2024年土地增值稅清算常見問題解答

2024年土地增值稅清算常見問題解答1.問：“五險一金”是否可以在開發(fā)間接費(fèi)中扣除？答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第七條第（二）項(xiàng)規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此，對直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目人員的“五險一金”作為工資薪酬，可計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)。2.問：納稅人因延期繳納土地出讓金支付的違約金、利息，可否在土地增值稅清算中作為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除？答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第七條第（一）項(xiàng)規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）第五條第（一）項(xiàng)明確，取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。納稅人因延期繳納土地出讓金支付的利息、違約金不屬于取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，不應(yīng)作為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。3.問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與委托方簽訂代建合同，收取代建服務(wù)費(fèi)，且委托方擁有土地使用權(quán)并辦理項(xiàng)目立項(xiàng)等手續(xù)，在工程完工后，房屋權(quán)屬歸委托方所有的，是否應(yīng)征收土地增值稅？答：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與委托方簽訂代建合同，收取代建服務(wù)費(fèi)，且委托方擁有土地使用權(quán)并辦理項(xiàng)目立項(xiàng)等手續(xù)，在工程完工后，房屋權(quán)屬歸委托方所有的，由于此類代建業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與委托方之間未發(fā)生國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的轉(zhuǎn)讓，因此，不征收土地增值稅。4.問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的電梯維修資金，在土地增值稅清算時，能否允許計(jì)入扣除項(xiàng)目金額？能否加計(jì)扣除？答：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部令第165號）第二條第二款規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用?！督K省物業(yè)管理?xiàng)l例》（江蘇省人大常委會2020年第50號公告）第七十六條第二款規(guī)定，本條例施行后受讓的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前，按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸全體業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金管理。由于電梯維修資金專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造，與房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造沒有直接關(guān)系，不屬于《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定的具體扣除項(xiàng)目范圍，因此，納稅人繳納的電梯維修基金，在土地增值稅清算時，不應(yīng)計(jì)入扣除項(xiàng)目金額，也不能加計(jì)扣除。5.問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的大氣污染物環(huán)保稅，在土地增值稅清算時，能否計(jì)入扣除項(xiàng)目金額？能否加計(jì)扣除？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工中排放的揚(yáng)塵繳納大氣污染物環(huán)保稅，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條扣除項(xiàng)目規(guī)定，不屬于“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，也不應(yīng)列入其他扣除項(xiàng)目金額。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的大氣污染物環(huán)保稅，在土地增值稅清算時不予扣除，也不能加計(jì)扣除。6.問：《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2015]8號）第五條規(guī)定，對可移動的物品（如可移動的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等），不計(jì)收入也不允許扣除相關(guān)成本費(fèi)用。對購入的可移動物品是否據(jù)實(shí)不計(jì)入收入?答：《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕8號）第五條規(guī)定，對可移動的物品（如可移動的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等），不計(jì)收入也不允許扣除相關(guān)成本費(fèi)用。對購入的可移動物品，原則上按購入價（價稅合計(jì)）剔除收入。如從關(guān)聯(lián)方購入且不符合獨(dú)立交易原則的，按物品公允價值（價稅合計(jì)）剔除。7.問：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上”。對于上述文件中的“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)”、“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”，應(yīng)如何把握？答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條“納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅”規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂是申報(bào)繳納土地增值稅的主要依據(jù)。因此，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的銷售合同需要網(wǎng)簽的，已簽訂銷售合同并網(wǎng)簽備案的房地產(chǎn)應(yīng)為“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)”；銷售合同不需要網(wǎng)簽的，已簽訂銷售合同的房地產(chǎn)應(yīng)為“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)”?！耙艳D(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”按上述“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)”的建筑面積之和確認(rèn)，不按已收款或已開具發(fā)票部分的建筑面積確認(rèn)。8.