物業(yè)管理服務(wù)方案

博物館物業(yè)外包服務(wù)項(xiàng)目

投標(biāo)方案

日期：2022年

目錄

（一）物業(yè)管理及服務(wù)方窠-----------------------------------------3

1、服務(wù)特點(diǎn)難點(diǎn)---------------------------------------------3

2、管理與服務(wù)-----------------------------------------------5

3、員工上崗方案---------------------------------------------8

4、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)---------------------------------------------9

5、日常保潔服務(wù)方案----------------------------------------15

6、日常維修服務(wù)方案----------------------------------------17

7、綠化養(yǎng)護(hù)方案--------------------------------------------30

8、環(huán)境衛(wèi)生方案--------------------------------------------35

9、節(jié)假日保潔作業(yè)預(yù)案--------------------------------------62

10、應(yīng)急維修保障服務(wù)方案-----------------------------------63

11、迎接重大活動和檢查評比的保障措施-----------------------64

12、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)-----------------67

13、管理措施-----------------------------------------------68

14、建立職工檔案-------------------------------------------72

15、擬投入本項(xiàng)目的設(shè)備清單---------------------------------75

（一）物業(yè)管理及服務(wù)方案

1、服務(wù)特點(diǎn)難點(diǎn)

客戶對物業(yè)管理服務(wù)一旦進(jìn)入了麻木期，物業(yè)管理的滿意度就很難提升。必

須從分析客戶的需求入手，根據(jù)我公司在不同時(shí)期的不同心理狀態(tài)，采取有針對

性的措施提升客戶對物業(yè)管理的滿意度。

一、建立鮮明的服務(wù)理念，以客戶為中心。

面對客戶、管理處以服務(wù)為主，考慮的是如何使客戶滿意。在維護(hù)公司利益

的同時(shí)，應(yīng)在雙方利益上找到一個(gè)平衡支撐點(diǎn)，也就是共同利益，真心實(shí)意的為

客戶解決開發(fā)商造成的質(zhì)量、設(shè)計(jì)、使用功能等方面的缺陷，積極主動地化解開

客戶不滿情緒，實(shí)現(xiàn)雙方滿意的局面。

二、確保高品質(zhì)服務(wù)，拓展人性化服務(wù)。

在保持物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范的基礎(chǔ)服務(wù)水平，24小時(shí)服務(wù)受理，15分鐘內(nèi)急

維修到場，3分鐘保安安全快速反應(yīng)等前提下，增加服務(wù)投入，講究服務(wù)提供的

方式，如保潔服務(wù)、電梯維修服務(wù)、實(shí)施“無干擾服務(wù)”等等。

三、重視辦公環(huán)境文明宣傳。

充分利用一切可以利用的環(huán)境媒體（綠化、建筑小品、環(huán)境布置、宣傳欄、

溫馨提示、黑板報(bào)、電子顯示屏幕、社區(qū)刊物等），以營造積極健康的辦公環(huán)境

文明氛圍，如進(jìn)行法律知識、減慢車速等方面倡導(dǎo)文明行為的宣傳，既為客戶提

供了服務(wù)，又從管理意識上本客戶進(jìn)行了引導(dǎo)。

四、基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及范圍

（一）安防管理

確保業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，是正常運(yùn)營的基本條件，強(qiáng)有力的安防工作是正常

運(yùn)營的有力保障。

1、保安工作：人流量大，人員龐雜，安防工作重在加大巡防頻率與突發(fā)事

件的快速反應(yīng)能力，實(shí)行明崗與便衣巡邏、視頻監(jiān)控相結(jié)合，與當(dāng)?shù)嘏沙鏊芮?/p>

配合，重點(diǎn)打擊偷盜、搶奪等違法犯罪行為；制定緊急治安事件的應(yīng)急處理和臨

時(shí)緊急接待任務(wù)的操作規(guī)程，切實(shí)營造安全放心的環(huán)境。

2、消防工作：消防責(zé)任重于泰山，消防是事關(guān)人民生命財(cái)產(chǎn)的頭等大事。

消防工作應(yīng)堅(jiān)持“防消結(jié)合，重在預(yù)防”的原則，切實(shí)做好日常管理防范措施:

消防設(shè)備設(shè)施定期檢查、建立重點(diǎn)防火部位檔案、建立公共場所火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案,

一年內(nèi)組織不少于兩次消防演習(xí)。

（二）保潔消殺綠化管理

潔凈的公共環(huán)境，是管理服務(wù)水平、形象的重要衡量指標(biāo)。開放時(shí)間內(nèi)實(shí)行

公共場所不間斷循環(huán)保潔,清理垃圾雜物,定期檢查衛(wèi)生死角，確保整潔的環(huán)境；

定期開展公共環(huán)境的消殺工作，確保安全健康的經(jīng)營、游玩環(huán)境，做好內(nèi)綠化維

護(hù)，提升環(huán)境品質(zhì)。

（三）物業(yè)公共部份、公共設(shè)施設(shè)備維保

1、物業(yè)公共部份維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)公共部份的日常維修養(yǎng)護(hù)，是維護(hù)良好形象,

延長物業(yè)使用壽命，避免意外傷害發(fā)生的重要手段。重在做好日常檢查，及時(shí)修

復(fù)、排除安全隱患，擬定中大修計(jì)劃，分步實(shí)施。

2、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行是正常營運(yùn)的前提條件，是經(jīng)營環(huán)境質(zhì)量的重要保證。

建立設(shè)施設(shè)備檔案，更為仔細(xì)的做好日常維修保養(yǎng)，擬定詳細(xì)的設(shè)備中大修

維保計(jì)劃，分步實(shí)施，確保重大設(shè)備正常運(yùn)行尤其重要。加強(qiáng)重要設(shè)備日常檢查、

維保，即時(shí)處理事故隱患，有效預(yù)防相關(guān)問題的發(fā)生，并擬定相關(guān)設(shè)備意外事故

的應(yīng)急處理預(yù)案，并將其制度化，重在日常檢查與保養(yǎng)。

（四）財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)管理主要涉及管理費(fèi)用的預(yù)算，管理成本的控制，各類費(fèi)用（租金、物

業(yè)管理費(fèi)、廣告費(fèi)、水電費(fèi)、其它代收費(fèi)）代收代繳，按照物業(yè)管理?xiàng)l例要求的

定期公布物業(yè)管理運(yùn)營收支情況，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督等.財(cái)務(wù)管理重點(diǎn)在

于透明清晰、收支兩條線，有據(jù)可查，有據(jù)可依。

（五）檔案管理

做好運(yùn)營管理過程中所涉及的一切重要事項(xiàng)、設(shè)施設(shè)備的檔安管理工作，使

前后工作得以有效銜接。包括：重要設(shè)備的完整檔案資料、.重要設(shè)施的完整檔案

資料、重要合同協(xié)議、重大決策的會議紀(jì)要、重要崗位人員的任免，重大接待,

重大活動等。

（六）中大修管理

完善細(xì)化設(shè)施設(shè)備檔案,結(jié)合設(shè)施設(shè)備情況與維修基金情況，分主次、輕重、

緩急，擬定切實(shí)可行的中大修方案，報(bào)業(yè)主委員會審批后分步實(shí)施，以確保經(jīng)營

的正常進(jìn)行。

2、管理與服務(wù)

一、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

1、日常維修、養(yǎng)護(hù)管理

博物館室內(nèi)外公共區(qū)域，包含樓梯間、走廊通道、會議室、公共衛(wèi)生間、停

車場、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋以及相關(guān)的行人道、行車道公共設(shè)施的維修、養(yǎng)

護(hù)和管理。

2、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修和維護(hù)管理

1）日常修繕服務(wù)。負(fù)責(zé)服務(wù)范圍內(nèi)的門、窗、五金件、玻璃、鎖具、潔具、

燈泡、插銷、排風(fēng)扇、新風(fēng)口、閥門的維修與服務(wù)；負(fù)責(zé)辦公樓外燈具、閥門、

儀表的維修服務(wù)。

2）辦公樓的共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、維修，包含物業(yè)使用人共同使用的供配

