十年一夢誠路自穩(wěn)-博視界-2024年蘇州樓市年度總結(jié)1.17

十年一夢，誠路自穩(wěn)2024年蘇州房地產(chǎn)市場年度總結(jié)及趨勢預(yù)博視界&蘇南房研社出品2025年1月前言2023年尾，我們說2024年蘇州樓市是“云起未瀾，大寒未央”，我們對2024年的預(yù)測是“積重欲返，創(chuàng)需破局”的一年。23年尾，我們預(yù)測新房需求將持續(xù)轉(zhuǎn)移至二手房市場，新房會再次探底。24年新房顯然持續(xù)探底，降幅明顯，而二手房需求波幅在合理區(qū)間內(nèi)。23年尾，我們預(yù)測熱度分化只是表象，隨著分化驅(qū)動因素的變化，分化逐漸趨同化。24年新房萬類霜天，除了綠城兩項目熱銷”一俊遮百丑“外，核心區(qū)項目同樣折扣滿天飛，更多項目萬馬齊喑。23年尾，我們預(yù)測需警惕”大平層陷阱“，“結(jié)構(gòu)性供需失衡易致未來部分產(chǎn)品線出現(xiàn)銷售困境；24年大平層果然出現(xiàn)量價雙重困擾。展望2025年，市場供需將如何走勢，市場熱度將如何表現(xiàn)，漲價與降價的博弈、政策與市場的博弈、什么樣的政策才能真正帶動市場需求？年度核心數(shù)據(jù)：“十年一夢”蘇州市區(qū)四縣市土地成交（萬㎡）土地數(shù)據(jù)土地供應(yīng)（萬㎡）樓面價（元/㎡）溢價率2016年84670116216102%昆山土地成新房供新房成新房均交應(yīng)交價太倉土地成新房供新房成新房均交應(yīng)交價2021年11271154115725%2016年114333577122952016年100/178114862024年241224168792%2021年150309313197752021年181199243177462024年738591221472024年57376518029

新房數(shù)據(jù)新房供應(yīng)（萬㎡）新房成交（萬㎡）均價（元/㎡）2016年724823195122021年898938255602024年30644127251常熟土地成新房供新房成新房均交應(yīng)交價張家港土地成新房供新房成新房均交應(yīng)交價2016年28149244.93104872016年2511492159697二手房數(shù)據(jù)二手房成交套數(shù)成交面積（萬㎡）2016年696137182021年124222181.08172402021年140241167166972021年629796592024年615816592024年854476.5157222024年42314415285回顧2024年各項核心數(shù)據(jù)，比對2016年和2021年兩個市場節(jié)點數(shù)據(jù)下滑明顯，多項數(shù)據(jù)甚至不及十年前，可謂”十年一夢“壹宏觀環(huán)境特征貳土地市場特征目錄2024年終總結(jié)叁新房市場特征肆二手市場特征伍縣市市場特征陸未來趨勢預(yù)判宏觀環(huán)境特征第一章2024，是國際局勢風(fēng)云變幻的一年，外部不確定性因素持續(xù)加強2024年世界大事件關(guān)鍵詞：2024年中國大事件關(guān)鍵詞：全球消費回落，需求增速放緩，通脹壓力有所緩解全球居民消費回落，總需求增速整體放緩。美中日等主要經(jīng)濟體居民消費增速較2023年回落。收入增速放緩、財政補貼政策退出、超額儲蓄釋放殆盡等是抑制居民消費增長的主要因素。全球通脹壓力緩解，全球供給端擴張步伐快于需求端，商品生產(chǎn)特別是亞洲制造業(yè)快速復(fù)蘇，供應(yīng)鏈壓力緩解，推動通脹水平回落。全球主要經(jīng)濟體零售銷售額/指數(shù)同比增速（%）G20經(jīng)濟體CPI同比增速變化情況2022年不變價居民消費占全球份額2023年增速24年Q1平均增速24年Q2平均增速24年Q3平均增速1-9月平均增速較2023年增速變動阿根廷24.124.424.624.924.1024.124.424.624.924.10254.2289.4271.5209.0193.0歐盟3.12.62.62.1/美國19.93.72.02.42.32.2-1.4土耳其64.969.871.649.448.6韓國2.82.92.41.61.3中國12.87.84.32.72.73.1-4.7歐元區(qū)11.1-1.9-0.20.11.80.62.5俄羅斯7.47.88.68.68.5加拿大2.82.72.81.7/南非5.45.15.03.7/德國2.92.22.21.62.0日本3.25.72.62.92.12.5-3.1巴西2.61.75.94.74.04.93.1墨西哥4.94.75.04.64.8法國3.12.22.21.11.2巴西4.53.74.24.44.8英國4.02.32.01.7/

印尼2.41.55.60.75.03.82.2英國2.33.22.60.52.41.8-1.4印度5.14.85.15.56.2印尼2.63.02.51.81.4墨西哥2.19.68.97.17.37.8-1.8韓國1.32.30.90.0-0.30.2-2.1澳大利亞//3.82.8/沙特1.61.61.51.71.9澳大利亞0.93.31.22.02.61.9-1.4美國3.13.43.02.42.6意大利0.80.80.80.70.9南非0.7-1.3-0.22.12.41.32.6日本2.22.52.82.5/中國-0.80.30.20.40.3全球經(jīng)濟低位運行，股市震蕩，經(jīng)濟下行的風(fēng)險提高主要發(fā)達經(jīng)濟體10年期國債收益率

MSCI全球指數(shù)走勢2024年高利率導(dǎo)致利息支出猛增，主要國際貨幣發(fā)行國國債融資規(guī)模增速較快，全球政府債務(wù)不斷擴大全球經(jīng)濟持續(xù)復(fù)蘇與美聯(lián)儲開啟降息周期，對全球股市上行提供支撐，地緣政治、美聯(lián)儲降息路徑以及特朗普政策的不確定性加劇股市震蕩。RJ/CRB商品價格指數(shù)原油期貨結(jié)算價格走勢全球大宗商品價格中樞下移，2024年全球大宗商品價格先升后降，預(yù)這和需求下降和經(jīng)濟增長放緩密切相關(guān)需求不足成為“主旋律”，國際油價持續(xù)承壓特朗普2.0時代，大多認為中國是美國主要競爭對手，主張對華強硬，

涉及經(jīng)濟制裁、限制投資、技術(shù)遏制等職位人物履歷政治主張副總統(tǒng)J·D·萬斯2022年當(dāng)選俄亥俄州聯(lián)邦參議員，主張振興工業(yè)地區(qū)和加強美國經(jīng)濟獨立，專注于中產(chǎn)階級利益。支持限制移民、保護制造業(yè)、對抗中國經(jīng)濟威脅，倡導(dǎo)經(jīng)濟民族主義和加強邊境安全國務(wù)卿馬可·盧比奧自2011年起擔(dān)任佛羅里達州聯(lián)邦參議員，曾任佛州眾議員和眾議院議長主張強硬移民政策、減稅、經(jīng)濟增長、強化國防，提倡美國全球領(lǐng)導(dǎo)地位，并支持保守價值觀和宗教自由。曾參與新疆棉事件、破壞中國主權(quán)的《臺灣旅行法》、打壓華為和TikTok、取締孔子學(xué)院等。財政部長斯科特·貝森特未正式從政，對沖基金KeySquareGroup創(chuàng)始人支持自由市場經(jīng)濟、數(shù)字貨幣發(fā)展、強美元及漸進式關(guān)稅調(diào)整，關(guān)注全球貿(mào)易和創(chuàng)新金融工具商務(wù)部長霍華德·盧特尼克金融界知名人物，未直接參與政界事務(wù)專注于經(jīng)濟發(fā)展與市場自由化，主張減稅和促進企業(yè)增長，同時積極支持慈善事業(yè)和社會重建。司法部長潘·邦迪2011至2019年任佛羅里達州總檢察長，以強硬執(zhí)法和保守政策聞名，曾參與全國范圍的多州訴訟，包括挑戰(zhàn)奧巴馬醫(yī)改法案反對奧巴馬醫(yī)改、支持第二修正案權(quán)利、打擊毒品危機，倡導(dǎo)人身安全和兒童保護政策，立場堅定保守國防部長皮特·海格塞斯未正式競選公職，前退伍軍人支持美國軍力擴展、保守的社會政策、加強邊境安全，提倡家庭價值觀和個人自由住房和城市發(fā)展部部長斯科特·特納2013至2017年任德克薩斯州眾議員倡導(dǎo)教育公平、扶持中小企業(yè)、促進經(jīng)濟發(fā)展，強調(diào)社區(qū)賦權(quán)和個人發(fā)展機會勞工部長洛麗·查韋斯-德雷默2023年起任俄勒岡州聯(lián)邦眾議員，曾擔(dān)任快樂谷市長支持減稅、小企業(yè)發(fā)展和社區(qū)安全，提倡教育改革、移民法治和強化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)農(nóng)業(yè)部長布魯克·羅林斯在特朗普的第一任期內(nèi)，羅林斯擔(dān)任白宮國內(nèi)政策委員會主任支持自由市場經(jīng)濟、刑事司法改革和減稅政策，倡導(dǎo)減少政府干預(yù)，加強社會安全和經(jīng)濟復(fù)蘇計劃。埃隆·馬斯克未擔(dān)任公職，特斯拉、SpaceX公司創(chuàng)始人支持創(chuàng)新和科技進步，推動可再生能源和太空探索，倡導(dǎo)市場自由和企業(yè)發(fā)展

