蛟龍歸海-2024年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

海20242024年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)克而瑞廣佛區(qū)域錄壹貳叁肆壹經(jīng)濟(jì)慢復(fù)蘇前三季度GDP同增4.8%四季度全面發(fā)力“保5”調(diào)控從“托底”向“撐市”轉(zhuǎn)變金融全力支持房地產(chǎn)，降利率、降首付契稅、“豪宅稅”減免購(gòu)房政策史上最寬松取消限購(gòu)取消限售取消“非普”標(biāo)準(zhǔn)首付低至15%輸入節(jié)標(biāo)濟(jì)-歷時(shí)8年調(diào)控緊縮政策出現(xiàn)重磅轉(zhuǎn)折，房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)向從“托底”向“撐市”轉(zhuǎn)變2016-2018年20162016-2018遏制2019-2021年2022-2023年樓市急轉(zhuǎn)直下，政策風(fēng)向新變?yōu)橥械住?022年：支持剛性和改善性住房需求。2023年：適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。房住不炒。2024年樓市再筑底，政策風(fēng)向從托底轉(zhuǎn)為撐市。9月：首次明確“促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”；12月：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議發(fā)聲將持續(xù)發(fā)力促房地產(chǎn)企穩(wěn)回升。全國(guó)商品房銷售全年增速-0.1%全國(guó)商品房銷售面積（億㎡-7.6%-8.5%-14.3%-24.3%2024年更新截止日期是11月-北上廣深于國(guó)慶節(jié)前發(fā)送政策大禮包，廣州全面取消限購(gòu)，政策寬松力度最大，深圳、上海、北京因區(qū)施

策降低限購(gòu)門檻，因地制宜落實(shí)二套房首付優(yōu)惠政策分區(qū)限購(gòu)優(yōu)化，首付下調(diào)非戶籍外環(huán)外購(gòu)房社保3改1/增值稅改2外圍區(qū)域放開(kāi)限購(gòu)/取消限售北京上海廣州深圳①首套15%；二套房20%(不再區(qū)分①非戶籍外環(huán)外購(gòu)房社保3改1；①取消居民家庭在本市購(gòu)買住①外圍區(qū)域放開(kāi)限購(gòu)，核心區(qū)域社五環(huán)外；②非京籍五環(huán)內(nèi)社保5年改3年，五環(huán)外社保5年改2年；②持《居住證》+積分達(dá)標(biāo)準(zhǔn)分+社保滿3享戶籍購(gòu)房待遇；③在新片區(qū)工作、存在職住分離的房的各項(xiàng)限購(gòu)政策；②二套首付15%。保年限3改1；②取消限售；③增值稅免征年限5改2；③通州區(qū)取消雙限，與全市一致；群體可在新片區(qū)增購(gòu)1套住房；④首套房最低首付比15%，二套房④本市單身人士與未成年共同生活④首套最低首付15%，二套25%，最低首付比20%。的，按已婚家庭限購(gòu)。部分區(qū)域最低20%；⑤增值稅免征年限5改2。9月30日9月29日9月29日9月29日-20242023因區(qū)施策，穩(wěn)定樓市2024全市放開(kāi)，止跌回穩(wěn)限購(gòu)取消降-2024年廣州政策調(diào)控更緊密且頻繁，集中于“金九銀十”前后，涉及范圍更廣，更堅(jiān)決；5月多項(xiàng)政策并

舉救市，9月政策助力黃金周市場(chǎng)上行，11月各項(xiàng)金融指標(biāo)調(diào)整，提高市場(chǎng)流動(dòng)性，穩(wěn)樓市預(yù)期1234備注：代表2023年該月有政策調(diào)控，右下角為同月調(diào)控政策大致內(nèi)容限購(gòu)限售公積金供應(yīng)?120㎡以上住房不限購(gòu)?公積金貸款上調(diào)最高156萬(wàn)?出租或掛牌可核減家庭套數(shù)

?廣州停止審批新增公寓?商服類物業(yè)不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象舊改門檻放寬推行帶押過(guò)戶、南沙入戶一年社保限購(gòu)限貸限售利率公積金限購(gòu)公積金戶籍過(guò)戶?首套房首付最低15%，二套?配偶公積金可支付首付?取消利率下限?港澳臺(tái)及外籍人士120㎡以上戶型不限購(gòu)?花都買房即送人才綠卡

?取消2年限售?非限購(gòu)區(qū)2套以上結(jié)清可貸款?廣州推行“購(gòu)房即交房、交證”

?允許提取公積金支付新房首付?非戶籍限購(gòu)區(qū)購(gòu)房6個(gè)月社保5678910二孩家庭提高公積金1112認(rèn)房不認(rèn)貸限購(gòu)限貸利率公積金購(gòu)房落戶稅率利率公積金預(yù)售?南沙取消限購(gòu)?廣州七區(qū)擬購(gòu)房落戶

?公積金貸款上線二手房“帶押過(guò)戶”?商業(yè)住房貸款利率不低于3%

?廣州取消限購(gòu)?契稅下調(diào)，140㎡及以下戶型契稅征?首套、二套商業(yè)貸款最低首付統(tǒng)一15%?商品房與配建車位車庫(kù)可同步銷售

?存量房貸利率統(tǒng)一下調(diào)至不低于LPR-30bp?取消非普住宅標(biāo)準(zhǔn)?公積金貸款額度上調(diào)最高224萬(wàn)非中心區(qū)不限購(gòu)；5改2；首套利率下限破LPR南沙入戶無(wú)需社保取消限地價(jià)；公積金20%首付；建筑設(shè)計(jì)新規(guī)-目前廣州樓市五限政策已基本放開(kāi)，僅限貸有所保留，實(shí)際可通過(guò)核減套數(shù)等方式抵消，全力支持剛性

