開店選址管理手冊

開店選址實用手冊

第一章城市評估

1、城市基本狀況數(shù)據(jù)采集

1.1城市地理、人口狀況

城市總?cè)丝冢▎挝唬喝f人），其中市區(qū)人口（單位：萬人），人口結(jié)構(gòu)、數(shù)量、比例，

分以下三段：16—24歲，25—35歲，36—60歲。市區(qū)有多少戶家庭，戶均人數(shù)。適齡青

年去年結(jié)婚數(shù)量。城市從業(yè)人員數(shù)量，私營企業(yè)人員從業(yè)數(shù)量?？偯娣e（單位：平方公

里），其中市區(qū)面積（單位：平方公里）市區(qū)人口密度（人/平方公里）。以上數(shù)據(jù)采集是

為了剝離出我們的消費主體，算出市區(qū)人口密度及我們的未來店面需要覆蓋的面積。數(shù)

據(jù)來源是統(tǒng)計局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網(wǎng)看均可）。（填表格6）

1.2區(qū)縣地理、人口狀況

與以上城市指標(biāo)等同。數(shù)據(jù)來源是統(tǒng)計局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網(wǎng)查均可）。

（填表格6）

1.3城市未來發(fā)展規(guī)劃

確定市區(qū)擴容是以“攤大餅”形式還是以新建“衛(wèi)星城”形式發(fā)展。擴容方案是否

實施，若實施己到何種程度。城市擴容速度快，對舊有銷售格局的沖擊就大，進軍該市

場機會多同時難度相對低，成功的機會大。市區(qū)若以“攤大餅”形式擴容，環(huán)路成為店

址的首選。市區(qū)若以“衛(wèi)星城”形式擴容，舊城與新城的連接干道成為店址的首選。數(shù)

據(jù)來源是規(guī)劃局并實地驗證（親自去或上網(wǎng)查均可）。

1.4公共交通情況

※市區(qū)公共汽車有多少條線路，它們總里程。近三年的載客數(shù)及未來幾年的發(fā)展規(guī)

戈人每條線路的票價及月票的價格。

※自行車的現(xiàn)有數(shù)量及前兩年的數(shù)量※有軌交通是否有，若有，有幾條線路票價及

月票價?！鲎廛嚀碛辛考懊抗飪r格。

※機動車狀況，私車比例及近三年變化情況，小客車與貨車比例。以上是為了解該

城市仃姓的基本出行方式。數(shù)據(jù)來源是交通局、公安局、公汽公司、出租車管理局及統(tǒng)

計局（親自去或上網(wǎng)查均可）。（填表格7）

1.5房地產(chǎn)狀況

※商品房開工及在建項目數(shù)量，總建筑面積，房屋空置率，每個項目銷售均價及規(guī)

模（建筑面積）。住宅項目的戶型結(jié)構(gòu)及比例。以上是為了計算該城市電器消費未來一年

的增長趨勢，數(shù)據(jù)來源是規(guī)劃局（親自去或上網(wǎng)查均可）、各項目實地走訪。（填表格8）

1.6各商圈房屋租金狀況

首先把全市的商業(yè)街劃分為四種類型，A類主商圈最好，B類次商圈，C類有潛力，D

類暫無價值。采集每一類的市場報價※大型底商※綜合樓※商品市為x翻版必究

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字樓※住宅樓。以上是對該市租金整體狀況進行摸底。數(shù)據(jù)來源是各中介公司及市場調(diào)

