物業(yè)公司工程手冊

工程手冊

一、工程服務(wù)

1.0綜合事務(wù)管理

1.1值班交接班

1.1.1值班要求

1.1.L1嚴格執(zhí)行公司的考勤、排班、交接班、作息制度。

1.L1.2按照排班表上班，不能隨意調(diào)換，如特殊原因需要換班的，由本人向部門主管申請批

準。

1.1.1.3節(jié)假日必須有工程人員值班。

1.1.1,4值班人員必須監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的運行狀態(tài)，異常情況匯報上級領(lǐng)導并經(jīng)授權(quán)后調(diào)整。

1.LL5值班應(yīng)填寫《值班交接記錄表》，記錄交接事項及物品。其他事項（專項檢查、維修、

維護保養(yǎng)等），分類別填寫在相應(yīng)的質(zhì)量記錄中。

1.1.2交接班管理

1.121物品交接，如對講機、交通工具、公用工具、鑰匙等物品。

1.122工作交接，如設(shè)備運行狀態(tài)、需跟進解決的事項等。

1.1.23接班人員應(yīng)提前10分仲到崗，了解運行主要設(shè)備及工作事項：必要時，雙方應(yīng)共同

巡視現(xiàn)場，方可交接班。

1.124接班人未到崗之前，交班人不能擅自離崗。

1.1.2.5口頭交接簡單的工作內(nèi)容，重要工作內(nèi)容應(yīng)詳細詳盡記錄在《值班交接班記錄表》上

備查。

1.1.2.6如遇設(shè)備故障或交班前發(fā)生.問題未處理的，由雙方協(xié)同處理。

1.1.2.7領(lǐng)班安排的交接工作，接班領(lǐng)班須對上班工作記錄進行查閱考核。

1.1.2.8接班人員須對交接的物品、工作核實清楚，接班后責任由接班人員承擔。

1.129交接班存在爭議的，由工程主管/領(lǐng)班處理。

1.1.3值班工作安排

1.1.3.1工程人員依據(jù)《公共設(shè)施設(shè)備維修記錄表》及《公共設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄表》中的內(nèi)容,

完成工程主管/領(lǐng)班安排的工作。

1.1.3.2值班人員每日須對工作完成的情況簽字確認，對未完成的工作說明情況。

L133工程領(lǐng)班對當日的工作完成情況予以確認（無領(lǐng)班時由主管確認），工程主管每周對

安排的工作進行抽查考核。

1.1.4.值班室管理規(guī)定

1.L4.1值班室物品應(yīng)擺放整齊，室內(nèi)嚴禁吸煙，保持衛(wèi)生干凈.嚴禁無關(guān)人員進入值班室。

1.1.4.2外出工作或無人值守時，值班室燈飾、空調(diào)等應(yīng)關(guān)閉并就門。

1.143值班室定期聯(lián)系客服中心做好滅蚊、滅蟻、殺藥等工作。

1.2工程數(shù)據(jù)分析

1.2.1抄表要求

1.2.1.1商業(yè)用戶用電計量表須有完整統(tǒng)一的封條。

121.2水電抄表由分公司/管理處指定專人負貢，每月底按固定時間及固定順序抄表。

121.3抄表人須熟悉管轄區(qū)內(nèi)物業(yè)水電表的安裝位置和計量范圍。

121.4抄表人應(yīng)具備良好的職業(yè)道德、誠信水平、責任心較強，每月抄表數(shù)值抄錯率不能超

過3%。。

1.2.1.5抄表數(shù)據(jù)住宅物業(yè)記錄于《用水用電抄表記錄》，商業(yè)物業(yè)記錄于《商業(yè)用水用電抄

表記錄》。

121.6水電數(shù)據(jù)信息真實客觀，對不同計量單位的計量表、倍率表、個位表分類核算。

1.2.1.7品質(zhì)部每月按1%抽檢水電計量表：分公司/管理處工程主管每月按2%抽檢水電計量

表，并在抄表記錄中簽字確認。

1.2.2統(tǒng)計分析

1.221工程主管/領(lǐng)班核算數(shù)據(jù)，每月5日前整理《用水用電抄表記錄》報分公司/管理處財

務(wù)部：每月10日前整理《用水用電統(tǒng)計分析表》報至公司品質(zhì)部匯總。

1222工程主管每年底對全年的水電總量進行統(tǒng)計分析，整理《年度水電用量統(tǒng)計分析表》

報公司品質(zhì)部。

1.2.3問題處理

1.2.3.1水電表讀數(shù)顯示差額較大等異常情況時，及時查明原因更換故障水電表，水/電表更

換須工程主管確認并經(jīng)項目經(jīng)理同意后設(shè)施。

123.2公用/住戶計量水表、計量電表與實際使用量存在較大誤差時，應(yīng)對計量器具送檢。

123.3水電核算對比數(shù)據(jù)額差額較大時,及時與供水供電抄表部門溝通協(xié)調(diào)，盡量同步抄表。

1.234當月水電分表總計用量與總表用量相差超過3%時及自抄分表合計本年度每月累計用

量差值超過3%時，工程主管應(yīng)查明原因、提出整改措施并實施整改。具體按《不合格控制

程序》執(zhí)行。

1.2.3.5抄表員抄表出現(xiàn)錯誤或利用不正當手段修改業(yè)主/客戶水電資料、以權(quán)謀私，按人事

類《員工考核管理規(guī)定》處罰。

1.2.4更新存檔

1.2.4.1業(yè)主/客戶要求現(xiàn)場抄表備份數(shù)據(jù)自存的，抄表員應(yīng)協(xié)同執(zhí)行。

1.2.4.2《用水用電抄表記錄》每半年更新1次。

1243商業(yè)物業(yè)專柜中途撤場、專柜移位，收費代碼等信息資料隨即對應(yīng)變更。

124.4水電報表的原始資料須按年份分類裝訂成冊存檔。

1.2.4.5水電表資料保存期限為5年。

1.3維修服務(wù)