政府效率部部長維韋克·拉馬斯瓦米生物技術(shù)企業(yè)家和暢銷書作者倡導(dǎo)恢復(fù)美國經(jīng)濟主導(dǎo)地位、減少政府干預(yù)、反對“政治正確”，支持稅收改革和個人自由國土安全部部長克麗絲蒂·諾姆曾任國會眾議員，2018年當(dāng)選南達科他州州長支持減稅、政府支出削減、經(jīng)濟增長及就業(yè)創(chuàng)造，反對疫情期間的限制措施。移民問題上的“強硬派”，是美國首位向美墨邊境派遣國民警衛(wèi)隊的州長衛(wèi)生與公眾服務(wù)部部長小羅伯特·肯尼迪肯尼迪家族成員，以民主黨人身份參加2024年總統(tǒng)大選主張加強環(huán)保、倡導(dǎo)疫苗自主選擇、改革大科技公司，并批評大企業(yè)影響力過大，支持個人自由與隱私保護。主張大幅削減包括疫苗在內(nèi)的醫(yī)療費用。退伍軍人事務(wù)部部長道格·柯林斯2013年至2021年任喬治亞州聯(lián)邦眾議員，曾任眾議院司法委員會成員主張減稅、強硬移民政策、強化法律與秩序，支持保守家庭價值觀，并強調(diào)對外強硬政策交通部長肖恩·達菲2011年至2019年任威斯康星州聯(lián)邦眾議員支持減稅、商業(yè)友好政策、強化邊境安全，反對過度政府監(jiān)管，倡導(dǎo)傳統(tǒng)保守價值觀教育部長琳達·麥克馬洪2017年至2019年擔(dān)任特朗普政府下的美國小企業(yè)管理局局長支持減稅、減少政府監(jiān)管，鼓勵小企業(yè)創(chuàng)業(yè)能源部長克里斯·賴特未正式從政，石油大亨對太陽能和風(fēng)能持質(zhì)疑態(tài)度，稱太陽能、風(fēng)能不是清潔能源，抨擊相關(guān)補貼政策內(nèi)政部長道格·伯格姆2016年當(dāng)選北達科他州州長推動能源獨立、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化及財政保守政策特朗普2.0時代，政策效果或?qū)⒏鼜?，地緣政治風(fēng)險加大政策2016-2020年特朗普執(zhí)政期間政策主張及落地效果本輪大選特朗普精選主張及預(yù)期落地效果稅收政策推動《減稅與就業(yè)法案》：1.企業(yè)端：所得稅最高稅率實現(xiàn)自里根稅改以來的最大降幅，一定程度提振了企業(yè)利潤并推動企業(yè)擴大投資。同時所得稅大幅降低后，盈利增長+回購增加支撐美股，而股價上行幅度則與實際公司稅率降低幅度呈現(xiàn)一定正相關(guān)性。2.個人端：個人所得稅稅率降幅較小，對個人可支配收入與消費支出拉動相對有限，且加劇收入分配不均。3.資金回流：海外資金回流明顯，但大型企業(yè)將四成資金用于回購，資本及研發(fā)支出無明顯跳升。4.制造業(yè)回流：制造業(yè)就業(yè)有所增加，主要依賴FDI而非美企回流，且高科技崗位占比變化不大。主張《減稅與就業(yè)法案》永久化：1.整體影響：主張TCAJ永久化，企業(yè)所得稅稅率調(diào)降6%，并取消對小費征稅，整體對經(jīng)濟、股價的正向影響預(yù)計不及上輪。2.制造業(yè)回流：TCJA永久化提供持續(xù)低稅率，疊加關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)鏈回流、高關(guān)稅以及禁止外包主張，預(yù)計制造業(yè)回流或增強。支出政策1.寬財政：大幅削減政府支出，但同時擴大軍事、國防開支，維持高財政預(yù)算，并試圖推行大型基建計劃但未果。2.整體效果：關(guān)稅帶來的收入無力抵消新冠救濟、減稅法案、預(yù)算法案增加的債務(wù)，美國公眾持有債務(wù)占GDP比重高增。1.寬財政：主張加征關(guān)稅、減少政府開支以緩解債務(wù)壓力，但同時涉及多項擴大支出舉措，如TCJA永久化、基建投資等，仍傾向于寬財政。2.整體效果：或延續(xù)高債務(wù)長期化趨勢，帶來利率上行壓力。貨幣政策1.寬貨幣：偏好降息以刺激經(jīng)濟，曾在競選與任職期間多次施壓美聯(lián)儲。2.“弱美元”：傾向弱美元以提振出口縮小貿(mào)易逆差，但美元走弱不全為特朗普引導(dǎo)。1.寬貨幣+弱美元：仍傾向?qū)捸泿耪?，并維持弱美元+低利率主張，但弱美元主張實則與MAGA存在一定背離，落地有一定難度。產(chǎn)業(yè)政策1.政策方向：對內(nèi)通過產(chǎn)業(yè)政策，為傳統(tǒng)能源行業(yè)松綁，為國防、尖端技術(shù)助力，并對中小銀行等金融業(yè)放松監(jiān)管，對外通過關(guān)稅政策，對初級金屬、機械、計算機及電子產(chǎn)品的進口加征更高比例關(guān)稅，保護國內(nèi)相關(guān)行業(yè)。2.政策利好板塊表現(xiàn)強勁：美股能源、金融、材料等板塊出現(xiàn)上漲，小盤占優(yōu)。1.政策方向：仍通過對內(nèi)產(chǎn)業(yè)政策、對外關(guān)稅政策來保護國內(nèi)產(chǎn)業(yè)，其中對內(nèi)將繼續(xù)支持傳統(tǒng)能源、并主張重振汽車與國防工業(yè)，新增助力加密貨幣、AI、航天等新興產(chǎn)業(yè)。2.板塊表現(xiàn)：受益于產(chǎn)業(yè)政策的房地產(chǎn)、金融、信息技術(shù)、能源等已受產(chǎn)業(yè)政策預(yù)期催化出現(xiàn)上漲，風(fēng)格上，美股小盤依然占優(yōu)。關(guān)稅政策1.政策方向：主張“激進”的貿(mào)易保護主義政策，對全球加征關(guān)稅。2.整體效果：引發(fā)歐盟、加拿大、墨西哥等被加稅國不滿，采取“反向征稅”，全球加稅政策實則產(chǎn)生的有關(guān)經(jīng)濟、就業(yè)、消費等負面影響或大于正面影響。1.政策方向：主張取消部分國家的最惠國待遇，并對全球加征基礎(chǔ)關(guān)稅，對中國的關(guān)稅稅率或提升至60%。2.整體效果：將進一步加劇逆全球化，并對通脹帶來擾動。外交政策1.政策方向：“孤立主義的”外交政策，以“美國優(yōu)先”為目標(biāo)，重視經(jīng)濟基礎(chǔ)、強調(diào)國家安全，具有現(xiàn)實主義色彩。2.整體效果：加劇大國的競爭及地區(qū)局勢的動蕩、沖擊美國盟友關(guān)系，并破壞國際多邊治理機制。1.政策方向：重回“美國優(yōu)先”目標(biāo)，現(xiàn)實主義色彩更濃，強化戰(zhàn)略威脅。2.整體效果：1）美歐矛盾或進一步深化；2）俄烏沖突或得以平息；3）明確支持以色列，巴以沖突暫無明確計劃，短期政治風(fēng)險加大移民政策1.政策方向：收緊移民，包括減少移民進入美國的合法渠道以及縮小非法移民的留美空間。2.整體效果：執(zhí)政期內(nèi)年均凈流入移民數(shù)量明顯減少，非法移民出現(xiàn)凈流出。1.政策方向：繼續(xù)收緊移民，完成邊境墻修建、封鎖邊境以阻止移民進入，同時驅(qū)逐百萬非法移民并嚴厲打擊非法移民犯罪，打擊力度或大于上一任。2.整體效果：估計年均移民凈流入或下降至75-140萬人，每月新增非農(nóng)就業(yè)或下降6-10萬人，同時拖累GDP增速并提升通脹。對華政策主要集中在貿(mào)易領(lǐng)域和科技領(lǐng)域預(yù)計利益相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及必需品或有一定程度豁免國家軍事實力的增長引領(lǐng)大國關(guān)系開始轉(zhuǎn)變9月25日，中國洲際導(dǎo)彈試射成功，導(dǎo)彈飛行12000公里，精準擊中預(yù)定目標(biāo)；10月下旬，海軍遼寧艦編隊開展遠海實戰(zhàn)化訓(xùn)練，遼寧艦、山東艦編隊首次開展雙航母編隊演練；12月27日，中國自主研制建造的076兩棲攻擊艦首次下水，命名為四川艦；12月26日，成飛公司成功試飛了人類歷史上第一款六代戰(zhàn)斗機。洲際導(dǎo)彈試射成功六代機試飛四川艦下水雙航母戰(zhàn)斗群實戰(zhàn)演練從雞腿到鹵蛋，更能體現(xiàn)經(jīng)濟環(huán)境的真實表現(xiàn)雖然國家實力不斷增長，中國的國際地位與日俱增，但是目前經(jīng)濟數(shù)據(jù)的增長并非代表了實際生活水平的提高，全國層面消費可以轉(zhuǎn)移，總量也許會增長，但是微觀到個人，卻出現(xiàn)了明顯的消費降級，這也是國家宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)增長與實際體感不同的重要表現(xiàn)。上海市消費降級的表現(xiàn)指標(biāo)11月比去年同月增長（%）1-11月比去年同期增長（%）社會消費品零售總額（億元）1442.95-13.516369.85-3.1#批發(fā)零售業(yè)1323.59-14.315065.85-3.0住宿餐飲業(yè)119.35-2.51304.01-5.3從京東淘寶到拼多多從星巴克到瑞幸從面子工程到實用主義#吃的商品282.061.63403.941.6穿的商品367.4-7.43939.30-0.6用的商品754.42-20.38544.79-5.7燒的商品39.06-16.6481.82-8.5拼好飯“窮鬼套餐”“特種兵窮游”線下娛樂場所遇冷北京市比去年同月增長（%）比去年同期增長（%）指標(biāo)11月1-11月社會消費品零1275.87-14.112865.9-2.8售總額（億元）從宏觀層面來講，一二線城市人口回流，帶走了部分消費力，對于地方來講，消費是下滑了，但對于全國層面來講，經(jīng)濟和消費是增長的，這就是宏觀數(shù)據(jù)回暖的表象；但是微觀聚焦到個人或者商店來講，例如某公司職員從前每天中午都會點一碗面加雞腿，而現(xiàn)在則改為一碗面加鹵蛋，下午茶由星巴克改為瑞幸，對于個人來說是消費降級，支出減少，對于商家來說是營收的降低，這就是體感的真相。批發(fā)、零售業(yè)、住宿和餐飲588.61-22.45304.071.5u2024年，上海地區(qū)有超過1400家高端餐廳倒閉；u拼多多2024年前三季度營收增速分別高達131%、86%和44%，遠超阿里巴#吃的商品251.99-3.82856.471.5巴和京東；穿的商品79.64-2.1670.08-3.9u截至2024年11月，閑魚平臺的注冊用戶數(shù)量已超6億，過去一年內(nèi)新增用的商品904.61-178834.41-2.6了超過3000萬名95后用戶，年度用戶復(fù)合增長率接近30%...燒的商品39.62-23.7504.94-10.2本輪國內(nèi)經(jīng)濟特點：量的增長偏弱，價增長也弱于預(yù)期從GDP平減指數(shù)同比趨勢來看，從23年二季度至今，已經(jīng)連續(xù)六個季度出現(xiàn)負增長，導(dǎo)致實際體感的經(jīng)濟環(huán)境依然偏冷。另外名義GDP增速持續(xù)低于實際GDP增速，意味著整體的價格水平的下降。名義GDP增速和實際GDP增速情況