研。（填表格9）

1.7經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r

※國內(nèi)生產(chǎn)總值及近兩年增長率※人均GDP

※社會商品零售總額※家用電器零售總額

※戶均家用電器消費額

※人均收入

※電器銷售從業(yè)人員人均收入，主要崗位人均收入：店經(jīng)理、部門經(jīng)理、普通員工、

會計、出納、收銀員、防損員、物業(yè)水、暖、電工等。數(shù)據(jù)來源是市統(tǒng)計局及市場走訪

調(diào)研。（填表格10）

1.8未來競爭對手狀況

※市區(qū)家用電器零售商有多少家，每家營業(yè)額※市區(qū)有多少電器賣場，每個面積有

多少，※市區(qū)家用電器總經(jīng)營面積，※全市電器賣場每平米年平均營業(yè)額?！闶凵屉?/p>

器經(jīng)營門類集中度調(diào)查，依我公司主要門類劃分為：彩電、空調(diào)、冰洗、手機、音響、

電腦。專賣店數(shù)量調(diào)查。數(shù)據(jù)來源是國家信息中心、市統(tǒng)計局、各供貨商、稅務(wù)局及市

場走訪調(diào)研。（填表格11）

1.9媒體情況

※平面媒體有多少家，每家發(fā)行量、發(fā)行對象、發(fā)行方式，每年廣告分類收入，廣

告報價

※廣播媒體有幾家，收1斤覆蓋率對比，受歡迎欄目時段收聽率對比，報價

※電視媒體收費報價

※平面廣告公司報價采集※DM廣告發(fā)行報價采集※戶外廣告報價采集。（填表格12）

1.10辦公用品及消耗品報價采集

1.11各政府職能部門辦公流程、各項優(yōu)惠政策采集

2、評估報告的編寫

2.1體例

以說明文為主列舉數(shù)據(jù)進行說明，并附以事例及現(xiàn)場圖片

2.2方法

根據(jù)各種相關(guān)數(shù)據(jù)進行論證。分析該城市的經(jīng)濟發(fā)展速度，城市規(guī)模，是否適合開連

鎖后。分析進入該城市的投入產(chǎn)出比，需要開多少家店才能基本覆蓋，第一年的營業(yè)額預(yù)測

及各項費用支出預(yù)算。根據(jù)房地產(chǎn)情況分析該市整體電器市場第二年的耳X翻版必究

我們第二年的增長趨勢。分析客流規(guī)律及消費潛力。分析交通地理條件。分析競爭激烈度。

7I/JUJAW

分析人力成本。分析廣告宣傳成本。分析人文狀況。分析其他影響經(jīng)營的因素，如政府的工

作效率等。

2.3所需各類表格（附后）

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第二章店址選擇X翻版必究

1、選擇店址的原則

因為來過的顧客便于向別人介紹，比較容易指引他人光顧。

4.3選擇靠近人口會增加的地方。住宅區(qū)的發(fā)展，新機構(gòu)的設(shè)立，會給門店增添顧客，使今

后的發(fā)展更具潛力。

4.4選擇經(jīng)營方向相輔相成的門市作鄰居如:超市附近、家居商場附近。

4.5選擇門店位置時，還應(yīng)重視門店所在建筑提供的設(shè)施是否符合經(jīng)營要求。

4.6在同一條街道兩側(cè)選擇門市位置，以客流量多、能見度高、交通不易堵塞的位置為佳。

5、預(yù)測銷售額的因素和方法

5.1因素

①市場容量及競爭情況

②交通

③3公里內(nèi)人口數(shù)量及人口基本素質(zhì)