電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)及其它共用設(shè)施設(shè)備。

3）空調(diào)系統(tǒng)的維保。負(fù)責(zé)會議中心空調(diào)系統(tǒng)日常小修及維保工作，定期對

空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行清潔，保證設(shè)備表面無灰塵，運(yùn)轉(zhuǎn)良好。空調(diào)主機(jī)保養(yǎng)和大型維修

委托專業(yè)第三方進(jìn)行。

4）供暖設(shè)備的運(yùn)行。冬季采暖季南北兩院供暖系統(tǒng)（天然氣鍋爐）24小時(shí)

運(yùn)行，每年按5個(gè)月計(jì)算，維保委托專業(yè)第三方進(jìn)行。

5）委托專業(yè)第三方維保單位對電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，物業(yè)人員跟進(jìn)監(jiān)督并配

合安排年檢。

3、保潔服務(wù)

1）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共環(huán)境的清潔保潔，包括大樓屋頂、陽臺、樓內(nèi)樓

梯間、電梯間、走廊通道、地下室、公共衛(wèi)生間，以及相關(guān)的行人道、行車道、

綠化帶及其它公共部位的日常保潔服務(wù)。

2）負(fù)責(zé)會議室、接待室的保潔。

3）負(fù)責(zé)室外區(qū)域的保潔工作，包含室外欄桿、石材表面、燈具、公區(qū)標(biāo)識、

宣傳牌、信報(bào)箱、垃圾桶等。

4）防疫消殺（含滅四害）委托專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

5）配合博物館按照國家衛(wèi)生城市標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，配合創(chuàng)文、創(chuàng)衛(wèi)相關(guān)工作。

4、秩序維護(hù)服務(wù)

1）負(fù)責(zé)博物館的公共秩序維護(hù)和安全防范工作，包含公共區(qū)域的安全巡視

檢查、來訪人員登記、防汛緊急處置等。

2）服務(wù)監(jiān)控的24小時(shí)值班工作。

3）負(fù)責(zé)車輛進(jìn)出、停放的秩序及安全防范工作。

4）根據(jù)博物館安排，負(fù)責(zé)各類突發(fā)事件應(yīng)急處置。

5）做好消防教育宣傳和培訓(xùn)工作，定期檢查滅火器，發(fā)生火災(zāi)突發(fā)事件及

時(shí)響應(yīng)。

6）消防器材（含滅火器）的更換，會議中心消防系統(tǒng)聯(lián)動調(diào)試（出具報(bào)告）

和消防控制室值守委托專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

5、會議服務(wù)

1）負(fù)責(zé)會議室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)。

2）在甲方的統(tǒng)一調(diào)配安排下，做好會議室的布置、會前、會中、會后服務(wù)

及迎送、接待、禮儀等。

3）負(fù)責(zé)甲方各類大型活動的禮儀服務(wù)。

4）負(fù)責(zé)會議室弱電設(shè)備調(diào)試、日常維護(hù)保養(yǎng)。

6、客戶服務(wù)

負(fù)責(zé)項(xiàng)目的客服工作，定期開展回訪，處理業(yè)主報(bào)修、投訴等工作，及時(shí)跟

進(jìn)反饋。

7、其他服務(wù)

1）配合開展文化、體育、展覽等活動。

2）各類應(yīng)急突發(fā)事件處理”

3）協(xié)助博物館相關(guān)科室對改造施工進(jìn)行管理，監(jiān)管施工過程等。

4）根據(jù)博物館需求提供相應(yīng)有償服務(wù)。

二、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、保密性。要求物業(yè)工作人員遵守工作紀(jì)律，保守博物館相關(guān)秘密。

2、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。按“全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)”、“陜西省物

業(yè)管理一級標(biāo)準(zhǔn)”及“質(zhì)量管理體系”、“環(huán)境管理體系”、“職業(yè)健康體系”

進(jìn)行規(guī)范服務(wù)。

3、建立規(guī)范的物業(yè)管理檔案，按年向博物館提交。

5、員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)識，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。

三、服務(wù)質(zhì)量管理

堅(jiān)持“服務(wù)第一、業(yè)主至上”，服務(wù)第一，業(yè)主至上是公司堅(jiān)定不移的口號，

物業(yè)管理服務(wù)以其特殊性，直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益，所以在工作中自始至終

的把“服務(wù)第一、業(yè)主至上”作為服務(wù)保證的基本原則。

四、公共設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)及管理

1、對博物館的公共設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修，養(yǎng)護(hù)依法應(yīng)由專業(yè)部

門負(fù)責(zé)的除外，均由我物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)管理。

2、設(shè)施、設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范、責(zé)任人明確，保證設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，完

好率高達(dá)95%以上。

3、博物館的各種設(shè)施、設(shè)備無論在什么情況下遭到損毀，我公司將在2個(gè)

工作日內(nèi)回復(fù)原貌。其費(fèi)用由公司負(fù)責(zé)。

人為造成的損毀，將追究當(dāng)事人的責(zé)任，并賠償其所造成的損失。

4、積極配合開發(fā)商完善博物館監(jiān)控設(shè)施的安裝、改造、升級、完善監(jiān)控區(qū)

域，在條件許可的情況下，搭建好摩托車、自行車棚。

5、認(rèn)真接待業(yè)主的各項(xiàng)投訴，公司將及時(shí)受理、登記、備案，根據(jù)實(shí)際情

況，該開發(fā)商完善處理的，在2個(gè)工作日內(nèi)辦理，該物業(yè)公司處理的，馬上辦理，

絕不收取費(fèi)用，屬業(yè)主本人的問題，其修復(fù)費(fèi)用由業(yè)主自己承擔(dān)。

6、建立公用設(shè)施、設(shè)備檔案（臺賬），并做好設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維

修、保養(yǎng)記錄。

7、配好一支博物館物業(yè)服務(wù)所需的各類專業(yè)人員，教育物管處全體員工樹

立服務(wù)第一、業(yè)主第一的思想，讓業(yè)主滿意、放心、落實(shí)到物業(yè)服務(wù)的始終"

五、消防管理

根據(jù)《中華人民共和國消防法》天天紅物業(yè)管理處對博物館的消防設(shè)施，負(fù)

責(zé)全面的管理工作。

1、物管處配備兼職的消防管理人員，對博物館的消防設(shè)施、設(shè)備定期進(jìn)行

檢查、維修和保養(yǎng)。

2、組織博物館義務(wù)消防隊(duì)，接受消防技能和防火知識的培訓(xùn)，參加上級組

織的各類消防演練，提高全體業(yè)主的消防意識。

3、配備一定數(shù)量的常用消防器材，如消防水桶、消防沙子、物管處將與博

物館簽訂《消防安全責(zé)任書》，責(zé)任到人，互相監(jiān)督，共保博物館的平安。

六、治安管理

1、公司將在博物館配備一支訓(xùn)練有素的安保隊(duì)伍,實(shí)行24小時(shí)值班、巡邏,

對進(jìn)、出博物館人員，車輛實(shí)行規(guī)范化管理，對外來人員車輛實(shí)行進(jìn)、出登記,

確保博物館客戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

2、博物館的治安管理，嚴(yán)格按照《中華人民共和國治安管理法》以及北京

市公安局的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行日常用管理，建立二級報(bào)警、三重巡邏、四道屏障的區(qū)

內(nèi)連環(huán)治安保障體系，做到博物館內(nèi)無毒害、無盜竊、無打架斗毆等案件的發(fā)生。

3、為應(yīng)對博物館內(nèi)發(fā)生的各類緊急事件，建立綜合應(yīng)急快速反應(yīng)體系，對

博物館內(nèi)發(fā)生火險(xiǎn)、火災(zāi)、治安案件，各類糾紛，人員到位及時(shí)，處置及時(shí)，處

理妥善，把損失降到最小。

七、環(huán)境衛(wèi)生管理

1、公司將安排訓(xùn)練有素的專業(yè)保潔工，對博物館的樓道、樓梯、公共區(qū)域

進(jìn)行保潔服務(wù)，做到該掃就掃，該拖就拖，該擦就擦。

2、做到博物館內(nèi)無雜物、無垃圾、道路無泥沙、無積水、樓道內(nèi)無亂貼亂

畫，無蜘蛛網(wǎng)、扶手無灰塵。

3、做到博物館每周一次消毒，一次殺蟲、滅蠅、無害處理，設(shè)置常見疾病

預(yù)防，控制專欄，倡導(dǎo)客戶人人養(yǎng)成講衛(wèi)生的良好習(xí)慣，嚴(yán)防流行病在博物館內(nèi)

的發(fā)生。

八、綠化管理

1、公司將配備專業(yè)的園林人員對現(xiàn)有的綠化帶進(jìn)行管理。

2,博物館的樹木、花草定期施肥、殺蟲、澆水、修枝、整形.