GDP平減指數(shù)同比4.00%40.00%35.00%2.00%30.00%0.00%25.00%20.00%-2.00%15.00%-4.00%10.00%5.00%-6.00%0.00%-8.00%GDP平減指數(shù)同比實際GDP同比名義GDP同比備注：來源于國家統(tǒng)計局需求不足為主旋律，提升市場信心，穩(wěn)定市場預(yù)期成為關(guān)鍵任務(wù)11月份CPI指數(shù)同比增長0.2%，整體仍然處于低位。PPI一直已經(jīng)連續(xù)兩年負增長，意味著實體經(jīng)濟依然處于通縮狀態(tài)，生存環(huán)境依然沒有得到明顯改善，企業(yè)紛紛收杠桿，清負債，壓縮成本。CPI指數(shù)同比增速，%

PPI指數(shù)同比增速，%6.00%15.00%5.00%4.00%10.00%3.00%2.00%5.00%1.00%0.00%0.00%-1.00%-5.00%

-2.00%PPI指數(shù)同比

CPI指數(shù)同比-10.00%備注：來源于國家統(tǒng)計局消費整體低迷，疊加各類國補后，數(shù)碼家電多品類消費回升24年面對收入增長的放緩和房價的下跌，消費者信心指數(shù)仍然疲軟，非必需消費品支出低迷，大件商品增速低也反映了居民信心的不足。24年下半年開始各省份陸續(xù)推出針對手機數(shù)碼、汽車、家電的消費品國補、省補活動，在一定程度上拉動了數(shù)碼家電品類消費的回升。2024年1-11月各類消費品增速情況

消費者信心指數(shù)12.0%

13012510.0%1201158.0%1106.0%

1051004.0%95902.0%850.0%

80-2.0%消費者信心指數(shù)-4.0%備注：來源于國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)規(guī)模持續(xù)下行，對經(jīng)濟的增長有一定拖累2024年截止11月，全國新建商品房累計銷售面積8.6億平，連續(xù)四年下跌，新開工施工面積截止11月共計4.9億平，累計增長-23.1%，新開工竣工面積3.5億平，累計增長-26%。全國新建商品房銷售面積（億平方米）商品住宅新開工施工面積累計值及累計增長情況20151050160000140000120000100000800006000040000200000100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%全國新建商品房銷售面積（億平方米）商品住宅新開工施工面積累計值商品住宅新開工施工面積累計增長全國新建商品房銷售金額（萬億）商品住宅新開工竣工面積累計值及累計增長情況2080000100.0%1560000

50.0%10400000.0%20000

50-50.0%

0商品住宅竣工面積累計值商品住宅竣工面積累計增長全國新建商品房銷售金額（萬億元）備注：來源于國家統(tǒng)計局政策迎來轉(zhuǎn)向并不斷加碼亮點之一：降準降息，年內(nèi)降準0.75%-1%，7天OMO降息20BP，：PR同步降25BP亮點之一：宣布已進入決策程序的四項政策亮點之二：存量房貸利率調(diào)降，減少堅挺利息支出1500億元一年亮點之一：存量房貸利率調(diào)整10月底前完成亮點之二：明確一次性提出高債務(wù)限額解決地方債務(wù)問題亮點之一：沒有既定議程但討論了短期經(jīng)濟亮點之二：堅定不移實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)亮點之一：中央背債，地方花錢亮點之二：直接補貼占大頭（至少1500億）亮點之三：創(chuàng)設(shè)證券、基金、保險互換便利，支持股市，首期5000億亮點之四：創(chuàng)設(shè)股票回購增持專項再貸款，商業(yè)貸款利率2.25%，首期3000億亮點之二：北上進一步放松限購政策亮點之三：明確專項債可用于土地收儲和存量房收儲亮點之四：明確中央財政未來還有舉債空間亮點之一：強調(diào)年末把各項存量