和改善性住房需求現(xiàn)行五限政策現(xiàn)行公積金政策限貸利率可貸額度（最高）限購(gòu)首套首付比例主要商貸利率3.0%限售限價(jià)限簽首付比例5年以下（含）5年以上一人兩人及以上綠色建筑二孩及以上家庭全市范圍內(nèi)不限購(gòu)二套以上二套結(jié)清未結(jié)清15%3.1%拒貸（“租一買一”“賣一買一”可核減套數(shù)認(rèn)定）無(wú)年限限制備案價(jià)保留上下限，未明文取消基本放松首套20%2.35%2.85%已結(jié)清30%80萬(wàn)160萬(wàn)192萬(wàn)224萬(wàn)二套未結(jié)清40%2.775%3.325%二套以上拒貸現(xiàn)行契稅、增值稅政策契稅家庭首套家庭二套家庭三套企業(yè)購(gòu)房非住宅增值稅面積≤140㎡＞140㎡≤140㎡＞140㎡不分不分不分不分面積稅率1.0%1.5%1.0%2.0%3.0%3.0%3.0%證滿2年：免征證不滿2年：5.3%貳供求規(guī)模較去年減少超3成，創(chuàng)近十年新低成交涉宅用地多位于中心區(qū)或近郊核心板塊；房企求快求穩(wěn)，成交地塊體量小型化郊區(qū)保障性住房項(xiàng)目地塊供應(yīng)明顯增加萬(wàn)㎡供應(yīng)總建（萬(wàn)㎡）較2023年：↓41%較2022年：↓38%溢價(jià)率萬(wàn)㎡成交總建（萬(wàn)㎡）較2023年：↓31%較2022年：↓46%流拍率較2023年：↓2.9pct較2023年：↓9.4pct較2022年：↑2.6pct較2022年：↑6.2pct此處輸入章節(jié)標(biāo)題涉宅用地供求建面環(huán)比減少超3成；上半年土地市場(chǎng)冷清，下半年利好政策密集出臺(tái)，房企拿地信心回升，土地市場(chǎng)熱度回升明顯；全年成交地塊體量呈“小型化”特征?2024年廣州涉宅用地市場(chǎng)供應(yīng)574萬(wàn)㎡，環(huán)比減少41%；成交444萬(wàn)㎡，環(huán)比減少31%；溢價(jià)率4.2%，環(huán)比下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。?2024年成交宅地平均建面9.03萬(wàn)㎡/宗，環(huán)比下降39%；房企投資求快求穩(wěn)，體量小、總價(jià)低的涉宅用地出讓數(shù)量增加，平均樓面價(jià)17408元/㎡，環(huán)比下降6%。?從全年地塊成交時(shí)間上看，上半年廣州土地市場(chǎng)冷清；下半年8月起，隨著利好政策不斷出臺(tái)，廣州樓市表現(xiàn)有所好轉(zhuǎn)，政府乘勢(shì)舉行土地推介會(huì)，土地市場(chǎng)供求熱度較上半年明顯回升，下半年成交建面占全年成交超9成。120010008006004002000近三年廣州涉宅用地供求情況92896782032.8%63957423.4%44417.2%7.1%4.2%1.6%2022年2023年2024年供應(yīng)建面（萬(wàn)㎡）%）%）0000020151050近三年廣州成交宅地平均建面和價(jià)格變化17.0718511174081490414.869.032022年2023年2024年200001500010000500003002502001501005002024年廣州涉宅用地季度供求情況26523721814949511713++綜合）-此處輸入章節(jié)標(biāo)題天河、海珠、番禺為商品住宅地塊供求主力區(qū)域，白云、黃埔、南沙、花都出現(xiàn)多宗大型保障房地塊出讓?2024年，廣州宅地成交熱度主要由天河、海珠、番禺區(qū)支撐，三區(qū)為商品住宅地塊供求主力區(qū)域，成交建面均超50萬(wàn)㎡，其中天河金融城CBD宅地溢價(jià)率33%，為全市年內(nèi)最高溢價(jià)率；?其余區(qū)域宅地成交熱度多較去年下降，其中白云、黃埔、南沙、花都四區(qū)回購(gòu)型安置房、經(jīng)適房等特殊用途涉宅用地成交占比較大，商品住宅地塊成交占比相對(duì)較小。2024年廣州各區(qū)涉宅用地供求情況150100中心區(qū)合計(jì)成交136萬(wàn)㎡，溢價(jià)率，為主要溢價(jià)和商品住宅地塊供求區(qū)域近郊區(qū)合計(jì)成交141萬(wàn)㎡，溢價(jià)率1%，其中成交主力白云以保障房地塊成交為主遠(yuǎn)郊區(qū)合計(jì)成交167萬(wàn)㎡，溢價(jià)率0.1%，其中成交主力南沙、花都區(qū)以成交保障房地塊為主15%10%505%00%()()(%)區(qū)域越秀區(qū)天河區(qū)海珠區(qū)荔灣區(qū)黃埔區(qū)白云區(qū)番禺區(qū)增城區(qū)南沙區(qū)花都區(qū)從化區(qū)供應(yīng)總建萬(wàn)㎡)1.893.071.123.841.575.752.716.196.497.22.4成交總建萬(wàn)㎡)1.871.258.54.841.546.752.716.196.451.92.4溢價(jià)率(%)0.0%11.4%0.0%4.4%0.0%3.5%0.3%0.0%0.2%0.0%0.0%++綜合）-此處輸入章節(jié)標(biāo)題近兩成土地溢價(jià)成交，除遠(yuǎn)郊回購(gòu)型保障房地塊外，其余溢價(jià)地塊皆區(qū)位優(yōu)越、配套齊全，且地價(jià)較周邊