1.3.1有償維修

1.3.1.1住宅物業(yè)有償維修

131.1.1接到有償維修保修信息后，工程人員10分鐘內(nèi)趕到客服中心領(lǐng)取《有償服務(wù)單》

并在客服中心的《服務(wù)信息記錄表》中簽收。特殊情況不能領(lǐng)取的，由工程領(lǐng)班視情況處理。

1.3.L1.2工程人員15分鐘內(nèi)帶齊工具、材料、抹布、鋪墊、靶套等到達維修現(xiàn)場。如客戶

另有預(yù)約維修時間的，按預(yù)約的時間到達維修現(xiàn)場。

131.1.3有償維修服務(wù)須按分公司/管理處制定的《有償服務(wù)項目收費標準》收費價格收取,

需提前知會并征得客戶同意。對于不屬于分公司/管理處《有償服務(wù)項目收費標準》中的保

修項目，工程人員根據(jù)現(xiàn)場工作量、作業(yè)條件等客觀因素報價，征得客戶同意，方可實施維

修。

1.3.1.1.4工程人員到達現(xiàn)場后，參照品質(zhì)類《服務(wù)規(guī)范》之“有償維修人員”的要求維修作

業(yè)。

13L1.5維修完畢，客戶在《有償服務(wù)單》簽字確認交費方式后，按以下操作：

①無電腦系統(tǒng)收費按以卜程序操作：

A、支付現(xiàn)金的，工程人員將費用交財務(wù)部、將財務(wù)部簽字確認的《有償服務(wù)單》及

開具收費依據(jù)（客戶聯(lián)）交客服中心，由客服管理員將收費收據(jù)交客戶。

B、銀行代扣款的，工程人員將《有償服務(wù)單》交財務(wù)部簽字確認，財務(wù)聯(lián)交財務(wù)部、

客服聯(lián)交客服中心：財務(wù)部在收取當月服務(wù)費時，一同收取有償服務(wù)費。

②有電腦系統(tǒng)收費按以下程序操作：

A,支付現(xiàn)金的，工程人員將費用及《有償服務(wù)單》交客服中心處理。

B、銀行代扣的，工程人員將《有償服務(wù)單》交客服中心處理。

L3.L：L6工程維修人員到達后查看現(xiàn)場，如不能處理，應(yīng)跟客戶解釋原因，并請客戶在《有

償服務(wù)單》上簽字確認，工程維修人員當天將《有償服務(wù)單》返至客服中心。

131.1.7上門服務(wù)時如客戶不在家工程維修人員應(yīng)填寫留言給客戶，請客戶與客服人員重新

約定服務(wù)時間，并在《有償服務(wù)單》注明，工程維修人員當天將《有償服務(wù)單》返至客服中

心。

1.3.1.2商業(yè)物業(yè)有償維修

L3.121客戶下發(fā)《工作聯(lián)系單》，由項目經(jīng)理確認是否為有償服務(wù)并簽收，轉(zhuǎn)交客服中心

統(tǒng)一匯總，客服管理員登記服務(wù)內(nèi)容后，將《工作聯(lián)系單》下發(fā)至工程人員。

1.3.1.2.2工程主管/領(lǐng)班須當天根據(jù)《工作聯(lián)系單》服務(wù)內(nèi)容，與該區(qū)域樓層主管確認專柜

維修事項后，三方就維修事項和服務(wù)費用達成共識，約定維修時間并填寫《有償服務(wù)單》O

13123工程人員到達現(xiàn)場后，參照品質(zhì)類《服務(wù)規(guī)范》Z“有償維修人員”的要求維修作

業(yè)。

1.3.124維修完畢，客戶在《有償服務(wù)單》簽字確認交費方式后，按以下操作：

A、支付現(xiàn)金，_L程人員將費用交分公司/管埋處財務(wù)部，《工作聯(lián)系單》注明有關(guān)

情況后返還客服中心：財務(wù)部出具收款收據(jù)，工程人員將?收據(jù)轉(zhuǎn)交給客戶。

B、按代扣的方式結(jié)算，工程人員將《工作聯(lián)系單》注明有關(guān)情況后返還客服中心:

月底由工程主管/領(lǐng)班將《有償服務(wù)單》匯總，送分公司/管理處財務(wù)部統(tǒng)一辦理結(jié)算。

1.3.1.3注意事項

13.1.3.1突發(fā)應(yīng)急維修事項可先處理，后補。

131.3.2不得在維修過程與客戶發(fā)生爭執(zhí)，以及違反公司的相關(guān)人事，勞動紀律的事情。

13133每月底，工程主管/領(lǐng)班應(yīng)同客服中心核對未完成的維修單據(jù),同時做出維修計劃。

13L3.4每月底，工程人員對當月客戶的維修進行統(tǒng)計，并填寫《客戶維修服務(wù)統(tǒng)計表》。

1.3.2公共設(shè)施設(shè)備維修

1.3.2.1填單

1.3.2.1.1工程人員日常巡視發(fā)現(xiàn)的公共設(shè)施設(shè)備問題，及時填寫《公共設(shè)施設(shè)備維修記錄表》

維修。

1.3.2.1.2分公司/管理處其他人員發(fā)現(xiàn)的公共設(shè)施設(shè)備問題，及時通知客服中心填寫《公共

設(shè)施設(shè)備維修記錄表》。

1.3.2.2維修

13221工程人員每日與客服中心對接，并依據(jù)《公共設(shè)施設(shè)備維修記錄表》維修。

13222零修，急修不過夜，小修不超過3天，中修不超過7天。

1.3.2.2.3維修作業(yè)現(xiàn)場須做好騎離，警示等安全防護措施。

13.2.2.4拆裝的設(shè)備設(shè)施須恢復原狀，并做好現(xiàn)場清潔工作。

1.3.225維修各類設(shè)備設(shè)施參照行業(yè)規(guī)定的工藝標準執(zhí)行，維修返修率（1%。

1.3.2.3注意事項

1.3.2.3.1對客戶造成影響的維修項目，須知會客服中心提前2天通知有關(guān)客戶。

1.3.2.3.2超過3天以上的維修項目須報項目經(jīng)理。

13233工程主管每月對設(shè)施設(shè)備故障進行統(tǒng)計，填寫《公共設(shè)施設(shè)備故統(tǒng)計表》，并次月

5日前報品質(zhì)部匯總。

1.3.3工程外包項目保修問題史理

1.3.3.1匯1總建檔

13.3.1.1工程外包項目具有保修條款/要求的，工程主管需建立保修清冊，內(nèi)容包括；合同

編號，分包商單位名稱，工程項目名稱，保修范圍，保修期限（具體起止日期），分包商項

目負責人，聯(lián)系方式，通訊地址，保修條款等。

13.3.2跟進處理

1.3.321公共部分保修項目，蟲工程人員跟進處理，業(yè)主室內(nèi)工程保修項目，由客服管理員

跟進處理。

13.3.2.2分公司/管理處每月對工程保修問題未處理事項進行匯總，發(fā)函至相關(guān)單元處理并報

品質(zhì)部督導。

1.333質(zhì)檢評審

13.3.3.1保修工程期將滿，分公司/管理處須提前1個月對該項目進行專項檢杳.

13332到期的保修工程，由保修單位提交〈臨時服務(wù)供方服務(wù)質(zhì)量驗收表〉，分公司/管理處依

據(jù)檢查結(jié)果客觀的評審工程保修質(zhì)量.

1.334注意事項

1.3.341所有工程保修問題,分公司/管理處需擬訂<工作聯(lián)系函〉通知相關(guān)工程外包單位.

13.3.4.2電話聯(lián)系保修單位的業(yè)務(wù)，須保存電話錄音資料.

1.3.3.4.3所有與工程外包單位來往函件須留存相關(guān)證據(jù)，單獨建檔保存.

13344保修費用在保修期滿評審合格后支付.

流程圖如卜.:

1.4房屋及設(shè)備修繕

1.4.1房屋修繕

1.4.1.1定義

1.4.1.1.1指以服務(wù)于全體業(yè)主/非業(yè)主使用人的公共房屋部分的計劃管理，質(zhì)量管理及現(xiàn)場施

工管理，以維護物業(yè)本體的使用功能正常.

1.4.1.2質(zhì)量管理

1.4.121依據(jù)國家＜城市房屋修繕管理規(guī)定〉的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行.

1.4.1.3保修期內(nèi)房屋修繕執(zhí)行標準

1.4.1.3.1保修期以國家規(guī)定的同期保修期限為準，國家標準未規(guī)定的，以合同約定為準.

1.4.1.3.2合同約定的保修期限不足國家標準的，以國家標準為準，超過國家標準的，以合同為

準.

14133”住宅質(zhì)量保證書”約定的保修期不足國家標準的，以國家標準為準，超過國家標準的,

以"房屋質(zhì)量保證書”為準.

1.4.1.4工程保修期滿后房屋修繕執(zhí)行標準

141.4.1主體工程梁，柱，墻，樓面，屋面，屋架，基礎(chǔ)等牢固安全，結(jié)構(gòu)可靠.

1.4.1.4.2木質(zhì)門窗，鐵質(zhì)門窗開關(guān)靈活,無松動，裝修半固,接健嚴冷.

1.4.1.4.3樓地面工程平整，無起砂,無起鼓，無倒泛水等現(xiàn)象.

1.4.1.4.4屋面工程應(yīng)確保結(jié)構(gòu)安全,無滲漏，排水暢通.

1.4.145抹灰工程無開裂,無起殼，無起泡,無剝落，接縫平整.

1.4.1.4.6油漆工程無起殼,無剝落，色澤均勻,與原色一致.

1.4.147涂料工程無起殼,無剝落，色澤均勻,與原色一致.

1.4.1.4.8金屬構(gòu)件應(yīng)平穩(wěn)，安裝牢固，無銹蝕.

1.4.L4.9圍欄,院墻等無缺損，塌陷，溝渠，陰井等保持排水暢通.

141.5注意事項

1.4.151業(yè)主/非業(yè)主使用人的非公共部分的維修按有償維修服務(wù)進行處理，維修過程及維修

要求，按〈維修服務(wù)管理規(guī)定〉執(zhí)行.