3、禁止客戶變更綠化帶現(xiàn)狀，不準(zhǔn)在綠化帶種植蔬菜或搭建其他與博物館

設(shè)置不相符合的建筑物。

3、員工上崗方案

一、建立錄用與考核制度

(1)錄用：根據(jù)我司制訂的人員崗位編制、用工條件，經(jīng)考核、面試擇優(yōu)

錄用，錄用后經(jīng)上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用3個(gè)月，依據(jù)《勞動法》的規(guī)定，以

勞動合同書的形式與員工確定勞動關(guān)系和合同期限；

(2)考核：考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段，我司一

貫重視對員工的考核，制定了一系列的考核制度和實(shí)施辦法c

（3）我公司每年與管理者簽訂經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)完成情

況。

A對操作層人員進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實(shí)施獎懲。

B培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核，培訓(xùn)考核率100%。

C對管理層每年進(jìn)行一次考核和民主評議，根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)

聘或調(diào)換。

二、培訓(xùn)合格方能上崗。

力求通過培訓(xùn)，為培養(yǎng)一支與管理相適應(yīng)的高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。

4、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

一、基本要求

（一）客服場所

設(shè)置客服中心,安排值班

人員，配置公示24小時(shí)服務(wù)電

話。

（二）從業(yè)人員

1.從業(yè)人員經(jīng)過物業(yè)管理

相關(guān)知識培訓(xùn)，并按規(guī)定取得

相應(yīng)職業(yè)資格證書。

2.服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。

3.配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

4.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有3年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，具有相應(yīng)的崗

位證書。

5.技術(shù)負(fù)責(zé)人具備相關(guān)專業(yè)工程師職稱。

6.涉及特種作業(yè)的，具備相應(yīng)資質(zhì)或委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位實(shí)施。

（三）工作制度

L建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境

衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)、檔案管理、安全生產(chǎn)、保密、行政、財(cái)務(wù)、人事等管理制

度。

2.建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。

3.建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。

4.建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

（四）物業(yè)檔案

1.建立物業(yè)管理檔案。

2.配備檔案管理人員。

3.應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。

（五）服務(wù)標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。

（六）客戶服務(wù)

1.涉及業(yè)主或使用人正常工作、生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在辦公區(qū)主要

出入口張貼通知，履行告知義務(wù)。

2.水、電急修20分鐘內(nèi)、

其他報(bào)修30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場；

由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)

備應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知。

3.每月組織1次項(xiàng)目服務(wù)

質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安

全檢查。

4.重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。

二、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

（一）綜合管理

1.建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)檔案。

2.運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。

3.組織實(shí)施房屋使用安全情況評估檢查。

4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組

織修繕;共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。

5.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。

6.雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。

（二）共用部位

1.房屋結(jié)構(gòu)。每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂

等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修

繕。

2.建筑部件。①每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空

調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。②每2周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。③每2月

檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。④每年上汛前

和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

3.附屬構(gòu)筑物。①每2周巡查1次道路、場地、階梯及次手、側(cè)石、管井、

溝渠等。②每2月檢查1次雨、污水管井等。③每2周巡查1次大門、圍墻、圍

欄等。④每年檢測1次防雷裝置。

（三）排水系統(tǒng)

1.排水設(shè)施。每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織

清理、疏通。

每次降雨前后對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。

2.污水泵。汛期每日巡視2次，平時(shí)每周巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每

周進(jìn)行1次動啟動測試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。

3.化糞池。每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

（四）照明和供配電設(shè)備

1.樓內(nèi)照明。每日巡視1次，一般故障12小時(shí)內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障3日

內(nèi)修復(fù)。

2.樓外照明。每周巡視3次；一般故障1日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障5日內(nèi)修

復(fù)；每2周調(diào)整1次時(shí)間控制器。

3.應(yīng)急照明.每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。

4.箱式變壓器。每周巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包

括緊固、檢測、清掃；每年檢查1次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻。

5.低壓配電箱和低壓線路。每月巡視2次設(shè)備運(yùn)行狀況；穿墻線槽周邊封堵

嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。每年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容

包括緊固、檢測、清掃。

6.檢測。每3年檢驗(yàn)1次內(nèi)部核算電能表。

（五）安全防范系統(tǒng)

1.報(bào)警控制管理主機(jī)。每日巡查1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周表面清潔1

次；每年內(nèi)部除塵1次。

2.網(wǎng)絡(luò)控制箱。每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每半年

內(nèi)部除塵1次。

3.圖像采集設(shè)備。每周檢查2次監(jiān)視畫面、錄像功能;每2周表面清潔1次；

每半年內(nèi)部除塵1次。

4.攝像機(jī)。每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)

調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次，

5.解碼器。每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面

清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。

6.云臺。每季度檢查1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1

次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

7.讀卡器。每2周檢查1次外觀；每2周表面清潔1次，查看防水狀況。

8.電磁鎖門鎖。每月檢查1次吸力、外觀、接線。

9.出門按鈕。每月檢查1次開鎖功能、接線。

三、消防安全防范

（一）綜合管理

1.建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全

職責(zé)。

2.成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技

能；每年組織1次所有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練C

3.設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員

工進(jìn)行2次消防安全培訓(xùn)。

4.每日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規(guī)定每年檢測1次建筑消防

設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要

求。

5.發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排

除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。

6.發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)

關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

（二）消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

L水滅火系統(tǒng)。每年養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)、外消火栓。

2.應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志。每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和

供電時(shí)間。

3.滅火器。每日巡查1次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器

選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

四、綠化養(yǎng)護(hù)

（一）基本要求1.喬木。植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于

98%0年成活率高于98%,生長季節(jié)葉片保存率高于90%。

2.灌木。植株生長良好，主枝完整，保存率高于98%,年成活率高于98%。

3.綠籬和色塊。植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補(bǔ)種及時(shí)，保

存率高于98%,年成活率高于98%。

4.草坪。草坪整齊，覆蓋率高于95機(jī)

（二）綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容

1.灌溉。有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇情況發(fā)生;

一般植物確保在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前澆水1次，需水量大的植物

根據(jù)長勢和土壤情況合理灌溉。

2.施肥。喬木每年施肥1次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每

年施肥3次至4次。

3.病蟲害防治。根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律,植物生長季每月檢查4次病蟲害情況;

并根據(jù)檢查結(jié)果針對不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲

害發(fā)生。

4.整形修剪.喬木每年修剪1次至2次，部分植物進(jìn)行生長季修剪；灌木根

據(jù)需要及時(shí)修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2次；綠籬和色塊生長整齊，每年

五一前、七八月份、國慶節(jié)前和冬季修剪1次；冷季型草坪生長季節(jié)平均每月修

剪2次，全年至少修剪15次。

5.除草。每年全面除草4次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積

不超過總綠地面積的5%,季節(jié)性雜草能得到有效控制。

6.垃圾處理。綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理5次。

（三）工作檢查

1.生長季節(jié)每月檢查4次綠化工作。

2.編制每月綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。

3.綠化檔案齊全。

五、環(huán)境衛(wèi)生

（一）垃圾收集清運(yùn)

1.嚴(yán)格按照北京市要求，實(shí)行垃圾分類收集。

2.配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。按棟設(shè)置垃圾收集容器。

3.每2周至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。

4.每日清運(yùn)1次垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。

5.廚余垃圾每周清運(yùn)2次。

6.垃圾清運(yùn)車密閉運(yùn)輸、外觀整潔。

（二）共用部位清潔

1.建筑物內(nèi)