政策和增量政策落實到位7/18三中全會公報罕見關(guān)注短期經(jīng)濟7/253000億兩新補貼中央財政出力為主9/24央行&證監(jiān)會&金管總局發(fā)布會，宣布降準降息和支持股市9/29-9/30存量房貸利率調(diào)整落地北上限購進一步放寬10/12財政部發(fā)布會四項政策+積極表態(tài)10/29總書記在省部級干部研討班上的講話7/22央行降息時點、方式均是亮點7/30政治局會議宏觀政策要“更加給力”9/26政治局會議明確“干字當(dāng)頭”10/8發(fā)改委發(fā)布會2000億增量政策10/17住建部發(fā)布會11/4-8人大常委會會議審議部分增量財政政策亮點之一：OMO、LPR降息時點均提前亮點之一：表態(tài)普遍積極亮點之一：歷史上沒有在9月召開經(jīng)濟形勢分析主題政治局會議的先例亮點之一：明年1000億兩重項目和1000億中央預(yù)算內(nèi)投資提前到今年亮點之一：以貨幣安置方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造亮點之一：5年10萬億專項債支持化債，且3年8.4萬億節(jié)奏靠前亮點之二：直接OMO、LPR齊降亮點之三：匯率不降反升亮點之四：25日降MLF，20BP亮點之二：總量政策方向明確，就是“加力”亮點之三：明確刺激消費，提出政策“轉(zhuǎn)向”亮點之二：聚焦地產(chǎn)、資本市場、就業(yè)等市場痛點問題亮點之三：態(tài)度明確，提出“干字當(dāng)頭”，再度明確政策加碼亮點之二：將保交房“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億亮點之二：前瞻指引積極，明確強調(diào)：明年實施“更加給力”的財政政策，積極利用可提升的赤字空間，擴大以舊換新品種規(guī)模備注：來源于長江證券政策發(fā)力，九項重點工作，擴大內(nèi)需是首位九項重點工作：一是擴大內(nèi)需，二是現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，三是經(jīng)濟體制改革，四是擴大高水平對外開放，五是防范化解風(fēng)險，六是新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，七是區(qū)域戰(zhàn)略，八是綠色轉(zhuǎn)型，九是保障民生。一、大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內(nèi)需求實施提振消費專項行動，適當(dāng)提高退休人員養(yǎng)老金，加力擴圍實施“兩新”政策，創(chuàng)新多元化消費場景，積極發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟、冰雪經(jīng)濟、銀發(fā)經(jīng)濟六、統(tǒng)籌推進新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興，促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展嚴守耕地紅線，嚴格耕地占補平衡管理。抓好糧食和重要農(nóng)產(chǎn)品穩(wěn)產(chǎn)保供，提高農(nóng)業(yè)綜合效益和競爭力。保護種糧農(nóng)民和糧食主產(chǎn)區(qū)積極性，健全糧食價格形成機制二、以科技創(chuàng)新引領(lǐng)新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展，建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系加強基礎(chǔ)研究和關(guān)鍵核心技術(shù)攻關(guān)，超前布局重大科技項目，開展新技術(shù)新產(chǎn)品新場景大規(guī)模應(yīng)用示范行動。開展“人工智能+”行動，培育未來產(chǎn)業(yè)擴大內(nèi)需現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)經(jīng)濟體制改革七、加大區(qū)域戰(zhàn)略實施力度，增強區(qū)域發(fā)展三、發(fā)揮經(jīng)濟體制改革牽引作用，推動標(biāo)志性改革舉措落地見效國有企業(yè)改革深化提升行動，加強監(jiān)管，促進平臺經(jīng)濟健康發(fā)展。統(tǒng)籌推進財稅體制改革，深化資本市場投融資綜合改革四、擴大高水平對外開放，穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資有序擴大自主開放和單邊開放，穩(wěn)步擴大制度型開放，積極發(fā)展服務(wù)貿(mào)易、綠色貿(mào)易、數(shù)字貿(mào)易。深化外商投資促進體制機制改革擴大高水平對外開放區(qū)域戰(zhàn)略綠色轉(zhuǎn)型保障民生防范化解風(fēng)險新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興活力發(fā)揮區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略。提升經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢區(qū)域的創(chuàng)新能力和輻射帶動作用。支持經(jīng)濟大省挑大梁，鼓勵其他地區(qū)因地制宜、各展所長八、協(xié)同推進降碳減污擴綠增長，加緊經(jīng)濟社會發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型深化生態(tài)文明體制改革，加快“沙戈荒”新能源基地建設(shè)，推動全國碳市場建設(shè)，建立產(chǎn)品碳足跡管理體系、碳標(biāo)識認證制度五、有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)九、加大保障和改善民生力度，增強人民群眾獲得感幸福感安全感就業(yè)支持計劃，促進重點群體就業(yè)。加強靈活就業(yè)和新就業(yè)形態(tài)勞動者權(quán)益保障。落實好產(chǎn)業(yè)、就業(yè)等幫扶政策。推動義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展。實施醫(yī)療衛(wèi)生強基工程，擴大普惠養(yǎng)老服務(wù)總結(jié)20242025外部格局動蕩外部更加不確定內(nèi)部需求不足內(nèi)循環(huán)更加重要價格成為拖累穩(wěn)價格正在進行樓市規(guī)模下行政策有望更給力政策開始轉(zhuǎn)向民生消費更關(guān)鍵宏觀環(huán)境特征總結(jié)滄海橫流，逆水行舟回首2024，國際局勢滄海橫流，政治動蕩，局勢變幻莫測，大國關(guān)系變化，地緣政治沖突不斷升級，政治格局的變化迅速且復(fù)雜;國內(nèi)經(jīng)濟逆水行舟，經(jīng)濟發(fā)展依然存在諸多挑戰(zhàn)；2025年，宏觀經(jīng)濟不確定因素更加增多背景下，穩(wěn)樓市任務(wù)艱巨。土地市場特征第二章特征一：量和數(shù)銳減，高頻多次，壓縮體量降低成本提高積極性24年土地市場供應(yīng)總建面持續(xù)下滑，實際土地供應(yīng)宗數(shù)同步下行，平均單宗土地面積持續(xù)降低，通過降低體量來緩解企業(yè)壓力和拿地積極性，供地頻次增加，8月以來更是達到全年八成，月均頻次遠超近五年平均水平。供地總建：235萬方同比下滑58%，供地宗數(shù)：53宗同比下滑39%24年供地頻次27次，其中8月以來供地21批次，占全年供地次數(shù)的八單宗地塊面積同比下滑31%成，24年月均供地2次，遠超前5年月均1次的平均水平19批次201927批次20206批次20215批次202211批次202327批次2024年度/供地宗數(shù)2019年2020年2021年2022年2023年2024年1月/21/1/2月/12//23月34/1//4月351/115月/4/1116月13//117月311//12019年單宗地塊面積2020年單宗地塊面積2021年單宗地塊面積2022年單宗地塊面積2023年單宗地塊面積2024年單宗地塊面積8月31/1139月22/12510月211/1311.19萬方14.92萬方9.35萬方12.35萬方6.4萬方4.43萬方11月22/13612月/1///4合計1927651127特征二：供地分布區(qū)域不均，核心收縮，主力次核心和近郊整體上來看，24年涉宅土地供應(yīng)集中在相城北和環(huán)太湖區(qū)域；從板塊能級來看，聚焦于次核心，核心供地明顯減少，旨在促進區(qū)域均衡發(fā)展；然核心板塊獅山、雙湖優(yōu)質(zhì)地塊的出讓，意在引導(dǎo)市場預(yù)期，傳遞政策積極信號。2024年土地分板塊供應(yīng)地圖蘇相合作區(qū)

陽澄湖渭塘望亭黃埭高鐵新城太湖科學(xué)城光福通安科技城陽東馬澗滸關(guān)楓橋黃橋金閶新城獅山活力島相城大道平江新城環(huán)線內(nèi)湖西婁葑雙湖湖東奧體遠湖東勝浦青劍湖度假區(qū)木瀆胥口橫塘滄浪新城吳中核心獨墅湖西尹山湖高教區(qū)甪直越溪城北2024年2023年板塊等級城區(qū)臨湖運東同里供地宗數(shù)占比供地宗數(shù)占比太湖新城核心區(qū)（A級）815%2023%西山

城南5次核心（B級）1936%3338%南部新城4東山七都震澤平望盛澤汾湖321無供應(yīng)近郊（C級）1528%1618%遠郊（D級）1121%1821%合計53100%87100%桃源特征三：低容積率成普遍現(xiàn)象，起拍價調(diào)高但難有溢價24年各板塊容積率普遍下調(diào)，最低至1.01可打造聯(lián)排合院產(chǎn)品，起拍樓面價順勢上調(diào)，但難有溢價成交，尤其是新區(qū)中心溢價同比降溫明顯。?核心區(qū)供地減少，容積率下調(diào)，最低至1.02，可打造聯(lián)排合院，但溢價熱度不及上年板塊年份供應(yīng)宗數(shù)容積率起拍樓面價溢價率成交樓面價環(huán)線內(nèi)202342.3、1.6、1.6、1.8、2.028456、20000、24500、25000、130350%、15%、12.5%、15%、0%28456、23000、27562、28750、1303520242（↓2）1.2、1.0120500、287080%20500新區(qū)中心202351.8、2.4、1.8、2.3、2.326500、23500、23000、26500、2650015%、15%、1.09%、15%、9.74%30475、27025、23251、30475、2908120243（↓2）1.02、1.3、1.232000、31500、2500042.05%、1.95%、0.46%45455、32116、25115?次核心容積率下調(diào)居多，最低至1.01，起拍樓面價基本維持上年水平板塊年份供應(yīng)宗數(shù)容積率起拍樓面價溢價率成交樓面價高鐵新城14904、14970、150005、1.5、1.8、1.814904、14970、15000、150000%20242（↓2）1.6、2.415000、113680%15000、11368青劍湖202311.5200000%20000202411.5190000%19000202351.3、1.8、1.05、1.05、1.317500、10262、13300、18800、148801%17681吳江太湖新城20243（↓2）1.3、1.4、1.0517300、17000、188000%17300、17000、18800吳中太湖新城202342、2、1.8、1.817500、17500、17000、160000%17500、17500、17000、1600020242（↓2）1.8、1.0215300、180000%153006、1.3、1.2、1.05、1.516000、16000、15679、16800、160000%、0%、0.97%、0.24%、0%16000、16000、15831、16841、16000相城大道202451.01、1.3、1.3、1.01、1.0115500、14500、13492、15980、160400%15500、14500、13492、15980、16040吳中城南202321.4、1.614200、140120%1420002、1.521600、145000.46%、0%21698?近郊、遠郊容積率普遍下調(diào)，最低至1.01，低密地塊層出不窮，起拍樓面價順勢上升板塊年份供應(yīng)宗數(shù)容積率起拍樓面價溢價率成交樓面價光福黃埭202321.2、1.86500、75000%6500、7500202421.01、1.017700、90000%7700、9000202322.2、1.69800、98000%9800、980020241（↓1）1.05110000%11000202331.2、1.2、1.612480、12489、105060%12480、12489、10506

