房屋建筑維修管理手冊

編號：WI/JZ

版本號：B

房屋建筑管理手冊

編制：品質管理部日期2_________________

審核:_______________日期J_________________

批準^_______________日_______________

文件受控章及分發(fā)號

聲明；本工作手冊未經相關人員許可，不得翻印。

責任部門：品質管理部

編號：

曲間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第2頁共50頁

房屋建筑管理手冊目錄WI/JZ-000

B/01/1

序號文件名稱編號頁碼狀態(tài)

1名詞解釋WI/JZ-0011B/0

2房屋建筑維修模式及保養(yǎng)周期W1/JZ-0021B/0

3房屋建筑保修及維修程序WI/JZ-0032B/0

4房屋建筑大中修、更新改造流程WT/JZ-0041B/0

5水電過戶流程WT/JZ-0053B/0

6維修崗位設置原則WI/JZ-0061B/0

7維修質量控制辦法WI/JZ-0072B/0

8便民維修承諾制WI/JZ-0081B/0

9房屋維修的回訪W1/JZ-0091B/0

10維修工作流程WI/JZ-0102B/0

11房屋維修標準WI/JZ-0113B/0

12維修服務規(guī)程WI/JZ-01214B/0

13房屋建筑標識管理WI/JZ-0131B/0

14維修材料管理規(guī)定WI/JZ-0141B/0

15水池（箱）清洗規(guī)程WI/JZ-0155B/0

16園林水系管理規(guī)程WI/JZ-0161B/0

17動火管理規(guī)定WI/JZ-0171B/0

18計量器具檢測規(guī)程WT/JZ-0184B/0

19房屋建筑管理相關記錄WI/JZ-0191B/0

第2頁共50頁

編號：

曲間；2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第3頁共50頁

名詞解釋WI/JZ-001

B/01/1

1土建維修

指對房屋的基礎、主體結構、門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道

路場地等進行養(yǎng)護、修理。

2高級裝修

業(yè)主或使用人為提高裝修檔次、或改變功能對房間進行的二次裝飾、裝修。

3土建小修工程（日常養(yǎng)護）

凡以及時修復小損小壞，保持房屋原來完損登記為目的的日常養(yǎng)護工程為小修

工程。小修分零星養(yǎng)護和計劃養(yǎng)護。

4土建中修工程

凡需牽動或拆換少量主體構件,但保持原房屋的規(guī)模和結構的工程為中修工程。

中修工程一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20%以上，中修后的房屋70%以

上必須符合基本完好或完好的要求。主要適用于一般損壞房屋。

5土建大修工程

凡需牽動或拆換部分主體構件，但不需全部拆除的工程稱為大修工程。大修工程一

次費用在該建筑物同類結構新建造價的25%以匕大修后的房屋必須符合基本完好

或完好的要求。主要適用于嚴重損壞房屋。

第3頁共50頁

編號：

曲間；2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第4頁共50頁

房屋建筑維修模式及保養(yǎng)周期WI/JZ-002

B/01/1

根據(jù)民用建筑的特點，本著預防為主的指導思想，建立一種重監(jiān)測、診斷、重

保養(yǎng)，弱化中修作用，延長大修周期的維修模式，達到物業(yè)保值、增值的目的。

土建維修模式：定期檢查清潔，零星養(yǎng)護與計劃養(yǎng)護相結合。

房屋土建部分保養(yǎng)周期

序號公共建筑設施名稱事項計劃養(yǎng)護周期

對損壞的面層進行修補每2年

對分格縫用瀝青進行勾縫每2年

01上人屋面

對天臺泛水、變形縫進行處理每2年

對屋面滲漏進行處理每2年

重點部位進行清洗每1年

外墻飾面

02外墻裂縫修補、空鼓面磚更換，外墻整體清洗每3年

（涂料、面磚）

涂料外墻粉刷每5年

涂料飾面重點部位粉刷每1年

03內墻飾面涂料飾面全面粉刷每5年

瓷磚飾面空鼓更換每3年

磁磚地面空鼓、破裂更換每3年

04樓面、地面

水泥地面起砂、裂縫修理每1年

抹灰層空鼓處理每3年

05天棚天棚重新粉刷每5年

裝修吊頂?shù)恼{平、破損的處理每2年

大理石地面裂縫、缺角系統(tǒng)修補每2年

廣場石專地面破裂更換每1年

06室外道路（地面）草地多孔磚破裂更換每1年

水泥地面起砂、裂縫修理每3年

其它地面（如碎石地面等）修補每3年

閉門器、門鎖調校每半年

07門窗變形復位每半年

陰腐防蛀處理每3年

08防盜網(wǎng)、花園圍欄根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間2-4年

疏通、清淤每半年

09溝井池渠

井蓋、篦子刷漆每1年

第4頁共50頁

編號：

曲間；2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第5頁共50頁

疏通每2月

10主排水排污管

刷漆（如為鑄鐵管）每3年

11給水管/消防水管刷漆每3年

12擋雨篷清洗、加固每1年

13玻璃幕墻清洗每1年

房屋建筑保修及維修程序WI/JZ-003

B/01/2

一、保修

請參考《接管驗收工作手冊》

二、維修（指保修期滿后）

1、維修責任

①物業(yè)公司承擔房屋建筑共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃紅線內的市政公用設

施和附屬建筑及附屬配套服務設施的修繕責任。

②業(yè)主承擔物業(yè)內自用部位和自用設備的修繕責任。

③凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或給予賠償。

2、維修保養(yǎng)

①計劃

建筑物清潔保潔、滅白蟻，由分包該項工程的供方制定計劃、方案，報品質部

審批，審批后的計劃，品質部、相關管理處、供方各留一份。計劃官詵用開元國際

的表格填寫。

每年初，維修班按公司規(guī)定制定土建部分保養(yǎng)計劃，填寫《房屋建筑保養(yǎng)計劃》，

報主管主任批準后，實施計劃養(yǎng)護。

日常零星養(yǎng)護修理，主要通過巡樓護衛(wèi)員每日巡查及維修人員巡查、業(yè)主報告

等渠道收集。巡樓護衛(wèi)員在每日巡查時應注意所巡查范圍內的公共設施狀態(tài)。如發(fā)

現(xiàn)設施損壞故障，須于當日填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單.》并交與維修值班員。若遞交《發(fā)

現(xiàn)故障通知單》三日后，該問題仍未整改，則再次填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》，直接遞