項(xiàng)目具優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目盈利前景佳2024年共8宗涉宅用地成交有溢價(jià)，占比16%，除遠(yuǎn)郊盈利確定性強(qiáng)的回購(gòu)型保障房地塊外，其余溢價(jià)地塊普遍位于中心城區(qū)或近郊核心板塊，周邊各項(xiàng)配套完善，交通條件較好，地價(jià)相對(duì)周邊項(xiàng)目具有優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目盈利前景良好，其中金融城CBD的天河區(qū)臨江大道地塊區(qū)位、配套、景觀等各項(xiàng)條件優(yōu)越，溢價(jià)率33%排名年內(nèi)第一。2024年廣州溢價(jià)成交涉宅用地明細(xì)區(qū)域地塊名稱成交日期競(jìng)得人地塊用途建筑面積成交金額成交樓板價(jià)%）（萬(wàn)㎡）（億元）(元㎡)溢價(jià)原因33.4

AT0807222024/09/2917.56117.5566957CBD，周邊配套完善，坐擁一線江景，并

130%AB31010462024/09/303.289.802990718號(hào)線京溪站30013.3AF0401342024/06/252.587.00271058.52024NJY-82024/11/253.941.6541873.8BC06120152024/12/173.015.08169092.03/18/22號(hào)線番禺200米，周邊各項(xiàng)配套完善，項(xiàng)目盈利前景良好2024NJY-9廣州市南沙區(qū)涌嶺路南側(cè)、2024/12/03中建國(guó)際投資3.052.0667381.518800米，中高層單位可南向BA01040822024/12/058.4112.36146910.82024NJY-4廣州市南沙區(qū)DH0102056、中建國(guó)際投DH01020282024/08/2317.019.465564資0.5++綜合）-此處輸入章節(jié)標(biāo)題“回爐”地塊采取降低地塊出讓要求、縮減地塊出讓體量、更改用途等措施，重新掛牌出讓；另加快盤活

閑置土地步伐，對(duì)海珠、番禺商辦閑置地塊收儲(chǔ)后調(diào)整控規(guī)再出讓2024年廣州“回爐”成交涉宅用地明細(xì)降低地塊出讓要求天河區(qū)金融城地塊、海珠區(qū)東曉路地塊縮減出讓體量，降低拿地門檻番禺區(qū)亞運(yùn)大道地塊、南沙區(qū)橫瀝鎮(zhèn)鳳凰二橋東側(cè)地塊競(jìng)得人額)溢價(jià)率積+42.3816.06億元，新增+22.40AT0914152024/10/308.1616.06196720%+18.7419.01億元，取消AH02150072024/12/035.9019.01321980%5081AH1015332024/12/236.0420.23335010%BA04021052024/12/158.4511.50136140%改回購(gòu)型安置房花都區(qū)工業(yè)大道以北、廣清高速以西地塊收儲(chǔ)后優(yōu)化控規(guī)海珠區(qū)大干圍地塊、番禺區(qū)南站地塊BA0402074-22024/12/157.598.94117850%BA0402074-12024/12/157.338.36114100%BD02101162024/12/1311.8411.84100000%2024NJY-2區(qū)橫瀝鎮(zhèn)鳳凰二橋東側(cè)、2024/07/114.945.91119760%23.9111917100002.241.392023NJY-6地塊拆分而成，較原1.05萬(wàn)CB0602003、CB06020102024/12/1611.414.5740030%7.0311.41萬(wàn)㎡，出讓4.914.57++綜合）-此處輸入章節(jié)標(biāo)題九成地塊由國(guó)央企納入囊中，保利、越秀收獲頗豐，年末民企南通亞倫、混合所有制房企萬(wàn)科、綠城均

出手拿地?近三年土拍市場(chǎng)基本由國(guó)央企“兜底”，2024年國(guó)央企拿地42宗，占比86%，其中保利拿地金額超250億元、越秀拿地金額超百億元，遠(yuǎn)超其余房企。?民企僅南通亞倫取得洛溪地塊、順居置業(yè)取得增江街道小型地塊；另外，混合所有制企業(yè)萬(wàn)科取得番禺南站三宗宅地、綠城中國(guó)取得海珠南洲地塊和番禺市橋地塊，其中綠城中國(guó)為近三年來(lái)首個(gè)于廣州中心城區(qū)拿地的混合所有制房企。2024年廣州涉宅用地成交金額排名房企名稱拿地金額（億元）1保利發(fā)展253.77國(guó)央企拿地宗數(shù)2越秀地產(chǎn)111.263廣州城投85.024珠實(shí)地產(chǎn)85.025中交房地產(chǎn)56.006華潤(rùn)置地52.514234292022年0402527中建國(guó)際投資42.878廣州地鐵30.449綠城中國(guó)29.252023年2024年10萬(wàn)科地產(chǎn)28.80++綜合）叁新房先抑后揚(yáng)，四季度成交翹尾二手價(jià)格下探幅度加大，擠壓新房市場(chǎng)核心資產(chǎn)備受追捧，中心四區(qū)去化表現(xiàn)較好同比同比供應(yīng)-萬(wàn)㎡↓//成交-萬(wàn)㎡↓3%↓價(jià)格-元/㎡35705↓6%27956↓庫(kù)存-萬(wàn)㎡↑//新規(guī)產(chǎn)品使用率降維打擊，突出重圍周期-月23+個(gè)月//全市全年一手住宅供求量?jī)r(jià)齊跌，二手住宅成交量平價(jià)跌，商服物業(yè)僅公寓市場(chǎng)回升，辦公、商業(yè)成交下

