功能面積432300255150544544380.850單位㎡功能面積542物業(yè)管理用房社區(qū)機(jī)構(gòu)用房老年活動(dòng)站社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站室內(nèi)文化活動(dòng)室室內(nèi)體育運(yùn)動(dòng)室菜市場(chǎng)物業(yè)管理用房社區(qū)機(jī)構(gòu)用房老年活動(dòng)站菜市場(chǎng)325.12304.8150㎡㎡室內(nèi)文化活動(dòng)室老年活動(dòng)站室內(nèi)體育運(yùn)動(dòng)室㎡㎡㎡㎡配電房社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站33#地配套用

室內(nèi)文化活動(dòng)室32#地配套用房650.24650.24455.1750㎡㎡㎡房㎡室內(nèi)體育運(yùn)動(dòng)室菜市場(chǎng)㎡㎡公廁㎡公廁㎡㎡㎡配電房150㎡配電房合計(jì)350㎡社區(qū)機(jī)構(gòu)用房3477.57合計(jì)2805.80功能面積278300146.4150單位㎡㎡㎡㎡物業(yè)管理用房社區(qū)機(jī)構(gòu)用房老年活動(dòng)站老年活動(dòng)站室內(nèi)體育運(yùn)動(dòng)室社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站34#地

室內(nèi)文化活動(dòng)室312.32312.32218.62㎡㎡㎡配套用室內(nèi)體育運(yùn)動(dòng)室菜市場(chǎng)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站社區(qū)機(jī)構(gòu)用房房配電房㎡公廁50室內(nèi)文化活動(dòng)室㎡㎡公廁配電房合計(jì)1501917.66菜市場(chǎng)OUR日照分析STRATEGY依照《亳州市城市控制性詳細(xì)規(guī)劃》2021年4月版規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行日照計(jì)算。使用眾智日照v13.0進(jìn)行日照計(jì)算。局部一層日照時(shí)間不滿(mǎn)足住宅日照時(shí)長(zhǎng)的，作為非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)使用。二層及以上全部滿(mǎn)足日照。經(jīng)計(jì)算驗(yàn)證，本項(xiàng)目不影響周邊已建學(xué)校及住宅日照。產(chǎn)品策略CHAPTER04CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR產(chǎn)品策略STRATEGY錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分布產(chǎn)品設(shè)計(jì)CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR產(chǎn)品策略STRATEGY160+㎡144㎡競(jìng)品周邊大方廳洋房L廳高層“降低門(mén)檻”策略錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)125-140㎡135㎡132㎡大方廳洋房大方廳小高層L廳高層“降維打擊”115-140㎡120-144㎡120-144㎡研究競(jìng)品成敗捕捉市場(chǎng)風(fēng)向與威脅錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)品周邊橫、豎廳洋房橫廳、L廳小高層橫廳高層CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR產(chǎn)品業(yè)態(tài)-33#STRATEGY戶(hù)型面積套數(shù)占比面積占比業(yè)態(tài)戶(hù)數(shù)面積洋房

126

264

31.1%33264

32.5%38.8%61.2%41.5%58.5%洋房

140667.8%92409.0%105125260

30.6%260

30.6%27300

26.7%32593

31.8%大高T4商業(yè)二層平面圖合計(jì)/850

100%

100%

102397

100.0%

100.0%高層

T4

105高層

T4

1252F社區(qū)機(jī)構(gòu)用房商業(yè)一層平面圖126洋房140洋房OUR產(chǎn)品業(yè)態(tài)-32#STRATEGY戶(hù)型面積套數(shù)占比面積占比商業(yè)二層平面圖業(yè)態(tài)戶(hù)數(shù)面積洋房洋房126

296

29.1%140

216

21.3%110

252

24.8%132

252

24.8%37296

29.1%30240

23.6%27720

21.6%32802

25.6%50.4%49.6%52.7%47.3%幼兒園物管用房大高T4合計(jì)商業(yè)一層平面圖/1016

100%

100%

128058

100.0%

100.0%高層

T4

132高層

T4

110126洋房140洋房小高層

T2

135126洋房OUR產(chǎn)品業(yè)態(tài)-34#140洋房STRATEGY商業(yè)二層平面圖戶(hù)型面積套數(shù)占比面積占比業(yè)態(tài)戶(hù)數(shù)面積洋房