1.4.1.5.2房屋修繕重點關(guān)注因氣候，生物，地理，災(zāi)害等因素對房屋建筑的損壞,尤其是防止人

為因素造成房屋使用不當，施工質(zhì)量差，保養(yǎng)不力的情況的發(fā)生.

1.4.1.53謹防木材腐爛，磚瓦風化，鐵藝銹蝕，鋼筋混泥土脹裂，塑料老化.

1.4.1.5.4謹防白蟻的侵害,菌類的腐蝕而引起房屋結(jié)構(gòu)安全.

141.5.5謹防地基土質(zhì)的差異引起房屋的不均勻沉降而引起的結(jié)構(gòu)主體/墻體拉裂，滲漏水.

1.4.1.5.6謹防洪水，火災(zāi)，滑坡，臺風等自然災(zāi)害而引起房屋安全事故.

1.4.2公共設(shè)施設(shè)備大，中修

1.4.2.1定義

1.4.2.1.1設(shè)施設(shè)備大修是指有計劃性的預(yù)防性維修，對設(shè)施設(shè)備的全部或大部分進行解體檢

杳或更換重要零件配件，使之恢復到原有使用功能，稱之為大修.

1.4.2.1.2設(shè)施設(shè)備中修是根捱設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點而定,對運行狀態(tài)已達不到使用要求的設(shè)

施設(shè)備，按實際需要有針對性的局部維修稱之為中修.

1.4.2.2實施條件

1.422.1計劃性大，中修

......................A,實施公共設(shè)施設(shè)備計劃性大中修，須根據(jù)設(shè)備的使用年限及實際使用狀況綜

合確定.

......................B,為提高設(shè)備運行穩(wěn)定性,安全性，延長設(shè)備的使用壽命等維修.

......................C,特種設(shè)備和技術(shù)含量較高的設(shè)備檢測維修，須由專業(yè)公司執(zhí)行檢測并出具鑒定

報告，根據(jù)意見實施大，中修

1.4.2.2.2非正常情況卜的大，中修

........................A,設(shè)備出現(xiàn)異常故障，功能失效，技術(shù)參數(shù)達不到標定值,存在垂大安全隱患.

........................B,嚴重影響業(yè)主/非業(yè).主使用人生活或公共安全的隱患/故障的設(shè)備，均勻執(zhí)行

緊急維修.

1.4.2.3執(zhí)行程序

1.4.2.3.1執(zhí)行公共設(shè)施設(shè)備大..中修時，按卜列程序執(zhí)行

.......................A,經(jīng)工程人員和專業(yè)公司雙方確定的維修，由工程主管提出具體解決方案，方案

的內(nèi)容應(yīng)包括;設(shè)備安裝日期，使用時間，損壞程度,損壞原因及修復費用等信息..

......................B,實施維修必須明確是自行處理還是外包處理，自行維修，由工程主管組織實施.

1.4.2.3.2非止常情況下出現(xiàn)設(shè)施設(shè)備大，中修的處理

......................A,屬于內(nèi)部責任，二程主管須一周內(nèi)出具分析報告，并上報品質(zhì)部.

......................B,屬于維修保養(yǎng)單位責任的，由對方承擔維修責任,須事件發(fā)生后一周內(nèi)出具分

析報告并采取相應(yīng)的取證措施.

1.423.3工程主管組織人員具體實施，監(jiān)管作業(yè)過程，驗收修繕結(jié)果.

1.4.3費用處理

1.431費用從專項維修資金中列支的，依據(jù)品質(zhì)類（專項維修資金使用管理規(guī)定〉執(zhí)行.

1.4.3.2費用從物業(yè)服務(wù)費中列支的，依據(jù)程序文件（采購控制程序〉執(zhí)行.

1.4.3.3費用由責任人承擔的，與責任人確定并提前收取費用.

1.4.4注意事項

1.4.4.1每年底，工程主管制訂房屋修繕，設(shè)備大中修的年度維護保養(yǎng)計劃，費用在年度預(yù)算中

列明.

1.442涉及到分公司/管理處無法執(zhí)行的維修工程，且符合外包條件的，可以實施工程外包.

1.443保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)問題的，按〈維修服務(wù)管理規(guī)定＞執(zhí)行.

1.4.4.4實施公共設(shè)施設(shè)備大沖修項目有合約關(guān)系的，按簽訂的合同條款執(zhí)行,更換大件零配

件頻繁，可提請第三方鑒定機構(gòu)鑒定，鑒定責任屬于維護保養(yǎng)單位的，相應(yīng)貢任全部由維護保

養(yǎng)單位承擔.

1.445公共設(shè)施設(shè)備的維修須填寫〈公共設(shè)施設(shè)備維修記錄表＞

144.6公共設(shè)施設(shè)備執(zhí)行過大中修的，由工程主管將相應(yīng)內(nèi)容在〈設(shè)備臺帳〉中予以修正.

1.5工程用房管理規(guī)定

1.5.1工作程序

151.1標識，警示管理

15LL1設(shè)備機房門口的醒目位置應(yīng)懸掛/張貼設(shè)備機房名稱牌.

1.5.1.1.2設(shè)備機房名稱牌的規(guī)格，樣式，字體，張貼高度，位置一致.

1.5.1.1.3由供電供水部門自行提供的設(shè)備機房名稱牌，可以由其張貼要相應(yīng)位置上.

1.5.1.1.4用于設(shè)備操作/指示的標識牌,警示牌，模擬線路圖，懸掛/張貼位置正確，指示方向正

確.

1.5.1.2防火管理

15121設(shè)備機房的防火責任人須工程主管指定.

1.5.1.2.2禁止攜帶火種或明火進入設(shè)備機房.

1.5.1.2.3禁止在機房內(nèi)堆放雜物，存放易燃易爆物品.機房內(nèi)必須放置的，應(yīng)將易燃品存放在專

用的房間內(nèi).保持機房內(nèi)外的樓梯，走道，出入口暢通無阻.

15124機房內(nèi)的火災(zāi)探測器,滅火器，防排煙設(shè)備，疏散標志,指示燈，警報器,防火門，氣體滅火

裝置等設(shè)施設(shè)備禁止撤除/拆除，須保持完好，使用功能正常.

15125禁止在機房內(nèi)吸煙，以免探測器動作及產(chǎn)生火災(zāi)安生隱患.

1.5.126根據(jù)機房面積，至少按1個60平方米(4KG)的標準配置干粉式滅火器，口應(yīng)投放在方便

使用，顯眼的地方.重要配電房，配電中心，發(fā)電機房應(yīng)安裝氣體火火裝置,并至少配置推車式干

粉或二氧化碳滅火器1個(30KG).當發(fā)生電氣火災(zāi)時，值班運行人員采取措施時應(yīng)堅持”先斷電,

后滅火”原則.

15127油路起火時,應(yīng)先行關(guān)閉油路源頭，用沙袋或干粉式滅火器進行滅火，嚴禁使用液態(tài)水

進行滅火撲救.

1.5.1.2.8電路起火時，應(yīng)先行關(guān)斷電源，不能做到時，用干粉式滅火器進行滅火，嚴禁使用液態(tài)

水進行滅火撲救.

1.5.1.2.9木質(zhì)成品起火時，可以用液態(tài)水進行滅火，但必須清晰地認識到可能涉及用電設(shè)備.一

般情況下，機房禁用液態(tài)水進行滅火撲救.

1.5.1.2.10工程人員每月5日前巡視檢查滅火器，保持器具壓力正常，指示值不超出正常范圍

內(nèi).

1.5.1.2.11發(fā)生設(shè)備冒煙，塑料焦味等異常時，當值責任人應(yīng)立即判斷故障部位，切斷相關(guān)電源,

做到能快速有效處理.

1.5.1.3衛(wèi)生管理

15131設(shè)備機房必須由工程主管指定責任人，對機房衛(wèi)生負責.