降但價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲；各類物業(yè)庫(kù)存明顯增加，去化周期延長(zhǎng)同比同比同比同比同比供應(yīng)-萬(wàn)㎡↓//↓↑14↓成交-萬(wàn)㎡↓↓↑↓44↓價(jià)格-元/㎡↓↓14%↑↑28543↑庫(kù)存-萬(wàn)㎡1488↑//↑↑↑周期-月+//+++標(biāo)綠表示趨勢(shì)向差-此處輸入章節(jié)標(biāo)題前三季度市場(chǎng)波動(dòng)、回升乏力，國(guó)慶前夕央行、廣州發(fā)放政策禮包，點(diǎn)燃四季度市場(chǎng)熱情，翹尾收官1-2月受春節(jié)假期影響，市場(chǎng)熱度降至年內(nèi)冰點(diǎn)，3-9月政策持續(xù)出臺(tái)呵護(hù)樓市但效果短暫，市場(chǎng)行情波動(dòng)明顯，回升發(fā)力，僅在“金三”、五一

黃金周以及年中沖刺等重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)升溫，其余時(shí)間表現(xiàn)較為低迷；國(guó)慶黃金周前央行、廣州相繼發(fā)布重磅政策，助力四季度市場(chǎng)熱度達(dá)到

年內(nèi)最高潮，整體表現(xiàn)遠(yuǎn)優(yōu)于前三季度平均水平。2024年廣州重點(diǎn)監(jiān)控項(xiàng)目量周度走勢(shì)（組）2024年廣州重點(diǎn)監(jiān)控項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)套數(shù)及轉(zhuǎn)化率走勢(shì)60000一季度二季度三季度四季度40008%5000040000一350030002500120港澳臺(tái)及外籍人士放松限購(gòu)7%6%5%300002000020001500年均轉(zhuǎn)化率4.3%4%3%10002%100005001%000%CRIC每周實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)-此處輸入章節(jié)標(biāo)題全年供求價(jià)齊降，成交量不足800萬(wàn)方，均價(jià)降至近三年低點(diǎn)，但整體呈先抑后揚(yáng)態(tài)勢(shì)，前三季度市場(chǎng)疲軟，四季度在多方利好下市場(chǎng)熱度回升，成交翹尾?近三年受大環(huán)境下行及經(jīng)濟(jì)不景氣影響，廣州整體商品住宅市場(chǎng)疲軟，2024年全年供應(yīng)625萬(wàn)㎡，同比下降18%，成交795萬(wàn)㎡，同比下降3%，

均價(jià)35705元/㎡，同比下降。?前三季度供求量低位徘徊，其中二季度為前三季度高位，月均僅成交64萬(wàn)㎡，四季度在政策驟變寬松及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)下成交翹尾，月均成交量超百萬(wàn)方。近五年廣州商品住宅供求價(jià)年度走勢(shì)2024年廣州商品住宅供求價(jià)月度走勢(shì)14004000012045000120010008006004002003500030000250002000015000100005000100806040201.27120㎡425.2864579.29102400003500030000250002000015000100005000002020年2021年2022年2023年2024年00240124022403240424052406240724082409241024112412-此處輸入章節(jié)標(biāo)題成交分化明顯，中心五區(qū)及南沙成交量止跌回升，其余外圍區(qū)成交萎縮，黃埔成交量下滑超四成；全年以價(jià)換量，除越秀外其他10區(qū)價(jià)格均同比下跌量跌價(jià)升2024年各區(qū)成交量?jī)r(jià)變化情況2218量?jī)r(jià)齊升越秀區(qū)供應(yīng)萬(wàn)㎡)成交萬(wàn)㎡)14海珠區(qū)10天河區(qū)6荔灣區(qū)2成交量同比（%）白云區(qū)-2-70-50-30-1010305070黃埔區(qū)-6-10番禺區(qū)增城區(qū)-14量?jī)r(jià)齊跌量升價(jià)跌-18南沙區(qū)花都區(qū)-22從化區(qū)?新房容量大小%）-此處輸入章節(jié)標(biāo)題國(guó)央企項(xiàng)目受青睞，綜合素質(zhì)較優(yōu)的高端、豪宅項(xiàng)目吸金，中低總價(jià)且有優(yōu)質(zhì)配套的大盤項(xiàng)目聚人氣?越秀\華潤(rùn)\中海\保利四大央國(guó)企及萬(wàn)科包攬金額、套數(shù)雙榜九成項(xiàng)目，國(guó)央企交付保障性較高，吸金能力恒強(qiáng)。?金額榜多為地段、配套、產(chǎn)品等多維復(fù)合俱優(yōu)項(xiàng)目，高單價(jià)總價(jià)改善/豪宅盤為主，其中琶洲南以86億業(yè)績(jī)奪冠；套數(shù)榜以大盤為主，普遍