黃橋甪直20241（↓2）1.011350001.810300、100000%10300、1000020241（↓1）1.02120000%12000特征四：高溢地塊從核心板塊轉(zhuǎn)移至地塊本身質(zhì)素，房企更謹慎24年蘇州市區(qū)6宗地塊成交有溢價率，對比23年的24宗明顯減少，分布于獅山、雙湖、太湖科學(xué)城和城南四個板塊，高溢價地塊位于獅山和雙湖核心板塊，同時板塊內(nèi)也有低溢價或零溢價地塊，開發(fā)商對土地的認可度從板塊縮小到地塊本身，拿地更加謹。2024年各板塊成交涉宅地塊溢價分布北橋蘇相合作區(qū)渭塘陽澄湖黃埭

望亭通安太湖科學(xué)城陽東馬澗光福太湖度假區(qū)胥口楓橋金閶跨塘新城平江新城虎丘景區(qū)湖西湖東環(huán)線內(nèi)雙湖奧體獅山滄吳中城獨墅湖西高教區(qū)車坊浪區(qū)+城橫塘新南城尹山湖越溪遠湖東甪直土地用途總建面積成交樓面價（元/平米）地塊編號區(qū)域板塊太湖科學(xué)城2024-WG-Z12新區(qū)容積率開發(fā)商溢價率參拍企業(yè)（平方米）2024-WG-Z03新區(qū)獅山住宅1.0218209.45綠城42.05%45455蘇高新、金新城、象嶼、綠城2024-WG-Z11新區(qū)獅山住宅1.332493.5金新城1.95%32116象嶼、蘇高新、金新城2024-WG-Z31新區(qū)獅山住宅1.243589.16綠城＆蘇新高0.46%25115綠城＆蘇新高住宅1.0558299.05蘇高新1.07%16171蘇高新臨湖橫涇老城區(qū)吳江太新同里2024-WG-Z28新區(qū)2024-WG-Z38新區(qū)太湖科學(xué)城太湖科學(xué)城住宅1.0241396.8住宅1.6117542.4興宸房地產(chǎn)&蘇州科技城城鄉(xiāng)一體化蘇州高新區(qū)國有資本控股集團&蘇州科技城城鄉(xiāng)一體化0%125000%10000興宸房地產(chǎn)&蘇州科技城城鄉(xiāng)一體化蘇州高新區(qū)國有資本控股集團&蘇州科技城城鄉(xiāng)一體化城南南部新城汾湖溢價率≥10%蘇園土掛（2024）02號園區(qū)雙湖住宅1.0247394.68綠城18.22%65022綠城、國貿(mào)、建發(fā)、招商、中海、建屋、恒泰七都平望溢價率≥5%蘇園土掛（2024）03號園區(qū)雙湖住宅1.0289634.64晉合0%58000晉合震澤桃源溢價率＞0%無成交南通市鴻遠置業(yè)有限公司、天鴻偉業(yè)2024-WG-Z17吳中區(qū)城南住宅1.0250734.39南通市鴻遠置業(yè)有限公司0.46%216982024-WG-Z30吳中區(qū)城南住宅1.529405.55中鐵上投＆天鴻偉業(yè)0%14500中鐵上投＆天鴻偉業(yè)特征五：低密度地塊主要依托核心區(qū)域或湖景資源24年蘇州市區(qū)26宗地塊容積率低于1.1，對比23年的6宗明顯增加，其中相城區(qū)最多有9宗，姑蘇區(qū)暫無低密度地塊，集中于相城大道、雙湖、太湖科學(xué)城和光福四個板塊，低密度地塊主要分布在核心區(qū)域和擁有太湖、雙湖等湖景資源區(qū)域。2024年容積率小于1.1的成交地塊分布情況北橋蘇相合作區(qū)渭塘陽澄湖黃埭

望亭通安太湖科學(xué)城陽東馬澗光福太湖度假區(qū)胥口楓橋金閶跨塘新城平江新城虎丘景區(qū)湖西湖東環(huán)線內(nèi)雙湖奧體獅山滄吳中城獨墅湖西高教區(qū)車坊浪區(qū)+城橫塘新南城尹山湖越溪遠湖東甪直同里

橫涇老城區(qū)臨湖吳江太新城南南部新城汾湖地塊數(shù)≥3七都

平望地塊數(shù)≥2震澤地塊數(shù)≥1桃源無成交特征六：異地拓儲、代建成風(fēng)，主流房企參與度降至低谷24年成交地塊中，六成仍是本地城投托底，三成以藍綠城、旭輝、象嶼等輕資產(chǎn)的代建運營商為主導(dǎo)，另外接近一成的地塊引入異地城投，一定程度緩解了地緣的依賴性；主流房企僅綠城、象嶼、招商和龍湖四家摘地，其他主流房企參與度低。地塊編號區(qū)域板塊開發(fā)商2024-WG-Z09吳中區(qū)越溪中電建棗莊建設(shè)工程有限公司&天鴻偉業(yè)

2024-WG-Z17吳中區(qū)城南南通市鴻遠置業(yè)有限公司2024-WG-Z35吳中區(qū)光福鹽城萬澤置業(yè)&蘇州科福實業(yè)2024-WG-Z37相城區(qū)蘇相合作區(qū)無錫新都房產(chǎn)開發(fā)有限公司2024-WG-Z30吳中區(qū)城南中鐵（上海）投資集團有限公司&天鴻偉業(yè)無錫&鹽城&南通&山東2024-WG-Z32園區(qū)高教區(qū)象嶼＆恒泰蘇園土掛（2024）02號園區(qū)雙湖板塊綠城4宗8%

2024-WG-Z03新區(qū)獅山綠城2024-WG-Z11新區(qū)獅山金新城&蘇高新異地城投，跨城土拓，緩解地緣依賴性2024-WG-Z14相城區(qū)黃橋鎮(zhèn)象嶼已退地，藍城&蘇州市東挺河智能科技發(fā)展有限公司2024-WG-Z20相城區(qū)相城大道藍城＆相高新

2024-WG-Z21相城區(qū)相城大道藍城＆相高新

WJ-J-2024-010吳江區(qū)太湖新城象嶼&吳江城投

2024-WG-Z31新區(qū)獅山綠城管理＆蘇高新

2024-WG-Z33相城區(qū)澄陽旭輝建管＆漕湖置地

2024-WG-Z04相城區(qū)蠡口旭輝建管&藍城＆漕湖置地

WJ-J-2024-005吳江區(qū)汾湖藍城&汾湖投資

2024-WG-Z18相城區(qū)相城大道旭輝建管&興塘建設(shè)

2024-WG-Z40相城區(qū)太平鎮(zhèn)旭輝＆城投

2024-WG-Z39園區(qū)婁葑招商＆建屋綠城&藍城&象嶼&旭輝&中鐵蘇園土掛（2024）03號園區(qū)雙湖板塊晉合2024-WG-Z02園區(qū)青劍湖恒泰15宗31%2024-WG-Z05相城區(qū)黃埭鎮(zhèn)蘇州和恒產(chǎn)業(yè)投資有限公司、蘇州市聯(lián)勝置業(yè)有限公司2024-WG-Z06相城區(qū)相城大道蘇州合啟鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘇州市相城區(qū)元坤重建發(fā)展有限公司

