宅基地管理與改革政策解讀

宅基地管理與改革政策解讀目錄/contents宅改背景01020403宅改的意義我們怎么做試點(diǎn)內(nèi)容解讀Partone宅改背景土地利用分類農(nóng)用地耕地（含農(nóng)戶承包地和集體機(jī)動地）、林地、草地、園地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。建設(shè)用地建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。未利用地農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，主要可利用類型為“四荒地”（荒山、荒溝、荒灘、荒丘）等。建設(shè)用地分類集體公益性建設(shè)用地提供公共服務(wù)的各種公益性設(shè)施用地，如教育、醫(yī)療、交通、文化娛樂等服務(wù)，主要為村中小學(xué)、衛(wèi)生站、村委辦公室等。集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的存量農(nóng)村集體建設(shè)用地。宅基地農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占用、利用本集體所有的土地。宅基地概念定義：農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號文）用地主體：農(nóng)村村民用途：用于建造住宅及其附屬設(shè)施（住房、附屬用房、庭院等）

用地性質(zhì)：農(nóng)村集體建設(shè)用地宅改背景1.超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地現(xiàn)象十分突出，造成了宅基地對耕地資源的大量擠占。2.閑置、空置宅基地現(xiàn)象大量存在，造成土地資源極大浪費(fèi)。3.宅基地使用權(quán)權(quán)能單一，限制了宅基地對于農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)屬性和功能Parttwo宅改意義宅改意義

1.有助于解決宅基地閑置浪費(fèi)，土地利用效率不高的問題。2.有助于開辟新的途徑，壯大村集體經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。

3.有助于吸引鄉(xiāng)村建設(shè)資金，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。4.有助于解決現(xiàn)實(shí)問題，提升農(nóng)村宅基地管理的質(zhì)量水平。5.有助于改善人居環(huán)境整治，促進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)。Partthree試點(diǎn)方案解讀宅基地制度特征與改革邏輯宅基地制度特征：成員使用、無償取得、長期占用、一戶一宅、面積限定、限制流轉(zhuǎn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代的資源配置思維制約農(nóng)村勞動力流動、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境整治發(fā)展趨勢：十八屆三中全會：市場在資源配置中起決定性作用促進(jìn)各類要素（人才、資金、產(chǎn)業(yè)）向鄉(xiāng)村流動，需要土地來承載守住底線（保障農(nóng)民戶有所居的權(quán)利）、防范風(fēng)險宅基地制度特征與改革邏輯改革邏輯：改革成功的兩個必要條件：產(chǎn)生增量、分配合理宅基地制度改革實(shí)現(xiàn)：資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變資金（產(chǎn)生增量）保障農(nóng)民和集體的權(quán)益、兼顧地方政府發(fā)展訴求（分配合理）改革路徑：市場配置：通過流轉(zhuǎn)、自愿有償退出、有償使用、抵押，顯化宅基地資產(chǎn)屬性保障功能：戶有所居、農(nóng)村穩(wěn)定