交給管理處主管主任。

新建、改建公共設施及管理用房由管理處提出需求，品質部負責設計、編制預

算。

土建中修、大修計劃由品質理部制定，并審杳確定方案，編制或審查預算。

第5頁共50頁

編號：

曲間；2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第6頁共50頁

②實施

建筑物的清潔保養(yǎng)由供方按照合同要求、國家有關標準及開元國際有關企標中

要求執(zhí)行，填寫相應的清潔記錄。

房屋建筑保修及維修程序WI/JZ-003

B/02/2

管理處維修班及供方維修人員須按國家標準、規(guī)范、開元有關要求，按計劃制

定的時間對房屋共有部分的門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場地

等進行養(yǎng)護、修理，填寫《房屋建筑保養(yǎng)記錄》。計劃養(yǎng)護所需人工應在《房屋建

筑保養(yǎng)計劃》中安排，實施時不再填寫《派工單》。

零修項目，維修班接到通知單后，班長應及時在《派工單》上填寫維修內容，

并指派人員修復處理，零修項目不得超過三天。不能及時修復處理的應報告辦公室，

并說明原因，由主管主任按實際情況進行處理或向有關單位報告。

土建中修、大修，公共設施、管理用房的建造工程，由品質部選擇供方（招標

或指定合格的供方），組織訂立有關合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由品質部組織有關

人員（相關管理處技術人員、品質部工程師或聘請的專家）進行工程施工監(jiān)督。

③檢杳

計劃養(yǎng)護項目施工完畢后，由主管主任組織檢查，并簽署檢查意見。

零星項目完工后，由班長進行檢查并在《派工單》上簽署檢查意見。

土建中修、大修，公共設施、管理用房的建造工程，由管理處現(xiàn)場監(jiān)督。工程

竣工后，由品質部組織驗收。驗收合格，填寫《工程竣工驗收證明》，由施工單位、

管理處、品質部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改，進行復驗。復驗合格

辦理《工程竣工驗收證明》，未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結算工程款。

公司品質部每月組織一次月檢，發(fā)現(xiàn)問題用《缺陷消項記錄》通知相關單位。

④處理

各種檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項，須限時進行返工、返修。主管人員應定期對維修

中發(fā)生的問題，分類統(tǒng)計，找出建筑易出的問題，維修人員的通病及手冊中不合理

的規(guī)定，上報公司進行預防、糾正。

第6頁共50頁

編號：

時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第7頁共50頁

房屋建筑大中修、更新改造流程WI/JZ-004

B/01/1

第7頁共50頁

編號：

曲間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第8頁共50頁

過

辦理結算、資料整理歸檔

水電過戶流程WI/JZ-005

B/01/3

一、用水過戶辦理方法

1、發(fā)展商供用水協(xié)議、供水合同執(zhí)行單、繳清水費的專用發(fā)票。

2、自來水用戶更名申請（詳樣本）。提供公司帳號前必須經過公司會簽。

3、深圳市城市供水用水合同（自來水公司與物業(yè)公司簽訂）

4、更名后的供水合同執(zhí)行單（同發(fā)展商的供水合同執(zhí)行單，只是用戶名不同，用

水比例沒變）

5、變更用水比例后的供水合同執(zhí)行單

注：一般由發(fā)展商辦理好用水比例變更后，再進行自來水用戶更名。也可以有變通

方式，如讓發(fā)展商補貼水費至定下的比例。例：居民用水由70%變至90$,在發(fā)展商

未辦下變更前，其中20%的差額由發(fā)展商補貼。（雙方另簽協(xié)議）

辦理用水比例變更需居民身份證/暫住證復印件、深圳市房地產買賣合同。（如果港

澳人沒有辦理居留證，則按商業(yè)用水收費。）

水費內因含有二次加壓費，所以自來水公司暫未實行抄表到戶，由管理處代收。二

次加壓費為正常水費的20%

附：自來水用戶更名申請

原因：更改戶名的原因（詳細）

“XX”住宅小區(qū)今年X月己正式入伙，該樓共有住戶XX戶，己入伙XX戶，完

全具備入住的一切條件，現(xiàn)申請用水過戶到深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司。

原用戶名稱：（蓋章）新用戶名稱：（蓋章）

法人代表：法人代表：

用水地點：

用水項目名稱：

經辦人：經辦人：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話:

注：此表一經執(zhí)行，原用戶的用水指標則全部轉出給新用戶。

此后，水費全由新用戶支付。

第8頁共50頁

編號：

曲間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第9頁共50頁

附：（法人代表證明書或法人授權委托證明書及上月水費發(fā)票復印件一份）。

申請用戶（蓋章）

日期：

水電過戶流程WI/JZ-005

B/02/3

二、用電過戶辦理方法

1、新項目開工，發(fā)展商先辦理用電許可證。再根據(jù)用水情況，按變壓器上報，申

請辦理供用電合同（每個合同的編號對應相應變壓器的編號）

2、繳清電費的專用發(fā)票。（可與發(fā)展商協(xié)商繳費交接的具體時間）

3、過戶前辦理抄表到戶。

居民：管理處填寫《信息采集表》，包括業(yè)主名稱、帳號及對應的電表表號，由

供電局再進行核對。

管理處公共部分：管理處提供帳號、單位名稱、電表表號。

4、提供公司帳號前必須經過公司會簽。

5、物管用電屬其他類，是低壓供電收費，如果相關管理處實際為高壓送電，應向供

電局要求返回設備維護費，

注：深圳市用電許可證表明供電局同意該物業(yè)指定的變壓器用電，用電過戶后，許

可證不重新辦理。新裝或增加用電設備，新增應事先向供電部門提出用電申請，核

發(fā)用電許可證；增加用電設備，憑用電許可證辦理設備變更容量手續(xù)。

第9頁共50頁

編號：

時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第10頁共50頁

水電過戶流程WI/JZ-005

R/03/3

第10頁共50頁

編號：

曲間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第11頁共50頁

維修崗位設置原則WI/JZ-006

B/01/1

第11頁共50頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第12頁共50頁

根據(jù)每個具體物業(yè)的情況不同，進行高效合理分配人員，綜合考慮維修班工作

內容，制訂以下規(guī)則：

一、定人原則

1、綜合考慮建筑物的類別：居民住宅小區(qū)、寫字樓、商場

2、考慮各不同物業(yè)類別的建筑面積

3、考慮重大設備的數(shù)量

4、考慮物業(yè)的規(guī)模系數(shù)

5、考慮物'也的的新舊系數(shù)