①門廳。每日清掃并清拖3次，每日擦拭門廳玻璃1次，每2周擦拭1次門

廳墻面。

②樓道、樓梯。每日清掃、清拖2次樓道、樓梯地面；每日擦拭1次樓梯扶

手、欄桿、窗臺、宣傳牌等共用設(shè)施；每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。

③衛(wèi)生間。每日清掃、清拖2次地面；每日清洗消毒2次便池；每日擦拭隔

板、紙架1次；每周擦拭墻面1次；每日清倒垃圾桶1次；每日擦拭玻璃1次。

④洗漱間、淋浴間。每日清掃、清拖2次地面；每日擦拭水龍頭、洗漱臺臺

面、淋浴設(shè)施、鏡子2次；每口擦拭隔板、紙架1次；每日擦拭玻璃1次；每日

擦拭墻面1次。

⑤辦公室、值班室.數(shù)量不超過6間，每日清掃1次，擦拭桌面、窗臺，清

拖地面，傾倒垃圾。每周全面清理1次，包括門窗、玻璃、床下等部位。

⑥會議室。小會議室每E清掃1次。大會議室根據(jù)需要清掃。

2.天臺、屋面。每周清掃1次天臺；雨季期間，每周清掃2次天臺。

3.收發(fā)室。每日清掃、清拖1次地面；每日整理快遞、信件、報(bào)刊雜志1次；

每日擦拭臺面1次。

4.樓外道路及設(shè)施。每日清掃1次，落葉季節(jié)及時(shí)清掃；每2周清潔1次樓

外公共照明及共用設(shè)施；每2月清潔1次雨蓬、門頭等。

5.停車場、訓(xùn)練場（籃球場、足球場）。每周清掃1次，落葉季節(jié)及時(shí)清掃；

每2周修剪足球場草坪1次。

6.雨雪天氣清潔。雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時(shí)，及時(shí)清

掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00前清掃干凈。

7.化糞池。每月檢查1次，每年根據(jù)需要清掏1?2次。

（三）工作檢查和記錄

1.每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。

2.每月全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。

3.清潔檔案齊全。

（四）消殺防制

每年消殺防制54次，其中，滅鼠12次，1次/月；滅螳18次，2次/月（夏

季5?10月），1次/月（其他月份）；滅蚊12次，2次/月（夏季5?10月）；滅

蠅12次，2次/月（夏季5?10月）。營區(qū)基本達(dá)到無“四害”，不低于全國愛衛(wèi)

會除“四害”標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)疫情需要每日對室內(nèi)外公共區(qū)域進(jìn)行消毒，防控疫情需要的消毒藥品由

甲方提供。

六、公共秩序維護(hù)

1.保安人員五官端正、身體協(xié)調(diào)，年紀(jì)在25至45歲之間，身高在170至

185厘米之間。

2.營門24小時(shí)值守，正課時(shí)間站崗，其他時(shí)間坐崗。站姿、坐姿須端正。

分隊(duì)、軍車和領(lǐng)導(dǎo)出入時(shí)敬禮。

3.制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00至22：00營區(qū)巡視3次；

22：00至次日

6：00營區(qū)巡視2次。

4.巡視檢查停車場，維井道路、場地使用秩序。機(jī)動車輛憑證停車、出入營

區(qū)。

5.對違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。

6.配備必要的應(yīng)急工具和設(shè)備，每周不少于1次隊(duì)列或格斗訓(xùn)練，每年不少

于4次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。

5、日常保潔服務(wù)方案

1、日常保潔項(xiàng)目

（1）地面及入口處的清三。

（2）玻璃門和間隔的擦拭。

（3）各種擺設(shè)以及裝飾物、標(biāo)牌、消防器具等的擦拭。

（4）墻壁和墻壁上裝飾物、標(biāo)牌、開關(guān)盒的掃塵、擦拭。

（5）果皮箱的清倒、擦拭。

（6）柜臺、柱子、扶手、飾物等金屬的擦拭。

（7）煙灰缸的清倒、更換。

（8）此外還有天花板、吊燈等特殊清掃項(xiàng)目。

2、保潔工作安排

（1）定時(shí)巡回清掃門廳地面是最容易被弄臟的地方。所以每一小時(shí)定時(shí)巡

回清掃一次，以確保地面經(jīng)常處于清潔狀態(tài)。主要是掃去地面垃圾、灰塵，擦去

地面污跡、水跡，保持地面光亮、清潔。

（2）規(guī)定每一小時(shí)對地面巡回保潔一遍，逐項(xiàng)擦拭地面，可結(jié)合地面巡回

保潔進(jìn)行。

（3）公共走廊的保潔

（4）公共走廊的保潔的主要特點(diǎn)，清潔、保潔程序。

（5）走廊的清掃

（6）先使用掃帚掃除垃圾塵土，再用地拖拖擦一遍（地毯則要吸塵）。而后

視情況每小時(shí)巡回保潔一遍。

（7）樓電梯的清掃

（8）用掃帚掃除垃圾塵土，要自上而下，逐級清掃，把垃圾、沙泥、塵土

等臟物從兩邊掃至中央或從外側(cè)掃至靠墻的一側(cè)，再掃到下一級.

（9）用垃圾鏟隨時(shí)收集垃圾或集中到平臺后再收集。

（10）用地拖拖地，注意不準(zhǔn)在邊側(cè)留下水跡。

（11）用抹布擦拭樓電梯扶手、欄桿、擋板，臟的地方可用清潔劑擦拭。

（12）用抹布擦拭墻壁飾物、窗臺及門窗玻璃等，墻壁可用帶靜電的除塵器

除塵。

3、環(huán)境衛(wèi)生總體服務(wù)要求

（1）制定完善的保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供日常保潔服務(wù)，保證服務(wù)質(zhì)量。

（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生按保潔標(biāo)準(zhǔn)全方位保潔并定期消毒。

（3）生活水池定期清洗、消毒，供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患。

（4）定期清疏雨污水管道、化糞池。

（5）負(fù)責(zé)生活垃圾的收集、清運(yùn)，做到垃圾日產(chǎn)日清。

（6）定期對地面進(jìn)行定期打磨、上蠟、晶面處理維護(hù)保養(yǎng)。

（7）清掃保潔雨棚、樓頂排水溝、排污溝。

（8）分體式空調(diào)定期安排清洗保潔。

（9）每年常規(guī)定期外墻清洗、中央空調(diào)盤管機(jī)清洗、窗簾布清洗。

（10）定期消殺除“四害”及白蟻防治，防蟻、滅蚊、滅老鼠、滅嶂螂。

5、清潔衛(wèi)生檢查制度

（1）檢查時(shí)間：無固定時(shí)間。

（2）檢查范圍：各班室內(nèi)及走廊，各班衛(wèi)生區(qū)

（3）檢查方式：集中全面檢查與抽查相結(jié)合；

（4）檢查人員：成立專門人員進(jìn)行。

6、日常維修服務(wù)方案

1、提供日常維修服務(wù)方案

1.1空調(diào)維修保養(yǎng)服務(wù)方案

一、日常保養(yǎng)：

1、空調(diào)主機(jī)：

每小時(shí)按造作規(guī)程運(yùn)行檢查所列項(xiàng)目對空調(diào)主機(jī)進(jìn)行檢查；

每班檢查一次水總管壓差裝置的工作狀況，并記錄壓力表讀數(shù)；

每周清理一次機(jī)組外表及機(jī)組環(huán)境。

2、空調(diào)水泵：每二小時(shí)做如下檢查：

水泵、電機(jī)軸承溫度、運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異響和振動；

壓力表讀數(shù)是否正常；

聯(lián)軸器是否有異響、跳動及漏油；

閥門開關(guān)位置是否正常；

排除不正常漏水現(xiàn)象；

每周清理一次泵組外表及機(jī)房環(huán)境。

3、冷卻水塔：

運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)是否異響和振動；

水流是否正常，塔內(nèi)水位是否正常；

每周檢查皮帶張緊度，按照正常值進(jìn)行檢修。

4、空氣壓縮機(jī)：

經(jīng)常檢查壓縮機(jī)、電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)響聲、溫度和振動情況；