126

112

23.0%洋房

140

168

34.4%14112

21.4%23520

35.7%57.4%57.2%小高T2

135

208

42.6%

42.6%

28178

42.8%

42.8%合計(jì)

488

100%

100%

65810

100.0%

100.0%/商業(yè)一層平面圖OUR產(chǎn)品業(yè)態(tài)-32#33#34#STRATEGY貨值計(jì)算原則（按清水房?jī)r(jià)格）洋房＞T2小高層＞T4大高層8K7.4K6.8K戶(hù)型面積套數(shù)占比面積占比28.6%21.3%9.5%清水單價(jià)

貨值（萬(wàn)）

(億）業(yè)態(tài)戶(hù)數(shù)面積洋房

126

672

28.5%洋房

140

450

19.1%小高T2

135

20884672630000.80.86.85.02.11.92.21.92.222.147.7%49.8%9.5%8.8%

8.8%

281780.740.680.680.680.68/合并105

260

11.0%125

260

11.0%110

252

10.7%132

252

10.7%/273003259327720328029.2%大高T411.0%9.4%43.5%40.6%大高T4合計(jì)11.1%高層

T4

132高層

T4

1102354

100%

100%

296264

100.0%

100.0%貨值：高層

T4

105高層

T4

125強(qiáng)排

＜

任務(wù)書(shū)

＜

過(guò)程稿

＜

最終方案小高層

T2

135126洋房21.6億

21.8億

21.9億22.1億140洋房NORMATIVE設(shè)計(jì)規(guī)范解讀INTERPRETATION層高要求計(jì)容＆銷(xiāo)售設(shè)備平臺(tái)陽(yáng)臺(tái)

開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)：

設(shè)備平臺(tái)滿(mǎn)足以下內(nèi)

商業(yè)層高不大于4.5m

商業(yè)層高不大于4.5m計(jì)容計(jì)一半，銷(xiāo)售計(jì)一半。容可不計(jì)容：

封閉陽(yáng)臺(tái)：

結(jié)構(gòu)外三面臨空

面積不大于4㎡

每戶(hù)數(shù)量不大于1個(gè)計(jì)容計(jì)一半，銷(xiāo)售計(jì)全部。

保溫層：

住宅層高不大于3.6m

住宅層高不大于3.6m計(jì)容，不可銷(xiāo)售。

機(jī)房層：不計(jì)容，可銷(xiāo)售。充分挖掘規(guī)范允許可贈(zèng)送面積，提高贈(zèng)送率，提高產(chǎn)品溢價(jià)CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR高層STRATEGY105-135舒適空間極力打造出高品質(zhì)的高層產(chǎn)品，入戶(hù)玄關(guān)，南北通透，大陽(yáng)臺(tái)引景入戶(hù)。高附加值、高溢價(jià)贈(zèng)送最大化，景觀陽(yáng)臺(tái)，家政空間，步入式衣帽間，餐客通廳，提高產(chǎn)品價(jià)值······不止于舒適CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR產(chǎn)品對(duì)標(biāo)三面寬

7.2M大陽(yáng)臺(tái)

戶(hù)型方正

高層STRATEGY1

禮序感入戶(hù)4

4.2M豎廳2

7.2M大陽(yáng)臺(tái)3

步入式衣帽間5

舒適房間尺度LOW

COMPETITIVENESS13542競(jìng)品本案飛翔御景星城-115㎡

三房一衛(wèi)戶(hù)型本案-110㎡

三房雙衛(wèi)戶(hù)型CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR產(chǎn)品對(duì)標(biāo)四面寬

南北通透

L廳

高層STRATEGY1

禮序感入戶(hù)2

獨(dú)立家政空間

3

餐廚關(guān)系合理4

南北通透

L

廳

5

舒適房間尺度

6

多變空間LOW

COMPETITIVENESS21133654競(jìng)品本案萬(wàn)達(dá)星悅灣-143㎡

四房雙衛(wèi)戶(hù)型本案-132㎡

三房雙衛(wèi)戶(hù)型CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR高層132+110戶(hù)型解析REDUCTANALYSISSTRATEGY全面積贈(zèng)送半面積贈(zèng)送132110戶(hù)型編號(hào)110戶(hù)型類(lèi)型三房雙衛(wèi)三房雙衛(wèi)建筑面積110.70套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積18.54陽(yáng)臺(tái)占比14.86%公攤率18.73%18.73%91.58132132.10110.9719.7114.86%OUR高層125+105戶(hù)型解析REDUCTANALYSISSTRATEGY全面積贈(zèng)送半面積贈(zèng)送125105戶(hù)型編號(hào)105戶(hù)型類(lèi)型三房雙衛(wèi)三房雙衛(wèi)建筑面積105.19套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積15.61陽(yáng)臺(tái)占比14.84%公攤率19.74%19.74%84.43125125.40102.0111.6914.84%OUR洋房STRATEGY126-140LDK一體廳所有洋房產(chǎn)品，采用