問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓暫無法辦理權(quán)屬登記手續(xù)地下非人防車位的永久使用權(quán)（使用權(quán)年限與該車位所處建筑物的國有土地使用權(quán)年限一致），是否屬于土地增值稅的征稅范圍？答：《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕8號）第二條規(guī)定，土地成本僅在能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的建筑物及其附著物之間進(jìn)行分?jǐn)?。稅?wù)總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司工作周報(bào)2020年11月2日政策指導(dǎo)明確：“轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)地下車位永久使用權(quán)，應(yīng)納入土地增值稅清算范圍，計(jì)算收入，并扣除相應(yīng)成本費(fèi)用，無產(chǎn)權(quán)地下車位原則上應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀??！币虼?，在暫不具備?shí)際辦理地下非人防車位權(quán)屬登記條件的地區(qū)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)的非人防地下車庫（車位）的永久使用權(quán)（使用權(quán)年限與所處建筑物的國有土地使用權(quán)年限一致），應(yīng)納入土地增值稅征稅范圍，計(jì)算收入，并扣除土地成本和其他成本費(fèi)用。9.問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)在項(xiàng)目開發(fā)過程中到期失效，對資質(zhì)到期后竣工驗(yàn)收的建筑物，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按自建房辦理了不動產(chǎn)權(quán)屬登記后再轉(zhuǎn)讓的，是否可以按照新建房政策規(guī)定繳納土地增值稅？答：《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕8號）第六條規(guī)定，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建房屋，自房屋竣工之日起3年內(nèi)（含）轉(zhuǎn)讓的，可按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)到期后按自建房辦理了不動產(chǎn)權(quán)屬登記后再轉(zhuǎn)讓的建筑物，可參照非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建房屋的政策規(guī)定，自房屋竣工之日起3年內(nèi)（含）轉(zhuǎn)讓的，按照新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。10.問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入在建工程繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓的，在土地增值稅清算時，購入在建工程的支出是否可以加計(jì)扣除？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入的在建工程，在轉(zhuǎn)讓方整體轉(zhuǎn)讓計(jì)算土地增值稅時，已對其扣除項(xiàng)目金額按規(guī)定加計(jì)扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建工程繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓時，土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目中，僅允許對其開發(fā)成本的增量部分（即購入后繼續(xù)建設(shè)投入部分）加計(jì)扣除。11.問：轉(zhuǎn)讓非人防地下車位是否納入土地增值稅征稅范圍？答：根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2015〕8號）“能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)”相關(guān)規(guī)定，在暫不具備實(shí)際辦理地下非人防車位產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記條件的地區(qū)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)的非人防地下車庫（車位）的，應(yīng)納入土地增值稅征稅范圍。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主之間簽訂不動產(chǎn)買賣合同、開具銷售發(fā)票的，認(rèn)定為土地增值稅征稅范圍的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。

12.問：采用“收入權(quán)重法”分?jǐn)偼恋卦鲋刀愅恋爻杀緯r，銷售比例如何計(jì)算？對不符合“收入權(quán)重法”適用條件，納稅人采取“權(quán)證面積法”分?jǐn)偼恋爻杀镜?，土地增值稅清算審核時能否認(rèn)可？答：采取“收入權(quán)重法”需要同時滿足某類型房地產(chǎn)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用高于其轉(zhuǎn)讓收入和各類型房地產(chǎn)銷售比例均達(dá)到85%兩個條件。其中：銷售比例=已售面積/可售面積。在計(jì)算銷售比例時，對企業(yè)自用或出租且已計(jì)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的房產(chǎn)，不計(jì)入已售、可售面積。納稅人不符合“收入權(quán)重法”適用條件，按規(guī)定采取“權(quán)證面積法”等合理方法分?jǐn)偼恋爻杀镜?，主管稅?wù)機(jī)關(guān)予以認(rèn)可。13.問：適用增值稅一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，其土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)如何確定？答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。另外，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（2016年第18號）第十一條規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率）×3%。因此，適用增值稅一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+適用稅率）×3%。上述適用稅率是指適用增值稅一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值稅適用稅率（現(xiàn)行稅率9%，下同）。14.問：適用增值稅一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，清算時，其土地增值稅應(yīng)稅收入如何確定？答：根據(jù)《財(cái)政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅[2016]43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號）第一條規(guī)定，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。因此，適用增值稅一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，清算時，其土地增值稅應(yīng)稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入÷（1+適用稅率）。15.