計算結果小數(shù)位采取“四舍五入”制得出最終維修班定人數(shù)。

二、定崗原則

1、根據(jù)物業(yè)的大小，總建筑面積小于10萬平方米的物業(yè)，只設維修班長；總

建筑面積超過10萬平方米的物業(yè)，可以向公司申報申請增設維修主管。

2、維修班固定班長1名，設備值班人員2名，均應持有電工證；其他人員優(yōu)先

考慮弱電工1—2名，管工1名，如果仍有人數(shù)剩余，可考慮設1名泥工，其它人員

均為電工。

3、如果物業(yè)內有空調，單獨設2名空調工。

4、本崗位設置中不包含電梯工。

5、接管新樓盤、物業(yè)第一年可以按實際情況增多一至兩名員工。

第12頁共50頁

編號：

曲間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第13頁共50頁

維修質量控制辦法WI/JZ-007

B/01/2

為了提高維修技能、維修服務質量以及維修質量合格率，促使維修工作達到量

化考核標準，高效率完成工作任務，最終達到客戶滿意。采用以下辦法控制維修質

量：

1、工程主管（或維修班長）每周進行周巡杳，對公共部位的維修進行監(jiān)控。

2、對住戶家的維修每月按一定的比例進行取樣，安排專職管理員進行回訪。

3、每月根據(jù)派工單進行維修三率的統(tǒng)計，以便及時掌握維修及時率、滿意率、

返修率（合格率）的情況，以便及時加以改進。

3.1及時性：從接到維修要求起至到達目的地的時間不超過25分鐘。維修時間

視工藝復雜程度而定：一般性維修不超過8小時；對于特別困難的，從接到維修要

求到維修完成最多不超過72小時（工藝要求特殊的例外）；不能當天完成的，應向

業(yè)主（住戶）解釋原因。

3.2合格率（返修率）的控制：按維修服務標準進行檢驗。功能性維修，以恢

復原有功能為準；外觀性維修，表面應無色差、高低不平現(xiàn)象，與原有部位相比較，

應無突兀感；滿足業(yè)主的合理要求；嚴格按工作手冊執(zhí)行。

3.3滿意率的控制

3.3.1通過派工單客戶對維修服務的意見及簽字確認；

3.3.2根據(jù)維修回訪的結果；

3.3.3根據(jù)每年對客戶進行的意見征詢結果；

注：維修合格率=月合格的派工單數(shù)量/月派工單總數(shù)

維修及時率=月及時的派工單數(shù)量/月派工單總數(shù)

注：維修滿意率=月滿意的派工單數(shù)量/月派工單總數(shù)

第13頁共50頁

編號：

曲間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第14頁共50頁

維修質量控制辦法WI/JZ-007

B/02/2

附：維修工作標準

序

內容服務標準備注

號

接到維修要求，跟用戶約定好維修時間，準時按預約時間到達目如暫沒有此項維修人員，應向客

01上樓時間

的地。維修及時率達到100$°戶解釋，再約定時間。

?般維修不超過8小時，復雜的最多不應超過72小時。維修質量特殊維修超出上述時間，應向客

02維修服務

合格率達到100%。戶說明原因，并作好維修計劃。

03服務態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。服務態(tài)度滿意率達到99筑

04維修材料應向客戶提供合格的維修材料。維修材料應經過驗證。

對不滿意的應盡快組織二次維

05維修滿意率客戶調查滿意率應達到95*.

修，使客戶滿意。

洗臉盆

06應達到原標準，經反且試用，不漏水，此項維修不超過1小時。洗菜盆漏水同此項

漏水

洗臉盆達到暢通標準，對切口處的修補應盡力恢且原樣，維修時間不超

07洗菜盆堵塞同此項

堵塞過2小時。

浴缸堵塞及漏達到暢通，對切口處的修補盡力恢復原樣，經反復使用達到暢通、

08維修時間不超過2小時.