④店面情況

⑤未來城市規(guī)劃

5.2因素分析方法

①家電市場容量及競爭情況

調(diào)查大商場家電部門及電器專賣店基本情況（企業(yè)性質(zhì)、員工數(shù)、年銷售額），預(yù)計年家

電銷售額，將調(diào)查情況列表。（見表一）

②交通

第一步：購買城市地圖，計算主要交通道路，如環(huán)線加放射路線結(jié)構(gòu)地交通，可計算該

城市共有幾條環(huán)線、幾條放射線，環(huán)線和放射線交叉口是較好地店面位置，將交通狀況整理

列表。（見表二）

第二步：按交通狀況表，對每一條道路和路口通過步行

觀察客流狀況，對周邊無住戶路段排除，確定重點調(diào)查路口和路段，調(diào)查客流量和公交線路

狀況，依客流量大小進行排列。（見表三）

第三步：確定主商圈。如：北京是三環(huán)路、天津為中環(huán)路。

③目標(biāo)店方圓3公里內(nèi)居民調(diào)查

根據(jù)主商圈尋找可出租的店址，主要有新建底商，不景氣商場、超市等開店選址實用手冊

責(zé)人面談，面積在3000-50（）0平米，作為目標(biāo)店址，對目標(biāo)店址應(yīng)調(diào)x翻版必究

顧客群（（見表四、表五）。

④店面情況（見表六）

6、應(yīng)該注意的問題

6.1注意租賃房屋

租賃之前，應(yīng)先了解房屋的基本條件及價格，查看房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，實地考察，看是

否適合我們經(jīng)營，房屋有無破損，樓面的受力以及水電等情況，了解房租情況.

6.2注意城鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃

有些城鎮(zhèn)人口稠密區(qū)的商業(yè)繁華區(qū)都在不斷增多和擴大，都擠在城市某一塊地方是不

可能的，必須四面擴張，但擴張不是相等平齊的，而是有條件和有先有后的，選擇場地就要

注意到這一點，用長遠的、發(fā)展的眼光對待這一問題。

6.3抓緊時機

要選擇的場地只要基礎(chǔ)好，有發(fā)展前途，看準(zhǔn)了下決心定下來，環(huán)境和條件差一點，可

以邊經(jīng)營邊建設(shè)，逐步改善環(huán)境，創(chuàng)造好的條件。如果猶猶豫豫，當(dāng)決不決，就會錯過商機。

7、租金計算

7.1計算原則

先準(zhǔn)確調(diào)研出該城市的年社會消費品零售總額SI,推算出家用電器的年零售總額Sh。以

該市家用電器年零售額的40用為R標(biāo)占有率乘以7%的綜合毛利率Pt計算出人:概的年毛利額

Py。以年毛利額的20%作為這個戚市的總租金額，分2到3年實施，第一年用總租金額40%

的額度為宜，第二年依經(jīng)營情況推進。

7.2計算公式

第一年租金=ShX40%X7%X20%X40%

8、城市發(fā)展部調(diào)研員工作內(nèi)容

1、城市基本狀況調(diào)查

1）本市全年常住人口數(shù)

2）本市轄區(qū)人口數(shù)