有教育優(yōu)質(zhì)、交通便捷、配套成熟等特征，套均價(jià)集中于300萬(wàn)以下，其中萬(wàn)科黃埔新城及理想花地均網(wǎng)簽過(guò)千套。2024年廣州商品住宅成交金額Top102024年廣州商品住宅成交套數(shù)Top10排行項(xiàng)目區(qū)域成交金額(億)成交套數(shù)套均價(jià)(萬(wàn))均價(jià)(元㎡)排行項(xiàng)目區(qū)域成交套數(shù)成交金額(億)套均價(jià)(萬(wàn))均價(jià)(元㎡)1琶洲南海珠區(qū)86.0135724091259081萬(wàn)科黃埔新城黃埔區(qū)122239.40322325852長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府番禺區(qū)75.87862880620672萬(wàn)科理想花地荔灣區(qū)110956海大境海珠區(qū)74.445541344809193長(zhǎng)隆萬(wàn)博悅府番禺區(qū)86275.87880620674保利天瑞天河區(qū)65.944901346852784廣州亞運(yùn)城番禺區(qū)86225.21292260525萬(wàn)科理想花地荔灣區(qū)56.181109507475575金茂萬(wàn)科都會(huì)四季增城區(qū)85912.84150167086萬(wàn)科黃埔新城黃埔區(qū)39.401222322325856保利云境白云區(qū)76522.82298355677華潤(rùn)置地白鵝潭悅府荔灣區(qū)39.262441609842817華潤(rùn)置地·公園上城增城區(qū)76314.24187202738越秀觀樾天河區(qū)38.262771381850898中旅·名門府花都區(qū)75712.88170178119保利燕語(yǔ)堂悅海珠區(qū)32.53537606605969越秀大學(xué)星匯錦城番禺區(qū)73118.112482998810陽(yáng)光城麗景灣南沙區(qū)31.246055162538710中海浣花里荔灣區(qū)71327.7238943389備注：陽(yáng)光城麗景灣為陽(yáng)光城收購(gòu)前早期別墅產(chǎn)品集中補(bǔ)簽上榜-此處輸入章節(jié)標(biāo)題抵押房源納入可售庫(kù)存口徑，年末全市存量1488萬(wàn)㎡、去化周期23個(gè)月，均達(dá)各年歷史峰值；前四個(gè)月

去化周期攀升，5月、8月受抵押房源納入庫(kù)存影響存量躍升，四季度去庫(kù)存加快截至年末，全市商品住宅存量1488萬(wàn)㎡，為近十年峰值，去化周期23個(gè)月，達(dá)歷年最長(zhǎng)，整體去化速度較慢；今年前四個(gè)月去化周期持續(xù)攀升，5月

及8月受“帶押過(guò)戶”政策影響，此前抵押房源納入庫(kù)存拉升去化周期，9月多盤取證備戰(zhàn)黃金周帶動(dòng)存量上漲，四季度去庫(kù)存加快。近五年廣州商品住宅庫(kù)存及去化周期年度走勢(shì)2024年廣州商品住宅庫(kù)存及去化周期月度走勢(shì)160014001200100011151197133821.0123218.1148822.525.020.015.018001500120017.618.520.120.925.925.224.126.728.325.624.022.530.025.020.080012.112.490015.060010.060010.04005.03005.020000.000.02401240224032404240524062407240824092410241124122020年2021年2022年2023年2024年58月官網(wǎng)分別將抵押狀態(tài)的未售期房及現(xiàn)房房源納入可售庫(kù)存統(tǒng)計(jì)，大幅拉升該月庫(kù)存量-此處輸入章節(jié)標(biāo)題開(kāi)盤推新認(rèn)購(gòu)、去化率指標(biāo)同比下滑；政策利好為樓市送暖，四季度去化率有所回升2024年30025套↑3408套↓11%7pct廣州全市開(kāi)2024年廣州開(kāi)盤市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，雖然推貨量同比微升，但首8000042%39%50%日認(rèn)購(gòu)量同比下降超3成，全年整體去化率僅11%，創(chuàng)近五年新低。春節(jié)后市場(chǎng)營(yíng)銷恢復(fù)，推貨峰值分別在3月和9月，尤其是國(guó)慶前一周推貨量達(dá)3千套，930廣州取消限購(gòu)后，四季度去化率波動(dòng)上升，年末回升至2成以上。600004000020000025%18%11%2020年2021年2022年2023年2024年40%30%20%10%0%推貨套數(shù)成交套數(shù)去化率近兩年廣州全市開(kāi)盤加推月度走勢(shì)600050004000300020001000Q229%27%26%23%24%35%30%25%20%15%10%5%00%