經(jīng)常觀察儲氣瓶氣壓及減是否正常，并檢查除濕裝置的工作狀況；

每天早班檢查油位，排放儲氣瓶積水；

每周清理一次機(jī)組外表面。

二、月度保養(yǎng)：

1、空調(diào)主機(jī)：認(rèn)真檢查各儀表是否正常、可靠，檢查冷凍劑是否泄漏或漏

油、漏水現(xiàn)象，分析運(yùn)轉(zhuǎn)情況；

2、空調(diào)水泵：軸承加油，檢查聯(lián)油器潤滑油是否足夠，檢查地腳螺絲及主

要連接螺絲是否松動；

3、冷卻水塔：檢查皮帶張緊度及皮帶輪磨損情況，是否有松動學(xué)校，軸承

加油，清理減速箱內(nèi)外表面，檢查主要部件的連接螺絲情況，清洗疏水濾網(wǎng)及冷

卻水塔內(nèi)外表面；

4、空氣壓縮機(jī)：清潔所有的空氣濾網(wǎng)，手動檢查安全閥門的性能，檢查各

接頭是否有泄露現(xiàn)象，檢查機(jī)油質(zhì)量，檢查皮帶張緊度和磨損情況，必要時(shí)更換

部件進(jìn)行調(diào)換；

5、盤管風(fēng)機(jī)：檢查空調(diào)效果，檢查各風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異響及振動，必

要時(shí)拆檢加油，修理，檢查皮帶張緊和磨損情況，清潔盤管機(jī)濾網(wǎng)，檢查冷凝水

管及冷凍是否堵塞。

三、季度保養(yǎng)

1、空調(diào)水泵：電機(jī)軸承加油，聯(lián)軸節(jié)清潔換油，清潔泵前水過濾網(wǎng)；

2、空氣壓縮機(jī)：檢查機(jī)油質(zhì)量，必要時(shí)換油，清潔除濕裝置空氣過濾器；

3、空調(diào)主機(jī)：檢查冷凍劑和機(jī)油是否足夠，機(jī)油是否變質(zhì)，必要時(shí)添加或

更換，檢查清過濾器；

4、水系統(tǒng)：檢查水質(zhì)，必要時(shí)換水，閥門絲桿清理加油，檢查集水總管壓

差裝置的工作性能，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

四、年度保養(yǎng)

1、空調(diào)主機(jī)：

做全面的技術(shù)性能檢查，在針對性的拆檢修理，檢查各儀表的準(zhǔn)確可靠性,

停機(jī)保養(yǎng)全面冷凍系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、水系統(tǒng)的密封性能，檢查保養(yǎng)安全閥門及所

屬閥件，清洗機(jī)油過濾器，每兩年更換一次冷凍機(jī)油，換季停機(jī)后拆蓋清洗冷凝

器及蒸發(fā)器，檢查管是否有腐蝕現(xiàn)象，測試電路的可靠性，模擬試驗(yàn)各安全裝置

的性能，電機(jī)做年度檢查；

2、空調(diào)水泵：

檢查所有的部件的磨損情況，更換軸承油，清理葉輪、風(fēng)機(jī)殼，檢查腐蝕情

況，捉好防銹保護(hù)工作，測量記錄葉輪密封間隙，檢查整個(gè)系統(tǒng)密封情況，檢查

保養(yǎng)的所有附屬件，檢查保溫層，檢查風(fēng)管是否完好，對電機(jī)做年度檢查，大修

后對機(jī)器進(jìn)行全面的緊固檢查，運(yùn)轉(zhuǎn)48小時(shí)后載檢查一次，清潔消音器；

3、風(fēng)機(jī)盤管：

全面檢查風(fēng)機(jī)盤管運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)是否異響及電機(jī)過熱現(xiàn)象，對羯承加油或更換軸承,

檢查電機(jī)的絕緣性及電機(jī)設(shè)備是否良好，檢查所有的附屬閥件，檢查皮輪的磨損

情況，檢查管系是否漏水、漏氣及檢查盤管是否堵塞，清潔風(fēng)機(jī)及散熱翅片；

4、廚房、衛(wèi)生間抽氣扇：

全面檢查各臺抽氣扇運(yùn)轉(zhuǎn)是否異響及電機(jī)過熱現(xiàn)象，必拆檢修理；

5、水系統(tǒng)：

檢查保溫層，檢查所有的管道、閥門防銹保護(hù)層是否完好，必要時(shí)做油漆打

保養(yǎng)，更換已腐爛或老化的密封件及檢查確定不能在繼續(xù)使月的管子，檢查集水

總管壓差裝置氣動系統(tǒng)的密封情況及運(yùn)動部件的磨損情況，并檢查壓力表的準(zhǔn)確

可靠性，檢查管道所有伸縮節(jié)繼續(xù)使用的可靠性；

6、風(fēng)管：

檢修保溫層，調(diào)整各分支管分風(fēng)量，檢查放火閥熔片的完好狀態(tài)，更換經(jīng)檢

查不能使用的風(fēng)管。

五、維修方案

（一）在空調(diào)保養(yǎng)方面：

空調(diào)經(jīng)過長時(shí)間運(yùn)行，空調(diào)制冷劑、空壓機(jī)、冷卻水系統(tǒng)、制冷主機(jī)及風(fēng)機(jī)

散熱盤管不可避免的出現(xiàn)虧制冷劑、銹蝕和粉塵問題，保養(yǎng)如下：

1、節(jié)約能源、降低運(yùn)行成本。

對空調(diào)系統(tǒng)的冷卻化學(xué)藥物處理，清除水垢、銹蝕、粘泥、殺菌和防腐蝕處

理，同時(shí)公司所有空調(diào)溫度控制在26度以上。

2、延長使用壽命，減少設(shè)備折舊使用費(fèi)。

減少事故停機(jī)，改善制冷效果。清洗可去除污泥，使管路暢通，水質(zhì)清澈。

同時(shí)除垢、防垢，提高了冷凝器、蒸發(fā)器的熱效率，從而避免了壓縮機(jī)運(yùn)行超壓

停機(jī)現(xiàn)象，改善了制冷效果，使系統(tǒng)安全高效運(yùn)行。

3、降低維修費(fèi)用

為用戶節(jié)約大量維修費(fèi)：未經(jīng)處理的空調(diào)，則會出現(xiàn)管道堵塞、結(jié)垢、腐蝕，

超壓停機(jī)直至發(fā)生事故，如主機(jī)因腐蝕泄漏、溶液污染，則需更換銅管，而經(jīng)過

處理后，既可減少維修費(fèi)用，又可延長設(shè)備使用壽命，還能為公司減少相關(guān)的損

失。

4、改善工作環(huán)境

每月不定時(shí)清除銹水、污水、污泥、菌藻會改善周圍環(huán)境又保護(hù)生態(tài)環(huán)境,

同時(shí)空調(diào)系統(tǒng)所供應(yīng)的冷暖氣清新、優(yōu)質(zhì)，有利于使用者的身體健康。

（二）空調(diào)維修方面：

1、空調(diào)責(zé)任劃分

公司空調(diào)除行政管理部和后勤總務(wù)外，都已經(jīng)劃入部門主管負(fù)責(zé)（見以下明

細(xì)），各部門負(fù)責(zé)人除對空調(diào)進(jìn)行日常保養(yǎng)外，維修嚴(yán)格按《設(shè)備維修單》維修。

2、設(shè)備部每月做好的維修記錄

設(shè)備部接到《設(shè)備維修單》后，立即安排人員到現(xiàn)場維修：維修分為內(nèi)修和

外修兩大類：

內(nèi)修：對于一般簡單空調(diào)的維修由我們的設(shè)備部維修工進(jìn)行維修，零件可以

向采購請購，同時(shí)及時(shí)跟蹤請購的配件.