3）城市總面積

4）人口密度（人口密度=總?cè)丝跀?shù)+總面積）

5）全市年人均收入（以公布資料為主，詳見附表一并請注明以上數(shù)據(jù)開店選址實用手冊

2、零售市場基本狀況調(diào)查x翻版必究

1）全市大型超市狀況（詳見附表二）

2）全市大型百貨商場狀況（詳見附表三并請注明以上數(shù)據(jù)來源）

3、電器市場基本狀況調(diào)查

1）大型連鎖企業(yè)基本情況

地理位置、場地面積、租金狀況、硬件環(huán)境、外觀照片

經(jīng)營內(nèi)容、服務(wù)特色、客流情況、經(jīng)營額度

廣告內(nèi)容、宣傳特色

運輸狀況、倉儲狀況

辦公狀況、人員總數(shù)及其它說明

每個公司建立一份檔案，按門店分類，將店面詳細情況歸檔。

（詳見附表四）

2）其它業(yè)態(tài)電器經(jīng)營基本情況（百貨商場、超市等）

地理位置、場地面積、硬件環(huán)境、外觀照片、

經(jīng)營內(nèi)容、服務(wù)特色、客流情況、經(jīng)營額度

廣告內(nèi)容、宣傳特色、

運輸狀況、倉儲狀況、

辦公狀況、人員總數(shù)及其它說明

每個商場建立一份檔案，將商場或?qū)I店詳細情況歸檔。

（詳見附表四）

4、預(yù)選店址

后面選址原則：

D目標(biāo)店半徑3公里區(qū)域內(nèi)約40萬居民、人口集中的地方是適宜設(shè)置店面的地方。

2）交通方便，乘客上車、下車最多的車站，或者在幾個主要車站的附近，可以在顧客

步行不到20分鐘的路內(nèi)的街道開店。

3）店面臨主干道，門店設(shè)在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的。

4）有充足的停車位，30至100輛。

5）所處位置在當(dāng)?shù)赜休^高知名度。

6）確定目標(biāo)店時，應(yīng)爭取更多的戶外廣告位置。

7）確定目標(biāo)店時，應(yīng)考慮適當(dāng)面積的庫房，一般以ZOOTOOni?為宜。

（詳見附表五，另附照片一套，目標(biāo)店所處位置地形圖一套.）

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注：x翻版必究

1、調(diào)研員認真填寫各項數(shù)據(jù)后上報該城市發(fā)展部主管。

2、上文中所提各類表單。

X翻版必究

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附表1:各城市評分對比表

調(diào)查人：調(diào)查日期：年月日

商品房電器業(yè)態(tài)狀況

序城市消費品市區(qū)市區(qū)人均收入綜合

零售額人口人口密度GDP在建評價

號名稱增長率（元）均價數(shù)量

（億元）（萬人）（人/平方公里）面積面積（家）（分）

（萬平米）（萬平米）（元）

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

備注：打分標(biāo)準(zhǔn)

序號項目取分單位分數(shù)備注序號項目取分單位分數(shù)備注

1消費品零售額100億元3分7商品房均價1000元2分

2市區(qū)人口1000萬20分8連鎖競爭對手數(shù)量家-3分

3市區(qū)人口密度1萬人/平方公里3分9單體競爭對手數(shù)量家-0.5分

4人均收入5000元3分10賣場數(shù)量3個-0.5分

5商品房銷售面枳100萬平米2分11賣場總面積1萬平米■0.5分

6商品房在建面積100萬平米2分

北京舉例:

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附表2：城市各行政區(qū)指標(biāo)對比表

城市名稱?調(diào)查人：調(diào)查日期:_________年_____月_____日

政府

綜

小商品合

消費品零售商場超市

機關(guān)

評

序區(qū)人口區(qū)人口密度人均收入市場企業(yè)學(xué)校價

面

面

行政區(qū)名稱額面

數(shù)量

號（萬人）（人/平方公里）（元）數(shù)數(shù)數(shù)數(shù)量數(shù)量匕

積

積

（億元）積

量量量7>)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

備注：打分標(biāo)準(zhǔn)

序號項目取分單位分數(shù)備注序號項目取分單位分數(shù)備注

1消費品零售額10億元3分8超市營業(yè)面積1萬平米2分

2區(qū)人口100萬20分9小商品市場數(shù)量個2分

3區(qū)人口密度1萬人/平方公里3分10小商品市場營業(yè)面積1萬平米2分

4人均收入5000元3分11市級政府機關(guān)數(shù)量個1分

5商場數(shù)量家2分12企業(yè)數(shù)量個1分

6商場營業(yè)面積1萬平米2分——學(xué)校數(shù)量所1分

7超市數(shù)量個2分

附表3：城市主要道路指標(biāo)對比表

調(diào)直人:調(diào)杳H期:一H

路寬公交十字商場超市專綜合

序長度立冬橋餐企賣

道躇名稱起始點走向《米車道數(shù)線路路口店評價

號（公里）飲業(yè)

）（條）（個）數(shù)量面積數(shù)量面積（分）

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

備注：打分標(biāo)準(zhǔn)

序

項目取分單位分數(shù)備注序號項目取分單位分數(shù)備注

號

1走向8商場數(shù)量

2長度9超市數(shù)量

3道路總寬10餐飲數(shù)量

4上卜行車道數(shù)11企業(yè)數(shù)量

5沿線5站以上公交線路12機關(guān)致屬

6十字路口數(shù)量一三專賣店數(shù)量

7立交橋數(shù)量合計開店選址實用手冊

附表4-1：城市主要路口指標(biāo)對比表

調(diào)食人:-日

路口日

專

主

次

公交

路口自行路口四角日客寫

機動車商場超市機媒合

賣

路

路

站點

序交匯道車流流（人）字餐企

路口名稱流關(guān)評價

店

寬

寬

數(shù)量

號路名稱樓飲業(yè)