1.5.1.3.2每周由責任人對機房進行一次清潔，做到無明顯污漬，水漬，油漬，銹蝕，缺陷，劃痕，張貼

等現(xiàn)象.現(xiàn)房內(nèi)如配備工作服，工作鞋,鞋套的，必須換穿后方可進入。每次維護后，將相關(guān)事項

記錄在《公共設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)記錄表》中。

1.5.1.3.3設(shè)備機房不得隨地吐痰、亂丟雜物或堆積無關(guān)物品。各類運行資料及物品擺放整齊。

15134衛(wèi)生清理以不影響設(shè)備運行、危害人身安全為原則。清潔維護運行中的設(shè)備設(shè)施，

必須有監(jiān)護人的情況卜進行。

151.3.5清潔維護作業(yè)必須停電作業(yè)的，應(yīng)嚴格執(zhí)行停電操作計劃執(zhí)行。

注意事項：

1.5.1.4.1設(shè)備機房應(yīng)安裝溫度計。強弱電類機房(配電房、配電間、強電井、發(fā)電機房、監(jiān)

控中心、網(wǎng)絡(luò)機房、弱電間、七氟內(nèi)烷空、強電操作間、風機房、水泵房等)室內(nèi)極限溫度

不超過40度。超出機房溫度的，需采取降溫處理。

1.5.1.4.2設(shè)備機房須有應(yīng)急照明電源，要求有通風設(shè)備的，須安裝通風設(shè)備。設(shè)備機房照明、

通風良好。

1.5.L43任何運行設(shè)備必須有運行狀態(tài)指示或有明顯的標識。

1.5.144停運設(shè)備必須有運行狀態(tài)指示或有明顯的斷開點并懸掛相應(yīng)標示牌。

1.5.1.4.5用于操作的作業(yè)工具必須放置在指定的地方，且有工具名稱說明或相應(yīng)的操作程序

說明。

1.5.1.4.6用于測量水位的測量裝置，必須有明顯且正確的測量標識。

1.5.1.4.7水池/水箱檢修口，必須有鎖閉裝置且上鎖和加裝防護網(wǎng)。

1.5.1.4.8弱電機房必須采取防靜電措施，謹防靜電影響弱電設(shè)備運行。

151.4.9直飲水機房須安裝紫外線燈，以用于殺菌：遵守衛(wèi)生管理要求，換穿工作服、工作

帽、工作鞋等進入且有登記。

1.5.1.4.10機房須懸掛符合不同類型機房的運行管理規(guī)定、操作規(guī)程、應(yīng)急管理規(guī)定等規(guī)章

制度。

15L4.11根據(jù)運行機房的技術(shù)要求，有防小動物裝置的，須有隔離擋板或裝置。

151412設(shè)備機房嚴禁滲水、進水。

1514：13項目經(jīng)理每季度、工程主管/領(lǐng)班每月組織對各運行設(shè)備機房狀況、衛(wèi)生進行檢查,

檢杳結(jié)果記錄于《工程用房檢克記錄衣》。

1.6房屋建筑巡視維護管理

161巡視維護項目及要求

161.1基礎(chǔ)及承重結(jié)構(gòu)（柱、梁、板、墻）

161.1.1每年檢查基礎(chǔ)及承重結(jié)構(gòu)整體的結(jié)構(gòu)性能是否完好。

1.6.1.1.2每年檢行基礎(chǔ)有無不均勻沉降，勒腳有無破損。

質(zhì)量標準：

A：基礎(chǔ)沉降在國標允許范惘內(nèi)。

B：承重結(jié)構(gòu)無大的損傷及變形。

1.6.1.2公共天面、平臺

16L2.1每季檢查天面及平臺地面伸縮縫密封膠有無變硬、疏松開裂、脫落現(xiàn)象。

16122檢查地面是否有裂縫、起鼓、空洞，有無滲漏現(xiàn)象。

質(zhì)量標準：

A、無大面積積水現(xiàn)象。

B、無滲、漏水現(xiàn)象。

C、無起鼓、空洞現(xiàn)象。

1.6.1.3外墻面

每季檢查墻面或瓷片有無損壞、脫落。

質(zhì)量標準：

A、無脫落、無損傷。

B、無滲、漏水。

1.6.1.4避雷帶

16141每年檢查有無銹蝕、松脫。

1.6.1.4.2每年檢查有無斷裂。

1.6.1.4.3每年檢查有無整體移位現(xiàn)象。

質(zhì)量標準：

A、外觀光滑平整，無銹蝕、松脫和彎曲斷裂。

B、沿墻體及女兒墻面均勻分布，間距一致。

C、焊接口搭接不能小于80mm。

1.6.1.5引下線

1.6.1.5.1每年檢直引下線是否牢固，有無松脫、銹蝕現(xiàn)象。

161.5.2每年檢查避雷帶及接地網(wǎng)引出線連接是否牢固可靠。

1.6.1.53每年檢查避雷帶T接是否良好，焊接是否牢固。

1.6.4.5.4每年檢查各固定座安裝是否穩(wěn)固，有無松脫現(xiàn)象。

1.6.4.5.5每年檢查隱蔽部位是否有裸露現(xiàn)象。

質(zhì)量標準：

A、隱蔽性好，盡量與建筑物顏色一致。

B、建筑物避雷帶引下線一般不得少于4條。

161.6接地線

1.6.1.6.1每年檢查各種主要設(shè)備接地線連接是否牢固、穩(wěn)定。

1.6.1.6.2每年檢查接地線安裝是否合理、美觀。

16163每年檢查高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、低壓配電柜、發(fā)電機組、空調(diào)主機等大型設(shè)備須有

兩條接地線與避雷網(wǎng)相連。

16164每年檢查接地線與設(shè)備焊結(jié)是否牢固，有無虛焊、脫焊現(xiàn)象，焊花是否整齊。

質(zhì)量標準：

A、接地線安裝不得影響維修或通行。

B、接地線與設(shè)備連接牢固。

161.7避雷網(wǎng)（接地線）

1.6.1.7.1每半年檢查一次避雷網(wǎng)引出線地面部分有無銹蝕現(xiàn)象。

16L7.2每半年檢查一次引出線周圍環(huán)境衛(wèi)生，有無水漬、腐蝕性物質(zhì)。

1.6.1.7.3每半年雷雨季節(jié)前測H一次不同標高位置的避雷帶接地電阻，同事測量建筑物引下

線端接地網(wǎng)的接地電阻，電阻值過大時，須檢查引出線與接地網(wǎng)連接情況。

質(zhì)量標準：

A、避雷網(wǎng)引出線店面部分無銹蝕。

B、接地電阻小于4Q。

1.7工程質(zhì)量保修管理

1.7.1保修管理要點

171.1巡查反饋:對工程進行日常管理及巡查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時通知相關(guān)部門及單位處理。

1.7.1,2保修實施：對工程質(zhì)量問題組織監(jiān)督實施。

1.7.1.3監(jiān)督管理：對維保工作進行監(jiān)督檢查、鑒定管理。

171.4維保記錄：對發(fā)現(xiàn)問題通知分包商及相關(guān)部門（包括電話和郵件）、維保情況、監(jiān)督

管理情況進行全程記錄。

171.5質(zhì)檢評審：保修期滿前對工程質(zhì)量、維保情況進行綜合質(zhì)檢評審。

1.7.1.6保修金支付：按質(zhì)檢評審情況支付保修金。

1.7.2《工程分包項目清冊》移交

1.721實施的所有工程項目具有保修條款/要求的，無論工程項目量的大小、還是工程內(nèi)容

變更，必須由地產(chǎn)公司工程部進行統(tǒng)一登記，形成《工程分包項目清冊》總目錄。

1.7.2.2《工程分包項目清冊》內(nèi)容應(yīng)包括：編號、分包商單位名稱、工程項目名稱、保修范

圍、保修期限（具體起止日期）、分包商項目負責人、聯(lián)系方式、通訊地址、保修條款等。

1.7.2.3《工程分包項目清冊》的整理，需按工程項目竣工驗收時間順序進行排序。

1.7.2.4工程項目全部交付使用后的一個月內(nèi)，地產(chǎn)公司工程部負責將個項《工程分包項目清

冊》移交到分公司/管理處，移交《工程分包項目清冊》，必須經(jīng)地產(chǎn)公司工程部經(jīng)理審批。

1.725移交《工程分包項目清冊》時，分公司/管理處與地產(chǎn)公司工程部雙方簽字確認。

1.726單項工程或分部工程，必須在經(jīng)竣工驗收且保修期生效后的一個月內(nèi)，按《工程分包

項目清冊》內(nèi)容要求，向分公司/管理處做資料移交。

1.7.3保修問題收集

1.7.3.1業(yè)主反映經(jīng)客服管家/管理員核實的問題、客服管理員在臺風、暴雨后進行的房屋滲

漏水專項檢查的問題、業(yè)主室內(nèi)保修工程到期前的專項檢查以及日常巡視發(fā)現(xiàn)的問題，統(tǒng)一

報客服前臺/客服部匯總登記，并記錄在《業(yè)主室內(nèi)保修工程維修跟蹤記錄表》上。

1.7.3.2物業(yè)工程部在日常巡查發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題、客服管理員提供的公共設(shè)施、設(shè)備的維