23.0123.0223.0323.0423.0523.0623.0723.0823.0923.1023.1123.1224.0124.0224.0324.0424.0524.0624.0724.0824.0924.1024.1124.12推貨套數(shù)成交套數(shù)去化率季均去化率-此處輸入章節(jié)標(biāo)題開(kāi)盤加推低去化率成常態(tài)，新規(guī)項(xiàng)目在產(chǎn)品力加持下更易突出重圍2023-2024年開(kāi)盤/加推項(xiàng)目分去化率-成交套數(shù)占比90%-100%招商林嶼境80%-90%越秀云悅70%-80%60%-70%50%-60%40%-50%30%-40%20%-30%10%-20%10%開(kāi)盤首日去化40%或成交70套以上琶洲上品二期（45%）保利珠江天悅（43%）越秀云悅（86%）越秀瓏悅西關(guān)（61%）招商林嶼境（94%）保利云境（110套）中海大境（70套）保利招商華發(fā)中央公館（85套）0102低去化率項(xiàng)目占比高24新規(guī)項(xiàng)目獲市場(chǎng)青睞70%5%10%15%20%25%30%中建玖合·未來(lái)方洲（112套）2024年2023年-此處輸入章節(jié)標(biāo)題樓市進(jìn)入買方市場(chǎng)，二手住宅憑借“所見(jiàn)即所得+價(jià)格優(yōu)勢(shì)”，成交量再超一手住宅2024年廣州二手住宅成交量為1030萬(wàn)㎡，連續(xù)兩年大幅超越一手房，買方市場(chǎng)格局下業(yè)主低價(jià)出貨，成交均價(jià)同比大幅下滑14%；與新房市場(chǎng)相比，二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯且確定性高，更受剛需購(gòu)房群體青睞。2020-2024年廣州一、二手住宅成交量?jī)r(jià)年度走勢(shì)㎡2024年廣州一、二手住宅成交量?jī)r(jià)月度走勢(shì)㎡140012001000800400003500030000250002000014012010080120㎡以上解除限購(gòu)公積金貸款額度提高放松限購(gòu)、取消限售、降首付及利率港澳臺(tái)及外籍人士放松限購(gòu)、央行降息央行降息全市取消限購(gòu)、公積金貸款二手房帶押過(guò)戶降契稅、增值稅，放松購(gòu)房落戶450004000035000300002500060040015000100006040央行降息2000015000100002005000205000002020年2021年2022年2023年2024年00240124022403240424052406240724082409241024112412CRIC、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)，截至報(bào)告發(fā)布日12月成交均價(jià)未更新-此處輸入章節(jié)標(biāo)題成交均價(jià)普遍下跌1-2成，番禺成交蟬聯(lián)榜首，黃埔、南沙市場(chǎng)活躍度提高2024年廣州二手房各區(qū)域成交量同比去年漲跌不一，其中番禺持續(xù)領(lǐng)跑全市，黃埔、南沙由于區(qū)位及性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)活躍度提高，成交面積/

套數(shù)雙雙上升，而天河、花都則下跌近1成；由于全市放開(kāi)限購(gòu)及“以舊換新”政策推動(dòng)，市場(chǎng)掛牌房源劇增，加上新房新規(guī)產(chǎn)品打壓，業(yè)主被迫

降價(jià)出售，各區(qū)域成交均價(jià)普跌，降幅多為成。2024年廣州各區(qū)域二手房成交量?jī)r(jià)情況區(qū)域成交面積(萬(wàn)㎡)同比成交套數(shù)(套)同比成交均價(jià)(元㎡)同比2023-2024年廣州二手房各區(qū)域成交面積占比番禺區(qū)148.45-4%147392%24059-12%增城區(qū)112.022%105447%12223-17%6%5%16%花都區(qū)103.73-13%9601-9%12285-10%海珠區(qū)95.32-10%12605-3%39943-13%天河區(qū)90.01-14%10268-8%55147-17%白云區(qū)80.59-7%9287-5%28673-11%越秀區(qū)71.66-1%96283%48139-8%荔灣區(qū)62.56-2%78940%33586-10%黃埔區(qū)54.8716%605817%25681-17%南沙區(qū)49.7213%477125%17168-15%從化區(qū)43.81-4%3916-4%9269-10%全市912.74-4%993110%27956-14%7%8%5%5%6%16%5%7%12%11%8%9%12%9%11%11%10%10%20232024年11%花都區(qū)海珠區(qū)天河區(qū)白云區(qū)越秀區(qū)荔灣區(qū)黃埔區(qū)南沙區(qū)從化區(qū)番禺區(qū)增城區(qū)CRIC2024年數(shù)據(jù)截至11月-此處輸入章節(jié)標(biāo)題土地市場(chǎng)年度政策盤點(diǎn)供求齊跌，價(jià)格環(huán)比腰斬，增城區(qū)商服用地交易活躍，密集社區(qū)周邊的商用地高溢價(jià)成交放開(kāi)商服類物業(yè)銷售限制1月27日，《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》在調(diào)整住宅限購(gòu)政策的同時(shí)，明確了商服類物業(yè)不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象，可以轉(zhuǎn)讓公寓市場(chǎng)給法人單位，也可以轉(zhuǎn)讓給個(gè)人。供應(yīng)持續(xù)走低，成交量?jī)r(jià)維穩(wěn)，成交集中在地段優(yōu)越、配套成熟的海珠區(qū)停止審批新增公寓4月2日，《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于停止審批商務(wù)公寓等類住宅項(xiàng)目的通商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)腰斬，供應(yīng)量主要由外圍區(qū)商業(yè)綜合體支撐，成交中心少外圍多，以商業(yè)綜合體集中成交為主知》發(fā)布：1.在全市范圍停止新的公寓等類住宅項(xiàng)目的規(guī)劃審批，編制土地出讓方案時(shí)不得出現(xiàn)有關(guān)公寓等類住宅的表述。2.已出讓且規(guī)劃審批通過(guò)的公寓等類住宅項(xiàng)目，可按原規(guī)定繼續(xù)辦理后續(xù)審批手續(xù)。辦公市場(chǎng)天河金融城、黃埔科學(xué)城、番禺漢溪萬(wàn)博、白云機(jī)場(chǎng)路等板塊多個(gè)全新辦公項(xiàng)目入市帶動(dòng)供應(yīng)翻倍，金融城、漢溪萬(wàn)博板塊交易活躍3.按照鼓勵(lì)商業(yè)、辦公及新型產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目自持經(jīng)營(yíng)的原則，在土地出讓時(shí)，原則上需設(shè)定自持比例和自持年期，并在土地出讓合同中約定。4.嚴(yán)格規(guī)劃許可審查審批。平面功能標(biāo)注不得出現(xiàn)“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類功能描述。-此處輸入章節(jié)標(biāo)題供求齊跌，價(jià)格環(huán)比腰斬，增城區(qū)商服用地交易活躍，密集社區(qū)周邊的商用地高溢價(jià)成交2024年度廣州商服用地總供應(yīng)278.38萬(wàn)㎡，環(huán)比減少19%，共成交42宗，合計(jì)建面225.71萬(wàn)㎡，環(huán)比減少38%，成交樓板價(jià)3308元/㎡，環(huán)比下