外修：對于較復(fù)雜的空調(diào)維修，由設(shè)備部或輔料采購對外尋找兩家以上供應(yīng)

商，進(jìn)行比價(jià)、議價(jià)，最后得出最便宜的一家進(jìn)行維修，此次重點(diǎn)對中央空調(diào),

一般室外空調(diào)維修市場有統(tǒng)一維修價(jià)。

空調(diào)維修后，由部門主管負(fù)責(zé)確認(rèn)0K。

3、維修做好跟蹤服務(wù)記錄

空調(diào)每次維修做好記錄，維修記錄要有：維修時(shí)間、維修內(nèi)容、維修供應(yīng)商、

維修費(fèi)用，第幾次維修等等,附件為《空調(diào)維修登記表》

1.2電梯維修服務(wù)方案

一、目的

為了更好地完成電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃，特制訂本方案。

二、維修保養(yǎng)的一般要求

1.電梯的保養(yǎng)周期分為半月、月、季度、半年、年保養(yǎng)。維保人員應(yīng)按計(jì)

劃按時(shí)保質(zhì)保量對電梯進(jìn)行相應(yīng)的檢修、維護(hù)。

2.電梯維保人員每半月對電梯各易損運(yùn)動安全部件及基本功能進(jìn)行一次較

為全面的檢查、清潔、調(diào)整、潤滑、更換零部件等保養(yǎng)工作，

3.在每半月保養(yǎng)的基礎(chǔ)上，分別于每月、每季度、每半年、每年再對上述

部件進(jìn)行更深入的保養(yǎng)，并對其他部件按時(shí)進(jìn)行檢查、清潔、調(diào)整、潤滑、更換

等保養(yǎng)工作。

4.在周期性巡視或保養(yǎng)中，若發(fā)現(xiàn)有異常情況但不宜進(jìn)行即時(shí)處理的，在

不影響正常安全使用的情況下可先做好詳細(xì)記錄，隨后盡快安排處理并做好記錄。

5.維保完成后的電梯應(yīng)處于良好安全的運(yùn)行狀態(tài)，各部位符合相應(yīng)的國家

標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

6.每臺電梯每年專用一本保養(yǎng)表，每次保養(yǎng)項(xiàng)目不得少于各相關(guān)表內(nèi)要求，

維保負(fù)責(zé)人或公司管理人員要對保養(yǎng)員工填報(bào)的真實(shí)性進(jìn)行不定期檢查。

三、電梯的維修、檢查和調(diào)整要求

1.曳引機(jī)減速器

（1）曳引機(jī)蝸輪減速器的運(yùn)行應(yīng)平穩(wěn)無震動，蝸輪齒與蝸桿螺旋線間的嚙

合應(yīng)保持良好，保證工作的可逆性而無撞擊聲。

（2）減速器油池內(nèi)須有足量和厚度適宜的機(jī)油（齒輪油），油面須保持在蝸

桿齒根線以下（即蝸桿和蝸輪齒的接觸面以下）“

（3）減速器蓋，窺視孔蓋和軸承蓋與箱體的連接應(yīng)當(dāng)緊密，不應(yīng)漏油。在

蝸桿軸伸出端采用橡膠油封密封，此處允許產(chǎn)生少量潤滑性滲油。

（4）減速器的潤滑油應(yīng)保持清潔，從軸封處漏出的潤滑油須用小盒盛接，

經(jīng)濾過后再可使用。

（5）曳引機(jī)底座的螺栓應(yīng)緊固無松動現(xiàn)象。

（6）減速器在正常條件下運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，其機(jī)件和軸承的溫度一般應(yīng)不超過80

（7）當(dāng)減速器在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下如軸承產(chǎn)生高熱溫度超過80℃或產(chǎn)生顯著的

不均勻噪聲或甚至出現(xiàn)磨切和撞擊聲時(shí)，該軸承應(yīng)調(diào)換。

（8）在檢查減速器蝸輪和蝸桿的齒和軸承的情況時(shí)，如必須將減速器拆開

時(shí)應(yīng)先將轎廂安置在井道頂部用倒鏈吊住，并將對重在底坑內(nèi)用木楞撐住，然后

排去減速器內(nèi)潤滑油，用煤油洗凈。

（9）當(dāng)減速器使用年久后，齒的磨損逐漸增大而當(dāng)齒間側(cè)隙超過1毫米以

上并在工作中產(chǎn)生鋸烈的撞擊時(shí)應(yīng)考慮調(diào)換蝸輪與蝸桿。

2.制動器

（1）檢查閘瓦應(yīng)當(dāng)緊密地貼合于制動輪的工作表面上，當(dāng)松閘時(shí)，閘瓦應(yīng)

同時(shí)離開制動輪的工作表面，不得有局部摩擦，這時(shí)在制動輪與閘瓦之間形成的

間隙不得大于0.7亳米。

（2）制動器的銷軸必須能自動轉(zhuǎn)動并經(jīng)常用薄油潤滑，電磁鐵在工作時(shí)，

磁鐵應(yīng)能自由滑動，無卡住現(xiàn)象。

（3）制動器電磁線圈的接線應(yīng)無松動現(xiàn)象，線圈外部防短路的絕緣要良好。

（4）閘瓦的襯墊如有油膩等，要拆下清洗，以防打滑。

（5）當(dāng)閘瓦的襯墊磨損后與制動輪的間隙增大，會使得制動不正常。如發(fā)

出異常的撞擊聲時(shí)，應(yīng)調(diào)節(jié)可動鐵芯，與閘瓦臂連接的螺母，來補(bǔ)償磨損掉的厚

度，使間隙恢復(fù)。

（6）當(dāng)閘瓦襯墊磨損值超過襯墊厚度2/3時(shí)，應(yīng)及時(shí)更換。

（7）制動器彈簧每隔一段時(shí)間要調(diào)整其彈簧力，使電梯在滿載下降時(shí)應(yīng)能

提供足夠的制動力使轎廂迅速停位，而在滿載上升時(shí)制動又大能太猛，要平滑地

從平層速度過渡到準(zhǔn)確停層于欲停樓面上。

3.曳引電動機(jī)

（1）電動機(jī)的連接應(yīng)保持堅(jiān)固，蝸桿軸與電動機(jī)軸連接后的不同軸度允差

如下。

①鋼性連接應(yīng)＜0.04毫米。

②彈性連接應(yīng)W0.20毫米。

（2）軸承的溫度應(yīng)不高于80℃。

（3）由于軸承磨損，使定子與轉(zhuǎn)子間空氣間隙沿圓周方向分布不均勻而產(chǎn)

生噪聲時(shí)，則應(yīng)更換軸承。

（4）滾動軸承應(yīng)用鋰基潤滑脂填入約等于軸承室2/3的容積，在工作2500?

3000小時(shí)后應(yīng)更換新的潤滑脂。

4.曳引輪

（1）檢查曳引輪槽的工作表面是否平滑，檢查鋼絲繩臥入曳引輪槽內(nèi)的深

度是否一致以衡量每根鋼繩的受力是否均勻，把直尺沿軸向緊貼曳引輪外圓面。

然后測量槽內(nèi)鋼絲繩頂點(diǎn)至直尺距離，當(dāng)其差距達(dá)到1.5毫米時(shí)，應(yīng)就地重新

車削或更換輪緣。

（2）檢查曳引輪槽內(nèi)鋼絲繩是否落底并產(chǎn)生打滑現(xiàn)象，當(dāng)繩槽共同磨損至

鋼絲繩與槽底的間隙減縮至1毫米時(shí)，輪槽需重新車削。繩槽在切口下面的輪緣

厚度，大于相應(yīng)鋼絲繩直徑。

5.導(dǎo)向輪

導(dǎo)向傳輪、轎頂輪和對重輪的潤滑裝置應(yīng)保持完整良好，并應(yīng)注滿鈣基潤滑

脂，每年清洗更換一次。如潤滑失效，滑輪心軸被“咬死”將引起嚴(yán)重事故和損

壞。

6.導(dǎo)軌與導(dǎo)靴

（1）用滾輪導(dǎo)靴的導(dǎo)軌工作面上，必須擦凈潤滑劑；層滑動導(dǎo)靴而無自動

潤滑裝置的導(dǎo)軌，每半月在轎廂上以檢修速度運(yùn)行涂以潤滑脂；對有自動潤滑裝

置的導(dǎo)軌，每月檢查油盒油位，并及時(shí)加注潤滑油。

（2）當(dāng)導(dǎo)軌工作面由于安全鉗動作造成損傷時(shí)，應(yīng)及時(shí)用油石修光。

（3）每年應(yīng)詳細(xì)檢查導(dǎo)軌連接板和導(dǎo)軌架的連接螺栓，如有松動應(yīng)及時(shí)堅(jiān)

固，并對導(dǎo)軌的端面重新校正。

（4）每月檢查滾輪導(dǎo)靴滾輪，如發(fā)現(xiàn)有脫圈、剝落、軸承損壞等應(yīng)及時(shí)更

換。

7.井道電纜

（1）檢查隨行電纜的安裝狀況。有無固定部位松動現(xiàn)象。

（2）表面有無損傷和絕緣不良情況，并用軟刷掃除插子等處的塵垢。

8.井道開關(guān)和隔磁板

（1）限位開關(guān)和極限開關(guān)的動作應(yīng)靈活可靠，在低速運(yùn)行轎廂的同時(shí)，當(dāng)