水不漏水。

使之相當暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，維修時嚴重堵塞除外，如馬桶內掉進梳

09疏通馬桶

間不超過2小時,子、洗發(fā)水瓶等。

10疏通地漏使之相當暢通，并對切口恢復原樣，清出異物并清理干凈。維修時間不超過1小時

應摸準管路，打堵時盡量少破壞磁片，維修完畢后外觀應恢且原維修時間一般不超過24個時，

11維修墻內水管

樣，做到工完場清。特殊情況與客戶協(xié)調確定，

12接頭漏水應達到緊固、密封、不滴水。維修時間不超過1小時

維修時間一般不超過24G時,

樓上水盡快找到漏水原因，以達到處理好不漏水為標準，并對墻地面等

13特殊情況與客戶協(xié)調確定，

漏到樓下污染處清理干凈,

（上層客戶不在家除外）

以不漏水為標準，如需拆馬桶安裝，應恢復原樣，維修時間不超

14馬桶漏水

過2小時。

15水頭漏水維修后應密閉、開關自如，維修時間不超過30分鐘。

閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等故障都

16房間沒水應在1小時內解決客戶用水問題。（市政停水除外）

可能造成客戶家中沒水。

維修時間不超過2小時，

17房間無電以恢復房間正常用電為標準，在維修完畢后應盡量保持原狀。

比較復雜的不超過24小時

18燈不亮應達到原來照明標準，客戶提供的物料還需進行嚴格的驗證。維修時間不超過30分鐘。

19門鈴不響以達到清脆悅耳為標準維修時間不超過30分鐘

小維修不超過2小時，

20修理電器使電器能達到正常使用，保持原有外觀,試用效果使客戶滿意。

較難的不超過72小時

維修時間不超過2小時，

21房間插座無電使用方便、安全為標準。并把故障原因告訴客戶。

比較復雜的不超過24小時

木門不超過30分鐘，

22換鎖應按客戶要求安裝,并反復試用使之靈活,開關自如,緊閉性好.