東南東南數(shù)面數(shù)面（分）

ABCD

西北西北量積量積

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

備注：打分標(biāo)準(zhǔn)

分數(shù)1備注

序號項目取分單位序號項目取分單位分數(shù)備注

1交匯道路條59500米商場數(shù)量冢

2主路寬雙向?qū)④嚨?10500米商場面積萬平米O

3次路寬雙向每每道311500米超市數(shù)就家1

公交站點50米內(nèi)每個212500米超市面積萬平米1

路口機動車流日200輛一三200米內(nèi)寫字樓面積1000平米1

----L]

路口自行車流日400輛514依館數(shù)量ioif.1

7路口客流H500人7一五200米內(nèi)機關(guān)數(shù)量個1

8200米內(nèi)公司數(shù)量10個1116200米內(nèi)專賣店數(shù)量10個1

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附表4-2道路截點流量登記表

道路名稱:地點:調(diào)查人:時間:年一月—日

機動車流量（輛）自行車流量（輛）人流量（人）

時段備注

上行下行上行下行上行下行

7—8

8—9

9—10

10—11

11—12

12---三

一三一14

14---五

一五一16

16—17

17——八

-A—19

19—20

合計

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附表4-3主要路段客流調(diào)查表

調(diào)查人：調(diào)查時間：

\項目

節(jié)假日平時

備注

名稱\\

方向機動車自行車行人方向機動車自行車行人

東一西東一西

西一東西一東

南一北南一北

北一南北一南

東一西東一西

西一東西一東

南一北南一北

北一南北一南

東一西東一西

西一東西一東

南一北南一北

北一南北一南

東一西東一西

西一東西一東

南一北南一北

北一南北一南

東一西東一西

西一東西一東

南一北南一北

北一南北一南

東一西東一西

西一東西一東

南一北南一北

北一南北一南

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附表5：目標(biāo)店評分項目及標(biāo)準(zhǔn)