轎廂到達(dá)上或下端站時(shí)，應(yīng)能不借助操縱裝置的作用，自動將轎廂停止（用手觸

動開關(guān)，檢查轎廂是否停止），因極限開關(guān)動作使電梯停止后應(yīng)不能再向原方向

啟動，只能向相反方向開動。

（2）檢查限位和極限開關(guān)時(shí)，應(yīng)先試去塵垢，將蓋子開啟。核實(shí)觸點(diǎn)接觸

的可靠性，彈性觸頭的壓縮裕度，將觸頭表面的積垢和燒灼部分用細(xì)砂布擦清,

轉(zhuǎn)動和摩擦部分可有鈣基潤滑脂潤滑。

（3）檢查井道其他開關(guān)，隔磁板的安裝情況，有無松動、變形。

9.曳引鋼絲繩

（1）電梯的全部曳引鋼絲繩所受的張力應(yīng)保持均衡。如張力有不均衡現(xiàn)象

可用鋼絲繩錐套螺栓上的螺母來調(diào)節(jié)彈簧的緊度使其平均。

（2）鋼絲繩應(yīng)有適宜的潤滑，可以降低繩絲之間的摩擦損耗，同時(shí)也保護(hù)

其表面不被銹蝕，鋼絲繩內(nèi)原有油浸麻芯一根，使用時(shí)油逐漸外滲則不需要再在

表面涂油，如使用日久，則油逐漸耗完，就須定時(shí)上油，油質(zhì)宜較薄，上油不可

太多，使鋼絲繩表面有能滲透的輕微潤滑（手摸有油感即可）。但當(dāng)滲油過多時(shí)

應(yīng)進(jìn)行除油，防止因滲油過多而造成鋼絲繩在曳引輪上有打滑現(xiàn)象。

（3）檢查鋼絲繩有無機(jī)械損傷，有無斷絲爆股情況，檢查銹蝕和磨損的程

度，接頭是否完好和有無松動現(xiàn)象。

（4）檢查曳引鋼絲繩如發(fā)現(xiàn)下列情況之一時(shí)，應(yīng)予以更換。

①斷絲在各股之間均布時(shí)，在一個(gè)擰距內(nèi)的最大斷線數(shù)超過32根。

②斷絲集中在1或2個(gè)繩股中，在一個(gè)擰距內(nèi)的最大斷絲數(shù)超過16根。

③曳引繩表面的鋼絲有較大磨損和銹蝕。

④曳引繩嚴(yán)重磨損后其直徑小于原直徑90%。

⑤當(dāng)曳引鋼絲繩過分伸長時(shí)應(yīng)予截短。

10.轎廂門和自動門機(jī)構(gòu)

（1）經(jīng)常檢查吊門滾輪，當(dāng)其磨損致使轎門不能正常工作時(shí)，應(yīng)予以更換。

（2）門導(dǎo)軌應(yīng)經(jīng)常擦拭并涂抹少量機(jī)油，使門輕快靈活、運(yùn)行平穩(wěn)，門導(dǎo)

靴工作面因磨損影響使用時(shí)，應(yīng)及時(shí)更換。

（3）對設(shè)有自動門機(jī)構(gòu)的轎廂門，在開、關(guān)行程100毫米行程內(nèi)應(yīng)慢速運(yùn)

行，以防止撞擊。

（4）每半月檢查自動門機(jī)構(gòu)的傳動皮帶，伸長而引起張力降低，影響開關(guān)

門的性能時(shí)，可調(diào)整傳動皮帶輪的偏心軸或電動機(jī)的底盤螺釘，使皮帶適當(dāng)?shù)貜?/p>

緊。

（5）每周檢查開關(guān)門機(jī)構(gòu)的微動開關(guān)，保證動作準(zhǔn)確。

（6）每半月檢查安全觸板、要求動作靈活可靠。

（7）每月檢查開關(guān)門時(shí)的運(yùn)行速度，通過調(diào)渦流制動電阻的滑動接點(diǎn)及微

動開關(guān)的位置，確保門速適中。

（8）每月檢查光電門保護(hù)裝置，擦凈塵土，檢查功能使其動作可靠。

11.轎廂

（1）轎廂內(nèi)部。

①轎廂內(nèi)開關(guān)應(yīng)靈活可靠。

②檢查轎內(nèi)操縱按鈕的接觸情況。檢查鑰匙開關(guān)，內(nèi)部通話裝置及報(bào)警裝置,

照明及風(fēng)扇的開關(guān)接觸是否良好，如有故障應(yīng)及時(shí)修理。

③檢查轎廂內(nèi)顯示的情況，如有與樓層不符應(yīng)找出原因，排除故障。

④檢查轎廂本身在運(yùn)動中是否有擺動、振動或由機(jī)房傳來的噪聲。一般來說,

導(dǎo)靴的磨損、導(dǎo)軌接頭連接不良或?qū)к壨岫紝⒁疝I廂的擺動或振動。

⑤檢查平層精度是否在規(guī)定值范圍內(nèi)，如超出規(guī)定值，見應(yīng)調(diào)整平層感應(yīng)器

的上下位置或隔磁板的相對位置。

（2）轎廂外部。

①對驅(qū)動轎廂門的電動機(jī)軸承應(yīng)定期加油鈣基潤滑油，每年清洗一次。

②傳動皮帶張力的調(diào)整，在使用過程中傳動皮帶如出現(xiàn)伸長現(xiàn)象引起張力降

低而打滑，可以調(diào)節(jié)電動機(jī)的底座，調(diào)節(jié)螺釘使皮帶至適當(dāng)張緊。

③安全觸板動作應(yīng)靈活可靠，共碰撞力不大于5牛頓。

④電梯因中途停電或電氣系統(tǒng)發(fā)生故障而停止運(yùn)行時(shí)，在轎廂內(nèi)能用于將門

撥開，其撥力應(yīng)在200?300牛頓范圍內(nèi)。

⑤門導(dǎo)軌每次保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)清掃，使門移動輕便靈活運(yùn)行時(shí)無跳動、噪聲，吊

門滾輪外圈直徑磨損3亳米時(shí)應(yīng)予以更換，每次應(yīng)檢查連接螺栓并緊固口

⑥在轎廂門完全關(guān)門，安全開關(guān)閉合后，電梯方能行駛.

12.限速器和安全鉗

（1）限速器的動作應(yīng)靈活可靠，旋轉(zhuǎn)部分的潤滑裝置應(yīng)保持良好，每月加

油一次，每年清洗換新一次。

（2）限速器的張緊裝置應(yīng)工作正常，繩輪和導(dǎo)向裝置的潤滑應(yīng)保持良好，

每月加油一次，每年清洗一次。

（3）安全鉗的動作靈活可靠，有足夠強(qiáng)度，能承受相應(yīng)的沖擊力。

（4）當(dāng)轎廂被安全鉗夾持在導(dǎo)軌上時(shí)，位于轎廂兩邊的安全鉗裝置應(yīng)當(dāng)同

時(shí)發(fā)生作用，并且兩邊的作用力均勻，此時(shí)轎廂不應(yīng)有顯著的歪斜。

（5）安全鉗的傳動杠桿應(yīng)予潤滑，鉗口斜塊或滾柱可用鈣基潤滑脂防銹。

（6）當(dāng)安全鉗起作用時(shí)，安全鉗連鎖觸頭應(yīng)即時(shí)起斷電作用，將控制電路

斷開，使用電動機(jī)停止運(yùn)轉(zhuǎn)。

（7）當(dāng)安全鉗作用后，應(yīng)重新檢查和調(diào)整間隙，并將導(dǎo)軌進(jìn)行修正。

13.緩沖器

（1）液壓緩沖器柱塞不能生銹，應(yīng)定期加油（液壓油必須采用50號機(jī)械油）。

使用日久后，如發(fā)生油量減少現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充。

（2）加油步驟：用旋具把柱塞封閉蓋的蓋帽去除，打開油位指示器，排出

空氣，加入油（加油至置桿的上標(biāo)記）后馬上擰緊蓋帽。

L3供水系統(tǒng)維修服務(wù)方案

目的：

維護(hù)給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。

維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；

給水水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。每季度對所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)，檢查

給排水管道的運(yùn)行情況。

給水泵電動機(jī)維修保養(yǎng)：

用500V搖表檢測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MQ以上，否則應(yīng)烘干處理

或修復(fù)；

檢查電動機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；

檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；

清潔電動機(jī)外殼；

檢查電動機(jī)外殼油漆是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后

重新油漆。

給水泵維修保養(yǎng)：

檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲

響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承；

轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵

槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；

檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；

清潔水泵外表；如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷

上油漆。

檢查電動機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。

檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)。

閘閥維修保養(yǎng)：

檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；

檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；

對閘閥閥桿加黃油潤滑；

對銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆C

止回閥維修保養(yǎng)：

檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；

檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；

檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。

浮球閥維修保養(yǎng)：

檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；

檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；

檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。

液位控制器維修保養(yǎng)：

檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；

檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；

緊固所有螺母.