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2024-WG-Z42相城區(qū)黃橋蘇州和恒產(chǎn)業(yè)投資有限公司、蘇州市東挺河智能科技發(fā)展有限公司特征七：工業(yè)供地規(guī)模保持穩(wěn)定，但價格逐年下滑24年蘇州工業(yè)相關(guān)用地成交規(guī)模1100萬方，基本與去年持平，近五年對比來看，處于高位；但價格而言，逐年下滑趨勢明顯。24年樓面價160元/㎡，近五年下滑了41%。供地總建：1100萬方同比下滑1%，供地宗數(shù)：162宗同比上漲13%單宗地塊面積同比下滑12%樓面價：160元/㎡同比下滑20%，近五年下滑41%2019年單宗地塊面積2020年單宗地塊面積2021年單宗地塊面積2022年單宗地塊面積2023年單宗地塊面積2024年單宗地塊面積6.00萬方6.29萬方7.72萬方6.79萬方3.02萬方4.01萬方特征八：相城產(chǎn)業(yè)需求強勁，姑蘇、園區(qū)進入科教、研發(fā)主導(dǎo)期24年各區(qū)工業(yè)地塊供應(yīng)宗數(shù)僅相城區(qū)同比上漲，其余各區(qū)均有不同幅度下滑，其中吳江和姑蘇區(qū)跌幅最大，吳中區(qū)跌幅最小，19年至今，各區(qū)地塊種類仍以普通工業(yè)地塊為主，園區(qū)、相城區(qū)研發(fā)類和標(biāo)準廠房占重要比例，總部經(jīng)濟除園區(qū)外，各區(qū)仍是空白點。19-24年各區(qū)各類工業(yè)地塊數(shù)量普通工業(yè)標(biāo)準廠房高標(biāo)準廠房總部經(jīng)濟科教、研發(fā)醫(yī)衛(wèi)慈善姑蘇區(qū)2///19/園區(qū)7447352540/吳中區(qū)13315714/新區(qū)9822114/相城區(qū)188271/332吳江區(qū)186/2/12/特征九：土地財政收縮，經(jīng)濟向更高附加值的多元化領(lǐng)域發(fā)展住宅地塊同比跌幅逐年擴大，工業(yè)地塊同比跌幅則逐年收窄，蘇州住宅歷年土地出讓金逐年下滑，土地依賴指數(shù)從2019年的53%降至2024年的15%，各區(qū)住宅和工業(yè)的供應(yīng)同比23年均下滑，住宅下滑4-9成，遠高于工業(yè)的2-3成，各區(qū)24年的工業(yè)供應(yīng)是住宅的3-9倍。工業(yè)同

比跌幅

14%住宅同比跌幅58%土地依賴指數(shù)53%土地依賴指數(shù)15%姑蘇區(qū)園區(qū)吳中區(qū)新區(qū)相城區(qū)吳江區(qū)各區(qū)年度住宅/工業(yè)供應(yīng)總建面對比住宅工業(yè)住宅工業(yè)住宅工業(yè)住宅工業(yè)住宅工業(yè)住宅工業(yè)2019年180371741427412932235232167792020年390106192234106140751801851852902021年1932933771642032691863392722804652022年203188468201181141142135211971222023年553987389117336108277125232641632024年327292634527043233763423810424年同比23年漲跌幅↓95%↓31%↓67%↓32%↓62%↓20%↓60%↓16%↓39%↑47%↓45%↓36%土地市場特征總結(jié)風(fēng)平浪靜，波瀾不驚政府被迫采用高頻多次的供地策略，壓縮體量降低企業(yè)成本，推出低密地塊保證地價穩(wěn)定，收縮核心供地，次核心加大產(chǎn)出，異地拓儲、緩解本地依賴性新房市場特征第三章特征一：8年限購終結(jié)，政策激勵頻出，底線一再下探1月起限購全面放開，降息、降首付、降契稅、房票等，2024年市場激勵政策不斷出臺，寬松程度達到歷史最高。2024年蘇州扶持政策放開限購LPR調(diào)整降首付降利率降契稅公積金賣舊買新拆遷房票/人才房票其他1月全面放開姑蘇區(qū)“賣舊買新”契稅補貼園區(qū)人才優(yōu)先購房2月5年以上3.95%1年3.45%第3套20%首付3.75%起5月15%首付取消利率下限首套最低3.15%首套2.85%，二套3.325%存量房先息后本6月按區(qū)認定首套利率，利率3.25%提升額度個人120萬，家庭150萬，跨區(qū)首套、多子女減1套認定房遷落戶5年以上3.85%1年3.35%首套3.05%相城人才房票，最高50萬7月8月首套2.95%10月5年以上3.6%1年3.1%下調(diào)首付比例，首套、二套20%吳中人才房票，最高130萬房貸存量利率下調(diào)11月首套3.0%降契稅，不超140㎡唯一和二套統(tǒng)一1%以舊換新，最高70%新區(qū)房票，13000元/㎡，買房補貼10%園區(qū)房產(chǎn)超市12月園區(qū)人才房票，最高25萬19年7月，限購升級，社保1年變2年22年5月，限購調(diào)整，社保累計24個月變6個月23年9月，限購放松，不再要求社保或個稅，120平以上可購買多套2016-2024年歷次限購政策調(diào)整變化16年10月限購重啟，蘇州戶籍限購3套，非蘇州戶籍限購1套22年4月，限購調(diào)整，社保連續(xù)24個月變累計23年4月，限購調(diào)整，部分區(qū)域社保減少為連續(xù)3個月24年1月，蘇州全面放開限購政策效果一：房票，釋放短期需求，效果直接2024年10月蘇州城中村改造，擬釋放14000套置業(yè)需求。11月新區(qū)發(fā)布房票安置，短期效果凸顯，涉及項目最高月成交漲幅近400%。除此之外，園區(qū)、相城、吳中等區(qū)域相繼出臺了人才房票政策，力度一般效果不能立竿見影。拆遷安置房票》》ü2024年10月26日，蘇州城中村改造共有275個項目，其中約三分之一將進行整治，剩余三分之二將被拆除。主要采取房票的形式予以貨幣化安置。蘇州通過城中村改造，預(yù)計區(qū)域推行時間房票選擇房源新區(qū)2024年11月科技城幸福里、拾月璟庭、熙境云庭、敘瀾庭、山樾云庭、和萃瀾庭、錦華瀾軒、觀瀾雅境、泊印瀾庭、時光印象、雅樂云庭可以消化14000套存量住宅。預(yù)計明年可以消化更多的存量住房。吳江2023年11月清楓和苑、悅湖東方、鉑珺庭、麗澤璟庭、清風(fēng)和景雅苑、吳江凱旋生活廣場、澄泓悅園、歐蓓莎地塊、紫來苑ü2024年11月7日，新區(qū)發(fā)布房票安置政策：通安、東渚拆遷戶1000多戶，多為2018年拆遷，政府未補完的村民。房票方案：13000元/㎡，有120㎡、90㎡、60㎡。相城2023年9月各個街道指定具體實施細則吳中2023年7月甪直房票已發(fā)放，玫瑰園、湖東未來、萬盛江南、上城時光、九里璟園昆山2024年2月僅限昆山老城區(qū)購買商品房政府補貼10%。常熟2022年4月一類政府安置房、一類商品房房票如未在半年內(nèi)使用，房票失效。張家港2022年6月一類政府安置房、一類商品房人才房票政策》》新區(qū)房票安置效果：區(qū)域申請條件補貼標(biāo)準150典型參與房票政策項目流速表現(xiàn)園區(qū)1、申請時在園區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)并連續(xù)繳納6個月及以上社保或個稅(不含補繳);2、個人及家庭(含未成年子女)在園區(qū)無房，包括商品房動遷安置房和農(nóng)村宅基等;3、按照一人一票，每個人只能申領(lǐng)一張，享受一次，僅供本人使用;如果夫妻雙方均符合目共同申請，只能選其一使用，不可疊加;4、房票交由房企收取并核驗，一次性抵扣房款，可抵首付:對全日制普通高校大專、本科、碩士、博士，分別給予7萬元、10萬元、15萬元、25萬元房票補貼10050相城1、與用人單位簽訂3年(含)以上全職工作合同，在相連續(xù)繳社會保險費6個月針對不同人才，可一次性領(lǐng)取最高8-50萬人且人才房票補貼金額不超過購房款總額。3、夫妻雙方均符合人才房票資格且源庫的樓盤，進一步提供1000-2000元/㎡的共同申請的，可疊加使用人才房票補貼，其中一方按其所屬人才層次標(biāo)準全購房優(yōu)惠。全日制博士研究生(或正高級職稱、額享受，另一方按其所屬人才層次標(biāo)準50%享受，疊加的補貼總額不超過購高級技師)、碩士研究生(或副高級職稱、技師)房款總額:4、人才使用房票所購住房應(yīng)是人才本人完全產(chǎn)權(quán)或夫妻雙方共有本科(或中級職稱、高級工)可一次性分別領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)。20萬、12萬、8萬人才房票補貼。01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月華潤幸福里仁恒敘瀾庭保利時光印象觀瀾雅境增幅137%增幅54%增幅396%增幅118%吳中1、2020年以來在本區(qū)申報入選區(qū)級及以上人才計劃且目前仍符合申報相關(guān)條件的人才。2、在本區(qū)就業(yè)創(chuàng)業(yè)并連續(xù)繳納6個月及以上社?；騻€稅，具有全日制大專及以上學(xué)歷或高級工及以上技等級:3、人才房票實行實名制，每名申請人限申領(lǐng)一張，一張人才房票對應(yīng)一套商品住房，申請人使用人才房源所購商品住房應(yīng)是申請人本人完全產(chǎn)權(quán)或夫妻雙方共有產(chǎn)權(quán);4、夫妻雙方均符合人才房票資格且共同申請的，可疊加使用人才房票補貼，其中一方按其所屬人才層次標(biāo)準全額享受，另一方按其所屬人才層次標(biāo)準的50%享受針對不同人才，可一次性領(lǐng)取最高50-130萬人才房票補貼，對全日制普通高校博士、碩士、本科、大專別給予20萬、12萬元、8萬元、3萬元人才房票；高級工及以上技能人才給予3萬元人才房票政策效果二：以舊換新，參與項目成交漲幅明顯保利及蘇高新大力促進“以舊換新”活動，其中保利已做兩季，出臺后參與項目流速明顯好轉(zhuǎn)，政策后流速翻倍增長。房企時間重要制度條款參與項目保利2025/4/25起第一季：首款約5%起，限時好房、量身定制付款賬期、無理由退房活動、回收舊房第二季：一季基礎(chǔ)上，增加中介費補貼、物業(yè)費補貼/車位補貼、線上抽獎及其他保利天匯、保利星湖、姑蘇瑧悅、拾錦東方、保利瑯悅支持一換一、多換一，最高可以抵70%；蘇高新2024/11/1-2025/1/31僅100套名額存量房位于蘇州高新區(qū)范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證建筑面積在144㎡以下原則上不收購1層或頂樓房源，帶花園和露臺的除外山語瀾院、運河恒棠瀾軒、雅致瀾庭、敘瀾庭、美田錦華瀾軒、泉山雅境效果對比保利3-4月月均流速5-6月月均流速增幅最高流速保利天匯1527.583%12月121套保利星湖25.5175%12月33套姑蘇瑧悅26200%12月34套拾錦東方215650%11月69套保利瑯悅7.56-20%11月40套蘇高新9-10月月均流速11-12月月均流速增幅備注山語瀾院10.51214%以舊換新運河恒棠瀾軒643617%以舊換新雅致瀾庭14300%以舊換新敘瀾庭930.5239%以舊換新+房票美田錦華瀾軒0.54700%以舊換新+房票泉山雅境花園045.5/以舊換新+房票特征二：供應(yīng)觸底，成交繼續(xù)探底，連續(xù)三年同比下滑超20%2024年成交規(guī)模進一步收縮，同比下跌24%，市場自2021年以來進入下行通道，連續(xù)三年規(guī)模收縮20%以上，目前已從2021年的相對高位938萬方下降至441萬方，降幅超五成。蘇州商品住宅歷年供應(yīng)（萬㎡）蘇州商品住宅歷年成交（萬㎡）2021年938萬方30644120242024筑底20235115812023盤2022年20225097332022733萬方整，2021898202193820202019201875785710962020201920188709447742023年581萬方規(guī)模收縮201785079720172024年441萬方2016100611762016020040060080010001200050010001500特征三：主力板塊減供，局部缺供板塊增供，斷供板塊增加2024年眾板塊供應(yīng)主力在10萬方以下。部分遠郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為代表的缺供板塊今年有增供表現(xiàn)，但主力板塊減供或直接斷供。其中次核心板塊表現(xiàn)最為明顯。2024年全市分板塊供應(yīng)地圖l增供板塊，13個，相比2023年減少17個。蘇相合作區(qū)陽澄湖