修信息、以及保修工程到期前專項檢查發(fā)現(xiàn)的問題，有工程部責任人記錄在《工程遺留問題

統(tǒng)計跟進表》上。

1.7.4保修問題反饋

1.7.4.1經(jīng)客服管理員核實的業(yè)主反映的問題，由客服管理員電話通知保修單位安排人員維

修，并知會地產(chǎn)公司工程部專業(yè)工程師。

1.7.4.2分公司/管理處工程部門匯總的工程質(zhì)量保修問題，由工程主管/領(lǐng)班電話通知相關(guān)保

修單位。

1.7.43通知保修單位在約定時間（合同中的約定時間）內(nèi)未實施維修的、或未徹底解決問題

的，客服中心發(fā)《工作聯(lián)系單》至地產(chǎn)工程部（I可函時限），可將問題列出清單.用作附件。

174.4客服中心所做的日常性檢查發(fā)現(xiàn)的問題（也可以是保修到期前?個月的專項檢查），

可以由客服中心知會保修單位，同時要發(fā)函至地產(chǎn)公司工程部,

1.7.4.5電話聯(lián)系/通知保修單位的責任人應(yīng)填寫《工程保修/保養(yǎng)電話聯(lián)系登記表》并留存電

話錄音。

1.7.5保修問題跟進

1.751工程維修事項應(yīng)詳細記錄在《業(yè)主室內(nèi)保修工程維修跟蹤記錄表》、《工程遺留問題

統(tǒng)計跟進表》中并拍照取證。

1.7.5.2根據(jù)物業(yè)公司管理需要，由分公司/管理處每月對工程保修問題向物業(yè)公司匯報一次。

1.7.6保修問題實施

176.1小區(qū)入伙后，維保人員進入小區(qū)需到分公司/管理處辦理施工出入證，憑證出入。

176.2實施工程保修過程中，施工單位負責對成品的保護。已入住業(yè)主室內(nèi)的施工，要求工

人穿鞋套進入業(yè)主室內(nèi)，現(xiàn)場成品及家私要做好保護措施，不能及時修復的，要采取相應(yīng)的

防護措施。

成品保護示圖成品保護類別成品保護標準

室內(nèi)墻面、吊頂小范用維性墻面不動抹灰推保保護標準:將所施工區(qū)域或施工區(qū)域

層，只涉及裝飾面層膩子、打磨、涂料及F方至少5平米以內(nèi)，周邊地面、物品、

裝飾吊頂?shù)刃∶骅族F修，家具進行成M保護

她保保護標準:將所施工區(qū)域房間迸行保

九房間內(nèi)不易移動物品迸行保護,可移

室內(nèi)埼面、吊頂人范圍維修，不必抹灰屏，

動物品集中轉(zhuǎn)移到不涉及維修的房間集

只涉及裝飾面層獻子、打磨、涂料及裝飾

中做好保護.同時,將入戶門至室內(nèi)施工

同頂?shù)染S修，該綃修涉及?個或多個增

區(qū)域地面用保護材料（地穆、防潮墊等）

面、多個房間維修.

鋪設(shè)維修，避免施工工人把坨圾帶到空內(nèi)

其他地方。

衛(wèi)生間/廚房堆保保護標準：將室內(nèi)能移動小物品

集中放更在衛(wèi)生間外：將易碰、易碎

維修內(nèi)容：N生間水管、防水滲漏，

品（淋浴屏、馬桶、面盆）進行防磁

墻地破更換等維修。

觥包褰：涉及墻面剔打等維修要在地

所做保護：封堵地漏；衛(wèi)生間門內(nèi)外

例用成品保護套進行防磕碰保護:將

入戶門至室內(nèi)施工區(qū)域地面用保護材

科（地毯、防潮墊等）鋪設(shè)維修管道。

露臺/生活陽臺保護標準:入戶門至室內(nèi)施工區(qū)域地

面用保護材料（地毯、防潮墊等）鋪

維修內(nèi)容：陽臺、露臺維修區(qū)域不在

殳管道，陽臺華合金門門口防跳踏

業(yè)主室內(nèi)，但需從業(yè)主家經(jīng)過等維修。

呆護，玻璃門需要用保護套將門做好

成品保護。陽臺加有洗衣機、熱水器

等物品需要用保護套做好成品保護.