給水管道的維護(hù)保養(yǎng)管理：

給水管道系統(tǒng)經(jīng)常出現(xiàn)的故障之一是漏水，漏水造成供水壓力和流量達(dá)不到

用戶的要求，同時(shí)增加經(jīng)常性運(yùn)行費(fèi)用。因此給水管道系統(tǒng)維修管理工作任務(wù)就

在于查漏、給水附件、控制附件的維修，壞管的檢修，水管防凍及管道清理等。

一、檢漏

每季度現(xiàn)場實(shí)地檢漏，檢漏的方法有查漏、聽漏、校漏等，一般根據(jù)具體條

件選用。

查漏就是查看漏水現(xiàn)象。明裝給水管道只需檢查樓板、墻壁、地面等管道經(jīng)

過的地方有無滴水、濕潤等現(xiàn)象，便可很快查出漏水點(diǎn)，及時(shí)進(jìn)行修理。埋地給

水管漏水量較大時(shí)，一般在漏水處都有泉眼般的小股水流從地下往上冒，或者出

現(xiàn)局部地面下陷，晴天出現(xiàn)潮濕的路面，冬季局部地方冰雪融化比周圍早等現(xiàn)象。

聽漏是用一根金屬聽漏棒，在夜深人靜的時(shí)候?qū)⒙犅┌粢活^插入管道可能經(jīng)

過的地面，或觸在閥門及消火栓上，另一頭貼近耳朵，憑經(jīng)驗(yàn)細(xì)心辨聽漏水聲，

越靠近漏水點(diǎn)，漏水聲會越大。聽漏時(shí)，可沿管線經(jīng)過的地方每隔4-8m聽一次。

特殊情況下將動用半導(dǎo)體，超聲波等探測檢漏儀表等設(shè)備。

校漏就是借用水表查找漏水點(diǎn)和漏水量，校漏工作應(yīng)分區(qū)進(jìn)行。校漏時(shí)，需

關(guān)閉該區(qū)管網(wǎng)四周的所有閥門并不許用戶用水，只有一條裝有水表的管線和該區(qū)

管網(wǎng)接通，如果水表指針轉(zhuǎn)動，就說明該區(qū)管網(wǎng)漏水。

二、檢修

當(dāng)管網(wǎng)漏水位置找出以后，分析漏水原因，根據(jù)情況采用不同方法及時(shí)檢修。

室內(nèi)給水管道漏水或滲水的原因一般是管道接頭不嚴(yán)，或者腐蝕嚴(yán)重等因素

造成。腐蝕嚴(yán)重多發(fā)生在絲接頭處或暗理部位。如果是螺紋接頭或管件不嚴(yán)引起

漏水時(shí)，應(yīng)將局部管段拆下，重加填料擰緊，或更換管道；焊接連接管道可采用

補(bǔ)焊方法堵漏；腐蝕嚴(yán)重的管道應(yīng)立即更換。

室外埋地給水管道漏水或滲水原因，一般是管道接頭不嚴(yán)，外部荷載或管基

下沉引起局部管段破損等。管道接頭漏水時(shí)，如果是青鉛接口，可重新打口，或

將接口內(nèi)青鉛剔除一部分加鉛條重打；水泥、石棉水泥或純橡膠圈接口漏水時(shí),

應(yīng)將接口內(nèi)填塞材料摳除刷凈，更換材料，重新打口。由于外部荷載或管基下沉

引起管道破損漏水時(shí)，直管段上較小裂縫可采用鋼板夾卡緊裂紋處，或用焊接鋼

套管澆注接口進(jìn)行修復(fù)，對于較大裂紋，或管件處裂縫，應(yīng)將損壞管段或管件更

換掉。

三、水管防凍

冬季來臨前檢查裸露在室外的給水管道、閥門，應(yīng)檢查管道保溫材料是否完

好。如發(fā)現(xiàn)損壞立即加裝、更換。

四、給水管道清理

由于給水水質(zhì)、流速快慢（金屬管道還存在管內(nèi)腐蝕）等因素的影響，給水

管道在使用一段時(shí)間以后，管內(nèi)壁會產(chǎn)生結(jié)垢，而且越積越多，影響管道的輸水

能力，同時(shí)降低了供給水壓。因此，必須年度定期清除管內(nèi)的結(jié)垢，改善管道的

輸水條件。

給水管道的清掃方法較多。對于松軟結(jié)垢，通?？捎酶咚偎鳑_洗。沖洗

水流速一般為工作時(shí)最大流速的3?5倍，但水壓不能超過管道允許承受壓力。

沖洗時(shí)水從水管一端進(jìn)入，廢水從排水口、閥門排出。也可在沖洗水管內(nèi)通入壓

力為0.5-0.7MPa的壓縮空氣，增大管內(nèi)水流速度，效果會更好。

堅(jiān)硬的結(jié)垢，可采用機(jī)械刮管器清除。將刮管器放入水管內(nèi)，兩端用鋼絲

繩連在絞車上，來回拖動，刮刷管壁結(jié)垢；刮下來的結(jié)垢可用水沖洗干凈。這種

刮管機(jī)利用電動機(jī)帶動的鏈錘打下管壁上的積垢，一邊除垢一邊清垢，剩下來的

再用水沖洗干凈。

L4排水管道的維護(hù)保養(yǎng)

排水管道系統(tǒng)常見的故障是漏水或管道堵塞。因此，排水管道的日常維修管

理工作就在于排除漏水點(diǎn)，疏通堵塞管段。

1：排水管道漏水的檢修室內(nèi)排水管道漏水時(shí)，管道附近的墻壁面或樓板濕

潤，嚴(yán)重時(shí)天棚滴水;室外排水管道漏水時(shí)，管道附近土壤出現(xiàn)下沉或濕潤現(xiàn)象。

引起排水管道漏水的原因：大多數(shù)是管道接口不嚴(yán)，或者管件有砂眼及裂紋;

地下埋設(shè)的排水管道漏水時(shí)，還有可能是施工時(shí)，管基不牢固、土壤不實(shí)或管道

埋深過淺，車輛或重物把管道壓壞。屬接口不嚴(yán)引起的漏水，應(yīng)重新填料搗口進(jìn)

行處理，若仍不見效，須用錘子及彎形鎏將接口剔開，重新連接；如果是管段或

管件有砂眼、裂紋或折斷引起漏水，應(yīng)及時(shí)將損壞管件或管段換掉，并加套管接

頭與原有管道接通；如因埋深太淺引起管道損壞漏水，在修復(fù)后還應(yīng)采取相應(yīng)加

固措施，防止管道再被損壞。

2.排水管道堵塞的檢修引起排水管道堵塞的原因一般有以下幾方面：

原先施工質(zhì)量有問題，管道鋪設(shè)坡度太小或有倒坡現(xiàn)象，引起管內(nèi)水流速度

過慢，水中雜質(zhì)在管內(nèi)沉積下來，使管道堵塞；

使用者不注意，將硬塊、破布、棉紗等掉人管內(nèi)，引起管道堵塞；

管道鋪設(shè)坡度有問題時(shí)，應(yīng)按有關(guān)要求，對管道坡度進(jìn)行調(diào)整。

當(dāng)室內(nèi)排水管道被堵塞時(shí)，會引起地漏和衛(wèi)生器具下部冒水，或從低器具向

外返水。修理時(shí)，先應(yīng)判斷堵塞物