兩條腿走路宅基地制度改革增量的理論分析完善權(quán)益保障和取得方式探索宅基地有償使用制度探索宅基地自愿有償退出機(jī)制完善宅基地管理制度宅基地“三權(quán)分置”農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)（2015年底，含20個“三塊地”試點(diǎn)）建立兼顧國家集體個人的增值收益分配機(jī)制探索宅基地農(nóng)戶資格權(quán)保障機(jī)制探索宅基地有償使用制度探索宅基地自愿有償退出機(jī)制完善宅基地審批制度健全宅基地監(jiān)管機(jī)制完善宅基地集體所有權(quán)行使機(jī)制探索宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度探索宅基地使用權(quán)抵押制度健全宅基地收益分配機(jī)制“三塊地”改革中宅基地改革的主要內(nèi)容深化宅基地制度試點(diǎn)主要內(nèi)容本輪改革與上一輪的聯(lián)系1.完善宅基地集體所有權(quán)行使機(jī)制：完善集體經(jīng)濟(jì)組織依法行使宅基地規(guī)劃、分配、調(diào)整等權(quán)利的具體制度，從而構(gòu)建完善的宅基地基層治理機(jī)制宅基地重大事項(xiàng)的議事程序和矛盾糾紛調(diào)節(jié)機(jī)制重點(diǎn)：探索宅基地集體所有權(quán)的有效實(shí)現(xiàn)形式和行使方法路徑。要支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法享有、落實(shí)強(qiáng)化農(nóng)村宅基地，尤其是閑置宅基地的管理權(quán)、規(guī)劃權(quán)、分配權(quán)、收益權(quán)和收回權(quán)。注重發(fā)揮村民自治組織在宅基地管理中的作用，完善村民會議或村民代表會議討論決定宅基地重大事項(xiàng)程序，健全涉及宅基地的議事協(xié)商機(jī)制和矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制。試點(diǎn)方案解讀2.探索宅基地農(nóng)戶資格權(quán)保障機(jī)制：農(nóng)戶資格權(quán)的認(rèn)定方式？如何保障農(nóng)戶享有這個資格權(quán)？是否可通過資格權(quán)吸引優(yōu)秀人才返鄉(xiāng)？案例：浙江德清率先頒發(fā)了“三權(quán)證書”，即所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)。

四川瀘縣村民建房人口按照家庭常住農(nóng)業(yè)人口確定，原籍農(nóng)業(yè)戶口的軍人、大中專院校在校生、戶口遷移到城鎮(zhèn)但經(jīng)“一事一議”認(rèn)定為集體經(jīng)濟(jì)組織成員等幾類特殊情況也納入其中。試點(diǎn)方案解讀3.探索宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度：具體內(nèi)容：流轉(zhuǎn)程序、范圍（本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部？還是可以擴(kuò)大）、管理制度、流轉(zhuǎn)的雙方符合什么要求、利益分配等創(chuàng)新：通過流轉(zhuǎn)如何促進(jìn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興流轉(zhuǎn)市場和信息平臺宅基地使用權(quán)獲得方式：村民以身份取得、非本集體組織成員通過繼承等方式取得、依法流轉(zhuǎn)取得探討：通過繼承、贈與享受到的房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，但是不得重建、改擴(kuò)建，能不能通過有償使用而放開使用權(quán)？試點(diǎn)方案解讀4.探索宅基地使用權(quán)抵押制度：從法理上賦予宅基地使用權(quán)抵押融資功能值多少錢？抵押物的價值評估辦法如何防范風(fēng)險？抵押風(fēng)險緩釋和補(bǔ)償機(jī)制思考：

1.《擔(dān)保法》規(guī)定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。

2.農(nóng)房抵押貸款因農(nóng)房流轉(zhuǎn)和處置面臨較大障礙，未形成有效閉環(huán)。

3.金融機(jī)構(gòu)不愿從事宅基地抵押貸款業(yè)務(wù)

4.抵押貸款or信用貸款？

探索：

1.抵押前提條件：擁有不動產(chǎn)證，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時有居住場所，征得宅基地所有權(quán)人同意

2.抵押物價值評估：評價機(jī)構(gòu)評估，雙協(xié)商確認(rèn)或金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部評估（貸款金額較?。?/p>

3.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)：本集體回購；將抵押農(nóng)房復(fù)墾，通過增減掛鉤交易所得用于償還貸款；農(nóng)房流轉(zhuǎn)。（設(shè)立風(fēng)險補(bǔ)償基金）試點(diǎn)方案解讀5.探索宅基地自愿有償退出制度：重點(diǎn)：1.在于推進(jìn)集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價制訂工作，科學(xué)合理評估宅基地和農(nóng)民房屋價格，探索退出宅基地的統(tǒng)籌利用政策。