鐵門不超過2小時。

第14頁共50頁

編號：

曲間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第15頁共50頁

維修時間不超過2小時，如玻璃

23修理門窗使之能開關靈活自如，密封性能良好。

損壞的不超過24小時

便民維修承諾制WI/JZ-008

B/01/1

為方便客戶維修，向客戶提供優(yōu)質的維修服務，特制定本維修承諾制度。

一、服務要求

1、服務形象：上門維修必須穿工裝、帶工牌，使用禮貌語言；必須輕敲門

或按門鈴，入室維修必須先征得客戶同意；入室維修前必須先套上鞋套。

2、服務及時性：從接到維修要求起至到達目的地的時間不超過25分鐘，或按

約定時間到達維修現(xiàn)場。修復時間視工藝復雜程度而定:一般性維修不超過2小時；

對于特別困難的，不超過72小時（工藝要求特殊的除外）；不能當天完成的，應向客

戶解釋原因。

3、服務質量：功能性維修，以恢復原有功能為準；外觀性維修，表面應無色差、

高低不平現(xiàn)象，與原有部位相比較，應無突兀感。

4、服務態(tài)度：謙虛禮貌，不主動與客戶搭話，對客戶的問詢作合理解答，盡量

滿足客戶的要求。

5、服務細節(jié)要求：維修前應先在地板或維修部位周邊墊上墊布；維修完工

清潔現(xiàn)場，以免弄臟客戶家地板。維修全過程均不得食用客戶的飲料、食品、香

煙等，不得收受客戶的禮物、錢款和小費。

6、服務收費：所有服務僅收取工本費或材料費。

二、管理處服務中心設有投訴電話接受住戶監(jiān)督和投訴，接到有關維修人員服

務態(tài)度、服務質量的來電、來信、來訪，三個工作日內到現(xiàn)場或與相關人員核查，

五個工作日給予回復或處理意見。同時管理處對維修客戶作定期回訪，確保提供的

維修服務使客戶滿意。

三、便民服務內容及價格表

詳見各管理處相關公示內容。

注：便民服務可采取預約方式，

第15頁共50頁

編號：

曲間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第16頁共50頁

房屋維修的回訪WI/JZ-009

B/01/1

為了管理及維護好業(yè)主的房屋，及時了解客戶的需求，對維修質量及服務態(tài)度

有更客觀地評價，及時找到差距及不足，以便改進維修工作，不斷提高管理及服務

水平，為客戶提供更優(yōu)質的服務。特制定房屋（含水電）維修回訪制度如下：

1、各管理處指定專職管理人員負責對客戶戶內的維修情況進行回訪。

2、對公共部位一般不要求做回訪，但對于房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墻開

裂等）經維修后，應隨時觀察效果，山工程主管（或維修班長）定期仔細檢查，并

在周巡查表中作專項記錄。

3、對客戶室內的維修，管理員每周對上周的派工單進行回訪；日派工單10張

以下的，100%回訪；日派工單超過10張的，每日隨機抽取10張回訪并作記錄?；?/p>

訪可以采用上門回訪，也可以采用電話回訪、對講回訪，采用電話回訪時，一定要

注明客戶的回訪電話。

4、服務中心或其他服務人員收到客戶對維修后仍存在缺陷的再次投訴時，應填

寫投訪來訪記錄，并應立即報告管理處辦公室，辦公室應在24小時內安排特殊回

訪與返修。

第16頁共50頁

編號：