LDK廳設(shè)計(jì)尊貴生活私密感受私家電梯、禮序入戶(hù)體驗(yàn)······不止于尊貴CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR產(chǎn)品對(duì)標(biāo)四面寬

LDK一體廳

洋房STRATEGY1

禮序感入戶(hù)

2

雙洄游動(dòng)線(xiàn)

3

餐廚關(guān)系合理4

6.5M方廳5

舒適房間尺度

6

開(kāi)放式西廚LOW

COMPETITIVENESS33162154競(jìng)品本案綠地亳州城際空間站-122㎡

三房雙衛(wèi)戶(hù)型本案-126㎡

三房雙衛(wèi)戶(hù)型CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR產(chǎn)品對(duì)標(biāo)四面寬

LDK一體廳

洋房STRATEGY禮序感入戶(hù)2

雙洄游動(dòng)線(xiàn)

3

餐廚關(guān)系合理舒適房間尺度

6

開(kāi)放式西廚517.0M方廳4LOW

COMPETITIVENESSLOW

COMPETITIVENESS3612145競(jìng)品本案競(jìng)品融創(chuàng)南湖大觀-162㎡

四房三衛(wèi)戶(hù)型本案-140㎡

四房雙衛(wèi)戶(hù)型北京城房濱江壹號(hào)-142㎡

三房雙衛(wèi)戶(hù)型CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR洋房126戶(hù)型解析REDUCTANALYSISSTRATEGY全面積贈(zèng)送半面積贈(zèng)送戶(hù)型編號(hào)戶(hù)型類(lèi)型建筑面積套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積陽(yáng)臺(tái)占比公攤率15.43%-三房雙衛(wèi)125.86105.2914.7612.13%CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR洋房140戶(hù)型解析REDUCTANALYSISSTRATEGY全面積贈(zèng)送半面積贈(zèng)送戶(hù)型編號(hào)戶(hù)型類(lèi)型建筑面積套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積陽(yáng)臺(tái)占比公攤率14.39%-四房雙衛(wèi)140.12120.8215.1210.71%CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR小高135戶(hù)型解析REDUCTANALYSISSTRATEGY全面積贈(zèng)送半面積贈(zèng)送戶(hù)型編號(hào)戶(hù)型類(lèi)型建筑面積套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積陽(yáng)臺(tái)占比公攤率19.02%-三房雙衛(wèi)135.11109.4215.4811.46%CONCEPTUAL

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DEPARTMENT景觀策略CHAPTER05洋房邏輯之下的園林美學(xué)空間成本控制之下的重點(diǎn)空間打造園趣

歸家GARDEN

HOMECONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR總圖理念STRATEGY陽(yáng)光草坪寵物樂(lè)園鄰里中心景觀通廊景觀生態(tài)社區(qū)-內(nèi)外景觀連廊活力泳池禮儀歸家入園大堂禮儀歸家入園大堂濱水公園濱水公園景觀通廊禮儀歸家入園大堂主軸景觀宅間景觀入戶(hù)景觀親子樂(lè)園OUR空間示意引入濱水公園風(fēng)光，打造樂(lè)活健康，品質(zhì)生態(tài)圈STRATEGY高層72.9M禮儀歸家活力泳池中心庭院風(fēng)雨連廊濱水公園洋房21M洋房21M社區(qū)大堂6MROADSITEROADPARKCONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR總圖理念STRATEGY運(yùn)動(dòng)加油站共享漫道全齡戶(hù)外會(huì)客廳健康活力社區(qū)-健康運(yùn)動(dòng)環(huán)線(xiàn)結(jié)合消防登高場(chǎng)地布置運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，健康步道將其串聯(lián)，下樓即是運(yùn)動(dòng)，隨時(shí)隨地動(dòng)起來(lái)中心庭院親子活動(dòng)空間青年運(yùn)動(dòng)空間活力跑道活力跑道禮儀歸家入園大堂禮儀歸家入園大堂60秒到達(dá)簡(jiǎn)易運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地?