渭塘主要為23年零供或缺供板塊，遠郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，如北橋、光福、黃橋、盛太湖科學(xué)城光福望亭通安科技城陽東馬澗滸關(guān)楓橋澤、吳江南部新城、太平、同里等。黃埭l減供板塊，31個，相比2023年增加6個。l零供板塊，12個，相比2023年增加5個，主要為外圍遠郊板塊。黃橋活力島相城大道青劍湖金閶新城平江新城遠勝浦湖東湖湖西東環(huán)線內(nèi)奧體雙湖婁葑滄浪木瀆獨墅湖西新城吳中橫核心塘度假區(qū)胥口尹山湖高教區(qū)車坊甪直次核心跌幅最為明顯，與其他屬性板塊差距縮短城北

越溪城區(qū)臨湖運東同里太湖新城西山

城南20萬方以上南部新城10-20萬方東山汾湖七都5-10萬方平望5萬方以下震澤盛澤無供應(yīng)桃源特征四：主力成交低迷，多同比下滑，熱點板塊10-20萬方區(qū)間2024年板塊成交多數(shù)低于5萬方，而傳統(tǒng)熱點板塊成交在10-20萬方。2024年板塊成交以下滑為主，供小于求為主。2024年全市分板塊成交地圖l成交增長板塊，23個，相比2023年增加4個，l成交下滑板塊，42個，相比2023年減少4個l供大于求板塊，16個，相比2023年減少9個l供小于求板塊，43個，相比2023年增加9個（零供板塊未計）典型上漲板塊斜塘雙湖楓橋光福黃橋南部新城跨塘橫塘園區(qū)集中供應(yīng)板塊缺供板塊增供骨折促銷+房票+以舊換新典型下跌板塊20萬方以上10-20萬方相城大道湖西科技城吳中城南木瀆5-10萬方5萬方以下汾湖運東新區(qū)中心活力島勝浦無供應(yīng)特征五：主力100-144㎡&150-400萬，同面積段對應(yīng)總價向下偏移成交主力：面積段130-144㎡、100-110㎡、總價段300-400萬、250-300萬、500萬以上為主力。漲跌情況：主要區(qū)間主跌，但受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，144-160㎡在主跌的大環(huán)境下主漲；隨著房企折扣力度加大，200萬以下&120-

130㎡微漲，200-400萬&130-180㎡主漲。2024年面積段&總價段交叉結(jié)構(gòu)：主力面積區(qū)間：130-144㎡占比20%，100-110㎡占比18%；其次110-120㎡及120-130㎡，分別占比14%、13%主力總價區(qū)間：300-400萬占比19%，250-300萬及500萬以上分別占比17%；其次200-250萬占比15%主力總價&面積：2024年同比2023年成交漲跌情況：100-110㎡&150-300萬；110-144㎡&250-400萬，130-160交叉結(jié)構(gòu)100萬以下100-150萬150-200萬200-250萬250-300萬300-400萬400-500萬500萬以上總計90㎡以下-1198-56294-68-2821-672㎡&400-500萬，160㎡以上&500萬以上90-100㎡-90-105-1093-519-224-216-1-2248總價&面積漲跌情況：100-110㎡-2189-796-645-1285-663-2-3323110-120㎡-47-102-78-110-155-535-43-5-1075120-130㎡85205-19-309-1451-47-13-1621130㎡以下：主跌，200萬以下微漲130-160㎡：200-400萬低總價段主漲，高400萬以上主跌；130-144㎡91067-460-847144-160㎡-2-123310413238226663160-180㎡：250-500萬微漲，其他總價段主跌160-180㎡-1-3-35398539-565-441180㎡以上-2-28-28-32-116-11-1432-1649180㎡以上：主跌總計-260-145-2526-890-1464-2732-748-2448-11213特征六：核心大平層成交占比下滑，核心板塊或剛需100-110㎡風(fēng)險低核心區(qū)180㎡以上大平層占據(jù)主流，但同比23年占比下滑17個百分點；次核心及近郊主力成交130-144㎡；遠郊主力100-110㎡，但受供應(yīng)影響占比下滑。去庫存周期表現(xiàn)來看，地段層面核心區(qū)去化風(fēng)險普遍較低，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中100-110㎡去化風(fēng)險普遍較低。核心區(qū)面積段面積段占比同比去年漲跌90以下5%4%90-1001%0%100-1104%4%110-1202%1%120-1306%5%遠郊100-110㎡次核心130-144㎡近郊130-144㎡核心180㎡以上次核心區(qū)面積段面積段占比同比去年漲跌90以下0%0%90-1002%0%100-11015%-6%110-12011%1%120-13010%-2%2024年各類產(chǎn)品分區(qū)域可售庫存去化周期（月）核心次核心近郊遠郊總計90以下9269201790-100516271920130-14427%-1%130-14418%-3%100-110512101513144-16011%6%