降51%；商服用地交易主要集中在增城區(qū)（20宗，占全市48%），除了增城成交7宗溢價(jià)商服用地，其他區(qū)域均是底價(jià)成交。溢價(jià)最高的新塘鎮(zhèn)鳳

源路南側(cè)地塊，溢價(jià)率高達(dá)75%，地塊周邊業(yè)主近30萬(wàn)，包括碧桂園鳳凰城、合生湖山國(guó)際和翡翠綠洲等，居住氛圍濃厚。廣州市2019年-2024年商服用地供求走勢(shì)廣州市2024年商服用地成交區(qū)域分布廣州市2024年溢價(jià)商服用地成交明細(xì)80070060050012000100008000天河區(qū)5%5%2%2%))）1.060.7075.380.780.3723.33400300600040009%4.771.6120.98200100020202021202220232024()690455393344278()4874593853502262000012%17%48%0.720.224.813.91.191.712.970.641.58(㎡)718998626657670433084.271.290.78-此處輸入章節(jié)標(biāo)題供應(yīng)持續(xù)走低，成交量?jī)r(jià)維穩(wěn)，海珠公寓市場(chǎng)表現(xiàn)活躍2024年公寓供求量?jī)r(jià)與同比供應(yīng)：公寓供應(yīng)逐年遞減，全年供應(yīng)47.28萬(wàn)㎡，環(huán)比減少21%，受4月廣州停止審批公寓產(chǎn)品政策影響，未來(lái)公寓供應(yīng)將逐步收緊。成交：全年共成交61.03萬(wàn)㎡，環(huán)比增加8%，成交集中在地段優(yōu)越、配套成熟的海珠區(qū)，其中保利琶洲四季位處琶洲中心，憑借媲美住宅的綜合質(zhì)素吸金31億元登頂，天河區(qū)大平層公寓憑借單價(jià)高的優(yōu)勢(shì)2盤位列前三，而廣州足球公園由城投接手后批量網(wǎng)簽，成交金額排名第四。供應(yīng)量：萬(wàn)㎡成交量：萬(wàn)㎡成交均價(jià)：元㎡21%8%6%近五年廣州公寓供求走勢(shì)2024年廣州市公寓區(qū)域成交情況2024年廣州市公寓項(xiàng)目銷售金額榜單16014012010080604020942063513410522438982675672643404131997576160474000035000300002500020000150001000050008.166.979.808.744.506.203.375.142.164.350.003.164.022.99排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交金額成交均價(jià)（億元）成交套數(shù)（元㎡）1保利琶洲四季海珠區(qū)30.98537428462廣州·鵬瑞1號(hào)天河區(qū)22.31202366883合景ONE68天河區(qū)19.931161102044廣州足球公園番禺區(qū)13.021046237625中央海航酒店廣場(chǎng)白云區(qū)10.951610236196粵海云港城白云區(qū)10.64202413377星匯海珠灣海珠區(qū)10.0230937187000.002.338曉廬海珠區(qū)8.2531127625202020212022202320240.001.279琶洲·樾海珠區(qū)7.2843746154()()()0.200.8810越秀天薈江灣海珠區(qū)5.9345125675-此處輸入章節(jié)標(biāo)題供應(yīng)腰斬，成交中心少外圍多，以商業(yè)綜合體集中成交為主2024年商業(yè)供求量?jī)r(jià)與同比供應(yīng)量：萬(wàn)㎡48%供應(yīng)：全年供應(yīng)僅13.62萬(wàn)㎡，環(huán)比腰斬，供應(yīng)量主要由番禺、黃埔、增城三區(qū)的商業(yè)綜合體支撐，中心市區(qū)微量供應(yīng)。成交：全年共成交43.93萬(wàn)㎡，環(huán)比減少23%，成交均價(jià)28543元/㎡，環(huán)比上升19%，整體呈現(xiàn)中心冷外圍熱，從榜單來(lái)看，上榜項(xiàng)目大部分為商業(yè)綜合體，黃埔和增城兩區(qū)成交活躍。成交量：萬(wàn)㎡成交均價(jià)：元㎡23%19%近五年廣州商業(yè)供求走勢(shì)2024年廣州市商業(yè)區(qū)域成交情況2024年廣州市商業(yè)項(xiàng)目銷售金額榜單706050402179145632540924756572398728543443000025000200001.692.139.942.515.102.443.98排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交金額成交均價(jià)（億元）成交套數(shù)（元㎡）1保利魚(yú)珠港黃埔區(qū)14.65187599062萬(wàn)科尚城黃埔區(qū)10.0594327163合景譽(yù)山國(guó)際增城區(qū)7.0120823023302047426215000100001.993.080.222.100.591.954蘿崗?qiáng)W園廣場(chǎng)黃埔區(qū)5.61243174255正太廣場(chǎng)番禺區(qū)4.68192209936靈山島金茂灣南沙區(qū)3.9773396041002826500014020202021202220232024供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)成交面積(萬(wàn)㎡)成交均價(jià)(元/㎡)0.711.871.191.220.150.590.000.267力迅商業(yè)樓商業(yè)荔灣區(qū)2.691331811168嶺南新世界家園白云區(qū)2.195402699港航中心黃埔區(qū)2.11673242410大灣區(qū)·諾德云城白云區(qū)2.079741732-此處輸入章節(jié)標(biāo)題全新項(xiàng)目入市帶動(dòng)供應(yīng)翻倍，金融城、漢溪萬(wàn)博交易活躍供應(yīng)：全年供應(yīng)41.90萬(wàn)㎡，環(huán)比增加120%，天河金融城、黃埔科學(xué)城、番禺漢溪萬(wàn)博、白云機(jī)場(chǎng)路等板塊多個(gè)全新辦公項(xiàng)目入市，拉高本年供應(yīng)量。