曲間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第17頁共50頁

維修工作流程WI/JZ-010

B/01/1

一、維修全過程

1、按約定時間背著維修工具箱（帶齊工具、材料用品）到達現(xiàn)場（預約逾

時必須提前告知客戶），進門前，必須先據(jù)門鈴或敲門（每次輕敲不超過三下）。

2、待客戶開門后，用規(guī)范語言說明來意。征得客戶同意后，方可進門。進

門前，先套好鞋套，以免弄臟客戶家地板。

3、先向客戶詢問情況及要求，然后仔細檢查需維修的部分，判斷維修難易

程度，估計工時及所需材料，并向客戶說明維修方法和收費標準,待客戶確認后

方可進行維修。

4、在維修時，先墊上墊布；維修過程中，如非必要，不得主動與客戶交談，

客戶詢問時，應禮貌作答；不得隨意到維修現(xiàn)場以外的房間參觀。

5、維修完工并清潔現(xiàn)場后，禮貌地提請客戶驗收，待其確認后，再請客戶

在維修費用單上簽字確認費用，并請其在派工單上簽署意見和姓名。

6、維修過程中及維修完離開時，均不得食用客戶的飲料、食品、香煙等，

不得收受客戶的禮物、錢款和小費。

7、接過客戶支付的維修費用單、派工單后，必須向客戶致辭謝。

8、離開客戶房屋時，須使用規(guī)范語言與客戶告別，返回維修班或按上述規(guī)

定進行下一個維修項目。

二、工作流程圖

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第18頁共50頁

維修工作流程WI/JZ-010

B/02/2

三、維修語言流程圖

第18頁共50頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第19頁共50頁

與客戶意見一致后進行維修，維修完后做到工完場清。

“請您驗收簽意見。”

1客戶滿意并簽字完畢后

謝謝，再見！!世

力任平畛攸、作EWI/JZ-0U

B/01/3

一、房屋本體

1、屋面防水

(1)屋面結構有損壞的，應及時修復或拆換，不穩(wěn)固的，應加固。

(2)屋面上的壓頂、出線、屋脊、檐溝、水落斗、水落管等損壞滲水的，應了，修

復，損壞嚴重的應翻做。大修時，原有水落斗、水落管要修復配齊。

(3)女兒墻、通風口等屋面附屬構件損壞嚴重的，應修復。

(4)鋼筋混凝土平屋面滲漏，及時補做防水層，結構損壞的應加固或重建。

2、門窗維修

門窗開關靈活，接縫嚴密不松動。木制工程應牢固、平直、美觀.接縫嚴密。

(1)門窗開關不靈活、松動、脫楔、腐爛損壞的應修理更換。小五金應修換配齊。

大修時公用部分玻璃應一次配齊，油灰嵌牢。門窗損壞嚴重無法修復的應更換。

(2)紗門窗、百葉門窗屬一般損壞的均應修夏，屬嚴重損壞的可更換。

(3)踢腳錢局部損壞、殘缺、脫落的應修復，大部損壞的予以補齊。

3、樓地面工程

(1)普通水泥樓地面起沙、空鼓、開裂的，應修補或另抹面。

(2)室內潮濕嚴重的，按原設計維修。

4、抹灰工程

(1)外墻抹灰起殼剝落的應修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重抹，按現(xiàn)行維

修標準年限執(zhí)行。

(2)清水墻損壞應修補嵌縫，直垛墻風化過多的，可做抹灰，外墻勒腳損壞的應

按現(xiàn)行維修標準年限執(zhí)行.