青年運(yùn)動(dòng)空間120秒到達(dá)環(huán)形跑道?環(huán)形跑道禮儀歸家入園大堂共享漫道180秒到達(dá)戶(hù)外健身器械?

老人活動(dòng)空間300秒到達(dá)智能健身房?智能健身房活力跑道戶(hù)外健身中心庭院CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR衍生理念STRATEGY人物+行為+時(shí)間+空間——兒童活動(dòng)場(chǎng)地功能復(fù)合同一場(chǎng)地，滿(mǎn)足不同時(shí)間段，多個(gè)年齡段的復(fù)合型活動(dòng)，不同功能場(chǎng)地視線(xiàn)貫通，多種空間場(chǎng)景疊合老年活動(dòng)區(qū)??老人在看護(hù)兒童的同時(shí)兼顧自我的鍛煉老人相約一起鍛煉以及閑談成人社交區(qū)??成人交流的同時(shí)，也能看護(hù)兒童視線(xiàn)不受

干擾兒童、老人活動(dòng)累了，坐下來(lái)歇一歇兒童活動(dòng)區(qū)???滿(mǎn)足全齡活動(dòng)需求兒童互相交友周末爸爸媽媽陪孩子一起玩耍輔助功能區(qū)???孩子玩耍完，來(lái)到洗手臺(tái)洗洗小手帶著隨身物品不方便運(yùn)動(dòng)，玩耍，存在儲(chǔ)

物柜媽媽放心把嬰兒車(chē)停在嬰兒停放區(qū)CONCEPTUAL

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DEPARTMENT歸家感受價(jià)值點(diǎn)社區(qū)大堂單元大堂地下大堂OUR社區(qū)大堂STRATEGY價(jià)值點(diǎn)分析：1、人車(chē)分流2、港灣式落客3、入口大廳4、門(mén)廳形象墻車(chē)行流線(xiàn)訪客流線(xiàn)訪客流線(xiàn)快遞流線(xiàn)車(chē)行流線(xiàn)5、快遞停靠區(qū)人行流線(xiàn)6、LOGO景墻7、儀式序列空間CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR社區(qū)大堂STRATEGY人車(chē)分流展示墻快遞?？繀^(qū)儀式空間入口大廳對(duì)景雕塑港灣落客人車(chē)分流景墻CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR單元大堂STRATEGY價(jià)值點(diǎn)分析：1、鄰里交流區(qū)2、無(wú)障礙坡道3、入口雕塑4、單元LOGO5、大堂門(mén)禁6、垃圾收集區(qū)7、各流線(xiàn)布局合理CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR洋房單元大堂STRATEGY鄰里交流區(qū)無(wú)障礙坡道對(duì)景雕塑大堂門(mén)禁入口導(dǎo)視垃圾收集區(qū)CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR車(chē)庫(kù)大堂STRATEGY價(jià)值點(diǎn)分析：1、標(biāo)志性歸家路線(xiàn)2、港灣式落客區(qū)人行流線(xiàn)CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR車(chē)庫(kù)大堂STRATEGY標(biāo)志性歸家路線(xiàn)港灣落客樓棟CONCEPTUAL

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DEPARTMENT展示區(qū)設(shè)計(jì)CHAPTER06CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示區(qū)STRATEGY選址研究33#地32#地展示區(qū)A.

后期使用分析：售樓部后期計(jì)劃作為幼兒園使用，

32#地西南角位于三個(gè)地塊中心位置，使用方便。B.

外部景觀分析：32#地西南角貼近濱河公園及周邊綠化資源，景觀資源優(yōu)越，展示效果佳。C.

景觀打造分析：32#地塊大門(mén)開(kāi)設(shè)在銀杏路上，展示區(qū)可結(jié)合入口永久景觀打造，提升小區(qū)品質(zhì)，節(jié)省成本。34#地D.