成交：全年成交32.36萬(wàn)㎡，環(huán)比減少22%，成交均價(jià)30325元/㎡，環(huán)比上升14%，番禺漢溪萬(wàn)博、市橋南板塊以及天河金融城板塊為成交主力，其中紫荊文化集團(tuán)于2022年買入的城投灣區(qū)金融港2-3F以及24-28F超2萬(wàn)㎡寫字樓物業(yè)，于今年11月整體網(wǎng)簽，排名年度榜首。2024年辦公供求量?jī)r(jià)與同比供應(yīng)量：萬(wàn)㎡120%成交量：萬(wàn)㎡22%成交均價(jià)：元㎡14%近五年廣州辦公供求走勢(shì)2024年廣州市辦公區(qū)域成交情況2024年廣州市辦公項(xiàng)目銷售金額榜單120100296963032535000300007.308.87排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交金額成交均價(jià)（億元）成交套數(shù)（元㎡）114.131364860226586250005.896.55212.8792374118060200007.095.2715.593.81310.861922013346.4939417769942150000.042.1355.14102424764020075546719423210000500000.001.930.001.350.000.875.990.6164.841042711474.49193532983.034532886202020212022202320240.000.5092.792648043供應(yīng)面積(萬(wàn)㎡)成交面積(萬(wàn)㎡)成交均價(jià)(元/㎡)0.000.4810思科智慧城·12光年2.371128386肆政策：從“促進(jìn)”到“持續(xù)用力”土拍：推新優(yōu)質(zhì)地+盤活存量土地產(chǎn)品：從好設(shè)計(jì)向好房子過(guò)渡樓市：供需端雙管齊下，推動(dòng)止跌回穩(wěn)熱點(diǎn)：流行“小而美”，新規(guī)項(xiàng)目蛻變價(jià)格“穩(wěn)定器”2025年看點(diǎn)1政策迎來(lái)重磅級(jí)轉(zhuǎn)折節(jié)點(diǎn)從促進(jìn)到持續(xù)用力市場(chǎng)止跌回穩(wěn)2024：促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、宏觀組合拳應(yīng)出盡出?經(jīng)濟(jì)步入修復(fù)軌道，房地產(chǎn)投資承壓不止，地產(chǎn)重返“去庫(kù)存”時(shí)代。政策面現(xiàn)“重大轉(zhuǎn)折”，四季度宏觀舉措頻出，樓市調(diào)控由松綁轉(zhuǎn)激勵(lì)，四大一線城市齊“添柴”，共促市場(chǎng)回暖，有望實(shí)現(xiàn)。住房需求潛力2025：穩(wěn)住樓市股市、提振消費(fèi)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長(zhǎng)?202412月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)明確，持續(xù)發(fā)力促房地產(chǎn)2025年，行業(yè)政策寬松基調(diào)延續(xù)，且政策力度還會(huì)加大，多措并舉形成政策疊加扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)下行預(yù)期，激發(fā)行業(yè)活力，驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長(zhǎng)。4.8%前三季度GDP增速5%2024年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)房?jī)r(jià)2025年看點(diǎn)2嚴(yán)控增量、盤活存量、提高質(zhì)量15廣州2025年度首次重點(diǎn)地塊吹風(fēng)會(huì)各區(qū)計(jì)劃供應(yīng)地塊宗數(shù)1110?2024年12月27日，廣州舉行2025年度首次重點(diǎn)地塊吹風(fēng)會(huì)，會(huì)上共推介32宗涉宅用地，計(jì)劃供應(yīng)地塊整體質(zhì)素較高多105043211天河白云荔灣番禺海珠增城從化數(shù)地塊位于熱門板塊普遍區(qū)位條件、周邊配套、交通條件宗數(shù)較好，非熱點(diǎn)板塊地塊周邊均具有特殊景觀資源，其中天河、廣州2024年末各區(qū)庫(kù)存去化周期白云區(qū)計(jì)劃供應(yīng)宅地10宗及以上，為供地主力區(qū)域。市場(chǎng)回10077.5升情況下，優(yōu)質(zhì)地稀缺性及可控性將帶動(dòng)房企拿地積極性5032.927.227.026.525.921.521.315.013.712.2?得益于貨幣政策重提“適度寬松”，并明確地方債可以用于0越秀區(qū)黃埔區(qū)從化區(qū)天河區(qū)增城區(qū)花都區(qū)番禺區(qū)南沙區(qū)白云區(qū)海珠區(qū)荔灣區(qū)土地儲(chǔ)備和閑置土地收儲(chǔ)，且廣州多區(qū)庫(kù)存