(3)內墻抹灰起殼、剝落的應修復；每面墻損壞超過一半以上的，可鏟除重抹,

第19頁共50頁

編號：

時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第20頁共50頁

原無踢腳線的，結合墻面抹灰應按原結構恢復。

(4)天棚抹灰損壞的，要注意檢查內部結構，確保安全。抹灰層松動，有下落危

險的，須鏟除重抹。

5、油漆粉飾工程

(D門窗、紗門窗、百葉窗、欄桿等油漆剝落；失去保護作用的應定期進行保養(yǎng)，

按維修年限規(guī)定執(zhí)行。

房屋維修標準WI/JZ-0U

B/02/3

(2)鋼門窗、鐵皮落水管、落水斗、室內鑄鐵污冰管、暖氣片或其它各類鐵構件(鐵

欄桿、鐵門等)，其油漆起殼、剝落或鐵件誘蝕.應除銹、刷防銹涂料或油漆。鋼門

窗或各類鐵件油漆，按原設計油飾應三年噴刷一次。

(3)油漆損壞修補時要盡量和原色一致。

6、水、電、衛(wèi)、暖等設備維修

(1)供電線路及燈具的管理，應遵守供電部門的操作規(guī)程和標準。

(2)上、下水及衛(wèi)生設備的損壞、零件殘損及堵塞，應修理配齊或疏通。

(3)附屬于高層樓房的壓力水箱，污水管道及泵等損壞，除與供水部門有專項協(xié)

議外，均應負責修復。儲水箱應定期清洗。

(4)電梯、暖氣、管道、通風等設備損壞時，應及時維修；零配件殘損的，應配

齊全。

7、金屬構件維修

(D金屬構件銹爛損壞的，應修復或更換。

(2)避雷設施損壞、失效的，應及時修復。

8、公共部位及室內刷白

公共部位及室內刷白普通涂料每三年一次。產權單位或被委托單位負責組織施

工，用戶積極主動配合。施工必須保證質量，達到用戶滿意。

(-)供水設施

1、在正常情況下要保證用戶全天正常生活用水。對管線、閥門的跑、冒、滴、

漏現(xiàn)象要及時維修。要節(jié)約用水，嚴格執(zhí)行按水表計量收費的辦法。

2、水池(箱)每半年要清洗一次，保證水質清潔衛(wèi)生。

第20頁共50頁

編號：

曲間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第21頁共50頁

3、供水設施要經常保養(yǎng)檢查，損壞要及時維修，保證用戶的正常使用。因事故

停水，修理時間一般不應超過24小時，停水前要通知用戶提前做儲水準備。

（三）排水設施

1、經常保持污水外排系統(tǒng)暢通，水堵不溢，污水檢查井每月要清理檢查一次,

保持井內無雜物，井壁不滲、不漏、不傾斜，管線不沉、不漏，井蓋完好?；S池

要每年清掏兩次c

2、用戶室內外下水管線堵塞，要從報修之日起，在24小時內疏通完。

房屋維修標準WI/JZ-0U

B/03/3

（四）供電設施

1、供電設施（包括電表）必須確保安全完好，保證用戶的正常使用。變壓器要設

圍欄、加鎖；設有專人管理和維修.

2、用戶報修用電設施，要及時修復，一般不超過十二個小時。

3、因供電設備維修養(yǎng)護不及時或因人為問題發(fā)生事故，給用戶造成經濟損失的，

管理單位要負責賠償或承擔其它責任。

（五）其它配套設施

1、小區(qū)內的護欄、小品、涼亭、道路、硬鋪裝，路燈及各類娛樂設施（兒童娛

樂玩具）等，要及時維修養(yǎng)護，定期對機械部位檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑；不

經常運行的機械設施進行盤車、試車，發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，保持完好無損。

2、加強小區(qū)內道路的管理和維修養(yǎng)護，防止大面積損壞，保證小區(qū)內道路暢通。

（六）定期進行房屋完好等級評定

房屋完好率是指：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，

占總的房屋建筑面積和百分比。即：

完好房建筑面積+基本完好房建筑面積

房屋完好率=-------------------------------------------X100%

總的房屋建筑面積

新竣工房屋從第三年起，每兩年由品質部組織按國家《房屋完損等級評定標

準》進行評定，計算出每個物業(yè)的完好率。房屋經過大、中修竣工驗收后，應重

新評定調整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調整房屋完好率）。正在大

第21頁共50頁

編號：

時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第22頁共50頁

修理中的房屋可暫按大修前的房屋評定，但竣工后應重新評定；新接管的新建房

屋，同樣應評定完好率。

維修服務規(guī)程WI/JZ-012

B/01/14

一、土建部分的維修

（一）、墻和頂棚維修（石膏板基層）

1、修補發(fā)絲裂縫

a.沿裂縫清除表面涂料及膩子，用砂紙打磨并清理干凈，露出基層。