商業(yè)展示分析：未來(lái)曹霸路沿街規(guī)劃為商業(yè)街區(qū)，

32#地西南角位置可作為拐角商業(yè)展示區(qū)。展示區(qū)設(shè)置在此處，連接小區(qū)入口景觀及商業(yè)街區(qū)，可同時(shí)方便住宅及商業(yè)銷(xiāo)售使用。各地塊主要入口規(guī)劃沿街商業(yè)CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示區(qū)STRATEGY設(shè)計(jì)原則打造當(dāng)前市場(chǎng)前沿、符合當(dāng)?shù)靥厣默F(xiàn)代售樓處兼容性前后期功能轉(zhuǎn)化創(chuàng)新性組織形式創(chuàng)新主題類(lèi)型創(chuàng)新空間流線(xiàn)創(chuàng)新CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示區(qū)STRATEGY9班幼兒園兼臨時(shí)售樓處A.

用地面積：4320㎡B.

建筑面積：2898㎡C.

層數(shù)及層高：3F，4.2M+3.6M+3.6MD.

風(fēng)格：現(xiàn)代E.

功能模塊：幼兒園售樓處+前導(dǎo)景觀+停車(chē)F.

景觀模式：線(xiàn)性前導(dǎo)經(jīng)管進(jìn)入，兒童前場(chǎng)主題景觀CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示區(qū)STRATEGY效果展示CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示區(qū)STRATEGY效果展示

空中廊架CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示區(qū)STRATEGY幼兒園售樓處總圖OUR展示區(qū)STRATEGY示范區(qū)展示流線(xiàn)123456789入口景觀入口接待小區(qū)大門(mén)陽(yáng)光草坪VIP停車(chē)前區(qū)廣場(chǎng)精品水景售樓處門(mén)廳景觀樓梯10

商業(yè)展示段人流二層流線(xiàn)車(chē)流11

兒童活動(dòng)12

至二層樣板間121110384219765OUR展示區(qū)STRATEGY售樓處平面圖幼兒園平面圖一層平面一層平面立面不改動(dòng)，平面柱網(wǎng)、水電點(diǎn)位不變，只調(diào)整內(nèi)部分割CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示區(qū)STRATEGY售樓處平面圖幼兒園平面圖二層平面二層平面立面不改動(dòng)，平面柱網(wǎng)、水電點(diǎn)位不變，只調(diào)整內(nèi)部分割CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示區(qū)STRATEGY售樓處平面圖幼兒園平面圖三層平面三層平面立面不改動(dòng)，平面柱網(wǎng)、水電點(diǎn)位不變，只調(diào)整內(nèi)部分割CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR展示區(qū)STRATEGY材料分析鋁板涂料涂料涂料金屬屋面鋁板涂料鋁板鋁板涂料花飾百葉涂料涂料CONCEPTUAL

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DEPARTMENT立面設(shè)計(jì)CHAPTER07CONCEPTUAL

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競(jìng)品對(duì)標(biāo)STRATEGY飛翔御景星城融創(chuàng)南湖大觀萬(wàn)瑞·未來(lái)之光CONCEPTUAL

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競(jìng)品對(duì)標(biāo)STRATEGY北京城房濱江壹號(hào)萬(wàn)達(dá)星悅灣世紀(jì)金源·域見(jiàn)天城CONCEPTUAL

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競(jìng)品對(duì)標(biāo)STRATEGY市場(chǎng)競(jìng)品立面多以新古典新中式風(fēng)格為主，相對(duì)保守CONCEPTUAL

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DEPARTMENT未來(lái)已來(lái)大都會(huì)現(xiàn)代典雅新中式現(xiàn)代立面選擇

現(xiàn)代簡(jiǎn)約契合大區(qū)理念替換效果圖√弧形-現(xiàn)代斜切面-現(xiàn)代簡(jiǎn)約-現(xiàn)代簡(jiǎn)約-現(xiàn)代立面缺乏記憶點(diǎn)規(guī)整具有設(shè)計(jì)感的現(xiàn)代風(fēng)符合未來(lái)主題且成本可控立面成本高不可控立面成本高不可控CONCEPTUAL

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沿街立面分析STRATEGY地塊高層主要朝向沿主干道展開(kāi)樓型面寬大，立面需做分

割和高低錯(cuò)落處理來(lái)解決過(guò)長(zhǎng)的沿街立面.CONCEPTUAL

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展示面分析STRATEGY城市展示面分析本案毗鄰藥都大道處為現(xiàn)代化高層立面，城市展示面較好，昭示性強(qiáng)。CONCEPTUAL