門窗部品維修推保保護方案：更換部品不落地,施

工單位隨身攜帶的工具包、工具箱等

維修內(nèi)容：調(diào)試門窗、五金件,更換

物品，需要在地面鋪上一塊塑料墊、

玻璃、門扇、窗扇、門樞、窗根等維

防潮墊后，再把工具放在墊子上。牽

筋

涉期鑿等工藝同事內(nèi)維修，

1.7.7保修問題監(jiān)督

177.1保修問題的處理時間如下表。合同另有要求的，遵照保修條款的約定執(zhí)行。

序號句題分類施工單位維修期限

1土建裂紋、空鼓類7天

2土建滲漏類15天

3暗埋給水管漏水3天（不需做防水）

4木地板拱起、地坪不平5天（不需做防水）

5墻、地磚、石材類修補、小平、空鼓4天

6石材更換2天（不需做防水）

7鐵藝油漆起皮、生銹類5天（不需做防水）

8門窗及五金件（調(diào)試類非更換）8天

9電器插座、開關(guān)、燈具（非線路問題）2天

10衛(wèi)牛潔具（調(diào)試類非更換）1天

11固定家具（調(diào)試類非更換）1天

12智能化系統(tǒng)（調(diào)試類非更換）1天

13通訊設(shè)備（含閉路電視）1天

14其它調(diào)試類非更換1天

15保潔1天

16新品部件更換15天

備注如出現(xiàn)上述問題兩類以上（包含兩類），分別向業(yè)主說明。

1.7.7.2地產(chǎn)公司工程部接函后，負責通知（包括發(fā)函）保修單位進場維修，物業(yè)公司配合。

1.7.7.3因技術(shù)等客觀原因不能修復的工程問題，由地產(chǎn)公司工程部組織分公司/管理處、保

修單位、相關(guān)專業(yè)人士對質(zhì)量問題進行會診，找出解決方法，責令保修單位限期修復。

1.7.7.4下述情況需對工程質(zhì)量問題進行控制，并填寫《工程保修過程控制記錄表》。

1.7.7.5對已通知責任工程保修單位而對方在規(guī)定時間內(nèi)不進行處理的，或多次通知對方不

來的。

1.7.7.6對因技術(shù)等客觀原因，不能修復的工程質(zhì)量保修問題。

1.7,7.7對保修單位無力修復的，或因修復不能達到質(zhì)量要求的問題。

1.7.7.8對重復維修不能徹底解決的，或已經(jīng)發(fā)生其他損壞和損失的問題。

1.7.7.9對在維修過程中，嚴重影響業(yè)主/公共設(shè)施設(shè)備使用的問題。

1.7.7.10對工程質(zhì)量問題或保修不當造成損失的監(jiān)督。

1.7.7.11經(jīng)地產(chǎn)工程部鑒定屬工程質(zhì)量問題或保修不當造成的，由地產(chǎn)公司工程部負責統(tǒng)計

損失金額，留存證據(jù)并發(fā)函告知保修單位（對方應(yīng)有簽收記錄，如對方拒簽，應(yīng)以快遞方式

寄達并保存郵寄回執(zhí)），將在保修金中扣除相應(yīng)的損欠金額，同時，將相關(guān)文件送到相關(guān)工

程結(jié)算部門。即由地產(chǎn)部、財務(wù)部、工程部、分公司/管理處財務(wù)部。

1.7.7.12分公司/管理處協(xié)助地產(chǎn)公司工程部統(tǒng)計損失金額及相關(guān)取證工作，并保留取證照

片。

1.7.7.13保修單位限期內(nèi)能按照約定內(nèi)容及保修要求完成保修問題的，由地產(chǎn)公司工程部組

織保修單位、分公司/管理處、責任工程師聯(lián)合對保修問題進行驗收/銷項，三方確定問題解

決。

2.0設(shè)備故障應(yīng)急管理

2.1設(shè)備故障分類

2.1.1建大設(shè)備故障

設(shè)備發(fā)生故障對10戶以上客戶產(chǎn)生影響且2天內(nèi)不能修復：有5戶以上投訴：設(shè)備故

障導致人身傷亡事故：設(shè)備故障導致經(jīng)濟損失達1萬元以上：設(shè)備故障引起小區(qū)停水、停電、

發(fā)生火災(zāi)等。

2.1.2一般設(shè)備故障

除重大故障以外的其他設(shè)備故障

2.2工作程序

2.2.1現(xiàn)場安全

2.2.1.1發(fā)生突發(fā)性設(shè)備故障事件，當班工程人員第?時間應(yīng)采取有效措施進行處理，并同

時通告工程主管/領(lǐng)班。如個人無法處理并對人身構(gòu)成危害的，當班工程人員應(yīng)第一時間疏

散現(xiàn)場人員并做好現(xiàn)場警戒。

2.2.1.2任何影響客戶使用的，在相應(yīng)位置采取隔離措施，放置泥示標識、警示牌等。

221.3必要時，當班工程人員需留守現(xiàn)場，以維持現(xiàn)場秩序及安全等

2.2.2信息反饋

2.2.2.1工程主管/領(lǐng)班根據(jù)時間性質(zhì)惡劣程度及對客戶的影響范圍，通知客服中心，并報告

項7目經(jīng)理。

2.222客服中心通知客戶，協(xié)調(diào)處理，解釋相關(guān)信息。

2.223涉及外單位事件，工程主管負責對外聯(lián)系，了解、咨詢事件原因并向項目經(jīng)理反饋。

2.224項目經(jīng)理在設(shè)備發(fā)生重大故障對客戶產(chǎn)生較大影響時需向總經(jīng)理報告事故情況，并填

寫《突發(fā)事件呈報表》。具體按《突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行。

2.2.3故障處理

2.2.3.1當班工程人員于10分鐘內(nèi)、工程領(lǐng)班20分鐘內(nèi)趕到事件發(fā)生地查看事件真相、了

解事41件、

過，協(xié)調(diào)組織應(yīng)急事件處理等。重大設(shè)備故障，項目經(jīng)理、工程主管30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，

指揮處理.

2.232發(fā)生重大設(shè)備故障，工程所有當班人員應(yīng)處于應(yīng)急狀態(tài).聽候安排與調(diào)遣。

2.2.33保修內(nèi)或外包服務(wù)的故障，當班工程人員將故障現(xiàn)象即時通知保修單位或外包單位。

223.4過期保修或分公司/管理處自行維護的設(shè)備故障，工程人員按《設(shè)備故障應(yīng)急措施》

處理。

2.23.5發(fā)生重大設(shè)備故障工程主管需向項目經(jīng)理說明，并提出處理應(yīng)對措施。

2.2.4糾正預(yù)防

/2.2.4.1發(fā)生一般性突發(fā)事件，由工程主管組織討論分析，做出處理決定并采取糾正預(yù)防措

施。

224.2發(fā)生重大設(shè)備故障，由工程.主管提請項目經(jīng)理召開事故分析會議，并邀請品質(zhì)部參與

分析事故原因，確定糾正預(yù)防措施，品質(zhì)部監(jiān)督實施。

2.423設(shè)備故障產(chǎn)生不良后果的，工程主管填寫《整改通知單〉處理。具體按《不合格控制

程序》執(zhí)行。

2.2設(shè)備故障應(yīng)急措施

2.2.1供配電系統(tǒng)

2.2.1.1停電

22L1.1外線故障（高壓系統(tǒng)）在無任何通知情況下導致停電時，當班工程人員應(yīng)在第一時

間內(nèi)趕當班工作人員應(yīng)在第?時間內(nèi)趕到高壓進線配電房，檢查確認高壓斷路器指示燈是否

熄滅，如指示燈無閃爍，說明停電。

2.2.1.1.2高壓側(cè)故障，立即向二程主管及供電部門報告故障現(xiàn)象，并全程跟進事故處理過程。

221.1.3高壓側(cè)回路（包括高壓側(cè)斷路器、高壓電纜、變壓器）故障，一般情況下，要避免

操作。

2.2.1.1.4正常高壓回路停電時，當班工程人員應(yīng)立即報告工程主管/領(lǐng)班，在有人監(jiān)視的情

況下，將故障線路開關(guān)退出，并掛“禁止合閘”警示牌。如有雙回路供電的，推進備用開關(guān)，

檢查完畢后，合上備用開關(guān)。

2.2.1.2設(shè)備故障

2.2.1.2.1發(fā)現(xiàn)發(fā)電機組不能自動投入時，當班工程人員應(yīng)高度注意各開關(guān)所處位置和高壓供

電情況，確認全部斷開后，可以采取手動方式啟動發(fā)電機組。應(yīng)急供電切換時間不得超過3

分鐘。

22122惡劣雷雨天氣時，市電停電、發(fā)電機組又不能正常啟動，對地下室落水較集中的枳

水井，采取移動式小型發(fā)電機進行供電排水，確保排水正常。

2.2.123如單臺變壓器不能運行時，根據(jù)用電的實際需求，在條件允許的情況下可以通過鏈

路開關(guān)實現(xiàn)合并。但在合并前，必須征得工程主管的同意。

2.2.1.2.4單臺變壓器超過額定容量時，應(yīng)立即控制關(guān)停部分次要用電負荷。

22125變壓器溫度異常升高時，觀察負載變化，關(guān)停次要負載，啟動排風機降溫。

22126單臺斷路器，不能合閘時，必要時調(diào)換相同型號的斷路器。

22127個別低壓回路故障時，斷開該回路斷路器，恢復其它用電。

22128配電房個別低壓抽屜開關(guān)故障的，先行先斷，然后將開關(guān)抽出檢查。

2.2.129漏電開關(guān)跳閘時，退出該回路線路，用搖表檢查線路及末端負載。

2.2.1210電機不能啟動時，檢查線路電壓及回路電氣開關(guān)設(shè)備、及電機本身。

2.2.1.2.11接觸器不能吸合時，檢查線圈是否斷路，?級輔助觸頭是否斷路或接觸不良。

2.2.1.2.12供電母排冒煙時，立即關(guān)停部分次要負載。

2.2.1,3異常情況

22131供配電線路、開關(guān)因不可知原因發(fā)生起火或冒煙等異常時，當班工程人員應(yīng)在第一

時間采取斷開該I可路電源，然后，用干粉滅火器滅除明火。嚴禁用水或其它導電介質(zhì)。

2.2.1.3.2人工不能滅除明火時，通知相關(guān)人員緊急啟用二氧化碳系統(tǒng)滅火。

221.3.3有火災(zāi)時，當班工程人員不能控制火勢時，當事人應(yīng)立即撤離現(xiàn)場，并緊急報告上

級。

221.3.4發(fā)現(xiàn)供電線路有異味、焦味時;應(yīng)立即檢查線路負載，關(guān)停該回路開關(guān)。

2.2.1.3.5配電間/房發(fā)現(xiàn)異味、焦味時，立即查找異味源頭，切勿不做尋查。

221.3.6發(fā)現(xiàn)異常當事人無法確定的、判斷的，立即報告上級，切勿不做報告。

2.2.2給排水系統(tǒng)