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分評序分評

評分單位項目評分單位

5號項目數(shù)分號數(shù)分

1區(qū)消費品零售額10億元1029賣場層數(shù)單層50

2所在區(qū)人口100萬人30二層40

3所在區(qū)人口密度1萬人/km?三層30

五

4所在區(qū)人均收入5000元10四層20

以下為三公同范BH內(nèi)目標(biāo)店環(huán)統(tǒng)比做五層10

5三公里內(nèi)人口5萬人5030機動車停車位門前每10個5

6三公里內(nèi)人口密度萬人/k才30樓后每10個4

7三公里內(nèi)人均收入5000元30地下每10個3

8商品房銷售面積（萬米）131自行車存放每10個2

9商品房在建面積（萬米）132戶外廣告廣告牌每10m23

10商場數(shù)量個5燈箱每10m22

11商場面積（萬米）5櫥窗每10m21

12超市數(shù)量個233賣場層高3m30

_超市面積（萬米）3>3m每10cm加1分

14商品市場數(shù)量個5<3m每10cm減5分

二商品市場面枳

（萬米）534門前公交線路50m以內(nèi)有站每條5

±L

16市政府機關(guān)數(shù)量個150-lOOm以內(nèi)有站每條3

17獨立辦公企業(yè)數(shù)量個135電梯自動扶梯雙向每部8

又寫字摟企業(yè)數(shù)量

個1自動扶梯單向每部5

19高校學(xué)生數(shù)量1000人3客梯1噸/部3

20連鎖競爭對手數(shù)量每家10貨梯1.5噸/部6

21單體競爭對手數(shù)量每家536空調(diào)中央空調(diào)30

22競爭對手營業(yè)面積1000m23分體柜機每10匹3

以下為N公旬目標(biāo)店狙件設(shè)施比較37消防煙感系統(tǒng)5

23門前馬路上下三車道30噴淋系統(tǒng)5

上下二車道20消防栓每個2

上下一車道10滅火器每10個1

單行線038電力容量100KW30

24而枳使用率85%2039產(chǎn)權(quán)性質(zhì)自建或購買20

>85%每1%加2分租賃10

V85監(jiān)每1%減3分40正門寬度林建5

25建筑高度6m3040目標(biāo)店沿街長度10m5

>6m每米加5分4110m5

V6m每米減10分

26門前機動車流量820時雙向200輛5

27門前自行車流量8-20時雙向400輛10

28門前人流量8-20時雙向500人10

合合

計計

開店冼加立用手冊

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附表6-1：城市基本狀況數(shù)據(jù)匯總表

城市名稱:調(diào)查人:調(diào)查日期:.年—月—日

序

序

號

號調(diào)查項目單位數(shù)量調(diào)查項目單位數(shù)量

1總?cè)丝谌f人25市區(qū)家庭戶數(shù)戶

2市區(qū)人口萬人26戶均人數(shù)人

316—24歲萬人27去年結(jié)婚數(shù)量對

萬平方公

425—35歲萬人28城市總面積

里

萬平方公

536—60歲萬人29市區(qū)面積

里

人/平方公

6城鎮(zhèn)從業(yè)人員萬人30市區(qū)人口密度

里

7私營企業(yè)從業(yè)人員萬人31家用電器零售總額億元

8國內(nèi)生產(chǎn)總值億元32市區(qū)家用電器零售商家

9固定資產(chǎn)投資總額億元33電器賣場數(shù)量個

10消費品零售額億元34市區(qū)電器賣場總面積萬平米

11GDP增長率%35每平米年產(chǎn)出萬元

12人均GDP元36空調(diào)專賣店數(shù)量家

人均收入元37手機專賣店數(shù)量家

14商品房在建面積萬平米38電腦專賣店數(shù)量家

商品房均價元39音響專賣店數(shù)量家

五

16公交線路條40A類商圈底商租金平米/天

17公交線路運行總里程公里41B類商圈底商租金平米/天

年運載量人42C類商圈底商租金平米/天

八

19出租車保有量輛43地方報紙家

20機動車保有量輛44地方廣播電臺家

21私車保有量輛45地方電視臺家

22自行車保有量輛

23有軌交通‘條

24有軌交通運行總里程公里

開店選址實用手冊

附表6-2：區(qū)縣基本狀況數(shù)據(jù)匯總表x翻版必究

城市名稱：調(diào)查人：調(diào)查日期：年月日

序

調(diào)查項目單位數(shù)量號調(diào)查項目單位數(shù)量

1總?cè)丝谌f人25市區(qū)家宓戶數(shù)戶

2市區(qū)人口萬人26戶均人數(shù)人

316—24歲萬人27去年結(jié)婚數(shù)量對

萬平方公

425—35歲萬人28城市總面積

里

萬平方公

536—60歲萬人29市區(qū)而枳

里

人/平方公

6城鎮(zhèn)從業(yè)人員萬人30市區(qū)人口密度

里

7私營企業(yè)從業(yè)人員萬人31家用電器零售總額億元

8國內(nèi)生產(chǎn)總值億元32市區(qū)家用電器零售商家

9固定資產(chǎn)投資總額億元33電器賣場數(shù)量個

10消費品零售額億元34市區(qū)電器賣場總面積萬平米

11GDP增長率%35每平米年產(chǎn)出萬元

12人均GDP元36空調(diào)專賣店數(shù)量家

人均收入手機專賣店數(shù)量

二元37家

14商品厲在建面積萬平米38電腦專賣店數(shù)量家

商品房均價元39音響專賣店數(shù)量家

五

16公交線路條40A類商圈底商租金平米/天

17公交線路運行總里程公里41B類商圈底商租金平米/天

年運載量人42C類商圈底商租金平米/天

八

19出租車保有量輛43地方報紙家

20機動車保有量輛44地方廣播電臺家

21私車保有量輛45地方電視臺家

22自行車保有量