《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2015]8號）第四條規(guī)定，能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等）單獨(dú)轉(zhuǎn)讓時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按‘其他類型房產(chǎn)’確認(rèn)收入并計(jì)算成本費(fèi)用。對上述“能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)”，如何理解和把握？答：根據(jù)《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》第三十八條規(guī)定，依法利用建設(shè)用地建造房屋等建筑物、構(gòu)筑物的，可以申請建設(shè)用地使用權(quán)及房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記。因此，“能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)”是指依上述規(guī)定可以辦理權(quán)屬登記手續(xù)；依上述規(guī)定難以確定是否能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)函詢同級不動產(chǎn)登記部門，請其確認(rèn)是否能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)。16.問：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第四條規(guī)定，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。在執(zhí)行過程中，對上述“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有”如何理解和把握？答：經(jīng)請示總局同意，國稅發(fā)[2006]187號中的“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有”，應(yīng)根據(jù)以下順序進(jìn)行確認(rèn)：（一）法院判決書、裁定書、調(diào)解書以及仲裁裁決書、調(diào)解書確定屬于全體業(yè)主共有的；（二）在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不動產(chǎn)登記簿中明確屬于全體業(yè)主共有的；（三）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中載明歸全體業(yè)主共有，且經(jīng)業(yè)主委員會書面證明屬于全體業(yè)主共有的；（四）納稅人出具經(jīng)公證承諾永久屬于全體業(yè)主共有聲明的。17.問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的地下機(jī)械車位，是否屬于國稅發(fā)[2006]187號文第四條第三項(xiàng)“停車場（庫）”的范圍？答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第四條第（三）項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的停車場（庫），按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃建造的地下機(jī)械車位，具備停車場（庫）同樣的功能，屬于清算項(xiàng)目的配套設(shè)施。因此，納稅人經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)的地下機(jī)械車位，屬于《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第三項(xiàng)“停車場（庫）”的范圍。18.問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅對普通住宅和非普通住宅進(jìn)行精裝修，其發(fā)生的精裝修費(fèi)用，是否只能在普通住宅和非普通住宅中分?jǐn)?？答：根?jù)《國家稅務(wù)總局土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第二十一條第（五）項(xiàng)規(guī)定，“納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅對普通住宅和非普通住宅進(jìn)行精裝修的，其發(fā)生精裝修費(fèi)用的受益對象為普通住宅和非普通住宅。因此，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的精裝修費(fèi)用，應(yīng)按照受益對象，只能在普通住宅和非普通住宅中分?jǐn)偂?9.問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的燃?xì)?、景觀、綠化、門窗等建造成本，應(yīng)如何進(jìn)行分?jǐn)?？答：根?jù)《國家稅務(wù)總局土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第二十一條第（五）項(xiàng)規(guī)定，“納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的燃?xì)?、景觀、綠化、門窗等建造成本，可明確受益對象，例如：燃?xì)獾氖芤鎸ο鬄樽≌厣暇坝^、綠化、門窗的受益對象為地上建筑物。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的燃?xì)?、景觀、綠化、門窗等建造成本，應(yīng)在受益對象范圍內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?0.問：司法拍賣取得的房地產(chǎn)，買受方無法取得發(fā)票但是持有契稅完稅憑證，再轉(zhuǎn)讓時，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否可將契稅完稅憑證上的計(jì)稅依據(jù)視同發(fā)票所載金額，從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止加計(jì)5%計(jì)算土地增值稅？答：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號）第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。司法拍賣取得的房地產(chǎn)往往是依據(jù)法院的法律文書辦理相關(guān)登記手續(xù)，無法取得發(fā)票。經(jīng)請示總局，總局答復(fù)：司法拍賣取得的交易價格具有公允性，買受方無法取得發(fā)票但是持有契稅完稅憑證的，可參照財(cái)稅[2006]21號文件規(guī)定，按契稅完稅證上的計(jì)稅依據(jù)每年加計(jì)5%計(jì)算土地增值稅。因此，司法拍賣取得的房地產(chǎn)，買受方無法取得發(fā)票但是持有契稅完稅憑證，再轉(zhuǎn)讓時，稅務(wù)機(jī)關(guān)可將契稅完稅憑證上的計(jì)稅依據(jù)視同發(fā)票所載金額，從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止加計(jì)5%計(jì)算土地增值稅。21.問：按建筑面積法分?jǐn)傁嚓P(guān)成本費(fèi)用后，某類型房地產(chǎn)的成本費(fèi)用高于其轉(zhuǎn)讓收入的，是否能夠按照“收入權(quán)重法”（即：各類型轉(zhuǎn)讓收入占該清算項(xiàng)目房地產(chǎn)收入的權(quán)重）分?jǐn)偼恋爻杀?？答：根?jù)《國家稅務(wù)總局土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第二十一條第（五）項(xiàng)規(guī)定，“納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象