2.221給水系統(tǒng)設(shè)備故障

2.221.1水泵變頻器故障時，當班工程人員應(yīng)立即關(guān)閉變頻器，并根據(jù)管網(wǎng)壓力手動控制水

泵啟停，直到變頻器回復正常運行。

2.221.2水泵運行中發(fā)生故障小，當班工程人員應(yīng)立即停止故障泵，投入備用泵。

2.221.3系統(tǒng)主管開裂或爆管時，當班工程人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)關(guān)閉故障回路的供水，必要

時，停止水泵運行。斷點位置處在樓層時，立即采取措施，阻止積水流向客戶房間、電梯井

或其它設(shè)備機房。因溢水對供電設(shè)備構(gòu)成威脅時，對以上斷點位置實施緊急斷電處理。

2.221.4市政自來水進水管破裂時，首先關(guān)閉市政進水總閥。破裂處在室內(nèi)，緊急關(guān)閉進水

總閥，對設(shè)備或設(shè)備機房形成危害的，應(yīng)積極采取遮擋、包裹、堵截等措施控制水流。必要

時，關(guān)閉相關(guān)區(qū)域設(shè)備電源，避免產(chǎn)生人身安全事故。破裂處右進水閥門之前，當值工程領(lǐng)

班/主管應(yīng)立即通知自來水公司處理。

2.2.2.1.5市政管網(wǎng)出現(xiàn)不明原因停水時，當值領(lǐng)班立即聯(lián)系自來水公司檢修，

了解事情進展，隨時向工程主管報告，當班工程人員采取相應(yīng)的應(yīng)急措施。

2.2.2.1.6水質(zhì)含有泥沙不能使用而又流入蓄水池的，當值工程領(lǐng)班將相關(guān)情況直接匯報到工

程主管。一般情況下，對污染水進行排空處理或做他用。

2.2.2.1.7水箱/水池溢流時，當班工程人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，關(guān)閉進水閥，事后檢查自動浮

力開關(guān)、電動閥燈其它相關(guān)配套設(shè)備是否故障。

2.221.8環(huán)網(wǎng)管某?段出現(xiàn)管道破裂時，快速關(guān)閉該破裂段兩端的閥門，由工程主管組織工

程人員進行搶修，未受影響的供水段要正常供水。

2.221.9消防系統(tǒng)出現(xiàn)管網(wǎng)破裂時，關(guān)閉該回路手動閥門，相關(guān)設(shè)備置于“停止”，避免故

障現(xiàn)象擴大。產(chǎn)生的積水如影響到客戶房間或總要設(shè)備機房安全時，按第“222.1.3”處理

措施進行處理。

2.221.10客戶戶內(nèi)的給水管爆管，立即關(guān)停進水閥門，然后進行適當處理。

2.2.2.2給排水系統(tǒng)設(shè)備故障

2.222.1污水井水位過高而排污泵不能自動啟動時，試試手動開啟，強制污水泵運行。

22.2.22單臺污水泵故障時，則立即手動啟用另一臺泵工作。

2.2.223排污連接軟管破裂或漏水時，應(yīng)笫一時間轉(zhuǎn)為備用水泵運行并及時更換軟管。

22224先睡到嚴重阻塞，而形成污水溢出時，應(yīng)及時停止該處以上單位的用水。從后端利

用工具或高壓水進行逆流疏通。

2.2.2.2.S電源故障引起污水泵不能正常排污時，就近駁接臨時電源進行處理。

2.2.2.2.6市電停電、大型發(fā)電雙組同時不能正常啟用時，緊急啟用可移動式柴油發(fā)電機進行

供電，接通排污泵電源進行抽水。

22227水泵本身不能正常工作的，采取臨時加接（連接）移動潛水泵進行處理.

2.2.23惡劣天氣排水措施

2.2.2.3.1因雷雨天氣導致高壓停電時，當班人員應(yīng)在1分鐘之內(nèi)啟用柴油發(fā)電機組對排水設(shè)

備進行供電，維持排水設(shè)備正常排水功能。

22232惡劣天氣致使市電停電，同時柴油發(fā)電機組不能啟動時，立即啟用小型柴油發(fā)電機

組為受進水的地下室排水設(shè)備供電。

22233立即選擇落水比較集中的積水井，投入移動潛水泵，實施臨時緊急排水作業(yè)。

2.2.234枳水可排至附近雨水井或排污系統(tǒng)、人工湖等處，要求排水越近越好。

2.2.23.5排水泵功率受限而致排水能力不夠時，工程主管立即組織大量人力用沙包阻斷水流

進入重要設(shè)備機房（如配電房、發(fā)電機房、網(wǎng)絡(luò)機房等）。

2.223.6特大暴雨致使排水泵不能滿足排水要求時，增加排水泵，加大排水量。

2.2.23.7人工湖排水措施

2.22371出現(xiàn)暴雨或特大暴雨時，工程領(lǐng)班應(yīng)立即指定工程人員，根據(jù)人工湖水位漲落情

況，隨時向工程主管反饋相關(guān)信息。

2.223.7.2人工湖排水自動溢流口出現(xiàn)故障時，由工程領(lǐng)班立即組織人員進行疏通，檢查堵

塞點，查清溢流口管道縱深位置，然后酌情進行處理。

2.2.23.7.3自動溢流口管道短時無法統(tǒng)通，或因系統(tǒng)排水主管在某處出現(xiàn)斷裂或堵塞，導致

排水不暢，應(yīng)及時、果斷采取分湖排水的方式進行應(yīng)急排洪。

具體排泄口位置參照如下：

A、南湖排空閥處在A區(qū)11A側(cè)面。

B、中上湖排空閥在A區(qū)18A靠觀景橋處。

C、中下湖排空閥在A區(qū)38棟后面。

D、北湖排空閥在A區(qū)34F后面靠沿湖路處。

22237.4如北湖自動溢流口與排空閥均不能正常泄洪，而南湖、中上湖、中下湖均可正常

排水時，應(yīng)緊急啟動多臺循環(huán)泵將北湖水抽向以上三湖進行泄洪。

2.2.2375采取以上措施時，由工程主管同意后執(zhí)行，并做好相關(guān)記錄。'

2.2.2.4人工湖水質(zhì)污染

2.2.2.4.1因不確定因素導致人工湖水質(zhì)受到嚴重污染時，工程領(lǐng)班應(yīng)立即對污染原因進行檢

查，并將檢查結(jié)果報告工程主管。

2.2.2.4.2當人體接觸污染的水質(zhì)會產(chǎn)生傷害時，由工程主管立即上報項目經(jīng)理。

2.224.3客服中心發(fā)布禁止接觸湖水的緊急通知，安管人員控制他人使用、接觸湖水。

22244水質(zhì)受到輕度污染或湖水某區(qū)域受到污染，請示工程主管及項目經(jīng)理，經(jīng)同意后可

采取投放藥物、強化水質(zhì)循環(huán)或排空湖水等方式處理。

22245水質(zhì)污染嚴重而不能再短時間內(nèi)處理的，應(yīng)立即將有關(guān)情況向項目經(jīng)理匯報，待分

公司/管理處做出決定后執(zhí)行。

2.2.2.5山體防洪

2.2.2.5.1氣象預(yù)報有中到大雨時，分公司/管理處安排人員檢查排洪溝、清除雜物：氣象預(yù)

報有特大暴雨時，應(yīng)清除沉砂池中的沉積物。

2.2.252排泄口堵塞時，及時將過濾網(wǎng)架前端雜物進行清除，保持排水通暢。

2.225.3雷雨天氣應(yīng)注意避免閃電雷雨時外出作業(yè)。

2.2.2.6直飲水供水事故

22261計劃停電，由當班工程人員提前手動關(guān)機。如故障停電，由發(fā)電機供電并維持系統(tǒng)

正常運行。

2.2.262直飲水水源（自來水）故障，當班工程人員需密切關(guān)注直飲水成品水箱水位，必要

時關(guān)閉該系統(tǒng)供水。

2.2.2.63系統(tǒng)主機不能自幼運行時，當班工程人員應(yīng)15分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，查看相關(guān)技術(shù)