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立面生成STRATEGYSTEP4STEP1STEP2STEP3STEP5STEP6基本體塊體塊劃分細(xì)分體量強(qiáng)化體塊線(xiàn)條融入刻畫(huà)細(xì)節(jié)強(qiáng)化立面CONCEPTUAL

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DEPARTMENTCONCEPTUAL

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立面材質(zhì)STRATEGY高反玻璃米白色真石漆深灰色涂料米白色石材OUR

主體設(shè)計(jì)STRATEGY玻璃門(mén)窗深灰色涂料米白色真石漆玻璃欄桿建筑主體:

橫向線(xiàn)條由米白色涂料和深灰色涂料區(qū)分，凸顯建筑的非對(duì)稱(chēng)性，使整體層次更加豐富。CONCEPTUAL

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陽(yáng)臺(tái)大樣STRATEGYCONCEPTUAL

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凸窗大樣STRATEGYCONCEPTUAL

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DEPARTMENT商業(yè)立面意向CONCEPTUAL

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DEPARTMENT商業(yè)立面意向CONCEPTUAL

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DEPARTMENT成本控制CHAPTER08CONCEPTUAL

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DEPARTMENTOUR成本之勢(shì)STRATEGY成本之勢(shì)?

統(tǒng)一協(xié)調(diào)整體柱網(wǎng)尺寸，提高標(biāo)準(zhǔn)化和不同業(yè)態(tài)的尺寸統(tǒng)一性，利于不同的業(yè)態(tài)方式組合和地庫(kù)的柱網(wǎng)一致性。?

小柱網(wǎng)的單方造價(jià)比大柱網(wǎng)節(jié)省

12%左右。

建議采用大小柱網(wǎng)結(jié)合的方式，保證經(jīng)濟(jì)性與良好的空間體驗(yàn)。?

設(shè)計(jì)時(shí)期考慮整體效果和實(shí)施的成本控制，保證效果的前提下不會(huì)因?yàn)椴牧匣蛘吖に囎兓瘜?duì)效果影響，

并且保持設(shè)計(jì)持續(xù)跟進(jìn)，從而保證實(shí)際建成品質(zhì)。CONCEPTUAL

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地下車(chē)庫(kù)STRATEGY大小柱網(wǎng)結(jié)合地庫(kù)設(shè)計(jì)材用大小柱網(wǎng)結(jié)合形式

小柱網(wǎng)特點(diǎn)：

1.與傳統(tǒng)柱網(wǎng)相比，在車(chē)尾位置增加一排柱2.柱網(wǎng)變小，梁、板的跨度變小結(jié)論：1.理論上，小柱網(wǎng)單車(chē)指標(biāo)，每個(gè)車(chē)位比標(biāo)準(zhǔn)柱網(wǎng)可

節(jié)約0.92-1.89平方米的車(chē)位面積；

2.跨度下，配筋低，節(jié)約梁板的鋼筋用量，節(jié)省造價(jià)。3.小柱網(wǎng)可以減小層高，減少挖方量，節(jié)約成本。柱網(wǎng)的尺寸：

1）柱跨度：5400*7800（傳統(tǒng)跨度7800~8100）2）車(chē)位尺寸：2400*53003）柱尺寸：500*5004）柱跨凈距：4900*7300CONCEPTUAL

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地下車(chē)庫(kù)STRATEGY地庫(kù)出入口地庫(kù)出入口地下車(chē)位數(shù)：32#

1337輛

33#1069輛

34#689輛11停車(chē)效率（扣除非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)）

29.2㎡/輛地下室層高3.2m地庫(kù)出入口地庫(kù)出入口地庫(kù)出入口地庫(kù)出入口人防區(qū)3.3m在保證西側(cè)學(xué)校日照通過(guò)得情況下，將地下室頂板盡量抬高，地下室頂板比道路高1.5m，減少開(kāi)挖。地庫(kù)出入口地庫(kù)出入口立面綜合考慮成本、構(gòu)造、等技術(shù)細(xì)節(jié)。在成本可控的前提下，采用窗墻系統(tǒng)的形式，最大化保證立面的整體效果精簡(jiǎn)墻身設(shè)計(jì)，減少少變化，減少非標(biāo)尺寸，材料成本控制深灰色涂料米白色真石漆深咖色氟碳漆CONCEPTUAL

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DEPARTMENT樓棟體型系數(shù)越小，建安成本越小建筑體型系數(shù)：建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積比值。外表面積中，不包括地面和不采暖樓梯間