2.宅基地退出范圍（廢棄宅基地、閑置宅基地、合法超占宅基地、申請權(quán)利退出、在用合法宅基地）

3.宅基地退出渠道

4.宅基地退出補(bǔ)償（縣級制定范圍、村跟據(jù)自身?xiàng)l件制定）

改革探索的出發(fā)點(diǎn)及適宜條件

?有效盤活閑置土地資源，保障鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)化發(fā)展用地需求。（整治出的土地優(yōu)先用于滿足農(nóng)民新增宅基地需求、村莊建設(shè)和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展）?農(nóng)村依托土地資源換取資金的重要渠道，尤其對偏僻地區(qū)。?適用于對建設(shè)用地需求較大、存在用地缺口的地區(qū)。占補(bǔ)平衡指標(biāo)可在全省交易，增減掛鉤指標(biāo)擴(kuò)大到全省，則需要政策支持試點(diǎn)方案解讀適度放活閑置農(nóng)房和閑置宅基地試點(diǎn)方案解讀允許宅基地資格權(quán)人（農(nóng)戶）申請與返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員合作建房，通過簽訂協(xié)議等方式使用、經(jīng)營宅基地。允許宅基地資格權(quán)人（農(nóng)戶）通過申請跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)建房、農(nóng)房置換（拆遷安置）和參與農(nóng)房司法拍賣等方式實(shí)現(xiàn)跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)置地建房，在樂業(yè)處安居允許非本集體組織成員通過農(nóng)房世居、析產(chǎn)、繼承取得的合法房屋發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，

經(jīng)村集體審核、報(bào)鎮(zhèn)鄉(xiāng)政府同意后實(shí)施改建或拆后重建允許社會資本投資者通過簽訂三方協(xié)議流轉(zhuǎn)取得宅基地使用經(jīng)營權(quán)，并可依法依規(guī)新建改建或重建6.探索宅基地有償使用制度：?有償使用費(fèi)收取范圍（該不該收費(fèi)？超出法定面積？繼承的多處？其他形式？）

?有償使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)（一戶一宅超面積，一戶多宅，通過繼承、贈與和本集體間合法買賣等途徑占用和使用宅基地）

?有償使用費(fèi)收費(fèi)主體（村集體經(jīng)濟(jì)組織）

?有償使用費(fèi)收費(fèi)方式（按年度交納、按時間段交納、一次性交納）

?有償使用費(fèi)支出利用（公開，取之于民、用之于民）試點(diǎn)方案解讀7.健全宅基地收益分配機(jī)制：重點(diǎn)：探索農(nóng)民宅基地收益保障機(jī)制，規(guī)范集體宅基地收益管理和使用方式堅(jiān)持“村民得利、集體得益、強(qiáng)村富民”原則，著眼增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，壯大村級集體經(jīng)濟(jì)，建立健全相關(guān)機(jī)制，確保宅基地收益主要由農(nóng)民獲得。

明確宅基地增值收益農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得部分由集體成員共享。收益和使用情況列為村務(wù)公開內(nèi)容，接受審計(jì)監(jiān)督和政府監(jiān)管。試點(diǎn)方案解讀8.完善宅基地審批制度審批的依據(jù)——國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃部門職責(zé)——誰來審批服務(wù)創(chuàng)新——一個窗口受理重點(diǎn)：改革宅基地審批管理方式，建立健全鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府履行宅基地審批職責(zé)、提升承接審批權(quán)下放能力的有效機(jī)制。試點(diǎn)方案解讀9.健全宅基地監(jiān)管機(jī)制：多部門協(xié)同村民監(jiān)管的主體作用信息化監(jiān)管重點(diǎn)：