參數(shù)并重新按照系統(tǒng)的操作規(guī)程予以重新啟動。

2.22S4管網(wǎng)活接和閥門漏水（熔接引起的除外）可加纏生料帶、緊固活接。

2.226.5水泵內(nèi)有空氣，電機運轉(zhuǎn)不能抽水時，應(yīng)松開排氣螺絲進行排氣處理。

2.2.2.6.6電機過熱保護繼電器動作，控制柜故障指示燈亮，按下熱保護按鈕復位。重:復后不

能得到解決是，對輸山電路或設(shè)備進行檢兗。當變頻器報警時，按“曳位”鍵并重新啟動。

如報警不能排除時，對變頻器故障進行檢查。

22267罐內(nèi)充滿空氣時，發(fā)現(xiàn)口感調(diào)節(jié)器、激活系統(tǒng)、活性炭罐的壓力過高，打開罐旁閥

門進行排放空氣，直至罐內(nèi)壓力恢復至允許值。

2.2.2.6.8電機不轉(zhuǎn)，檢查水箱水位是否處在控制范圍之內(nèi)，水位正常情況下，手動嘗試起泵,

若能運轉(zhuǎn)，說明自動控制柜有問題，然后維修自動控制柜。

222.6.9進水電磁閥故障造成中間水箱水位溢出，檢查控制回路及電源，回水電磁閥故障，

成品水供應(yīng)不上，檢查控制回路及電源。

2.226.10發(fā)現(xiàn)UF膜內(nèi)流水量太小，檢查回路壓力，及時進行清洗。

2.2.2.6.11變頻柜壓力顯示突然上升然后下降，電機轉(zhuǎn)速加快。若長時間如此，則觀察管網(wǎng)

是否有長時間用水，如沒有，則管網(wǎng)有問題，應(yīng)檢查管網(wǎng)。

222612接報供水主干管某處受到外力破壞時，當班工程人員30分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，了解

現(xiàn)場情況并緊急關(guān)閉受損管網(wǎng)的供水主閥門。工程主管將現(xiàn)場實際情況及受影響的客戶范

惘、維修時間等通知客服中心以便做解釋工作。

222613客戶支管損壞，管斷客戶支管閥門。

2.2.2.6.14確定某處管道受損而不影響其它時，立即采取分段和分區(qū)將分戶閥、支路閥或主

閥關(guān)閉，避免其它用戶用水受到影響。

2.2.2.6.15某處管道出現(xiàn)滲漏或閥門損壞導致管路水質(zhì)受到污染，首先切斷該回路主閥門,

然后打開排空閥將管路積水放空，恢復供水前做好相應(yīng)消毒工乍。

2.23消防系統(tǒng)

2.2.3.1消防火警信號處理

2.231.1消防監(jiān)控主機接收到火警信號，電腦屏顯示火警或故障發(fā)生的具體區(qū)域，消防監(jiān)控

值班員確定具體位置。

2.23.1.2消防監(jiān)控值班員利用對講機通知附近崗位巡邏安管員迅速趕往火警發(fā)生現(xiàn)場，對火

警狀況進行確認。

2.2.3.1.3到達火警發(fā)生地點后，立即用對講機或消防插口電話與消防監(jiān)控中心聯(lián)系。

2.231.4現(xiàn)場確認出現(xiàn)火警誤報時，應(yīng)通知消防監(jiān)控中心接觸火警信號，進行現(xiàn)場復位及消

防主機復位，消除警鈴。

223.1.5一旦現(xiàn)場確認火災(zāi)屬實旦情況嚴重，應(yīng)及時通知消防監(jiān)控中心進行火警確認，將設(shè)

備各開關(guān)打至允許狀態(tài)，相應(yīng)消防設(shè)備聯(lián)動啟動運行，立即實施消防滅火。如果現(xiàn)場能及時

處理的，?般情況下，可以不啟用滅火系統(tǒng)。

2.231.6電氣火災(zāi)發(fā)生時，首先切斷火災(zāi)區(qū)域電源，然后滅火。

2.23.1.7廚房著火時，首先關(guān)閉燃氣氣源閥門，然后滅火，以防發(fā)生爆炸事故。

223.1.8消防控制中心的消防報警，無論是否誤報，消防監(jiān)控值班員及防損員/安管員都要

高度警覺，嚴肅認真對待，切勿麻痹大意。

2.23.2火災(zāi)處理

2.2.3.2.1利用控制中心消防專線電話撥打“119”消防報警電話，詳細清楚報告著火物資、

地點、火勢等情況，并迅速通知安管員做好引導消防車的準備工作。

2.23.2.2通知消防隊員、義務(wù)消防隊員等迅速到達現(xiàn)場進行統(tǒng)一調(diào)度實施救火。

2.2.3.23迅速利用消防疏散廣播引導顧客、業(yè)主/客戶，利用消防疏散通道向安全地點進行

疏散。

2.23.2.4迫降載客電梯至首層，專業(yè)救火消防員必要時使用消防電梯。

22325切除非消防電源，啟用應(yīng)急電源，著火點如有火源情況下，應(yīng)立即切斷火場電源。

22326啟動相關(guān)地點防排煙風機、消防泵、防火卷簾門等設(shè)備進行滅火。

2.2327當高低壓配電房、發(fā)電機房的聲光報警及警鈴響起，C02放氣指示燈閃爍復核信號具

集，此時，當班工程人員應(yīng)迅速就近撤離現(xiàn)場，并按照C02操作規(guī)程進行操作。

2.2.3.3現(xiàn)場茯散

2.2.3.3.1防火責任人到達現(xiàn)場指揮滅火，根據(jù)不同性偵的著火物質(zhì)采取相應(yīng)的滅火器材，進行統(tǒng)一調(diào)

度指揮，協(xié)同消防專業(yè)人員進行分析火勢控制等工作。

2.2.3.3.2消防管理人員應(yīng)積極搶救受到威脅的顧客、業(yè)主/客戶，有序組織人員救火，被困人員應(yīng)以

活利用房屋本體設(shè)施進行自救。

2.2.3.3.3現(xiàn)場指揮搶險應(yīng)本著先救人，后搶救轉(zhuǎn)移重要物資的原則。

2.2.3J.4現(xiàn)場毓散強求被困顧客、業(yè)主/客戶。

2.2.3.3S消防控制中心利用消防廣播引導人群進行安全疏散。

2.2.3.3.6救護員負責傷員的臨時救護及協(xié)調(diào)疏散傷員處理轉(zhuǎn)移工作。

2Z.3.3.7管理員負賁撤離人員、被困人員等的清點、核對、統(tǒng)計協(xié)調(diào)處理等工作。

2.2.3.3.8安管員負貢保證撤圈現(xiàn)場暢通無阻，不能讓顧客、業(yè)主/客戶重返火災(zāi)現(xiàn)場，拒絕無關(guān)人員

進入危險區(qū)域等丁.作。

2.2.3.3S工程人員負責杜絕使用載客電梯，保證通信聯(lián)絡(luò)暢通、應(yīng)急電源供電正常等。

223.3.10對講機放大器在停電情況下，所有人員對講機頻道使用一致，以保持通信。

2.2.3.3.11防火責任人、消防管理人員協(xié)同消防隊員積極搶救轉(zhuǎn)移雨:要物資，防止不必要的損壞與丟

失。

223.3.12采取積極措施保護好現(xiàn)場，配合上級領(lǐng)導管理機關(guān)處理善后及其他事宜。

2.2.3.4事后處理

2.2.3.4.1在著火區(qū)域的人員，要做好安撫工作，穩(wěn)定他們的情緒，告誡他們不得隨便亂跑，更不能返

回著火IX域，同時組織醫(yī)務(wù)人員搶救受傷人員。

2.2.3.4.2分公司/管理處要緊密配合消防隊的滅火工作并做好后勤增援力量，須保證水電供應(yīng)不間斷

和有足夠的滅火器材及運輸乍輛。對?搶救出來的貴重物品要妥善保管并做好記錄。

2.2.3.4.3對使用過的消防器材和設(shè)備進行復位、檢查維護處理。

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