144-16018%7%160-18010%0%160-18014%-1%110-1202817131816180以上31%-17%180以上13%2%面積段面積段近郊占比同比去年漲跌面積段面積段遠郊占比同比去年漲跌120-1301119221518130-14451311211390以下4%1%90-1005%-2%90以下10%-2%90-10011%-7%144-160612373516100-11021%-2%110-12017%4%100-11022%-3%110-12018%1%160-180513222514120-13018%-7%130-14424%7%120-13015%4%130-14414%4%180以上1021403119144-1604%0%160-1804%1%144-1603%2%160-1804%1%總計815161916180以上3%0%

180以上3%-2%特征七：庫存下降，周期再次上揚，剛需剛改庫存占比再降低2024年銷售端整體處于去庫存狀態(tài)，各區(qū)存量集體下滑；但整體受市場流速下滑的影響，除園區(qū)及姑蘇外各區(qū)域總?cè)セ芷谝廊?/p>

被拉長，去化壓力進一步增加。各區(qū)存量結(jié)構(gòu)來看，24年姑蘇剛需剛改同比穩(wěn)定，其他各區(qū)進一步下滑，園區(qū)小戶主要為酒店式

公寓產(chǎn)品。2022年存量情況2023年存量情況2024年存量情況區(qū)域可售存量去化周期總存量去化周期可售存量去化周期總存量去化周期可售存量去化周期總存量去化周期園區(qū)395185245781882538615423

姑蘇18549153115753623115225

新區(qū)144145315114918544671171851582

吳中180134813514614481451101544060

相城164127515415913738611411569474

吳江170144213513517400501332739480

合計160-18019%姑蘇庫存結(jié)構(gòu)180以上11%130-14414%00-0-12019%144-1608%吳江庫存結(jié)構(gòu)180以上10%130-14416%111100-1108%吳中庫存結(jié)構(gòu)180以上15%130-14414%120-13012%90-10013%相城庫存結(jié)構(gòu)新區(qū)庫0以結(jié)構(gòu)下2%180以上100-110%17%130-14422%120-13016%10-12013%130-14420%120-13026%110-1209%園區(qū)庫存結(jié)構(gòu)180以上17%120-13012%100-11010%144-16014%12024%120㎡以下剛需剛改占比：

120㎡以下剛需剛改占比：120㎡以下剛需剛改占比：120㎡以下剛需剛改占比：

120㎡以下剛需剛改占比：120㎡以下剛需剛改占比：2023年：40%↓2023年：51%↓2023年：48%↓2023年：50%↓2023年：35%↓2023年：46%↓2024年：40%2024年：50%2024年：45%2024年：41%2024年：28%2024年：50%(主要集中于70年酒店式公寓)特征八：高位存量席減少，但過半風(fēng)險偏高，多集中于近遠郊總體庫存與23年相比依舊集中在新區(qū)和相城區(qū)，區(qū)域庫存持續(xù)高壓?？偞媪康谝惶蓐犞行聟^(qū)占據(jù)兩席，相城區(qū)占據(jù)一席。高位庫存板塊席量下跌，低存上漲，但去化周期不樂觀。去化周期主流在50個月以上，去化周期10個月內(nèi)主要分布在園區(qū)和姑蘇區(qū)的核心優(yōu)質(zhì)板塊，板塊流速快，去化周期短。2024年底全市庫存分布圖總存量面積第一梯隊≥100萬方蘇相合作區(qū)陽澄湖

渭塘與去年持平滸關(guān)＞高鐵新城＞陽東馬澗通安科技城陽東馬澗太湖科學(xué)城光福度假區(qū)胥口望亭滸墅關(guān)楓橋木瀆黃埭活黃力橋島相城大道青劍湖金閶遠新城平江新城湖湖東東湖西環(huán)線內(nèi)奧體雙湖獅山滄高教區(qū)、車坊獨墅湖西浪吳中橫新核心塘城尹山湖越溪城北高鐵新城勝浦甪直總存量面積第二梯隊≥50萬方吳江太湖新城＞吳中太湖新城＞盛澤鎮(zhèn)＞太湖科學(xué)城＞汾湖＞黃橋鎮(zhèn)＞活力島＞木瀆＞黃埭＞度假區(qū)＞新區(qū)中心＞科技城↓2個板塊總存量面積20-50萬方總存量面積＜20萬方↓3個板塊↑5個板塊運東同里去化周期表現(xiàn)西山臨湖太湖新城城區(qū)城南總庫存周期在10個月以內(nèi)板塊：8個，奧體南、跨塘、橫塘、車坊、滄浪新城等；存量≥100萬方東山七都震澤南部新城平望盛澤汾湖存量≥50萬方存量≥20萬方存量＜20萬方總庫存周期在11-30個月以內(nèi)板塊：7個，吳中城區(qū)、平江新城、婁葑、高教區(qū)等；總庫存周期在31-50個月以內(nèi)板塊：11個，雙湖、通安、新區(qū)中心、環(huán)線內(nèi)、奧體北、黃橋、太湖度假區(qū)、湖東、青劍湖、相城大道等；總庫存周期在51個月及以上板塊：35個。桃源特征九：品牌房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)代建比例增加，代建賽道更呈白熱化24年房企獨立開發(fā)，獨立操盤的項目占比小幅減少，由55%下降至50%，合作開發(fā)與操盤的項目比例略有增加，由40%上漲至41%，代建小股操盤的項目占比上漲，由5%上漲至9%，品牌房企代建模式逐步增加，合作開發(fā)逐漸成為主流，獨立開發(fā)漸漸下降。年份策略區(qū)域板塊銷售狀態(tài)項目名稱開發(fā)商情況操盤情況2024年房企開發(fā)模式占比圖新區(qū)滸關(guān)在售雅樂云庭朗詩+蘇高新代建+代銷新區(qū)太湖科學(xué)城在售美田錦華瀾軒朗詩+蘇高新+斜港代建+代銷9%相城區(qū)北橋在售朗詩尚郡朗詩+漕湖置業(yè)代建+代銷代建吳中區(qū)太湖度假區(qū)在售太湖朗郡朗詩+太湖城投代建+代銷吳中區(qū)光福在售朗詩太湖未來綠洲斜港+太湖城投代建相城區(qū)相城大道在售云湖璞院華發(fā)+相城文旅代建+代銷41%獨立相城區(qū)太平在售四季聽瀾華發(fā)+太平國投代建+代銷合作相城區(qū)太平在售旭輝溪前雅居旭輝+太平國投代建+代銷2024代建、代管、小股操盤相城區(qū)相城大道在售和悅里塘雅院旭輝&相城高新代建+代銷50%吳江區(qū)太湖新城在售綠城桃源里吳江城投&綠城發(fā)展合作代建+操盤相城區(qū)渭塘在售綠城紫薇花開常熟禾盛&綠城合作代建+操盤吳江區(qū)吳江太湖新城在售藍城丹楓云廬藍城&吳江城投合作代建+操盤新區(qū)馬澗在售仁恒瀾庭敘蘇高新合作代建+操盤姑蘇區(qū)環(huán)線內(nèi)在售仁恒瀾庭灣蘇高新合作代建+操盤2023年房企開發(fā)模式占比圖5%吳中區(qū)，木瀆在售仁恒溪棠木瀆集團合作代建+操盤新區(qū)獅山在售仁恒瀾庭雅致蘇高新合作代建+操盤新區(qū)獅山在售山河頌大家&龍湖代建代銷代建新區(qū)滸關(guān)在售雅樂云庭朗詩+蘇高新代建+代銷2023代建、代管、小股操盤新區(qū)太湖科學(xué)城在售美田錦華瀾軒朗詩+蘇高新+斜港代建+代銷相城區(qū)北橋在售朗詩尚郡朗詩+漕湖置業(yè)代建+代銷吳中區(qū)太湖度假區(qū)在售太湖朗郡朗詩+太湖城投代建+代銷吳中區(qū)光福在售朗詩太湖未來綠洲斜港+太湖城投代建相城區(qū)渭塘在售綠城紫薇花開常熟禾盛&綠城合作代建+操盤新區(qū)馬澗在售仁恒瀾庭敘蘇高新合作代建+操盤吳中區(qū)，木瀆在售仁恒溪棠木瀆集團合作代建+操盤新區(qū)獅山在售仁恒瀾庭雅致蘇高新合作代建+操盤40%55%獨立合作特征十：房企銷售業(yè)績下滑明顯，入圍門檻倒退10年，國央企霸榜24年操盤口徑銷售金額綠城、龍湖、保利分列前三，房企業(yè)績對比2023年和2015年，入圍門檻明顯降低，房企銷售額回到10年前的態(tài)勢；2024年權(quán)益金額上榜房企中，國央企占比九成，民企僅龍湖在列。蘇州市區(qū)住宅2024年和2023&2015年房企金額排名對比（操盤）蘇州市區(qū)住宅2024和2023&2015年房企金額排名對比（權(quán)益）2024年2023年2015年2024年2023年2015年序號開發(fā)商銷售金額（億元）序號房企銷售金額（億元）序號開發(fā)商銷售金額（億元）序號開發(fā)商銷