1.建立健全落實(shí)縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府屬地管理責(zé)任

2.提升依法履行宅基地監(jiān)管能力的有效機(jī)制。

試點(diǎn)方案解讀Partfour我們怎么做政府做法政府怎么做？摸清村莊詳細(xì)，進(jìn)行合理劃分，科學(xué)編制村莊規(guī)劃

規(guī)劃保留村、非規(guī)劃保留村？建立宅基地?cái)?shù)據(jù)庫和信息系統(tǒng)制定宅基地基準(zhǔn)地價完善宅基地管理制度體系我們怎么做第一步：摸清本底資源稟賦（旅游資源、勞動力、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)）村莊定位（城郊村、農(nóng)業(yè)村？保留、非保留？紅線內(nèi)、紅線外？）宅基地利用現(xiàn)狀（閑置、一戶多宅、超占、轉(zhuǎn)變用途、有無潛力和需求、歷史遺留問題）集體怎么做？（1/5）我們怎么做第二步：完善治理機(jī)制宅基地管理議事機(jī)構(gòu)成立村民理事會集體怎么做？（2/5）我們怎么做第三步：確定試點(diǎn)內(nèi)容基于資源稟賦和村莊定位，確定本村的創(chuàng)新型試點(diǎn)內(nèi)容建議：有償使用、流轉(zhuǎn)、盤活閑置、自愿有償退出與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相銜接集體怎么做？（3/5）我們怎么做第四步：加強(qiáng)宅改宣傳宣傳內(nèi)容：宅基地制度改革的重要目的、內(nèi)容、政策宣傳方式：微信、公眾號、資料宣傳、廣播、橫幅等集體怎么做？（4/5）我們怎么做第五步：把握的幾個原則民主決策，一切涉及宅基地的決策均由民主決策發(fā)揮農(nóng)民主體作用，農(nóng)民深度參與收費(fèi)：取之于民、用之于民（公開財(cái)務(wù)信息）集體怎么做？（5/5）各項(xiàng)嘗試的范圍1、全面開展所有權(quán)行使、資格權(quán)保障、信息化審批和監(jiān)管2、限定范圍嘗試使用權(quán)流轉(zhuǎn)、有償退出、有償使用、收益分配各項(xiàng)嘗試的范圍1、全面開展所有權(quán)行使、資格權(quán)保障、信息化審批和監(jiān)管2、限定范圍嘗試使用權(quán)流轉(zhuǎn)、有償退出、有償使用、收益分配五、各地典型做法（1/6）宅基地和農(nóng)房審批管理辦法（湖北省襄州區(qū)）在鎮(zhèn)、村規(guī)劃區(qū)以內(nèi)的，鼓勵向中心村聚居；在規(guī)劃區(qū)以外需選址建設(shè)村民住宅的，20戶以下原則上不予審批資格申請使用宅基地：本組織成員、本村戶口、招聘的技術(shù)人員且在本村落戶改建、翻建和易地新建：無宅基地、成年子女另立門戶且已有宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)、整治工程、國家（集體）建設(shè)、D級危房不予批準(zhǔn)：已有一處、出售出租或贈與住宅、不具備分戶條件或不合理分戶、享受農(nóng)村五保、未滿18歲、戶口遷出程序村民個人申請→村級組織審核→鎮(zhèn)級政府審批（鎮(zhèn)級農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門、鎮(zhèn)自然資源部門、鎮(zhèn)城建部門、鎮(zhèn)級人民政府）→區(qū)級備案管理監(jiān)督檢查工作聯(lián)動機(jī)制、動態(tài)巡查、協(xié)管員五、各地典型做法（2/6）回鄉(xiāng)落戶人員申請宅基地（河南?。┵Y格回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的干部職工、復(fù)退軍人和回鄉(xiāng)定居的華僑和港、澳、臺同胞，需要建房而無宅基地程序村民個人申請→村民代表會議或村民會議討論→鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或街道辦事處審核→縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)判斷要點(diǎn)1.是否為本村村民戶籍；2.涉及占用農(nóng)用地的，是否辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；3.是否經(jīng)村民代表會議或村民會議討論通過；4.是否經(jīng)村委會報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核批準(zhǔn)；5.戶內(nèi)是否有其他宅基，是否符合一戶一宅。五、各地典型做法（3/6）農(nóng)村宅基地有償使用指導(dǎo)辦法范圍

初始有償取得、超標(biāo)準(zhǔn)面積、非本集體成員使用、經(jīng)營性用途、跨集體轉(zhuǎn)讓標(biāo)準(zhǔn)初始有償取得根據(jù)占用農(nóng)用地的補(bǔ)償成本和前期開發(fā)成本確定底價

經(jīng)營性用途的參照土地使用稅

其余類型情況下，制定了分區(qū)域、差別化、階梯式的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主體村集體經(jīng)濟(jì)組織收取的宅基地有償使用費(fèi)